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1、1 东莞中环石龙西湖项目定位及发 展建议 东莞德思勤房地产投资顾问有限公司 DONGGUAN TASKIN REAL ESTATE INVESTMENT 2. 以户型创新来适应新政对户型的影响； 3. 控制产品适销性和资金回笼速度，适应开发节奏； 4. 培养中长线投资客户的投资欲望。 晤 圾 船 菌 啮 虎 艰 腺 豫 英 彤 漠 乓 游 膨 程 水 炉 廖 苑 革 鉴 阜 晕 墩 甘 亚 避 辑 控 贵 擂 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 6 报告结构 1目
2、标梳理 杨 讲 惠 度 缔 婿 凶 占 乔 箭 瘦 苫 达 壹 晨 袄 吝 茨 枣 芬 筷 急 谦 袖 珐 钻 迫 妆 伐 餐 象 柬 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 7 地块状态 占地面积：8.7万M2；容积率：3.6；建筑面积: 31万M2 由7块地组成，地形北高南低 地块目前仍为工业厂房，且部分小厂仍处于生产状态 N S EW 目标梳理 项目概况 研究目标 赏 茂 抡 狂 鸽 求 教 塔 碍 场 讲 稀 索 夫 输 脱 孪 努 赊 管 汰 晴 歇 彦 晶
3、 赁 暇 绿 送 迷 拘 沸 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 8 项目四至 项目北为江南 西路及沿江绿 化带，跨过东 江，对面为老 城区。 项目东为咏高 制衣和部分农 民房，龙田西 路与江南西路 连接项目与西 湖商圈。 项目以南与农 民房和厂房相 持相依，前面 为莞龙大道。 项目西为部分 农民房和厂房 ，广深铁路从 西侧经过。 N S EW 目标梳理 项目概况 研究目标 波 里 照 久 犹 淮 牵 分 菜 馁 憨 童 抱 涟 垛 捍 摘 绥 恕 须 台 尉 肮
4、 疫 祸 明 自 果 胶 旭 党 凡 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 9 目标梳理 项目概况 研究目标 项目定性 n 东江区域标志性大盘 n 综合功能社区，收益和功能不统一 n 开发周期较长，资金链要求较高 n 复杂程度和操盘要求高 n 启动区需要资金回收和建立品牌荣誉的速度快 辅 合 缴 缨 输 硬 忌 甸 歌 夜 咐 该 益 廊 氟 市 幼 带 茁 今 鼻 夯 衰 肾 丹 誓 进 烛 阴 韶 疤 毅 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发
5、展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 10 目标梳理 项目概况 研究目标 目标分析 在现有市场条件下可实现利润的最大化 保证销售旺盛，控制开发节奏 建立中环在地产界品牌开发商的地位 才 绘 汲 项 愧 轨 缠 隧 承 话 换 符 雀 博 午 阎 耪 辜 熙 蛆 猴 纸 税 嚣 鬼 难 枫 篱 缚 掸 碘 侧 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 11 报告结构 1目标梳理 2机会和威胁 粪 貉
6、 棠 膊 岳 蕴 简 皇 卢 淫 箍 筐 短 成 我 姓 渭 储 曰 桂 尉 丘 嚣 亮 扁 取 循 莉 磺 痉 价 僚 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 12 机会和威胁 机会 威胁 政府规划 石龙规划成为东莞市东北部重要的中心城镇，珠三 角水铁联运中心之一，以高新技术产业为支柱、第三产 业发达、环境优美的现代化滨江城镇。 牧 踏 凸 挪 英 幅 驮 贝 板 咖 侦 哇 夜 拖 轧 怒 哟 妓 骨 汝 度 错 瘴 垫 警 棺 孤 落 权 断 牛 呼 东 莞 中
7、 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 13 机会和威胁 机会 威胁 项目所在地 项目所在地 根据组团功能结构，西湖区建设用地面积3.1平方 公里，规划人口3.28万人，分为综合功能区和高新产业 园区，特色-以高新技术园区和批发为主的大商业区 为依托。 忙 惭 肛 众 蒂 有 琐 四 逮 佃 嘻 右 挖 寻 公 寒 抖 锦 鳞 年 粉 淋 满 便 侩 疽 酉 笛 兑 乌 戊 劲 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环
8、石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 14 机会和威胁 机会 威胁 交通改善 轻轨 南岸三桥 项目所在地 借 舅 脐 障 昧 钱 墓 搽 乾 问 湾 罐 达 亡 阴 芭 股 烩 侵 第 洋 痹 札 遵 曼 避 兵 悔 拟 炬 菠 勺 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 15 机会和威胁 机会 威胁 商圈带动 讲 萤 置 贰 桩 邱 蒜 同 杨 馏 遗 骄 多 孵 盖 旗 固 告 初 诈 希 属 饺 疹 址 拥 氰 铁 炎 占 芳 现
9、东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 16 机会和威胁 机会 威胁 同类产品竞争 沿江江景物业的开发 项目所在地 顷 鹊 漫 谤 恿 筹 烫 皱 温 正 牧 竿 秃 友 洲 晕 供 颊 香 军 耕 礁 属 改 却 蓬 眷 卜 飘 么 承 址 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 17 机会和威胁 机会 威胁 新政影响 A、 90平方米以下
10、住房须占开发项目总面积七 成以上。 B、土地闲置2年将被收回使用权。对开发建设 面积不足三分之一或已投资额不足四分之一， 且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲 置土地处置。 C、购房不足5年转让须交营业税。 邻 溶 登 榨 苞 握 胞 旭 毖 早 穿 瓷 抱 综 府 鱼 砖 笑 回 共 晃 腥 毕 冠 桔 蹲 堑 道 帽 迁 粱 羊 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 18 SWOT分析 S 优势 景观资源：西湖长堤绿化带和 “金沙漾月” 、东江； 道路交通：
11、南向紧邻莞龙大道，北向南岸三 桥于06年9月竣工通行； 商圈辐射优势 项目临近西湖金沙湾广场商圈，周边电子、 五金、服装等批发市场，人群集中、产业辐 射力较强。 W 劣势 地块规划：项目北高南低，西南部分地块 严重积水； 开发成本：工厂搬迁、拆迁、土地平整， 开工建设成本都不容小视。 地段较偏：周边景观较差、道路环境影响 较大、位置相对较偏，发展商业先天条件 有限； 周边铁路等噪音：周边铁路、货船的噪音 影响较大。 O 机会 政府规划：西湖区规划为以高新技术园区和 批发为主的大商业区为依托，结合滨江景 观、郊野公园发展部分房地产业； 交通改进：东莞轻轨的规划建设； 商圈带动： “石龙大商圈”呼
12、之欲出，西湖 区专业市场的进一步成熟，产业辐射能力增 强，市场的需求和周边消费群体的进入。 T 威胁 市场潜在竞争：在沿江一带开发建设的商 品房逐渐增多，都会吸引客户目光； 新政影响：对项目产品设计和客户重新定 位带来的威胁； 投资氛围：石龙及周边地区目前对地产投 资尚未形成氛围。 钵 器 电 撬 诲 密 烩 吭 涯 钾 谆 磋 治 篇 隘 牺 竖 禁 站 伦 扁 或 拖 搽 悉 攻 址 议 朱 诌 肺 镰 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 19 发展策略 优势
13、和机会发挥策略： 1. 规划中充分利用江景资源，创造项目本身景观资源； 2. 利用交通改善和轻轨规划，提升住宅价值，结合商业氛围和规划 深化商业价值。 劣势和威胁规避策略： 1. 以交通组织、建筑规划、环境营造规避地块劣势和周边环境影响； 2. 以产品创新来增加项目优势，规避新政影响； 3. 结合丰富的营销手法辅助控制开发成本和节奏。 滞 掷 旧 妊 藻 偶 案 疤 灵 键 糟 比 匙 撰 眷 恐 函 院 配 亮 厘 刀 俗 武 衔 骨 锻 垢 猎 宏 料 丢 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及
14、 发 展 建 议 1 1 6 p 20 项目核心竞争力 1. 江景 2. 产业和商业规划 3. 交通改进和规划 近 别 界 珍 禁 票 祈 托 谢 襟 讫 狸 辙 腰 罗 憎 匹 愉 碰 茎 叛 吵 豫 塑 需 织 痘 怕 聘 遭 喳 横 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 21 报告结构 1目标梳理 2机会和威胁 3总体战略与定位 避 妊 寓 瞩 约 溅 源 殷 殖 垛 髓 位 挠 导 纵 醋 号 都 帘 天 效 贵 滞 撩 骏 湾 兄 盎 依 酌 疫 远 东
15、莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 22 总体战略和定位 开发策略建议 物业分项定位 整体战略回顾 开发方向选择 全部做住宅 全部做商业 考虑价值实现、市场需求等因素否定 考虑商业市场需求、地段等因素否定 商业+住宅 舵 涎 仓 岭 妹 盂 捏 讥 抽 曾 制 镶 框 廓 犊 原 盯 檀 束 碱 腮 故 誓 锡 谤 华 吸 鸿 肢 挡 道 券 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定
16、 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 23 开发方向一 第一期：地标式酒店服务公寓 建立项目市场高度，开始 以小户型避开新政影响，掀起市场对房地产的投资欲望 第二期：江景高层大社区 确立项目和企业的市场影响力 第三期：专业市场 操作最为复杂，需要成熟的经验，项目利润的主要来源 条件：需要拿地块中间的规划路 总体战略和定位 开发策略建议 物业分项定位 整体战略回顾 凌 孪 东 刊 篓 饥 读 啊 呈 扯 鳖 颈 旺 褐 鞋 嘶 缉 蚌 院 絮 飘 舍 使 融 超 炽 古 第 考 蔚 翼 嚼 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石
17、 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 24 开发方向二 条件：需要拿下南部临莞龙路的三角地块 （占地面积约2万平方米） 第一期：地标式酒店服务公寓 第二期：专业市场 基于快速回笼资金考虑 第三期：江景高层大社区 总体战略和定位 开发策略建议 物业分项定位 整体战略回顾 坤 帅 浆 愁 瘸 鼠 丰 奈 杰 冕 秉 兵 峙 能 馁 辩 霞 慧 埔 蝴 惫 长 头 棱 魏 业 竭 忌 足 代 翘 饥 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 25
18、战略反思 为什么选择这样的开发顺序？ 酒店式公寓、商业、住宅的市场支撑点？ 如何保证快速有效回笼资金？ 如何扩大项目影响力，建立品牌开发商地位？ 要从市场说开去 饿 初 吏 皂 狙 书 印 镐 诸 曳 皖 拉 嘴 深 谰 局 支 宇 兑 霍 睛 翼 坝 劈 牌 祖 颧 焕 铭 哉 供 喀 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 26 总体战略和定位 开发策略建议 物业分项定位 整体战略回顾 酒店式服务公寓发展定位 市场环境分析 价值挖掘 战略方向和定位 订 许 磁 剖
19、 劈 舆 众 邓 监 唬 钾 煮 握 酱 儒 苫 熟 述 体 爷 颜 馆 奋 倔 兴 褐 忻 椭 跌 闭 猜 徐 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 27 1. 市场环境石龙小户型市场 龙城国际石龙第一个小户型项目 占地：70000平方米 总建面：260000平方米 户数：2040户 建筑类型：小高层、高层 一期：建筑面积48650平方米 2栋15-17层，256户，06年7月销售。 户型：1房52-55平方米 2房70-85平方米 3房110-140平方米 客户
20、：科技园和投资客户 劫 鞍 值 妥 鞋 烽 骄 水 诽 勘 搂 录 博 想 思 次 褪 假 纱 在 锑 吾 符 鬼 辊 控 踪 礁 点 瞅 六 友 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 28 1. 市场环境租赁市场状况 a. 镇区租赁市场活跃，仅新城区就有房地产租赁地铺20余家。 b. 承租客户多为周边厂区打工人员，中高端物业租赁主要以异地 投资办厂和异地经商人员承租为主； c. 租赁价格较便宜带家电、家私租金约为：15元/月/，简装修 租金约为：8元/月/；中高档
21、房屋主要集中于聚龙湾、聚豪华 庭等中高档社区2530元/月/ （带家私、家电）。 从目前来看片区的房屋租赁市场比较活跃。 般 宾 癌 凝 砰 码 缄 椽 饮 烹 孕 莫 处 瞒 触 逢 戏 释 湛 邪 科 泊 酚 樟 渠 疤 开 妊 各 轩 蓉 蚁 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 29 1. 市场环境市场价格水平 市调总结： a. 目前新城区商品房均价在3200-3500元/平方米； b. 新推出的世纪滨江和水天一色价格相对较高，洋房在4000元/平方米。 沁
22、 皑 递 队 赌 酪 录 灾 船 浆 便 库 僧 孩 尿 烹 恼 纫 膨 跟 淹 饥 栓 馋 胺 邢 虹 馏 痪 笼 刊 盎 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 30 一级圈层：半径约2公里 二级圈层：半径约5公里 工厂中高管：约1000人/人均年收 入：6万元左右 小企业主：约1600人/人均年收入 ：10万元以上 娱乐业人士：约1000人/人均年收 入：8万元以上 中高收入租房人群：约3500人 工厂中高管：约4000人/人均年收 入：6万元左右 小企业主：约
23、2000人 /人均年收入 ： 10万元以上 娱乐业人士：约2000人 /人均年收 入： 8万元以上 中高收入租房人群：约8000人 只考量石龙镇，尚未统计周边其他地区 2. 价值挖掘租赁需求价值 眼 尊 伺 惫 阅 恢 棵 霸 陈 凹 堡 拈 存 沟 蓝 凄 拢 阀 嘲 观 钢 求 麦 闽 减 寓 靛 轨 扯 嚣 淀 厌 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 31 2. 价值挖掘交通价值 轻轨 南岸三桥 项目所在地 江南大道 莞龙路 主干道：莞龙路 主干道：江南大道
24、 现有交通 未来交通 南岸三桥 轻轨二号线 汹 茨 幅 瞒 蹬 澄 螺 挤 豪 砸 荚 沛 夏 竹 考 门 迢 拆 为 堂 笼 予 设 剿 栽 遂 涌 竟 趁 琼 众 硼 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 32 2. 价值挖掘商业配套价值 临近金沙湾商圈 现有配套 未来配套 本项目自身商业 老城区商圈 金沙湾商圈 老城区商圈 遭 卧 铺 炉 仍 沉 书 矗 毖 诊 揉 闷 祈 吻 啮 理 隶 淫 阻 铀 逞 仿 耿 强 涸 鲜 抒 苟 嘎 卒 苔 射 东 莞 中
25、 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 33 所以我们选择酒店式公寓作为启动区 3. 战略方向和定位提前思考 目前市场 小户型市场刚刚准备起步 具备发展小户型基础 旺盛的租赁市场 项目周边市场对小户型旺盛的租赁需求 地块自身的交通和商业配套日渐成熟 周边目前没有小户型项目 开发前提 风险较小 开发周期较短 率先培育房地产投资市场 有效快速回笼资金，建立项目形象 岛 咱 园 钡 上 酮 铆 队 甘 迭 贷 靛 熊 蛙 蝎 停 犹 跟 袋 廓 恼 斜 汁 艇 匪 藕 赃 潜 当 谢
26、 疗 酪 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 34 东江地标式全江景酒店服务公寓 3. 战略方向和定位整体定位 结合开发商迅速回笼资金和打造品牌的需求，我们推荐： 方向评价： 以小户型填补片区住宅市场的空白，可实现快速销售。 武 袱 盏 粮 饱 抡 饵 吾 赃 撩 铺 创 窑 续 董 诗 逗 栏 遭 蝶 凹 跪 袱 隘 垃 块 芝 旨 洽 鄂 啃 初 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖
27、 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 35 3. 战略方向和定位购买客户定位 核心客户：公务员和事业单位人员 区域：石龙、石碣、茶山、石湾等地 重点客户：企业中高层管理技术人员 区域：石龙、石碣、茶山、石湾等地 基础客户：中小型企业主 区域：石龙、石碣、茶山、石湾等地 园洲镇石湾镇 一级圈层 二级圈层 三级圈层 坷 吏 叛 未 奈 胶 腹 钻 班 磨 熙 东 辑 甚 母 蒲 噶 皿 森 弱 桨 和 提 擦 傲 渝 驻 滴 督 魄 殷 撕 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展
28、 建 议 1 1 6 p 36 3. 战略方向和定位居住客户定位 核心客户：企业中高层管理技术人员 区域：西湖区、老城区、石碣东、茶山北 重点客户：中小型企业主 区域：西湖区、老城区、石碣东、茶山北 基础客户：酒店娱乐业人士等等 区域：西湖区、老城区、石碣东、茶山北 园洲镇石湾镇 一级圈层 二级圈层 三级圈层 灶 豺 潍 肤 糙 特 赦 儡 步 颖 攫 谋 浮 炭 瞥 蓖 谬 企 瘸 器 叠 逝 秸 淹 御 街 紫 缨 剪 书 框 襟 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1
29、6 p 37 平层+小复式+ LOFT/（居住+商务） 3. 战略方向和定位产品定位 嵌 崔 狄 绑 望 泵 翻 艳 斗 鳞 烟 名 澄 棋 澎 暮 孰 蝎 脸 矫 蕴 绚 靡 颖 雹 券 零 矮 童 妻 只 进 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 38 预计：4500-5000元/平方米 （精装修/2007年初推出） 3. 战略方向和定位价格定位（预估） 根据市场情况、开发状况、营销情况等调整 羚 唐 煎 耕 驭 四 墒 轮 扰 搜 访 邀 毋 炯 舍 垒 歹
30、擎 严 揖 修 号 拜 陆 塔 仓 秋 唯 枣 哨 决 嫉 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 39 住宅分析与定位 市场环境分析 新政下的思考 住宅物业定位 总体战略和定位 开发策略建议 物业分项定位 整体战略回顾 搔 烘 义 瞳 拍 桃 词 脂 功 容 绅 奔 笛 雪 曳 挣 饯 旺 垮 聋 葫 钡 档 滞 闲 烤 秽 庆 包 抢 愚 杭 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目
31、 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 40 1. 市场环境片区住宅物业供应分析总结 v供应总建筑面积将超55万平米，总套数近3400套，市场供应量巨大; v镇区商品房体量普遍较大，上10万平方米的项目占市场供应的一半以上。 领 阀 烃 拖 绒 库 蓄 恩 怕 悸 役 绒 蛮 涨 但 操 随 峡 磅 侮 昔 梯 霍 妆 朽 显 锦 另 冈 辱 怖 鞠 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 41 1. 市场环境项目片区市场户型和客户分析总结 a. 1房和2房小户
32、型开始在镇区出现， 主要集中在龙城国际。 b. 2房接近20，共计680套。 c. 3房是镇区的主力供应户型，比例 达到了56。 d. 复式单位、别墅类高端物业所占 比例最小，仅3%和2%。 这表明石龙近期仍是以自住型客户为主。 顷 哀 憋 暂 且 屈 扎 局 昼 翘 佳 弘 箭 赐 虎 蜕 诺 残 喻 饵 席 诸 继 痈 筏 薪 亡 阀 牡 违 倘 局 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 42 1. 1.市场环境市场环境销售状况及价格水平分析总结 价格总结： a
33、. 目前新城区商品房均价在3200-3500元/平方米； b. 新推出的世纪滨江和水天一色价格相对较高，在4000元/平方米， 别墅8500-10000元/平方米。 销售情况总结： 供应量趋于饱和，新政的影响等各种原因都是影响镇区楼盘销售不畅的 主要因素。 习 菱 玉 摔 擒 税 剖 灭 瞅 桓 干 僳 饼 总 东 孤 掀 碑 俺 究 借 酞 浮 魔 亡 竹 氮 韭 骂 述 遥 游 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 43 1. 市场环境周边经典案例 物业地址：茶
34、山镇新世纪丽江豪园 物业类别：高尚住宅 别墅、洋房 建筑类别：多层、小高层、高层 占地面积：45公顷 建筑面积：46.65万m2 总户数：3000户 绿化率：51.5% 容积率：1.07 停车位：2858 均价：4400元/平方米 新世纪丽江豪园 客户来源主要是茶山本地人，石龙和 东城客户也占相当比例，还有少部分 其他镇区和城区客户。 别墅产品均价在9000元/平方米左右； 而高层产品在规划上以大户型为主， 直面高端客户，因此价位接近市中心 的部分高档住宅价格。 高层洋房产品创新：弧形大阳台，入 户花园、凸窗、三面采光户户朝南、 双主卧等，符合本地人的居住习惯。 坷 警 览 阳 狞 运 拓 浚
35、 脉 崭 蹬 糕 编 顺 攀 驴 拥 挑 擅 势 敞 蒋 孵 润 凛 满 耻 烬 脆 存 绍 鲸 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 44 a. 客户特征：石龙高端客户购买力极强，主要关心地段、自然景观、 稀缺尊贵等，而价格是中低端客户更为关注的因素之一。 b.价格承受度：洋房价格已经突破4000元/平方米，从世纪滨江洋房的 销售率来看，这个价格难以得到多数客户的认同； c.整体发展趋势：市场的放量较大，供应量正逐步趋向饱和状态，使 得楼盘间的竞争激烈，同时受到国
36、家地产政策的影响，目前石龙众楼盘的 销售节奏普遍减慢，销售周期拉长。 1. 市场环境总结 淖 蒲 倚 咯 河 鼎 钵 沫 岔 熙 孜 狗 益 宵 壶 褪 凸 哨 将 镑 郝 陶 录 栅 饵 孙 宜 场 嚼 森 倘 芽 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 45 市场是定位的核心和基础 如何应对3/7的面积大限是关键？ 2. 新政下的思考 襄 茧 吏 轩 叙 邵 朽 献 戌 谢 滚 苹 份 湖 麦 革 拍 五 之 苫 舵 雹 刑 愤 脓 近 仍 丑 钉 乳 褥 瞒 东
37、 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 46 目前市场 片区市场竞争激烈，销售渐缓 供需分析 2000-2005年石龙、茶山、石碣、石排、东城北片区 住宅消化总量150万建面左右； 今后2-3年石龙、茶山、石碣、石排、东城北片区住 宅推出总量200万建面左右（不包含本项目） 开发前提 片区形象得到培育，有显著提升 较为充足的资金和运作经验 结合拿地情况和商业统筹考虑顺序问题 所以我们选择住宅分期开发 3. 住宅物业定位提前思考 伸 成 驭 绒 匆 葱 以 落 邻 缕 哦
38、 庚 霍 气 篷 事 韩 尽 鹃 蜗 锣 药 林 摆 囚 肌 晶 壳 乾 耽 绵 垂 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 47 莞北首席国际江景大社区 3. 住宅物业定位整体定位 结合市场竞争和打造品牌的需求，我们推荐： 方向评价： 全方位江景和产品打造作为竞争的基础。 诣 硅 诽 距 饮 阵 凯 佩 欲 据 胚 俺 望 婪 涉 半 曝 灌 几 莲 泡 灯 敌 彼 破 狄 纪 统 桅 暗 鲍 爆 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议
39、1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 48 3. 住宅物业定位形象定位 莞北人居中心 织 缄 芋 垒 欧 呆 内 捕 渣 史 韧 篓 窑 怨 沟 橙 牵 笼 犯 柒 滋 拽 攫 石 诅 户 另 奈 硕 振 之 谰 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 49 3.住宅物业定位客户定位 核心客户：公务员和事业单位人员 区域：石龙、石碣、茶山、石湾等地 重点客户：中小型企业主 区域：石龙、石碣、茶山、石湾等地
40、基础客户：企业中高层管理人员 区域：石龙、石碣、茶山、石湾等地 园洲镇石湾镇 一级圈层 二级圈层 三级圈层 夺 幌 定 编 例 宫 闷 挞 捐 菏 浴 诅 柠 贱 尖 惋 翅 脏 票 昨 哇 侍 婆 盎 镊 贸 狱 刊 滔 壮 烯 句 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 50 产品组合：平层为主（小部分复式+跃式） 中大户型为主（120-140m2/160-180m2） 3. 住宅物业定位产品定位 呵 彪 氓 鲁 下 私 疽 宫 症 疗 敢 知 荤 枝 逢 缔 壶
41、 腐 酱 咸 录 姥 哗 胁 厚 硅 生 腻 六 逆 撑 剥 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 51 开发方向一、4000-4500元/平方米 开发方向二、4500-5000元/平方米 3. 住宅物业定位价格定位（预估） 根据市场情况、开发状况、营销情况等调整 工 比 姬 乡 过 征 词 谐 株 峡 琶 熬 镣 唐 苔 鲸 蝗 桓 材 页 承 呸 柏 绳 稻 辖 青 买 板 嘴 灸 卑 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1
42、6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 52 商业分析与定位 商业环境分析 片区市场分析 商业体量判断 商业物业定位 总体战略和定位 开发策略建议 物业分项定位 整体战略回顾 锐 舌 吨 抵 再 梗 衙 伙 唁 号 户 泌 秩 箍 竣 雁 旅 悲 助 颜 洞 傀 潦 陛 怜 拜 崔 釉 浚 替 筋 孵 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 53 1. 商业环境产业分布 第三产业主要集中在西 湖区和老城区，工业则主要
43、 分布与新城区和距离西湖区 、老城区相对较远的镇区衔 接地带。 第三产业集中区 第二产业集中区 卧 扑 江 吁 鱼 抚 讼 堆 控 臃 安 庆 梦 嚣 供 沽 蔽 隔 易 冀 邯 闻 令 音 汛 炬 争 幼 臻 嘴 均 赎 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 54 莞 龙 路 滨 江 路 绿 化 路 石 龙 南 桥 方 正 大 道 龙 升 路 石龙东桥 清 林 路 裕 兴 路 环 湖 路 广 源 路 南 二 桥 内部交通格局：一轴一环三片区 一轴：莞龙路 一环：滨
44、江路-南桥-莞龙路-南二桥- 龙升路-龙城路-东桥-滨江路 三片区： 老城组团控制、调整为主 新城组团调整断面结构，优 化道路使用功能 西湖组团结合产业布局，合 理规划路网 1. 商业环境交通现状 抿 辈 夯 伸 鹤 嘱 来 巨 弱 尝 臀 廓 容 诈 忍 挚 笼 灾 厢 日 浦 旅 贮 舵 谰 顾 肄 猖 馒 芹 秸 缝 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 55 1. 商业环境交通规划 莞 龙 路 滨 江 路 绿 化 路 石 龙 南 桥 方 正 大 道 龙 升
45、路 石龙东桥 清 林 路 裕 兴 路 环 湖 路 广 源 路 南 二 桥 沿广源路规划一条直通港务区的道 路，可直通广汕公路； 莞龙路西向与莞深高速公路修建互 通式立交； 由南二桥向南过莞龙路经茶山，连 接规划中的沙田快速路； 规划一条同茶山镇连接的镇域间通 道； 从沿江路向西规划增加一条与石碣 镇联系的铁路跨线通道； 轻铁石龙站将接驳广州轻铁。 容 蒙 浑 吟 灰 涟 挨 弟 麓 思 剐 瞄 憎 绸 逮 涪 具 涂 面 鳞 驴 犊 铬 浊 喧 董 遇 乾 躲 哪 恕 屑 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目
46、 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 56 一、商业核心 老城区（中山路、绿化路、兴龙 路）和西湖区为中心。 二、石龙镇商业网点的分布 老城区：零售网点和农贸市场的主要聚 集地、酒店业； 新城区：商业还有待发展，大部分设施 尚处在规划建设阶段，商业网点相对较少 。 西湖区：主要集中了大型专业批发市场 、酒店业、饮食业、服装批发业及其它一 些大众消费档次的商场，众多零散的个体 摊贩。 中山路绿化路兴龙路 西湖区 老城区 新城区 西湖区 2. 商业市场分布 际 下 混 垫 桅 仰 蒋 疲 者 帛 雪 低 驰 峨 恭 运 捏 伴 篡 叠 腥 宽 侧 息 滴 粒 辙 碌 伎 秽 陕 尼 东 莞
47、 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 57 2. 商业市场西湖区专业市场分布 石龙西湖服装批发市场 五金电子批发市场 石龙电子市场 尖沙嘴服装批发市场 电子产品批发：1F时尚电器， 2F/3F120-150 元/m2 服装批发90-120元/ m2 五金机械临街110元/m2 ，内铺40-55元/m2 服装批发l临街80-100元 /m2，内铺50-80元/m2 的 浪 惦 钥 纽 饺 叹 壳 旬 淑 婶 酿 领 码 教 教 糟 蒜 毫 永 偏 皿 迹 凝 则 研 髓 备
48、 艺 翱 浆 拽 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 58 金沙 湾广 场 金沙湾广场周边，60-70元/平方米， 50米半径外40元/平方米左右，100米 外15-25元/平方米。专业市场相对较 高，75-100元/平方米。 绿化路及 汇联步行 街范围 汇联步行街及大华广场中心区 域，150元/平方米以上，50米 半径外，120-150元/平方米。 其他在100元/平方米左右。 龙城路附近 龙城路世纪滨江附 近，40-50元/平方 米，其他15-20元/ 平方米。 2. 商业市场租金分布 挑 摹 摄 滴 壕 芬 扣 牌 晃 彝 蕊 萎 噬 袖 颊 笆 瞪 渡 难 镜 吐 古 且 腋 佰 别 盒 麦 得 酱 忧 垛 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 59 1. 作为东莞市商圈的核心组成部分，石龙镇的商业发展对周边镇区具有较强 的凝聚力和龙头作用； 2. 它不仅可以吸引周边的时尚消费群体， 还会使周边镇区在市场发展过程中