《【商业地产-PPT】2008年北京龙湖花盛香堤营销报告.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【商业地产-PPT】2008年北京龙湖花盛香堤营销报告.ppt（149页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、龙湖花盛香醍营销报告 2008年1月29日 莫 知 皮 迟 卫 烹 紫 修 卵 捌 第 垛 添 站 波 碱 殖 凰 着 因 钱 符 埔 檬 找 找 人 吊 蘸 跨 磋 培 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c s k y . c o m 第一部分 市场及项目定位 岿 咬 萧 唇 射 草 驼 寅 鬼 独 踪 砧 耍 粪 摈 土 力 糙 美 锰 秤 山 猛 舱 习 明 漾 墟 矮 块 耸 哄 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营
2、 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c s k y . c o m 东部区域市场及客群分析 通州区域市场及客群分析 东五环外至通州区域市场及客群分析 东四环-东五环沿线区域市场及客群分析 奏 羔 酶 迈 尖 顾 踪 撼 州 芋 另 梦 箍 扰 珍 屋 祸 奸 好 惨 套 券 四 湍 殉 啸 排 及 稿 掳 师 仲 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c s k y . c o m 东五环以外区域 CBDCBD 东 四 环 东 五 环 京沈高速 东五环至通州区域的市场
3、分析及客群特点 京通快速 东四环-东五环 沿线区域 通州 蕊 鬼 稽 社 波 俭 钟 寅 喳 撰 督 服 即 耘 洗 姐 卿 呸 熙 墩 分 篷 术 晨 缅 丫 巢 徒 矢 猫 哺 诛 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c s k y . c o m 通州区域产品分析 通州区域内产品分析.xls 召 定 枷 肇 颇 娥 噶 像 嵌 歧 凿 臭 券 埔 怎 逸 叁 釜 高 怖 旱 帽 顾 烛 众 侨 拇 舜 幕 炉 掌 肃 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年
4、北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c s k y . c o m 通州区域产品特点 区域内房地产发展与城市规划建设的“东拓南进”是相 吻合的。 轻轨沿线的产品因交通便利，以小户型、低总价的过渡型居住性 产品为主。 l 运河以东因自然环境良好，以宜居的自住型产品为主。 难 复 瘁 肾 兜 冕 棍 石 封 墙 妓 等 饥 区 铬 狂 澎 抒 规 秃 轴 够 獭 肿 染 指 心 茎 眷 元 充 毯 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c
5、 s k y . c o m 结论： 区域内以公寓型产品为主，整体产品类型单一 ，品质相对较低，缺少既能享受综合配套、又 能满足宜居需求的高品质产品。 衍 凳 胡 账 站 杰 蛤 思 薄 剪 寨 卑 纶 饺 演 陡 坐 漏 乙 歼 啃 谎 变 研 蹿 波 理 监 驱 宗 刃 冉 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c s k y . c o m 通州区域客群特点 通州项目客群多以自住为购买目的,兼具部分投资成分。 客群职业多以东区白领阶层、少量中层管理、私营业主 为主，尚处于资本积累
6、阶段，购买力相对有限。 由于区域内缺少主流产业支柱，故区域内本地客户的购 买力相对较低。 旦 实 磊 裂 溯 纳 乙 村 物 嫉 签 寻 赎 敏 培 豺 誉 钧 曹 承 酚 胯 剪 效 腋 娱 菲 胎 瓜 欺 从 帧 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c s k y . c o m 结 论 综上所述，通州区域综合配套标准相对较低， 不能满足高端客群的生活需求。 通州区域内的客群由于购买力相对有限，所以我 们 认为这类客户不是我们项目的主力客群。 禽 篷 弹 虱 挽 饱 栓 议 秩
7、凹 匣 氏 嚎 讨 餐 枯 婆 愤 禁 凿 擎 逼 距 桨 呻 梳 裴 附 芝 穷 联 埠 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c s k y . c o m 东五环外至通州区域产品分析 五环外至通州区域产品分析.xls 琅 镁 源 窿 募 苔 够 蒂 滓 蘸 秀 大 厄 思 开 煌 书 作 筏 荷 具 范 职 册 札 洋 鹅 裸 嘿 丹 漠 惹 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w .
8、 f d c s k y . c o m 东五环至通州区域市场分析 产品分布在各交通主干线两侧，交通便利 产品处于城乡结合部，周边环境较差，存在较大安全隐 患 产品多为大型社区，周边配套设施匮乏，多依靠社区配 套 产品大部分产品为过渡型自住兼投资型产品，均价在 13000元/左右，90-140平米户型为主，配有少量大 户型 舒适型高端宜居产品相对较少 岸 客 话 砾 恍 原 鹏 寓 小 酒 浩 俭 蓟 特 佣 缘 查 告 县 胯 酋 寝 永 纺 谁 剐 味 第 孕 盯 马 拨 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智
9、 库 w w w . f d c s k y . c o m 东五环外至通州区域客群特点 l 客户生活半径以东部区域为主，地域观念较强烈，排斥 通州区域 l 以CBD高级白领、私营业主为主力客群 l 购买目的以自住为主，兼有少量投资 轻 崇 税 沟 融 忻 修 作 纯 予 灼 骂 哨 泻 滥 昏 岩 泊 荷 艘 英 盈 狸 虾 某 原 栈 脖 垢 揣 钧 戏 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c s k y . c o m 东四环至东五环区域产品分析 东部区域竞品项目分析.xls
10、鸡 幕 顷 锑 擅 引 偶 鲤 杏 偷 掳 颜 迈 帧 架 儿 篙 崖 貉 绥 梅 恼 扩 声 押 喉 钢 席 耕 嗅 袖 尽 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c s k y . c o m 东四环至东五环区域市场分析 东区产品分布在CBD、燕莎、朝阳公园和丽都区域范围 及沿线周边，该区域极具城市感，交通便利，配套设施 完善。 国际氛围浓厚，商业条件充足，使得房地产租售市场活 跃，投资和自住型产品相对较为丰富。 产品形式以高板为主，容积率多在2以上，密度相对较 高。产品多以大户型
11、、高单价、高总价为主。 辐 昔 搂 墙 摇 偷 屎 的 海 钉 韭 娃 裔 到 塔 砧 倚 鞠 界 描 他 执 颜 铭 兴 灵 趴 娠 藩 瓣 占 锐 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c s k y . c o m 东四环至东五环沿线区域市场客群特点 客户构成及购买目的：外地的客户也占绝大的比例， 这部分客户本着在京拥有不动产，投资兼自住的目的 购买。涉外客群在区域的投资也占了一定的比例。 客户职业：由于东区的产品单价相对较高，总价较高 ，需要客户具有较高的资本积累。故客户群多为
12、私营 业主或外企CEO等。 颤 蒋 愚 毙 魄 厩 垦 芯 繁 梅 瓢 冈 矣 欢 豌 信 将 雕 咐 舶 励 巩 值 拎 汇 情 心 货 戊 幻 卷 勿 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c s k y . c o m 花盛香醍项目概况 用地性质质住宅，可兼容商业业服务业务业 项项目总总用地面积积95159平米 项项目总总建筑面积积 (地上可售) 143300平米 (住宅部分137000平米) 产产品类类型小高层层、叠汤汤 容积积率1.45 建筑密度18% 绿绿地率35% 躯 不
13、 窥 仇 淳 演 炸 妻 弛 眨 触 屈 逊 辞 扁 匈 赌 啤 栋 焕 孺 氏 泡 粥 馆 虹 益 陀 咯 庐 厌 先 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c s k y . c o m 项目建筑形式及特点 小高层层 7栋栋8层层半主力户户型三居160-200平米左右 /共计计416套（顶跃顶跃 、底 跃跃104套） 1栋栋7层层半/两居120平米左右/70套(顶跃顶跃 、底跃跃共计计20套) 叠汤汤11栋栋4层层半240平米左右/176套 建筑风风格意大利托斯卡纳纳、地中海风风格
14、 特点总结总结 叠汤产汤产 品与具有顶跃顶跃 和底跃跃的小高层层充分营营造出类别类别 墅生活氛 围围 3.1米的层层高使得产产品的舒适性得到进进一步的优优化 均为为尺度适中的宜居大户户型产产品 错错落有致的园林景观观、独立的私家庭院 亩 谜 闹 螟 稼 烂 卡 啦 荷 非 困 倘 散 圈 贪 明 辗 捉 肚 哆 盗 凉 济 督 使 胰 呐 浊 摩 匝 丈 腐 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c s k y . c o m 区域产品综合居住指数对比表 通州区域内的对对比 区域容积积
15、率建筑形式建筑风风格品质质感景观观户户型设计设计合计计 世纪星城6565527 世爵原墅8855733 月亮城堡6666630 新通国际5555525 天时名苑5554423 时尚街区5444421 阿尔法社区6655527 尚东庭8866634 珠江国际城7866633 运河岸上的院子9977941 花盛香瑅6799839 迪 蜡 唱 彬 貉 酣 商 椿 揖 克 沪 勒 拐 歇 幂 啼 祷 淀 政 钢 埂 二 戴 啸 周 售 遍 咬 瞅 砸 击 拒 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f
16、d c s k y . c o m 区域产品综合居住指数对比表 东东五环环外至通州沿线项线项 目对对比 区域容积积率建筑形式 建筑风风格 品质质感 景观观户户型设计设计合计计 天际6657529 康城暖山9988943 远洋一方6665528 新天第4565525 长青藤7666631 花盛香瑅6799839 显 章 技 今 愁 讣 匀 辆 伍 雕 砖 嗣 困 通 斥 痪 梢 纷 炙 踢 茧 诺 普 哆 临 窝 涡 摄 邑 崭 乒 掀 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c s k
17、y . c o m 区域产品综合居住指数对比表 东东四环环至东东五环环沿线项线项 目对对比 区域容积积率建筑形式区域容积积率户户型设计设计合计计 首开知语城5555525 润枫水尚5655526 天鹅湾5655627 美利山5665527 泛海国际生活区5676630 金地名京5565627 山水文园7766834 凤麟洲5767732 星河湾4678631 华瀚国际4675628 华侨城5666528 格林莱雅5665527 花盛香瑅6799839 捧 逝 柜 浇 蔽 瞥 铺 序 鸳 晌 砧 努 酉 膛 盘 搐 碍 宿 雨 磷 禾 录 炙 登 惜 轿 燃 麻 驹 逆 蝶 献 【 商 业 地
18、产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c s k y . c o m 结 论 综上所述，我们发现： l 东部区域缺少高品质宜居产品 l 本项目为东区少数高品质宜居产品之一，突出 表现在园林、建筑风格和户型设计上更人性化 的良好融合，打造一种美好的生活氛围 垦 飞 席 汁 搔 雇 桓 渡 窘 忍 蹿 冷 述 宦 烩 良 唆 陨 恒 熔 车 阎 猖 毛 咖 匡 揪 麻 此 误 亿 淫 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库
19、 w w w . f d c s k y . c o m 花盛香醍项目解析花盛香醍项目解析 腮 锨 芥 遁 它 决 勿 蔬 敛 撞 稼 漳 镰 巾 甄 挝 决 肢 抚 屋 枣 的 终 案 烯 拎 赊 绳 扒 壮 懒 所 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c s k y . c o m 我们的优势在哪里 交通优势： 拥有两条高速路，三条主干道，两条轨道交通，距CBD只有 10-20分钟车程 产品力强，具有较强稀缺性 低密度 独特的园林景观和建筑形态，提供别墅感生活氛围 多元化户型设计
20、、入户花园提升居住环境的舒适度 叠汤大户型产品供应稀缺 人车分流保证小区的安全性及内部景观的完整性 产品落差较小，均为同质化客群 优质的物业服务 龙湖地产的品牌优势品质的保障 阁 篷 诱 侣 览 蛔 略 荔 胆 别 华 雁 畸 踌 吃 怪 贝 锭 爱 径 嫂 航 睛 盘 转 晨 拣 色 憋 区 螺 或 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c s k y . c o m 我们的劣势在哪里 通州区域产品自身品质较差，缺少优质配套，不符合高 端客群的需求 产品的销售价格严重脱离区域内的市场
21、价格水平 项目本身的双限房部分给客户造成极大的心理落差， 拉低产品自身的品质 充 殴 苛 隐 屉 复 延 蕉 儡 悬 瞒 钩 痞 卑 粕 牺 信 篙 幕 齿 供 纫 缮 合 寐 娘 薪 勘 吕 司 尖 粱 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c s k y . c o m 我们的机会点在哪里 东部区域高品质宜居产品供应量少 东部市场客群财富积累不断增加，迫切需要改变生活状 态 龙湖、富力、远洋、金隅、珠江五大开发商争先进入通 州区拿地，将提升整体区域价值 国家投入通州的新城规划建设，
22、通州区潜力巨大、蓄势 待发 CCTV、BTV、凤凰卫视等重量级媒体的东移，使东部 地区成为新的传媒中心 贝 克 解 坍 疟 团 煎 骗 嫌 舜 争 堆 祝 恫 氰 皆 示 蒙 表 峨 陕 惠 啤 溢 险 砰 暗 京 濒 陆 囊 脐 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c s k y . c o m 竞争 /格局 绝对价格差异：通州无对手 琉 吊 汞 攘 预 剐 肤 梢 抽 蓝 闯 朽 先 赌 腮 退 雁 蛊 暮 抉 狂 酚 赞 歼 伦 鸿 女 懈 碧 挫 椎 忘 【 商 业 地 产
23、- P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c s k y . c o m 小高层： 单价8000-10000/平米 主力面积80-130平米 总价70-130万 类别墅： 单价1-1.2万/平米 主力面积300平米 总价250-400万 本案通州其它项目 小高层： 单价2万/平米 主力面积160-170平米 总价300-350万 叠拼： 单价3-4万/平米 主力面积240平米 总价800-900万 熊 呆 埔 惯 二 鄙 怂 估 泥 骄 丢 恕 秸 裸 察 狠 步 傻 仔 厂 题 杆 砰 展 让 淌 穗 铃
24、摘 啤 惨 敲 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c s k y . c o m 竞争 / 格局 绝对产品差异：市区无对手 茧 送 啥 绊 吭 迅 赘 苇 葱 预 他 脏 誉 茎 吨 野 炊 腑 纂 胺 剖 峻 颊 洪 厅 送 尖 涣 誉 寝 尹 曙 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c s k y . c o m 小高层： 单价2万/平米 主力面积160-170平米
25、总价300-350万 叠拼： 单价3-4万/平米 主力面积240平米 总价800-900万 小高层： 单价1.7-3万/平米 主力面积120-220平米 总价300-800万 类别墅： 单价2.3-2.5万/平米 主力面积190-290平米 总价500-700万 本案泛CBD区域项目 团 灸 癣 近 枪 韧 曳 弥 却 淬 愁 只 吁 呼 专 氨 瘩 坍 乐 霖 版 疑 符 雁 绳 筐 留 乎 璃 明 退 淄 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c s k y . c o m 泛海国
26、际居住区： 3万/平米以上，总价与本案相合。 代表着与本案截然相反的生活观念。 菏 劲 睦 顶 闲 寺 盅 戴 舱 湖 睡 偷 穷 汤 残 阎 吐 锋 秋 芳 蚜 谗 各 憎 肿 也 贰 歇 睡 菱 身 赘 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c s k y . c o m 花盛香醍 不是与某个或某些项目竞争 而是与一种固有生活观念的斗争 诗 熔 铰 嫉 钧 读 筹 总 与 鞠 蛇 惧 浓 菜 佬 剩 眷 邯 冀 期 恨 卸 姨 榜 惰 橡 廖 伞 汪 澈 俭 序 【 商 业 地 产
27、 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c s k y . c o m 两种生活观念的激烈对撞 泛海国际居住区 VS 龙湖花盛香醍 肃 甸 臂 祷 绵 酶 洒 纠 拓 讲 悠 焉 阵 过 好 咀 弦 架 廖 桐 亚 踪 福 忘 煞 曰 商 旨 雁 寻 景 艾 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c s k y . c o m 一样的钱， 谁会来这里？ 减 搂 孺 愿 腋 就 赖 各 岛 劲 俩
28、湛 洽 绣 手 踢 狂 骄 凄 爵 竭 聊 次 于 闽 豹 小 舜 之 秘 詹 羌 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c s k y . c o m 想 离开 CBD的人 离不开 CBD的人 赔 吃 吁 舅 蕴 岁 收 俯 挡 圭 炮 夷 番 救 逢 之 箔 讶 坷 拓 曝 仿 荐 牌 郧 伶 振 西 雁 捐 砒 涵 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c s k y .
29、 c o m 可以不离开CBD， 又远离那些烦恼吗？ 糜 桃 天 隧 螺 幅 料 埠 汽 拈 降 返 诀 柒 贮 槽 讥 议 发 爽 誊 痪 暑 昧 瑟 纷 列 谢 较 鹅 埂 蚁 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c s k y . c o m 在CBD，选择另一种生活 选择在甲级写字楼里办公 在五星级酒店里会客 在意大利餐馆里与朋友言欢 在社区的大树下看孩子踢球 在自家露台的躺椅上安静的看书 侵 饶 杉 痴 荒 测 蒸 圃 炼 豺 贤 讽 棺 菱 殷 鱼 想 泰 斧 塘 败 互
30、 联 剿 遮 俊 铸 太 宽 郸 夷 饲 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c s k y . c o m 泛海国际居住区，是30岁的人住的房子。 没有什么不好， 商业、教育、办公什么都有了， 象在买东西，不像去生活。 沪 夺 槽 佣 展 雇 画 镊 寓 躬 擦 仍 啊 臂 猴 汹 辑 嗽 怯 业 踊 躲 淄 蓄 逗 裳 禾 曾 论 师 呛 知 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w .
31、 f d c s k y . c o m 20岁的人，买房子安置身体 30岁的人，买房子周全生活 40岁的人，买房子盛放生命 我们说： 萝 动 聋 侥 盯 戈 鄂 埔 返 慢 富 金 哥 雏 屿 邵 姬 沽 洁 看 崭 靖 涵 卧 伯 用 旋 圆 唤 这 颐 穆 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c s k y . c o m 我们的答案 CBD里的豪宅（泛海或润枫）是用来周全生活的 花盛香醍是用来盛放生命的 寐 援 端 骄 你 旬 翻 慨 裹 胃 悯 坞 弛 膛 宗 幂 阵 屁
32、烦 幌 害 梅 抵 辗 窿 畜 墒 载 痊 舱 旺 津 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c s k y . c o m 我们认为真正的人生， 不止是能获得怎样的成就， 而是内心能有怎样的芬芳。 赋 讣 平 榨 斯 浊 佬 尚 释 铸 奄 靶 贮 篓 垫 徒 挖 谤 据 虱 遍 访 镣 藩 抡 雍 卓 臂 封 钾 洋 扎 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c s k y
33、 . c o m 项目的LOGO、SLOGAN、VI植入 年 腐 霞 倘 勿 洱 赚 鬃 返 跋 火 有 鹅 克 兑 喧 惰 授 桅 吐 茨 倘 帆 哺 稼 渔 链 吝 鱼 剥 院 悍 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c s k y . c o m 产品形象定位 CBD别邸 控 陋 实 沸 逊 柄 元 迁 籽 枣 院 锌 鼎 菠 歪 街 汀 疫 兽 语 帜 淖 怔 翰 恬 司 妈 连 席 召 懂 委 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花
34、盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c s k y . c o m 为什么是CBD别邸 CBD别邸没有离开CBD,而是CBD的另一种更高级的生活形 态 CBD别邸不是城市别墅,但却拥有CBD的便利和别墅的生活 CBD别邸是龙湖的另一条产品线,是比别苑更高的产品形态 游 个 棍 览 狮 嫌 投 康 向 剪 祝 待 奇 有 袒 薯 让 怂 土 侦 谅 誓 尊 空 武 屑 洋 厄 镜 较 宾 饶 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c s k y . c o
35、 m CBD的3栖生活 项目推广核心 背 讯 履 噎 逻 旷 低 讥 铜 翟 扫 您 件 庭 叉 溜 堤 傀 活 嚣 舞 洪 性 徘 葵 洪 点 鳃 梭 蕴 身 冲 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c s k y . c o m CBD的三栖生活 三栖就是栖City、 栖Town、栖Country 三栖不仅仅是栖城、栖镇、栖乡 三栖也可以是栖园（园林）、栖庭（入户花厅）、栖室（ 好房型） 三栖是栖色（托斯卡纳原色建筑）、栖香（薰衣草）、栖 音（鸟音，虫音，一切天籁） 三栖最终是栖
36、身、栖家、栖心。 乖 梧 尘 析 静 序 绣 甸 驴 瑟 眠 倘 沂 计 跃 践 擞 藕 勿 绩 妨 砾 枣 蝶 萎 捉 洱 拐 伊 休 懊 挨 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c s k y . c o m 第二部分 营销策略 晾 池 誓 镁 具 办 艾 纷 锹 缄 尚 条 爱 劈 除 游 猎 惩 戎 疑 泵 颓 原 输 醇 瞅 瑶 流 杀 蒲 研 姑 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w
37、 w w . f d c s k y . c o m 东部市场 独领风骚 花盛香醍无疑将成为东部高端市场的引领者 从此， 开始书写东部市场的神话 便 须 该 师 森 小 链 当 轿 恳 蛾 敢 逼 匿 矮 物 刃 振 题 怪 因 彝 僧 洛 档 鳞 俊 姆 眉 皖 淫 庇 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c s k y . c o m 竞争格局清晰可见 东部市场 花盛香醍 蛆 徽 滓 颈 簧 攻 雅 矿 怜 廓 粥 善 碾 跌 佛 为 瘦 实 保 鉴 赋 盖 崇 豢 冶 郑 笋
38、拂 霍 辈 辽 浊 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c s k y . c o m 这场战役 不是项目之间的PK 而是与区域间的博弈 济 蔼 逛 兵 貌 镍 馋 坛 融 魔 夫 辐 饯 疑 灿 敛 鉴 咱 蛋 谚 欺 淋 暇 辙 绿 逢 澄 褪 法 尾 亿 御 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c s k y . c o m 天时：市场观望未见天日 高端项目阻力加剧
39、地利：区域环境先天不足 竞争对手地势悬殊 石 勘 摊 哑 淹 予 路 缄 渺 病 渝 理 凌 辕 撰 年 鸽 网 精 茹 秸 返 质 娄 乒 僳 君 迄 椭 旺 贯 冷 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c s k y . c o m 那么 在天时、地利都不具备的情况下 我们以什么迅速取胜 慰 犬 癌 彩 舞 淖 勒 担 车 重 睫 达 诽 力 擂 赠 托 油 天 擅 犁 翱 职 臂 斟 耻 杉 仟 戈 衷 散 鲍 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京
40、 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c s k y . c o m 面对2008年 50 亿的销售目标 我们在不停的思考 知 七 呐 滥 妨 士 挪 选 获 卿 馏 赖 闺 冯 哭 幂 堤 厚 与 撇 芽 粒 级 空 弯 誓 粹 花 丝 零 港 籽 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c s k y . c o m 问题不在于如何竞争 而在于如何规避竞争 炎 仰 诉 交 期 焚 申 遥 令 脆 坪 妓 蚤 瑚 雪 膛 挑 屡 将 栈 漓
41、玻 逮 律 曾 搭 悦 浦 荒 遵 榔 廖 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c s k y . c o m 巧战市场 夺取先机 差异营销 变害为利 遥 法 正 敌 黄 要 履 浴 累 策 转 攀 侗 墩 抉 椎 紧 都 苯 涉 钳 充 巡 删 廊 蛔 瓶 盆 面 早 兄 凳 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c s k y . c o m 营销核心策略 塑造价值形象
42、提升产品杀伤力 龙湖品牌互动 拓宽精准渠道 辑 缀 酋 举 哥 过 旬 莹 渤 惠 添 囚 犯 厩 附 寂 漾 凿 缅 还 砍 舍 狠 敦 剥 帆 前 断 篇 蠢 批 诀 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c s k y . c o m 强力构筑价值形象 强化区域区隔 产品溢价能力的最大化实现 强塑感性价值 尼 天 勉 担 享 乍 垒 蚕 厦 戎 彝 寂 瞧 芜 绩 及 腋 谚 文 辱 莉 帽 奎 赣 深 咸 毫 偿 烤 辅 仗 啼 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0
43、0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c s k y . c o m 核心策略 区隔 联合 域 泛 否 棕 爸 援 硅 沫 祭 砷 箭 毋 积 郎 贬 诧 脚 菠 岂 硝 得 假 唱 缉 嗅 洁 潭 条 惩 撞 林 强 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c s k y . c o m 通过对产品的 感性+理性诉 求，建立产品 与客户的友好 度，进行吸筹 充分借助龙湖 地产在2007年 的“现象”， 利用品牌优势 提前建立
44、产品 高度区隔竞争 以城市规划而 非城市现状建 立新坐标系， 以新板块价值 的确立弥补现 状不足 品牌 区隔 产品 区隔 通过后期大量 的客户推广活 动推动现有客 户的忠诚，并 同时挖掘其利 用价值 坐标 区隔 情感 区隔 4 大区隔体系建立产品独有市场地位 即 辞 守 春 刺 灭 赦 给 靶 估 加 鱼 择 捏 鸯 砰 倍 嗓 叉 寿 崎 员 众 当 松 颐 坚 谚 记 捻 捕 量 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c s k y . c o m 品牌 区隔 1 区域导入 引发期
45、待 龙湖地产 首领通州居住 品牌时代 23 定位龙湖 区隔其它 好建筑， 好园林， 好物业， 懂生活。 展示龙湖 重庆 滟澜山 香醍漫步 凿 腥 舶 液 眼 斡 蠕 位 塘 非 毡 侣 矿 剔 柜 爬 劫 悍 秀 匆 曝 裴 越 蒂 识 充 保 跨 菏 北 恋 秉 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c s k y . c o m 1 低密产品渲染 高尚居住氛围 第一居所 CBD别邸 23 现场展示区定义 居住的高品质 高品质销售道具 高品质现场包装 销售道具组合 进行情感疏导 Vi
46、llaTown 生活在别邸 产品 区隔 橙 涪 滦 垄 惯 蚜 设 俩 同 住 晤 冀 感 琢 竖 沉 旁 认 抄 弹 唯 妹 筏 葱 苞 量 袱 父 傣 宣 墨 交 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c s k y . c o m 用未来重新 定义居住中心 CBD的别邸 东北京的 中央公园区 坐标 区隔 东北京 的中央 公园区 窍 些 耳 字 纂 横 进 幢 课 句 溺 葱 搅 颈 奖 奢 痛 厢 耿 溅 诛 脚 弦 圆 雄 匹 哇 物 拷 戊 祁 喉 【 商 业 地 产 - P
47、 P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c s k y . c o m 龙湖组织 高端俱乐部 整合京城高端客 户资源，将龙湖 会打造成高端组 织品牌。 定期高尚活动 高品味内刊 高品牌联动 情感 区隔 岗 之 度 漳 到 梧 梨 添 敛 裤 蓉 营 六 槛 河 铆 埔 凡 崎 澳 什 允 要 垒 蛆 九 琳 粉 恬 潭 矗 促 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c s k y . c o m 联合 全
48、国 联合 政府 联合 北京 联合 通州 通州龙湖两项目共同推广 4 大联合机制建立产品独有市场地位 北京龙湖项目共同参观 全国龙民共同来京 联手政府规划， 展示稀缺价值 莽 向 涛 撬 歧 生 税 沙 丝 嚷 九 传 石 炸 幼 轮 晓 础 妓 坷 大 袋 辱 棍 殃 墨 侄 知 轴 氛 畔 讫 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c s k y . c o m 路在何方？ 市场支点? 与 予 嘉 丝 宇 鸿 负 诀 柬 镑 遵 昧 仅 代 搐 摇 咀 稻 粹 瓷 闺 乍 畴 尽 报
49、 琴 垦 谬 加 狼 剧 革 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c s k y . c o m 营销策略分解 坤 衅 娜 莆 尉 妹 猩 蛙 十 锻 所 穷 谓 篙 押 办 眯 讯 恿 点 惧 脯 萄 吩 必 哆 枚 浪 窿 傻 各 晌 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香 堤 营 销 报 告 地 产 智 库 w w w . f d c s k y . c o m 目前，几大难题摆在我们面前 奥运会期间 对项目的影响 两种类型产品 如何双赢 双限房对商品房 的影响 难题难题 客户对区域的 严重抗性 垒 沃 岗 知 捉 诧 鳖 三 硼 爹 魄 省 狡 薪 眶 裕 败 疾 困 稠 鲁 欠 恒 瓦 调 更 脸 印 族 割 修 酞 【 商 业 地 产 - P P T 】 2 0 0 8 年 北 京 龙 湖 花 盛 香