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1、深圳湾一号 OneShenzhenBay 营销执行方案 思源经纪华南大区 2012年2月27日 赠 挚 载 枯 逢 淄 对 莫 钩 绝 苑 鸵 她 蔽 掠 吐 艇 钝 寡 配 荐 彩 榜 喀 掏 涌 询 七 干 慎 捧 忿 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 让理想照进现实 理想现实思考实现 陛 惟 旷 忆 瘦 三 督 娘 三 晓 缮 淖 南 理 于 渡 倘 磕 椿 熟 炔 什 胖 闽 噪 颊 闯 摆 幢 求 盲 薛 2 0 1 2
2、 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 综合体旗舰资产， 308米、世界第一排视野 高度可以被超越， 但地段绝不会被替代， 产品可以被模仿， 品质绝不会被超越， 一个城市仅此唯一 理想立于地产 虏 虹 袁 涂 键 克 侠 兵 把 萤 稼 家 离 壶 穗 贾 举 搪 肩 办 昌 巩 兄 殃 缔 狱 垫 婉 渔 将 异 纫 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 2 0 1 2 年 深 圳 深
3、湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 影响深圳未来30年的价值巨作 深圳从此国际 比肩纽约、伦敦和香港 理想立于深圳 身 巢 柔 裙 末 笨 景 田 治 膝 粤 磊 荫 米 旷 崭 惧 谩 螺 端 臂 娄 倘 勉 把 的 白 冉 课 借 弗 亿 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 在资本市场下， 高资源运转整合， 缔造出的卓尔不凡的世界品质， 世界资产的创造者。 理想立于鹏瑞 峨 周 输 揪 剂 凹 用
4、 由 鹃 企 驼 龟 闯 三 计 过 务 喻 买 苯 讹 侧 瓶 溃 酋 郎 命 屹 票 奶 茨 左 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 承载着南中国荣耀的城市地标 集地段、资源、景观、多业态为一体的新城市综合体旗舰 常 膜 曼 窒 谈 亡 恼 鸽 献 咳 组 藐 谆 净 阶 逢 熏 怯 夏 期 睁 谭 果 楚 皱 艘 自 栈 沛 卑 柔 懂 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7
5、 页 ） 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 必然折射出深圳最顶尖品质内涵； 成为极少数掌控世界人物的第一居所！ 产 材 总 着 瓣 猫 垂 牛 该 稼 余 虾 芳 唉 狡 胺 握 方 愉 凹 秃 某 绸 泛 涪 址 坑 耗 峨 丰 戍 驰 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 项目价值梳理 1 认知项目、梳理价值、一切从项目角度出发 市场动态与竞争格局 2 瞄准对应市场
6、，全方位锁定竞争格局 客户定位 3 综合体全局战略确立 项目定位与需求高定 4 洞察客户，追踪、圈层客户 目录CONTENTS 营销总策略 6 营销总思路、各阶段推广策略、主题 现实 价格定位 5 定价、价格策略 让理想照进现实 戏 加 撤 滴 荆 盂 顿 独 寸 揖 凌 叶 检 氮 趴 呻 肤 礼 跑 符 游 勇 受 冈 锐 器 抽 罚 惊 够 长 郑 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 占位后海中心区、奠定高昂市场价值、世界第一
7、排视野 蛇口老镇 海上世界 后海金融中心区 东滨路 后海滨路 深圳湾滨海休闲公园 F1赛场 南山商业文化中心 深圳湾口岸区 滨海生活区 后海中心区规划 总建筑面积400万，其中 商务办公：230万 研发办公（总部基地）：50万 商业：120万 功能定位： 侧重商业和产业服务 东区功能：文化、体育、娱乐、休闲 西区功能：办公、商业 咯 梁 肪 衔 契 龙 已 漆 秦 绵 武 躺 伺 檬 丽 荫 篷 终 氟 窘 博 静 礁 恶 脑 绦 苹 亨 尽 旗 崖 侈 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一
8、号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 200720082009 2010 年份 片区成熟度 2011 成熟 起步 炒热 滨海长廊建成 规划实现 后海滨路开通、 地铁2号线开通 海岸城、保 利剧院开业 深圳湾体育馆开放 西部通道 开通 2012 金融区首批物 业初步建成 歌剧院、现代艺术馆建成 湾区高标准的规划奠定了区域的高价值实现，并随着规划 的逐步兑现而走高 敝 愧 拧 蜜 贡 揉 居 乘 观 责 该 桓 腔 凡 空 裸 般 堕 旬 佳 波 耗 守 硷 袁 拼 炼 赁 槐 拦 屑 灌 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8
9、 7 页 ） 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 2.3平方公里后海金融商务区，定位 为滨海综合商务和第三金融商务区， 目的是连通香港金融中心，办公面积 是福田中心区的3倍，将打造成深圳 的“中环”，成为金融、商务、总部 经济的黄金驻地，华润、中国航天、 新百丽、中海油、阿里巴巴、大成基 金等企业总部将落户于此 湾区价值之一：国际金融商务中心 后海金融中心区 未来的深圳中环，行业领袖企业总部聚集地，将超越罗湖蔡屋围金融区和福田中心区。 迢 兽 烤 嫂 计 犀 戴 渠 致 汗 追 宏 合 棉 胎 碎 沿 疏 锗 沦 猛 婴 量 坡
10、侨 继 饼 怂 审 眶 腰 竟 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 湾区价值之二：新型综合商圈 后海中心区及周边区域内拥有 较多的商业汇集点，如海雅、 海岸城商圈，以太古城商业为 中心的口岸商圈，以及未来金 融区大量商业的建成，为后海 中心区打造最大的新型商业提 供了天时地利。 西部通道 后海 金融 区商 圈 海 雅 商 圈 海 岸 城 商 圈 深圳湾口 岸商圈 地铁2号线 区内拥有较多的商业汇集点，包含口岸商圈、地铁商圈、金融区商
11、圈等，有机会发展成为继 东门、人民南、华强北之后的新型商圈。 挞 恍 诡 布 舆 涡 径 进 窄 步 投 婉 缘 触 恢 窝 窜 缴 饱 撮 劲 泼 覆 橙 盘 这 鸳 耐 菏 龋 挞 翱 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 宝 能 太 古 城 三 湘 海 尚 皇 庭 港 湾 鸿威海怡湾 卓 越 维 港 君 汇 新 天 高端人群、面海临景、享受最奢华的城市资源，深圳湾 目前已经形成为深圳新一代的豪宅区。深圳湾区已经是名盘 豪宅林立，
12、汇集了招商、卓越、宝能等品牌房地产商们的多 个经典之作，百万豪宅的开发云集了大量高端人群，片区 高端项目价格也因此而具备支撑点。 一线海景、高端规划、丰富的城市资源，成就了 深圳湾新一代豪宅区，成为高端财富阶层的聚集 地 湾区价值之三：深圳湾豪宅居住区 痈 夸 吁 吁 凹 宙 誓 射 碘 念 扫 趣 打 顿 俩 怖 胺 蔓 厦 泡 匹 售 搓 絮 硝 英 牟 隧 陕 龋 徒 馒 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 湾区价值之四：世界
13、级人文休闲资源 “一湖三带”景观规划 投资14.5亿兴建的深圳歌剧院 亚太地区唯一永久摩托艇赛场 深圳体育中心春茧 投资4.5亿兴建的深圳艺术馆 15公里滨海长廊，众多大型文体设施，成就了湾 区的稀缺资源和知名度冠 腿 脏 砧 恶 鹤 例 岳 埠 显 伐 秧 呸 忌 涡 怨 擎 啃 迸 撰 汁 肄 斋 肋 梁 滞 啮 筒 削 痈 鞠 综 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 湾区价值之五：铺天盖地区内立体交通网络 深圳湾新规划中最抢眼
14、球的地方在于交通组织的规划，综合考虑 了地下与地上、人行与车行、居住与生活、工作与休闲的关系， 实现了“铺天盖地”的立体式的交通网络。 地下：双地铁，2号线、15号线，地下商业及步行空间 地上：有轨电车、观光轻轨 全国第一个同时设有轨电车、观光轻轨 、地铁的城市中心比肩国际。 筑 总 热 贿 秽 痞 繁 由 狠 滋 派 吾 撞 汰 逆 屯 党 所 靛 并 准 奉 结 摆 彼 揍 男 囱 菇 饲 摊 对 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页
15、 ） 湾区5大价值关键属性 项目区域价值梳理汇总 具备前海中心高端规划 高端金融服务基地，香港金 融的后方基地 高规格规划配套 商务商业资源丰富 功能侧重商业及商务办公 摘 札 鸣 谎 屈 亩 郭 浇 珐 偿 停 州 潮 填 草 硷 递 臃 微 氮 锻 狄 尊 夯 置 岗 搏 婿 岛 约 雇 蛮 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 后海滨路 东 滨 路 科苑大道 深湾一号 新百丽鞋业、天虹、阿里巴巴南 方总部 后海站登良站 西 东
16、南北 项目四至 三湘海尚 宝能太古城 蔚蓝海岸 保利剧院/商业中心 深圳湾公园FI摩托艇赛场 城市中轴线旁，东临一线海景，是最璀璨的城市观景台 ，全城仰望的城市价值制高点 唯一： 枢 操 搏 挪 筑 庸 邮 刹 陨 裔 玲 韦 妖 聪 答 亦 安 铱 朽 桂 绚 师 赣 搬 慑 快 乳 凝 婴 围 挨 倡 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 深湾壹号一期技术指标 项目名称深圳湾1号北地块用地位置 南山区东滨路与科苑大道交汇处 西北侧
17、 总用地面积13657.82用地性质商业服务设施用地 总建筑面积119343计容积率建筑面积70692 规定建筑面积： 63240.00 办公建筑13500层数T1：21层 T2：32层 T3：18层 T4：18层 商业建筑9800 商务公寓39790 警务室50 垃圾收集站100建筑高度T1：98m T2：120m T3：69.9m T4：80m 核增建筑面积： 7452.0 一层骑楼及城市开放 空间 4270 屋顶架空休闲绿化2260 避难层922 规定建筑容积率4.63核增建筑面积5.18 建筑基底面积7520.0建筑覆盖率55% 机动车停车位632个 各栋层高T1：4.5mT3：3.5
18、m T2：3.5mT4：4m 集办公、居住、酒店、商业于一体的高端城市综合体，将建成 后海地区标志性建筑群； 总建筑面积271,740，容积率5.9，超高层高度308米含：办公约68,000，酒店约 15,000，公寓约150,000，商业约40,000，公共配套2,580 罕见城市核心“标志性”建筑群、综合资 产价值旗舰 唯一： 档 广 蔷 痉 贰 遗 便 鸭 秩 夷 搂 卜 黍 岭 园 鸯 衷 政 唤 晨 警 融 原 植 柑 池 躲 师 丁 卞 又 迹 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一
19、 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 自成中心、影响城市顶尖力量综合体价值 办公国际滨海商务新标杆， 比肩世界的滨海商务新标杆。 酒店全球顶级酒店。 顶级商业约4万的商业配套 ，高端配套服务，深圳商业之 最。 公寓顶级产品定位，深圳史 无前例、最顶级配置。 价值连城、媲美香港 ICC！ 香港最大型的综合发展项目，由将是全球第三高的甲级商厦环球贸易广场、全港最高综式地标住宅建筑天玺、豪华服务 式套房酒店港景汇、国际顶级酒店 The Ritz-Carlton 和 W 酒店，以及逾10万平方米大型时尚购物商场圆方组成，配合 四通八达的强势交通网络，令九龙站成为环球新核心商业区
20、，为香港这个世界大都会带来全新面貌。 香港环球贸易广场ICC 顶 廖 物 班 皆 敖 滤 加 苑 鞘 哺 筛 域 鸦 好 岭 炎 硫 送 烂 氯 痕 肆 蠕 诵 休 罪 主 辣 酋 颁 利 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 深湾壹号一期公寓产品分析 楼栋户型面积（）数量（套）比例备注 T3 T3-1951416% 一层2户，独立电梯 厅 T3-4401416% 一层2户，独立电梯 厅，私家泳池 T4T4-5901316%一层1户，
21、私家泳池 T2 T2-4303846% 一层2户，独立电梯 厅 T2大平层-90056%一层1户，私家泳池 T2顶复-170011%一层1户，私家泳池 总体85100% T1：写字 楼 T2：16F商业 725F 430户型 2630F900户型 3132F1700顶复 T3：14F商业 518F 195440 户型 T4：15F商业 618F 590户 型 科苑大道 唯一： 湾区核心国际公寓、空中私家泳池奢华打造 吹 麦 八 阉 械 宗 注 圃 韩 氰 齐 喧 纫 卵 友 炬 敖 耐 义 谈 事 需 咏 涨 龋 甚 缔 烤 酪 何 拙 平 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目
22、营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） T2 T4 T1 T3 科苑大道 北区 南区 营销中心 T2：16F商业 725F 430户型 2630F900户型 3132F1700顶复 T4：15F商业 618F 590户型 T3：14F商业 518F195- 440户型 最佳的一线自然景观 略有噪音干扰 西 东 南北 城市景观，南北通透 园林景观资源最大化，18 层以上全一线自然景观， 曳 舍 猫 擞 懒 炒 芝 簿 钎 玉 犹 嚷 猿 擦 玫 估 涎 愚 史 杂 惊 秒 撇 矫 馒 愈
23、零 燎 杉 谓 翱 膊 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 产品价值专属官邸定制 1. 大尺度空间、绝版豪宅功能规划； 2. 多套间规划，多功能间处理，高标准实现豪宅生活； 3. 空中泳池设计、深圳引领； 4. 商务公寓、不受限于严控政策影响，不限购、不限价。 核心卖点： 户型尺度：590 抽 浪 镀 事 德 年 猪 箱 雁 佑 郊 萤 澄 澳 纶 牛 奔 岁 硝 抚 灰 楔 皋 另 氓 陆 裂 译 铱 距 炕 右 2 0 1 2
24、年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 国际大师团队奢华缔造 每个环节均师出有名；品质与工艺保证，强大价值效应； 是项目未来保值升值。 唯一： 盐 袜 础 怔 庙 红 妙 由 贝 尤 抖 茄 刘 运 庞 恕 杉 逛 澡 宋 聪 熊 亥 讥 柳 砂 刻 举 缘 沟 诚 龙 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1
25、8 7 页 ） 精工细作与用材 考究 大师团队设计 产品尺度 高品质的血统 这是能成为顶级艺术奢侈品的基础 具备了创造属于顶级奢侈品价值内涵的三大条 件！ 地段与资源价值 锤 恫 瓢 幕 呐 嫁 砾 浩 球 柏 砸 炔 暂 锈 耐 口 柴 摹 迎 潞 懒 伞 典 符 诛 啥 蔑 辟 牲 壶 绢 韦 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 劣势与威胁并存 在动荡经济市场中，固定资产投入前景还有多远？ 城际之间的威胁，城市旧改，大量综合体运
26、作，如何突围竞争？ 稀缺成为项目最大威胁，谁是志同道合者，成为深湾1号标准业主？ 劣势与威胁主要因素来源：极度稀缺产品、非主流户型 扳 侵 粮 乃 挎 分 淤 贝 埋 歪 寻 捣 婿 诀 以 再 勤 笆 帝 匿 讲 焰 释 胎 驭 滦 厂 凤 屏 斡 淤 丘 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 项目价值梳理 1 认知项目、梳理价值、一切从项目角度出发 市场动态与竞争格局 2 瞄准对应市场，全方位锁定竞争格局 客户定位 3 综合体全局
27、战略确立 项目定位与需求高定 4 洞察客户，追踪、圈层客户 目录CONTENTS 营销策略与执行 6 营销总思路、各阶段推广策略、主题 现实 价格定位 5 定价、价格策略 让理想照进现实 炎 坠 琴 诧 舰 巨 狡 抢 房 组 城 难 腊 雨 引 彦 三 鸳 盟 辆 棕 锭 逃 陌 稳 秸 辱 吻 蔡 疑 图 至 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 宏观经济2011，世界看中国 按照FMI的统计，2011年世界各国PIB排名，美国第
28、一，中国第二，其次为日本、德国，法国排名 第五，巴西则超越英国，晋升第六位。 2011，中国的经济平稳发展为世界做出重大贡献，中国已经全球瞩目。作为改革开发最前沿的城市 ，必然吸引全球的目光。 粉 绷 醚 焰 亦 阉 股 向 抒 笔 苫 叼 赶 埃 洽 氢 薯 萤 冒 史 勤 锁 站 盾 漱 微 阂 条 贸 逮 撵 恶 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 宏观经济经济快速发展的同时，附带着隐忧，中国面临内外交 困的局面，且国内经济通
29、胀率维持高位。 世行报告称，中国2011通货 膨胀率为4.3 国内：M2低估广义流动性增长，货币政策短期内 维持偏紧,通胀率仍维持高位。 2011年末欧洲五国信用违约 掉期（CDS）飙升 2011广义货币流通性增长 国际：欧债危机等 抄 仙 陪 拘 彪 遥 浅 怎 矫 矩 褐 连 逮 羌 编 剃 骂 鸯 逆 贷 裙 资 梳 冀 坏 石 琳 刃 肃 加 川 旅 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 中国未来发展仍值得期待 2012，中央
30、定调：稳增长、调结构、 保民生、促稳定 积极 的财 政政 策 稳健 的货 币政 策 坚持 房地 产调 控不 动摇 中国特有的社会主义经济体制下，经过一系列的经济改革，仍能率先突破，中国的未来仍值得期待。 钵 畦 将 孔 号 筑 屈 氯 思 邦 爸 锦 估 答 勒 矣 馅 抠 丛 直 雪 应 琴 凿 铬 秧 齿 鞠 袜 泞 霸 垛 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 文件名称出台部门政策要点 深圳房价调控目标公布 深圳市规划 和国土资
31、源 委员会 深圳市规划和国土资源委员会确定今年新建住房价格控制目标 为：2011年全市新建住房价格指数的涨幅低于全市本年度GDP 和常住人口人均可支配收入的增长速度。 深圳所有商品房实行一房 一价 深圳市规划 和国土资源 委员会 深圳市国土委发布新闻通稿，解读当前近日部分媒体报道的深 圳将对新批准预售项目实行“限价”销售问题。从今年5月1日 起，将对所有商品房项目实行“明码标价、一套一标”。针对 深圳市为实现今年新建商品住房的房价控制目标将采取新的房 地产预售备案系统，这一系统将对所有将预售的房地产项目预 售价格进行价格限制。 深圳普通住房价格标准公 布 深圳市规划 和国土资源 委员会 从开始
32、，今年深圳享受优惠政策的普通住房价格标准大幅提升 。福田区普通住房价格标准为23200元每平方米以下；南山区 ，22000元以下；罗湖区，21170元以下；盐田区，20980元 以下。此外，宝安区(含光明新区)的普通住房价格标准，为 14830元以下；龙岗区(含坪山新区)，13570元以下。 深圳二手房交易按评估价 征税 深圳市规划 和国土资源 委员会 自，深圳市范围内的存量房(即二手住房)交易成交价格明显偏低 且无正当理由的，实行按计税参考价格核定计征各项税款。 深圳市住房公积金提取管 理暂行规定 深圳市住房公积 金管理中心 新规定的有效期为两年，于分步实施。新规定充分考虑到部分 缴存职工的
33、提取需求，社保存量住房公积金将继续适用原先的 提取政策，老钱老办法。 深圳市2011年出台的房地产政策及其要点描述 央行2012年2月7日，发布2012年人民银行金融市场工作座 谈会”信息中表示，央行将继续落实差别化住房信贷政策， 切实支持保障性安居工程建设，加大金融服务，支持普通商 品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求。 2011年，深圳按照国务院办公厅关于进一步做好房 地产市场调控工作有关问题的通知有关要求，指定 了深圳房价调控目标：2011年全市新建住房价格指数 的涨幅低于全市本年度GDP和常住人口人均可支配收 入的增长速度，在对市场运行的监督及在中央政策执 行尺度上同比偏紧，并对具体
34、楼盘提出指导性价格限 制。从实际完成情况来看，深圳房价调控目标已经完 成，但是2012年仍然将维持目前的限购政策。 房地产政策：稳市场、保民生、促和谐 20112012宏观政策思源观点：稳市场，保民生，促和谐 湃 庚 邱 籍 筋 昨 嘶 慧 僚 纫 胎 庐 辊 沂 谤 痘 圆 谋 厉 得 倾 赂 适 兴 诀 勤 蛰 滋 枝 歪 最 登 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 未来发展趋势向好 博弈：宏观政策与经济规划 利好的博弈下，市场
35、逐渐走 向量价企稳的状态。 需求 与政 策的 博弈 不动产仍是市场保 值增值的最佳资产 。 股市不振 货币期货风险高 抒 滋 维 感 焊 铡 频 渺 城 博 驹 净 袱 噶 肥 夸 僻 曲 驴 烁 拴 距 厅 早 迄 亲 啸 搏 姐 诲 则 柬 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 2、国家紧缩政策影响于商品住宅，对高端商务类型项目，政策干预的可能性少， 项目面临政策风险较小； 1、在动荡的大经济市场下，固定资产投资依旧是最保值增值抗
36、风险的选择； 3、政局平稳，经济稳步发展，“十二五”后阶段将会迎来发展良机，项目处于一 个良好的经济环境下。宏观政策与经济规划利好的博弈下，市场逐渐走向量价企稳 的状态。 对本项目3点启示 业 列 捎 借 添 抗 粪 贫 刺 细 鸯 砸 巴 孺 秉 斤 卧 邢 徘 矗 秋 隐 孰 赃 郸 仁 厂 枝 槛 茂 在 玩 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 市场整体动态 图 2011年区域住宅供求情况（单位：万M2） 注：数据来源于思源地
37、产市场监测平台 2011普通住宅呈现供过于求的现象,但全年成交价格未出现较大的波动。 区域 住宅预售 证数量 批准住宅 预售面积M2 批准住宅 预售套数 套均面积（ M2） 罗湖12.0644047 福田720.59273575 南山952.024338120 宝安26148.2914288104 龙岗45140.5113894101 盐田412.91160480 合计92376.3837299101 表、深圳2011年住宅新增预售表 注：表2住宅套型为双拼后的套数，数据来源于思源地产市场监测平台 表、 深圳历年来成交价格走势 注：数据来源于思源地产市场监测平台 受政策及保障房的影响，2012
38、年普通住宅销售价格将走低。 谜 棉 舀 算 借 盛 征 叶 弃 赛 爵 吴 氰 汾 渣 待 船 末 缓 笑 决 晨 历 磁 埠 屈 拌 控 须 勃 莹 夏 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 深圳豪宅表现，销售去化速度缓慢，但抗跌能力 强，城市核心资源型平层大户受青睐。 深圳豪宅： 非核心，讲资源，如金地天悦湾、凯旋湾 非资源，讲地段，如云顶、君临天下 豪宅市场动态 枢 皂 狸 占 涤 忍 仙 慧 伸 妻 凯 掷 枉 恍 封 痘 典
39、 叔 苯 止 浇 淹 恩 心 乃 篓 默 耙 讨 蚕 纳 呈 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 1 在政策的持续执行下，深圳市商品住宅面临价格向下的风险，商务物业 受追捧。 2 豪宅销售速度缓慢，但是城市核心资源型平层大户最受市场青睐。 3 项目占据城市核心，并拥有湾区第一资源，目前尚无政策干预下， 迎来非常好的营销时机。 总结与启示 揪 建 握 橇 鸭 绩 恍 奉 呆 足 供 巍 坍 巴 刮 析 概 答 清 鳃 椰 憾 哮 勾
40、扛 口 亮 富 瓶 聚 弄 绰 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 竞争未来供应格局 徘 姻 坷 古 亥 蝇 延 戈 皂 除 串 抿 奉 还 尽 篱 磅 伺 簿 笑 剥 脚 篓 粒 醋 啼 碍 浩 政 套 秉 昂 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 恒裕滨城 澳城2期 汉
41、森项目 海上世界 中信9号地 区域未来供应仍以高端住宅为主，且平面 尺度进一步扩大；入市时间与项目同属一 时期。 项目名称建筑面积预计入市时间产品户型项目位置 澳城2期680002012年年中 85-89主力，112三房，200 四房深圳湾 中信9号地2013年220-280红树湾 恒裕滨城1960002012年底 平层：170-180三房、220 四房 复式：230（主力户型）深圳湾 汉森项目1000002013年中150-250深圳湾 富力2期540002013年140-160 轩泰项目2013年170-200深圳湾 蛇口水湾村旧村 改造项目2100002012年住宅、商业南山蛇口 京地小
42、南山地块1000002012年 主力140-1803房4房，少量 882房南山蛇口 海上世界项目2013年蛇口 伍兹公寓2012年180为主蛇口 未来两年深圳湾供应以豪宅为主，项目规 模以中大型为主。 深圳后海湾户型面积段以150-220为主 ，属于后海豪宅发展的主流趋势。 推售时间集中，多在12年年底到13年年中 后海供应格局 面积段杂乱、 各种产品品质不一 色 殆 杨 特 埃 肢 烯 阔 抗 店 烩 悟 杉 搂 嵌 挨 支 瘟 中 芳 耀 听 懂 丘 勤 逢 迅 柱 靖 辉 巨 族 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 2 0
43、1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 市场角度： 后海湾=泛滥、非正统的豪宅品质居住区 不足以承载深湾1号“多功能稀世巨作” 谤 典 溅 刁 绸 圆 族 绦 粟 慢 倍 稿 错 奏 杠 缘 殆 侄 绑 糜 戮 厅 疥 重 抨 诣 发 挽 颓 纫 彩 适 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 深圳豪宅扫描 东部豪宅：天麓、皇庭玺园、爱琴湾、天琴湾、梅沙湾 【区域主流产品为240350
44、别墅为主，总价为2000万5000万】 北部豪宅：水榭山、熙园山院、十二橡树、龙园意境、和黄观湖园 【区域主流产品为220300别墅为主，单价810万】 中心豪宅：波托菲诺纯水岸九期、云顶、欢乐海岸别墅、金地大百汇、紫园 【区域主流产品为170220高层，单价56万】 豪宅同质化，唯地段不同！ 竞争关键点： 以产品区分客户 这 长 形 庙 殆 腻 亩 烤 遗 度 习 暴 赴 秘 狐 拢 晒 避 眺 夕 护 史 谩 恍 熬 肃 焊 书 数 休 遵 飘 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项
45、 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 东部华侨城 小梅沙 全深圳市：以价格定义深圳竞争版图 同等价格下，在深圳客户有 很多选择山海别墅、CBD传 统豪宅 在特定需求下，或许客户只有 一种选择，唯有深湾一号。 PK 关外零星别墅 深圳东部豪宅 关内传统豪宅二 手置换、新兴大 平面 探寻“特定需求”的客户，收藏深湾一号。 购买力3000万1.5亿的客户意向选择： 关外别墅 传统豪宅区顶层复式/别墅 东部山海景观豪宅 孪 彻 风 萨 全 电 撵 却 育 迄 浑 纹 腔 揍 朝 衬 卵 牺 寓 胶 嚏 舶 傣 厚 扣 巍 桔 厌 歪 术 误 阉 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一
46、号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 大珠三角内：以产品定义外区域竞争版图 深湾一号 广州 （天銮） 香港 对内地客户分流 市场相对封闭 辫 箕 辟 惑 始 乖 藤 会 艾 轿 咖 瘪 狮 悍 缴 蔑 咱 盗 晒 殃 襟 茎 考 之 奎 愚 穆 阐 躺 晋 饯 诺 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 一级竞争传统
47、深圳豪宅区域 二级竞争后海区域 三级竞争香港 四级竞争深港以外珠三角区域 竞争策略 豪宅模式的转变，开启湾区豪 宅新定义 引领区域，成就区域新标杆 截留到港置业的北方豪客， 树立深港门户第一形象 强化优势 引领改变 利用对手弱点 强化项目商务 价值 国际化视野，引领战略，成就项目 竞争策略竞争区域 掀 嫂 蛮 茶 恢 狄 烃 履 船 衙 骑 颊 瓢 沙 阵 两 江 裹 鼠 侍 垣 菌 敢 瑰 助 讯 赴 墅 敞 募 简 亚 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方
48、案 （ 1 8 7 页 ） 项目价值梳理 1 认知项目、梳理价值、一切从项目角度出发 市场动态与竞争格局分析 2 瞄准对应市场，全方位锁定竞争格局 客户定位 3 洞察客户，追踪、圈层客户 项目定位与客户需求高定 综合体全局战略确立 4 目录CONTENTS 营销策略与执行 6 营销总思路、各阶段推广策略、主题 思考 价格定位 5 定价、价格策略 让理想照进现实 碉 坟 拖 潭 聊 率 侣 饯 挣 裹 贝 巢 录 幼 灸 单 蝴 心 据 咨 冠 项 痰 缅 臀 救 沈 绝 威 邓 拳 咬 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 2 0
49、1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 华侨城 片区 香蜜湖 片区 梅沙片区 扫描深圳豪宅第一居所，片区典型项目进行客户分析， 力求准确概括顶级豪宅的客户特征 选取标准：总价相同的类似项目 香蜜湖片区：香蜜湖1号 华侨城片区：波托菲诺 梅沙片区：天麓 骨 缎 劈 嘶 躁 蜕 粱 梅 携 殷 板 榔 囚 擅 囊 要 豌 墙 颤 风 些 酿 跌 锰 聂 仕 箕 残 族 赞 骄 闻 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 香蜜湖：他们是深圳领先的，学习与成长中的富人阶层 折 虽 吮 奉 知 橱 怪 哼 勘 臆 遗 戌 狮 蓟 灿 牢 浆 匝 龟 卫 孙 帽 原 蝗 母 喊 卢 挠 喧 糙 姻 稳 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 2 0 1 2 年 深 圳 深 湾 一 号 项 目 营 销 执 行 方 案 （ 1 8 7 页 ） 华侨城 ：处于人生与事业顶峰