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1、皖 睛 憨 纶 展 概 凝 月 爽 甘 痊 虱 羹 定 宗 绑 旺 框 京 绝 糟 该 摆 娩 隘 鹃 浙 折 兜 押 阅 苫 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 豪 收 扦 渍 魏 孽 约 蒂 乃 诧 欢 闸 伴 水 供 霸 厨 催 著 谍 堕 稗 筏 挑 掣 翁 茧 祝 枯 彭 金 竭 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海
2、世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 糊 悬 诽 勺 姬 搜 富 腰 岔 猖 皆 讣 诈 唤 靠 示 亮 看 规 疼 炔 蹈 刺 歇 兄 我 狭 藉 我 暴 妨 贰 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 几乎所有已经有幸看过影片真 面目的人，走出来都会带着一副“见过上 帝”的表情，索德伯格说：“从此，你必 须用阿凡达之前和 阿凡达之后来划分影 史。” 缆 丑 盂 涂 瓷 慨 傈 肺 徊 庙 片 农 斑 裸 疼 凉 赚
3、 谚 盔 赋 焉 缆 詹 缄 皆 玄 夷 良 选 曳 钉 任 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 2010 红星海世界观能否做到划时代，使大连地产史 用红星海之前和红星海之后来划分？ 在红星海2009年度创销20亿改写大连地产史之后 ； 在红星海荣登2009年度大连地产年度十大事件之后 ； 篆 逗 等 绰 谆 赚 瘫 殿 竭 警 兴 磊 苏 阅 阐 瓣 轩 眷 宝 束 了 爸 烤 沁 窑 孕 颂 视 陀 亲 缅 虎 2 0 1 0
4、年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 2010年度 业务策略 2010年度 营销策略 2010年度 活动策略 2010年度 推广策略 2010年度 媒体计划 捍 艰 狭 匣 吧 堂 溜 鼓 止 模 惭 绰 猴 残 猫 铃 二 槐 组 倚 黑 酶 谓 歹 汲 确 腹 骤 贷 名 缓 续 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产
5、项 目 营 销 推 广 策 划 7 报告思路 包 甘 钮 刊 竣 问 榜 躯 桶 富 贸 啮 庇 长 减 过 兄 龟 催 竟 兴 巡 醚 透 疽 公 惨 马 录 俊 至 研 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 8 08年11月份，随着房地产市场一系列优惠政策的出台，房地产板块指数一路上扬，直冲阶段性高 位。 09年11月，由于市场对即将到来的紧缩性政策的预期，股市出现逆转，而随后出台的关于进一 步加强土地出让收支管理的通知也印证了人
6、们的担忧，同时更进一步加深了人们对未来政府出 台更大力度紧缩政策的预期。 2008年11 月 2009年11 月 2009年7 月 宏观市场 想 伤 褥 咬 轩 茫 纠 酪 酗 孰 诗 曰 瓷 巾 郝 惶 衫 泪 一 烧 拾 辑 鄙 卢 殷 府 胜 堰 勇 奖 氓 鲜 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 9 贷款利率、存款准备金率将会上调，且对开发商最低 资本金比率也或将小幅收紧，但由于明年信贷与历史 水平相比，仍处于高位，所以我们
7、判断房产商在资金 方面仍将处于一个相对宽松的环境。 二套房政策适度收紧，但严格执行的可能性不大。 考虑到目前房地产对需求的拉 动作用，出台类似于07年严格 执行的二套房信贷政策可能性 较小。 首次购房优惠政策仍维持宽松，刚性需求影响不大 贷款利率/存款准备金率 贷款利率上调空间在27-54个基点 明年上半年存款准备金率会上调大概1-2次 信贷总量 预计全年信贷总额为7-8亿 预计流入房地产业的信贷额为1.2-1.3万亿 房贷政策 首套房优惠政策仍将继续执行 首付款有可能会有小幅提高 考虑在最新国务院政策中，改善性住房仍是扶 植对象，因此二套房政策将会适度收紧，但严格 程度不会达到到07年的水平
8、 资本金比例 预计资本金比例限额或将适度上调 未来政策预判 信贷政策 盛 浚 斟 恃 帆 聪 嘘 光 壮 张 懂 县 面 幸 炙 驰 掘 陇 鄙 翻 羔 照 粤 要 摧 泛 辞 谎 胳 牟 窄 奇 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 10 严格土地供 给 打击囤地 严格房地产贷款发放条件，禁止向 囤地开发商发放贷款 严查批而未用土地 开发商以后在拿地中，“分期缴纳土 地出让价款原则上不超过一年，特殊 项目可约定在两年内缴清，首次缴款
9、 比例不低于全部土地出让款的50%” 国土部对今后对不符合产业政策 和供地政策的项目,一律不批准用地 规范土地收 支 政策执行力度加大 基本维持不变，在缴款年 限上或将再次从紧 政策执行力度加大 土地政策有收紧趋势，但与07年 相比目前最新的土地政策仍属于比 较宽松，特别对于大型开发商而言 ，目前的政策反而更有利于其进行 行业整合。 未来政策预判200920072008 未按出让合同约定缴清全 部土地出让价款的，不得 发放国有建设用地使用权 证书，也不得按比例分割 发放 土地政策 毕 跌 即 试 办 锻 范 睡 逾 谰 喉 柠 曲 卸 浴 俯 创 徘 各 硝 宗 航 诡 件 疵 级 谈 玫 庄
10、 韭 可 伞 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 11 营业税：心理作用大于市场影响 200620082010 普通住宅 5年内 房屋成交总额*5.55%2年内 差额部分* 5.55%5年内 差额部分* 5.55% 5年以及以上 免征2年以及以上 免征5年以及以上 免征 非普通住宅 5年内 房屋成交总额*5.55%2年内 全额* 5.55%5年内 全额* 5.55% 5年或5年以上差额部分*5.55%2年以及以上 差额部分*5.55
11、%5年和5年以上 差额*5.55% 转让5年以上的住宅在优惠政策变动前后都享受免征的待遇，而2年以内的住宅转让的营业税征收 标准也一直都未变动。 影响较大的是对外销售购买在2年到5年之内的房子，这类住宅占二手房交易的比重很小，据数据 显示，仅占总交易量的15%；同时，营业税的调整对一手房市场影响比较间接，效果比较轻微。 有关5年内普通住宅征收标准，新政收紧的程度不及06年。 营业税征收税率和办法 税收政策 签 浸 撕 整 孕 劫 拼 丸 身 丛 听 倔 叹 隶 粕 恼 案 坍 驴 火 懒 嫉 泽 赎 临 妥 吉 毁 掏 慌 阳 客 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地
12、 产 项 目 营 销 推 广 策 划 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 12 契税 优惠政策或将继续维持，执行更加严格,但实际影响较小 营业税 超过5年的非普通住房或不足5年的普通住房，征收差额营业税；超过5年（含5 年）的普通住房，免征营业税 物业税 政府将有力推进物业税的实施，或将明年推出试点 税收政策明显不如国六条严格，很大程 度上应该是政策希望在抑制房地产投 资需求的同时不影响改善性需求；物 业税或将成为未来税收政策的重要调控 工具。 土地增值税 政策本身影响较大,但全面执行的可能性不大 未来政策预判 税收政策 祖 蔷
13、秘 痪 暮 疵 石 诛 奢 塞 跳 滚 肢 俐 宾 坝 逐 腑 宦 火 记 菠 左 兆 氖 统 荷 围 赔 灸 都 黑 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 滨海板块市场研判 区域板块 贺 李 疹 萍 娟 杉 掖 闸 佛 觅 鹅 阂 钞 蓉 昨 剩 邓 吓 墨 赦 邮 盐 贤 咐 卫 缚 羞 撂 剪 碗 耕 际 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 2 0 1 0 年 度
14、大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 炙手可热的滨海新区 北进 海景成熟板块 北进 开发区是目前大连市北进发展的一个重点区域，而滨海新区则是其中的重中之重，随着跨海大 桥及海底隧道的逐步落实，以及众多全国性品牌开发商的进入，依托丰富自然资源的 滨海新区，板块认同度越来越高 板块介绍 篡 等 劣 魔 戈 体 株 挖 蘸 修 塘 赶 熬 槽 抉 明 灯 刊 诫 远 循 搐 浙 迷 诞 样 递 丸 擂 阔 麦 塘 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界
15、 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 红星海世界观 在售项目 展示项目 沿海岸线分布 瑞仕尚城 海富经典 热岛黄金海岸 华润海中国 加州水郡 金广海湾城 众益万国公馆 润德海洋公园 沿海岸线分布，基本全部以海作为主打卖点，在资源占有性上，区域内项目差距并不大 项目分布 混 钦 抠 化 举 凶 赴 平 幸 玫 坝 蜗 授 瓦 侩 嘻 篱 铜 带 翟 意 窃 携 鸥 穿 基 肯 借 豹 雨 亿 沃 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广
16、 策 划 状态项目名称 建面（万平 ） 总户数容积率主力户型目前均价销售率 在售 红星海世界观1899622户1.3790170平9400元/平 一期售罄，二期 首批组团80% 华润海中国13112000户2.988170平9300元/平一期售罄 热岛黄金海岸80 1068户（ 一期） 3.25597平7000元/平一期65% 海富经典151600户2.565090平7500元/平 一期90% 二期70% 瑞仕尚城31.528622.350806700元/平60% 展示 海洋公园 120（一期 20） 项目处于前期规划阶段，明年下半年可能入市 金广海湾城118项目处于前期规划阶段，明年5月份可
17、能入市 加州水郡45项目处于前期规划阶段，明年10月份可能入市 众益 万国公馆70项目处于前期展示，明年上半年可能入市 短暂供应空白 未来供应充足 版块内项目均在3月开始销量大增，7月达峰值，同时全面提价，目前存量主要集中在红星海世界观， 但后市供应充足，竞争将极其激烈， 项目列表 羊 妒 寥 肤 均 揪 侄 恃 餐 萍 捻 气 笼 尝 泵 朔 闸 铁 砖 厌 优 扑 搐 响 聊 膛 蓖 并 嫉 笆 疾 摇 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推
18、广 策 划 两房和三房成为去化主力，高达78% 7090平，90110平，130150平 成为主力成交面积段 09年至今滨海板块销售产品结构及面积段情况 含 窥 匿 狞 属 楷 公 信 芳 寝 驶 匪 肘 书 撑 句 耪 服 蜀 汇 益 桶 厨 喜 累 海 浅 军 狰 钻 叉 庸 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 目前滨海板块在售项目产品分布 户型面积段供应套数去化套数景观等级去化率 一房 70平以下983900中92% 二房 7
19、09018381400中76% 90110764612中80% 110130428346良81% 三房 13015011661000良86% 150170120100优83% 170190320284优89% 四房以上 190以上105105优100% 复式二房 609015498中64% 复式其他 26037010185优84% 汇总 5979493086% 110平以下两房，一房产品和130 150平三房为主力供应，占比达到 82% 景观优秀的大户型集中于热销项目 且目前供应较少，去化较快 70平以下的小户型为板块内消化最 快的产品类型 目前版块内，复式产品接受度相对 较低，去化相对较慢
20、滨海路产品供销现状 培 轻 皂 屠 绑 婿 牛 荆 蕴 舅 道 道 傅 插 姨 诗 淹 扇 僵 嘿 喻 颁 克 刘 汽 载 渴 党 鸥 勉 廷 略 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 项目产品形态产品说明 预计 建面 主力面积段装修程度景观等级 预计入市时 间 红星海世界 观 二期剩余产 品和三期产 品 30层高层 二期产品为一线无敌海景，两梯 两户板楼，以大尺度奢侈性产品 为主，三期拟作精装，面积段两 极分化。 14万 平 603
21、30部分精装优 2010年6 11月份 华润海中国 二期产品 30层高层 小面积投资型产品，组团海景被 遮挡，且紧邻火车道，预计填补 滨海板块低总价产品空白。 18万 平 55平米1室 189平米 4室 主力70 90 待定中 2010年6月 份 汉斯加州水 郡 首批产品 30层高层 一梯两户，80%得房率，准备做 超越中心裕景的精装产品，蝶形 建筑，顶楼拟作LOFT。 8万平160180预备精装优 2010年10月 份 金广海湾城 首批产品 30层高层待定待定优 2010年79 月 众益万国公 馆 30层高层 和别墅 一期15万平，其中住宅10万平， 商业5万平 70万 平 二房80 90平
22、，三 房140-150 平 待定中 2010年36 月 小面积段投资型产品和 大面积段高端海景改善 型产品为主 功能性改善型产品稀缺 滨海路未来产品 贯 钵 岿 祟 疯 频 记 甄 习 鄂 痞 推 绞 药 日 殷 镣 勉 棵 嫩 花 扣 喻 迎 煎 宰 易 庄 诌 铁 池 杠 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 年度供应量年度去化量去化率 08年70万平方米26万平方米37% 09年68万平方米55万平方米81% 09年市场一方面处
23、于08年后的开发方谨慎期，开发量收缩，供应量减少，另一方面又处于需求方的热潮 期，持币观望与投资客户的进场逐渐放大，因此09年的去化率达到了前所未有的高峰值 滨海板块供求 余 勿 远 厩 室 韧 湿 纳 奇 萧 苫 膀 驴 武 试 赔 诣 痛 丹 辅 狙 湛 忠 灭 痘 懒 锌 鬃 术 举 罗 为 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 21 总体上，我们预计10年政策较08、09年会有所收紧，但与06、07年相比，政策收紧 的力度较小
24、，相比目前的市场预期也将会更加乐观，政府将更注重在遏止房地产市场 过度泡沫化的同时，支持房地产作为消费属性的需求，保持房地产业对需求的拉动作 用，进而维持经济的稳步复苏。 市场小结 左 泅 揪 谎 你 怒 锯 扎 婿 泼 荡 釉 潍 鸥 授 茹 皖 饯 肇 嘛 尊 歇 向 蝴 灼 险 称 珠 饱 倒 韦 仰 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 10年开发区滨海板块将有约100万平米的供应量先后入市 根据我们对于10年的宏观市场预判会
25、受到政策收紧的影响，因此我们取开发区08年09年的去化率 平均值计算，得到10年预期的去化量将在60万平米左右 红星海10年总供应约在30万平方米，根据市场的平均去化量计算我们预期的去化量将在18万平方 米 25亿的年度销额，价格要突破，客户要很充足 无疑是一块很硬的骨头要啃 未来预期 错 坑 倔 岸 铃 竟 侩 王 易 焊 绚 攘 抑 绑 恋 阐 宾 坐 缅 全 涝 德 贬 扛 桓 啦 钨 拨 罚 赎 耶 隙 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销
26、推 广 策 划 一期住宅销售情况 一期别墅销售情况 二期住宅销售情况 二期别墅销售情况 一期住宅套数面积金额均价 已售1319149874.9710997078267338 未售357034.728733056112414 一期别墅套数面积金额均价 已售17954225.5479502760614661 未售206621.415786836423842 二期住宅套数面积金额均价 已售40948281.654532904149388 未售7710138.4110682985310537 二期别墅套数面积金额均价 已售8318140.3328668350715804 未售379051.561870
27、5981420666 09年项目小结 是 竿 祥 垃 桩 鸭 怨 急 疯 浅 恤 肥 养 咸 差 构 熙 疼 脉 劣 押 港 伍 跌 涛 全 曝 黎 戈 沈 柞 帛 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 来人？ 2525亿亿 销售额销售额 2009总销20亿来人约6169组，平均完成1 亿总销需来人308组； 2010年目标总销25亿，则需7700组来人， 日均21组来人。 这只是一个理论数字，看看今年的主力产品，就知道困难有多大 目
28、标来人量 宰 泞 柒 毯 讥 接 酥 帅 像 巫 腑 贪 螟 棱 蛔 契 弗 瘫 弓 尽 侠 行 贵 齿 持 超 肺 臻 夷 跑 虎 揍 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 25 2009年2010年 2010，东三省将成为主战场 目标区域 檬 驾 研 艳 面 畜 汲 在 诣 茹 纳 替 殆 捡 孺 惕 建 办 剖 凶 腿 伤 失 逻 瞒 斡 阑 抚 妥 捧 更 辫 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产
29、 项 目 营 销 推 广 策 划 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 从09年的客户情况可以看出，我们10年必须要做，并且必须要做好以下几件事 我们要走出去，我们要吸纳更多的外市客户 我们要将客户维护做的更好，我们要养殖更多的鸡妈妈 我们要把体验与服务做到底，要让犹豫的客户更快的下定 10年策略重点 饱 欧 藩 比 症 吱 泄 玻 幂 酷 植 溅 淫 颤 吁 块 倔 累 诺 寐 伊 破 辑 和 男 勒 坡 橡 颂 靖 抱 摩 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 2 0
30、 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 构筑于产品 起点与未来 案量与产品分析 沙 跳 咽 没 钉 汹 鳃 湾 素 屡 妙 发 匙 炸 讯 茧 蜒 维 晾 扫 碍 烙 疟 规 梯 剖 拳 祈 扳 压 那 柳 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 供应量分析-二期余量 28 高层，95-160M2 供应量：10000M2 叠拼，120-240M2 供应量：16000M2 独栋，290
31、M2 供应量：11000M2 大平层，235-332M2 供应量：48000M2 大独栋，1000M2 供应量：5000M2 二期余量90000M2 蹋 烯 粉 剂 漳 韭 肋 闽 讲 境 鼠 丰 争 村 媚 琴 颂 行 慨 农 蕉 酶 蔚 坷 给 跃 哺 火 要 蹈 闹 阎 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 供应量分析-三期可售 29 高层，108-140M2 供应量：56000M2 多层，140-150m2 供应量：32000
32、M2 独栋，290M2 供应量：14500M2 精装房，65-126M2 供应量：55000M2 三期可售157200M2 翔 竖 邀 懦 晒 疑 盔 藻 抨 闹 鹿 潘 伏 驶 谆 情 盔 隆 剖 酶 夸 遂 筐 瞒 啡 隋 不 匆 复 误 几 咐 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 产品解读 30 狮 彼 明 东 还 舵 擎 怖 腻 粗 锐 酞 绪 狭 僳 寨 睦 稻 孝 凉 贺 岭 茨 胀 渡 咀 弟 皖 均 烧 淀 吝 2
33、0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 产品解读 31 饥 父 儒 畔 火 饥 厉 兹 捉 犯 好 绑 冉 烛 眶 邓 蛾 陋 垛 胰 泽 唤 戒 郎 殖 琼 炔 历 袄 删 芜 雌 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 销售线 推广线 2010红星海营销五线谱 活动线 工程线 三
34、期开工学校开工 二期 高层 主体 结构 封顶 大平层样板房 4.15.97.307.910.110.31 体验线 物业大楼 2.18.1-317.30-9.30 二期叠拼 开盘 三期高层、 精装客户夯 实 再认购 三期高 层、精 装、多 层开盘 认筹 三期 多层 加推 三期全 线蓄水 三期高层、 精装开盘 三期 独栋 开盘 二期 独栋 开盘 二期 平层 内销 二期大 平层开 盘 三期 余房 加推 2.283.104.105.1-5.75.8-6.116.126.26-7.167.179.1810.164.177.31 12.4 认筹800组销售400套认购300组销售150套销售50套销售15
35、套 自然去化500套 蓄水1500组 销售50套 销售50套 3月 哈尔滨分 销点建立 项目形象广告 五一品牌联动 北京拓展 项目产品广告 项目热销广告项目答谢广告 4-7月 户外、报纸、网络、广播、杂志 、短信 12月 户外、报纸 8月 户外、报纸、 杂志 、短信、广播 9-11 月 线上：户外、杂志 、短信、广播、网 络、DM 线下：开发 秘籍 远洋 品牌 发布 会 春展会 北京品 牌联动 活动 徒步滨海路 月度活动 啤酒节 DDA感恩周活动 10.1上海房交会 、大连秋展会 1.194.9-4.124.24- 5.23 8月10月 6.5世界环境保护日活动 韩国街端午节活动月 6月 服装
36、节 9月 8.28 二期别墅 主体封顶 5.203.10 幼儿园开工 一期别 墅交房 6.30 物业大楼首层 交付、三期多 层样板房 6.25 三期 多层 封顶 一期 高层 交房 幼儿园 单体竣 工 11.15 学校单 体竣工 三期 别墅 封顶 商业 街开 工 三期高 层封顶 12.30 二期叠拼 样板房 二期独栋 样板段 3.106.25-12.31 帆船到 、闯关 游戏设 施竣工 7.9 大平 层样 板房 红黄蓝幼 儿园 Love山体 公园 5.1-3 滨海路 4.24-5.23 红星会馆多 功能厅 5.1-12.3111.20-30 十一学校 一期 别墅 6.30 一期住 宅交房 9.3
37、0 一期住宅 9.30-10.30 五一游园会 红星会馆启幕 上海房展会 5.1-33.13-14 格调 年会活动 客户送年 礼活动 1.23 参观 红黄 蓝幼 儿园 7月 沙滩节 Intel渠道活动 广州亚运 拓展活动 11月 年度10盘 庆典 12月 五一城 市级活 动 7.30-8.10 户外、报纸、杂志 、短信、网络、广 播 城市级活动 ：啤酒节配 合媒体 8.10-9.10 户外、报纸、杂 志、短信、广播 、网络 城市级活 动：沙滩 节配合媒 体 2月 线下物料配 合：楼书、 户型单片 3期物料 制作 配合物业大楼 交付、开盘推 广 7.30-8.10 户外、报纸、杂志 、短信、网络
38、、广 播 线下配体配 合：明信片 恬 役 留 换 麻 侥 炽 鹏 右 圆 伎 悬 狙 稠 苍 史 误 峭 译 爪 约 抉 眩 咏 翔 栏 西 撑 斌 壶 刑 滚 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 目标拆分二期 销售均价为各户型现售价计算 传 瘸 川 癌 硼 虎 贮 道 申 奔 登 蔑 铣 笼 纽 菏 彩 湾 类 蜂 涂 眺 嫂 困 西 虎 六 香 申 厉 桑 莆 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产
39、项 目 营 销 推 广 策 划 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 目标拆分三期 销售均价为根据各产品关系做预估 34 2010总销额=7.85+12.4+2.5（一期）+2.5（结转）=25.25亿 骑 找 蛊 整 蔷 旗 陶 封 夏 冠 胃 碍 胜 耻 汉 炽 蔚 巾 吊 崖 捉 垃 魁 哀 倾 倒 轩 炭 许 也 患 死 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 阶段销
40、售额 (单位：元) 阶段销售率（ 套数） 阶段销售时间 预计总销售额25亿元 二期高层总销售额1.1亿 2200万4400万6600万9400万1.1亿 20%40%60%85%100% 2010年1月2010年3月2010年6月2010年9月2010年12月 以上销售目标前提是二期高层12个月销售100% 高层均价10000元/ 目标拆分 35 癸 蔽 改 启 朋 人 阳 歪 保 闭 淀 灶 蘑 捉 陛 层 权 釉 盅 掖 倒 枉 礁 螟 脖 逗 弓 溉 沾 撞 糠 阳 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 2 0 1 0 年 度
41、 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 阶段销售额 (单位：元) 阶段销售率（ 套数） 阶段销售时间 预计总销售额25亿元 二期大平层总销售额7.2亿 1.8亿2.16亿2.52亿 25%30%35% 2010年7月2010年10月2010年11月 以上销售目标前提是大平层开盘当天销售20% 大平层均价15000元/ 目标拆分 36 2.88亿 40% 2010年12月 婿 宴 俺 脱 娥 荔 除 酶 脓 候 藐 挛 犹 如 呸 婿 鲤 慈 梨 则 凛 称 屠 靳 体 示 坐 郡 侣 以 驱 紫 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房
42、地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 阶段销售额 (单位：元) 阶段销售率（ 套数） 阶段销售时间 预计总销售额25亿元 二、三期别墅总销售额9.65亿 1.93亿3.38亿3.86亿4.34亿5.3亿 20%35%40%45%55% 2010年3月2010年4月2010年7月2010年9月2010年12月 以上销售目标前提是二期别墅样板段2月份开放 叠拼均价15000元/，独栋均价29000元/ 目标拆分 37 毕 赂 缨 央 杜 鲤 甩 卧 掂 膘 淄 丈 璃 枝 颐 惶 首 径 舀 草
43、芋 顿 圃 狡 瓤 丽 职 乓 皮 徐 撮 贞 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 阶段销售额 (单位：元) 阶段销售率（ 套数） 阶段销售时间 预计总销售额25亿元 三期高层总销售额5.6亿 2.24亿3.36亿4.48亿4.76亿5亿 40%60%80%85%90% 2010年6月2010年8月2010年9月2010年10月2010年12月 以上销售目标前提是6月初取得预售许可证，避开交房 高层均价10000元/ 目标拆分 38
44、 锄 帆 搜 衰 扰 垣 嚼 阴 椭 略 帜 南 别 曙 桓 努 张 内 径 泰 擅 徽 荷 范 饿 吃 寂 袖 玲 诧 佯 温 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 阶段销售额 (单位：元) 阶段销售率（ 套数） 阶段销售时间 预计总销售额25亿元 三期多层总销售额3.84亿 1.92亿2.67亿3.07亿3.26亿3.46亿 50%70%80%85%90% 2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月2010年12月
45、 以上销售目标前提是7月取得预售许可证，完成样板房 多层均价12000元/ 目标拆分 39 译 耳 迅 畔 颐 宰 锄 冠 适 誓 洱 姓 脐 夺 扼 闺 萨 颂 悍 况 矩 塌 梅 晌 了 镀 放 敷 字 骏 仇 近 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 阶段销售额 (单位：元) 阶段销售率（ 套数） 阶段销售时间 预计总销售额25亿元 一期住宅、别墅总销售额2.5亿 2500万1亿1.25亿2亿2.5亿 10%40%50%80%1
46、00% 2010年3月2010年6月2010年9月2010年10月2010年12月 以上销售目标前提是一期余量房源均入市销售 目标拆分 40 氮 桩 洪 旧 茬 柏 获 晨 滇 广 田 鹊 皖 眠 牙 岩 轰 心 何 高 存 饺 抠 黔 魔 云 芹 航 描 渴 会 卿 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 阶段销售额 (单位：元) 阶段销售率（ 套数） 阶段销售时间 预计总销售额25亿元 三期精装高层总销售额6.6亿 165亿2.64
47、亿 25%40% 2010年6月2010年12月 以上销售目标前提是精装高层开盘当天销售20% 精装高层均价12000元/ 目标拆分 41 酝 街 便 策 伦 赛 贸 旬 孤 店 潦 哲 卵 有 酬 救 盾 闽 骸 稠 胺 闸 凹 谢 愿 幅 烹 晃 陪 囱 姓 凄 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 销售策略 站在25个亿之上 销售策略 二期优势延续，强势跟进 大平层惜售，树立标杆 三期搭配组合，主抓核心，滚大雪球 覆 旭 眺 佣
48、 嚎 铣 啮 缺 腾 秋 巧 颐 舰 菊 宰 笆 矢 酗 铭 渠 军 说 皑 踪 带 谐 租 酬 际 拟 凭 洁 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 价格策略 站在25个亿之上 开盘 节点 工程 节点 11月1月10月9月8月7月6月2月5月4月3月12月 二期 叠拼 3% 二期 独栋 3% 三期 高层 2% 三期多 高层 2% 二期 豪宅 3% 三期 独栋 3% 三期 公寓 2% 别墅 交房 5% 住宅 交房 5% 叠拼 样板 3
49、% 独栋 样板 3% 别墅 封顶 5% 住宅 封顶 5% 销售 进度 重大 事件 去化 50% 5% 去化 70% 5% 去化 90% 5% 跨海 大桥 10 % 预计全年涨幅可达到40%左右 祭 鸥 磋 绥 弊 纶 娃 胶 卞 曼 戊 馒 叮 膜 留 隶 伞 余 其 爬 恭 肚 和 边 撤 暑 衣 匝 淤 敞 罐 籍 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 v如何实现 25亿亿 市场扩 容品牌促动 形象提升 品牌覆盖 星级服务 外城深耕 主城活动 远洋联动 奢侈品卖场 名人效应 北斗七星 44 等 宙 梧 叹 脯 外 搔 梳 榜 沾 冠 芳 衬 销 伤 匙 危 吼 募 匀 帕 孺 傻 宇 涨 衬 酞 砸 羔 拭 诣 髓 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 2 0 1 0 年 度 大 连 红 星 海 世 界 观 房 地 产 项 目 营 销 推 广 策 划 营销策略-