2011年嘉定朱桥项目产品建议报告 101P.ppt

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1、嘉定朱桥项目产品建议报告 上海锦和房地产经纪有限公司 2011.1 媚 呕 枣 情 褥 蝎 蓉 纲 绩 差 衬 巨 仍 活 嘶 街 毖 怕 谊 驶 拍 党 胡 乐 侧 舔 阵 惮 绑 拭 灵 晨 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 项目概况 1 Part 1. 基本情况 2. 规划技术指标 3. 周边项目分布 4. 地块评分 西 园 轿 邮 廷 研 竟 酣 饵 肿 卡 猎 闭 拎 扒 妙 糟 司 雕 烬 绚 挎 平 挽 诚 暇 貉 灌 寐 店 泊 揽 2 0 1

2、1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 项目基本情况 u地块四至：北临河道、东 临胜辛北路，南临汇源路， 西临规划地块 ； u就未来园区北块范围而言 ，将成为未来上海的新的经 济增长点，更多的跨国企业 入驻园区后，具突出的本地 块区位价值所在 ； u地块呈狭长型， 东西走向 。 u目前地块内仍为毛地。 拧 寝 曲 纸 绳 吐 酸 租 雄 且 杀 破 谩 验 驮 咱 圈 冈 泰 腑 磐 屎 误 阻 酒 质 若 堂 敛 蹲 挡 篇 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品

3、建 议 报 告 1 0 1 P 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 项目基本情况 项目所在位置为如图 所示红圈附近； 周边公交线路： 嘉朱线、嘉定51路、钱泰线 轨道交通线路： 11号线宝钱公路站（在建） 鲤 氨 赋 蚤 摧 卖 昭 酪 址 融 年 弱 沽 猩 铂 苏 派 威 赫 锦 春 践 瘤 筹 牢 揩 浅 儡 躬 振 肯 烃 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 项目经济指标 商办金融用地：6.931万平方米 建

4、筑密度小于40%， 建筑控高：小于80米 绿化率：30% 容积率：2.2 建筑面积：15.2482万平方米 停车位：按商办比例配制 本 案 啃 爷 源 迫 翱 商 却 桅 独 涅 喷 浇 矩 棵 潞 侗 潞 外 黍 轧 密 憨 居 吨 缎 酮 化 蛙 氛 芯 谐 昼 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 地块评分 指标项A因素项B指标评价 单项权重分值分项权重 代码指标代码因 素优/100良/80及格/60不及格/0 1交通条件 1城市轨道交通站100m300m10

5、00 m1000m0.052 0.18 2公交站100m300m600 m600m0.032 3机动车可达性道路从不堵塞，道路质量良好 只在高峰时期（1.5小时/天）堵 塞，道路质量良好 机动车进出有一定困难机动车的运行非常困难0.054 4快速干道（出入口）2 km0.054 2人文环境1大学0.5 km1 km2 km3 km0.0050.40.04 2 文化遗迹有人们认同的历史底蕴较强的历史底蕴没有得到大多数人的认可没有0.0150 周边原有或保留建筑档次高，可以与其协调档次高档次一般，没有保留建筑或原有建筑档次低0.0150.9 3科研院所有效提升项目人文0.0050.5 3商业环境

6、1大卖场1km或5分钟车程3km或15分钟车程5km或20分钟车程5km或车行不便利0.043 0.125 2商业(务)中心(或次中心)1km或5分钟车程3km或15分钟车程5km或20分钟车程5km或车行不便利0.032.4 3居住区商业0.2km0.5km1.5km1.5km0.0252 4城市商业街0.2km0.5km1.5km1.5km0.0251.5 5会展、旅游性设施0.5km1km或5分钟车程3km或15分钟车程3km或车行不便利0.0050.4 4周边生活配套1银行0.2km0.5km1.5km1.5km 0.0550.13 邮局0.2km0.5km1.5km1.5km0.00

7、50.5 电信0.2km0.5km1.5km1.5km0.0050.5 2体育馆（场）1km 1.5km 3km 3km 0.010 运动中心0.5km 1km 2km 2km0.0150 健身场所0.2km 0.5km 1.5km 1.5km0.0151.5 3酒吧0.2km0.5km1.5km1.5km 0.011 舞厅0.2km0.5km1.5km1.5km 0.011 桑拿400.0060.360.075 总悬浮颗粒物TSP（年平均，mg/ m3 0.080.20.30.30.0060.36 2 地质地质优良承载力强地质良好承载力一般地质承载力不强地质差而且复杂，地基需特殊处理0.00

8、10.08 地下水位地下水位低地下水位低0.0010 3场地日照（百分比%）402010100.0050.5 4主导风 城市的上风口，主导风向直接穿过 地块 主导风能够穿过地块主导风不能穿过地块处于城市的下风口0.0010.1 5 土地形状与面积规则好利用较规则能够利用零星不好利用0.011 地貌情况 可以充分利用原有地貌布置小区景 观功能 可以利用原有地貌小幅度改变原有地貌需大幅度改变原有地貌0.0050.5 场地水榭有水榭穿过没有水榭穿过0.0150 七通情况满足七通条件，且容量大满足七通条件满足三通不满足三通的条件0.0050.4 6水质水质优水质良无污染污染有毒0.010.8 7危险洪

9、水水位历史水位远低于场地海拔历史水位低于场地海拔 历史水位高于场地海拔，预防成本 低 历史水位高，预防成本高 0.010.8 10 人口环境1夜间居住人数量5万以上35万13万1万以下0.052 0.1 （3km以内）2日间人群数量8万以上58万25万2万以下0.052 11市场环境 1该区域房地产市场在城市的排名持续上升一般上升保持下落0.051 0.1 2区域地产市场近几年的发展趋势持续上升一般上升保持低落0.051 根据锦和针对办公项目土地的评估模型，目前本地块的综合得分为65.21。具体评分见下表： 箔 蛙 盟 卞 克 桩 幕 哨 埃 览 峭 颁 攫 逞 攒 傲 哉 奋 盗 荐 痉 卑

10、 釉 野 胖 篇 戏 馁 耽 惠 叫 需 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 分类指标交通条件人文环境商业环境生活配套城市规划自然景观经济环境场地情况人口环境市场环境 分类权重0.180.040.1250.130.10.10.050.0750.010.1 分类得分61.25.246.2310.25.784.13.127.327 评价 可见： 本地块块就目前来看商务务氛围较围较弱，人文环环境、自然景观观方面较较欠缺。 地块块在交通条件、人口环环境、市场环场环境优势较

11、优势较 相对对不明显显，未来轨轨道交通11号线线的开通，对对于项项目 本身是极大的利好消息。 地块块位于嘉定朱桥桥地区，属于嘉定工业业区（朱桥桥）新市镇镇的生活性服务务基地中的公共活动动中心，是嘉 定工业业区的战战略性节节点及三条发发展轴线轴线中的以工业业区管委会为为核心的南北中心景观轴线观轴线 ； 地块评分 赁 国 场 逻 滔 掷 溜 鸯 佐 至 馋 七 辟 默 侧 岂 粱 头 减 灿 初 考 徊 都 吠 汕 盘 擞 池 晕 牧 扦 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0

12、1 P 项目总结 项目地处嘉定北部板内的中心偏北地区，距离工业园区中心 尚有一定距离。区域未来整体规划定位比较高，但目前仍然 处于规划落实的初期阶段，周边配套极其稀缺，需靠项目自 身产品设计，实现价值体现！ 叛 漆 协 帘 挠 稠 仰 腺 菠 涂 混 母 悲 印 材 永 以 诞 碴 谷 毒 白 暴 义 鸿 亦 惠 烘 熬 蔬 股 淡 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 市场分析 2 Part 1. 嘉定北部板块规划 2. 嘉定主城区板块规划 3. 区域成交情况分析

13、 4. 典型个案分析 摘 赢 簇 末 疑 喊 暮 筐 链 召 悲 键 遣 朵 渍 辩 悸 颈 虎 焚 终 奴 敢 绊 甫 奔 俐 伴 削 器 岭 澈 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 嘉定北部板块概况 区域规模： 北部板块发展成为先进制造基 地，规划范围东至沪太路，南 至宝钱公路，西至盐铁塘，北 至嘉定、太仓边界，规划地域 面积110平方公里。 区域现状： 北部板块主要由朱桥老镇、海 轮小区和海伦小区配套服务区 组成。 朱桥老镇工业区核心 区域。分为商品房、动迁

14、房、 产业工人宿舍区及商业中心等 ，满足工业区内高级管理人员 、技术人才及一线工人等不同 群体的居住需求。 肌 呈 殃 对 犁 摔 浴 管 谣 洋 家 悼 拜 见 佃 好 宣 束 形 淄 抱 厂 蚌 底 惩 橙 诽 汝 诣 莱 鲁 擂 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 嘉定北部板块概况 沪宁发展轴 上海嘉定工业区地处上海市西北部，位于沪宁 发展轴上，雄踞长三角十五个城市群的中心地 带，是市场辐射的聚合点。 左侧显示了工业区在周边地区的相对位置。 辐射长三角 园区

15、北与江苏太仓接壤，南与嘉定新城相连，西邻上海 国际汽车城和江苏昆山，东界上海宝山，是辐射长三角 的聚集点。 右侧显示了工业区在周边地区的相对位置 区位优势 寒 脱 贼 基 建 招 坛 烙 攀 来 吴 粥 附 翰 梗 搁 秧 少 梭 抓 怪 器 锄 零 屎 研 拳 米 乏 稼 嫂 私 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 嘉定北部板块概况 上海嘉定工业区，以创新的发展思维“IDEAL”打 造一个具备优势现代服务业配套体系的先进制造业 基地满足跨国生产与全球技术转移需求

16、的产业创新 中心，融生产、生活、生态于一体的现代城市化园 区 运营定位：以人为本，用运营现代城市的思 维，发展一个融生产、生活、生态于一体的 现代城市化工业园区。 产业定位：发展汽车零部件、光电子信息、 精密机械制造、出口加工等产业，培育新的 产业高地，满足跨国生产与全球技术转移需 求，形成产业发展的集聚效应。 配套定位：以工业设计为主的2.5产业，衔 接二、三产业，配备产业研究、物流配套、 教学研究、国际认证机构等先进制造业服务 体系，获得市场制高点及最高产品附加值。 服务定位：以市场为依托推动市场发展服务 体系，结合行业协会等民间服务体系，为区 内入驻企业提供优质的商务配套服务。 北区总体

17、布局为：促进全区整体快速发展，以“两条功能发展轴，四个发展象限”为基层格 局。“两条功能发展轴”即 沿宝钱公路方向为东西向发展主轴、沿沪嘉浏高速公路为南北向 发展主轴。“四个发展象限”为基层格局。“两条功能发展轴”即现状宝钱公路和沪嘉浏高 速公路将本规划区划分成四个发展片区。 规划优势 轧 歌 换 咯 尿 橙 访 庇 奏 逛 髓 朝 主 铰 秃 曲 诉 怜 害 慨 喜 蝉 腿 旷 找 孽 注 庐 缨 忻 闸 椒 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 嘉定北部板块概况

18、 经过多年的发展，嘉定工业区的规模和品牌效应不断扩大，已先后建立了上海张江高科技园区嘉定 分区、国家留学生嘉定创业园、上海中科高科技园区、上海嘉定出口加工区、复旦复华高科技园区、上 海大学国家科技园等六个国家级的园区。 嘉定工业区以打造“未来先进制造业基地”为目标，形成了以汽车零部件、光电子、机电制造和新型 材料等先进制造业以及高新技术产业为主导的工业经济发展新格局。在世界排名前500家企业中，有20 多家在嘉定工业区投资办企业，如德国大众、宝马、大陆，美国杜邦、中沪国际纸业、意大利菲亚特、 日本富士通等。 产业优势 盈 术 祈 艳 侣 殖 矗 歉 艺 劈 封 躲 渐 垒 泼 怜 庸 兵 辉

19、叼 帘 卜 痘 炉 娄 唯 其 床 做 蒲 莱 畅 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 嘉定北部板块概况新政规划 嘉定工业园区规划人口10.8万人。2003年6月，嘉定区委、区政府作出“撤二建一”的重大决策，把 原来的嘉定工业区和娄塘镇合并，成立新的上海嘉定工业区，面积扩大到78.1平方公里，其中核心区面积 32.4平方公里。 嘉定工业区下设23个村（虬桥村、建国村、辛勤村、牌楼村、胜利村、群裕村、现龙村、娄塘村、泾 河村、赵厅村、娄东村、草庵村、陆渡村、三里村、

20、灯塔村、竹桥村、娄西村、旺泾村、雨化村、朱家桥 村、黎明村、白墙村、人民村）和12个社区（民乐社区、胜辛社区、福蕴社区、横沥社区、永盛社区、凤 池社区、庆阳社区、新宝社区、天华社区、越华社区、汇珠社区、娄塘社区）。 瞩 鞠 锨 浩 凿 枚 锣 每 糊 白 妥 拙 蔼 伟 韧 嫩 凭 紫 曝 并 浮 格 瞬 墩 邵 惹 矛 耗 裕 绵 嫂 仙 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 嘉定北部办公成交情况 2010年1月至2011年1月，嘉定北部板块办公楼仅盛创企业家园成

21、交58套房源 ，共10802.31平方米，成交均价为6341元/平方米。 板块区域办公楼成交量相对比较缺乏,参考价值有限. 啥 秘 渺 荐 津 跌 舌 氏 琼 凳 声 鞘 冈 臣 贞 桔 均 延 踩 钾 撅 脆 售 忙 瀑 靡 船 俞 丧 绝 挞 籽 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 针对目前嘉定北部板块商品住宅以及办公供应量较 低，区域市场可参考项目相当有限的情况，对本项目 整体规划以及市场进行分析时，还是应当参考紧邻的 嘉定主城区板块，并且从中挑选参考对象！

22、 板 块 小 结 1.嘉定北部板块以工业园区为核心，在未来的规划中产业能级较高； 2.商业、商品住宅供应量相当有限，成交量明显不足； 3.随着越来越多的企业总部入驻工业园区，对于，对于周边商业配套， 4. 目前周边行政规划中，住宅部分主要以乡村改造为主； 5.作为上海唯一的人才引进示范区，嘉定区人口能及在未来将进一步提升。 以及住宅品质的要求将进一步提高； 阁 十 塌 芜 铡 句 经 深 沾 毗 要 凳 辟 纫 磁 经 龟 深 模 亦 淫 猛 卧 半 窟 蜕 抨 篇 投 畅 椒 朴 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 2 0 1 1 年 嘉 定

23、朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 嘉定新城层次结构图“T”型舞台结构图 n嘉定主城区发展轴：位于嘉定新城规划东西发展主轴之上 n嘉定主城区空间布局：“荷花嘉定”的中央轴线 嘉定新城整体规划中主城板块位于片区主要发嘉定新城整体规划中主城板块位于片区主要发 展轴之上，被定位于第三产业为主导的现代化展轴之上，被定位于第三产业为主导的现代化 生态城区生态城区 片区功能定位 主城区嘉定新城的主体与核心，以现代服务业、世 界级体育休闲产业和高科技产业为核心，形 成具有独特人文魅力和城市特色、强大的集 聚力和持续的创新力的现代化城区，集中体 现传统文化、现代文明、运动休闲及生态魅 力。

24、 安亭以上海国际汽车城核心区和嘉定新城对外交 通枢纽建设为动力，以全国最重要的汽车产 业基地之一为目标，形成具有上海市郊特色 、风貌鲜明、配套齐全、设施完善、居住舒 适的现代化城区。 南翔以现代居住、传统古镇风貌和都市工业为特 色，承接部分上海中心城疏导人口，形成环 境优美、交通便捷、配套完善、各类城市用 地布局合理、传统与现代景观风貌协调融合 的现代化城区。 嘉定新城板块概况 短 卓 莽 拷 裂 瘤 梅 枕 令 跟 脓 泳 农 墨 藏 督 恃 挣 彭 畅 词 疏 填 儿 叁 誉 住 俯 凄 衅 萍 癸 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 2 0

25、 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 从嘉定新城位于以服务业、体育休闲业和高科从嘉定新城位于以服务业、体育休闲业和高科 技为主要特色的片区。技为主要特色的片区。 n嘉定新城主城区功能结构规划为“一轴、一心、四瓣 、数点、几片”。 一轴：主题为“紫气东来”，即是荷花之干，是联系F1和 老城的中央轴线 一心：荷之绽放的湖滨天地，称之为荷之蕊，主题是精彩 嘉定，上海国际赛车场及远香湖形成“上”、“海”二字 之寓意。 四瓣：第一朵花瓣是古朴繁华的老城，第二朵花瓣是活力 繁荣的南门，第三朵花瓣是水墨风情的浪漫，第四朵花瓣 是体现大气腾飞的马陆新景 数点：是散落在荷

26、花上的露珠，是分布在横沥河两岸，连 接新老城，尺度适当的建筑小品，体现文化品位和内涵。 几片：即荷之碧叶，是新城生态公园和创业园区，以及急 速F1和轨道交通大平台，共同托起嘉定新城这朵美丽的荷 花。 “荷花嘉定”结构图 嘉定新城板块概况 江 果 讥 痕 同 雪 慨 茹 罩 莽 瘫 歼 火 津 邹 彭 凤 乐 浅 烧 透 厚 董 巳 搏 慢 媳 幢 凶 仕 唐 嗓 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 嘉定新城现状建成区主要分为宝安公路沿线 片区、东云街片区、远香湖片

27、区及11号线沿 线片区三部分 u宝安公路沿线片区：包括嘉宝紫提湾、马 陆清水湾以及即将开盘的龙湖蓝湖郡等楼盘 ，是嘉定新城早期兴起的开发热点之一，城 市意向较强，但居住于商业、工业混杂，城 市面貌有待改善。 u东云街片区：作为嘉定新城近年开发的重 点，着力打造商务金融高地，伴随着政府机 构的入驻，土地利用集约度将大幅提升。 u远香湖片区：作为嘉定新城最关键景观节 点，同时也是承接嘉定老城区蔓延的部分， 得益于城市规划的出彩和自然环境的优势， 未来将成为嘉定区最主流生活区。 u11号线沿线片区：11号线沿线目前集中了 新城万嘉、盘古天地、中信泰富等发展商地 块，受益于市区人口的导入，此片区会成为

28、 未来中档楼盘的集聚区。 嘉定新城具备良好的发展潜力和溢价空间。嘉定新城具备良好的发展潜力和溢价空间。 嘉定新城板块概况 牵 又 亭 存 狰 教 蕴 陌 饿 萧 拐 雹 谭 微 挪 芽 啥 涵 宫 耍 奏 柴 堰 毫 蚕 混 孺 校 绑 蚁 华 告 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 11号线沿线特征分析 n 区域认知：依托于11号线城市快速交通 的启用，区域项目产品线相对单一，成为 上海市区郊区化置业人群置业的区域。 n 价格：区域价格平台14000-20000

29、元/平 方米 n未来供应：盘古天地、新城万嘉以及中 信泰富后续将有100万平米左右的公寓产品 推出；龙湖蓝湖郡将在近月内推出其联排 别墅产品；未来区域将是嘉定新城市区客 户导入的集中区 n客户构成：主要以市区刚需和嘉定改善 型客户为主，少量投资客和来沪外地人 嘉定新城快速交通驱动之下的上海郊区板块。嘉定新城快速交通驱动之下的上海郊区板块。 老城区板块 远香湖板块 11号线 沿线板块 新城/马陆板块 嘉定新城板块概况 尝 厌 纺 栅 搁 友 谋 伐 智 栅 婴 汪 婪 德 撼 汪 木 雾 炎 垛 乒 秋 鸦 棚 隧 捏 侗 谣 基 胡 褐 微 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品

30、建 议 报 告 1 0 1 P 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 周边项目情况 本案 绿地嘉创国际 嘉华国际 太湖世家国际大厦 绿地嘉尚国际 （嘉领国际） 铂悅818 大卫国际大厦 晶鼎 凳 硝 谤 绣 脯 谗 吉 廷 沥 缮 番 绷 禾 瞧 侵 慈 凛 肖 莽 朝 榆 炎 毋 地 包 治 躲 雹 朗 捎 救 掇 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 1. 嘉定新城住宅供求形势分析（不含动迁） 根据房地产交易中心的数

31、据显示，2010年嘉定新城板块商品住宅呈供大于求之势，全年的供求比为 1.4：1。从供应看，主要集中在3、10、12月，供应总量为653137平方米；从成交看，主要集中在3 、10、12月，尤其是12月，成交量为86031平方米。另外从成交价格看，基本保持稳步上扬的走势。 目前区域均价基本保持在15000元/平方米左右。 嘉定新城嘉定新城20102010年住宅供求呈年住宅供求呈“ “供大于求供大于求” ”形式。形式。 嘉定新城板块概况 啊 俺 烂 钙 垢 论 卖 伯 碳 仕 梭 涂 落 捧 嫉 窿 弥 酗 豪 量 痊 肾 潭 桥 蝇 国 钥 疆 衡 歪 丫 菠 2 0 1 1 年 嘉 定 朱

32、桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 2.嘉定新城板块存量分析 嘉定新城板块2010年年底存量 区县板块面积套数 嘉定区嘉定主城区板块3563432706 嘉定新城板块未来潜在存量 根据房地产交易中心的数据显示, 2010年嘉定新城板块商品住宅存量上来看，存 量面积为356343平方米。 根据房地产交易中心的数据显示，嘉定新城在2009年有三块块建筑面积分别为 75354.5平方米的嘉定区嘉定新城中心区双丁路北、温泉路东地块被江苏常发以 12076元的楼板价拍的、125368平方米的嘉定区嘉定新城

33、A15-1、B05-1地块被上海 龙湖以13761元的楼板价拍的、149680.5平米的嘉定新城双单路以南、胜辛路以东 (G09、G10)地块被上海绿地以8551元的楼板价拍的。未来两年嘉定新城板块潜 在商品住宅供应量为350683平方米。 嘉定新城嘉定新城20102010年住宅存量较大，未来的竞争也较大。年住宅存量较大，未来的竞争也较大。 刑 刁 车 遗 伊 言 诡 榷 诞 俺 滋 嘲 灌 浦 擎 没 藏 锤 充 监 桂 痴 藐 邮 逞 柒 俭 笨 军 善 山 犀 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目

34、产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 嘉定新城板块2010年年底具体存量 2.嘉定新城板块存量分析 嘉定新城板块剩余房型 根据房地产交易中心的数据显示, 从2010年嘉定新城板块商品住宅存量上来看，集中在嘉乐东 润舒庭、嘉宝紫提湾城、泰宸雅苑等项目。 根据房地产交易中心的数据显示, 从2010年徐汇区枫林板块商品住宅剩余房型上来看，70-90 平米的二房和130-150平米的三房占主力。 抑 棉 吐 登 欣 债 坑 怂 檄 猫 冯 装 抨 蝇 谗 柄 丙 迢 环 替 慨 尹 睁 燥 怀 刃 袖 咋 强 代 垄 仅 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1

35、 P 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 全市办公楼成交排行 全市办公楼市场排名第一的楼盘目前位于嘉定新城板块内，充分说明新城对于 办公类产品需求量相当旺盛。 序号名称区域成交均价已售套数可售套数 1新城金郡园嘉定15126740394 2坤阳国际商务广场徐汇211007113 3翡冷翠园闵行1947212659 4金桥智富大厦浦东2022979685 5星月国际商务广场宝山17904132551 6中铁中环时 代广场闸北24895123428 7光启城徐汇3239835227 8绿地望海新都奉贤11777386188 9圣骊名苑杨浦144992

36、4420 10绿地宝山商务广场宝山1413028743 美 国 娇 忻 怖 讯 力 极 面 愚 署 防 倔 拨 察 憋 嗜 轻 什 圭 叔 撅 饶 筋 戮 虽 艰 宗 鄂 翘 鸿 几 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 项项目装修情况成交均价已售套数可售套数 已售 百分比 项项目情况 办公楼太湖世家国际 大厦 简装12452 62 127 33%乙级写字楼 绿地嘉创国际 商务广场 简装11132 92 65 59%甲级写字楼 大卫国际大厦毛坯11447 121 8

37、1 60%甲级写字楼 商业 绿地嘉创国际 商务广场 简装11377 92 65 59% 40起小面积商铺铺 ，4.5米层高。三、四 楼连廊设计 绿地嘉尚国际 广场（嘉领国 际） 毛坯24757 157 578 21% 尚都国际精装16072 44 443 9% 安亭国际汽车城， 4060平方米5.4米层 高，10月10日开盘 嘉华国际毛坯16745 233 587 28% 1-3层为 数码主题商业 广场，4层为 LOFT层高 达5.55米， 517层 为办 公，办公295套， 商业525套。 天林商业广场 （天霖龙都广 场） 精装34403 162 110 60% 4.2-5.5米层高，商业

38、项目 嘉定区域对比楼盘情况 虎 洽 论 辆 铆 柞 铝 烃 哦 氰 纯 聂 龙 砰 汝 悯 阔 炮 侠 撅 遗 共 违 鹅 焚 栅 对 蝶 冕 切 赤 啼 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 项项目装修情况成交均价已售套数可售套数 已售 百分比 项项目情况 酒店式 公寓 绿地嘉尚国 际广场（嘉 领国际） 毛坯20994 157 578 21% 酒店式公寓，3558精装空 间3.3米层高；12月24日加 推办公484套、商业71套 新城西尚海精装1512674538

39、966% 1月2日推出329套soho酒店式 公寓，4.5米挑高，63-66 平 方米 晶鼎精装21750 18 320 5%层高5.5米 底特律财富 天地 精装16537 774 192 80%推出5.5米楼层 嘉峰汇酒店 公寓（骏丰 嘉峰汇） 精装14632 57 201 22% 地铁11号线南翔镇，50-120 小户型，层高3.05米 嘉鑫国际(上 海国际机电 五金城一期AC 区) 精装0 954 67 93% 7层建筑，1层商铺，26层 位酒店公寓，面积在50-80 平方米左右，层高5.5米 嘉定区域对比楼盘情况 瑟 怕 歇 凡 诣 愉 忱 蹬 襄 恰 咽 腕 肿 传 勿 统 恃 胚

40、捻 皑 梨 肚 噬 野 撇 吐 炽 页 巨 康 拽 粒 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 新城西尚海（新城金郡园） 物业类别 住宅、花园洋房、公寓、酒店 建筑类别 多层 小高层 高层 装修状况 毛坯 物业地址 嘉定临泽路88弄，89弄，189弄 开盘时间 2010-1-2 入住时间 2011-12 容积率 1.32 绿化率 35% 户数 400 户 物业费 2.10元/平方米月 物业公司 江苏新城物业服务有限公司 开发商 上海新城创佳置业有限公司 项目情况：新城

41、西尚海已于2011年1月2日推出329套soho酒店式公寓，4.5米挑高，63- 66 平方米精装复式小三房，78万起均价15500元/平，不限购不限贷。为2-3层复式，实 际有100多平，多余面积不计入产证。 报价15500元/平方米 个案分析 搬 必 刑 狱 拖 仟 豢 赣 贴 谱 磁 贷 衫 或 狸 晨 籍 奎 炕 京 肩 少 撮 豫 榴 摩 酿 榆 迁 仗 丁 弃 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 个案分析 楼盘广告 篮 檄 辗 渡 峭 耗 涡 殷 婪

42、琳 氦 刑 硅 拷 锦 约 丰 佛 祖 党 抬 盲 且 药 抚 缠 恰 誓 驴 影 茵 翅 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P l新城西尚海已于2011年1月2日推出329套soho酒店式公寓 l4.5米挑高，63-66 平方米精装复式小三房，78万起均价15500元/平，不限 购不限贷。为2-3层复式，实际有100多平，多余面积不计入产证。 l品牌装修，煤气入户 l现接受vip预约，开盘可享5万优惠 卖点简述 个案分析 泣 阀 饥 榆 炊 页 崎 愉 蛹 澈 瑶

43、 坛 绊 窟 欲 今 诅 觅 届 蔚 啡 辛 低 朽 涟 褐 晤 颜 糊 残 榷 童 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 日月光伯爵天地 物业类别 住宅、公寓 建筑类别 高层 装修状况 毛坯 物业地址 嘉定陈家山路388弄 开盘时间 2010-12-3 入住时间 2012-3 容积率 2.10 绿化率 47% 户数 767 户 物业费 3.1元/平方米月 物业公司上海实开物业管理有限公司 开发商 上海鸿翔置业有限公司 项目情况：项目位于嘉定主城区又紧邻新城规划的位

44、置。总规划面积约80万平方米，商业约 23万平方米，集商业，住宅，办公，酒店，大卖场等综合为一体的综合性项目。目前周边的 配套设施齐，从本项目约步行510分钟购物，娱乐，休闲旅游全部齐全紧邻轻轨11号线嘉 定，北紧邻轻轨11号线嘉。 主推户型为90-94平小3房2厅2卫和143平大4房2厅2卫。 报价15000元/平方米 个案分析 枕 捡 综 志 泪 牛 渗 钮 歉 费 嚷 前 雕 站 棕 炼 雏 悸 重 鹅 呈 属 珐 钮 裂 辕 白 米 巩 汰 剔 疥 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建

45、 议 报 告 1 0 1 P 个案分析 楼盘广告 菇 蔗 缺 场 衬 涟 蒜 抓 减 犹 碳 感 缅 殿 鹰 成 大 沈 恶 凉 瘤 草 毒 右 掇 许 悟 产 呈 隔 备 搐 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P l新城西尚海已于2010年12月3日正式向外公开开盘； l22万平方米商业配套，酒店式公寓创造LOFT 办公环境； l超大体量，80万平米城市综合体，制造区域生活地标； l全智能高级安全配备，确保住户的绝对安全性。 卖点简述 个案分析 箕 岔 爆 蕴 论

46、 膘 刚 桨 奄 识 购 史 锈 毋 试 覆 悉 警 恭 盲 瘟 疆 押 陀 长 笔 酋 孝 巾 奥 匠 绪 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 针对目前区域市场现状，我们认为： 跳去区域局限，放眼全市格局，实现大型商务综合体标杆 市 场 小 结 1.项目所在嘉定北部板块，商业、办公以及住宅产品目前供应量和成交量都 显现出明显不足，区位优势不佳； 2.项目所处板块临近的主城区板块成交量相对较大，但成交主要以住宅和 LOFT产品为主，大型商业产品比较稀缺； 3.任何

47、单一的产品线，在项目当前的区位与市场的情况来看，很难得到充分 的支持，因此项目内希望要能产生一套自给自足的多样化业态组合。 疏 只 陷 呕 锌 饵 削 跟 及 图 某 泊 慌 电 抵 峰 肤 曰 抵 舟 肛 愈 没 蜘 炽 晶 孙 伤 随 酌 撵 捣 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 产品建议 3 Part 1. 案例启示 2. 业态建议 3. 各业态产品建议 稗 冕 烩 琶 窒 耪 核 窃 烬 抠 熔 哄 软 去 猎 型 贸 片 顾 季 霖 胚 锻 望 药 该

48、 痹 逼 跨 程 餐 掌 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 案例启示花桥科技园 loft酒店办公别墅式办公 三层独立办公，占25， 小高层loft 为35， 多层办公（独立办公，可分可合）15， 部分沿街商业5 酒店及裙房20 项目位于花桥商务区内，花桥目前规划 正在逐步落实，产业主要依靠昆山 帅 敞 犹 俭 狮 盯 弛 片 策 防 缴 柳 栋 臀 攫 裹 尸 知 窟 财 慰 铁 浚 奸 符 壳 回 补 僧 藻 田 念 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目

49、 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 案例启示大连软件产业园 loft酒店办公商业 三层独立办公，占25， 小高层loft 为35， 多层办公（独立办公，可分可 合）15， 部分沿街商业5 酒店及裙房20 位于大连软件园区，未来 规划20万人，目前处于前 期开发阶段 巡 军 商 颓 请 脾 臀 怒 饮 磺 骂 帅 层 赂 屠 束 畜 创 死 靛 过 形 挨 女 入 予 奴 劲 没 憎 姿 屎 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 2 0 1 1 年 嘉 定 朱 桥 项 目 产 品 建 议 报 告 1 0 1 P 区域 浦东 板块 花木板块 地址 浦东王桥路999号 交屋时间 2006/5 开盘时间 2006-1-13 占地面积 1