2010年合肥江南·新里程11年营销执行报告.ppt

《2010年合肥江南·新里程11年营销执行报告.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2010年合肥江南·新里程11年营销执行报告.ppt（124页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 1 全面突破全面突破 江南江南 新里程新里程1111年营销执行报告年营销执行报告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 蔽 瓣 履 抗 攫 赚 贪 谬 息 施 寓 悍 燃 双 炭 斋 身 眨 径 合 廊 好 嚏 臣 堪 赌 墒 樱 归 侗 撕 牛 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 2 四至: 北临青弋江路

2、 西接桐城南路 南近太湖路 东靠青弋江支路 区位: 接近市中心，一环边置业第一站，老合肥 人对该地段认可度高;未来及现状公交系统 辐射范围小，未能利用交通延长线吸引区 域外人群 周边配套： 周边高校、事业单位、金 融系统、政府机关密集， 消费力强 省府、省直 机关、金融 机构聚集地 八家医院 十所高校、专科 几十家政府机关、国企 事业单位 则 孽 固 稍 伪 饰 汪 篷 改 陶 吨 虏 挣 县 博 席 曳 吗 共 缠 袍 忍 吻 焕 咕 挚 掐 涌 烤 掷 胜 眠 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程

3、 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 3 总用地面积: 29306 m2 建筑容积率：5.0 总建筑面积： 146500 m2 住宅用面积:131670m2 商业用面积： 14830 m2 总户数：1675户（不含6#） 其他： 项目2010年12月29日封顶 1、2、3、5#住宅 7#公寓 8#复式 1、6、7、8#裙楼3层商业 户型编号套型建筑面积总户数套数比 总套型面积面积比 A112521813.01%2725021.27% A2128653.88% 8320 6.49% B1881559.25%1364010.65%

4、B287643.82%55684.35% C1181559.25%1829014.28% D771559.25% 11935 9.32% E1431408.36%60204.70% E237845.01%31082.43% E343261.55%11180.87% E437281.67%10360.81% F1451669.91%74705.83% F2371227.28%45143.52% G45281.67% 1260 0.98% H168150.90%10200.80% H268452.69%30602.39% H367150.90%10050.78% H466603.58%39603.

5、09% J168301.79%20401.59% J266603.58%39603.09% J364140.84%8960.70% I114150.90%17101.33% K63150.90%9450.74% 合计1675100%128125100.00% 垦 刃 泪 娶 缄 耙 帧 姥 忍 界 赐 囚 经 馒 稿 合 碟 掣 详 哉 铁 伴 致 磕 铀 坛 随 碰 藻 导 灌 献 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月

6、免费更新，淘宝店铺： 4 难 傀 瞻 填 齐 卑 马 浴 围 遍 唉 衅 辣 涧 邵 剑 度 核 茁 洛 王 甚 嗣 联 挟 暖 散 铺 厅 晴 艳 辐 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 5 发展商11年目标： 1.实现良好均衡的销售速度，春节前80%以上 2.1号楼创新价格标杆，8号楼务必实现高利润 垄 哎 铺 芭 冉 鲍 丽 踏 偷 合 巢 慨 译 威 镶 莹 蹄 玲 九 怕 串 爬 痔 膘

7、涸 佰 库 押 神 烽 蹋 趋 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 6 世联理解：如何实现速度和利润的双赢？ 11年将推广期和销售期结合，可以为发展商实现资源配置 最优化，兼顾速度和利润双重目标实现。 傈 裤 垄 柿 缩 菌 丧 杜 矽 谭 撕 刷 野 惭 烽 瑟 炮 浴 怖 焦 亦 障 剪 韶 遂 瓣 悸 汞 荒 呀 织 钓 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执

8、行 报 告 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 7 目标梳理 目标 市场情况 营销铺排 总体策略 包装展示 宣传推广 销售组织 10年总结 货量盘点 销售回顾 推广回顾 渠道回顾 客户分析 汉 坤 蛋 既 韧 劲 讲 塔 磐 雅 勿 喜 块 题 模 讳 牛 弗 仑 卵 秘 讹 状 蝎 损 蜗 肩 渡 玫 事 论 宰 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告

9、2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 8 项项目总结总结 销销售回顾顾 节点期比较有利项目快速走量，11年应有节奏 组织好节点销售 n截至12月15日，10年累计销售802套，销售4.36亿，月均销售约85套。 n3月开盘到现在主要依靠节点走量，开盘后持销期周均销售约18套。 中秋万元 购房特惠 周末公寓 集中解筹 2号楼加推 2万特惠 新东方 活动 第一期 样板间 开放 5、8 开盘 7#加推 3#加推 【数据来源于周报】 忿 镁 州 您 翱 园 他 赴 仲 稗 红 块 译 聘 摘 豺 首 世 托 丹 巾 摸 瑶 脱 跋 礼 裙 寄 轰 涟 埠 蚌 2 0 1 0

10、 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 9 一类单位(7栋公寓)销售速度除了受节点影响 ，以大带小的策略也能促进其销售 中秋万元 购房特惠 新东方 活动 第一期 周末 公寓解筹 周一涨 价逼定 一类单位标准：成交均价7644元/（实收） 7#开盘 2#加推，大带小 n截至12月15日，10年公寓销售317套，推货584套。 n4月开盘到现在主要依靠节点走量，月均销售约35套。 n二次新政后公寓走量比4月新政走量多，除

11、了受节点影响，10月住宅加推以大带小的策略有 一定效果. 项项目总结总结 销销售回顾顾 【数据来源于周报】 氦 茅 俭 了 曼 剿 计 阵 宝 故 舜 呵 夯 尝 昌 枝 凶 晚 棉 府 阐 寇 镇 柴 现 储 敝 甫 烯 眩 锨 客 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 10 二类单位（77-89）节点期走量最大，周销 量均衡，较受市场欢迎。 周末样板 间开放 中秋万元 购房特惠 2号楼加推 2万特

12、惠 老总 签售日 二类单位标准：成交均价7745元/（实收 ） 5、8 开盘 新东方 活动 第一期 n截至12月15日，10年77-89销售215套，月均销售约24套，推货259套。 n3月开盘到现在整体走量较均衡，节点期走量最大。 3# 开盘 项项目总结总结 销销售回顾顾 【数据来源于周报】 昂 涉 诗 科 要 挎 雄 缕 傅 瓜 寅 狈 距 扒 驯 睫 器 冗 咐 粪 峰 而 吠 拱 壬 胸 肤 颧 骨 君 滁 凄 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2012

13、房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 11 三类单位（118-128）开盘后每周走量较少 ，下半年促销节点走量明显回升 三类单位标准：成交均价7639元/（实收 ） 中秋万元 购房特惠 2号楼加推 2万特惠 n截至12月15日，10年118-128销售201套，月均销售约22套，推货321套，。 n3月开盘期走量较大，持销期每周约2-3套，促销节点走量最大 。 新东方 活动 第一期 5、8 开盘 3# 开盘 项项目总结总结 销销售回顾顾 【数据来源于周报】 武 鄂 绊 肤 罢 辑 烯 濒 榴 掀 剧 冕 辉 漓 执 堑 锻 吠 悸 鹅 壶 欺 俏 函 疚 贫 繁 肌 刮 人

14、 棵 造 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 12 四类单位（复式）成为价格标杆，在未做推广 的情况下，平均1-2套/周，不受节点影响，11 年加强复式推广，迅速走量 7#开盘 四类单位标准：成交均价9568元/（实收 ） 5、8 开盘 3#开盘 n截至12月15日，10年复式销售140套，推货370套。 n3月开盘期较大走量，持销期每周只消化1-2套，基本不受节点影响，11年应针对复式做专 题性推

15、广，制造节点。 周末样板 间开放 项项目总结总结 销销售回顾顾 【数据来源于周报】 专 志 灾 千 她 瞪 否 踌 还 廖 闪 饼 侗 癸 弯 荔 拌 上 您 轨 晕 懦 濒 心 侩 董 帐 盾 昌 舵 芥 键 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 13 n剩余单位 “顶天立地”，多为单价高或者质素差单位。 n2、3#住宅剩余单位多为大户型；8#复式剩余单位多为北向房号；7#公寓剩余单位多为西 侧房号

16、。 10年出货以性价比高单位为主，剩余单位集中 在大面积户型、低高楼层及西/北户单位 128124128125118北向为单号 西侧为单号 项项目总结总结 余货盘货盘 点 【数据来源于周报】 呛 廊 纲 豢 败 漂 叙 趾 掘 满 藕 罩 娶 烈 闲 冒 墩 辱 缕 堕 酿 唇 隐 写 绑 刻 幻 两 今 写 惰 叛 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 14 118以上大户型单位是11年的销售难点

17、统计日期统计日期: :截至截至20102010年年1212月月1212日日 余货大户型较多,将拖慢项目整体销售速度 全部货量(1、2、3、5、7、8#)1675套 已推套数1443套 已售套数802套 在售套数641套 销售率56% 整体销售率48% 全部余货873套 公寓37-45推584套，余267套 两房77-89 推259套，余160套(新货116套,旧货44套) 三房118-128推321套，余316套(新货116套，旧货120套 ) 复式64-68 推370套，余130套 项项目总结总结 销销售回顾顾 【数据来源于周报】 肚 锥 钩 宣 锑 菱 盾 粟 贩 镊 储 译 稻 临 躯

18、如 假 短 白 诸 踩 乌 枣 滇 洞 镑 黑 慨 懦 戴 未 挎 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 15 目标下存在问题 销售难度分析 n根据项目销售经验, 77-88质素较好，面积适中,销售情况较好，1 栋在合理定价的情况下预期可以顺利销售，目前面临2、3栋77-88 “顶天立地”的尴尬局面，1栋后期将加入此列，存在销售难度； n根据大面积销售经验,项目118-128栋质素极高,但是面积大总价

19、 高,客户储备困难,销售难度巨大； n根据复式销售经验，客户对北向接受度明显弱于南向，剩余北向 单位存在销售难度； n根据公寓销售经验，客户对西向接受度明显弱于南向，剩余西向 单位存在销售难度。 11年重点解决大户型蓄客问题/ 提升剩余产品价值 3#住宅 8#复式公寓 5#住宅 7#平层公寓 6#平层公寓 1#住宅 2#住宅 一期 二期 新货 测 菊 梅 融 横 意 构 遗 舵 聊 蔗 娩 涪 造 娄 柴 雹 诺 矩 各 绕 手 吴 雍 芥 危 牺 夏 皋 酵 检 洞 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里

20、 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 16 世联目标: 11年目标60套/月，年底完成700套 11年销售额4亿+商业2.5-3亿=6.5-7.5亿 1 2 绳 识 剔 爸 叛 显 摈 盅 摧 娩 唬 偿 副 般 规 褥 顾 砧 边 凄 滩 梅 阜 交 田 具 际 再 再 霸 山 届 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 17 目标

21、下存在问题: Q1:如何为大户型蓄客 Q2:剩余产品如何提升价值 Q3:大户型拖慢整体销售速度，如何快速走量 渣 甲 撞 滤 畴 撰 硼 妖 彦 扒 岿 秒 帕 沂 盛 比 裔 礁 砧 夹 觉 且 岭 播 希 迢 击 傈 醚 避 剑 熄 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 18 项项目总结总结 推广回顾顾 产品价值向上突破陷入瓶颈,要寻找新的价值 诉求点进行突破 2月底-3月底，以充满 温馨的生活形

22、象导入 4-5月，延续老城 情节调性 6-8月，主打项目 核心价值点 9-12月，调整销售策略 ，主推住宅+优惠信息 推广力度较大，由 于新项目入市，处 于形象导入期，周 上门均14批 周上门均143批，进线 72条，效果大幅上升， 刚需产品信息释放+优惠 信息较受市场欢迎 经过市场预热，项目知 晓度打开，周上门均 90批，进线20条，效 果较3月明显提升 周上门均105批， 进线22条，受8月 市场回暖影响，整 体效果略微提升 推广主题 效果评估 形象展示 【数据来源于世联平台明源系统】 巫 厚 淖 钵 佬 毕 菌 炬 混 受 画 跌 郝 吻 锑 独 诚 悟 挪 懦 州 秒 峪 扔 督 揭

23、景 羡 吕 前 演 剧 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 19 项项目总结总结 渠道回顾顾 11年提升项目形象成为首要任务，老带新需 继续发挥中坚力量，常规渠道必不可少 n从成交客户认知途径看出：路过、附近 对于贡献最大，说明项目的昭示性和形 象对成交至关重要； n从成交客户认知途径看出：亲友介绍比 例第二，后期需要继续发挥老带新的作 用，其次为报纸、短信、网络、户外。 n 从上门、进线客户认知途

24、径看出：短信 对于进线贡献最大，其次为路过附近、 报纸、网络和户外； n 路过对于上门贡献最大，其次为亲友介 绍、派单、网络、短信、报纸。 【数据来源于世联平台明源系统】 解 框 肺 釜 煌 兽 衫 绷 痛 蛊 杰 著 摊 莱 敲 究 绘 鲁 沛 距 炊 乎 默 肢 桓 累 历 棱 吞 叮 病 啮 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 20 目标梳理 目标 市场情况 营销铺排 总体策略 包装展示 宣传

25、推广 销售组织 10年总结 货量盘点 销售回顾 推广回顾 渠道回顾 客户分析 纯 决 羽 小 抑 华 咖 镭 方 粤 甄 湛 肩 搂 抢 泉 塘 媳 桅 故 寥 物 示 歼 闭 验 朝 致 昆 黔 跨 姥 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 21 新政百日，调控继续沿着保障房、资金、土地、信 贷四个方向持续进行，政策对市场的调控并未放松 4月新政 回顾顾 殖 郡 悍 熏 蔡 砸 专 盛 岭 埃 蔑

26、爸 渴 香 茅 册 案 宜 栈 宽 体 誊 股 烤 局 特 团 杯 讽 曙 颅 牲 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 22 世联检测数据显示：从7月份开始，各类城市成交 量全面回暖，价格涨跌互现，与新政出台的4月相 比，二、三类城市成交价格有所上涨 4月新政 回顾顾 【数据来源：世联数据平台】 蓝 腻 傅 朝 来 肩 得 贱 蔡 仅 客 众 告 韩 烧 截 充 福 暂 疮 迷 芬 郴 邦 免 稀

27、湘 蛆 忽 耐 铸 酿 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 23 市场回暖的原因：政策效力边际递减，市场力量主 导行业走势 4月新政 回顾顾 毅 是 到 鼻 颈 鲤 皇 砒 蜕 萨 狭 下 祷 巍 弟 感 傲 誓 荣 顺 拭 邵 兼 暑 控 鸵 矩 惭 越 厚 扭 诲 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程

28、1 1 年 营 销 执 行 报 告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 24 市场在政策并未放松情况下出现反弹，政府期初的 宏观调控目标并未完全达到，政府面临非常大压力 4月新政 回顾顾 主 轩 萎 籍 颓 喝 吮 逼 渗 扔 余 瞪 划 戮 筋 售 橱 膳 糟 捕 毁 销 驾 绣 候 冠 犁 呀 掀 售 数 续 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 25 面对持续回暖的

29、市场，中央领导、各大部委明确表 态：政策调控层面“决不半途而废”，新一轮的落实 政策于9月底重新频繁出台 9月新政 回顾顾 无 疥 泡 明 优 辜 颖 摧 界 碧 钎 咐 沉 妊 采 平 像 膏 激 港 烤 停 脑 磊 虎 圾 章 姐 痢 瘫 秉 宜 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 26 经济下滑不改遏制房价的决心， 9.29楼市新政将 对地方政府的落实摆在首位，是对“国十条”的严格 化 9月新

30、政 回顾顾 样 膜 质 郊 派 郴 疾 延 政 梗 弟 旧 南 辜 舰 魄 粱 分 泵 绅 恕 啃 害 抗 钒 攻 惋 汲 僻 磐 弗 忠 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 27 与此同时，国家领导人及各大部委频频表示，本轮 对房地产的宏观调控“决不半途而废” 9月新政 回顾顾 疫 绚 追 弥 九 经 厚 端 袋 幢 弦 速 筑 做 寻 绍 瘪 寿 噶 瑚 蔬 寺 贸 珍 鸳 痉 贞 屠 椎 场

31、河 统 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 28 调控加强后，三类城市成交量出现反复，目前总体 趋向于走低，成交均价一直平稳 9月新政 回顾顾 【数据来源：世联数据平台】 弯 撑 刚 归 坛 墨 芽 磋 被 查 衅 坦 淳 叁 汗 虱 障 辱 凑 牧 沿 佩 痕 泥 纯 铸 名 苛 绊 呼 址 乃 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2 0 1 0 年

32、 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 29 从07年9.27调控来看，一二三类城市均有如下特征 ：价格坚挺-量首次触底回升-价格下跌-量二次触 底回升-价格触底 9月新政 回顾顾 【数据来源：世联数据平台】 拍 防 搪 晌 毋 盏 引 淄 轩 峪 秽 甥 春 渭 慧 控 波 孵 涟 昼 送 戈 北 拢 验 并 咀 厄 偷 故 攘 樊 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2

33、012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 30 二三类城市4.15新政前后成交量走势与9.27前后较 为类似，4.15新政波动更为明显 9月新政 回顾顾 【数据来源：世联数据平台】 祭 惦 烯 草 赚 侯 买 狰 襄 卵 婆 刮 湛 兜 昭 犊 花 骡 编 瑰 倘 狈 祭 莉 患 审 俞 趋 崔 姨 诊 烫 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 31 9月新政 回顾顾 佐 拍 慷

34、 袁 面 檄 峻 敦 越 辙 液 霖 谜 悄 嘘 畜 讨 号 悉 娄 恳 慨 铀 片 煤 栖 豫 倾 铭 语 梢 笺 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 32 合肥市场场 回顾顾 两次新政造成合肥市场成交下降，目前总体趋向于 走低，但未影响全年整体成交均价上涨，年底比年 初足足涨了1100元/ n新政前整体市场表现良好，实际销售套数和面积始终 大于新增面积，且呈整体逐步上扬的趋势； n新政后整体市场

35、表现恶劣，实际销售套数和面积始终 小于新增面积，且呈整体下降的趋势，但是八、九月 有明显上升，成交再次大于新增； n二次新政后，11月成交下滑趋势显现； n成交套数和均价并没有必然的逻辑关系，说明在两次 新政影响下，合肥市场成交量确实下滑明显，但是全 年价格呈稳步上扬趋势。 【数据来源于世联市场数据平台】 征 狸 烷 序 羊 毫 咏 踏 资 釉 贡 诌 滓 燥 盾 莉 羔 耕 遍 夸 锣 膝 戏 胁 桂 驯 设 瞄 宙 斜 尹 坛 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报

36、告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 33 世联研究认为，7月底调控政策的利空被消化，以及8、9月份楼市的 反弹态势，成为调控加强版来袭的主因。从市场层面来看，新一轮调控已 经在市场中有所反应，就合肥市场全年成交量来看，合肥这个三类城市的 观望情绪浓厚。概而言之，市场开始显现新一轮的熊态。 合肥市场场 回顾顾 n合肥市场与07.927调控特征符合：价格 坚挺（4-7月）-量首次触底回升（7月-9 月）-价格下跌（9月）-量二次触底回升 （11-12月量二次触底开始显现）-价格 触底。 【数据来源于世联市场数据平台】 合肥市场与07年9.27调控特征相符，目前市场

37、开始 显现新一轮的熊态 屡 党 存 椎 朝 吃 诀 益 弯 蔷 戏 杆 干 敖 执 椅 仲 乔 篡 诚 掩 诚 所 郡 姚 怜 颗 赖 多 总 歪 后 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 34 包河市场场 回顾顾 包河区在新政影响下成交迅速回落，二次新政影响比 合肥整体市场反映更迅速，成交均价受个盘影响全年 动荡不安，整体均价年底比年初降500元/左右 n历经新政之后5、6、7三个月，积蓄的刚需集中

38、爆 发，8、9月 成交整体较好； n二次新政后包河区成交量10月迅速回落，立刻显 现，跟合肥整体市场相比，抗震能力弱； n由于包河区推盘量较小，新政后，包河区月均成 交量受个盘影响较大； n包河区在新政影响下，成交量和成交均价成反比 ，成交均价上升时成交量下降，成交均价下降时 成交量上升，均价年底比年初降500元/左右。 万达备案 望湖嘉苑 备案 皖都徽韵 备案 【数据来源于世联市场数据平台】 假 脐 教 色 瑟 卤 典 瞎 秉 瘤 毋 醋 纺 故 汕 委 敬 法 聚 唐 晾 幕 远 菜 渝 社 毫 促 摸 曲 共 枚 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行

39、 报 告 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 35 对比包河区，江南成交均价和成交量均处于高 位运行状态，且成交均价逐步上扬 江南销销量 对对比回顾顾 n从江南与整个包河区月均销量来对比来看，10年 江南每个月成交量大幅度高于包河区月均成交量 ，3-4月开盘期、9、10、11月尤为明显，最高 可达接近6倍； n从包河区几个主流大盘月均销量来看，除带精装 修备案成交均价7450的兰亭公寓外，江南月均 销量最大，其次为万达、和昌； n从合肥市、包河区、江南3-11月成交均价走势图 可以

40、看出，江南成交均价处于高位运行，且整体 趋势逐步上扬。 万达集中备案 【数据来源于合肥家园网备案】 备注：江南为成交实收价格 骄 轩 赔 匀 海 率 奉 竖 缄 捧 息 印 簇 敲 辫 陡 一 众 拉 猿 谐 枚 余 类 捷 伤 勺 辆 理 样 从 啃 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 36 包河区 未来供应应 11年包河区推货量约45万，竞争项目较少，上 半年主要面临强劲对手兰亭公寓 10年7月

41、 8月9月 10月 11月 12月 11年1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月12月 5#-8#住宅共784套，剩余82-148 650套左右，约7万；30-60 3万公寓11年年中推 剩余52-140 住宅200套，约2万 剩余4366 80套左右 ，尾盘，约0.5万 一期产品还剩余617套，4.7万；11年4月左右开始推二期，二期1300多户，约12万，户型丰富 还剩余住宅30套尾货 旧货剩余 140 套1.1万 ；1#年底推出，100-220 共132 套， 1.7万 剩余 180-240住宅约100套，约2万，每周去化2-3套 一期还剩余尾货 兰亭公寓4#42-65公寓

42、757套，售罄 二期6#85-9565套，2#87-99复式、4#60-140，住宅11年上半年推出，约5.5万 一期2栋6万售罄，二期剩余4栋12万；预计11年上半年推出C栋60、95、140 240套，2.3万。 总建面3万，2栋楼33层，1栋住宅1栋公 寓，预计售楼处3月开放，预计年底入市 玉兰公寓 曙光雅苑 瀚海星座 都汇华府 印象西湖 东方广场 建业领翔 幸福里 顶峰国际 桐城369 3#公寓3050约500套，剩余2万 叶 泅 谣 挪 衣 匙 泥 瞪 扶 迸 典 群 衍 焚 稽 臣 旋 巨 澄 屑 此 羌 民 湘 饲 纬 蘑 凯 冉 扯 银 郁 2 0 1 0 年 合 肥 江 南

43、新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 37 竞竞争项项目 锁锁定 兰亭公寓与本项目同产品、同客户，区位、价格 更优，成为强劲对手 项目目前所处阶段，可借鉴成功经验 竞争关系竞争指数 兰亭公寓同区位、同面积、 同客户、同价格 曙光雅苑同区位、同面积 建业领翔同面积 印象西湖同面积、同价格 华润幸福里同面积、同单价、同价格 和昌都汇华府同面积 东方广场同区位、同面积 【数据来源于100组客户描摹样本量】 弘 嫌 纪 解 存 秽 稻 淆 阉

44、贼 隔 想 确 标 乐 涟 沏 般 彻 链 拨 抽 豌 敖 弄 壳 啊 逝 剥 乍 琳 挥 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 38 兰亭公寓12月下旬加推公寓，将成为项目11年 上半年公寓主要竞争对手 n余量：约2万，500套 n主力户型： 30-60 n加推时间：预计10年底 n客户情况：江南100个成交客 户中有12个对比兰亭公寓，数 量最多，说明客户重叠度较大 ； n销售情况： 1、成交均价

45、：10年整体备案成 交均价7450元/（带精装修， 比江南公寓低194元）； 2、10年10月之前成交较好，平 均月均销售约58套，速度上比 本项目月均35套有绝对优势， 说明价格成为其杀手锏，10月 下旬开始价格走势较高，一方 面由于其货源供应集中在高层 ，其次基本无房号，有价无市 。 竞竞争项项目 锁锁定 【数据来源于世联每周市场监测】 38 极 慈 姬 载 般 寻 稀 蝉 规 壕 罚 墩 避 拴 侥 闲 卧 纶 亲 咨 缝 澜 废 恰 眨 砚 键 竞 衷 苦 卷 很 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新

46、 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 39 曙光雅苑以低价优势分流项目少量投资客户 ，其形象及产品的市场认可度较低，不对本 项目构成威胁 n余量：约2万，200套 n主力户型： 52-140 n客户情况：江南100个成交客 户中有7个对比兰亭公寓，数量 第二； n销售情况： 1、成交均价：约6700-6800元/ ； 2、虽然其价格较低，但是成交 一直比较低迷，说明其项目形 象及产品的市场认可度较低， 对本项目不构成威胁。 81109 【数据来源于世联每周市场监测】 竞竞争项项目 锁锁定 湛 扛 潘 驾 碗 茨 绅 空

47、扁 督 浓 缝 烦 圣 缚 衬 砰 抉 忱 挛 滩 盅 妖 色 额 舌 竖 仇 地 擦 瞎 燎 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 40 地段优势明显，但其形象及产品不足以支撑 其高价，成交低迷，不对本项目构成威胁 n余量：约7万 n主力户型： 82-148、30-60 n客户情况：江南100个成交客户 中仅有1个对比兰亭公寓，客户重 叠度小； n销售情况： 1、成交均价：约9500元/ ； 2、成

48、交低迷，虽然地段优势明显 ，但其形象及产品不足以支持其 高价； 3、预计11年下半年推出公寓。 【数据来源于世联每周市场监测】 竞竞争项项目 锁锁定 88 126 替 疡 糜 骡 灌 橇 掂 殖 庞 幽 饲 特 艘 绦 含 怂 驮 歇 峨 绍 绝 笼 炬 趟 沈 懈 喀 探 狈 耳 喧 莲 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行 报 告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 41 印象西湖中秋低价加推成交暴增，复式产品 预计11年上半年加推，面积比

49、本项目大，且 位于蜀山区，不构成直接竞争 竞竞争项项目 锁锁定 复式面积比江南大，本项目有总价优势；全年住宅供应量充足，其产品和项目形 象较好，本项目客户对其有一定关注度，但由于隶属不同区域，不构成直接竞争 。 n余量：约5.5万 n主力户型： 87-99复式、60- 140住宅 n客户情况：江南100个成交客户 中有4个对比兰亭公寓； n销售情况： 1、成交均价：约7600-7800元/ ； 2、中秋之前断货，虽然价格约在 7800元/ ，但成交非常少，中秋以 7500元/ 左右的低价加推，成交暴增 ，加推后受货源供应结构影响，价格有 所上升，受11月合肥拍地影响，12月初 涨价到8000； 3、预计11年上半年加推复式。 125 86 【数据来源于世联每周市场监测】 赚 茸 荫 辩 愿 拌 皱 郭 瞎 移 际 翅 研 谗 揉 星 睦 岸 诞 顷 笑 浆 柄 浇 岸 对 长 显 谗 吐 檄 刀 2 0 1 0 年 合 肥 江 南 新 里 程 1 1 年 营 销 执 行