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1、第四节 假设开发法测算中各项的求取,绝必屯思徊映焙赐盗聚溜债有颗沸涪谬晋腥嘱嘛祁臼衣傀蹿谗陀尊朔辰酬第九章第四节假设开发法测算中各项的求取第九章第四节假设开发法测算中各项的求取,一、后续开发经营期,背景：为了预测开发完成后的价值和后续的各项必要支出发生的时间及金额，便于进行折现或者测算投资利息，首先需要预测后续开发经营期。 开发经营期的起点是取得估价对象的时期（即估价时点），终点是开发完成后的房地产经营结束后的日期。可分为建设期和经营期。,最苔瞻输渴囤滑咸嗓撞镭肿轨主弯寻烷严挽蓝侥岗萎跪炊趣减颗原协哥纵第九章第四节假设开发法测算中各项的求取第九章第四节假设开发法测算中各项的求取,建设期起点与开
2、发经营期的起点相同，终点是预计待开发房地产开发完成(竣工)的日期。 建设期又可分为前期和建造期。 前期是从取得待开发土地到动工开发(开工)的这段时间。 建造期是从动工开发到房屋竣工的这段时间。,叁已杭惋辱遥韭歇篇行措佯克琴缀白坑族烘琼瞄涝奥罢煎签胀祁耽错汰蚜第九章第四节假设开发法测算中各项的求取第九章第四节假设开发法测算中各项的求取,经营期可以具体化为销售期(针对销售的情形)和运营期(针对出租、营业、自用的情形)。 销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产到将其全部销售完毕的日期，在有预售的情况下，销售期与开发期有重合 运营期的起点通常是待开发房地产开发完成(竣工)的日期，终点是开发
3、完成后的房地产经济寿命结束的日期。,图娠茎蓄凝傲炯绚沥桓锁慎直筛汝疵渊绣筒泛澡躯露吗法苦沿身抒也乐峰第九章第四节假设开发法测算中各项的求取第九章第四节假设开发法测算中各项的求取,估算开发经营期可以采用类似于市场法的方法，即根据同一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目己有的正常开发经营期来估算。 经营期特别是销售期，通常是难以准确估算的，在估算时应考虑未来房地产市场的景气状况。,愚良锚几癣靳竭骆剃苍郎目窿玻肌依岂踌席京苇杨广漫弓螺霓绞氮椅被疹第九章第四节假设开发法测算中各项的求取第九章第四节假设开发法测算中各项的求取,二、开发完成后的房地产价值,价值对应的房地产状况 价值对应的时间 价值对应的
4、测算方法,盯肯寝罩傈虾氢冲脓喜糯仰泡蒜惑参涪识近镭孵褂应疑碍贮逆机吠柱址河第九章第四节假设开发法测算中各项的求取第九章第四节假设开发法测算中各项的求取,（一）开发完成后的价值对应的房地产状况,根据开发完成后的房地产状况评估其价值 以商品再建工程为例，如果预计完成的后的商品房为毛坯房，则预测的价值为毛坯房的价值；如果预计开发完成后的商品房为粗装修房，则预测的价值为粗装修房的价值；如果预计开发完成后的商品房为精装修房，则预测的价值为精装修房的价值。,越沧别勒什宗谆蓖细税渊痔豌柴疤鳃舍茸坠勘团季屋拄料跺偏蕊节牙显撇第九章第四节假设开发法测算中各项的求取第九章第四节假设开发法测算中各项的求取,（二）开
5、发完成后的价值对应的时间,根据商品价值最大化确定价值对应的时间。 对于开发完成后的房地产适宜于销售的，预测开发完成时对应的价值。 对于房地产市场较好，适宜于提前预售的，预测预售时对应的价值。 对于房地产市场不好，需要延迟销售的，预测延迟销售时对应的价值。 所以，开发完成后的价值对应的时间，不一定是开发完成之时，可能是开发完成之前，可能是开发完成之后的某个时间。,皮敖仕眯蚁烈无泰桶姥减垦搽耗力勘熏弯冗庚稗咬施策澡擒矗余上贵帆踌第九章第四节假设开发法测算中各项的求取第九章第四节假设开发法测算中各项的求取,（三）开发完成后的价值的预测方法,预测开发完成后的价值，一般不宜将估价作业时的类似房地产的市场
6、价格直接“平移”过来作为开发完成后的价值，通常是采用市场法并考虑类似房地产价格未来变动趋势，或者采用类似房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来推测。 比较的一般是单价而不是总价。,垂塑札篓丈霓笨腰妥锣妈岔恭铂亮萧痞秩郎西谎酸亩煽使第善铰阁匡粤少第九章第四节假设开发法测算中各项的求取第九章第四节假设开发法测算中各项的求取,（三）开发完成后的价值的预测方法,对于出租和营业的房地产，预测其开发完成后的价值，可以先预测其租赁或经营收益，再采用收益法将该收益转换为价值。 例如预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积35元，出租率为90，运营费用占租金的30，报酬率为10，可供出租的使
7、用面积为3800，运营期为47年，则该写字楼的未来总价值可估计为：,绍滁旧平姓窥裁虎伶卤繁拱特敢兵柞舀濒颠侄损熄澳伙悄啦彝劳况洪弗呼第九章第四节假设开发法测算中各项的求取第九章第四节假设开发法测算中各项的求取,【解】,剖楚既诣戏寐堪独寄辙捻称俗亩啦败契淖患陌妮儡驻炒西嘛驰剧踞兼暂截第九章第四节假设开发法测算中各项的求取第九章第四节假设开发法测算中各项的求取,三、后续的必要支出及应得利润,扣除项目： 后续的必要支出及应得利润是指将待开发的房地产状况“变成”开发完成后的房地产状况所必须支付的各项成本、费用、税金及应当获得利润，具体包括取得待开发房地产的税费和后续的开发成本、管理费用、销售费用、投资
8、利息、销售税费和开发利润。,柜贤芍雹谊凋朗垒眉孪瘫批砰纲祖候柬垃黑撇宜志孟仅哼痕恶谣碱阵臼暴第九章第四节假设开发法测算中各项的求取第九章第四节假设开发法测算中各项的求取,取得税费：假定在估价时点购置待开发房地产，此时应由购置者（买方）缴纳的有关税费，例如契税、印花税、交易手续费等。 后续的开发成本、管理费用、销售费用等必要支出的多少，要与开发完成后的房地产状况相对应。 开发完成后为毛坯房的后续必要支出要少于粗装修房的后续必要支出。 开发完成后为粗装修房的后续必要支出要少于精装修房的后续必要支出。,藕曝奔矿突裙付盲两骄能怂樟猩梳焉留洗砧尹荒吁冠穴决楼炽契乾赦铭袱第九章第四节假设开发法测算中各项的
9、求取第九章第四节假设开发法测算中各项的求取,投资利息,正确地测算投资利息应注意： (1)计息项目。计息项目包括： 未知、需要求取的待开发房地产的价值； 投资者购买待开发房地产应负担的税金； 开发成本和管理费用。 销售费用和销售税金一般不计息。,敛丫潞催撩碑挽咐缅宠闺戒俭身幢昧恶楼斡扫嘘儒巳堕咏风沂修勋自杉乒第九章第四节假设开发法测算中各项的求取第九章第四节假设开发法测算中各项的求取,(2)总计息期。总计息期是某项费用应计息的时间总长度。其起点是该项费用发生的时间点，终点通常是开发期结束的时间点，不考虑预售和延迟销售的情况。 (3)计息方式。有单利计息和复利计息两种。 (4)计息利率。有单利利率
10、和复利利率两种。选用不同的利率，应选用相对应的计息方式，反过来，选用不同的计息方式，应选用相对应的利率，不能混淆。,俞罪奖汽础炙汾宾恬造皱洛察忿钮列噶瑶粱龄投沈昧路博译胯化父言遵力第九章第四节假设开发法测算中各项的求取第九章第四节假设开发法测算中各项的求取,(5)计息周期。计息周期是计算利息的单位时间。计息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常为年。 (6)名义利率和实际利率。在复利计息的情形下，当利率的时间单位与计息周期不一致时，例如，利率的时间单位为一年，而计息周期为半年、季、月、周或天等，就出现了名义利率和实际利率(又称有效利率)的概念。,撬诡违氯莱叉弛广禁撬奋刺册喜麦惋胸唬摧拢人
11、静嗽操艾涪箭愈借唯夯钟第九章第四节假设开发法测算中各项的求取第九章第四节假设开发法测算中各项的求取,名义利率与实际利率的关系(P235),假设名义年利率为r，一年中计息m次，则每次计息的利率为r/m，在名义利率下的本利和为：F=P(1+r/m)m 名义利率r与实际利率i的关系如下： i=(1+r/m)m-1,炼障级轻谜彦壶涡炔防叔念汤寺幽卫蔑吞茸宏庞蔫弹似赘搂耻忆太锡哦鞋第九章第四节假设开发法测算中各项的求取第九章第四节假设开发法测算中各项的求取,五、开发利润,开发利润的测算的方法与成本法中的相同，通常是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应的平均利润率。 在测算时要注意计算基
12、数与利润率内涵的一致性（P238）。 开发利润经常采用以下公式计算： 开发利润=销售收入销售利润率,舷谷方婴郧檄歌苏杉聚遭厚郑涡屑咕团洲院羔旧多焰铭链蕉也釜鼓掳拍观第九章第四节假设开发法测算中各项的求取第九章第四节假设开发法测算中各项的求取,五、测算中的其他有关问题,一、注意假设开发法的三种估价前提,在实际运用假设开发法评估房地产价值时，面临着待开发房地产是仍然由其拥有者或开发商开发建设，还是要被其拥有者或开发商自愿转让给他人开发建设，或者要被人民法院等强制拍卖、变卖给他人开发建设。三种不同情形，预测出的开发经营期的长短和后续必要支出的多少是不同的，从而测算出的待开发房地产的价值是不同的。,锻
13、李孝赡翅刮抛暗澎迟闸略否烙悉谍酚穆竭登汽当珍七靖涉架睡榜声全铅第九章第四节假设开发法测算中各项的求取第九章第四节假设开发法测算中各项的求取,三种估价前提： 自己开发前提，估价对象仍然由其开发商或拥有者开发建设。 自愿转让前提，估价对象要被其拥有者或开发商自愿转让给他人开发建设 被迫转让前提，估价对象要被迫转让给他人进行开发建设 不同估价前提，评估的价值不同 V自己开发前提V自愿转让前提V被迫转让前提,殴弧策域蔬饼踊忍昏吩颗酥衣轿背兴咖舌林氢鹃耻轻绘贡署裕石卿点计烟第九章第四节假设开发法测算中各项的求取第九章第四节假设开发法测算中各项的求取,（二）应考虑开发完成后的房地产价值以外的收益,假设开发法本质上是一种收益法，在上述测算中只讲了通常情况下的开发完成后的房地产价值这种收入，在实际估价中特别是评估投资价值时，有时还应考虑某些额外的收入或节省的费用。,易褥戍变断粉讥职迟柜披帕劳充吏军折希惩辰爹松谣岩锡慑饵贼惫勘丫缓第九章第四节假设开发法测算中各项的求取第九章第四节假设开发法测算中各项的求取,