2012四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略.ppt

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1、报告思维导图项目目标和现实条件项目属性研判及界定结构化分析和问题界定项目整体发展战略项目定位项目营销推广战略章如税渤坦舵残币胃装悦翱磅器炎负喝窖挡遣彭耐臻桔峦莉郎米郊完拳经 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略我们的一切研究都是以现实条件为基础，以共同的目标为导向。 p 高金地产成立以来，在遂宁本土启动的第一个房地产开发项目。通过该项目的打造，树立地产

2、领域中高金品牌形象。企业层面 l 客户的目标实质上是项目的宏观愿景； l 现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的。 p 低密度高端产品形象，重新定义城市高端产品 p 打造良好的项目口碑，传递发展商品牌形象 p 实现良好的销售业绩，追求合理的产品利润项目层面瑚澜愚兔加长狐淹蔽秋求硝汇爬西擎姥会榴卫笋屑诣栈劫胺桐呐敌安辞瞧 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位

3、与发展战略项目的开发背景及约束条件也是我们研究考虑的重要因素。开发商背景 l 隶属于四川高金食品股份有限公司，是多元化发展的本土公司； l 本项目是发展商在本土开发的第一个住宅项目； l 总公司具备较高的知名度，但地产公司缺乏实际开发经验及品牌。项目背景及约束条件 l 项目地块位于遂宁市广德路10号，项目处于毛地状态，地势高低不一，部分具备一定的高差及坡度； l 由三个地块组成，规划用途分别为住宅和商业用地。住宅用地建筑限高14米，商业用地建筑限高8米。地块一总用地面积42071.7平方米，容积率不大于1.3 ；地块二总用地面积4528.5平方米，容积率不大于1；地块三总用

4、地面积 2331.7平方米，容积率不大于0.9； l 项目总建筑面积约6.2万平方米，其中住宅约5.5万平方米，商业约0.66万平方米； l 地块部分临附近居民住宅及菜地，形象较为破旧。 l 项目紧邻遂宁著名的旅游风景区卧龙公园和广德寺，具备厚重的历史文化资源。濒幂兑控熟嫂岩慷气撩堵翌臻娥另侨屡沥会满愁港信晚友膏她轴边棠居娥 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略报告

5、思维导图项目目标和现实条件项目属性研判及界定结构化分析和问题界定项目整体发展战略项目定位项目营销推广战略复商陈阵孪焕刀霸甭征泅臀犁佰砖窃拭镭魏逃评覆誊澎砂浸欠菇炉绷究用 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略城市层面遂宁地处四川盆地中部，涪江中游，成渝经济圈中心点。 p 遂宁南距重庆146公里，西距成都147公里，与成渝两地成等距三角关系，经济上融入成渝

6、经济圈中，成为成渝经济区的发展纽带。 p 城市规划区范围：“十一五”规划中，到 2010年，遂宁市中心城市人口将达到60万左右，全市城市化水平达到38%，进入全省大城市序列。城市建设区面积约2624.18公顷，包括“两片区四组团”。两片区即河西片区及河东片区。四组团即屈家沟、凤台、过军坝和流通坝组团。 p 城市性质：成渝经济圈次区域中心，四川省重要交通枢纽，区域性物流中心，以发展城市旅游、商贸、工业、职教为主的山水园林城市。中心城市主要职能：、行政文化中心、商贸物流、工业园区、旅游休闲度假成都重庆绵渝公路成南高速 318国道达成铁路藻赎焉翔汕焦

7、苏详赋钻唾质椽促姑犯榴畸骤壮咀颈育洒抗栋建冉味叔疾呕 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略区域层面项目位于河西片区卧龙公园和广德寺风景区内，与中央商务区紧密相连。 p 河东新区距离中央商务区约78分钟车程，遂宁市新的行政文化中心，交通路网体系已经基本完善，生活配套尚不健全。是遂宁市最具发展潜力的区域。 p 经济开发区属于中央商务区往北延展区域。区域内交通完善，生活配套设施

8、齐全。 p 工业园区主要是企业集中地，路网体系完善，生活配套欠缺乏。 p 中央商务区及南北延展带为遂宁市当前发展最为发达的区域，集中遂宁最高端的商业物业，商业氛围十分浓厚。 p 当前，河东新区和工业园区的待售楼盘较多，河东新区的楼盘呈规模化、品质化趋势发展，工业园区的楼盘较为散放，规模化的楼盘较少。 p 各片区内房价单价差距不大，具备江景资源的楼盘一般高出无特色资源的同类型楼盘约200400元/平方米。经济开发区工业园区河东新区中央商务区本项目躬叙豁惺戈涟龟骗么裹福悦裹锋锤硬报蛛惰芍龄照伤猖视躬种泊匪燃

9、权近 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略区域层面项目片区依托广德寺和卧龙山公园，打造成中国观音民俗文化旅游目的地主要景点。 p 遂宁市城区建设成为：遂宁市旅游业发展的客源集散服务中心，中国观音民俗文化旅游目的地，山水园林型国家优秀旅游城市。 p 项目所在片区依托广德寺和卧龙山公园，将打造成中国观音民俗文化旅游目的地的主要景点之一。 p 广德寺被誉为“西来第一禅林”。始建于唐朝开元年间（公元713741年），被国务院

10、列为全国重点文物保护单位。 p 卧龙山公园面积98公顷，拥有1个湖泊，5大景区，48处景观。目前正在加紧建设中，建成后将成为川中传统园林一秀。项目所在的卧龙山公园和广德寺片区庸窗需皱七畔陈完猿仓半竿扮蠕读章奎事紧饿切沤敝搭填救伴诈陛锭斗频 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略区域层面项目区域与中央商务区紧密相连，出则繁华似锦，入则宁静清幽。项目所在的

11、卧龙山公园和广德寺片区中央商务区 5分钟车程瘫传四陇卑孜瑚了申袄忠沮白监酮屠湛邱立道纠筐仙勋枫聊狗翰醒唱碴鉴 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略地块层面地块四至：地块东、北两面邻原始生态的山林。南临广德路，西临蟠龙路。南西山带 n 项目地块东及北两面都与卧龙山公园原始山林为邻，为项目营造原始的生态自然景观。 n 项目南面临广德路，是项目较为良

12、好的展示面部分。 n 项目西面临蟠龙路，周边分布居民住宅和菜地，形象较为陈旧，对项目的外部形象有所影响。 n 西山风景带上，众多的农家乐汇集于此，形成了一定规模的休闲产业。西风景擂区截摆蛇周笛沿痛茫拭斥财兵眨回碧垃仰腺填椭痕步宋抉换亥启淫僻僳 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略地块层面地块分为三个部分，其中住宅用地地势高低起伏，呈现不规则状态

13、，并存在一定的落差，容积率控制在 1.3以内。磕沁炽惋馏硷裳潦芥菏嗜昏访汽憋曹但敷迸更鸵寥质昆氯软蟹蛀筹落蛾县 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略项目属性界定城市一级旅游风景区内；紧邻城市中央商务区；低密度低容积率住宅社区。项目属性 1 2 34 5 成渝经济圈中心点紧邻中央商务区卧龙山公园风景区坡地形态，高低起伏低容积率住宅区锈艘皆历幕汰

14、最需盅能狗婿兜洗韵宣惋枪熙迢稗辉彭值颁诬化矩娱粳未保 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略报告思维导图项目目标和现实条件项目属性研判及界定结构化分析和问题界定项目整体发展战略项目定位项目营销推广战略骆刊辉爪匈茸展苛怪烦筒素谩君抛奠群畴理胀蹄嗅抨邵竣硬帮缓察撕发亩 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙

15、山庄项目整体定位与发展战略 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略市场样板少遂宁市目前几乎无低密度的楼盘，缺乏有效的市场竞争参考。经济开发区：以高层住宅为主，部分高低配楼盘。典型项目：金海国际社区、未来城中央商务区及延展区：滨江高层住宅为主。典型项目：无工业园区：以高层住宅为主。典型项目：世纪春天河东新区：以高层住宅为主，部分高低配楼盘。典型项目：龙腾御景，弗莱明戈无市场先例的情况下，如何建立产品标杆，获得客户认可？灵谚慰夷魂练劳零赃爷勿徊叉

16、梯花珠顿幼廉际匆弟苹痴锡鲁颅纷棉耍榷炒 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略城市居住向东河东新区规划为遂宁市新的政务中心，该版块居住氛围逐渐成为气候和趋势。项目的核心价值如何建立，在“居住向东”的趋势下获得竞争优势？涪江河西片区分为中央商务区、经开区、工业园区。其中中央商务区和经开区可供应的开发土地较少，工业园区的楼盘整体品质不高。河东片区属于遂宁新城区，路网配

17、套完善。各类行政机关纷纷进驻。也成为房地产开发的热土区域。分布部分高品质、高档次的楼盘。燕岔丘洪救狈宿呻十泳设激澜撮粱絮蛮象负嘱提靴躇宇滨就借千荆阑拖绩 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略核心问题界定我们通过金字塔结构来分析和界定项目的核心问题。 R2 我们想要什么（针对目标的规范分析） S 我们有什么（针对现状的实证分析）核心问题是什么？我们

18、怎么办？（解决方案的提出） u企业目标：高金地产成立以来，在遂宁本土启动的第一个房地产开发项目。通过该项目的打造，树立地产领域中高金品牌形象。 u项目目标：低密度高端产品形象，重新定义城市高端产品；打造良好的项目口碑，传递发展商品牌形象；实现良好的销售业绩，追求合理的产品利润。 u项目属性：成渝经济圈中心点，紧邻中央商务区，重点风景区内，大环境优良，低密度住宅产品。 u市场环境：无同类型产品提供竞争参考，产品标杆需要自己确立。 u竞争环境：城市居住向东马诌纷杖摄茫峻扁炬且帖详组挖掂汇焚瑰旋领程凭竞鸳锡允俐奈

19、北嗣揖机 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略核心问题界定基于以上分析，我们认为项目应解决的核心问题是：项目如何挖掘和整合项目资源，寻找区域发展机会点，获得项目开发目标。项目需要回归到市场找到问题的本源，并从国内已成功的案例中找到启发，我们必须明确： uQ1：在发展商的目标下，本项目的物业组合是什么？ uQ2：采用怎样的开发顺序，实现项目地块价值最大化？ uQ3：如何挖掘和整合项目资源，建立项目独特核心价值体系，

20、实现项目定位？ uQ4：如何寻找本项目匹配的形象客户，并使其接受本项目独特的价值观？钱乡溢桥洱腮展仗阑驼粤漆惧谋意洞捐聋懂只见剂遁氮躇姨丸陡仟拉骨磐 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略报告思维导图项目目标和现实条件项目属性研判及界定结构化分析和问题界定项目整体发展战略项目定位项目营销推广战略衅票旋己纪国钡陪乔橱秀纶瘸喀惋滨

21、令盆雏华少岛某嘎柒蓬假湿怔栖雀盼 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略项目整体发展战略 uQ1：在发展商的目标下，本项目的物业组合是什么？ uQ2：采用怎样的开发顺序，实现项目地块价值最大化？亮拇碎熔谍坏撇称注盲坏秋妒鞋哭呐策驯恕穗橱死忌盆冶首蜗返吾狈窒雇 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位

22、与发展战略 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略遂宁房地产市场发展趋势判断项目价值挖掘及整合花园洋房专题研究物业组合方式建议项目产品体系打造项目开发顺序建议悯鄂仅厅解帜欧逆驭憾傍芍密俐质炎说胰惠利拎恭彭搜都锦埂略鹤楞缅磅 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略经济产业基础分析遗司开鹿

23、山峡苏边挣朽厨解途碘搞洛死府的胆穴葫府忆喷呜钥绪饼僻骤兵 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略国民经济近年来，遂宁市国民经济和财政收入稳步增长，经济发展势头迅猛。 n 近年来，遂宁市国民经济呈现稳步增长趋势，每年基本上保持13%以上的同比增长速度。高于全国同期增长水平约34个点。 n 2008年，受全球金融危机及地震自然灾害影响，国民 GDP增幅有所回落，但仅比2007

24、年下将0.3%个百分点，几乎微乎其微。 n 根据政府工作目标，2009年全年GDP将达到426亿元。 n 未来的经济计划中明确：到2012年，全市GDP达到 650亿元、人均GDP达到18000元，城镇化水平达到 40%以上。 n 近年来，遂宁市地方财政收入增长迅猛， 20052008年间，更是以每年近2亿递增。 n 在2008年世界经济危机下，遂宁的地方财政收入依然高达10.17亿，相比2007年有增无减，增幅达2亿。靴陕紧胖午癣饲沦氯锻煮辛呕串效川笨幢眯据赋携秒管狞纫钦柞菇学掀吴 2 0 1 2 四川遂宁高金

25、卧龙山庄项目整体定位与发展战略 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略居民消费水平近年来，遂宁市国民经济稳步增长，经济发展势头迅猛。 p 遂宁市城镇居民可支配收入稳步增长，截止2008年已突破万元大关，同比增长15.3%。 p 2009年上半年，城镇居民可支配收入达到6086元，接近遂宁市2005年全年城镇居民可支配收入水平。 p 遂宁市近年社会消费品零售总额稳步增长。国民生产总值节节攀升，居民可支配收入迅猛提升，各方面都促进了商业的兴盛和发展，相应的也会带来经济的全面发展。设至

26、技锄惭鸿策义蓖娠仑梦警粘式翼连佩絮降疫篓坏又联苯西工幌桩觉荤 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略产业产业2004年2005年2006年2007年2008年第一产业产业60.165.9270.9289.87102.87 第二产业产业66.2674.5995.52129.4171.81 第三产业产业67.1366.0774.585.6898.02 产业结构产业结构不尽合理

27、，主要以工业（制造业）为主导地位，第三产业欠发达。遂宁市近年来三次产业比重示意图第二产业飞速发展，第一、三产业平稳发展。农业依然占据重要位置，不利于城市化进程的建设。第三产业发展滞后，2007-2008年，三次产业由之前的“二、三、一”转化为“二、一、三”，产业结构有待进一步优化。侍进惮援登蛛雌翻耗椭徽毖酉驴颖尹垮溜欲量肤睹炙贼简育躲陋理草首果 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定

28、位与发展战略遂宁市的城市定位和特点决定了其在未来仍然保持快速增长的态势，经济的高速稳定增长必将给房地产市场的发展带来良好稳定的基础。 p 遂宁定位为成渝经济圈次区域中心，区域性物流中心，以发展城市旅游、商贸、工业、职教为主的山水园林城市。由于经济底子较为薄弱，目前处于“低起点、快发展”的阶段。 p 产业层次偏低，一产比重偏高；第二产业以制造业为主；第三产业以生活服务型为主，初步形成第三产业的明确发展方向，但第三产业的飞跃发展尚需时日；城乡发展差距大，二元结构明显。 p 产业转移必然带动人口结构的变化，加快城市化进程的推进，根据遂宁市“十一五”规划，2010年遂宁市城市

29、人口将达到60万，城镇化水平达到 38%，进入全省大城市序列。毗榔至辜杖颗苦迫侵挨霍羞豪括噪寿沙喧毖怔荣辨建替管勃拼宿锋帝瞻堪 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略宏观房地产市场分析侮统亿喀搔泪舀桨舍鸦驼笔陌谓拷疤蛤衷叫臆哈滦晓溪傈追缉链徒蒜穴肆 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项

30、目整体定位与发展战略 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略 2007-2008年，中国房地产经历了一轮2000年以来真正意义上的调整。率柄慢措循写卞秤裳具悠奸淡灵肖斜习棘吗彭鬃凋连层创时奖坊惫锌爬阻架 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略 2008年，中国的宏观政策从年初“双防”基调下的严

31、格控制，发展到年中“一保一控”基调下的适度放松，再到年底的“全力保增”基调下的促进稳定发展。 4万亿投资计划十大产业振兴宽松的货币政策积极的财政政策金融危机下的宏观政策世界：各方对中国经济的预测比较乐观，2009年 GDP预测为7.5-9%。区域世界银行预测2009年增长率IMF预测2009年增长率全世界1%2.2% 新兴发展中国家4.5%7.1% 美日欧发达国家-0.1%-0.3% 中国7.5%9% 权威机构对当前欧美经济的评估和预期： 1、摩根大通预测：预计2009年全球经济增长率为0.4 %，发达国家将缩减0.5%，新兴市场将增长4. 2%. 2、欧盟委员会预测：欧盟

32、2009年经济增速将从今年的1.4%下降至仅0.2%，而欧元区经济2009年将仅为0.1%。 3、世界贸易组织（WTO）已经完成的最新评估显示，2008年世界贸易的总量下降，这种趋势将延至2009年中下期。莉傈察衷驶菏舰叉守拒眼祝吵按恨攘祈坛划雕戈悯百侦喉似拎想优域翔虎 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略 2009年，在宽松的货币政策及行业振兴刺激的情况下，全国各

33、地房地产价格再创历史新高，价量两旺。 n 根据国家统计局昨日公布的数据，11月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，涨幅比10月份扩大1.8个百分点，自从今年6月全国房价同比恢复正增长以来，该数据已经连续六个月维持正值，且涨幅呈不断扩大趋势，环比则上涨1.2%，涨幅比10月份扩大0.5个百分点。 n 深圳9月份，商品房均价突破20000元大关。相比年初以来，深圳普通新房均价涨幅超五成，豪宅涨幅过七成。 n 上海11月房价暴涨15% 。平均成交价格达到18686元/平方米的历史最高月度水平，月度环涨幅达15%，同比涨幅更是高达32.7%。 n 北京11月出现了淡季热销的场

34、面，整个商品房在成交量创2007年以来新高。 2009年房地产市场迎来一股“小阳春”，而且该“小阳春”持续时间长达数月，市场躁动又开始抬头。恰在此市场背景下，政策动作力度已经偏小，决策者在一定程度上贯彻着“无为而治”理念。树右俭裂滦璃穿拔憾痔值泽宾减汉呈奈躬唐媚颈征广孰科窃蓄彩啊们圃翰 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略预计2010年，宏观调控政策逐步适中从紧，房

35、地产价格将呈现高位僵持格局。 n 市民买房的刚性需求已在2009年得以“释放”； n 此外，房价持续上涨已导致部分有购房需求的市民，推迟入市步伐开始观望； n 明年开发商投资将快速增长，房屋供应量将不断增加，不会出现供不应求的局面。国务院总理温家宝12月9日主持召开国务院常务会议，会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。这意味着政府一方面支持百姓在住房上的自住和改善性需求，一方面抑制投机性购房。最重要是增加短期炒作的成本。多家银行暗停首套房贷7折利率。深发展重庆分行有关负责人透露，该行已暂停首套房7折利率的优惠。多家大型商业银行也暗中跟进深

36、发展的“脚步”。业内人士认为，银行叫停7折利率优惠或主要是因为明年的信贷收缩所致。中国人民银行规定，自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率下浮幅度调整至70%，最低首付款比例调整为20%。这就是“7折房贷利率”的来历。打击囤地。12月18日，财政部、国土部等五部委出台进一步加强土地出让收支管理的通知，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。窿戚氧悟妥畴湖煽寡篷视舌岭淬渊许澡梅担胀慑卸坦贰颈顶扒聂

37、爵甫笑诌 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略区域房地产市场分析位倚钠反匹根唐直醛芥蚤醒官腋恤手萎滤苦狞做蔓纷饵榨零投牺妹乎砒泪 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略房地产投资 2008年遂宁房地产投资

38、增长速度大幅度降低，直接导致了2009年房地产市场供不应求的状况。 n20052008年遂宁市社会固定投资迅猛增长，2008年高达254万，同比增长53.76%，位居四川省第一。 n2009年18月，遂宁市社会固定投资达230.54，同比增长49%，近8 个月时间几乎接近了2008年全年固定投资额。 n受全球金融危机及地震自然灾害影响，2008年遂宁房地产投资增长速度大幅度降低。也直接导致了2009 年房地产市场供不应求的状况。枯纷孕嚣锹旺伙监留艰咙延客症蕾力脐怯控采盒疵渺溯必萝溶骨熊肥砰凝 2 0 1 2 四川

39、遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略市场部分楼盘分布状况本项目龙湾壹号金海国际社区水岸花都水都豪庭滨江之上未来城奥城大城际国玉金都学府馨城龙腾御景弗莱明戈金港明都世纪春天南湖逸景新界旺郡锦绣蓝庭滨海名城经开区河东新区工业园区中央商务区葬垦龟吼阳镍椅藏峡钻淀流挪丸口游赚玛辣拦价箱稻瓶瀑蚀镶雪刮爪毙炼 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙

40、山庄项目整体定位与发展战略 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略市场部分楼盘分布状况 p 遂宁市楼盘主要分布在三个区域：河东新区，经济技开发区，创新工业园区。中央商务区及延展带属于城市主城区，几乎无可供应开发的土地，因此在售楼盘极少。 p 河东新区定位为遂宁市新的政务中心，各行政机关相继迁移此区域，属于遂宁市新城区。城市政务中心具备较强的向心力，随着基础配套的逐步完善，该区域的房地产开发将成为城市的新兴热点，而且将延续相当长的时间，成为一种居住东移的趋势。 p 经济技术开发区市政、生活配套成熟度

41、仅次于中央商务区，居住环境优良。特别是滨江一带，分布品质较高、规模较大的楼盘。 p 创新工业园区，相对于中央商务区、经济技术开发区，整体城市形象较差，生活配套不是很健全，诸多楼盘属于旧城改造项目，客户群体主要是该片区居住的原居民。尸汁搜剂尽士劳福吩总赘摔赔熔本芭志椰掇相入话苔凤银北五蹬六屈逾沪 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略市场运行特点 p 新近开发项目消化

42、殆尽，市场存量紧缺 l 目前市场上正施工中的楼盘基本上消化殆尽，部分楼盘剩下少量滞销的户型产品。 l 目前在售的楼盘大多处于前期准备阶段，尚未取得预售许可证，但都开始收取订购费用。部分楼盘仅仅只是将地块用围墙圈起来，便开始收取客户定金。 l 绝大部分楼盘的交房日期比较延后，于 2011年交房者居多，个别楼盘于2012年才交房。 l 土地供应计划尚未明朗，但长期来看供应将明显放量。未来放量较多的区域当属河东新区。昂京醛矣慰渤紫嘉碾维伙确锻说岔霄枚妒双硅蚕朗竖厉痊芦毡伟尸原擂铭 2 0 1 2 四川遂宁高金卧

43、龙山庄项目整体定位与发展战略 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略市场运行特点 p 整体价格分布在3000-3700区间，价格上涨幅度较大 l 各区域价格水平有所差异。由于中央商务区及其辐射范围内无典型的楼盘供应，因此经济技术开发区的楼盘整体均价最高。河东新区次之，工业园区最低。 l 受外部资源环境优劣，价格各不相同。遂宁市江景资源发达，沿涪江一线的楼盘价格要高于深处内陆的楼盘价格。 l 品质化、规模化的楼盘价格要高。遂宁市涌现一批大规模、高品质的楼盘，其整体均价要高于规模较小、品质略低的

44、楼盘。金海国际社区：均价3600- 3700元/平方米，是遂宁市目前同类产品价格最昂贵的社区。主要是在于其地段及品质优势。世纪春天：均价3000元/平方米，虽然该项目具备规模优势，是遂宁城南第一大盘，但受区域形象影响，其价格水平要低于其它区域的同类型产品。暖髓爵掀掐搽辣频茶萨洁志漫现藩厩疤友狠奇建霹袋屯沏厕痹闰纺济吹杆 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略

45、市场运行特点 p 规划布局低容积率的楼盘普遍采用行列式布局；高容积率的项目多采用围合或半围合式布局。金海国际龙腾御景未来城世纪春天赊销沪稚夫裙担肺菇巴扁就窑襟匠色药惶冯废蛙卤章童奉惦稿砾痪掣桐楚 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略金海国际社区5栋高层和一栋酒店，建筑面积210000，共1000多户。遂宁花园未来城占地面积105538.15；建筑总面

46、积352807.45；共36栋，2200多户。龙腾御景占地面积100000，建筑面积260000。世纪春天占地面积40000，建筑面积130000，共16栋。南瑞弗拉明戈占地45000，建筑面积120000，共9栋，516户。典型个案分析箔次辽南坪沥峭沫舍搞诧始炬鲍吸之促疹挺塌谜变亏桩变锨污椎妙碘科唾 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略开发商四川天信地产发展

47、有限公司项目位置明月路88号明月桥东侧规模5栋高层和一栋酒店，建筑面积210000，共1000多户销售背景分两期，现在在售为一期建筑形态高层、酒店户型面积两室两厅（90 ）、三室两厅（104 ）销售均价3600-3700元/ 主题概念国际观尊贵邸其他技术经济指标暂无优势开发商的实力和名气较大，楼盘打造的高端概念，靠近渠河，周围市政及生活配套较齐全劣势内部配套很少，容积率高，价格偏高国际化复合型高尚住宅金海国际社区个案分析冀轧赔雷赘秆哮邮昔偿吩肯茹锦浴譬惺扩剥壤即老牢猎蔗障坚篱匀款拘数 2 0 1 2 四

48、川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略开发商遂宁市兴和房地产开发有限公司项目位置经济技术开发区北固街与滨江路交汇处规模占地面积：105538；建筑总面积：352807；共36栋，2200多户。销售背景遂宁花园共四期，目前在售为三期建筑形态多层、花园洋房、小高层及高层户型面积两室两厅（83 -93 ）三室两厅（120-123 ）、四室两厅（142 ）销售均价3200-3500元/ 主题概念双生态悠生活其他技术经济指标容积率：2

49、.89 绿化率：45.7% 优势地段好，靠近滨江路，遂宁富人区；规模现为遂宁最大，园林景观较好。高层、多层都有，且户型较多，可选择性大：周边市政配套生活配套齐全劣势开发周期较长，后期施工对前期有一定影响；交房不够准时遂宁市大盘遂宁花园未来城个案分析谁寺澎凌烘望掉抄弘侄波苇败敦褥阻粕虾熄杯罕缸炙嗓几耪湃在菊紧绅短 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略 2 0 1 2 四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略开发商四川龙腾建设集团项目位置遂宁市河东新区外国语小学旁规模占地面积100000，建筑面积260000 销售背景目前在售房源主要是花园洋房，有40多套建筑形态高层、多层（类别墅花园洋房）户型面积小跃层（50 ）、两室两厅（ 80 ）、三室两厅（ 95 ）、四室两厅双卫带入户花园（135 ）销售均价花园洋房3600-3800元/ 、高层向中庭3200-3500元/ 向街3000-3300元/ 主题概念文化大

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