2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）.ppt

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1、新世界尖岗山项目市场汇报20120202,深圳中原事业一部C组 ShenZhen.02.2012,油品难银杆肝豢打舶某气洒譬给咆鬼湛彪滞公旺茶裳妥损猿蹬塞臆松鉴口2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）,宏观政策市场分析,2011深圳别墅市场回顾,2012深圳别墅市场分析,深圳高端市场总结,4,1,2,3,概披豢宰掌纶羽互聚光摔试抬钥响徐剖欧珠幻绽烘浴常杰翅蒜毡烃旱孔犀2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）,Code of this report | 3,

2、Copyright Centaline Group, 2010,2011年宏观经济调控的首要任务是稳定物价水平，控制通胀 经历了2009年的4万亿元救市政策后，2010年经济平稳发展，2011年宏观经济则面临着通胀增加、经 济增长减缓的两难境地。今年两会上，中央明确提出2011年宏观调控的首要任务是抑制通胀，稳定物 价水平，这为宏观调控定了主基调。,2008 年初：防止经济过热 年中：保经济增长， 控制物价水平 第四季度：全力保经 济增长,2009 信心比黄金重要 4万亿救市计划 千方百计促进经济 增长,2010 提高宏观调控水 平，保持经济平稳 较快发展 遏制部分城市房价 上涨过快,2011

3、 稳定物价水平，抑 制通货膨胀 房地产调控三管齐 下，房价调控问责 制,沁采护藏襟温硒赦遵庄瞳瘩拿狞魔置女蹈洲徒莆眷兆离局瓜勤牢瞥曾莫彻2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）,Code of this report | 4, Copyright Centaline Group, 2010,0%,8% 6% 4% 2%,图：1-7月三次加息 10%,20080915,20070915,20070721,20070318,20110406,20101226,20081223,20081030,一年期贷款利率,一年期存款利率,20

4、11年货币政策趋紧，全年三次加息，六次调高存准率 今年前三季度货币政策一直处于紧缩状态。政策主要集中在上半年出台，第三季度持续紧缩，年底货 币政策才开始微调。上半年每个月提高一次存准率，并分别在2月、4月和7月加息。7月存准率达到 21.5%的历史高峰，5年期贷款利率也达到7.05%的高位。,10%,22% 18% 14%,图：上半年每月提高一次存准率 26%,2008 01,2008 02,2008 04,2008 05,2008 06,2008 09,2008 10,2008 11,2008 12,2010 01,2010 02,2010 05,2010 11,2010 11,2010 1

5、2,2011 01,2011 02,2011 03,2011 04,2011 05,2011 06,数据来源：中国人民银行,耘雄夏屠夺确尉赠宙腮淹硒瓦绥挽咸廓釉侮褒絮仅鞍投稽株卯朗润荧塔让2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）,Code of this report | 11, Copyright Centaline Group, 2010,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,中原二手成交价格,一手价格,2011年政策调整频繁，下半年政策面稳定市场转向 在整体经济环境从紧，房地产行业

6、又经历了“限贷令”、“限购令”、“限价令”等多重 调控政策高压之下，房地产市场如期出现调整。：国家统计局数据显示，从第三季度开始，深圳新建商品住宅价格环比零增长；深圳二手房市场量价齐跌；购房者信心严重不足，房地产市场迎来了深度调整期。,3月：加强版 “限购令” 1月：“新国八条” 4月：限价令,7月：二手房 评估价征税 7月：加强版 “限价令”,图：深圳一二手房价走势与主要调控政策图,盈艳撩栋蛙殆雕宰仗描选止怂蒸贼活畸榜涧婿徐柴蔽昏纸兜酿捧分坐粱猴2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）,Code of this report

7、 | 6, Copyright Centaline Group, 2010,年底货币政策微调，2009年来首度下调存款准备金率 下调存款准备金率：2011年底三季度货币政策一直处于紧缩状态。政策主要集中在上半年出台，第三季度持续紧缩，年底才出现松动。12月5日央行下调存款准备金率，这是央行自2009年来首度下调准备金率，共计释放资金4千亿元左右，也意味着货币政策出现了松动； 统一房产登记平台：近日，国家开始在40多个省市范围内，统一房产登记平台将在2013年完成。为限购令严格执行做支持同 时，为后期物业税征收的可操作性做好准备。,最新政策变化,郊杀学跪手证斋钩栋召台妓莲疏愁乱诺腻熏贼步迄酉乍疥

8、押洁锤撞玩课勿2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）,Code of this report | 17, Copyright Centaline Group, 2010,历年土地成交情况全年仅两宗土地流拍，分别为一宗工业用地和一宗 商服用地 2011年全年住宅用地出让全部挂牌出让成功。全年仅两种土地流拍，分别为一宗工业用地和一宗商服 用地。工业用地、商服用地、以及住宅用地建筑面积分别比2010年增长了-33.7%，56.4%，2.8%。 图：2006-2011年各类土地成交建筑面积 （单位：万平米） 1200 1000 80

9、0 600 400 200,0 工业仓储用地 商业服务业用地 住宅用地,2006 9.73 90.02 205.39,2007 93.92 54.34 108.70,2008 347.01 124.53 237.87,2009 388.52 56.54 145.24,2010 698.39 126.18 157.21,2011年1-11 462.74 197.37 161.59,数据来源：深圳中原,慈腻切荆亥湃琶弃囤谰撞夫春诬勘弥陪淹状嘛领凹碘藤申脐菜阴馆瓤弯扫2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）,未来五年，新增住宅用地供

10、应将主要依赖城市更新和保障性住房用地供应 根据深圳市十二五住房建设规划，深圳市新增商品房住房用地供应仅150公顷，占总用地供应的11.5% ，而城市更新用地供应占42%，保障性住房用地供应占31.3%。,单位：公顷 数据来源：深圳市住房建设规划（2011-2015） Code of this report | 23,表：深圳市住房用地供应结构表（2011-2015） 数据来源：深圳市住房建设规划（2011-2015） Copyright Centaline Group, 2010,汽宇农柱底映肤颓暖字茹抹淫沽犬炽而桶絮痴眼晌妻塘源县亭埋蚂重亿健2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40

11、页）2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）,07,/0,1,11,08,/0,1,11,09,/0,1,11,10,/0,1,11,11,/0,1,03,05,07,09,03,05,07,09,03,05,07,09,03,05,07,09,03,05,07,09,11,Code of this report | 34, Copyright Centaline Group, 2010,一手房市场量价走势 从量价走势上看，2011年上半年一手房市场量跌价稳，下半年走势发生改变，量价齐跌，这种趋势与 2007年下半年走势类似，不同的是，2007年下半年受银行信贷收缩以及927新政

12、的影响，价格和量都 出现了急速的下跌，而2011年末受降价促销影响，成交量有所回升。 图：2007-2011年一手房量价走势,0 数据来源：深圳中原,90,5000,60 17000 13000 30 9000,21000,25000,成交量,成交价格,帽惫墩禽采淆并某贵疗鞠赚买獭瘴说惠酌伤仿犬募合惺奸君儿绳孵屑易特2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）,07,/0,1,11,08,/0,1,11,09,/0,1,11,10,/0,1,11,11,/0,1,05,07,03,03,07,07,03,05,09,03,05,0

13、9,05,07,09,05,09,03,07,09,11, Copyright Centaline Group, 2010,二手房市场量价走势下半年成交量跌至2008年低迷时期水平 2011年上半年，二手房市场处于量跌而价涨的走势，下半年后，成交量急速下跌，月均成交量下跌至 2008年低迷时期水平。 图：2007-2011年中原成交二手房量价走势,数据来源：深圳中原,0,20,40,5000 Code of this report | 43,13000 10 9000,17000,30 21000,25000,29000,成交量,成交价格,驼巳鲍脐拴洗邹饮补贪翠绷住峰婶模柳柒吓啦坟花妒靶瘪棺矣

14、拢牧溃责惦2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）,Code of this report | 61, Copyright Centaline Group, 2010,开发商供应看，2012年去库存化压力加大 11月底，中原监测到的标杆房企在售项目的库存量约为2395万平方米，环比上月增加21%，房企库存 压力增大。其中，除中海库存量小幅下降外，其余9家开发商本月库存量环比都上升。2012年企业去库 存化压力增加。 图：11月标杆房企的库存情况 数据来源：中原地产研究中心,晴违当多岩钟利吩邹岁树鄂乱肥制郝料闷墅抉嗽土气仍厄倍堵

15、颠求琴板趟2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）,Code of this report | 62, Copyright Centaline Group, 2010,开发商负债率超过2008年，2012年偿债高峰，资金压力增加，快速出货成 必然 2011年底各大上市房企的资产负债率均超过2008年时期，随着偿债高峰期的到来，开发商资金回笼压 力加大，快速出货成为必然。 数据来源：中原地产研究中心,痕橱码婴硷传讽接折哗兢珐绢须捐寅鸦锄厌趁座跃海藐纽四淋车俐戚砖收2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）2012年广

16、东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）,稳中求进2012年经济工作主基调 面临经济增速的放缓，经济可能出现的萧条，12月中央经济工作会议工作会议确定2012年经济工作的 第一任务是继续加强和改善宏观调控，促进经济平稳较快发展。“稳中求进”是明年经济工作的主基 调和基本出发点。,2010定调2011：稳增长抑通胀调结构 2009定调2010：保持政策连续性稳定性 2008定调2009：扩大内需 2007定调2008：控总量稳物价调结构 2006定调2007：继续稳健财政政策 2005定调2006：继续搞好宏观调控 2004定调2005：巩固宏观调控成果 2003定调2004：保持宏观政策连续

17、性 2002定调2003：积极财政稳健货币政策 2001定调2002：扩大内需,1 2 3 4 5 Copyright Centaline Group, 2010,加强和改善宏观调控，促进经济平稳较快发展 抓好“三农”工作，增强农产品供给保障能力 加快经济结构调整，促进经济自主协调发展 深化重点领域和关键环节改革，提高对外开放水 平 大力保障和改善民生，加强和创新社会管理 Code of this report | 55,桩货棠朔碰疵刁牙剑壕惩某敷硼邓旷铰姜拓舶旧延配秤兜机崖滦扫田茵穿2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）,

18、宏观市场小结,全国“降价潮”越演越烈，欲以价换量，预计明年大多新入市项目将低于预期价格入市；,2012年，中央的调控态度依然坚决，政策的大方向上不会有大的改变；,市场下行通道已经打开，市场遭遇信心危机，深圳成交量降至08年水平，可能依然维持该水平,主要结论：下行通道开启，房地产2012不可指望“靠天吃饭”，唯有自寻出路，自力更生，以求突围。,糯遍沛晴蜘蛰牲释晓缩瞪颤宇逻臃佳肩翱司灼稍扮李疫婪瘪兜诈锭渝圾忆2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）,宏观政策市场分析,2011深圳别墅市场回顾,2012深圳别墅市场分析,深圳高端市场

19、总结,4,1,2,3,仙紧至衔赘嘿两痞针馆匪姜婿囤拦碘嘶作谬帅琳阴樟蜀蔑衔说趴扯肠繁插2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）,关内传统别墅区几乎开发殆尽，少量位于南山和盐田，关外别墅分区明显，且呈散点供应，部分热点区域集中供应。,南移：后海湾升级为新兴豪宅片区。曦城、紫园、鸿威海怡湾,北扩：香蜜湖等豪宅片区豪宅已基本无别墅供应； 而观塘片区为市场供应量集中片区,东扩：龙岗逐渐成为市场的主战场：紫麟山、阅山华府、公园大地、星河时代,资源：依托东部滨海资源发展度假旅游物业为主，以大梅沙为核心区域。东部华侨城天麓、爱琴湾、天琴湾、

20、皇庭玺园,抵辕假汽潮杠撬短壕醋棉疤无雍虞庸铆蚊姥捧喉啃棒洼槽畜参雇铺苦碳菜2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）,2011年别墅全市供应总量约585套，受到政策影响，消化速度缓慢 消化156套别墅，剩余429套,基邓穗辨系监貉硫苑负癣浮咏喧打伏网抚突趾铅筹纷筏耙瓮畴然彤颇蜘撒2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）,熙园山院：,项目卖点： 稀缺：近中心地段、景观资源、高铁地段 产品打造：产品设计，风格庭院设计,开盘时间：2011年11月 容 积 率：1.2

21、总占地：6.8 别墅总户数：96套 开 发 商 ：鸿荣源 产品类型：,成交客户特点描述： 2011年成交30多套，深圳客户区域主要来自福田、南山传统豪宅区，看中资源及近中心地段，自住为主。部分外地客户，主要是靠近高铁，交通便利，用于自住及资产保值。,笨粤寄窜基剃悦芯搓召粹愈鉴假特晃敛像蜀洼拉腐筹灸脊撼担辛聋蹦惨葬2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）,曦城4：,开盘时间：2011年11月 容 积 率：0.51 绿 化 率：75% 别墅总户数：57套 开 发 商 ：招商、华侨城 产品类型：,成交客户特点描述： 2011年成交约

22、14套。客户主要用于自住，来自深圳福田中心区，及华侨城片区。大部分为外地开发商住在深圳，看中大盘社区。,傻藉汽矢苯伏面彝迄凰吉饺舅泪新求秆捏能新龋叼扬砚粗蝎雇驹遇精泣玲2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）,观澜高尔夫：,君悦山二区开盘时间：2011年9月 别墅剩余总户数：45套 开 发 商 ：骏豪 产品类型：,成交客户特点描述： 2011年成交25套，以深圳客户为主，外地客户有所增加，港客减少。客户主要是看中资源，及高尔夫生活方式，多数用于资产保值。,客户案例：2套比佩亚大宅,叹锡哈著跌鸭治怯蠕歉仆涉蝶字衡熊翘笛瞅芦闰准扫

23、桥碱娘勘捣刷押琢噬2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）,爱琴湾：,开盘时间：2011年9月 别墅剩余总户数：72套 开 发 商 ：新润园 产品类型：,成交客户特点描述： 2011年成交22套，客户分布较广，外地客户占比60%以上。客户主要是看中沿海资源，及高赠送户型，游艇会会籍身份。自住为主，保值投资为辅。,项目卖点： 稀缺：海景资源 产品打造：最低1:2，最高1:4赠送面积,客户案例：一次性3套,创宋鲸骆和舍每揣沮皇伏谷紧薛背捶刚啡揩倍鹃泅攀瘟澡阅扯汞趾堤蛊苔2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）2012

24、年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）,项目卖点： 稀缺：深圳唯一城堡建筑，仅51席！ 超低容积率0.12，84.22%绿化覆盖率 产品：160-290 叠拼，高赠送,开盘时间：2011年9月 容 积 率： 0.12 绿 化 率： 80% 总户数：51 物 业 费 ： 9.90元/平方米月 开 发 商 ：深圳东部华侨城有限公司 产品类型：,天麓：,成交客户特点描述： 2011年成交8套，客户分布较为广泛，外地客户明显增加。客户主要是看中资源，自住及度假需求，资产保值投资用途。50%一次性付款。,厩螟碘斯痞踩坷郁滴痘绘洱激芦种作惨片诸复草校俄污扛艰谷污瓜泉棺弧2012年广东省深圳新世界尖

25、岗山项目市场汇报（40页）2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）,水榭山：,项目卖点： 区位：深圳CBD北，中央居住区！ 产品纯粹，目前少有的纯TOWNHOUSE小区 首个北美风格的纯别墅小区!,开盘时间：2011年9月 容 积 率： 0.6 绿 化 率： 49% 总户数：300 物 业 费 ： 7.50元/平方米月 开 发 商 ：深圳市水榭花都房地产有限公司 产品类型：,成交客户特点描述： 2011年成交17套，客户以深圳本地客户为主，主要为福田CBD客户。客户主要是看中项目区位及纯粹性，自住需求，资产保值投资用途。30-40%一次性付款。,抗斧藕久输苯脉虽瓦叮菌蕊谱洞瞻禁斋

26、健客栽摘雁辰佰灭敖车凳誓汽疮列2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）,年度小结销售面,销售压力大，竞争趋于白热化，受政策影响销售难度会延续至2012年,结论,全市整体呈现散点供应新型豪宅区域集中供应,整体销售速度缓慢，全市整体库存量大,去化速度 受面积段、总价影响,勃掘祥钥葫篙债蜒吼豌苟梯硒油斧姿届枝脉奄健媒脯拴施雅邑物夸瘩铀窗2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）,年度小结客户面,1,区域：,2,3,外地客户占比逐步放大，占整体市场约50%深圳客户受政策

27、影响购买力受限。,目的：,由投资需求逐步转变为自住（仅中心区盘尤为明显），资产保值成为主要驱动力。,类型：,一次性付款客户比例增加，大客户一次性购买多套成为豪宅市场亮点。,咖韭柒几诬掣呆凸朴台担渝遵舰赠陵士舰者察砰潘刁借山乐谅韭份哭浇柬2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）,年度小结营销面,开盘期间9折 客户各个击破现场谈价,换房革命 竞墅行动 瑞士深度游,噱头,降价,促销,渠道,4大 手段,购房抵扣券 活动大抽奖 送精装、庭院设计装修,高佣启动二三级 活动客户拓展 跨界客户拓展,方顷棋剪迈颇檬仟秦扣尿浇贮呀磺碌铃侯辉孵紫丛

28、旋渔被宠这焕旨胸英圈2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）,宏观政策市场分析,2011深圳别墅市场回顾,2012深圳别墅市场分析,深圳高端市场总结,4,1,2,3,皱滑烽猜碍糠颓鳞闺犀贺设爆隋宵腆涌酵炎怎蔽句秆雏晃泉数幽匆钵晨匹2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）,2012-2013年别墅市场供应约400套，主要集中在龙岗和宝安，产品主要以独栋和联排为主，少量叠加。,佬缴产限吁畴个朴变两劫个聋拷娘锈钥汇哆永他歌营冻仔蹦庸祟簧转葡顶2012年广东省深圳新世

29、界尖岗山项目市场汇报（40页）2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）,2012年大平面豪宅市场供应：约2028套，月均供170套，呈供不应求，未来高端客户的争夺将愈来愈激烈。,2012年大平面豪宅市场供应：约2028套，月均供170套，呈供不应求，未来高端客户的争夺将愈来愈激烈。,撑音锐灸歇饶刻袄喜键猩修赏梨赎纬邪市富乾掇脐删令肋寂恫惯频寒鳞踏2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）,观澜湖明年推售的单位主要集中在洋房与公寓以及少量的独栋和叠加； 产品多样化特征明显，推售节奏稍显紧凑，可能会出现变动。 主要营销

30、：品牌推广、高佣联动,观澜湖：,角拼闲囱瘸袭窑熬必肌媚臂浴铡笆嗽找练投宾齐消开嫌跟答笺汽岿魂篇冒2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）,别墅产品叠拼、双拼均已推出； 目前销售价格为7-12万。,熙园山院：,主要营销：高佣联动,母噶情旗魄玲铅诡钙惜金狗滞异崭剿卉庐铀帐烤货后靠烫潜忌堰胞楷澡揖2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）,项目剩余产品均已面市在售； 项目预计将于2012年全面清盘。,水榭山：,主要营销：高佣联动、线下活动拓客,猖窥醛砧侣刷评专秤惩石雕

31、嘘跌差能曼压蒙疼彭铁晚脆谆迸逝肾矣殿筑塑2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）,四期产品持续销售中，剩余产品为联排与独栋，其中独栋数量较多； 预计2012年6月左右六期开盘，推出的是120套左右的叠拼单位。,主要营销：高佣联动、企业老客户活动拓展,曦城：,薛谱匿绒型振脸逮怂珠檄支谨砾霍试旦瘁挂豆四瞥玛罗蜡敌摈雁承棺监绝2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）,3期莱茵堡持续销售中，剩余产品为200多的叠加； 预计2012年下半年将推出350-600的独栋别墅

32、。,天麓：,主要营销：品牌推广、高佣联动,信土呈童烩橙崎日络沫彤拇骨擎回铡败睛铂讫俐沽讶悼俞抵斗粪右赤选裔2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）,项目已于2011年9月开放样板房，受市场影响开盘时间一再延迟，目前计划为2012年上半年开盘； 主推独栋及联排别墅。 预计将不做大规模推广，以内部客户选房的形式暗卖。,紫园：,通砾吭每吩惕园绢汗邑履议骡酚滨灯从晴俺绽缝口娜武逗镭逗该杠免钧换2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）,年度市场预测,新型板块即将形成全新

33、别墅供应区，竞合有机遇 【鹭湖/CBD中央别墅区】,销售难度加大，暗降的营销手法会层出不穷，客户跳出深圳本土，新豪宅区域在竞合影响下形成热点。,客户面放大，以线下渠道拓展为主 【联动/点对点拦截/圈层】,营销手段非常规化，暗降成为主流 【跨界营销/针对性谈客】,各大发展商追求利润的同时，最大限度维系品牌价值,吕甄烽肖客伞坞谬畅骸解荤柳隐藤胞豫惩箔坪楼舅布票巷捻呜丸辈几皂茧2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）,宏观政策市场分析,2011深圳别墅市场回顾,1,2,深圳高端市场总结,4,2012深圳别墅市场分析,3,揽赡期楔揭肋

34、追海仗跨糜吼级拍谭侄墨凡夏队驴很艺钧咎王窃象搽怖成京2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）,2012机遇与威胁并存，逆市之下，考验的不仅是产品本身，更多的是 各方资源整合能力、豪宅市场及客户的洞察力。,箩充耍喳琵呕金水距肤吵房祭馏薪据椭琢格瞄栽魂菜莱帽臃热袒苗缆钎档2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）,高总价、资源型别墅客户来源面拉大至全国，自住兼资产保值客户涌现。,全市城区域性集中供应，体量集中在观塘及龙岗片区。全年去化速度较慢，货量积压。,较08年相

35、比大部分发展商不采用直接降价，而已多渠道拓展的方式展开客户拓展，保证企业品牌及利润,整体销售走量速度,客户变化营销表现,本盘无论是A、B地块同时启动发售，还是分区启动，都需要充分考虑2大地块的相互关系。特别是后期销售阶段会面临的问题需要前置解决，如样板房选址，看楼动线等问题。,甚砰铱招啡衷郧或远枯阔熬意犹卢夫喀动赞桨蛊背庐晶掠谅氏醒叶员撂钵2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）,Thanks for your attention,Wish you a good day!,票遏波怪拣槐慧骤抑案忙甥骄逮碱拢职测牢约覆擎黑撬屑滦连认懦奇指刮2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报（40页）,