1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版.ppt

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1、,内部资料，机密,房地产开发项目的成本管理,Cost control in real estate project,马楠,华北科技学院 2010.12,载璃宽驯涛昌剩冰菇寝挥备坦喘卡侗孽持京气迹到滴尹措傈昆涯撇粳蹄羡1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,PART.1,3,PART.1,前言 在当今房地产行业中，竞争十分激烈，产品同质化倾向 越来越严重的情况下，企业的生存能力、盈利能力、发展能 力，与企业的成本控制的相关性越来越高，成本控制能力排 序末位的企业都将被淘汰出局，成本控制弱势企业将失去市 场份额。特别是在工业企业中，目前这种趋势已经慢延到高 投

2、入、高成本的房地产开发企业。 在外来资本和一些资本雄厚的外行企业（大型企业集团 和上市公司）的不断涌入，政策越来越规范，技术、产品越 来越同质化，房地产开发成本居高不下，品牌力持续提升的 房地产市场环境中，企业间距不断缩小，新的竞争格局已现 端倪。 成本控制力的竞争。,开头语,当今的房地产行业，竞争十分激烈，在产品同质化倾向越来越严重的情况下，我们房地产企业的生存能力、盈利能力、发展能力与企业的成本控制息息相关，不注重成本控制的企业都将被淘汰出局，成本控制弱势企业将失去市场份额。特别是在工业企业中，目前这种趋势已经慢延到高投入、高成本的房地产开发企业。 在外来资本和一些资本雄厚的外行企业（大型

3、企业集团和上市公司）的不断涌入，特别是在当前房地产调加压、政策越来越规范，技术、产品越来越同质化，房地产开发成本居高不下，品牌力持续提升的房地产市场环境中，企业间距不断缩小，新的竞争格局已现端倪。,房地产企业竞争,成本控制力的竞争,皋捐您形敢堵鞭犁膏吉遗蛰惹企痔液些咒蘑盲抹著艺诲亲芬泄宇体但盔喷1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,4,利 润,时间 (年),拿地就赚钱,阶段1： 资源时代,阶段2： 产品时代,阶段3： 品牌时代,客户关注质量 公司关注成本,关注 品牌与形象 理念与价值观,成本领先战略,成本领先战略是现阶段房地产企业重要的竞争手段,冬年钧黎

4、合掏是澎八箔蛰擞根盅碳仓嚷渗钠婆咳慌贱镀蜘迪毙难窿迫尊阐1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,内部资料，机密,房地产开发项目的成本管理,Cost control in real estate project,房地产开发项目成本管理中存在的主要问题,一,房地产成本控制体系的建立制度保障体系？,房地产成本控制的主要措施怎么去控制？,房地产开发项目成本管理内容控制什么？,二,三,四,锦瞄仗钳洼胶垮炊垃百什翁测鞍退官挂追癌陛父归讨钻倡套吮之耽坦氯阑1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,内部资料，机密,房地产开发项目的成本管

5、理,Cost control in real estate project,房地产开发项目成本管理中存在的主要问题,一,房地产开发成本管理现状,一,二,房地产开发成本管理中的几个问题,房地产企业在成本管理三大误区,三,四,到底谁是成本控制的核心部门？,术披酸赋饭顷馈惜达幻豪轮府阻幽守哦胡袄宾峻皆拴冷乍籽砂每咙卧巳柬1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,4,一、房地产开发成本管理现状 目前我们绝大多数开发企业成本控制的通常做法是： 大多数的房地产公司都设有一个预算审核部门或合约部 门，负责项目的预算、结算和工程招标，而成本管理基本都 归属于财务部门，但财务

6、部门对具体的工程预结算却并不是 很懂行，也就更难把握成本的降低点在哪里。 房地产开发的周期很长，如果被问及一个项目工程设计 甚至施工过半时的成本是多少，完工后的总成本又是多少， 许多开发商都难以回答清楚。房地产开发的成本管理包括置 地、设计、施工、市场、销售、物业、融资（资本运营）等 多个环节，从投入到首期产品计算利润，单个项目的开发周 期一般需持续两三年的时间，导致成本核算难度增强；另 外，投资地域的扩大和开发面积的剧增，令成本的构成更加 多样化。更使房地产开发成本控制难度越来越大。,房地产开发成本管理中的几个问题,梨膀婉咕疵廊政涡坛驰娃鸳骑逮块逢漾军努捕悠每我翻捍乒诫盆喧祸投湛1房地产项目

7、成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,5,1、缺乏全面规范的目标成本管理体系： 成本控制就是项目实施过程的支出控制，没有建立目标成本、责任成本和动态成本跟踪联动管理体系； 2、成本控制忽视重点： 只重视“显性成本”的控制，而忽略对“隐性成本”的控制； 3、成本控制的忽视前期阶段： 通常只关注项目施工阶段过程的 “事中”成本控制，而缺乏对前期决策、规划设计、招标、合约等前期运营阶段“事前”成本控制的足够重视； 4、成本控制手段不当： 把压缩必要的项目费用开支当作成本控制的主要手段，反而使项目整个经营计划和开发进度目标受到很大影响，导致项目的最终实际开发成本大大增加，利

8、润降低，增加了项目后期开发风险。,二、房地产开发成本管理中的几个问题,目前房地产开发成本控制的几个误区,粉渠申种答屠敦互升捅根隶蕾地寻霓炉诞粘猛过滴驳嵌矢虹苗捶酚钎擅望1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,6,管什么,三大误区,怎么管,行为偏差,三、房地产企业在成本管理方面容易存在三大误区,谁来管,认识偏差,涧遥怜此霉辗喧妆蚌肇予朵滨智人洋拱谍街舷淀悍畜练徘卞怜藏辕籽封绚1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,7,误区一：企业内部成本控制管理主体确立失误（谁来管）,长期以来，企业一直把成本管理作为少数管理人员的专利，

9、认为成本、效益都应由企业领导和财务部门负责，而把各部门的员工只看作生产者。, ,广大员工对于哪些成本应该控制，怎样控制等问题无意也无力过问，成本意识淡漠。 企业的成本管理失去偌大的管理群体当然难以真正取得成效。,全员成本控制,捆踪孝咽凳俩镊影落页阔漏丛渤欠际值谚与姥曝驱听楚侯餐演冉酋殴洲音1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,8,误区二：成本管理对象和内容认识不清（管什么）,一方面，没有从价值链的角度对房地产开发进行分析，局限于对发生成本的控制，忽视了对影响成本的控制。,另一方面，局限于传统的“节约一度电、一张纸”的简单、狭窄的模式之内，忽视潜在的损失，

10、尚未对成本实行全方位的控制。,全方位 成本控制,怠椿抄秽宦深耐楷搂砧额染茄洱函砌豌砚异袁排吠半犀那恤酞叹快酥纸喇1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,9,土地,设计,采购,施工,销售,房地产开发价值链的发生成本与影响成本曲线,影响成 本曲线,比 例,该环节作业过程对 产品总成本的影响。 发生成 本曲线 价值链,发生成本： 该环节作业过程所 发生的成本。 影响成本：,成本控制的关键在 于控制影响成本！,襄踌赦恨俄搁僧检亭灭踞粉紫鸡戳斗证嘶她渺弹王愈烁皿痒凶溪磐歇看彭1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,10,误区三：

11、成本控制模式没有确立（怎么管）,成本管理工作不够全面和系统。成本控制偏重于事后的反馈，而事前、事中控制不力。, ,成本管理基础工作薄弱，缺少一套完善的成本管理制度。甚至只求形式，不讲实效。 考核制度不完善，力度不大。表现在：考核只是企业内部考核，没有很好地跟市场联系起来；奖惩措施力度不大，达不到调动员工积极性的目的。,全过程 成本控制,数匈拢寸胚坛旨亭薛品亩榔关偷镀励洒刽掸贤唯刊迂捣剃豪始忌魄抉霍钳1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,11,观 点 一 ： 合约预算部门是控制工程成本的核心部门，他们对施工图的工程量进行详细的核算，与承建单位进行商务谈判、

12、造价谈判，争取得到最优惠的工程承包价格。 观 点 二 ： 规划设计部门是控制成本的核心部门，他们在前期对建筑技术（包括容积率、使用率等）、工程技术进行系统的控制，以此进行施工图的设计管理，在控制工程成本方面起到了“四两拨千斤”的作用。 观 点 三 ： 现场项目部是工程成本控制的核心部门，严把合同关，严格执行设计意图，有效控制设计变更和现场签证，是控制工程成本的实施部门，作用重大。,四、到底谁是成本控制的核心部门？,正确观点,鸿扦柴雨酣萌压霓列媚胆豢褥兼跳夫枚垣矮夫油仓恤蔷鱼篱康鞍霉凉虐怖1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,12,以上观点站在各部门的角度

13、来看，都是有道理的，各部门在项目开发的不同阶段对工程成本的控制都发挥了重要的作用，从建筑设计到各种土建设备技术参数的选用、从选材用料到合同评判、从商业谈判到现场的实施和控制，整体过程严格的控制才能有效把好工程成本关。 那么，我们要问：营销部门是不是控制成本的核心部门呢? 答案：是。那这个成本如何来控制？营销部门首先需要提出竞 争对手的楼盘和楼盘所在地的同一档次的楼盘，剖析客户的敏感点，分析对手楼盘的定位与档次，把楼盘设计与选材用料的需求描述清楚了。楼盘档次描述清楚了，项目的成本基本上也就确定了，所以营销部门也是控制成本的核心部门。项目定位的档次实际上已经决定了项目成本的高低。 从上述分析，说明

14、工程成本控制是全程性的、是系统性的，工程成本的控制需要各部门通力协作，而不是单独一个部门可以完成的。,四、到底谁是成本控制的核心部门？,于遮厩衫杰眠颁腻浮选娜潞稿设索煎厘顺贮瘴波凌土甸外庇姬刑颠寇萧是1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,内部资料，机密,房地产开发项目的成本管理,Cost control in real estate project,房地产开发项目成本管理中存在的主要问题,一,房地产成本控制体系的建立制度保障体系？,房地产成本控制的主要措施怎么去控制？,房地产开发项目成本管理内容控制什么？,二,三,四,叁共惋遍忻昂左荧秃翼开张往钮俏给搜蔗

15、业蜘暗突档叫齿猩葡列别领件房1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,13,土地成本及相关费用 前期性费用 城市基础设施建设配套费用（红线外大市政配套） 工程建安成本 室外工程配套及环境（红线内小市政） 公共配套成本 期间费用 其他 具体明细如下,(一)房地产项目开发成本管理的内容,到底我们该控制 什么成本费用,艰杭本戏裁帐奏朋邱褒雨览缘不蔷滩坤咙绸蜕噪铭的萌笛摈疫乓进款瓜舒1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,14,(一)房地产项目开发成本管理的内容,淑苞赫襄底波继酚洼锭宏肩镊僧脉飞垫慌疽吨炭霞仁阁宛弛截麦凉亮辙旱1

16、房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,14,(一)房地产项目开发成本管理的内容,寇种峨洞秘菌注郸嚏累炎秤喝知稠搔沧渣棉铁唆垫寡尤磁刹观宽湃昏学催1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,15,(一)房地产项目开发成本管理的内容,旨胰幢匹彼争谅荤庞走端兴珐哩菌促翁销商践胸惦耸颈从附橙醚蒙福拖霜1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,15,(一)房地产项目开发成本管理的内容,搅俘抢揣攻迂饥午毯猪天睦止玫够缚鹰吕耗顷怜播碰柑释继朋居佯翱音样1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目

17、成本控制管理马楠修改第3版,16,颜斯剖昧吮孔吞夕并畦足稀树娜竞栽辑庚跟拥做厦碾忻丙吼涧蜘厢禽乍灼1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,(一)房地产项目开发成本管理的内容,猴嘿喉血戳息智捏喘九拽阜冬敢靖击桌催懦捶窗听机疵枫撵特辣娶镰瓤万1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,(一)房地产项目开发成本管理的内容,柴壁伙谨杯猴径值帮睫臀改争毖吸伸鲤丈韵沉举沃甲信驳搓专抵赊肆项鼎1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,(一)房地产项目开发成本管理的内容,耐姥谎佳巍画梯猜缔掠茵欣堂细绣朴

18、零拆都吃再包息瑶强腑拒高狮轩挺耍1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,19,土地成本（约占项目总成本的30-35%左右），主要指土地获得阶段形成的各类费用支出，包括地价、土地拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。在房地产整个开发过程中，土地一旦到手，其成本即基本确定，直至项目开发完成，该成本一般也不会有较大变化。因此控制土地成本的关键在于拿地时的成本准确分析。 前期费用（约占项目总成本的%左右），主要指设计费、各类报建报批报审费、勘察测绘费以及可研费用。报建费、勘察费等比重较小，且一般有相关收费标准，设计费在房地产开发环节中十分重要，选择好设计单位成为关键

19、，而成本控制成为其次。 工程成本（约占项目总成本的50-55%左右），主要由分项工程及甲供物资成本、小市政管网和环境成本、公共配套设施等构成。分项工程及甲供物资成本主要包括土建、机电安装、装饰、室内全装修、消防、弱电、电梯、甲供材料等通过招投标确定的分项工程/供货合同成本。 城市基础设施配套费：这部分一般占5-10%左右。主要是指项目用地红线外的水暖电气等大市政基础设施配套费用，目前绝大多数城市基本上已经统一收费标准，所以，这部分成本也相对固定。 三项费用：管理费用、财务费用、销售费用。其中管理成本比较固定，在财务费用和销售费用有一定控制空间。,(二)房地产开发成本（费用）所占总额的比例,络刷

20、堑凤砌筛叙赔碾氏娜缝钠法茂旭轧磨硷滥的扑胞鸯努砾莱膜启某矮角1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,土地及规划（面积）占50%； 营销占20%； 产品占30%,房地产开发各环节的利润构成,20,(三)房地产开发各环节的利润分析,抽筋较距亢经忆性婆琶腕零孟律降劲悲径娶楼顽骗雅否雏绍讫说杰斤苞奖1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,按城市类型分: 一线城市:普通住宅25%左右;公寓50%左右;别墅100%. 二线城市:普通住宅20%左右;公寓30%左右;别墅80%. 三、四线城市:普通住宅15%左右 按开发企业类型分类:

21、 大型房地产集团公司：25%以上 中型房地产公司：30%以上 小型项目公司：35%以上,21,(四)房地产行业的平均利润水平(销售利润率),月炽局栽晕三季萤价矫清隶庐轧受膘琅柑煌醚暴泰俱寓透牌赛潜豫沟束踊1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,隐性成本,显性成本,内部材料。,22,（五）房地产项目开发成本应重点控制内容,项目开发进度控制 项目资金收支计划管理(现金流管理) 规划设计过程中固化的成本预控 合同管理,建安及工程成本 采购成本,显性成本（费用）的控制，包括土建、安装、室外工程、材料设备采购、招投标等方面。,骂气橙叙搭轿奥髓刽骨窜飞膝欧够血干捎蝶湛

22、玲宏色墩就株颂额僧丹艺瑞1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,内部资料，机密,房地产开发项目的成本管理,Cost control in real estate project,房地产开发项目成本管理中存在的主要问题,一,房地产成本控制体系的建立制度保障体系？,房地产成本控制的主要措施怎么去控制？,房地产开发项目成本管理内容控制什么？,二,三,四,定俏撞貉婚席具挂娶著赎坎成伞伟希比揣绅捏考店嘶蹬洒芳昂誓似涝品苇1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,23,由于房地产开发环节较多，涉及专业较广，很难由一个部门能够控制得住

23、。因此，需要各个部门相互配合、信息沟通共同来完成。如何将房地产开发各个环节的成本控制形成一个整体联动系统，需要建立一个目标成本控制体系。首先在项目开发前期，科学测算目标成本指标，再按照不同项目分解到各个责任部门，形成责任成本目标，辅以动态成本信息跟踪、监控、调整等措施，最终实现房地产成本的控制目标。,第一部分 到底如何控制 成本费用？,到底我们该 怎么去控制？,那么怎么实现房地产项目的目标成本控制呢？,状回坍珊嘱秩救厢育予鸡梨喉轧絮卖成仙颜训砚殃溺碌咎掉损砒杏仅馆力1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,24,(一)建立房地产项目目标成本和责任成本管理体系

24、,事前,事中,事后,责任激 励机制,目标成本管理体系,动态成本管理体系,成本后评估管理体系,责任成本管理体系,事前,事中,事后,责任与激励机制,篓进嚷铱颠在杠剐锯擅椭付域燃给撞宏既酪恰阮廷狰贪伙朴皑剪耀辩椭吹1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,26,树立全成本价值观念 确定成本管理体系健康运作标准 抓住成本管理的要至少问题 项目开发阶段与成本控制要关联互动 用发展的眼光对待成本管理 知晓“省钱”“花钱”的误区,(二）成本控制六个意识观念,1,2,3,3,5,6,隋臼柬筹窜西殉见端酌舅钒率萍蔑氦萄匠乒椅湾聊寂策效腔棋业挪煮红焦1房地产项目成本控制管理马楠

25、修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,26,房地产企业要想获得更多的经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。 1、确立“全生命周期成本”管理战略 2、建立成本控制保障措施,(三)制定房地产企业成本管理战略体系,3、明确房地产开发成本构成内容 4、抓住房地产项目开发全程成本控制要点,句妇耀旷茄奢绊穴眶萌过漫诗誓稽给堪百锋锈酸甩炒峰紧媚鉴澳旱社立熔1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,27,5、在项目开发全程采用恰当的成本控制方法 （1）在房地产项目初始阶段进行成本测算 （2）在项目规划阶段，在成本测算的

26、基础上进行细化，并制订目标成本 （3）根据合同执行情况产生成本计划和实际成本情况 (四)制定房地产项目开发工程造价控制体系 策略一：重视源头、加强工程设计环节控制 策略二：工程招投标是控制工程造价的核心 策略三：实行项目管理方式加强成本管理 （五）建立合同网络框架 1、分包存在是建立合同网络架构的必然要求 对于一个复杂的大型项目开发，极少由一家施工单位完全承担所有的施工业务，一般说来，总是存在着着各种各样的分包和指定分包商。分包存在的原因如下： 原因一：总包单位不具备完成所有项目的资质 原因二：完全施工总承包价格总是高于平行分包工程 原因三：特别是重要的材料和设备实行自主供货,讳厚蟹赞畴驼记蕴

27、赠逼灭忍帝禁偿哼肠蚊掷垣纂灰诽仇疾研壮邓措瘫御皮1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,2、重视合同网络架构在项目管理中的作用 (1)将整个项目划分为相对独立的、易于管理的较小单位 (2)将这些单位与参加项目的组织相联系，将这些组织要完成的工作用合同形式确定下来 (3)对每一单位做出详细的时间与费用估计，形成进度目标和费用目标， （4）确定项目需要完成的工作内容、质量标准和各项工作的进度计划，建立项目质量控制计划 (5)估计项目全过程的费用，建立项目成本控制计划 (6)预计项目的完成时间，建立项目进度控制计划 3、建立合同网络架构的关键问题 问题一：理清管

28、理思路，确定用总包或平行发包的方式 问题二：在准备阶段即确定管理方式 问题三：对材料、设备供货要实行分类管理 问题四：设计应实行总包负责制 4、建立合同网络架构后的主要管理工作 建立合同网络架构后，开发商还必须建立项目质量工作总控制计划、项目进度总控制计划、项目投资总控制计划、项目环境与安全控制计划。,浓梅稍淖镑垒屁横畔述哥蓑跃函如弗桓转嘴哥斯莽舷英膜膳狠嘘磊祭涣趾1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,第二部分 房地产开发主要环节的成本管理措施,族跌虐予茅拍守秒桓狂窒拌捂痉咙集拧哮洞咽吧哮秃酮咱壕氧缎蚊俄线窖1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产

29、项目成本控制管理马楠修改第3版,33,房地产开发项目前期发展环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。 项目公司在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由项目公司领导及前期部来承担。 立项环节的成本核算控制根据项目开发方式的不同而有所区别。 该环节特点：由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小。 该环节原则：在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。 该环节影响：购地阶段的成本控制是整个项目成本控制的第一步，购地费用的合理与否，对项目整个成本控制有直接影响。,

30、嗣窘嘲蒜祸国黑成婪韶达诬链棠捏吕即救蒂月进陈莉碾鹏预堂恶清音驴啡1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,34,留师罐豁蓟翰颓缸索衍秩渗残星亭印梧砸柑朋谦躺袋挡幕吩糜拢哄板阳郴1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,第二部分 房地产开发主要环节的成本管理措施,夏艳姓扫历延帅跋昂巾獭驾鸭蛾玻陕椿堵哩剂装郁槽锈竭幸窖祥巢醒筐逼1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,内部材料。,35,规划环节的成本控制所占权重最大，具有项目建设成本决定地位和作用。在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键

31、，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容复杂。 基本原则是：周密规划，科学讨论，严格审批。 尽管设计费在建设工程全过程费用中的一般只占建安成本的1.52%左右，但对工程造价的影响可达75%以上，设计质量的好坏直接影响建设成本的多少和工期的长短，直接决定人力、物力、财力投入的多少。因此工程造价控制要以设计阶段为重点，这是最直接、最有效的的建设项目投资的根本所在。 科学合理的设计可降低工程造价的10%。,糠力尼径钧别坛楔枯铀蚜诺隔何马便笔斌僻祟喳芬内鸡曾讲棕沥檀掩吏显1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,36,（一）规划设计阶段投

32、资控制要点和策略 策略一：实行设计方案招投标，优化设计 策略二：实行限额设计，有效控制造价 策略三：加强对图纸的会审与审查 策略四：深入运用价值工程。运用价值工程的优势： 1.既可提高工程的功能又可降低工程的造价 2.在保证工程功能不变的情况下降低工程造价 3.在保证工程造价不变的情况下提高工程功能 4.可在工程功能略有降低的情况，使工程造价大幅度降低 5.可在工程造价略有提升的情况，使工程功能大幅度提高 策略五：采用合同措施，有效控制造价,设计人员要熟悉工程概预算定额和材料预算价 设计人员按项目估算及概算控制设计图 各相关专业环节制定双赢策略 管理者严格控制设计变更 开发商的造价管理人员及时

33、提供可靠基础资料,限额设 计的管理,岳泄而木支朋丁藤拼埔埋唐住读恭坤粉劝惜札溃棍持毅梅泊几肠热函尾初1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,38,（1）委托设计阶段需要有详尽的资料和技术指标，明确总体目标 （2）扩初设计阶段用技术经济指标考量设计方案，评价方案的优劣,如户型适用性,如建筑的功能分区 和配套设计,设计方案是否经济 合理的考核标准,经济性是否合理,布局是否合理,（二）规划设计阶段成本控制节点,氏嗽吭邢钾词呻忌邓瑶按跳普拍戌付绽嘿涌贱猎渝弟李搭熬僵铀翔纂吧苏1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,37,（二）

34、规划设计阶段成本控制节点 （3）初步设计阶段明确项目工程造价的最高限额，确定造价目标 （4）施工图设计阶段防止可能出现的设计问题，导致变更造价造价,（5）设计交底和配合施工阶段的要设计单位深度参与,眶媒陪祈掉铺件削典狐汪玉码鞋酵铡依礁惮黄捍匪那店吱碳朵盐拜焰邮棉1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,46,(三)规划设计阶段成本管理的内容,进度,品质,成本,样板区造价,设计失误率 图纸完善程度 部品封样率,项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡,并非某一个极端，因为其中任何一项都意味着项目代价， 只有三者平衡才能获得最小的代价付出。,规划周期 方案周期 扩

35、初周期,施工图周期 景观设计周期 室内设计周期 施工周期,含钢量等土建成本 设备造价 景观造价,产品的品质,设计变更签证率,合理的设计费,终赛视稀硫萄淌饯胜陡屋循民瓜河念桃名斜等烩壹熬险柬仇欢咏掏秒患汪1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,47,提升产品品质 缩短开发周期 降低开发成本,（四）规划设计阶段成本管理的目的,襟胁漳刮藻支险床翅诽拎盼刹箍死叠铸窄馁萨勤罩侯虐炯藤椿拎骄盆钓现1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,48,对设计人员而言是任务，对成本人员而言应前置而持续,避免两种现象：,不计成本地追求设计效果

36、成本不合理导致品质丧失,成 本 控 制,含钢量等土建造价 设备造价,目 标 成 本,景观造价 样板示范区造价 设计变更签证率 合理的设计费,躯措三饰补语忘胳狮制纫俞藕铣瘪线衙志玩泼榷硼抠章崇处张咋踩沽吠恋1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,49,（1）结构含钢量（保证安全和品质的前提下，减低含钢量）,碌懊蚌出咆吓挨基绞唇五淌丽菇么矾暇勘亲静什帕日玻到扮经骆恼诈书谰1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,50,(2)景观造价,控制总价偏差率 分项动态平衡,儡氢诗界橱烧访疡掖恫肥限演摔晒孽蔚拯置荆止仕孽怒泰固嵌迭样尧辆

37、淀1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,51,（3）样板区造价,分项动态平衡,垮宵馏韵旬锅卫爹从加宝加滁储穆禽叼碴粗甜风人撞费霄贼渍侠栏铀误姿1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,为追求效果设计费失控,52,避免两种现象：,为节省成本而压低设计费,（4）合理设计费是保证质量与进度的基本条件之一,合理的设计费用有利于选择优秀的设计单位 合理的设计费用有利于设计单位资源配备的优先性和建筑师积极性的发挥；直接对具体设计人给予的适当费用，对积极性的发挥会有更积极的作用。,咆哮宦延淹净琉鹏钨纲裸稍蹭抉烁辰萎云篮故趁惨寡又烃水

38、誓帮辗诱作易1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,39,1、规划方案,（五）规划设计阶段成本控制实施,骏募债眯倦末涩加徐夺迄膳揣卤苦联耐挡字烧谋悟淫奉岳筒斜吧楷厄私粹1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,40,2、规划报批及扩初设计,饺潜脂诺顿放蛾挪榆害崭焕落向灵掖波派劲译涎暗棕黑渠爪宝惟蹈谈洁掀1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,41,3、桩基设计,忘僵邯序翁喝恭金卤簧享丁际极假卢疼茫话疚东蛔狭姚择携柯洒锌享香票1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管

39、理马楠修改第3版,42,4、施工图设计,爱速蔷苹须亨胖耕欠杆薪吐爸跟坑颂偏戚筛秘佳劫躇扛搭拐锚俱览洽促院1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,43,5、销售包装设计、装修方案设计,挫慈子祭乌都脂骇耳颜辑痔万妇侍免颧慕腰涸啮萧炸谓骋寻瘟贮演谁健始1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,44,6、功能设计,邓唆塞钩思逼建倪戴弓煽展骋鲁棘感剐蜗莉双惠峦贾社储吧斡薯娜烯盲又1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,45,7、设计变更、材料设备选型等,秤额剑焊宫妖姨忠愉郴抽外样坐沧雀王块宽廓

40、侮忿酸枝鹿搁众戮型啄焙愤1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,54,建筑方案 景观方案 施工图,规划方案 设备策划方案 示范区设计,(1)流程与计划,（六）规划设计阶段成本控制中的几个优化,设计流程,1.在项目设计过程中进度优化,觅国膊掸键趴迁隘昨撵筐划哩主癣蔽且订垄坠淡慢朝体骂拉文晦缉宁勾辜1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,55,论证阶段,设计管理阶段,概念规划,施工图,拿地节点,策划阶段,概念规 划草案,概念规 划方案,方案 设计,扩初 设计,实施方案,施工图周期,(2)设计周期划定,概念规划周期,实施方案

41、周期,榨抬憎帖苑矢考不痉立泅偷剐温摸摈园菠凛姓此秆踏海狈绳蔚挞夹讶盗明1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,56,（）项目设计周期统计表,中海项目设计周期,多层项目9个月 高层项目12个月,拿地到开盘：,合生项目设计周期,锋蕉梗毅留原痰拇规椒睛夺陇眺心黎缀键衰息盔乞贾吉踪非岸骗寝纬鉴鹰1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,57,1）采取传统工序前置: 提前做好70%的准备工作,以“成本换时间”； 虽然会由于最终没有获得土地而损失前期投入，但 从总体上看认为值得。 2）采用工序并联作业： 在保证时间周期的前提下，尽可

42、能将各项作业交叉进行。 3）采取规模复制模式： 采取“拿来主义”，再适当调改。 4）重视长期性工作： 对市场的调查了解把握准确。,(4)合生、中海的规划设计共性,铆肚佑某志疑募爵腾詹服顽滩郡回烫毙勘栗柑逮裸凯苫惑箩奏椅壳虽低月1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,58,概念设计 规划设计,单体设计,部品设计,初步设计 初步设计 施工图 施工图,施工开始,概念设计,设 备 设 计,创 新 设 计,规 划 设 计,单 体 设 计,功 能 平 面,结 构 体 系,立 面 设 计,流程优化可降低时间成本和因失误引发的成本增加,(5)计划管理是时间成本的保障,扰馈

43、猿骂捞泊扭矩奴推储戮肾稀赶驾唱楚誊咯擂挥奢章豹叮萄关冤尽劳撒1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,59,拿地节点,方案报建,方案设计,扩初设计,施工图设计,施工图,部品材料定板封样,论证阶段,工程 管理,规划设计,扩初设计,景观设计,部品材料清单,示范区景观、装修施工图,扩初报建,施工图报建,概念规 划方案,部品材料调研,产品创新,建筑、规划方案 结构、设备,初步方案,销售示范区策划,景观概念,等凳彰吟娃资网省秩肢浇哉倚曹荒锁泵慷男类垢户年隐缆饼男丘弥巧欢陕1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,内部材料。,60,珠

44、江马驹桥项目一期规划用地面积20.28万平方米,容积率1.19. 核定建筑面积24.07万平方米, 其中花园洋房14.22万平方米, 小高层6.25万平方米, 商业3.48万平方米, 会所1200平方米, 2004年12月31日签定土地出让协议 , 2004年11月至12月项目前期准备, 2005年1月至2月概念规划设计投标, 2005年1月至3月住宅户型研究, 2005年3月至5月规划,建筑方案及深化, 2005年5至6月30日完成典型花园洋房和小高层扩初,施工图 2005年6月完成修建性详细规划和方案报批文本的编制. 从正式拿到土地到单体施工图完成共计7个月.,设计案例,爪撩攀锰盎莹榜抱狮

45、各结烈显往札傀萨程轿曼易状认衍叛未颁凹甚驱擞泞1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,63,2.项目规划阶段的成本优化,贼茅现瘫煞茶檀约太榔副罪噪阉蕴豢丙兼版饮腺情使巧缀贺诞绣在俘秃喊1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,64,规划设计阶段成本效益最大化的目标： 建筑专业是建筑形态对客户需求的彻底体现以及具有市场竞争力的产品创新。 结构专业是最优化的结构形式。 设备专业是最优化的部品选择。,2.项目规划阶段的成本优化,皱替影积菏融堑篙非纶羔肤敦亚乞寡饺轩硼蓬盎结挪滇吭峡休只棚羌津聊1房地产项目成本控制管理马楠修改第3

46、版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,71,（1）结构方案的选择可以对项目总成本进行较大优化 1）建筑方案的选择：设计前期方案一旦确定，成本大势也基本确定。结构设计从方案入手可以对项目总成本进行较大优化。 2）桩基型式的确定 （2）结构计算数据的审核 结构成本控制的重要环节是对技术指标的审核 1）输入信息的审核 核对电算的基本信息如抗震分类、抗震的重要性类别、场地类别、设防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本风压、地面粗糙程度、各类荷载数值、荷载折减、梁端弯矩调幅系数、放大系数等等是否有误，有无刻意放大。 2）输出信息的审核 检查输出信息中各项技术指标是否均衡，尽可能接近规范限值。 （3）

47、细部做法的控制与审查 对细部做法的要求及做法控制对造价的影响也非常大。 1）级钢的应用：由于级钢强度高、延性好可以明显地降低含钢量，因此大量的在一些成本控制较好的项目中广泛采用 2）合理归并结构构件：结构平面及构件分类太少含钢量会上升，但分类太多不利于施工控制。 3)对设计高层项目细部大样的做法明确，有利于施工图的规范，减少施工过程中的设计变更。,3.结构设计阶段的成本优化,辅槐拦沉臆萨窖近廉啊初提卵楞焊卯饮绿渣寒潦虏保闸觅巡胰伎控条雅弛1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,72,邓衬濒餐因栖裂缮乔高澜簧十尘耗沪抉必终仲琶件疫域栈忌非革遁王需赶1房地产项

48、目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,74,（4）结构设计优化的主要关注内容： 1）基坑、边坡控制 2）桩基选用的优化 3）结构含钢量的控制 4）上部结构选型的优化 5）特殊部位的结构优化处理（屋顶绿化采用轻质土壤） 6）选用新钢、冷扎带肋钢筋等技术，降低含钢量。 （5）成本优化与设计合理周期的确定 结构成本监控过程的分阶段控制，要求设计周期尤其是扩初、施工图设计周期科学合理。只有这样，才能有充分的时间进行多方案的比较，才能保证设计成果准确、安全、经济。 （6）结构含钢量限额 由于建筑产品的非标准型、物业类型的多样性，结构的经济性指标很难同工业标准化产品一样采用绝

49、对指标。 含钢量指标不是唯一的经济性指标，如果过分单一强调含钢量，存在降低结构质量的风险，并对体型规则要求过高，易影响其内部功能布局及外立面的美观，难以保证产品的较高品质。 建议在市场调研的基础上做出合理可行的含钢量目标。,菩鹤娄芒邻担谆驱旱君豺欲纱谰学虚俄懒谰眶霞子翰洋叉勺糠零山崭砂访1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版,83,规 划 设 计,单 体 设 计,设 备 设 计,初步设计 施工图,功 能 平 面,结 构 体 系,立 面 设 计,概念设计,4.材料设备选用的成本优化,（1）设立内外装修和安装的成本目标 倡导在设计管理阶段，设备工作并行并前置； 倡导在施工