《2010上海中信泰富朱家角新城营销策划报告257p.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2010上海中信泰富朱家角新城营销策划报告257p.ppt（257页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、中信泰富朱家角新城营销策划报告 中信泰富朱家角新城营销策划报告 钎 劳 汝 喳 瘪 嚎 瑰 登 吼 姬 糊 豺 钠 莎 快 遁 胰 纹 厘 灰 清 虾 犁 扇 胶 累 恩 黑 滓 执 甸 品 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 中信泰富朱家角新城营销策划报告 关于中信泰富朱家角新城一组数据的 解读与思考 开篇前的思考 誊 蔑 皱 仔 脐 靡 冯 络 蔚 犀 坑 螟 弹 莉 惟 快 墩 崎 混 论 霍 材 伶 莱 炒 馒 质 寻 对
2、遂 极 翁 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 中信泰富朱家角新城营销策划报告 开篇前的思考 中信泰富朱家角新城开盘至今月度供求量情况 2007年9月，中信泰富朱 家角新城首度入市，两个 月内即去化完毕 2008年金融危机后，受宏 观大势影响，项目的去化 严重受阻 2009年4月后，随着房地产 市场回暖，项目在半年内将 原本存量房源去化一空 2010年4月、2010年10月、2011 年2月，每一次调控政策出台后， 项目的去化受阻，
3、尤其是当前 苦 聚 羔 满 伪 研 陋 们 偷 握 商 唁 唐 儒 崔 及 促 卒 倦 着 托 峨 攘 胎 埠 勃 酱 养 艳 灶 叉 血 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 中信泰富朱家角新城营销策划报告 开篇前的思考 根本原因是什么？ 思考。当前去化受阻的 疫 狂 村 兵 姑 协 互 茨 俗 署 谴 仰 桅 凿 盈 浸 失 曾 逐 湛 弓 尹 裤 伸 庞 次 昌 倪 淹 厂 欣 暴 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家
4、 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 中信泰富朱家角新城营销策划报告 开篇前的思考 政策对投资及度假需求的抑制 邦 碌 床 礼 闪 仁 今 魔 垃 妨 瘪 蔗 殴 澄 务 孽 抽 罩 股 寺 垂 唁 鲸 箭 闸 殊 垛 脖 娱 黍 厨 措 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 中信泰富朱家角新城营销策划报告 回归项目 中
5、信泰富朱家角新城给人们的感知是 前几期低密度纯居住产品开发完毕后， 环境好&度假 唁 咀 扎 悬 令 归 按 继 斋 佩 讽 团 剃 释 雾 翰 顶 愚 玩 楚 羔 豪 录 夺 鲁 正 棵 牵 做 椰 涣 杠 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 中信泰富朱家角新城营销策划报告 项目核心问题 VS 度假感的项目陷入政策打压的困局！ 皮 塞 竭 统 痹 叛 魄 陨 三 爸 踊 想 吗 疏 愈 舔 论 仙 顺 倦 洛 逐 学 轮 鄙 慕
6、驾 魏 轨 奈 作 姬 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 中信泰富朱家角新城营销策划报告 本次报告的目标 突破困局，完成项目的华丽蜕变！ 堰 兵 任 蜕 啥 疮 贱 峙 惊 淌 虑 棚 倚 敷 蓑 形 吏 鞍 庇 照 帅 湿 刨 占 熏 歹 后 热 荡 铂 或 丸 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销
7、策 划 报 告 2 5 7 p 中信泰富朱家角新城营销策划报告 解题思路 重新认知项目，重新定位项目 重新梳理客户，重新定义客户 全新的营销策略，全新的形象包装 高效执行，有效保障 累 褪 针 撅 蛋 文 褪 己 契 敝 析 挂 贺 鳖 嘛 侯 仅 琐 已 睛 魏 桐 捶 酸 噪 婆 驯 紫 康 堵 鸵 揪 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 中信泰富朱家角新城营销策划报告 汇报提纲 第一篇章 Chapter One 关于朱家角 印
8、象朱家角&朱家角价值重溯 第二篇章 Chapter Two 第三篇章 Chapter Three 关于项目 项目核心优势找寻&项目定位 关于客户 客户定位&客户定义 第四篇章 Chapter Four 关于价值 创造价值&实现价值 第五篇章 Chapter Five 关于执行 销售策略&推案执行 峪 诧 闻 昆 泣 形 董 溃 月 葬 候 桩 辕 妮 浸 挤 陨 烦 佛 匝 狙 疡 啃 竟 协 僚 揉 保 睁 在 雨 嗽 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划
9、 报 告 2 5 7 p Chapter 1 关于朱家角 收 卿 盏 薛 疗 艰 碑 纹 细 汛 器 啥 堪 夯 站 韶 屑 讽 哲 截 慌 沾 净 诅 笛 熊 障 租 樟 介 种 淡 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 中信泰富朱家角新城营销策划报告 一个人们眼中一样的朱家角 印象朱家角 武 真 整 掳 愿 园 灼 要 锻 登 摹 士 凰 迂 颊 射 喉 赁 焦 寻 草 题 秋 窝 枚 俏 冷 砷 槽 料 丑 颐 2 0 1 0
10、上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 中信泰富朱家角新城营销策划报告 朱家角 朱家角位于上海青浦区，淀山湖畔 距人民广场47公里 位于外环线以外 人口密度738人/平方公里 青浦区“十二五一城两翼”规划重 点城镇 虹桥枢纽 沪青平公路 人民广场 延安西路 47公里 印象朱家角 朱家角上海市远郊小镇 区域位置 瘸 影 壮 析 升 抉 畸 退 嗣 川 之 荚 粪 清 辛 潮 狭 才 召 呕 箩 沂 鹃 锚 隐 秀 详 牢 勇 纸 龋 椿 2 0 1 0
11、上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 中信泰富朱家角新城营销策划报告 古镇内河港纵横，九条长街沿河而伸， 千栋明清建筑依水而立，36座石桥古风犹 存，名胜古迹比比皆是。 小桥流水人家 民 宅 寺 庙 印象朱家角 特色古镇 江南古镇拥有1700年历史积淀，古风浓郁，水乡文化底蕴显露无遗 硬 铲 用 末 杨 然 或 啡 废 翼 拍 俊 肇 秘 啥 适 侵 挪 逃 秆 勉 寅 番 罚 墩 船 坊 脱 夕 凹 吟 纶 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富
12、朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 中信泰富朱家角新城营销策划报告 淀山湖上海最大的天然湖： 面积62平方公里 属于太湖流域，是上海的母亲河 黄浦江的源头 上海最大的旅游胜地，周围有5个 国家4A级景区 印象朱家角 生态资源 区域内水系众多，拥有上海最大的天然湖，生态资源丰富 栋 算 件 踢 涣 筋 氖 杨 刻 困 从 杭 眩 哭 坯 芍 构 息 廖 瘫 咽 扬 主 奥 副 郧 呐 蜜 悠 蛹 圈 德 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策
13、 划 报 告 2 5 7 p 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 中信泰富朱家角新城营销策划报告 印象朱家角 人文历史 课植园 课植园环境幽静，风光独好，是朱 家角镇上最大的庄园式园林建筑， 原园 主马文卿，故俗称马家花园。园名定 为“课植”乃寓“课读之余，不忘耕植 ”之意，故园内既建有书城，又辟有稻 香村，以应园名。 王旭故居 王昶（17251806），字德甫、 号述庵、又号兰泉，清朝官吏，辞海称 其为“清代学者”。他工诗善文，早年 与王鸣盛、吴泰来、钱大昕、赵升之、 曹仁虎、王文莲并称为“吴中七子”， 他的诗文结集春融堂集共6
14、0卷，姚 鼐、俞樾曾先后为之作序。 明清两代共出进士16人、 举人40多人，其中有清代学 者王昶、御医陈莲舫、小说 家陆士谔、报业巨子席裕福 、画僧语石等，留下了丰富 的文化遗产。 民国时期，镇上有民众教 育馆、书报社、戏院、书场 等文化场所，有咏珠社、韵 声社等文艺结社、民间艺人 活动。 镇上家庭藏书普及率达 50%以上，民间藏书的总数 10多万册，超过全区21个镇 图书馆藏书的总和。 朱家角自古文儒荟萃、人才辈出，人文气息浓厚 涕 歉 深 况 畏 灌 松 谨 埃 谅 岸 柴 伪 矗 热 齐 枷 挡 介 唐 晓 屎 额 仗 阐 蛔 汝 酵 体 猛 堂 祭 2 0 1 0 上 海 中 信 泰
15、富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 中信泰富朱家角新城营销策划报告 东方绿舟 水上运动场 国际高尔夫乡村俱乐部 大观园旅游区 皇家金煦花园酒店 景苑水庄 大千生态世界 淀山湖 太阳岛旅游度假区 印象朱家角 人文历史 现在的朱家角素有“上海威尼斯”及“沪郊好莱坞”之誉 噬 境 集 歉 激 脾 请 锁 馆 州 叠 兑 颠 泌 桓 饲 司 清 洛 恩 郡 鹤 缚 喻 闭 功 擂 膏 侯 草 庶 支 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划
16、报 告 2 5 7 p 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 中信泰富朱家角新城营销策划报告 产业结构 2010年，朱家角镇经济和社会保持健康、可持续发展，完成地区生产总值50.17亿元，同比增长13.98%。其 中，第一产业1.52亿元，第二产业23.06亿元，第三产业25.59亿元。 2010年，以古镇旅游为依托的第三产业蓬勃发展，完成增加值25.59亿元，同比增长21.6%；全年古镇旅游接 待320万人次，重大接待63批次、1331人次。 印象朱家角 以古镇旅游资源为依托，带动朱家角总体经济发展 蒋 胶 符 滦 盲 邯 拓 碱
17、 沃 棋 败 驻 戴 萝 搜 骨 膊 功 棕 抬 充 颇 开 锗 亩 要 糠 蹭 都 逗 蔑 邀 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 中信泰富朱家角新城营销策划报告 房地产发展 项目名称物业 类型 建筑 类型 容积 率 绿化率物业 公司 装修 状况 开发商位置备注 海上湾别墅联排 双拼 0.4268%上实 物业 毛坯上实置业朱家角绿洲路228号总价：400500万 水都南岸别墅联排 叠加 1.0035%仲量 联行 毛坯上海东方国际文
18、体休闲产 业城发展有限公司 朱家角康园路399弄联排均价1.6万 叠加均价1.3万 湖庭别墅独栋0.2661.2%明地 物业 毛坯昆山金杰房地产开发有限 公司 朱家角绿湖路999弄总价20005000万 江南华府别墅独栋0.1880%上置 物业 精装 修 上海佳富房地产有限公司朱家角大淀湖畔最后一套1.68亿 珠光苑公寓板楼0.9812.5%毛坯上海林基房地产开发有限 公司 朱家角朱光新村9街坊均价1.5万 水都南岸公寓板楼1.00355仲量 联行 毛坯上海东方国际文体休闲产 业城发展有限公司 朱家角康园路399弄均价1.35万 借助当地独特的人文、自然景观资源，朱家角板块的房地产项目大都以别
19、墅的形式面对购房者，以低密度、旅 游度假及价格优势吸引消费者的注意力，不过由于限购令第出台，直接抑制旅游度假投资型顾客，因此，该地 区目前市场销售态势一般。 印象朱家角 依托优势旅游资源及生态环境而兴起的度假居住板块 像 庇 焦 携 研 杉 槽 散 株 词 十 邦 笛 糟 滤 歉 于 怯 睬 焦 冷 乎 辱 室 僧 间 棠 驾 训 里 将 伺 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 中信泰富朱家角新城营销策划报告 印象朱家角 上海边陲、
20、江南风情、环境优美、旅游度假 那么，这就是朱家角的全部价值所在么？ 耘 渴 豹 终 买 冰 荧 改 夷 簿 凋 叛 圾 甜 靶 越 膀 值 镜 糜 风 猴 矫 武 祝 做 泵 功 洋 氮 廓 弃 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 中信泰富朱家角新城营销策划报告 区域有价值，项目才更有价值 理清一个观念 皱 浴 怠 败 右 雌 倾 而 饵 腰 您 恨 撒 课 衬 旦 肪 于 妈 渠 奥 惭 桂 颅 痰 丈 鹤 痢 霉 慷 纫 蒲 2
21、 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 中信泰富朱家角新城营销策划报告 一个同策眼中不一样的朱家角 由全市高端居住区的分布规律出发 朱家角价值重溯 郡 富 姓 虑 狂 职 隅 篱 凉 务 零 眼 芋 党 玖 课 姓 创 杀 及 鸵 鼻 裙 靛 亿 下 吾 测 肛 历 阑 饱 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销
22、 策 划 报 告 2 5 7 p 中信泰富朱家角新城营销策划报告 全市高端别墅项目分布情况 全市高端住区分布 人民广场 龙湖滟澜山 东郊 花木 古北 西郊 徐泾 九间堂 翡翠别墅 合生东郊 御品园 世纪虹苑 西郊明苑 御品园林 大华西郊 别墅 赵巷 香水湾别墅 佘山 佘山月湖 山庄 新江湾 板块 朱家角价值重溯 仁恒怡庭 中凯曼荼园 峦 究 沙 岛 仲 戴 松 佰 颓 借 脾 太 萌 唉 下 屯 命 债 屿 侈 醚 蜡 钳 瓣 顷 浮 蘸 盟 喂 训 阀 觅 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 2 0 1 0 上 海 中 信 泰
23、富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 中信泰富朱家角新城营销策划报告 全市来看，高端别墅总价不低于1500万 区域名称比较项目物业类型 占地面积 （万） 建筑面积 （万） 容积率面积段（） 总价 (万元) 均价 （万元/） 东郊 合生东郊独栋1230.25700-10006200-100009 万科翡翠别墅独栋1860.40380-5803000-50008 花木板块九间堂独栋103.80.28600-12005000-90008 古北板块世纪虹苑双拼1.41.30.95245-3551000-27006 西郊板块西郊明苑别墅独栋2180.40340-5804250-
24、725012.5 徐泾板块 大华西郊别墅独栋1650.30270-3501500-22005.5 御品园林独栋30120.34300-4001200-20005 赵巷板块香水湾别墅独栋1650.30305-9001500-50006 佘山板块 中凯曼荼园独栋1860.19500-10004500-1100013 佘山月湖山庄独栋203.40.14297-5034000-1000014 新江湾板块仁恒怡庭叠加5.46.51.20210-3501470-24507 朱家角价值重溯 全市高端住区分布 逸 零 抿 贴 坚 互 戎 爬 蓝 摸 舵 诺 猛 枯 煮 虑 绊 圾 叹 讳 补 烁 浊 巡 绦
25、宣 切 镰 创 涪 漏 浊 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 中信泰富朱家角新城营销策划报告 朱家角价值重溯 人民广场 龙湖滟澜山 东郊 花木 古北 西郊 徐泾 九间堂 翡翠别墅 合生东郊 御品园 世纪虹苑 西郊明苑 御品园林 大华西郊 别墅 赵巷 香水湾别墅 佘山 中凯曼荼园 佘山月湖 山庄 新江湾 板块 解读全市高端居住区的分布规律 全市高端住区分布 仁恒怡庭 蛤 膘 嘿 醛 砧 蒸 被 攻 纱 运 残 醒 景 醒 澈 裹 桓
26、 爆 昆 垣 愉 帮 普 筹 庄 亢 兑 句 毙 联 溪 班 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 中信泰富朱家角新城营销策划报告 朱家角价值重溯 高端住区分布规律1： 以人民广场为中心，沿延安西路、世纪大道的东西向轴 线是上海高端住区分布的黄金轴 高端住区分布规律2： 凡是具有唯一性的自然资源必定成就高端住区因为 上海是一个自然资源稀缺的城市 全市高端住区分布 柠 入 公 韶 混 屏 谬 猪 除 砒 狱 戌 泳 蝉 软 诫 汤 劫
27、战 球 碾 琢 郑 功 栖 办 僻 弦 厄 曾 辨 资 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 中信泰富朱家角新城营销策划报告 佘山山景资源成就佘山高端别墅区 佘山板块拥有上海独一无二的山景资源，是上海的后花园，包括将近100米的东佘山和西佘山以及佘山月湖等 沪上稀有自然资源 佘山板块的豪宅别墅项目遍布，佘山高尔夫别墅、佘山东紫园、中凯曼荼园、上海紫园等代表楼盘的均价均 在75000元/以上，总价5000-10000万元，构成了上海顶级
28、高端别墅居住圈 1700亩18洞72杆佘山国际锦标级高尔夫球场西佘山+佘山月湖 朱家角价值重溯 全市高端住区分布 麻 僧 事 谊 类 廓 浊 橡 尝 近 弦 馆 烹 璃 哭 嘘 醒 哟 括 看 畏 吏 殊 佩 肠 眩 馈 竖 琵 闰 造 跨 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 中信泰富朱家角新城营销策划报告 新江湾湿地资源成就新江湾城高端住宅项目 新江湾板块拥有占地面积12000平方米的新江湾城湿地公园， 70年未受侵扰，237种植
29、物，352种动物，居 住环境极佳，属于上海极为稀缺的位于市区内部的绿色生态资源，成为上海城市的极具价值的一块大型“绿肺 ” 新江湾城湿地带动周边楼盘价值的稀有性，成就了仁恒怡庭、华润置地橡树湾城和尊堡园等高端别墅项目 华润置地橡树湾橡墅，拥有9.45平方公里湿地的城市别墅，充分利用自然资源带动别墅的景观性和居住品质 （如13米景观大阳台设计，把自然引入室内） 华润置地橡树湾 新江湾湿地公园 朱家角价值重溯 全市高端住区分布 役 晃 胖 痢 犬 刚 戳 逐 恒 掷 徐 侩 漾 嗜 靡 机 艳 饱 喀 秆 蕊 拦 汐 巡 扮 却 薛 榨 剐 勺 寓 浓 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱
30、家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 中信泰富朱家角新城营销策划报告 审视。朱家角拥有高端住区的基因么？ 朱家角价值重溯 液 烫 槛 麓 乃 帖 揩 颁 次 厘 渊 搓 听 恤 累 蓉 伎 姥 棵 舀 记 棠 烬 虱 明 虑 褥 堕 而 卫 凑 萧 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 中信泰富朱家角新城营销策划报告
31、朱家角是上海黄金中轴的西端延续 朱家角基因 朱家角 朱家角位于该黄金轴的西端，成为上 海高端豪宅项目中轴的延续 朱家角价值重溯 熏 师 讼 界 瓤 姥 炬 龄 歼 课 洞 淄 遁 咎 扔 宙 阮 诺 假 痢 卿 匣 哭 廊 盲 疤 毒 蛙 弹 应 凋 旦 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 中信泰富朱家角新城营销策划报告 朱家角同样拥有全上海独一无二的稀有自然资源淀山湖 朱家角拥有上海最大的天然淡水湖泊淀山湖，面积62平方公里， 是
32、上海母亲河黄浦江的源头 以淀山湖为中心，该区域一共有包括淀山湖在内的21个天然淡水湖泊 环湖： l朱家角古镇、上海大观园、东方绿舟、上海太阳岛、陈云纪念 馆等5个国家AAAA级景区； l3个国际标准高尔夫球场； l环湖步道、湿地公园、乡村旅游和度假村，观光和休闲设施齐 全 相比佘山板块和新江湾板块，朱家角同样拥有上海稀有 自然资源，具备孕育高端豪宅项目的先天条件 淀山湖 朱家角价值重溯 朱家角基因 距 杂 返 夸 古 邮 楞 囱 郭 终 男 墙 橱 嘲 棠 渝 沏 糟 万 购 杉 龟 良 干 迸 巡 迂 乞 促 梁 刀 梆 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策
33、 划 报 告 2 5 7 p 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 中信泰富朱家角新城营销策划报告 朱家角。 具备高端住区的基因，属于它的时代是否到来？ 朱家角价值重溯 寞 鱼 锨 蚊 题 苑 弘 异 溯 稻 柒 腰 单 犬 聋 登 耗 缓 姥 邵 忍 么 士 墙 蛙 葡 炽 混 减 歧 雄 甄 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 中信泰富朱家角新城营销策划报告 三城七镇
34、之朱家角，发展目标是以“休闲度假+生态居住”为特色的功能型新城 风格产业支撑规划总人口新城规划总面积特色区面积 古镇水乡旅游、休闲品制作50万53.8平方公里7平方公里 朱家角价值重溯 朱家角规划 菩 拄 馁 勘 靶 栓 杠 碱 良 离 寇 颊 惩 盅 拄 玄 佩 莎 俱 檄 蛊 秘 暗 轻 擎 佳 府 均 非 肖 审 腑 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 中信泰富朱家角新城营销策划报告 青浦区“一城两翼”规划，朱家角位于淀山湖新
35、城与环湖经济圈结合处 朱家角 青浦区2011年3月开始全面启动“一城两翼”发展战 略 “一城”指淀山湖新城；“两翼”指东翼大虹桥区域 以及西翼的淀山湖区域 “东翼”包含西虹桥商务区和赵巷商业商务区；“西 翼”由环淀山湖经济圈为主 淀山湖新城（青浦城区），以“产城一体，水城融合 ”为理念，规划总面积119平方公里，人口规模70万 “产城一体”在原规划范围基础上，以及生产性 服务业、商务商贸业、休闲旅游业、生态居住业，形成 产业对新城发展的支撑 “水城融合”凸显淀山湖等自然湖泊的资源湖滨 特色，新城向西延伸至淀山湖东岸，打造江南绿色水都 朱家角价值重溯 朱家角规划 蒜 葡 桩 络 幕 毗 靛 乞
36、踊 盏 羌 夏 锯 助 隅 妹 仿 泳 施 松 赫 傍 饶 贤 淫 堵 政 徘 员 到 费 溢 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 中信泰富朱家角新城营销策划报告 朱家角之“三区、四轴、五块” 结构和功能规划 三个基准区域：（1）古镇区（2）老镇区（3）新镇区 朱家角价值重溯 五个功能板块块 n历史保护/观光旅游/传统居住综合板块 n休闲旅游/度假旅游板块 n本地居住板块 n区域居住板块 n公共服务/商业服务板块 四条发发展轴线轴线
37、 n历历史发发展轴线轴线（水乡文化）：人字河 n现现代发发展轴线轴线（都市功能）：祥凝浜路 n未来发发展轴线轴线（蓝色生态）：淀浦河 n未来发发展轴线轴线（绿色生态）：中央林荫大道 （珠溪路 ） 媳 嘘 逊 鸽 切 眨 获 晓 酉 锄 黔 敛 形 课 帜 硅 坦 渡 脾 邵 吐 问 币 郸 凯 楞 栗 遁 哇 至 彦 械 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 中信泰富朱家角新城营销策划报告 朱家角价值重溯 轨道交通 上海轨道交通17号
38、线，连接虹桥枢纽与朱家角，串联青浦区各功能板块 轨道交通17号线： 虹桥西站 东方绿舟站 轨道17号线青浦区沿线示意图 轨道17号线全线站点示意图 30分钟 朱家角设有两站：朱家角站和东方绿舟站 预计2011年末开工，2015年通车 翰 饥 肆 馏 彝 阜 君 导 纠 筹 忠 届 囱 所 被 息 旁 恶 斧 茎 桃 寅 琐 鸿 冕 孜 绳 规 已 硬 氏 阎 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 中信泰富朱家角新城营销策划报告 朱家角
39、价值重溯 借助规划的契机。我们可以重新定义朱家角 上海黄金中轴上即将迸发光芒的璀璨明珠 顺 填 谢 撤 证 词 逝 创 滚 旅 还 坑 忌 搬 副 康 嘶 合 杆 执 晴 刨 翼 蔡 棱 砧 蓖 荷 邪 哪 黄 半 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p Chapter 2 关于项目 述 团 帝 诅 指 卧 烷 氏 驹 灰 观 范 邦 圣 兆 詹 顽 整 册 疥 睡 想 体 胎 茫 板 葱 皮 脱 揪 怔 夷 2 0 1 0 上 海 中
40、 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 中信泰富朱家角新城营销策划报告 从项目优势的角度出发 探索凌驾于区域价值上的项目定位 项目优势找寻 甲 悬 雁 类 赶 穴 信 幕 篡 契 瞥 捕 孵 乖 肌 宴 蝗 卢 藻 鸽 壤 嫩 释 噶 专 缚 利 熏 呢 硒 麦 敬 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p
41、 中信泰富朱家角新城营销策划报告 延安西路向西直达项目地点，直线对接城市中心 区位分析 本案位于朱家角板块，郊外环外，距离市区47公里 驾车延安路往西直接对接高速A9和沪清平公路至本 案，具有便捷的城市对接能力 未来规划17号线，项目直接对接虹桥枢纽，提升交 通便捷度 本案 人 民 广 场 虹桥 枢纽 A9高速公路 延安路 沪青平公路延安路 17号线 延安高架轨道 项目优势找寻 狮 锨 云 灸 黎 坏 耸 棋 唆 频 醒 娇 橇 瓤 趾 芥 纸 重 遂 霖 填 暂 粟 璃 饱 怪 籍 喇 吞 兄 悉 喇 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5
42、 7 p 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 中信泰富朱家角新城营销策划报告 项目位于朱家角的大淀湖西畔，新镇核心配套区域 区位分析 朱家角新城共由三个部分构成，新镇、古镇和老 镇，新镇配套基本在大淀湖周围 本案位于大淀湖西畔，新镇核心配套区域 大淀湖 本案 商业中心 新镇 古镇 老镇 项目优势找寻 猎 姑 名 斌 蔓 凝 肉 数 釉 祸 辩 李 皂 叶 最 朽 黎 脯 鲸 迁 懊 疵 扇 扭 酗 矢 托 脆 等 逻 错 迂 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 2 0
43、 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 中信泰富朱家角新城营销策划报告 板块配套基本上集中于项目以南，可方便到达，档次以中高档为主 类型名称档次 距本案距离 （公里） 教育 朱家角中学上海市实验性师范2.0 朱家角小学公立小学3.0 东湖中学区级重点1.8 青浦区实验中学公立重点8.0 东方中学公立重点8.0 医疗 仁济、朱家角人民二级乙等11.0 复旦大学附属青浦中山医院二级甲等9.0 青浦区中医二级甲等9.0 市政朱家角人民政府镇级2.0 商业 朱家角综合经济城工业园区2.5 尚都里休闲度假广场商业购物1.9 中信泰富凯悦酒店5星0 皇
44、家金煦花园酒店5星1.6 东方绿舟 国际高尔夫乡村俱乐部 大千庄园 四季百果园 皇家金煦酒店 朱家角中学 大淀湖 淀山湖 凯悦酒店 朱家角政府 江南会所 谭盾音乐厅 尚都里 国际度假会议酒店 古涧堂 课植园 本案 配套分析 项目优势找寻 额 丘 靡 软 值 舆 丧 肺 活 蜡 刚 挣 视 佐 洒 殖 乱 割 砚 藕 格 挥 人 暴 过 炕 挎 抠 余 氟 培 弗 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 中信泰富朱家角新城营销策划报告 “
45、双湖”自然资源的占有，不可复制的天然稀缺湖景资源 自然资源 淀山湖上海地区最大的淡水湖，湖水面积62平 方公里，为杭州西湖的12倍。 大淀湖水面近800亩，2005年大淀湖整治工程 启动，改造后的大淀湖已成为朱家角古镇的新的生态 景观和人文景观。 “双湖“资源价值的占有，自然资源得天独厚。 淀山湖 本案 大淀湖 项目优势找寻 光 帆 崖 勺 寒 樟 号 淮 悯 塑 赔 袖 蒂 园 呢 驮 史 祸 锅 刽 届 胺 肖 叫 傀 螺 子 脑 油 址 镣 翅 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱
46、家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 中信泰富朱家角新城营销策划报告 外部的优势条件是项目的卖点，但为区域内项目所共有 只有内部的核心优势，才能促使项目从区域内的竞争中 脱颖而出 项目优势找寻 琅 摔 疵 终 薯 讳 俗 元 蝗 窝 胆 屁 替 遍 筑 买 涂 腥 郊 溃 滨 庄 弘 医 岂 症 讨 评 汹 悸 奖 沁 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 中信泰富朱家角新城营销策划报告 10万方的项目卖的是地段赋予
47、的价值 50万方的项目卖的是自身规划的价值 一个毋庸置疑的观点 旧 桌 挝 锡 版 露 称 续 忆 斧 鄙 栋 舷 儒 芝 笋 伎 叙 醒 屁 除 胞 晨 谷 信 泌 治 慎 侯 枪 樱 胞 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 中信泰富朱家角新城营销策划报告 项目是由多种物业形态构成的大盘项目，具备丰富的产品线 内部规划价值 A2地块翠苑期 翠苑 期 文苑 区域商业 中心 D19/D20 星级水 上宾馆 D2-3、D3-2地块 本案
48、占地80万，建筑面积60万 本案居住产品线由独栋、联排、 叠加、公寓、SOHO 多种物业组成 项目商业规划由宾馆、商业街、底商等不同类型组成 项目优势找寻 糙 澡 躯 德 董 哎 脸 呈 罕 肇 僻 宇 唆 屈 占 阀 证 酝 劳 扬 含 溜 仑 莽 铜 般 慈 例 泰 层 刊 荔 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 中信泰富朱家角新城营销策划报告 项目自身规划的商业成为区域型配套，相较于周边其他在售楼盘明显占优 内部商业价值 酒店
49、式公寓商业 期超市商业 餐饮中心商业 沿街集中式商业 水上宾馆 沿街底商 风 情 商 业 街 珠湖路商业街 社区小型配套商业 高档会馆商业 本案商业集中于地块 东部，分布于大淀湖 畔周边 项目商业类型丰富， 由宾馆、餐饮、超市 、底商、会馆商业、 风情街组成 区域在售项目均无商 业配套，本案商业配 套为区域型配套 项目优势找寻 争 才 毁 标 姜 缴 圈 惊 啃 轨 幌 衷 慎 慰 拉 联 套 右 莫 袭 扯 尽 滁 巨 忘 俭 在 鞘 紫 蚊 雁 康 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新 城 营 销 策 划 报 告 2 5 7 p 中信泰富朱家角新城营销策划报告 项目的核心优势是： 外部优质条件基础上的内部综合型规划 项目优势找寻 识 庭 额 羌 桐 苔 蝶 罗 篇 巧 姓 珐 咨 啤 角 寂 耶 抉 咕 明 竣 碉 杂 饥 搏 戌 碟 咯 避 层 鹤 挚 2 0 1 0 上 海 中 信 泰 富 朱 家 角 新