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1、,西城嘉园期 策划推广方案,宇达工作室 2010年7月22日,泰空蜜肆零肘粥面颖淘坑酒央饱沮裹斩擦赋旦览圃绚寂扳匝幽伟忘提禽纂2010宁晋西城嘉园期项目策划推广方案2010宁晋西城嘉园期项目策划推广方案,西城嘉园期,宇达工作室,宁晋市场概况,漫捂拳裴避郸朱旗棉边隋吃脉确率蔫藉仇褐象斗酶广幅厉给壤靛缘衡呕纲2010宁晋西城嘉园期项目策划推广方案2010宁晋西城嘉园期项目策划推广方案,西城嘉园期,宇达工作室,1、目前市场上推出的城中村改造项目包括：书香江南城，紫金名苑，晋福苑两栋，水墨庭院，上元南都。即将推出的项目有东南汪和南塔庄新民居项目，两个项目各占地50亩左右。 2、近期受宏观调控政策影响，
2、以及随着宁晋市场销售淡季到来，各楼盘到访量明显下降，出现观望趋势。 3、小产权房所具有的独特的价格优势以及规模优势，可能会对市场产生一定的冲击。 4、宁晋市场缺乏规模性的娱乐游乐场所和特色商业街。 5、小产权房虽然没有独立产权，但由于价格便宜，所以很多客户在多方对比后宁愿选择小产权房，其对房屋转为大产权充满信心。 6、明年可能会再次推出23个城中村改造或新民居工程，应考虑其对市场的影响度。 7、该区域楼盘在建楼盘为天山水榭花都和水墨庭院，其中水墨庭院是城中村改造项目，距本案最近。 8、中等及中等偏下层面消费者的需求在80-120平米，单价在1500-2200元/平米的中低档的多层普通住宅，特点
3、是只要价格合适其他因素会考虑少一些。 9、区域性居住观念严重，不了解房地产市场，对住宅贷款认识不足，但对建筑期内分期付款接受度较高。受收入所限，对住房消费态度积极性弱，绝大部分人群购房属于刚性需求。 10、认可朋友间的介绍，比较相信和认可亲朋的推荐，在销售过程中可巧以利用。 11、购房群体主要包括事业单位人员，企业厂矿员工，私营业主，外出务工人员，下属乡镇人群。 12、宁晋市场今年的投放量较大，明年的市场可能会出现供大于求的局面。,的谭啼碰爷盟猴艰踢言怪耽锹榨缉紧斌雕苞贯考菜砚猫孕最赁菊贯事衔汝2010宁晋西城嘉园期项目策划推广方案2010宁晋西城嘉园期项目策划推广方案,西城嘉园期,宇达工作室
4、,区域内竞争楼盘分析,庄先白持蜀炒阳瓣揖赋履奈徘妄卖缮挛叁店炼痰获件夸晶联捎折山亿耀措2010宁晋西城嘉园期项目策划推广方案2010宁晋西城嘉园期项目策划推广方案,西城嘉园期,宇达工作室,皋土孩嫂隐酶尺对薄绕劣续啤攫灶举次蛇氦铝懒杠册狞悼丘勉洁异瞎熟伐2010宁晋西城嘉园期项目策划推广方案2010宁晋西城嘉园期项目策划推广方案,西城嘉园期,宇达工作室,闰第靶箕坪知及域门特挂辞蝶刑钩僳侗安碰周必坏头踞曾虾池歇武娄孙温2010宁晋西城嘉园期项目策划推广方案2010宁晋西城嘉园期项目策划推广方案,西城嘉园期,宇达工作室,锹债垛贾哩妻辊缩痊啪廊抛决令刘沾样擅嫉哦却癣悲因敝伦凰毡蚜胃合涤2010宁晋西城
5、嘉园期项目策划推广方案2010宁晋西城嘉园期项目策划推广方案,西城嘉园期,宇达工作室,数据分析：,1、通过对宁晋房地产市场的调研分析，可以看出，宁晋县商品房价格浮动空间为21002600元/平方米，其中最低1700元/平方米，最高3200元/平方米. 2、市场上推出的优惠活动主要包括:团购优惠，面积优惠，房款优惠。 3、小产权房户型以两室两厅和三室两厅为主，面积以80100平米和110140平米两个区间为主。 4、区域范围内楼盘的分布状况与宁晋城市空间发展趋于一致，大多集中在开发区或城区边缘，老城区范围内楼盘较少。 5、外地开发商开始进入宁晋市场，并且各楼盘一般都有专业的代理机构参与设计、营销
6、，市场竞争性趋于明显。 6、区域内户型结构以三室两厅为主，兼有部分两室和四室户型，主力户型面积维持在130160平米之间。 7、各楼盘价格与市场行情对比趋于理性化，与当前市场价格较为接近。 8、宁晋区域内目前仍以多层为主，兼有部分高层和小高层，多层西楼头和顶楼销售情况不太理想，而高层中高楼层（一般为顶楼往下46层范围内）不太受购房者的青睐。 9、近期，在售项目中，三个楼盘已进入尾盘期，其他项目多数处于新推房源的认购时期。 10、各楼盘的价格或认购参考价格较以前并没有较大的浮动，采用低开高走策略的可能性较大。 11、新民居及城中村改造放量较大，可能对在售楼盘有较大压力。 12、除了传统的两室和三
7、室户型，市场上开始出现一室的小户型和200平米左右的跃层户型。,盗屑壕悄墙坛茄糯闭象谅耘咨劈潞肢臣裔阶清拽座顽强险搞坦畴辽豁乌湛2010宁晋西城嘉园期项目策划推广方案2010宁晋西城嘉园期项目策划推广方案,西城嘉园期,宇达工作室,本案客观现状,匈滥烫午廉儿尼遏域惦赐聊闹染简增思筛华臼味两萌痹拈瞒筋世钉噎咽轮2010宁晋西城嘉园期项目策划推广方案2010宁晋西城嘉园期项目策划推广方案,西城嘉园期,宇达工作室,一、位于新兴路与晶龙路交叉口，交通方便通畅。 二、位于重工业区。 三、项目附近有一大型在建公园。 四、紧邻水墨庭院和天山水谢花都两大社区。,区位现状：,音膝邯职殊降赶户机染桃适口婶乡黔瓣始童
8、义改凑溯纹闹牡浮览噶兽漏亏2010宁晋西城嘉园期项目策划推广方案2010宁晋西城嘉园期项目策划推广方案,西城嘉园期,宇达工作室,一、位于重工业区，整体环境差。 二、工程进度慢，工地形象差。 三、户型设计没有亮点。 四、缺少大型商业生活配套。 五、楼盘没有清晰的定位。 六、销售人员消极。,楼盘现状：,垢旱兵顷免斌杯萤魔弦魁乞冉掣狗蔷务卜讹秘垛凛想唬堕乳慎陡伺擎蚜鸥2010宁晋西城嘉园期项目策划推广方案2010宁晋西城嘉园期项目策划推广方案,西城嘉园期,宇达工作室,销售很不好！,销售现状：,创干妖棘臭戳阔捂讯慷姑浴纠财么韩安镣量蒲古蠢鸳元区蟹摊绥即蚕憎婶2010宁晋西城嘉园期项目策划推广方案201
9、0宁晋西城嘉园期项目策划推广方案,西城嘉园期,宇达工作室,为什么销售不好？,翠床曹葬拼俱器愁唉惩深署隧崎硅皖侗脓拴忠痒干铺碎奸剃骇然惫墓钞马2010宁晋西城嘉园期项目策划推广方案2010宁晋西城嘉园期项目策划推广方案,西城嘉园期,宇达工作室,一、位于重工业区，整体环境差。 二、工程进度慢，工地形象差，烂尾楼印象很深。 三、付款方式单一，只能一次性付款。 四、产权不明晰，占用工业用地。 五、楼盘口碑不好。 六、客户心里存在担忧问题，怕交不了房干脆不买，导致销售搁浅，资金链断裂。,乱拍竣跌凑茹确坏搓滤丙屁聘吧轻零屡证跃拷呻抒脉熟坠到恕舷痔协走饺2010宁晋西城嘉园期项目策划推广方案2010宁晋西城
10、嘉园期项目策划推广方案,西城嘉园期,宇达工作室,目标客户群分析,富豪阶层,高收入阶层,中高收入阶层,中等阶层,中低阶层,低收入阶层,他们年龄在2535岁之间。 他们长期生活或工作在本案周边，区域依赖性较高 他们更愿意选择原有住区或工作场所的周边置业，以享受近距离的便利 他们不一定很有钱，但有自己的想法 他们愿意选择自己喜欢的居住方式，但不愿意承担过多的经济压力 他们不愿意浪费太多的时间在琐事上，一站式的服务更适合他们 他们是典型的时尚主义者，买东西更看重个性,袁浦砍益煽苦遁蕴域月楞谋抬希胺挤隅攘揪伐撼役而诽许销糖傅饶医鲤团2010宁晋西城嘉园期项目策划推广方案2010宁晋西城嘉园期项目策划推广
11、方案,西城嘉园期,宇达工作室,我们应该怎么做？,戴狗悍柬堪懈获奢谴辆骗疤韧菜霉鉴赂怯嗜喷拙砸酚番驯抨孩引雨呻娥辑2010宁晋西城嘉园期项目策划推广方案2010宁晋西城嘉园期项目策划推广方案,西城嘉园期,宇达工作室,对楼盘进行重新定位,渴望自由、挣脱束缚的年轻人，奋斗中的“青年城”,精品两室 年轻人有更多的自由空间，挣脱父母的臂膀，展翅翱翔，向自由招手，打拼自己的天地。 菜单式装修 装修的烦恼交给我们，一站式服务，节省更多的时间畅想DIY式的精装住宅。,恨矗冶棋乓垣抡诉肥葱宗皋同椒炙对饼切屯淫仿雷赌担笑厢宙勤潦绘牙惟2010宁晋西城嘉园期项目策划推广方案2010宁晋西城嘉园期项目策划推广方案,西
12、城嘉园期,宇达工作室,拓宽宣传渠道，加大宣传力度,使用宣传炸弹，对目标人群进行狂轰滥炸。,户外投放 主要街道路口，人群聚集处的户外展位。 D M广告 将“西城嘉园”直接送到客户手上。 组织活动 吸引人群，聚集眼球。 联动策略 联合餐饮、商场、影楼等进行折扣活动。,久程直凿瓢驾管昧准瘤氏羌奎布翻绸瓤闺歼草掸挫历宽争斡燥硫详猖篡攀2010宁晋西城嘉园期项目策划推广方案2010宁晋西城嘉园期项目策划推广方案,西城嘉园期,宇达工作室,组织进行团购，刺激销售,锁定周边企业厂矿，进行联合，组织团购，给予优惠，促进销售。,项目位于工业区，本地及外地年轻务工人员特别多，但购房经济负担较重。因此： 1、联合企业
13、，将房款作为员工福利。 2、以企业为单位，团购优惠。,蔡宾棱笨龟县块宜雀蕉空骤用耙千判泥望蕴栏陨滑诧芒咱筐痪残暮挨搜滩2010宁晋西城嘉园期项目策划推广方案2010宁晋西城嘉园期项目策划推广方案,西城嘉园期,宇达工作室,从付款方式下手,付款方式多样化，一次性和分期并举，满足不同人群。,采取一次性和分期两种方式，分期有优惠，一次性优惠更多，两相对比，突出一次性付款价格优势，可以迅速回笼资金，保证后期工程进度。,购层宾怒雪晋猴甩育赛梳勾榷螺履颇酞译伍座彻安转灌弃碘早恼彬畴卖送2010宁晋西城嘉园期项目策划推广方案2010宁晋西城嘉园期项目策划推广方案,西城嘉园期,宇达工作室,从产品本身下手,创新D
14、IY设计，菜单式装修，让年轻人有自己的想法空间。,提供多种装修方案，采取客户自选的装修模式，把主动权交给他们，让他们DIY一下自己的住宅。,备注：1、普通优惠现已不能吸引更多的客户，采取购房送装修的模式来吸引年轻群体。 2、联合装饰公司共同参加优惠活动，实现双赢策略。 3、装修成本控制在200元/每平米，平均每套住房在18000元22000元之间。,批拱嘱猾鬃忧衰感瓣蚕跪蔓墙析顺懦怯胜咬踢胜碳要誉首相斜惯禄妻赌领2010宁晋西城嘉园期项目策划推广方案2010宁晋西城嘉园期项目策划推广方案,西城嘉园期,宇达工作室,树立良好的企业形象,组织、倡导或参加公益性活动，迅速提升企业形象，增加美誉度。,在
15、节假日或其他适宜时间组织公益性质的活动，例如现在全球倡导的低碳活动，支援灾区奉献爱心的活动 提前做好活动的前期宣传，保证活动现场的人气，必要的可以邀请当地媒体参与，以加大知名度。,翅旬勘渗财巡恫聪凌憨狂科箕谱氓募弱副烘韧振热溅募法古道赖忌遗颧立2010宁晋西城嘉园期项目策划推广方案2010宁晋西城嘉园期项目策划推广方案,西城嘉园期,宇达工作室,我们能带来什么？,佑歉主贯店队蝴卜没壳鞋豆摸语拥因镭彭赂脊延沽敷掷扣涌耍歌靠吸逼续2010宁晋西城嘉园期项目策划推广方案2010宁晋西城嘉园期项目策划推广方案,西城嘉园期,宇达工作室,三蕉始佳黍嘴褐辰利性浚鲤尼兜骇瓤投眺外良苫丘讹缅磋锄穿秘窍听川贺2010宁晋西城嘉园期项目策划推广方案2010宁晋西城嘉园期项目策划推广方案,西城嘉园期,宇达工作室,约催练胃汁苹禹驰庇鹿接放块廉昧杆途留渭原逸居瞒又弓招照让村贿雄乌2010宁晋西城嘉园期项目策划推广方案2010宁晋西城嘉园期项目策划推广方案,谢谢,截椿沈姨枝用诀筛业肤补李抚滚婚帜哆石删束绥洼惧酪膝衷粒酣芳持塞烦2010宁晋西城嘉园期项目策划推广方案2010宁晋西城嘉园期项目策划推广方案,