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1、产品概念定位项目操作手册 九洲远景 2011年4月 奔 耿 卒 揍 并 野 钎 崎 弃 蚁 凿 脂 就 猎 离 憨 汇 垛 毅 信 颜 追 醒 基 良 属 粪 强 姜 梢 际 己 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 1Report_CATIC_20071220 狭义： 用于各种零售、餐饮、休闲 等生活服务类经营方式的不 动产，包括商场、店铺、 MALL、步行街以及社区商业 等 商业地产的概念理论上没有统一的定义，通常有狭义和广义之说。 简单地说，商业地产其实就是整合商业的过程，通过整合各种业态及
2、业种 ，以最理想的商业投资组合模式尽量满足消费需求，实现一站式消费的商 业组合 “商业”“地产”和 商业地产概念 广义： 除此之外还涵盖写字楼 、公寓式酒店、连锁酒 店等具有商务运行属性 的不动产 商业 地产 商业业地产产的概念 2 资料来源：九洲远景分析 伍 芋 域 责 堤 陕 豌 捡 废 喘 德 再 答 炬 步 睬 恒 茫 汕 舱 眷 武 狈 芹 想 筋 急 灯 液 韦 谋 巷 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 2Report_CATIC_20071220 商业地产在中国的发展分为三个阶段
3、: 第一阶段为2000年以前，称之为“商铺地产”阶段 第二阶段为2000年2005年，称之为“商业地产”的简单叠加阶段 第三阶段为2006年以后，称之为“商业与地产的价值融合与提升”阶段，即开始商业地产的资 产证券化的阶段 2000年以前2000年2005年2006年以后 “商铺地产”阶段 “商业地产” 的简单叠加阶段 “商业与地产的 价值融合与提升”阶段 商业地产发展 商业业地产产在中国的发发展 3 资料来源：九洲远景分析 蓝 常 讣 戈 猎 慰 遣 企 烘 趾 址 畅 譬 睹 嗓 膊 兵 检 嫡 牢 钦 篱 漓 嗅 挑 翔 秆 野 耽 颅 叼 蹬 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项
4、 目 操 作 手 册 年 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 3Report_CATIC_20071220 “一组建于某一场所的、建筑统一的商业机构， 这一场所是作为一个经营单元来统一规划、开发、拥有和管理的， 其位置、规模和商店类型与所服务的商业区域密切相关， 经营单元根据商业类型和总体规模在场地内提供相应的停车服务， 一个购物中心至少有三个以上的商业机构。” - 美国城市土地利用协会（ULI）1947/1999 购购物中心的定义义 4 资料来源：九洲远景分析 米 歼 议 外 酵 饲 丫 碎 煌 淑 杭 盅 帛 尸 春 藉 馈 伙 沫 续 胆 伶 刑 碱 结
5、燕 放 党 入 茹 蹿 铅 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 4Report_CATIC_20071220 九洲远景购物中心的分类 功能诉求 情感诉求 一次性购足 (= 品种齐全) 专业化 (= 有限品种) 城市中心 超级地区 中心 休闲娱乐中 心 邻里中心 生活时尚 中心 零售公园 能量中心 主题购物中 心 区域中心 工厂直销中 心 美食中心 专业市场中 心 注：以上定位图为典型意义的描述，不属于严格定义；实际中，各购物中心会依据具体的内外部因素制定行业覆盖范围和功能组合，在定位图的落位会
6、与上图有所不同 在总结总结 美英等国购购物中心发发展形态态及其专业协专业协 会相关定义义的基础础上， 九洲远远景总结总结 定义义了具有典型意义义的十二种购购物中心类类型 5 蝶 钻 别 函 叔 缺 曳 速 扬 锨 拎 牛 舀 逛 奴 延 媚 锐 孪 衔 菱 疤 消 矫 场 踊 胁 人 傈 蛀 仍 稍 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 5Report_CATIC_20071220 九洲远远景从目标标消费费者，选选址，商业组业组 合，购购物娱乐倾娱乐倾 向性以及消费费 者沟通方面来描述十二种购购物
7、中心不同的特性 Residential Shopping Mall 邻里购物中心 4 3 Regional Shopping Center 地区购物中心 1 City Center 城市购物中心 10 Specialty Mall 专业市场购物中心 9 Outlets center 工厂直销中心 Retail Park 购物公园 5 Entertainment center 娱乐中心 8 Power Center 能量中心 6 Super Regional Shopping Center 超级地区购物中心 2 Lifestyle Center 生活时尚中心 7 购物中心定义模型 购物 娱乐倾向
8、性 商业组合 目标消费者 消费者沟通选址 购物中心类型 11 Meal Mall 美食中心 12 Theme shopping center 主题购物中心 6 资料来源：九洲远景分析 缨 宋 娠 道 本 租 狮 滚 万 妊 乖 探 委 料 蓬 殷 餐 沏 厚 凸 以 剐 肤 辛 苔 哥 元 悸 脚 掏 儡 械 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 6Report_CATIC_20071220 九洲远远景提供的全价值链值链 解决方案是科学、严谨严谨 、符合市场场特征，并能 够够超越和引领领市场场的商
9、业业服务务 Phase 1 土地阶段Phase 2 产品定位阶段Phase 3 预开业管理Phase 4 运营管理 产品线研究 选址审计 2 拿地规划 3 1 产品概念定位 详规与设计对接 6 5 持续运营部分： 首席招商 工程对接 市场推广 营运准备 8 7 运营顾问 运营实施 10 9 其他退出策略： 销售代理 项目融资/转让 寻找管理公司 一级土地规划 4 产品概念定位 -对客户已获得的地块，通过可能性和可行性分析确定项目产品定位及分割，主题商业概念及独特卖点(USP),功能配 比（包括：行业业态配比、主力店次主力店配比、不同功能模块在楼面中的配比等），开发步骤及财务模型等 7 资料来源
10、：九洲远景分析 联 时 挠 甚 疵 舍 嫉 打 建 衔 全 蛀 洞 爵 岛 曳 廷 博 观 巡 谰 烧 萝 杯 获 纯 铱 壤 碘 敖 剁 务 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 7Report_CATIC_20071220 九洲远景通过两个阶段来完成项目商业规划定位的目标，具体工作需计划 6-7周时间完成，共涉及10个模块的研究内容 资料来源：九洲远景分析 3周 第一阶段 A1 消费者测试 （零售） 租户访谈及租金测算 （零售） 商业概念方案共识 （零售） 0 项 目 启 动 会 城市宏观研究
11、 初步商业概 念定位 竞争研究（零售） 3 4 消费者研究（零售） 5 案例分析 7 9 6 8 3/4周 项目商业规划定位 1 2 10 财 务 测 算 项目立地研究 8 那 战 盯 射 关 步 闷 囊 抖 呛 狄 壳 冷 找 扔 班 抨 饱 隋 趾 钙 澈 航 溢 废 爹 迪 听 币 邮 搏 淬 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 8Report_CATIC_20071220 9 城市宏观观研究为项为项 目最先启动动的一个模块块，主要工作安排在外部启动动会 前完成，根据数据更新调调整后交付，
12、为为第一次沟通（会）的主要内容 9 资料来源：九洲远景分析 1城市宏观研究 序号工作模块准备期（非项目 地） 1W（项目地） 1231234567 0外部启动会 1宏观研究 注释整理时间 统计年鉴购买 与信息、数 据更新 交付 项目经理 整合 修改 时间 工 作 计 划 城市宏观研究工作安排 紧前工作紧后工作工作实施 输入信息：与BD部门完成资 料交接工作，同时在九洲远景 资料库搜索相关城市资料 内部启动会 方法：网搜资料、年鉴数据摘 录、统计局访谈 资料来源：城市政府网站、城 市统计局网站、统计年鉴、统 计公报、统计局访谈纪要 城市宏观分析EXCLE表 第2周的第一次沟通会，沟通 内容为城市
13、宏观判断城市商业 发展阶段，及4个研究要素的 核心结论，以PPT形式 桥 吴 舅 咽 豪 叉 芦 氮 页 将 困 摩 拨 鞍 延 藩 幻 梭 虐 挎 梳 隧 咙 碰 侩 求 晓 佳 意 杉 吝 蠕 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 9Report_CATIC_20071220 有利因素 1 2 3 4 城市群地位 经济状况 产业发展 人口状况 不利因素 从城市群看，南宁市处于大西南经济圈、泛珠三角洲经济圈、 广西北部湾经济区等多个区域合作的枢纽中心，拥有中国与东 盟全面合作的战略地位，区位优势
14、明显； 从经济状况看，南宁经济总量保持快速增长，人均GDP超过 3000美元，中产阶级大量增加，城市零售需求不断增长 从产业发展看，第三产业发展较快且增速较快，房地产业发展 状况良好 南宁经济整体发展水平较低，还处于二线和三线城市之间，城 镇化率仅为27.4%,城市化进程发展缓慢 南宁市零售市场规模增速相对较慢，零售市场还需不断挖掘潜 力 从宏观层观层 面四要素分析对对于城市发发展有利因素与不利因素，从中得出城 市商业发业发 展的宏观阶观阶 段性判断 南宁市的零售商业进入到向趋优选择市场的发展过程 资料来源:九洲远景分析10 城市宏观研究核心页举例 碟 哩 梁 柒 匈 龄 裤 泉 奴 违 挚
15、郊 脖 梆 弄 件 雏 宋 乃 矛 贵 脖 抛 蛋 骋 慰 釉 雾 券 案 恒 躲 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 10Report_CATIC_20071220 通过过城市商业发业发 展4个阶阶段对对照匹配，得出城市商业业宏观观市场场代表性特 征，指导导商业业定位趋势趋势 研判 资料来源:九洲远景分析11 城市宏观研究核心页举例 趋优选择市场 出现多种类型的购物中心，强调生 活方式导向成为城市主流，各层次 的消费得到满足 Fast fashion成为主导，Top fashion占市场5%-
16、10%份额 娱乐/餐饮业态丰富化，主题餐饮、 休闲餐饮等大量出现 代表城市：杭州、武汉、成都 传统市场 以批发市场、传统百货业态最为 典型，以满足基本需求为主 消费以价格导向为核心诉求 品牌的渗透率低 代表城市：德州、怀化 全业态市场 城市出现所有类型的购物中心， 购物、餐饮及休闲娱乐的业态丰富 度达到极高水平 从价格导向、价值导向到独特性 导向等不同层面的消费需求均能得 到最大程度满足 代表城市：上海、北京、深圳 大而全市场 百货业态多样化，购物中心出现 ，食品杂货、大型折扣店等业态出 现 餐饮娱乐形态开始多样化 Basic fashion占市场主流 消费向价值导向转变，并出现多 样化 代表
17、城市：扬州、嘉兴 城市商业类型的演变 人均GDP：3,000美元6,000美元10,000美元 12,000元15,000元20,000元人均可支配收入： 1,000亿元2,000亿元8,000亿元 GDP： 300亿元1,000亿元2,000亿元社会消费品零售色总额： 30% 46%70% 城市化率： 凰 汕 碍 迁 绒 些 汞 臀 瘪 微 烬 骋 蛤 颐 炼 乙 堂 萤 珍 爹 蔗 朔 袜 仆 酪 钙 寨 揪 精 府 旱 膳 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 11Report_CATIC_
18、20071220 通过过城市群地位、经济经济 状况、产业发产业发 展及人口状况四个城市要素分析， 进进一步分析宏观观商业发业发 展所处阶处阶 段 商业城市 城市群地位经济状况产业发展人口状况 城市宏观研究 研究 目标 研究 内容 通过城市在城市群 内扮演的角色，体 现城市商业对周边 区域消费的带动作 用,推动商业发展 城市群特征 城市群地位 城际交通 经济基础决定上 层建筑，经济水 平反映消费需求 特征，是城市商 业发展的宏观背 景 GDP、人均GDP与 对比城市比较 人均GDP对消费需 求影响分析 产业结构分析支 撑城市需求特征 判断 第三产业发展为 商业发展带来强 大驱动 产业结构占比 支
19、柱产业分析（开 发区分布） 第三产业发展分析 （零售业、旅游业） 城市化进程推动 城市商业发展 城市消费对商业 需求的增长 城市化率分析 三产就业人口的分 布及变化 1城市宏观研究 资料来源：九洲远景分析 12 霞 矿 恨 趴 填 厕 获 弦 寂 瞩 八 钦 爸 惋 宁 叔 本 潦 会 歌 尊 霜 炽 毕 监 洋 虹 纠 填 逾 凿 袖 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 12Report_CATIC_20071220 13 资料来源：九洲远景分析 城市数量5个以上 城市人口1000万人以上 人
20、口密度300人/平方公里以上 城市密度0.5个/万平方公里以上 城市化水平20%以上 国内城市群划分标准 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 14 13 15 1.长三角城市群 2.珠三角城市群 3.京津冀城市群 4.半岛城市群 5.辽中南 城市群 6.海峡西岸城市群 7.中原城市群 8.徐州城市群9.武汉城市群 10.成 渝城市群 11.长株潭城市群 12.哈尔滨城市群 13.关中城市群 14.长春城市 群 15.合肥城市群 城市群地位-城市群划分 国内城市群划分情况 13 读 赛 缆 冠 烦 原 挝 录 鸥 娘 惦 录 摘 屯 醒 压 滁 真 肠 阐 炼 甩 蟹 堑 矩
21、颠 伏 泼 永 本 辱 线 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 13Report_CATIC_20071220 14 资料来源：九洲远景分析 南宁市处于大西南经济圈、泛珠三角洲经济圈、广西北 部湾经济区等多个区域合作的交汇与重合点，拥有中国与 东盟全面合作的战略地位 城市群地位-支持 沈阳市区域空间发展战略为“北依南拓，箭形发展”， 形成 以沈阳为中心，辐射周边城市群的沈阳经济圈，沈阳市中心 城市的辐射能力将得到进一步体现 城市群核心地位体现现城市的辐辐射能力，有力的推动动城市商业业的快速发发展
22、 ，同时时有利于国际际、全国性商业业品牌的布点 14 巨 搽 佩 肺 分 况 城 裸 乓 炊 静 勃 雷 诣 辩 结 粒 税 冯 僳 窟 密 寝 和 铱 烯 芍 急 曲 窥 邮 氯 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 14Report_CATIC_20071220 15151515 城市宏观观研究对对比城市的筛选筛选 主要围绕围绕 城市群内城市及区域内的标标杆城 市，作为为城市经济经济 水平对对比对对象 泛珠三角洲经济圈 1.经济圈地位 2. 区域范围 3. 经济情况 筛选的对比城市 成都、重庆
23、、广州、昆明、贵阳、钦州、海口 、防城港、北海、南昌、柳州、桂林 成都、重庆、广州、昆明、防城港、 北海、南昌、柳州、桂林 成都、重庆、广州、昆明、防城港 、北海、柳州、桂林 广州、昆明、北海 、柳州、桂林 大西南经济圈广西北部湾经济区 资料来源：九洲远景分析 经济状况-对比城市筛选 举例-南宁对比城市筛选 搞 忙 碳 逆 研 砚 耸 溺 寂 鱼 指 彬 鸵 欠 厘 往 抚 吏 反 沃 啸 弓 唾 卯 凛 晌 歧 曼 授 讲 袒 将 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 15Report_CATI
24、C_20071220 通过对过对 城市人均GDP分析预测预测 ，了解城市消费费需求的转变转变 以及消费结费结 构的变变化 16资料来源：九洲远景分析 人均GDP超过3000美元，进入活跃 、加速发展的重要阶段，中产阶级 将大量出现，个性化需求占主导地 位 经济水平-人均GDP分析 20.5% p.a. 南宁市2005-2009年GDP增长情况 亿元 人均3285 美元 三 线 城 市 二 线 城 市 一 线 城 市 人均GDP达4000美元时，消费需求 将开始逐步向品质消费需求转变的 特征 人均GDP超过10000美元之后，该 地区属于中等富裕程度的城市，城 市发展则由资源、资本驱动转为文 化
25、和创新驱动 熙 密 臂 篇 删 遇 蚌 淡 笔 翔 掣 克 仁 怪 幼 乙 汰 匡 答 错 秤 腋 以 昼 鲁 岛 米 毙 磨 柏 傀 弗 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 16Report_CATIC_20071220 17 一线线城市趋趋于饱饱和，二、三线线城市发发展迅速、对对商业业地产产的需求不断增 加，市场场前景看好，将成为为新一轮轮投资热资热 点 城市化进程将加速推进二、三线城市的商业 发展和消费升级 二三线城市的商业发展正从大而全市场向趋 优选择市场升级 在宁波、青岛、厦门、无锡、
26、杭州、苏州等 二三线中心城市的“低价地、高价房”情况， 非常符合未来地产以成本为评价核心的投资 标准 Heilongjiang Jinin Inner Mongolia Xinjiang Ningxia Shanxi Beijing Hebei Liaoning Gansu Shandong Jiangsu SHA Zhejiang XMN KMG Guizhou HuN/An Jiangxi Anhui HeN/ An WUH HaiN/An Tibet Qinghai Taiwan Shanxi CAN SZX CTU CKG Tianjin Qingdao Ningbo Hangzhou
27、 二、三线城市将成为投资热点 资料来源：九洲远景分析 经济水平-二三线城市商业发展 旅 夫 沤 背 烬 嗽 慨 千 梦 翅 霖 伯 打 溅 蜒 括 巾 舷 姜 副 而 障 游 绰 满 傣 杂 闰 鸡 芜 蛀 眷 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 17Report_CATIC_20071220 18 购购物中心的扩张扩张 区域将由现现在的一线线城市为为主向二三线线城市普及 天河城，广州，1996 梅龙镇广场，上海，1997 津汇广场，天津，2002 SM广场，厦门，2001 华南mall，东莞，
28、2005 京华城，扬州，2007 一线城市二线城市三线城市 资料来源：九洲远景分析 经济水平-二三线城市商业发展 京华城，扬州，2007 期 缸 姜 棠 瑚 男 烧 很 嘻 润 姥 冯 给 芳 皆 反 骗 栈 河 奥 规 升 豹 歌 鞋 浴 鞠 昆 辽 咳 陨 变 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 18Report_CATIC_20071220 当第三产业产业 的GDP占比超过过50%，第三产业产业 的加速发发展使商业业地产产需求 出现现拐点，进进入旺盛需求阶阶段 中国一二三产GDP占比 第二
29、产业第一产业第三产业 资料来源：internet，九洲远景分析 19 产业发展-第三产业占比 19 徒 招 赛 镜 止 蛇 页 为 倘 玫 刹 咬 汪 绎 敦 领 眺 哄 点 碉 吴 勃 彦 范 屎 滔 枕 秤 馏 捂 从 裁 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 19Report_CATIC_20071220 20 中国商业业地产处产处 在成长阶长阶 段，商业业地产产年投资额资额 的平均增长长率始终终保 持在15%以上，第三产业产业 占比的逐年提高也为为商业发业发 展带带来强大驱动驱动 本阶段发
30、展特点（2005-2015年） 商业地产模式发生质的飞跃，呈现 出众多国内外大开发商进入、融资 渠道多元化等特征 商业运营价值带来长期稳定收益的 理念越来越得到认可，开始重视商 业定位和业态规划，以长期经营获 利为主的开发模式增多 部分成熟的国内地产开发商已具备 实力打造商业地产品牌，并在全国 进行快速复制，如华润万象城、中 粮大悦城及万达广场 中国城市商业在此阶段明显分化成 不同发展类型 第二产业 第一产业 第三产业 商业营业用房投资总额 房地产投资总额 商业营业用房投资额年增长率 资料来源：九洲远景分析 产业发展-第三产业带动作用 酗 助 栅 筑 晦 蛮 电 浮 疼 扼 愈 音 唁 缓 掌
31、 痰 舍 虎 味 卉 笺 富 疆 库 书 毙 静 抿 吱 炊 吾 掺 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 20Report_CATIC_20071220 2121 南宁市2005-2009年城市化率变化趋势 万人 总人口数非农业人口 注1：城市化率指数 = 非农业人口 / 户籍人口 资料来源：九洲远景分析 城市化率 1） 持有经营经营 的另一驱动驱动 因素是城市化率，中国城市化水平与商业业地产规产规 模 的正相关关系反映了城市化进进程带动带动 商业规业规 模快速增长长的趋势趋势 CARG 1.4
32、% CARG 1.9% 人口状况-城市化率分析 2009年全 国城镇化 率为 46.6% 中国城市化水平与商业地产规模的正相关关系 单位：亿元 46.6% 城市化率 商业地产规模 崭 妓 麓 刮 接 票 拓 赔 甲 缺 敬 咽 溉 贬 处 臆 示 姜 样 顾 旁 讹 删 茨 徘 圆 掺 逆 莉 攻 对 竞 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 21Report_CATIC_20071220 22 立地研究为项为项 目研究的重要模块块，集中安排在第一周完成、形成项项目类类 型的初判，是第一次沟通（会
33、）最核心的结论结论 内容 22 资料来源：九洲远景分析 序号工作模块 准备期（非项目地 ） 1W（项目地） 1231234567 0外部启动会 2项目立地条件研究 注释 收集城市商业主要项 目资料（商业格 局） 政府访谈 、项目组看立地条件、交通条件 、核对分析物业指标、确定商圈范 围 交付 项目经理 整合 修改 工 作 计 划 项目立地研究工作安排 紧前工作紧后工作工作实施 输入信息：与BD部门完成资 料交接工作，同时在九洲远景 资料库搜索相关城市资料 内部启动会 方法：政府访谈、网搜、客户沟 通、实地调研、workshop 资料来源：商业类型网站、客户 提供、调研结论、集中讨论（ work
34、shop) 第2周的第一次沟通会，沟通 内容为商业格局、立地条件区 位、交通分析、区位价值体现 、物业限制条件分析、商业类 型初判及商圈确定 2立地研究 树 纳 菏 遗 蒋 深 薄 絮 秽 躲 夺 崎 匈 他 吮 积 孵 躲 镶 穿 叛 痒 贯 似 猜 挝 枯 待 剧 赊 亡 吮 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 22Report_CATIC_20071220 项项目立地研究分为为6项项工作模块块形成核心结论结论 ，全部集中在第一周时间时间 内完成 23 资料来源：九洲远景分析 2立地研究 准
35、备期（非项目地）1W（项目地） 序号工作模块1231234567 2项目立地条件研究 注释 收集城市商业主要项 目资料 政府访谈 、项目组看立地条件、交通条件、核对 分析物业指标、确定商圈范围 交付 项目经理 整合 修改 2.0政府访谈 注释 提出配 合 请 求 提交 访 谈 提 纲 政府访谈实 施交付 2.1城市商业格局 注释 收集城市商业主要项 目资料 项目组全体现场 核实补 充 交付 项目经理整合修改时 间 2.2项目区位研究 注释 项目组全体看 立地条 件 交通条件、地块周 边环 境 交付 2.3地块物业条件分析 注释 与业主核对指标，保持沟通workshop交付 2.4项目区块价值
36、注释 workshop交付 2.5 商业类 型初判及商圈确定 注释 workshop交付 肄 森 血 促 僻 遁 逸 墨 咏 永 漓 怯 喜 兢 蔡 捷 艳 藏 闭 汽 拱 湛 锰 淬 寡 问 傲 桅 勃 睫 艇 农 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 23Report_CATIC_20071220 项项目立地研究分解成为为6大工作模块块，最终终通过过内部讨论给讨论给 出项项目商业业 类类型初判及确定项项目商圈 项目立地研究工作模块分解 项目区位研究：分析项目城 市区位状况、项目周边的交 通情况
37、（人流动线、车流动 线）、交通可视性、可达性 物业条件分析：挖掘物业 指标对发展商业的限制因素 ，指导商业定位和建筑设计 建议 政府访谈：了解政府对于城 市发展、区域规划的政策性 导向 区域价值判断：从城市、区域、地块 角度判断区位价值，最终得出项目商 业类型初判 项目商圈确定：根据项目商业类型，综 合考虑商圈划分原则，给出项目核心商圈 、次级商圈、扩大商圈的范围 城市商业格局：根据城市规划、现 有商业分布及未来商业供给，推断 出未来城市商业格局，及项目所在 商圈的特性 2立地研究 资料来源：九洲远景分析 24 项目立地研究 桃 谐 区 怖 网 掣 液 部 草 性 迢 赏 轧 您 铬 共 绅
38、躯 束 醇 辽 栓 盒 冯 雹 签 糊 宽 永 毁 垃 答 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 24Report_CATIC_20071220 政府访谈访谈 主要走访规访规 划局、发发改委、商贸贸委、统计统计 局及旅游局，了解城 市/区域的经济经济 、商业业、旅游业业的发发展规规划，把握城市商业发业发 展的政策 性导导向 政府访谈 市规划局 区规划局 市发改委 区发改委 市商贸委 区商贸委 市统计局 城市发展规划 城市道路规划 城市公共交通规划 城市区域人口规划 区域发展规划 城市经济发展情况
39、城市经济支柱产业情况 城市第三产业发展情况 城市主要项目开发情况 城市主要的发展区域情况 区域经济发展情况 区域大型项目开发情况 城市商业网点规划 城市商业发展情况 城市主要大型商业项目情 况 城市招商引资情况 区域主要商业发展规划 区域商业项目情况 城市经济宏观数据的更新 统计年鉴购买 统计数据的摘录 房地产业详细数据 注明：根据项目情况进行旅游局的访谈，城市/区域旅游规划、旅游资源的开发或者酒店等物业相关数据 资料来源：九洲远景分析 25 立地研究-政府访谈 琐 娶 湿 十 叛 椿 赣 钙 襄 源 辑 蛰 玛 簿 裳 永 拣 苛 颖 代 绞 棋 荧 锹 呆 锈 个 耪 坐 启 甭 蘑 九
40、洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 25Report_CATIC_20071220 综综合考虑虑4个影响商业业格局变变迁的因素，通过过workshop预测预测 未来商业业 格局，从中分析项项目所在城市商圈的级别级别 ，支撑商业类业类 型的初判 资料来源：九洲远景分析 城市未来商业格局示意图 兰山 南坊 河东 东南 罗庄 市级商业中心 市级商业副中心 区域商业中心 区域商业中心 区域商业中心 立地研究-商业格局 影响商业格局变迁因素 政策因素（ 城市规划） 人口因素 （分区域人口数量 的情况） 住宅开
41、发 （分区域房地产业 发展） 交通因素 （公共交通、交通 枢纽、道路交通规 划） 26 城市未来商业格局判断 砷 帜 扼 嫩 曲 因 浅 温 封 锋 滩 辞 碱 觉 煞 札 赵 倡 刀 阜 静 彻 鞭 诅 赋 死 惰 继 收 怖 嫩 桌 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 26Report_CATIC_20071220 27 项目区位条件研究主要体现在区位和交通两方面的分析，结论支撑项目 区位价值的判断 资料来源：九洲远景分析 德城区 高铁新区 高档 住宅区 中高档 住宅区 行政 商务 办公 区
42、 本项 目 立地研究-区位条件研究 市政府 德 城 区 经 济 开 发 区 东方红路 东风路 长河公园 岔河 本项 目 老城区 高铁新区 项目区位条件研究 区位条件分析 项目所在 的区域承 担的城市 功能定位 项目周边 区域所承 担的城市 功能特征 项目紧 邻的道 路情况 项目周边是否 有可利用的自 然、人文资源 交通条件分析 项目与城市主 要功能节点的 距离，反映可 达性 项目周边人 流、车流动 线可达性分 析 项目地块紧 邻道路的交 通可视性分 析 彬 眨 摧 耕 名 疽 绸 具 阎 松 胖 驯 管 仑 厄 顽 锋 副 铁 酥 揍 殉 块 眷 概 鸣 罩 型 辩 衔 粉 宪 九 洲 远 景
43、 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 27Report_CATIC_20071220 28 项项目组组全体须须重视对视对 物业业条件的研究分析，多与客户户沟通，建议议采用 workshop方式全面分析地块块的限制因素 举举例-项项目地块图块图 及重要指标标 物业条件分析 实际用地面积：24955平米，容积率：6.25、建筑密度 ：45%、商业面积比例：最多35%（地下商业面积不计 容积率） 项目商业回迁面积：3500平米（相对独立） 资料来源：九洲远景分析 长340米 50米 160米 预留通 道 遵循的商业原
44、则：尽量用足容积率和建筑密度 物业重要指标：地块面积、容积率、建筑密度、商 业面积占比、地块的平面坡度、土地开发程度等指标 研究目标：深度、全面挖掘发展商业的限制条件如 交通动线、项目物业产品组合联系、绿化带隔离、停 车位预留等，给出产品适宜性建议 方法： 1.与客户多沟通，挖掘客户在地块物业条件上限制的 担忧，与项目组分析相结合； 2.采用workshop形式项目组全体重视物业方面的限制 立地研究-物业条件分析 观 铰 刹 阵 荧 另 蛙 贤 恨 筷 筷 雄 枣 迭 冻 棵 沾 珠 粒 盯 邻 鳖 叠 推 志 褂 耿 核 袖 刘 秉 题 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作
45、 手 册 年 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 28Report_CATIC_20071220 从城市、区域、地块块三个角度分析项项目区位价值值，最终终得出项项目商业类业类 型的初判 29 从城市角度 city l项目不在城市发展的重点方向，但作为老城区，人口密度高，消费潜力大 l项目不处于市级商业中心或城市商业副中心的核心位置，但北部商圈正逐渐形成 从区域角度 region l 区域内的旧城改造进程在加速，将导入大量新兴人群，人口结构将不断优化 l北部区域现有商业供给不足，南城百货区域形成小规模的聚集，但项目周边区域商业逐步发 展，本项目的开发处于机遇发展期
46、 从地块角度 location 举例-项目区位价值判断综述 资料来源：九洲远景分析 1 2 3 项目地块周边部分新兴楼盘已经启动并初具规模，商业环境的氛围正逐渐改善 项目地块的可达性及可视性较好，地块的商业价值较高 立地研究-区域价值判断 艇 右 盛 倍 妹 借 妄 螟 版 嘴 逐 调 盅 帚 枪 滞 勇 肠 创 旺 箕 彬 讼 填 感 泳 烛 挑 拯 钳 怖 啥 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 29Report_CATIC_20071220 通过对现过对现 有项项目与购购物中心类类型选选址
47、条件的匹配性测试测试 ，快速缩缩小范 围围、找出可能类类型，以进进入消费费者和竞竞争的筛选环节筛选环节 匹配 ? 在项目地点、交通 、面积、商圈条件方面 ，现有项目与哪些购物 中心类型完全不能够匹 配，哪些类型具有较高 的匹配性？ 现有项目的地点 现有项目的交通状况 现有项目的面积 现有项目要求的商圈范围 可能的类型选择 现有项目 所有可能的购物中心类型 可选类型的地点 可选类型的交通状况 可选类型的面积 可选类型要求的商圈范围 资料来源：九洲远景分析 立地研究-购物中心类型的初判 30 狂 遗 允 徐 哎 驱 泻 固 鞋 茅 窟 膜 沙 串 芍 御 卷 嘛 煽 贞 栓 槛 绘 赤 瞳 靳 言
48、 益 筋 毋 洁 飞 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 30Report_CATIC_20071220 项项目商圈的确定需考虑项虑项 目的商业类业类 型、地理及空间间自然属性的限制、 城市主要节节点特征、周边边商业环业环 境的关联联性 商业中心类型的商圈范围 考虑地理及空间自然属性的限制 -河流、公园、山川、铁路、高架桥 考虑主要城市节点 - 交通特性：城市快速路阻隔、快速 环道 - 社区分布特性：考虑行政区域划分 界限、社区的划分界限 考虑周边商业环境，如城市核心商圈 影响 项目商圈限制条件
49、 资料来源：九洲远景分析 31 1 2 3 4 5 6 项目商圈限制条件 区域型商业核心商圈3公里，次级商圈6公里 区域内湿地公园、河流、铁路的阻隔影响 区域内火车站、客运站等交通枢纽的影响 区域内快速环道、城市主干道的阻隔影响 区域内区域行政和街道行政划分的界限 项目与市级商圈朝阳商圈的相对位置 商圈确定依据 31 立地研究-商圈的确定 盾 绳 掀 盐 枫 兰 咀 熙 词 姥 根 挫 皱 渺 贫 垄 则 无 穿 伊 候 铜 嫡 块 柴 求 哼 傅 蓬 抱 预 渣 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 九 洲 远 景 产 品 概 念 定 位 项 目 操 作 手 册 年 31Report_CATIC_20071220 根据项项目商业类业类 型，综综合考虑虑商圈划分原则则，给给出项项目核心商圈、次 级级商圈、扩扩大商圈的范围围 商圈范围：秀灵路、快速环道（秀厢大道）、中 华路、望州路围成的区域 涉及范围：项目周边约2公里 核心商圈 举例-项目商圈定义 资料来源：九洲远景分析 扩展商圈：南宁市区北部区域范围 涉及范围：项目周边10公里范围 商圈范围：