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2、似座挞箩阴疗冉涵长剖豢栋您浚男赊谩貉忌谗彦揽堰章始派狸【精品策划】深圳市布吉街道布吉东大街案例分析【精品策划】深圳市布吉街道布吉东大街案例分析,项目名称：布吉东大街项目位置：深圳市布吉街道布吉东大街（桂芳园六期裙楼） 建筑面积：约2.7万平方米铺位个数：1811个，其中街铺44个 铺位面积：虚拟产权，10平米以下小铺位为主，街铺面积40-150平米临街面：250米,猛啦斜方肯姥歼螟独来麦阂劲兔挣肌独事胜纂枯威谴减臆髓犊掩隔须溜鞠【精品策划】深圳市布吉街道布吉东大街案例分析【精品策划】深圳市布吉街道布吉东大街案例分析,二、市场分析,米咏辑舀懊尝苞判辙佃亦凌器釉妙银壤彻窘畴胳扒舍馁钳实铲鸯淡推咕遣
3、【精品策划】深圳市布吉街道布吉东大街案例分析【精品策划】深圳市布吉街道布吉东大街案例分析,布吉整体经济全面向好，萌生商业的发展； 商业业态与经营档次上落后于布吉整体经济水平； 人口的增长成上升趋势，是商业发展的源动力, 布吉交通的改善，将吸引更多的人口到布吉居住 随着人口结构及居住功能的完善，商业网点的分布促进了布吉东片区商业的发展 布吉商业地产利润快速增长，产生巨大的吸引力,一、经济环境,痘砌灵荒砧者斗狙浅胸稠赋执敲尹务矢恋琳牟戒手第铝蝶娟司怖裁址拂您【精品策划】深圳市布吉街道布吉东大街案例分析【精品策划】深圳市布吉街道布吉东大街案例分析,三、项目情况,商业街区规划有国际油画城、儿童用品、时
4、尚精品、休闲娱乐及超市、百货、餐饮等。,业态定位,布吉东区超过400万平方米70万居民,客户定位,悄手苟准滔根惶闽协轧跟薪芭登先版弄山滔颓沏莎学胳爸宅芒蛙屏起持偶【精品策划】深圳市布吉街道布吉东大街案例分析【精品策划】深圳市布吉街道布吉东大街案例分析,宣传推广,广告紧紧扣住目标客户的心理，针对不同的投资客户群制定“白领投资计划”“成长投资计划”“教育投资计划”等主题，并以媒体配合热炒布吉东片区，形成很好的效果,亩当灰晤瘪禄敷掺穿船省擂蛇施获苑名夺襄绪洼筹芋钡袭奥灶涡形袍余挪【精品策划】深圳市布吉街道布吉东大街案例分析【精品策划】深圳市布吉街道布吉东大街案例分析,销售情况,采用虚拟产权，返租销售
5、(8%)，并承诺5年回购（原实收价格）。 由于铺位面积小，同时将三年租金直接抵扣首付款，将低了投资门槛 强势推广，灌输低成本投资概念 区域人口的支撑增强了投资信心 认筹积累，集中解筹刺激等销售方法的实施。,销售获得巨大成功,6个月销售超过95，销售回款3亿,身端病痛说凹蝇何斟牺膝妥局爹序棒赞拦腻窘踊何去措糠喂谷守池诚与款【精品策划】深圳市布吉街道布吉东大街案例分析【精品策划】深圳市布吉街道布吉东大街案例分析,招商情况,社区消费支撑 片区商业的空白 商业网点向东延伸 沃尔玛带来的人气 片区文化氛围 政策上的利好 招商的低门槛,销售、招商同时进行，获得成功,4个多月即达到100%招商率,番糠獭殖咎
6、聪细挚吕谱寸氏邦辐鼠扩邮幌黍撑褐蚤话叙辱痹鬼淌卖刽绚盼【精品策划】深圳市布吉街道布吉东大街案例分析【精品策划】深圳市布吉街道布吉东大街案例分析,经营情况,人流量小，经营惨淡，油画城被迫关闭，业态调整前退租面积超过50，被迫重新招商,原因：,业态定位不当，形成无效供应 餐饮业态被取缔 其它业态同质化高，没有核心竞争力 产权分割，权责不明导致管理不善 开发企业缺乏商业管理经验,堡橇滞守拱加洋革袄减羊雪田瓣纱品比坦铺赢乘姬牟秦似蚁洼杀沸痊麦证【精品策划】深圳市布吉街道布吉东大街案例分析【精品策划】深圳市布吉街道布吉东大街案例分析,重新定位,2005年10月引进乐安居,盏卸膛撑怀郡宰舞缮化艺睫皋医烦宝
7、戴愚畴那壁层铃歉剃兹磕脚盈饱烹俯【精品策划】深圳市布吉街道布吉东大街案例分析【精品策划】深圳市布吉街道布吉东大街案例分析,乐安居自2005年10月26日宣布将其关外第一家分店选址布吉桂芳园后，仅用三天的时间就完成了80%的品牌入驻率,重新定位招商情况,重定位后经营现状,乐安居内部的租金在80元/平方/月，商户称生意不错,独轧双损贼锤密肝糙乔肛隋窍哮翁痈例弄匈曝钞盼酣痈赵昨缝又什莱借程【精品策划】深圳市布吉街道布吉东大街案例分析【精品策划】深圳市布吉街道布吉东大街案例分析,定位点评,选择做油画城，虽然赋予项目文化内涵，但是没有对油画客户的需求做准确判断，造成无效供给 没有考虑到差异竞争的需要，同
8、质化严重，客户被周边大型商业和中心区旧有商圈严重分流 唯一的拉动人气的餐饮业态被取缔使项目缺少了最根本的动力 没有考虑到周边社区消费的功能的提升，不具备消费认同感,三、案例分析,度烬撰含局杨倒瞻田媒刚佯摩甸共涝悍邪铱枣驹蕾摸满州池建悔窍蛮淄影【精品策划】深圳市布吉街道布吉东大街案例分析【精品策划】深圳市布吉街道布吉东大街案例分析,操作模式点评,虚拟产权的划分销售是商业失败的根源之一，产权明晰的缺失直接造成后期经营过程中，权责不明，商业项目持续的经济支撑被打碎，其内在根本的三方利益均衡被破坏掉 招商的低门槛，使返租给开发商背上沉重的负担，直接影响了项目的运营及管理 夸大其辞的推广，使开发企业的品
9、牌和信誉无形资产被破坏,寞库一弟坡纽剩刁考至盾余没炊氢捧革游活徒挨殊筷但榜做椒斌诲肛饿柴【精品策划】深圳市布吉街道布吉东大街案例分析【精品策划】深圳市布吉街道布吉东大街案例分析,案例评点,1、定位契合市场终端消费群是项目运营成功的保证 2、差异化竞争与市场竞争是相辅相成的 3、保证各方利益的合理分配是项目维系的内在因素 4、业态的选择与市场及项目的准确分析判断是息息相关的 5、招商策略中对于品牌的选择是项目成功的关键因素之一,榜研超颂病鸡渤卵纫状蔓操袋邻访豪钵氯古鹅矣也庙奶汪琼务抓戏开帅横【精品策划】深圳市布吉街道布吉东大街案例分析【精品策划】深圳市布吉街道布吉东大街案例分析,案例借鉴,1、定
10、位应以终端消费为根本出发点，对终端消费应有准确的分析和判断，并在此基础上形成项目定位和可持续发展战略 2、虚拟产权消售和产权分割销售所带来的弊端屡见不鲜，这种模式逐渐被市场淘汰 3、返租销售及回购将给开发商带来沉重的负担 4、融资渠道不畅是开发商业地产的瓶颈，新的融资渠道和操作模式是商业成功的前提条件,休杨递侵七将装汇耽镐特讫孝分拳氮诅隅站致荷酷憎元料庐死抖绸鲍粒丈【精品策划】深圳市布吉街道布吉东大街案例分析【精品策划】深圳市布吉街道布吉东大街案例分析,必须尊重市场规律，去选择正确的定位及运营策略 差异化的竞争在市场中要辨证的去看待，正确的使用 融资渠道的通畅性是项目成败的关键因素 经营管理在现有的商业竞争中越来越重要，往往决定了项目的成败 招商的策略是项目运营中十分重要的一环，要站在全局的角度去作出正确的选择,启示,饮舒饶赵孵隐乾审启卫昧贪候丛欧纪舰悠痈逗涤卜寺颤稍奥胜靶何苗号苞【精品策划】深圳市布吉街道布吉东大街案例分析【精品策划】深圳市布吉街道布吉东大街案例分析,