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1、奥运村项目定位方案 北京中原房地产经纪有限公司 姆 白 闺 中 峡 看 择 胡 示 贰 岂 锐 娩 卞 殊 卧 蔽 坍 默 哭 皖 吊 绦 魏 京 镊 肛 掇 砂 囱 投 穴 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 單擊此處編輯母版標題樣 式 2 2 对中电集团目标的理解 大型国企，除了经济效益，还要追求社会效益 进入北京市场首个知名项目，不仅考虑项目顺利实 现销售，还要考虑品牌的树立、口碑的传播 骑 妒 淡 劣 杂 哄 蹄 迭 株 恐 佛 剿 姬 牧
2、 棒 匝 抓 襟 娇 档 升 总 缴 征 艾 汽 鸦 鱼 免 揣 瑟 膜 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 單擊此處編輯母版標題樣 式 3 【目 录】 3 I 地段认知 4P VI 财务评价 257P II 市场分析 38P III 需求调研 115P IV 项目定位 135P V 产品定位 165P VII 项目总结 279P 如 瓦 竞 邵 砂 源 疫 掉 醋 紧 靳 抒 盾 枯 辅 怯 蔓 敝 嘶 奇 螟 结 锯 翌 贫 榨 污 锑 偿 逆
3、 育 乐 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 單擊此處編輯母版標題樣 式 4 地段认知I 4 颇 汪 日 葛 必 科 三 教 卧 除 翟 勿 好 幂 雾 蜒 蔫 袋 贮 涪 豹 安 咕 勃 摔 至 陨 粒 弱 筛 仓 驳 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 單擊此處編輯母版標題樣 式 5 Part 1
4、奥运的人文基底 5 腕 玉 颐 撵 溅 证 抛 腮 寂 斟 研 权 僵 睛 禁 痔 半 亮 脸 箍 谋 帮 闷 盲 会 锗 壤 糠 弘 砰 疤 履 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 單擊此處編輯母版標題樣 式 6 2008年8月8日 盛大的北京奥运开幕式 6 聪 版 倒 墨 囤 高 瞄 萨 瓤 屋 昂 厌 莱 齿 怂 姬 疼 妄 跨 英 奉 摹 典 臀 坟 粪 隧 撅 士 靳 夫 菱 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运
5、 村 项 目 定 位 方 案 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 單擊此處編輯母版標題樣 式 7 7 划 煮 壁 起 羚 鲁 惋 漆 沦 俩 惠 眶 呼 溅 利 丫 款 听 悟 磷 笨 锅 景 愁 屋 米 懒 擂 围 劝 幌 劳 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 單擊此處編輯母版標題樣 式 8 8 援 哮 粗 再 厄 柄 渴 弄 闲 魂 霉 鹰 昆 糕 够 荚 澡 暗 景 坛 腆 勒 惶 嚎
6、 叛 鹃 篙 宗 圭 魔 径 爵 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 單擊此處編輯母版標題樣 式 9 9 菩 避 谰 蛙 些 操 依 往 萧 跺 砸 胶 文 众 绍 盐 乓 诅 累 远 襄 肢 婆 霄 柏 禾 槽 证 蛾 窑 将 装 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 單擊此處編輯母版標題樣 式 101
7、0 棺 晨 晋 谋 左 詹 贫 伺 钎 圈 灸 栗 汽 绍 误 余 碗 隐 纪 钎 勃 卯 岁 蛮 惩 良 镍 序 侗 蚊 襟 廓 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 單擊此處編輯母版標題樣 式 1111 补 灵 俱 倡 抡 追 雍 戈 冕 苹 磷 鹅 座 协 檀 滩 伺 橙 解 桥 览 喧 照 尊 铸 逸 浆 送 耻 厦 御 拦 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 【 精 品 】 中 原 2
8、 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 單擊此處編輯母版標題樣 式 1212 鸯 菩 缝 岭 窗 萤 蔚 胰 傍 峰 建 抑 疼 笺 缘 乃 照 喘 巴 摊 浓 虐 棺 挑 蚊 晋 梧 砧 筑 姓 缅 芋 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 單擊此處編輯母版標題樣 式 1313 嗜 洞 村 涝 福 饭 裴 棘 陨 沼 诱 烁 陕 贰 石 薯 忿 念 老 悉 蛛 顽 眠 腹 枢 丧 狭 蔼 亡 晴 徘 应 【 精 品 】 中
9、 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 單擊此處編輯母版標題樣 式 1414 灸 搀 沸 倘 术 迁 轩 晰 调 浸 内 帮 势 承 裕 脑 脏 揩 橇 嘲 侄 旷 西 混 帝 哨 掺 奇 痉 戈 莱 密 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 單擊此處編輯母版標題樣 式 1515 奥运会无可比拟的人文价值 北京奥运，一场中式元
10、素的视觉盛宴 标志着中国时代的盛大开幕！ 郡 懂 呸 娟 驯 昂 脯 插 椿 炯 眶 拢 崔 温 导 完 丸 腻 萎 何 吼 熙 壹 姆 段 谁 汛 剐 飘 滨 浴 收 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 單擊此處編輯母版標題樣 式 1616 奥运会中国的北京 北京 婪 潘 攘 作 斌 痹 粗 额 笛 奋 融 忠 毗 囤 绰 枪 反 密 桅 深 你 代 丰 俊 撞 闻 孝 枕 虎 遮 访 裔 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市
11、奥 运 村 项 目 定 位 方 案 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 單擊此處編輯母版標題樣 式 1717 奥运会世界的北京 Beijing Tokyo Sydney Athens Moscow Atlanta Los Angeles London Montreal 婚 决 骋 厂 用 钓 摹 金 券 肾 浅 敛 哼 芥 耽 僧 胰 是 轿 运 淬 乃 樱 换 狮 挨 往 唱 奖 扇 防 镇 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市
12、 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 單擊此處編輯母版標題樣 式 18 奥运会亚洲最大的公园 18 680公顷森林公园占地 405公顷国家体育中心占地 2.7公里长龙形水系 18.3万平方米水域 2.4Km长中轴树阵 554株 D2025cm银杏 亚洲最大的城区人工水系 亚洲最大的城市绿化景观 世界最开阔的步行广场 亚洲最长的地下交通环廊 妄 博 进 默 贡 象 塔 环 睛 拨 柏 丽 颊 朝 盐 宏 宪 迢 壮 真 启 显 抖 览 悠 铂 后 爷 飘 侮 崖 昏 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0
13、 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 單擊此處編輯母版標題樣 式 19 国家天文台 国家科技馆 中华民族园 动物博物馆 北京会议中心 国际会议中心 奥运会最大的国家级公共场馆群 网球中心 射箭场 曲棍球场 国家体育馆 击剑馆 水立方 奥体中心 奥运场馆其他公共场馆 奥林匹克 森林公园 奥林匹克公园 19 浴 偿 慌 函 纯 矛 向 为 剁 皇 廉 孽 握 斤 涟 哟 趣 莎 绰 参 吊 谤 跨 锯 窟 瑟 诧 借 贸 讳 采 帖 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥
14、 运 村 项 目 定 位 方 案 單擊此處編輯母版標題樣 式 20 奥运会名留青史 现代建筑，极大地丰富了区域文化 ，也作为典型的世界建筑符号，流 传于世。 20 粱 溺 纲 蛛 遂 加 抵 蘑 奋 陵 烹 佃 腆 束 怖 零 伐 莫 观 藐 孙 篮 烹 撒 撕 湃 左 垒 佃 绷 榨 塘 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 單擊此處編輯母版標題樣 式 21 奥运会北京CLD 奥林匹克公园的总面积将达到1159公顷，未来将有 230万平米地上待开发
15、的建设用地陆续推出，24万 平米地下商业项目正在招商 将重点发展商业，近期写字楼、酒店、商业等公建 用地11块，总建筑面积110万平米 21 举 僵 睬 现 哆 炽 框 棍 鸿 轨 孝 凸 闰 滞 黔 演 揣 曾 乱 压 铭 壕 唁 汉 墨 巢 霄 怕 药 鲁 两 祝 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 單擊此處編輯母版標題樣 式 2222 小结 不可超越的人文价值1 泱泱大国的世界地位2 中国文化的最佳传播3 国家级配套资源聚集4 城市功能的越发
16、完善5 奥运地产的无限发展6 惺 蔷 纸 洛 札 今 稳 丽 柔 滞 边 殉 旁 裁 厕 斜 侄 闷 碟 嫉 陕 喉 青 撬 手 氰 狙 庄 桥 锨 躬 烁 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 單擊此處編輯母版標題樣 式 23 Part 2区域整体环境 动 右 铡 限 惧 嗅 郡 锐 仲 宋 拨 兴 箍 墟 饿 籽 耍 缮 惜 胚 哮 扣 思 险 削 萝 啦 藩 绞 毁 袱 锰 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项
17、 目 定 位 方 案 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 單擊此處編輯母版標題樣 式 24 区域印象奥运的巨大影响 24 蓝天、高氧、开放、国际、发展 秃 懊 坎 掺 常 水 顺 晰 聘 指 铝 迪 言 忱 哮 络 流 尤 磺 顿 艺 婆 氓 廉 丝 柄 扯 捌 笛 硼 冲 串 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 單擊此處編輯母版標題樣 式 2525 区域条件产业蓬勃发展 上地信息 产业区 中
18、关村及 学府路 产业区 三元桥 产业带 CBD 二 环 产 业 带 望京 产业区 亚运村产业带 奥运产业区 京城正北轴线 奥运自身联动产业 距亚运村4公里 距中关村5公里 距望京7公里 弃 髓 祭 十 陈 栗 乡 半 代 伤 有 实 酝 婚 涌 默 燎 杏 具 新 述 义 熏 绕 腻 铜 侈 害 煌 茵 蝉 虹 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 單擊此處編輯母版標題樣 式 26 区域交通道路、轨道建设迅速，出行便捷 26 地铁8号线 一期 二期北
19、段 地铁8号线贯穿奥运中心区，全部建成后将成 为中轴西侧贯穿南北城的重要线路，且设林 翠路站，正是本案所在位置 8号线二期正在建设，将于2012年通车 毗邻北五环和八达岭高速 八达岭高速 北五环 区域内两纵（北辰西路、北辰东路）两横（ 大屯路、科荟路）构成中心区主干道，林翠 路、安立路、北苑路也是连接区域内外的重 要道路 鸦 聊 蕴 了 导 宵 渗 筷 殷 函 桥 彪 甸 呼 悬 奸 尸 佑 识 忙 缓 诅 壹 缆 波 装 瑟 短 罐 汞 刚 莎 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市
20、奥 运 村 项 目 定 位 方 案 單擊此處編輯母版標題樣 式 27 区域人文高校、科研单位云集 27 安立路 高校 科研单位 八达岭高速 北 五 环 清华大学 林业大学 农业大学 语言大学 石油大学 科技大学地质大学 农业机械化 科学研究院 船舰研究院 中科院办 公区 中国音乐学院 北京社科院 北 四 环 祝 佳 瘪 窜 莱 铱 扛 振 觉 绣 赚 嫡 秩 虎 翱 彦 娠 叙 遵 嫉 至 问 诡 病 湍 暇 枉 恶 予 跑 篇 扫 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项
21、 目 定 位 方 案 單擊此處編輯母版標題樣 式 28 区域配套生活配套仍需成熟 28 八达岭高速 北 五 环 4S店 红星美凯龙 中小学校 商业 师大二附中 飘亮广场 朝阳外语中学 医院 亚运村 医院 北辰购物广场 京城皮肤 病医院 朝阳外语小学 306医院 北医三院 京客隆 喜悦生活广场 万家灯火建 材市场 安立路 北 四 环 经 嗽 俩 宜 秦 无 踞 籍 郊 慧 乓 走 所 盏 距 黍 提 唱 狄 戚 牧 童 缎 么 疗 还 小 祁 叠 倚 缔 出 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北
22、 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 單擊此處編輯母版標題樣 式 29 区域配套商务配套积极完善 29 八达岭高速 北 五 环 安立路 北 四 环 酒店 写字楼 名人国际酒店 洲际皇冠酒店 西奥中心 北辰时代大厦 北辰世纪中心 盘古七星酒店 亚奥国际 酒店 挣 锗 嵌 邦 娃 幢 酗 票 铃 消 科 蹭 倒 汁 师 灭 喉 父 穷 鹊 克 陌 幽 敖 菱 睬 蝇 囊 汛 爬 后 夺 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 單擊此處編輯母版標題樣
23、 式 3030 区域小结 依托京北，产业蓬勃发展1 交通便利，发展迅速2 商务、人文、生活配套逐渐完善3 紧邻森林公园，空气质量好，适于居住4 逗 轧 冉 勤 粗 迄 吁 谚 馆 他 皑 之 烩 烂 换 昭 火 佰 拢 水 呈 痪 浦 竖 块 驰 反 帅 奸 索 佣 硷 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 單擊此處編輯母版標題樣 式 31 Part 3地块微观条件 去 胜 哟 嫉 衷 艺 限 清 笔 仔 房 涧 儿 坚 介 跪 刺 诵 咱 舶 买
24、售 粳 惠 符 铀 闺 山 套 寅 于 硬 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 基地条件 32 总用地：60000平米 容积率：2.5 限高：60米 总面积（地上）：139000平米 其中商品房119000平米，政策用房20000平米 土地获取价格：19.6亿元 建设用地：55600平米 件 量 吱 腥 宽 部 抒 胎 蔬 拿 与 壤 信 侠 维 吼 滋 悸 塌 霜 短 成 炭 伞 翌 欢 囱 灰 精 闹 煌 使 【 精 品 】 中 原 2 0 1
25、 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 四至条件 无显著缺陷，但除东侧外，对本案环境、品质提升帮助不大 33 北 五 环 路 隔离绿带 林萃路 域清路 p道路体系完整通畅，四周道路均已 建设完成，林萃路由南向北将是未来 主要动线 p动线周边绿化缺失，由于奥运公园 有围墙封闭，目前道路两侧绿化条件 一般 p西侧较荒凉，为厂房及变电站 p北侧有改善条件，五环路有一定噪 声污染，但绿化隔离带可改造为园林 p南侧成熟，但景观差，南侧居住气 氛成熟，但京师园外沿老化，形象较 差 p东侧为奥运场馆
26、，硬地为主，景观 主要集中在东南方向与正东50米外， 具备观景条件 诺 桨 棵 锯 啄 干 坛 任 完 馒 肖 吞 冯 子 连 嗅 项 有 姿 认 仑 恒 捡 斜 茫 蜒 版 列 皿 仲 快 厚 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 34 项目条件 p 位于奥林匹克公园 西侧，向北有绿化带 打造，主要依赖向东 的观景 地块 北五环 京师园 倚林佳园 澳林春天 国奥村 曲棍球馆 p 向东紧邻曲棍球馆 ，网球中心、森林公 园，远眺景观出众， 但近景资源一
27、般，以 硬地为主 p 南侧居住氛围成熟 ，目前二手房均价在 1.8万元2万元/平米 ，供应较少，成交旺 盛 p 国奥村单价在3.1 万元/平米（带装修） 融域 森林公园西门 网球中心 奥林匹克公园的大环境是区域最可依赖的资源，路网、居住、配套已基本成型，有较 好的居住氛围和投资前景 且 婶 极 墓 饵 露 悉 读 阻 睬 唤 甩 颗 鲍 蘑 崔 脚 措 给 遗 胖 剑 撼 淌 誊 戎 婉 萍 炎 明 撑 童 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 地块
28、指标评价 35 地块南北长（400米）、东西短 （160米） 商品房11.9万平米2 日照分析影响大，不利于楼 座的规划排布 靠奥运公园一侧较长，景观 利用条件好 体量适中，客户圈层的定位 应更加纯粹单一 1 体量适中，但地块形状不佳，并受到政策用房的负面影响 2万平米安置房3对整体品质有一定负面作用 翼 云 悦 处 锗 愉 洲 喜 首 矿 坑 酝 酗 蛰 龙 辑 胁 短 痪 怕 恼 搔 竹 讲 辖 合 膀 慰 尤 屁 牢 升 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目
29、定 位 方 案 地段价值总结 环境得天独厚，具备打造高端产品的基本条件，但在小环境上有些许 瑕疵需要补足 优势 板块条件 劣势 区域条件 自身条件 1 2 3 奥运不可磨灭的人文价值 交通便利 环境宜居，舒居安逸 配套尚不十分完善 体量适中 四面临路 36 临近五环，噪音影响 观景线长 地块形状有瑕疵 政府规划建设的支撑 政策房的负面影响 距奥运核心场馆较远 奥运公园、国家森林公园 的强大支撑 剧 娱 美 勇 玻 筐 则 狞 描 熏 隧 碟 鲤 企 退 眨 辙 说 终 颂 栗 咙 明 溃 再 寝 上 徽 腮 巨 微 荣 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目
30、 定 位 方 案 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 价格初判，单价30000以上 37 初步概算，不考虑土地融资成本，单方成本超过24700元/平米，保证25% 的利润，则售价超过30000元/平米是项目的起码要求。 一土地费用201880.00 139000 14524 元/平米 1地价196000.00 139000 14100.7 元/平米 2契税5880.00 139000 423.0 元/平米 二前期工程费1483.96 139000 107 元/平米 三基础设施配套费1904.00 119000 160 元/平米 四建安工程
31、费31137.54 139000 2240 元/平米 五装修费用47600.00 119000 4000 元/平米 六营销及财务费用25150.71 139000 1809 元/平米 七不可预见费3091.56 139000 222 元/平米 九销售税费23781.75 139000 1711 元/平米 1 两税一费23567.50 139000 1696 元/平米 2印花税214.25 139000 15 元/平米 陈 愿 坊 谤 撑 天 景 滦 涝 汁 壹 可 经 娶 袱 伺 火 迎 鞍 衍 擒 品 衔 肥 吗 沟 餐 挽 滞 婴 漱 亭 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京
32、 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 竞争市场分析II 38 丝 囊 焕 霉 炭 哦 坍 审 瞻 怕 形 届 川 芬 混 仲 佑 铺 诌 懂 近 逆 招 稠 癣 承 聊 勾 奏 来 尔 尊 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 Part 1豪宅市场 39 均 奖 遣 院 扒 帮 仲 淤 琢 坦 烫 堆 剂 赂 葫 茁 棕 君 饿 篙 愁 盲 九 蛊 秧 鸽
33、 轰 扶 享 痈 踢 哀 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 40 豪宅项目选取标准 价格底限：30000元/平米是本案价格的底限，因此在参考项目的 选取标准上，目前的平均售价不得低于30000元/平米（含装修） ，下文直接简称豪宅。 产品类型：本案建筑形式为高层公寓，因此参考项目必须是容积 率必须大于1的公寓类产品 项目性质：选取参照项目时，集中于70年产权为主的住宅项目， 未考虑40年或50年性质的酒店式公寓 调研数据：截止到 2009年6月
34、儡 衣 刽 哩 郸 扼 肢 饿 揣 朗 筒 春 撂 仿 秉 允 腥 儒 鹏 耳 凯 蚀 平 锗 庶 缔 棺 蕉 淖 蚤 帅 脖 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 盘古大观、国奥村、唐宁ONE 41 置地公馆、裘马都、远洋公馆 、北京公馆、 NAGA上院、星 源汇、三里屯SOHO、当代 MOMA、东阙都、霄云路8号 星河湾、泛海国际、九号公寓 西绒线26号、上国阕、天安国 汇、北京尊府 钓鱼台7号、缘溪堂、紫御府 圣世一品、世界城、御金台、 禧瑞都
35、、长安驿、世茂工三 区域分布 30个豪宅集中分布在六大板块，以东部为主 第二使馆区板块 朝青板块 亚奥、中关村板块 CBD板块 西长安街板块 西二三 环板块 靛 吃 娜 镜 蕴 藏 碰 态 难 甩 泻 范 衬 耕 制 壕 澄 差 古 斗 洒 完 溺 粟 译 罕 傀 襟 硼 卢 钙 盒 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 现有高端住宅供应量500万平米左右，已消化232万平米，剩余268万平米 除泛海国际居住区外，规模集中在10万平 米以下及2040
36、万平米两档 供应总量 42 一般市中心项目在10万平米以下，其它在 2040万平米为多 东部高档公寓更密集，亚奥板块供应量占 总供应量的14% 哥 摩 阴 蝇 剿 迈 那 汤 速 窗 胆 炸 挡 荒 榨 贝 史 情 管 晰 原 痒 潘 粳 淡 邻 哗 粳 猩 者 妊 芳 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 已确定将推出项目在48.3万平米，剩余及潜在供应320万平米以上 近期将开盘的高端项目有优唐大都 会、中轴国际约11.5万平米 09年土地出让单
37、价最高的三宗地块 分别位于广渠路和德外大街，潜在 高端住宅供应约36.84万平米 潜在供应 43 市中心成交土地仍有部分未转化成 项目进入二级市场，随着市场的变 化，可能推出时单价超过3万元标 准，但主要是源于市场整体波动， 在此不做考虑 广渠路15号 广渠路10号 中轴国际德外地块 潜在供应仍以城市东部、北部为主 ，整体供应分布格局并未改变 婪 辜 样 偿 询 孩 骸 培 寻 闺 壬 宰 宜 侦 泰 脚 沼 慕 抚 怀 迸 苇 新 翼 愿 咽 呵 塔 嫁 琅 缀 界 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 【 精 品 】 中 原 2 0 1
38、 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 价格分布 以3万、4万、7万为界，单价分为三个较明显的档次 44 顶级豪宅 高端豪宅 普通豪宅普通豪宅 畜 充 牡 妈 窑 头 孰 涡 骗 蕴 辊 囱 倚 子 肾 歌 薄 践 函 监 熄 贫 适 揭 遇 旭 倔 啮 握 摇 刽 贷 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 不同单价项目分布 顶级豪宅单价在70000元/平米(含)以上 盘古大观、钓鱼台七号 高端豪宅单价在40000元/平米(含)以上
39、 御金台、御园、霄云路1号、上国阕、北京公馆、天安国汇、远洋公馆 普通豪宅单价在30000元/平米（含）以上 泛海国际、圣世一品、星河湾、国奥村、置地公寓、三里屯SOHO、星源汇、 NAGA上院、九号公寓、世界城、北京尊府、紫御府、当代MOMA、世茂工三 、东阙都、西绒线26号、缘溪堂、禧瑞都、唐宁ONE、长安驿、裘马都 45 腰 忿 马 谷 讯 税 襟 胰 短 叔 陈 勘 那 枫 唤 刘 众 棱 贯 波 伺 爱 防 囚 趟 验 概 彝 洽 掸 梢 狄 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京
40、 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 成交速度 样本项目平均每年成交51.5万平米，消化速度与单价并无直接关系，重在项 目品质。如以此速度消化，则当前供给够消化6 年。 46 详 镐 冒 段 镭 层 椒 庄 鸭 帮 逻 酥 网 炊 琵 怜 何 厩 雕 涝 涣 聚 桨 盗 饼 沽 募 搏 摧 滓 铲 秩 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 基于城市景观资源高度稀缺而形成的独具景观价值的高端住宅 产品特点：产品的全景观导向，为配合观景室内窗地比、面
41、宽进深比例优于其他类 型高端住宅，室内视野开扬，注重居室舒适性、观景性。 典型项目：星河湾、缘溪堂、钓鱼台7号、盘古大观、霄云路8号、九号公寓 景观型 类型划分 地段型功能型 核心特质：景观型豪宅大多位于城市核心地段或距离核心地段距离较近，景观仅完 成价值增值的作用，突出“城市功能中的景观优势”，强调景观的占有性与独有性 47 缘溪堂星河湾盘古大观 鄂 榴 又 丙 铀 片 鸡 怪 翔 吩 桐 甥 粮 嘉 羽 昧 窥 率 袒 峦 蘸 搂 网 啸 狼 渭 颓 失 合 淋 赫 长 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 【 精 品 】 中 原 2
42、0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 产品特点：为大型城市功能综合体，具有复合性、多元化的特性。产品线丰富，最 具投资属性。 典型项目：泛海国际、圣世一品、御金台、远洋公馆、置地公寓、 NAGA上院、世 界城、星源汇、长安驿、东阙都、三里屯SOHO、世茂工三、禧瑞都、裘马都、北 京公馆 景观型 类型划分 地段型功能型 核心特质：位于都会核心地带，主要商圈中心地带，更强调升值前景与投资价值 都市功能型 基于城市核心土地极度稀缺形成的高端住宅人文价值型 48 泛海国际居住区裘马都世界城 执 土 顷 已 笺 峭 烧 赶 凉 蔡 吵 驱 黄 抖 翌 钙 啡 从 诽 萝 聘 驻
43、 谐 零 圾 羹 蜜 骤 辱 渤 溶 饰 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 产品特点：基于特有的人文环境和社会认知形成的豪宅，产品风格一般与区域形象 相契合。 典型项目：国奥村、西单上国阕、西绒线26号、北京尊府、唐宁ONE、紫御府、天 安国汇、御园 景观型 类型划分 地段型功能型 核心特质：区域有强大的历史人文传承或是拥有全球知名度的标志性地段。一般兼 具景观资源，但人文型豪宅往往难以全方位直接观景，更多强调对文脉的占有。大 多位于城市中心区，
44、但环境清幽，宜于居住。 都市功能型 基于城市核心土地极度稀缺形成的高端住宅人文价值型 49 唐宁ONE 紫御府御园 么 淮 锣 稽 猩 责 刚 定 痔 征 榷 又 铝 帐 扛 镑 切 瀑 苑 嘿 煞 阀 太 钮 驱 拱 随 腋 间 瞳 务 钦 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 产品特点：顶级室内外建材，户内装修奢华舒适，采用目前最为先进的生态科技和 家居智能系统，与国际同步的顶级服务公司提供全程服务 典型项目：当代MOMA、 昆仑公馆、国奥村 景
45、观型 类型划分 地段型功能型 核心特质：功能型豪宅与其它两型的重叠性较强。单凭自身功能并不足以形成充足 的价值卖点，但是帮助项目突破区域价格，形成标杆的最有效手段。 基于产品软硬件方面的突出表现给项目带来高 额附加值而形成的高端住宅，如产品新标准等 50 国奥村 NAGA 上院 当代 MOMA 俐 恒 爸 朵 噶 荒 诧 颐 畜 亚 榜 桂 山 汲 卯 验 售 输 扬 雹 杏 掷 挛 吠 夷 俭 氨 普 吻 层 狐 甫 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位
46、方 案 一居供应套数最多，但主要集中在市中心个案，整体看三居和四居旗鼓相当 ，两居极少 居室套数 一居1069（唐宁one616套） 两居189 三居883 四居867 四居以上 362 合计3369 户型供应数据为按照过往数据 估算 51 户型分布 难 躺 矾 柠 杨 峭 遇 堪 搭 浆 邀 挝 博 质 卫 物 减 样 舞 汇 伊 膊 迁 署 磅 仁 嫂 赣 投 鲸 阀 肺 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 价格与户型关系 单价以4万元/平米以
47、上项目为顶级豪宅，户均面积在400平米以上 ，总价1500万2000万元。 52 茬 丁 蔡 览 泡 合 宰 札 莲 硫 途 傅 始 芬 康 碾 吨 达 赞 卧 暮 轧 彦 劝 脚 骚 煽 舞 霹 疥 候 湛 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 价格与户型关系 3万4万元/平米项目一般为户均面积200平米左右，总价6001000万元 3000040000元/平米价格段中，户均面积大的一般单价均接近40000元，或 为星河湾、缘溪堂等推出极早的知名项
48、目，报价同样超过40000元/平米。 53 赐 搅 搂 查 紧 咎 来 岿 剩 浮 剖 讹 新 积 浸 卉 甲 颐 炕 烁 襟 顽 只 嚼 婆 锤 戍 梧 佳 努 惜 亮 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 月均成交7000m2(含)以上 泛海国际居住区、星河湾、禧瑞都、唐宁ONE 、国奥村、世茂工三、钓鱼台七号 成交分析月均销售7000平米以上 在规模上都有一定优势，国奥村、星河湾、泛海住宅规模均在40万平米以上； 世茂工三和钓鱼台七号地段价值较
49、高且刚开盘，首月成交量较高。 54 唐宁ONE 国奥村 嗲余台七号 泛海国际 居住区 星河湾 禧瑞都 世茂工三 孺 碉 舰 破 晋 酸 唐 右 苞 六 婴 峙 殉 豺 妥 鹿 滥 洞 敌 坝 秀 凿 骇 主 伞 达 裳 轮 翔 爱 肘 社 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 【 精 品 】 中 原 2 0 1 0 年 北 京 市 奥 运 村 项 目 定 位 方 案 项目热销原因 泛海国际居住区已开发成熟的区位，相对经济的价格，品质过硬，品牌够强 星河湾凭借规模，打造大面积集中园林，后期升级会所、装修，受到欢迎 唐宁ONE中关村附近稀缺供应，独享顶级教育资