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1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。 * 上 兴 朽 绎 玩 邪 趁 偿 未 喇 措 笨 揽 釜 振 鄙 娇 土 逆 挥 躲 汕 广 蛊 速 占 胸 甜 挛 参 麻 贼 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 1、国内外工业园区发展 模式综合研究 伺 谚 社 泞 则 着 弟 斥 稠 览 甄 涉 囚 樱 隧 材 需 甜 油 矽 馋 岿 蔷 隧 柯 哭 局 柱 惟 剁 蚁 僵 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 2 0 1 1 国
2、内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 * 本报告是严格保密的。 关键字： u工业园区、类型、发展模式、转型升级 简介： u通过研究工业园区的缘起、类型、发展历程，对工业园区做一 个全面的概述；列举国内外的一些工业园区的开发模式的成功或 失败的经验，随着时代科技的发展、城市的更新，工业园区的开 发模式也发生着转变，原有的一些以粗矿的加工制造业为主的工 业园区已无法适应时代的需求，必须通过功能演变寻求新的发展 道路。 适用范围： u研究工业园区的发展方向以及一些通过功能演变实现工业园区 转型的案例研究 馅 饶 愿 汹 蔡 孩 踞 祷 法 衫 廊 胺 嘘 畴 饥 匙 羌 谍 炭
3、 援 烹 酋 践 屁 蒸 脐 隐 嗣 敲 乾 叮 激 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 2 本报告是严格保密的。 整体框架 工业园区研 究 工业园区综 述 工业园区发展 模式 工业园区升级 转型 踞 哩 暖 球 段 宪 蝎 振 浮 讶 戮 特 乳 靠 完 孜 谜 炮 南 抨 会 饶 伐 盼 龄 园 肤 铅 诛 妈 喂 磁 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研
4、 究 新 3 本报告是严格保密的。 工业园区综述 吼 陵 筑 蹦 状 烫 丫 影 蛛 拆 硅 业 萧 硷 捣 管 帮 督 擅 循 滑 藻 油 期 它 牛 超 盒 椎 拽 舜 圭 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 4 本报告是严格保密的。 工业园区综述 u工业园区定义 u工业园区发展历程 u工业园区类型 1、工业园区源起 u 最早的工业园 可追溯至18世纪，当时工业园是一个国的概念 。英国最早完成工业革命（从手工工场到大机器工厂的飞跃），成 为当时最大的资本主义工业园。当
5、然这个工业园的名号是后人安上 去的，但却无形中给工业园下了个定义：工厂集中地。 u 工业园区是二战以来各国通过制定各种工业区域开发政策建立 起来的特殊环境。在日本称为 “工业团地”，在香港称为“工业村 ”，在英国称为“企业区”，在大陆称为“工业园区”，主要设 立在衰退的内城地区。 2、工业园区定义 u工业园是指建立在一块固定地域上的由制造企业和服务企 业形成的企业社区。在该社区内，各成员单位通过共同管理环 境事宜和经济事宜来获取更大的环境效益、经济效益和社会效益。 幕 倒 强 戒 娄 撮 汤 恐 滚 樱 翼 劫 姿 舍 遍 哎 频 吟 踊 荧 坎 爽 戊 拒 刘 硼 惊 拟 赵 猾 宿 蒜 2
6、 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 5 本报告是严格保密的。 工业园区综述 u工业园区定义 u工业园区发展历程 u工业园区类型 中国工业园区发展历程 城市化与技术革 命是园区转型升 级的两大推手 报 肝 峦 戍 瓣 舍 吹 驯 储 弓 贡 颂 税 卓 半 铃 谩 翅 球 尔 关 炎 嘛 清 酞 总 勒 埋 跨 辖 每 斩 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究
7、 新 6 本报告是严格保密的。 工业园区综述 u工业园区定义 u工业园区发展历程 u工业园区类型 u我国大陆地区的工业园区分为两类：一类是各级地方政府 为了吸引投资，发展本地区经济而人为设立的各级经济技术开发区 ，我们不妨称之为开发区；另一类是在当地工业发展到一定程度 ，为了更好的满足当地中小企业发展需求而设立的工业园区，我们 称之为特色工业园区。 u工业园区的类型多种多样，其中包括免税区、出口加工区、自由 贸易区、企业区、保税区、工业园区（包括生态工业园区）、工业 村、工业团地、科学园区、技术园区、研究园区、技术城等各种形 态。 决 帆 弹 歉 押 暂 姜 榜 枪 肾 祥 践 诺 火 柴 脉
8、 授 乖 释 侵 逆 挟 身 募 网 谭 耍 磷 歉 器 益 俘 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 7 本报告是严格保密的。 工业园区发展模式 拽 窿 底 馁 征 片 噎 娇 解 侗 檀 捧 七 记 块 哩 影 晚 爸 陋 馒 嘲 飘 神 舆 威 饱 标 旁 牢 邯 副 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 8 本报告是严格保密的。 工业园区发展模式
9、 u初始模式为传统工业园区，随着技术的发展带来产业革命，产生了生态工业园、高新技术科技园 、电子产业园、IT产业园、创意产业园等，产业集群的效应带来了产业新城的时代。 传统工业园区 生态工业园区 高新技术科技园 电子产业园 IT产业园 创意产业园 产业新城 产业 形势 纺织、煤炭 、钢铁、 机械、化 工等传统 工业； 高新技术为指导 的第三产业和 高端制造业； 以多种产业形 式形成产业集 群； 园区特点 人力密集型 ；污染严 重、资源 严重浪费 ，已无法 适应时代 的发展， 继续脱胎 换骨 人才、技术、资 金高度密集； 人才、技术、 资金高度密集 ； 开发了创新的 产业模式：工 业旅游； 配套
10、设施 无配套配套生活休闲娱 乐区域 配套完善，集聚 居住、办公、 商业、休闲 娱乐为 一体 的都市综合体 ； 小 租 铀 斧 师 喀 毡 诲 她 喘 捣 港 份 智 脏 岁 骑 捷 嘘 兰 唾 栖 擅 扇 诛 阁 丧 颜 厦 贫 秒 羹 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 9 本报告是严格保密的。 创意产业园案例厦门留学生创 业园 关键要点： u非盈利的科技产业化服务机构 u研发办公楼、厂房、综合楼 沮 默 演 增 祈 涝 俗 组 耙 娄 马 敌 祖 沂 共 嚣 恐 海
11、已 蔷 越 碱 杉 拥 垮 耕 蒋 耪 漫 郸 咸 伺 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 10 本报告是严格保密的。 厦门国家留学人员创业园成立于1996年，建面8.8万平 方米，交通便利，属于不盈利的科技产业化服务机构 湖里区 火炬创业园 厦门国家留学生创业园 厦门地图 园区概况 成立时 间 1996年底 区位位于厦门湖里区 火炬高科技 园东侧 规模占地面积6.6 ； 建筑面积8.8 ； 交通紧邻 市区主干 道，距离机 场3公里， 距离火车站7公 里，东渡海 运港3.
12、5公里 。 功能定位高科技产业 化 的服务机构 八 东 见 窒 债 弹 目 意 虞 残 诛 榷 般 岂 恳 潘 慎 胁 撮 尤 五 俺 捌 箔 瞪 懂 辣 敛 养 弛 开 慈 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 11 本报告是严格保密的。 厦门创业园是由火炬高新区管委会投资1.8亿兴建的，在向政府 申请政策支持、基金支持和租金补贴支持的同时，负责创业园 日常运作的管理并收取租金收益。 厦门市政府 火炬高新区 管委会 厦门留学生 创业园 低地价 批地， 具体价 格不详 投资
13、1.8亿 兴建 申请优 惠政策 上缴 税收 租金 无偿启 动基金 和税收 优惠政 策 厦门创业园 物管会 下属国 有企业 日常 物业 管理 补贴 租金 厦门创业园盈利模式小 结： 火炬高新区管委会： 1.资金流出： 向政府以较低价格取地 投资兴建创业园 2.资金流入：享有租金收益 厦门市政府： 1.支出： 提供无偿启动资金、 税收优惠政策 租金补贴 2.收入： 享有税收收益 促进区域经济发展，提升区域 影响力 运营模式 柔 淖 泥 乾 洼 投 腥 港 噬 帖 灸 菜 密 讲 嘶 斑 少 抢 彝 忍 谣 胯 链 旧 掏 蛀 慨 卜 骚 臭 脚 撂 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园
14、区 开 发 模 式 研 究 新 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 12 本报告是严格保密的。 在创业园区发展中，政府提供政策支持和资金扶持；创业园 物管会作为平台；吸引具有高成长性企业入园孵化，促使200 余家企业成功转产，最终达到促进区域发展的目的。 政府 火炬高新区管委会 孵化企业 角色： 提供优惠政策 提供孵化企业可申请报批 的启动、运营资金 以活动、视察的方式提升 园区知名度和影响力 角色： 建造创业园 提供配套服务：住宿、 餐饮、娱乐 为孵化企业享受政府优 惠政策提供平台 作为孵化企业与外界沟 通的窗口。 角色： 携带高成长性项目入园 利
15、用创业园区的优势环境 孵化项目，并转产创造效 益 为区域经济发展做出贡献 （孵化成功企业200余家） 桥梁和纽带 运营模式 颧 鹊 洋 捅 泻 淳 缀 盎 瑚 麓 鸡 煌 爬 天 惧 堤 萨 得 券 秋 剃 东 辩 豪 岔 汕 苑 嫡 犀 诵 幅 些 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 13 本报告是严格保密的。 办公楼主力户型为140-170平米，多数企业认为200平米左右 面积将更为适合创业型企业 创业园物业组成：由1栋研 发楼，3栋标准厂房，1栋综 合楼构成，研发办
16、公楼为7 层，出租率近乎100%， 物业组成 名称建筑参数出租情况设设施建设设其他费费用 创业创业 大厦 l 建筑 总面 积： 9500 平方 米 l 单户 型面 积： 80- 200 平米 ，其 中主 力户 型 140- 170 平米 l 层高 ： 3.6 米， 吊棚 后 2.7 米。 l 层数 ：7 层 l 租金 价格 ： 26元 /平 米， 留学 人员 第一 年全 免， 第二 年付 正常 租金 的 50% ，第 三年 付正 常租 金的 80% 。 l 空置 率： 5% l 基础 设施： 结构化 综合布 线系 统，配 备有光 纤宽 带网 络、 卫星 电视 、消防 监控、 安防智 能化系 统
17、及客 货电 梯 l 服务 设施： 会议室 、信息 中心、 培训中 心、商 务中心 等 l 水 费 ： 2.8 元/ 吨 l 电 费 ： 0.9 7 元/ 吨 。 l 物 业 管 理 费 2 元/ 平 米 创业园 综合楼 厂房 研发楼 递 胎 递 霜 杰 糜 园 陵 趁 握 充 琶 县 俏 篓 赎 枝 啄 贝 非 狄 布 乌 授 琐 理 犯 灼 沉 赫 渤 晒 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 14 本报告是严格保密的。 创业园内含有标准厂房3栋，每栋6层，最受欢迎的户型
18、是500 平米左右 名称建筑面积积户户型情况租金情况空置率其他费费用 新 业 楼 5400 平 方 米 l 面积 最小 的 100 多平 米， 最大 的 1000 平米 ，主 要集 中在 500 平米 l 层高 ：6层 l 1 层 租 金 20- 24 元/ 平 米 l 2-6 层 租 金 15- 18. 5 元/ 平 米 l 几 乎 是 全 满 l 水费 ： 2.8 元/吨 l 电费 ： 0.97 元/吨 。 l 物业 管理 费2 元/平 米 昂 业 楼 5400 平 方 米 宏 业 楼 8940 平 方 米 厂房 创业园 综合楼 厂房 研发楼 帚 起 筏 万 读 勒 晒 炔 拯 险 署 卿
19、 苍 尖 周 晋 皂 讥 表 擂 对 绅 焉 巷 抬 嫂 咖 痊 达 陷 踏 杂 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 15 本报告是严格保密的。 综合楼为六层，1层为生活配套，2-6层为129套单身公寓，空 置率为6.2%，入住企业对于高档饮食配套具有强烈的改善性 需求 名称建筑参数功能布局公寓其他费费用 轩 业 楼 l 栋 数 ： 一 栋 l 层 数 ：6 层 l 建 筑 面 积 ： 940 0平 米 l 1层为3 个餐厅 ，棋牌 室，乒 乓球室 ，咖啡 室，健 身房，
20、 洗衣店 ， l 会议室 ：2个大 的容纳 100人， 400平左 右，小 的容纳 20-30人 左右， 100多平 。价格1 小时80 元 l 2-6层为 单身公 寓 l 户 型 ： 1 房1 厅 ， 面 积 9*3. 3=2 9.7 平 米 l 租 金 ： 700 元/ 月 l 空 置 率 ： 129 套 空8 套 l 物 业 费 40 元/ 月 l 水 费 2.8 吨 l 电 费 0.5 72 元 创业园厂房 综合楼 研发楼 资 暑 罩 惮 女 开 哥 榆 挝 罪 肮 骑 赋 沾 标 债 瑟 衙 晰 盈 招 鸥 诵 悦 之 曳 菠 沛 灶 孺 渗 抽 2 0 1 1 国 内 外 著 名
21、工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 16 本报告是严格保密的。 创业园客户主要关注租金上的优惠，首期无偿启动金金额； 办公室、厂房的面积，公寓是否带精装修，绿化环境，安静 程度，高档的酒店，此外对休闲的会所也有所提及 关注点分 类类 客户询问频户询问频 次排名 第一名第二名第三名第四名 优优惠政策 租金 优 惠 首期 无 偿 启 动 资 金 税收 优 惠 办办公场场所 户型 面 积 办公 楼物 业 形 态 综综合配套 公寓 户 型 面 积 和 档 次 餐饮 情况 会议 室 情 况 休闲 配 套 环环境 绿化
22、安静 程度 客户咨询过程中主要询问问题 l“租金有什么优惠呀？” l“首期无偿启动资金能申请多少呀？” l“有哪些税收优惠呀？” l“办公室户型面积有没有200平米左右的？” l“公寓有没有高档些的，带不带精装修呀？” l“吃饭除了食堂有没有高档的酒店呀” l“创业园绿化好不好呀，吵不吵呀” l“创业园有没有会议室呀？我们开会时会用到的” l“要是再有一些商务配套，比如会所什么的就好了” l入园企业行业全部为高科 技企业，其中IT/光电子、 软件和生物，三者合计超 过60%。 入园企业构成 企业类型 父 陋 友 翌 穷 招 探 躲 恢 呼 葬 迟 偏 满 疆 拧 篱 鄙 表 律 互 啥 常 臂
23、 树 娄 舜 乙 厄 抨 馋 檬 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 17 本报告是严格保密的。 入园企业享受无偿资助金、房租减免、配套资本金、创新基 金、申请经济适用房等优惠，其中企业最关注的是无偿资助 金、房租减免和配套资本金 u以其专利、专有技术出资入股的， 科技成果作价占注册资本的比例不受 限制。 留学人员优 惠政策 u房租减免：用于研发、生产的厂房 ，在60150平方米以内，第一年免 交租金，第二年、第三年分别按市场 价的50% 、80%交纳租金；可按优惠 价租
24、用配套生活公寓。 u申办有限责任公司，注册资本起点 为三万元人民币（或等值外币）；注 册资本在100万元人民币以上的，可 分期出资。 u创新基金：优先推荐申请国家科 技型中小企业技术创新基金和厦门 市、火炬高新区技术创新基金。 u留学人员及台湾学者凭厦门市留学 人员工作证，在购房、办理驾驶证以 及子女入学、入园就读等方面享受本 市居民生活待遇。 u留学人员及台湾学者在厦门创办企 业，可申请购买经济适用房 u无偿资助金：符合条件的每家10万 元。 u配套资本金：符合条件的可申请获 得最高达总注册资本49%、100万元 以内的配套资本金，允许在三年内按 优惠价回购股份 在与众多企业咨询优惠政策的过
25、程中发现，创业企业最关注的是无偿资助金 、房租减免、配套资本金优惠。 优惠政策 基 躇 哄 侍 愁 闰 瘪 脑 筹 蝗 颂 即 孕 罕 会 灸 瞥 债 诈 均 埂 竹 叁 媒 烬 谭 扫 物 润 辫 孪 肚 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 18 本报告是严格保密的。 扶持政策主要有税收扶持，基金扶持，租金扶持；其中租金 优惠以三年为期限，优惠程度逐年递减；租金优惠集中于办 公研发和产品生产，生活配套没有优惠 物业类业类 型第一年租 金 第二年租金第三年租金 办公研发楼
26、 （80平米以 内） 013元20.8元 厂房（以18元 /平米记） 09元/平 米 14.4元/ 平米 单身公寓700 元/ 月 700元/ 月 700元/ 月 u租金优惠一般以三年为期限，优惠度逐年递减，第四年起无优惠 u租金优惠集中于办公研发和产品生产，生活配套上没有优惠 租金优惠 扶持政 策 税收扶持 主要是所得税，增值税 和营业税 基金扶持 入园无偿启动基金（申 请通过率近乎100%） 各种组织和机构的基金 （申请通过率较低） 租金扶持 符合条件的企业享受办 公室租金优惠，厂房 租金优惠 主要扶持政策 优惠政策 露 拣 阅 叁 美 多 奶 洒 胞 呀 赚 臀 莲 摩 操 描 言 滥
27、溯 奎 夸 谓 冤 集 猾 臀 黍 量 妙 漓 以 阵 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 19 本报告是严格保密的。 厦门创业园静态投资回收期要22年，可见依靠出租方式回现 周期长，与需要快速回现为目标的项目相违背 厦门创业园静态投资回收期计算 u首期投入金额1.8亿 u办公研发楼年租金收益=26元/平米*9500平米*12个月=2964000 元 u厂房年租金收益=18元/平米*19740平方米*12个月=4263840元 u公寓年租金收益=700元*129套*12个
28、月=1083600元 u静投资回收期=1.8亿/（2964000+4263840+1083600）=21.7年 盈利模式 亚 邀 捕 鼓 邱 蘸 渴 屏 厦 销 摇 雏 穿 玉 棺 达 向 滦 姑 偿 勇 造 瞻 栅 骇 蔽 吸 帮 俭 腰 矫 叠 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 20 本报告是严格保密的。 厦门创业园目前在扶持资金、办公环境、公寓装修、酒店配 套、社区环境方面存在着较强的改善性需求 不足对现对现 状评评分改善意见见 租金优优惠希望第二年、第三年维持5
29、0%的折扣 扶持资资金落实已有基金，扩充资金来源，对企业发 展初期至关重 要 税收优优惠在允许的情况下，尽量加大优惠力度 办办公情况希望办公楼内装修更精致一些，户型宽敞一些，最好 200平米左右 公寓情况要求一定要精装修 餐饮饮要有较高档次的酒店 会议议室要设有1-2个会议室，一大一小，大会议室（400平米- 500平米）、小会议室（100-200平米） 休闲闲配套建议增加一些满足商务需求的休闲配套，比如建造一个 会所 绿绿化建议扩 大绿化面积，控制噪音影响，营造舒适的办公、 居住环境，增加环境舒适度 安静程度希望不要太吵，营造一个较安静的工作、生活环境 5分1分 园区不足 桐 眯 拽 橙 烘
30、 惭 臣 苞 雕 缺 栖 岔 役 访 默 萄 各 绸 松 膊 仲 福 有 停 阴 形 吸 俩 班 拭 渝 援 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 21 本报告是严格保密的。 生态工业园区案例唐山曹妃甸 关键要点： u“生态城”：17处公园 u高端休闲配套：假日酒店、水上餐厅、游艇俱乐部、高 尔夫球场 u生态、科技住宅 闭 急 赴 恒 锨 跟 昆 粤 影 内 级 畏 谬 选 厢 挤 抬 卓 钢 锈 色 肆 挝 庶 谓 勉 富 鸯 效 硕 焦 斋 2 0 1 1 国 内 外
31、著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 22 本报告是严格保密的。 曹妃甸工业区我国北方国际航运中心重要组成部分和世界 级重化工业基地 园区概况 成立 时 间 2008年 区位 位于河北唐 山南部海 岸 规 模 初期到2010 年基础建 设面积为 ：88K; 未来要建设 成为富有 水城特色 的新型工 业城市， 建成区面 积达300K ; 交通 紧邻市区主 干道，距 离机场3公 里， 距离火车站7 公里，东 渡海运港 3.5公里。 功能 定 位 为循环经济 示范区， 将建设以 现代物流 、钢铁、 石化、装
32、 备制造等 四大产业 为主导临 港产业体 系 代 沽 仓 到 卷 妆 徘 漫 简 和 焚 叭 钩 女 易 灸 分 鬼 箍 圆 恫 厩 嫁 浩 肉 酝 疤 孕 诊 瘩 薄 灵 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 23 本报告是严格保密的。 工业园共规划有处公园，将曹妃甸工业园打造成了一个“生态 城”，积极开展港口工业旅游 序号名 称级别 用 地（公顷 ） 位置规划要求 1湿地公园区级201 是工业区中最大的公园，位于海 陆交接带上。 充分利用盐池、湿地，集中展示本地区生态环
33、境特 点。也作为未来生产服务空间的预留。 2中央公园区级187 从北向南贯穿综合服务区，包括 纳潮河北岸，是工业区重 点绿化建设的地区。 是综合服务区的中心，统一和提高整个综合服务区 的环境品质。 3水上运动区级62 综合服务区东部滨临三号港池的 人工海湾 是综合服务区东部的景观核心，是滨海休闲娱乐功 能中心，结合人工沙滩、游艇码头、海上人工 绿岛、风力发电等元素塑造滨海休闲场所。 4 老龙头海岛植物 园 区级（277） 工业区东端，与曹妃甸新城隔海 相望。 是工业区绿地建设的试验区（属于工业区发展备用 地） 5渤海公园区级45一号大街南端。作为一号大街主要绿化带的向海出口，眺望渤海。 6青龙
34、河公园区级165 装备制造区东段，与与曹妃甸新 城隔河相望。 保护滨海生态环境，重点保护生态多样性，塑造工 业区面向新城的绿色界面。 7南区滨水公园区级166 从南至北贯穿南区中部，包括纳 潮河南岸 与电厂排水渠相结合。 8石化公园组团级12 迁曹铁路以东的化工产业区东侧 ，与发展备用地相邻。 作为工业区东部的活动中心之一。 9盐田公园组团级11 与盐化、煤化和高新科技园区相 邻。 与就近服务设施共同形成工业区西部地区的活动中 心。 10煤化公园组团级11西通河中部北侧煤盐化工区的活动中心 11高新公园组团级11河北西路滨临纳潮河地区 高新科技园区的活动中心，纳潮河滨水公园群的组 成部分。 1
35、2港池岛公园组团级8港池岛向北的门户港池岛的活动中心 13物流公园组团级14南区中部，滨临南区河 南区物流园区的活动中心，利用电厂排水的南区河 景观，塑造特色热河、雪松等景观 14石油公园组团级12 迁曹铁路以东的原油物流中心东 侧，与北侧石化产业区相 邻。 作为工业区东部的活动中心之一。 15甸头公园组团级9甸头服务区的中心。是港区活动中心 16装备公园组团级16装备制造区的中心装备制造区西部的活动中心 17游艇公园组团级10保税港区的门户装备制造区东部的活动中心 生态环境 纶 胞 掇 牺 乍 肌 官 醋 窄 疟 属 句 舒 悠 抚 蛋 巫 轴 山 国 征 霹 恩 豪 逃 增 鹿 粗 辜 既
36、 温 象 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 24 本报告是严格保密的。 大量城市级休闲旅游、娱乐设施的规划建设，为工业园区提供完善 配套的同时，构筑了世界级的高端休闲度假平台 u 规划建设中设施： u 假日酒店 u 国际化“水上餐厅” ：建设别具 一格的水上接待中心，与假日酒店相 呼应，成为生态城亮点工程，达到能 接待300人规模的国际会议的能力。 u 游艇俱乐部 u 曹妃殿 u 高尔夫球场等旅游休闲项目 配套设施 窄 恨 扇 哲 迂 规 旧 奇 迷 诉 刀 滔 门 亮
37、 钻 纷 递 阿 寿 思 腔 膀 懊 疙 椭 斩 尸 外 凌 饭 字 骚 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 25 本报告是严格保密的。 u 在工业区东北公里的地方规划建 设一座占地平方公里可供 万人居住的曹妃甸滨海新 城，预计到年城市面积将达 到平方公里，形成万人口规 模 u 欧洲风情小镇、生态科技住宅 住宅以生态型、国际化、滨海风情都市社区为产品定位。突出生态设 计和生态技术的运用， 高端居住 擂 茹 涝 丑 遗 绸 革 毛 盾 惹 御 浴 跃 泅 廊 件 生 旅 涡
38、 坎 莽 炯 斌 秘 户 沉 址 诽 唾 歇 直 率 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 26 本报告是严格保密的。 国际化的建筑风格、在建筑造型上体现了：生态、新颖、 摩登 u 建筑设计： u 造型：新颖、国际化 u 技术：采用一流的构造 技术打造非同寻常的形态 u 生态：环保、科技、绿色 建筑特色 波 腹 揩 具 故 皂 欺 郑 瑶 嚷 键 捌 牺 犬 袒 箍 萨 耕 实 赴 躺 匆 济 蝇 申 胡 弄 穿 差 门 么 助 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业
39、园 区 开 发 模 式 研 究 新 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 27 本报告是严格保密的。 产业新城案例新加坡裕廊工业园 关键要点： u新加坡最大的现代化工业基地 u集科技工业、居住、办公、商业为一体的配套完整的综 合工业区 肛 篙 俐 沮 纤 婶 蚁 城 诚 镊 昂 涎 协 语 惋 诵 庐 煎 陡 剔 擂 订 露 钢 通 箕 踏 争 嗅 押 骋 御 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 28 本报告是严格保密的。 园区概
40、况 新加坡裕廊工业区新加坡最大的现代化工业基地，被认为是亚洲 工业区中的一个成功典型 良好的区位，合理的规划是打造裕廊的坚实基础，举国之力的支持是裕廊工良好的区位，合理的规划是打造裕廊的坚实基础，举国之力的支持是裕廊工 业区的坚强后盾。业区的坚强后盾。 居住区 市中心 石化区 港口和重工业区自由 贸易区 轻工业和一般工业区 中心区（居住、商业 、办公） 新兴工业和无污染工 业区 功能分明、结构有致的五大分区是裕廊工业区的一大特点，也是其功能分明、结构有致的五大分区是裕廊工业区的一大特点，也是其 发展的见证。发展的见证。 成 立 时 间 1961年 区 位 位于新加 坡岛西 南部滨 海地带 规
41、模 面积约 70平方 公里； 目前已 发展成 为新加 坡最大 的现代 化工业 基地， 工业产业产 值值占全 国的 2/3以 上； 交 通 距离市区 约10公 里，具 有建设 现代化 工业区 的自然 地理条 件，和 海陆空 交通条 件； 功 能 定 位 初期的出 口加工 制造等 逐步向 通讯技 术、生 命科学 等众多 高新技 术企业 演化 檄 厘 堵 柜 勿 穆 瘁 仓 钥 尺 凄 仙 改 酝 浪 企 隙 伎 邢 颗 焉 柜 淖 熏 珊 鹃 恋 开 浸 碾 灵 戮 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区
42、开 发 模 式 研 究 新 29 本报告是严格保密的。 优质的住宅和商业配套满足了园区中产业人群的生活需要，吸引了 更多高素质人才 园区配套 p主要为园区内企业提供住宅服务，区内有5000间公寓、300间独立住宅和1200间宿舍； p实施国外人才安居计划，吸引外来高级人才； p提供综合生活、休闲环境，如公园、学校、体育馆、商场等，形成生产和生活的综合体。 利用最初石化的带动，中期石化产业链形成，中后期复合型工业 区发展，高新产业园区的成熟，裕廊工业园已经发展成为集科技 工业、居住、办公、商业为一体的配套完整的综合工业区 惠 球 惧 稳 珍 熏 馒 攒 烹 循 搓 林 训 钻 字 枝 昨 启 作
43、 析 镍 唁 亢 汕 丑 狠 湛 感 发 碑 往 量 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 30 本报告是严格保密的。 规划布局 科学规划，合理布局，综合发展； 作为新加坡最大的工业园区，新加坡政府从 一开始就将裕廊确定为全面发展的综合型工 业区，精心规划、科学布局。 根据具体地理环境的不同，把靠近市区的东 北部划为新兴工业和无污染工业区，重点发 展电子、电器及技术密集型产业；把沿海的 西南部划为港口和重工业区，安排发展钢铁 、造船等大型骨干企业，炼油业则安排在沿 海的几个
44、小岛上；中部地区为轻工业和一般 工业区；沿裕廊河两岸则规划了住宅区和各 种社会生活设施。 居住区 市中心 石化区 港口和重工业区 自由贸易区 轻工业和一般工 业区 中心区（居住、 商业、办公） 新兴工业和无污 染工业区 园区开发必须考虑整个园区的社会功能和经济功能，考虑园区如何 成为整个城市的有机组成部分，在园区内部形成高效率“内生循环 系统”的同时，与整个城市乃至地区发生交换 舞 涤 劲 勺 摈 缺 斟 吨 浦 酮 揪 崔 苔 她 遮 蹲 靡 舟 但 抱 灌 娶 踏 铺 烟 遣 噶 炙 晌 丫 睫 扇 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 2 0 1
45、 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 31 本报告是严格保密的。 发展历程 新加坡裕廊工业区发展分为五个阶段，经历基础建设、石化带动、 复合工业与产业升级转型发展为成熟的宜居城市 发展程度发展程度 时间时间 1 2 3 4 5 区域基础建设区域基础建设 石化区拉动区域发展石化区拉动区域发展 工业区高新产业工业区高新产业 发展直接推动区发展直接推动区 域城市化域城市化 成熟阶段成熟阶段 化工簇群完善区域产业化工簇群完善区域产业 链并带来更多人口链并带来更多人口 区域初步发展（启 动期） 石化区拉动区域 发展（建设初期 ） 工业区发展及转型 推动城市化（全面 建设期
46、） 区域城市化发展 成熟（平稳发展 期） 在大量一般综合工业进驻后 ，进驻企业发生产业转型（ 升级后）才对房地产产生了 急速推动作用 1、启动期:10年，基础设施建 设及行业工人,产生临时低层次 居住性需求； 23、建设初期: 20年，核心项 目建设期,大量专业性的蓝领建 设者,产生中高层次的居住需求 。外地资本开始涌入，选此为 生产基地； 4、全面建设期: 10年； 产业转型后高收入技术蓝领、 白领与管理者成为长期固定工 作人员,同时对商业与写字楼的 需求开始呈现； 5、平稳发展期: 10年大项目基 本建成投产, 产业布局基本完成, 产能不断增长,区域发展成为集 工业居住于一体综合性城区。
47、裕廊工业区最终发展为产业多元，功能完备成熟的城市化区域，不仅靠石 化拉动和产业链补强，更多依靠复合工业区，特别是高新产业发展所带来 的对居住和配套等的城市化生活要求。 韦 巳 卧 撂 泥 亦 酞 诌 枚 低 秉 凯 菩 宗 烘 妥 辈 哼 蒋 思 鲍 室 眉 斡 虐 歇 谋 筷 收 液 齐 逢 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 32 本报告是严格保密的。 n居住、办公、商业、休闲娱乐为一体的城市综合功能 ，满足生产、生活各项所需 案例启示：产业新城是未来工业园存在的极具
48、竞争力的模式 ，并不是单一的产业，而是聚集了生产、生活、服务为一体 的微型城市体。一流的产业园区具备了以下关键要素 配套完善 n“去工业化”，生态化、高绿化率，营造园林式、花 园般的园区环境 环境与形象 n新颖、创新的规划设计理念、科学合理布局，实现生 态化、宜居化 规划布局 n产品设计和企业品牌、文化相结合，植入企业品牌， 展现文化内涵 品牌植入 n注重工业旅游的开发，使之成为营销宣传的重要手段 ，有效促进区域增值，区域认识度快速提升 工业旅游 一 流 工 业 园 区 的 K P I 以人为本n高品质、人性化居住满足多种类型人群需求 案例总结 辕 骄 镶 宫 戳 啼 兽 川 恰 廉 妄 逢
49、役 逻 先 痴 钩 据 洁 女 曝 狐 辜 傅 煽 吹 组 螟 终 涟 棺 解 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 33 本报告是严格保密的。 工业园区升级转型 峦 光 啃 艰 功 剃 的 缴 八 你 笔 别 蝶 煌 迭 蚜 条 栓 扎 屡 君 锡 礁 莎 羹 庙 茄 担 僚 粕 革 裙 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 34 本报告是严格保密的。 蘸 裳 鸦 嚼 硼 流 拣 晒 问 传 暂 豺 衔 瓣 蝗 头 蒸 堑 煞 朔 盐 七 吞 马 载 默 狮 壹 戈 堂 辉 爆 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 2 0 1 1 国 内 外 著 名 工 业 园 区 开 发 模 式 研 究 新 35