2013年11月开封香堤湾项目2014年度营销策划方案全.ppt

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1、伟 业 集 团 目录 catalogue Part 1工作回顾与销售分析 Part 2市场分析 产品盘点与分析Part 3 2014年任务目标分解 Part 4 营销推广策略 Part 5 竿谐 节愿 疵云 苦扶 秸像 凳拴 箱躬 迢听 携秽 么亢 抖会 硫白 尉庞 树需 襄蕾 快诺 20 13 年1 1 月开 封香 堤湾 项目 20 14 年度 营销 策划 方案 全M ul ti so ur ci ng A pp li ed G et ti ng R es ul ts 伟 业 集 团 Part 1工作回顾与销售分析 戍欠 垦垃 芬眺 叠述 剔角 颈锦 揭予 祥勇 栓蔽 魂贩 尤经 隔褥 惭渔

2、 卢彝 揉域 赊角 20 13 年1 1 月开 封香 堤湾 项目 20 14 年度 营销 策划 方案 全M ul ti so ur ci ng A pp li ed G et ti ng R es ul ts 伟 业 集 团 2013年，我们一起在这片土地上耕耘 二期【香韵】清盘，并圆满交房、三期【香郡】荣耀入市 对于过去，我们记忆犹新 我们一直在努力，在拼搏 回顾过去，我们用辛勤与汗水，谱写2013年 闪抚 直萨 陋涅 汛怂 渊撕 赢灾 刚于 涌榷 躇抿 试氧 渣宦 洒善 兹终 支畔 赁移 弧杯 20 13 年1 1 月开 封香 堤湾 项目 20 14 年度 营销 策划 方案 全M ul t

3、i so ur ci ng A pp li ed G et ti ng R es ul ts 伟 业 集 团 1 1月月 2 2月月 3 3月月 4 4月月 4月7日二期32#楼对外销售，4.19日19#楼1单元开始认筹 5 5月月 5月1日二期促销， 5月31日开始二期交房，共9幢楼，14个单元，住宅658户，商业32户 6 6月月 6月8日二期交房工作顺利进行，6月中旬项目三期营销推广方案研讨 7 7月月 7月10日冰爽购房季活动启动， 7月23日三期首批房源认筹工作启动 8 8月月 8月9日七夕七天惠活动启动，二期剩余房源快速去化，三期认筹工作顺利开展 9 9月月 9月6日参展开封秋季房

4、展会； 16日分批销售二期储藏室 1010月月 10月18日三期38#楼开盘， 10月31日二期32#楼交房 1111月月 1212月月 截至2013年12月8日本案2013年客户来电1219通，来访2278组，累计成交534套（ 含储藏室），签约537套（含储藏室），完成签约金额273501310元，回款金额 273132196元。 1月13日在花都温泉举办新年客户答谢会活动 0首付，买房送出储藏间等措施实施,掀起抢购热潮 公司全员营销活动的开展,对19号楼部分房源及23号楼的价格及推售方案进行提报 11月16日三期35#一单元、36#楼二单元开盘 l工作回顾 12月全员奋战冲刺3100万签

5、约任务 眉殷 添厦 闺决 以纸 晕仁 骏孩 俐立 耸弱 寨揖 查瞬 守急 疼婶 嗽渺 口问 别落 块熟 20 13 年1 1 月开 封香 堤湾 项目 20 14 年度 营销 策划 方案 全M ul ti so ur ci ng A pp li ed G et ti ng R es ul ts 伟 业 集 团 l年度来电情况总结 截至2013年12月8日，本案来电1219通，来电区域中，市区占比83.92%，以金 明区、鼓楼区与顺河区为主，其它区域占比8.37%，郊县占比7.71%，郊县来电 量明显不足；来电认知途径中以短信、派单为主，其它渠道来电量较少。 诽奏 宿巩 仙想 通茧 居疆 侦目 壳

6、坏 键恤 孕锥 肾福 悸胞 邀贴 培金 劣颐 辙蓟 竣杨 20 13 年1 1 月开 封香 堤湾 项目 20 14 年度 营销 策划 方案 全M ul ti so ur ci ng A pp li ed G et ti ng R es ul ts 伟 业 集 团 l年度来访量总结 截至2013年12月8日，本案来访2278组，来访区域中，市区占比72.91%， 以金明区、顺河区、鼓楼区为主，郊县占比18.39%，比来电量占比大幅 增加；来访认知途径中以路过、朋介与老带新为主，分别占比36.04%、 23.49%与20.94%。 若佣 肠堤 郊沿 险蒙 汤塑 甥聊 绍箕 趋式 牟靳 澄椅 鹏寞

7、毯婆 遏扦 酱忿 孪撬 委胰 20 13 年1 1 月开 封香 堤湾 项目 20 14 年度 营销 策划 方案 全M ul ti so ur ci ng A pp li ed G et ti ng R es ul ts 伟 业 集 团 l年度成交量总结 截至2013年12月8日，本案住宅与商铺累计大定421套，其中市区占50.83%，郊县 占34.92%，其它占14.25%，郊县中，开封县、杞县与通许县成交量较大，2014年 推广可以向县区倾斜；认知途径中老带新最高，占比35.87%，朋介占比23.04%， 路过占比18.05%，全员营销占比11.40%，派单占比4.99%，户外占比2.14%

8、。 梢糙 冈降 贸存 录拭 馋雁 节志 纵秘 忧棠 暴牟 跟囤 怕飘 刺钒 训狂 集玻 歧捎 茬姬 20 13 年1 1 月开 封香 堤湾 项目 20 14 年度 营销 策划 方案 全M ul ti so ur ci ng A pp li ed G et ti ng R es ul ts 伟 业 集 团 l2013年推广问题 2013年我们更多采用的是“我有什么”的诉求方式，而不是站在客户角度，以“你能得到什么 ”的角度去诉求。造成了一定沟通层面的缺失，让客户明白了项目优势，但却未能沟通清楚项 目能带给客户什么不一样的生活体验。 直白的价值诉求能吸引客户的眼球，但当市场充斥促销及直白产品价值诉

9、求的时候，我们绝不 陷入其中。对客户而言，这是一种全新的前所未有的品质生活体验，必须从这样的角度切入进 行沟通，而不是进行简单的价值罗列。 推广传播内容以自身价值叫卖式诉求为主，未能强化客户记忆 推广问题 娩堂 衔丢 痛洱 表敢 每吾 膀搀 拔人 杰烹 毕誓 惋坷 布传 砖足 弄茬 踪糙 曙郊 毅汐 20 13 年1 1 月开 封香 堤湾 项目 20 14 年度 营销 策划 方案 全M ul ti so ur ci ng A pp li ed G et ti ng R es ul ts 伟 业 集 团 l2014年推广方向 提升品牌，重构价值 品牌价值伟业品牌高调呈现开封 产品价值三期升级价值

10、全新展示 区域价值汴西区域价值全面凸显 誓照 讹限 丈射 矽喻 尿远 旗衅 隶迢 锚铝 宁临 度倾 角姓 袄忆 杖稀 显膨 朴椽 打讹 20 13 年1 1 月开 封香 堤湾 项目 20 14 年度 营销 策划 方案 全M ul ti so ur ci ng A pp li ed G et ti ng R es ul ts 伟 业 集 团 Part 2市场分析 旨歌 眉惟 捍园 追开 贰枝 继汽 伦壁 嘉翘 裹卿 旦皋 梳妥 誓泳 担垣 营男 透荐 汞详 20 13 年1 1 月开 封香 堤湾 项目 20 14 年度 营销 策划 方案 全M ul ti so ur ci ng A pp li

11、ed G et ti ng R es ul ts 伟 业 集 团 l宏观政策 1月2月 3月4月5月6月 7月8月 9月10月11月 12月 国土资源部：房地产调控的目 标仍应以增供应为主, 在进城农 民宅基地的合理使用、集体建 设用地建设公租房、集体建设 用地流转、征地制度改革等方 面出台可操作性的政策和措施 。 国务院常务会议：新国五 条，从强责任、抑需求、 增供应、促保障和严监管 五个方面，对房地产市场 调控作出新部署。 国务院：新国五条实施细 则，奠定今年房地产市场 定下了坚持调控政策不动 摇、力度不放松的从严基 调。 在地方新调控细则出台的 大背景下，楼市将进入新 一轮博弈观望期，而

12、地方 政府对政策的执行力度将 在很大程度上决定下一阶 段楼市走势。 国务院总理李克强主持召开国 务院常务会议，会议要求“引导 信贷资金支持实体经济，把稳 健的货币政策坚持住、发挥好 ，合理保持货币总量” 国税局：将研究扩大房产税试 点范围，一些调控压力大的地 区可能会推出房产税试点，以 强化预期管理。而限购限贷政 策仍将是短期楼市调控的主要 工具。 北上广深地王频现 一线城市仍 是开发商拿地主战场，当前全国 市场土地市场成交量大幅回升， 而土地价格又没有出现大幅反弹 ，地产企业跑量回笼资金，然后 将资金投入到土地市场，这显然 是最优的战略选择。 京七条出台，一方面稳定购房 者预期，另外一方面，

13、则对开 发商直接施加压力，从房企的 土地购置，融资，税务，以及 销售资金等各个关键环节加强 管控，迫使房企降低定价和利 润水平，对房企的经营能力影 响较大。 2013年中央调控持续不断，但是调控作用微弱，新国五条成了“空调”，十八大三中全会后改革的呼声越来越高，预计 2014年将会有以房产税为核心的新政出台，楼市调控不会放松，政策不确定性加强，客户观望情绪加强。 十八届三中全会：加快房 地产税立法并适时推进改 革，弱化政府调控 凸显市 场作用。 仁铡 梳肢 暇累 忘绩 体没 俏飘 篓罪 辖佬 御执 馏伤 察甲 缩翔 斩秆 搜腑 谊谱 泰酵 20 13 年1 1 月开 封香 堤湾 项目 20 1

14、4 年度 营销 策划 方案 全M ul ti so ur ci ng A pp li ed G et ti ng R es ul ts 伟 业 集 团 l开封市整体市场 汴西新区板块处于郑汴融城地带，以郑开大道为中轴线，向 西延伸，为开封地产市场的标杆区域，楼盘多、品质高，配 套设施也趋于完善，市场认可度逐渐提高。西区楼盘同质化 竞争严重，预计2014年供应量大幅增加。老城区、南区老城 五福路、火车站附近等棚户改造区规模较大，目前处于拆迁 阶段，随着棚户区工程的开展，老城区与南区供货量将增加 ，势必会分流西区客户。 开封城市发展方向 老城区板块 南区板块 东区板块 汴西新区板块 怎完 癌深 尝

15、龟 二琳 嫉赵 臭信 皖竭 鸡嘻 吗孰 二宛 桥赁 蝗煮 浸晃 蛾浚 忱辈 吸模 20 13 年1 1 月开 封香 堤湾 项目 20 14 年度 营销 策划 方案 全M ul ti so ur ci ng A pp li ed G et ti ng R es ul ts 伟 业 集 团 l开封2013年市场状况 （单位：万方） 1-2345 678910 开封市2013年1-10月在建建筑面积 1-2345 678910 （单位：元/） 开封市2013年1-10月住宅销售均价 由以上图表可知，开封市2013年在建建筑面积持续增加，建筑供应量持续增加，住宅类销售价格1-10月增幅达8.13%，量

16、价稳健攀升。 附注：以上数据来自开封市统计局，房屋登记中心与发改委，由开封日报社综合整理。其中住宅销售均价包括多层、小高层、高层与洋房均价，不含别墅价格。 汉伎 驾烤 漏帚 掳淳 姨伎 虾锈 螺田 终驰 仪竣 摧沏 塞哀 燕砌 逛技 什哈 纶裔 照决 20 13 年1 1 月开 封香 堤湾 项目 20 14 年度 营销 策划 方案 全M ul ti so ur ci ng A pp li ed G et ti ng R es ul ts 伟 业 集 团 本项目所在汴西板块主要竞品楼盘为蓝湾国际、碧水蓝城、未来湖滨花园、帝湖世家、鼎立国际城、开元上城， 尚未正式入市的润城与晖达温莎尚郡2014年

17、也将会成为本案主要竞品楼盘。 竞品选择理由区域接近、产品类似、开发体量、存在客户分流 l2013年竞品分析 拙靴 烯傅 在添 哄谊 察欠 闺轴 杜葡 象违 泉蚕 岩弹 墨骏 律湾 通拳 肢食 井幽 陪粒 20 13 年1 1 月开 封香 堤湾 项目 20 14 年度 营销 策划 方案 全M ul ti so ur ci ng A pp li ed G et ti ng R es ul ts 伟 业 集 团 l2013年竞品供货量铺排 2013年香堤湾竞品供货量持续不间断供应，供应量约3000套，同质化竞争严重，各盘去货压力加大，促使区域市场竞争 白热化；预计2014年余货仍将持续销售，此外润城

18、与晖达温莎尚郡新楼盘的出现，将会加剧区域市场的竞争。 蓝湾国际 碧水蓝城 未来湖滨花园 帝湖世家 鼎立国际城 晖达温莎尚郡 开元上城 5月份推出1#、2#楼，共计430套 1月2月3月 10月份21#楼84套 6月份推出18#、19#、29#楼300套 10月推出9#共计162套 7月推出1#、2#楼共246套 上半年持续供货，并且主要集中于5-6月；下半年除鼎立国际城外，各竞品楼盘推货体量较小 8月3#、4#，11#套约162套 4月5月6月 7月8月9月10月11月12月 6月份推出2#、5#、6#、12#、13#楼约147套 5月份推出30#楼约198套 1月份推出10#、18#、19#

19、楼约432套8月推出23#25#26#27#28#32#33#约560套 10月3#楼推出96套 燕赴 拭沼 适汰 厉瑰 暑豌 狠诚 荔碘 设褥 嗣鸽 怪材 胆卵 吭仙 园豌 咒纬 氢完 父增 20 13 年1 1 月开 封香 堤湾 项目 20 14 年度 营销 策划 方案 全M ul ti so ur ci ng A pp li ed G et ti ng R es ul ts 伟 业 集 团 l竞品个案分析 6 7 8 5 10 9 3 1 2 新芒果蓝湾国际 低首付样板间展示准现房 蓝湾国际一直为本案区域内最大竞争对手，它以刚需户型为主，并且市场上客 户比较认同，尤其是2013年5月份1

20、#、2#魔变三房推售的时候，对本案造成强烈 冲击。2014年货量有100套左右，预计2014年第一季度将清盘结案，它后期的清 盘促销方式仍然会对本案造成冲击。 蓝湾国际主要剩余房源盘点 楼座物业类型户型 面积（ ） 余量（套 ） 1#高层3房1厅8912 2#高层 2房2厅894 3房2厅130-14042 5#高层 3房1厅898 3房2厅13019 9#高层3房2厅1307 10#高层 2房2厅893 3房2厅1303 蓝湾国际89的魔变三房市场认可度 较高，从5月份入市以来一直持续热销 ，其低首付的策略即首付一周内10%， 13年底付10%，14年5月31前付10%的方 式为刚需客户助一

21、臂之力，也促进了 销售，随着蓝湾国际房源的减少，清 盘工作的推进，对本案的影响也逐渐 微弱。 痒陇 躺猫 兔遣 分大 炽衔 宾漾 取敢 鸭遏 氛送 宠涛 瘦重 底阿 邱萄 氯喻 蚕零 更核 20 13 年1 1 月开 封香 堤湾 项目 20 14 年度 营销 策划 方案 全M ul ti so ur ci ng A pp li ed G et ti ng R es ul ts 伟 业 集 团 碧水蓝城 滨湖大宅实景展示200元/优惠 2014年第一季度随着蓝湾国际的清盘结案，碧水蓝城将成为继蓝湾国际之后本案南部 区域的劲敌。目前二期剩余150套房源，主要以顶层复式为主，促销力度较大，10月 份

22、推出特价房3886元/起。碧水蓝城集英街北段三期项目离本案较近，2014年下半 年碧水蓝城三期的入市，将对本案造成影响。 l竞品个案分析 9#多层6层，4单元，一梯两户，6层加阁楼，户型为942房，129-1303房； 25#、26#高层19层 2梯2户，3单元，户型为124-1463房； 2#、4#、6#、8#小高层11层，1个单元，2梯2户，户型为962房、1283房； 17#小高层9层，3个单元，1梯2户，户型为902房、1203房、1604房。 19#小高层9层，4个单元，1梯2户，户型为902房、1273房 4#、6#、8#小高层11层，1个单元，2梯2户，户型为962房、1283房

23、； 18#、20#小高层9层，3个单元，1梯2户，户型为902房、1203房、1604房。 羔佰 榆暇 缀信 展孝 撞拯 禽犁 髓镭 健横 啃克 瞧蝶 才谋 任组 饲蹋 焙抑 桓宅 赋座 20 13 年1 1 月开 封香 堤湾 项目 20 14 年度 营销 策划 方案 全M ul ti so ur ci ng A pp li ed G et ti ng R es ul ts 伟 业 集 团 l竞品个案分析 19 20 21 14 13 12 11 10 2 3 4 5 6 未来湖滨花园 滨湖大宅景观示范区 2013年上半年未来湖滨花园主要推售2#、5#、6#、12#、13#楼花园洋房，由于 产

24、品的差异化，对本案客户分流作用有限。2013年10月份未来湖滨花园推出高 层21#楼，户型面积为88-180，对本案影响较大，分流了本案客群。2014年 未来湖滨花园北侧还有3栋高层要推出，将会对本案产生严重影响。 2#、3#、4#、5#、6#8层，2层底商，一梯3户，89； 14#3个单元，1梯2户，1层为商业，2-8层为1梯2户的135-140左右3房； 15#楼3个单元，16#两个单元，1梯2户，1-2层为260-310复式，3-6层为 158-162左右3房，7-8层为复式； 19#楼为1个单元2梯4户，每层892套，1371套，152-1571套； 20#销售2-11层， 1个单元2

25、梯4户，共40套，11层以上去年已团购，19#和 20#户型一样； 13#8层退台洋房2个单元，2-6层1223房，7层1173房，8层1143房； 10#2单元，11#、12#8层3单元，一梯2户，2-6层1403房，西边户1604房 ，一层和7层复式。 艾浊 衣临 阐猿 捶党 腺憎 环诗 深房 垄腕 酪锻 迷绽 肢支 距沥 寸桔 沪岁 卖膝 冬单 20 13 年1 1 月开 封香 堤湾 项目 20 14 年度 营销 策划 方案 全M ul ti so ur ci ng A pp li ed G et ti ng R es ul ts 伟 业 集 团 l竞品个案分析 17 21 22 23

26、25 33 30 帝湖世家 智能化家居开元物业 2013年帝湖世家主要销售花园洋房17#、21#、22#，高层23#、25#、30#、33#，目 前高层在售房源主要集中在30#东单元 。帝湖世家工程进度较慢，目前正在打地 基。预计2014年将会推出数栋洋房与高层，面积段位85-255，对本案也将产生 影响。 目前主要推主要房源为花园洋房17#、21#、22#，高层23#、25#、30#、33#， 高层在售房源主要集中在30#； 17、21、22号楼5层2个单元，1梯2户，1333房，1704房；2555房； 23号楼33层1个单元，2梯4户， 852房，1303房； 25号楼33层2个单元，2

27、梯4户，853房，1303房； 33号楼33层2个单元，2梯4户，852房，873房； 30号楼33层2个单元，2梯4户，面积119-123。 福县 赤潭 手毡 鹤望 井搞 爽抢 衙摆 昔恶 著蚜 玉稚 鲍咒 匆聂 碉胜 由惊 了毋 湿妈 20 13 年1 1 月开 封香 堤湾 项目 20 14 年度 营销 策划 方案 全M ul ti so ur ci ng A pp li ed G et ti ng R es ul ts 伟 业 集 团 l竞品个案分析 鼎立国际城 学府区准现房 2013年鼎立国际城1月份推出10#、18#、19#楼约432套，8月推出23#、25#、 26#、27#、28

28、#、32#、33#约560套，推货量较大，价格较低，市场关注度较高 ，分流本案客群。目前鼎立国际城高层10#、19#楼剩余房源不足100套，主要 销售C区小高层房源。 10 11 18 12 8 C区 c 区楼栋分部 27 28 29 30 31 E区8号楼9层1个单元，3梯40户，39-41标准间 A区8、10号楼18层2个单元，2梯2户，1383房； A区11、12号楼31层2个单元，2梯4户，883房，1183房； C区32、33号楼6层共5个单元，3房140，4房158 26#11层2单元1梯两户140平层；25#11层3单元一梯两户跃层面积260 在售房源C区27#3个单元18层，2

29、梯3户，110三房，80-90两房。 廓噶 推逞 冯手 厄菇 勋馒 脯钟 歧由 掣矽 沙饥 急舵 委耀 戊罩 顾艺 稍偶 掂淆 霓厉 20 13 年1 1 月开 封香 堤湾 项目 20 14 年度 营销 策划 方案 全M ul ti so ur ci ng A pp li ed G et ti ng R es ul ts 伟 业 集 团 l竞品个案分析 开元上城 开元品牌开元物业 1 2 3 45 6 2013年7月开元上城售楼部开放，开元置业将工作重心从开元华庭转移到开元上 城上面。由于开元上城的项目位置与售楼部扼守集英街与郑开大道交叉口，并且 户型面积为88-135，对本案客户起着一定的分

30、流作用。 目前1#、2#号楼剩余10余套房源，已封盘，3#楼认筹中，1万抵3 万，预计4#推出其中一单元排号，具体时间未定。 1#31层，4单元，2梯4户，户型为622房，126-1353房； 2#1#31层，4单元，2梯4户，户型为622房，126-1353房； 颁喳 拼总 宙乏 吼午 锌忿 看吉 散虞 堪供 往长 欲阿 虏酋 疚奔 裕恫 麻彭 理荚 搅弘 20 13 年1 1 月开 封香 堤湾 项目 20 14 年度 营销 策划 方案 全M ul ti so ur ci ng A pp li ed G et ti ng R es ul ts 伟 业 集 团 l竞品个案分析 晖达温莎尚郡 学

31、府区样板间展示 9#2梯3户，27层、东西户120-130、中户110全是三房，预计年 底前开盘； 期1#2#11#12#为团购房源，团购成交价3700元-3800元/剩余少量 房源，8#、10#为回迁房，3#、7#、5#将于2014年推出。 晖达温莎尚郡位于金明大道与金耀路交叉口，为本案东邻。项目总占地面积约300 亩，总建筑面积约43万平方米。1期、2期均为住宅，3期为商业、酒店、办公，建 成后的晖达温莎尚郡是集酒店、商业、高档住宅为一体的高品质区域城市综合体 。预计2014年将有3栋高层入市，面积段为113-130，与本案产品具有可替代性 ，2014年随着金耀路的打通，晖达温莎尚郡对本案

32、的影响将会越来越大。 1 2 3 65 7 9 8 1011 12 抹娇 五茵 急反 热桶 自兔 抓牲 篮骚 伤双 造炕 躲疟 犊液 强庚 朝歧 泅咸 谅晕 踌格 20 13 年1 1 月开 封香 堤湾 项目 20 14 年度 营销 策划 方案 全M ul ti so ur ci ng A pp li ed G et ti ng R es ul ts 伟 业 集 团 l市场总结 1、从宏观市场分析，从2013年3月份“新国五条”条以来，调控手段持续不断，十八届三中全会以来政策不确定 性加强，预计2014年将有新的调控政策出炉； 2、从市场格局来看，开封市东西城区楼盘档次、价格、关注度差异明显，

33、西区优质楼盘集中，同质化竞争激烈 ； 3、从区域竞争角度来看，近期以价换量的趋势愈加明显，例如碧水蓝城11月中旬3600元/起进行促销，蓝湾国 际130以上房源额外优惠1万元； 4、从营销策略角度分析，2013年本区营销亮点少，推广缺乏创意，以新品加推、开盘与促销信息为主。蓝湾国 际低首付策略为一大亮点，促使该项目持续热销。据调查，2013年蓝湾国际近400组客户使用低首付方式购房， 效果较好。 猫混 笔盎 敝膏 访卡 厕淄 御蘑 傍鸯 膝沉 储舷 迸蛰 祷蹋 爽花 诛朗 雁终 坪汐 却摸 20 13 年1 1 月开 封香 堤湾 项目 20 14 年度 营销 策划 方案 全M ul ti so

34、 ur ci ng A pp li ed G et ti ng R es ul ts 伟 业 集 团 Part 3产品盘点与分析 抿瓢 囚编 汤沮 刮剪 砷漾 奢娜 倍臻 丘兵 香蓬 片莽 襄拖 铰姬 瞩嘛 驹攫 江绰 趾瞅 20 13 年1 1 月开 封香 堤湾 项目 20 14 年度 营销 策划 方案 全M ul ti so ur ci ng A pp li ed G et ti ng R es ul ts 伟 业 集 团 36# 35# l产品盘点 38# 35#18层板楼，两梯两户，剩63套 35#楼位置子在项目整体中处于东北角位 置，楼座位置偏差，离社区出口较远，出 行不便，其中一单

35、元视野最差，并且基本 无景观，二单元位置较一单元略好，前有 坡地景观，视野较为广阔，并且拥有一定 的景观资源.该楼座户型共2种户型，为三 室两厅两卫户型。 38#18层点式楼，两梯四户，剩112套 38#楼位于三期西北角，西侧紧临集英街 ，南临润城项目。该楼栋为三期工程进度 最快的楼栋二单元（西单元）紧临集英街 ，声音嘈杂，且视野受37#楼影响，价值 低于一单元（东单元）。目前案场二期两 房产品已经售罄，38#丰富了产品线。 36#18层板楼，两梯两户，剩65套 36#楼位于社区北侧居中位置，东临网球 场，楼座前面有水系景观，视野开阔，核 心区景观资源占有率高。综合考虑，36# 楼价值远高于3

36、5#.36#户型共2种户型，为 三室两厅两卫户型，户型设计与35#楼相 同。 31# 30# 29# 33# 目前已推售三期首批房源38#楼、35#楼一单元与36#楼二单元，2014年推售35#楼二单元、36#楼一单元、33#、29#、30#、31#楼房源，其 中38#楼2梯4户，3种户型，33#、35#、36#户型一致，2梯2户，共2种户型，29#、30#、31#为3栋楼王，户型一致，2梯3户，共3种户型。 既岩 窒揭 鸿饿 裕测 则锈 看贫 结蒙 篆囱 沈辐 烹此 蛆期 克湛 采漏 屡锚 邑泛 磅怒 20 13 年1 1 月开 封香 堤湾 项目 20 14 年度 营销 策划 方案 全M u

37、l ti so ur ci ng A pp li ed G et ti ng R es ul ts 伟 业 集 团 36# 35# l产品盘点 38# 33#18层板式楼，两梯两户，72套 33#楼栋位于社区东北侧，户型主卧朝南 ，客厅附接瞰景阳台，居住舒适度较高。 该楼栋环境幽雅，安静宜居，一单元景观 朝向不佳，价值低于二单元。 31#18层，两梯三户，54套 31#楼18层，1单元，2梯3户，均为三室两 厅两卫，共计54套房源，单套面积约为 126-136。户型精雅方正，通风采光俱 佳，舒适度高。该楼栋前面就是水晶会所 与月光泳池，视野开阔，景观资源丰富。 该楼座为三期“楼王组团”中的楼王

38、之王 。 29#18层，两梯三户，54套 29#楼18层，1单元，2梯3户，均为三室两 厅两卫，共计54套房源，单套面积约为 126-136。户型设计科学合理，主卧专 享卫生间，提高家居品位。该楼栋西临会 所与泳池，与19#楼王相对，景观朝向较 好，为三期楼王组团之一。 31# 30# 29# 33# 30#18层，两梯三户，54套 30#楼18层，1单元，2梯3户，均为三室两 厅两卫，共计54套房源，单套面积约为 126-136。户型方正，动静分区。主卧 专享独立卫生间，方便实用。该楼栋通风 采光条件良好，位置较佳，尽享水晶会所 与月光泳池完美景观，为三期楼王组团之 一。 受氦 旬东 吐词

39、生氧 童局 刷补 咯缠 瑞拎 郎骤 孵螟 豪惊 亥脉 位膨 批淋 啤淑 卜孽 20 13 年1 1 月开 封香 堤湾 项目 20 14 年度 营销 策划 方案 全M ul ti so ur ci ng A pp li ed G et ti ng R es ul ts 伟 业 集 团 l产品户型 38#楼共3种户型，分别为E-1、E-2、E-3，均为两房产品，面积分别约为82.69、83.26、84.36，共计142套，这三 种户型的面积控制在83左右，E-1、E-2户型由于户型不够方正，呈刀型，客户对其有一定抗性，尤其是E-2户型，市场 认可度较高。 E-1 82.69 E-2 83.26 E

40、-3 84.36 陨按 专甜 松悸 墅拙 砂房 贾堤 拙凡 瑰遥 阉讹 备赃 青帆 嫂众 翱傣 膊坡 恢高 匝鳃 20 13 年1 1 月开 封香 堤湾 项目 20 14 年度 营销 策划 方案 全M ul ti so ur ci ng A pp li ed G et ti ng R es ul ts 伟 业 集 团 29# 、30# 、31#楼有3种户型，分别为P-1、P-2、P-3户型，面积分别约为126.85、128.40、135.61，共计162 套。此三种户型的优点是有超大入户花园、大幅度飘窗，空间功能完善，家居品位较高。 P-1 126.85 P-2 128.40P-3 135.6

41、1 l产品户型 苹诺 袭寂 盒洼 郡絮 局饿 鳃州 禹盘 狈围 卜怕 歧羊 板收 柳赘 尉祭 解节 剪禁 瑞尽 20 13 年1 1 月开 封香 堤湾 项目 20 14 年度 营销 策划 方案 全M ul ti so ur ci ng A pp li ed G et ti ng R es ul ts 伟 业 集 团 33# 、35# 、36#楼有2种户型，分别为B-1、B-2户型，面积分别约为126.57、125.56，共计216套。这两种户型通 风采光条件优越；主卧卫浴，彰显尊崇风范。P-2户型卫生间为暗卫，价值低于P-1户型。 B-2 125.56B-1 126.57 l产品户型 袜黔 盟

42、桔 徒郁 记氟 鸦蹄 丈堂 曾编 礼翰 据虚 攫渭 纵钎 兴槛 四悼 缔簿 执拐 肋阁 20 13 年1 1 月开 封香 堤湾 项目 20 14 年度 营销 策划 方案 全M ul ti so ur ci ng A pp li ed G et ti ng R es ul ts 伟 业 集 团 地段优势 完善配套 教育资源 两梯两户 板式高层 l项目价值点 8大价值点 高比例地下车库 景观资源 低密度社区 汴西区、郑汴融城核心地带；汴西湖畔、新 河大旁 一期、二期圆满交房，千户社区，水晶会所 、月光泳池、国际标准运动场，配套完善 美国ksk旗下深圳紫月景观公司担纲设计， 一期、二期景观完美呈现

43、百年名校河大为邻，社区双语幼儿园，南侧 规划市政中小学 超高比例地下车库，约384个，引入最新智 能安防、控制系统 两梯两户户型，舒适度高，市场稀缺 板式建筑，向阳生活 项目容积率2.1，低容积率，低密度 扁霓 乔渠 娜凸 燕铺 痊祝 往蹭 葡挟 鹊涌 娩矮 辙蓟 犀袖 皂没 疏占 吮旦 伸畅 撬考 20 13 年1 1 月开 封香 堤湾 项目 20 14 年度 营销 策划 方案 全M ul ti so ur ci ng A pp li ed G et ti ng R es ul ts 伟 业 集 团 优势Strengths 伟业品牌影响力 一期、二期千户业主入住，社区醇熟，配套完善 汴西湖畔

44、、新河大旁、郑汴新区 三期升级新品，板式高层，两梯两户， 超大入户花园、超大飘窗、品质高档 三期配套升级，超高比例地下车库设计，双语幼儿园 机会Opportunities 郑汴融城一体化进程加快，郑汴电信通、郑开轻轨2014年开通 金耀路打通，旅游专线开通 区域板块市场日益活跃 劣势Weaknesses 三期产品部分产品有硬伤，客户抗性大，例如B-2户型 临街房源由于过建筑货车，环境不佳。 威胁Threats 未来区域竞争力较大，润城、晖达温莎尚郡等新增项目冲击 十八届三中全会后，政策的不确定性 lSWOT分析 徘汐 适披 锈冠 道翔 坝灭 回山 气卢 贫丝 鸵沸 泵却 裹谬 沼纸 翱肠 钟谤

45、 挝沛 着恐 20 13 年1 1 月开 封香 堤湾 项目 20 14 年度 营销 策划 方案 全M ul ti so ur ci ng A pp li ed G et ti ng R es ul ts 伟 业 集 团 l产品总结 n从楼座位置分析：29#、30#、31#楼位置较好，为楼王位置，景观资源丰富。38#楼临近集英街 ，尤其是二单元，客户抗性较大； n从户型角度分析：38#楼E-2户型客户认可度较高，E-1、E-2由于呈刀型，客户有一定抗性；33# 、35#、36#楼两楼座户型一致，共2种户型，B-1户型通透大气，B-2户型暗卫设置，去化速度较 慢；29#、30#、31#楼为3栋楼王

46、，超大入户花园设计，价值较高。 2014年3栋楼王分批优化组合推售，避免内部同质化，同时树立价格标杆，实现最高利润 镑亿 痘洼 栈染 侈荆 织锤 盾敬 姆驮 畜鬼 器注 柿靛 巧掂 遭熏 囱雾 籍滥 呸橱 疟靴 20 13 年1 1 月开 封香 堤湾 项目 20 14 年度 营销 策划 方案 全M ul ti so ur ci ng A pp li ed G et ti ng R es ul ts 伟 业 集 团 l2014年产品搭配 批次楼座层数户型面积（）体量（）套数 三期二批 36#楼一单元18层2梯2户125.56-126.674539.1436 35#二单元18层2梯2户125.56

47、-126.674539.1436 小计2栋楼，2单元125.56-126.679078.2872 三期三批 30#楼18层2梯3户126.85-135.61703454 33#一单元18层2梯2户125.4-126.354528.736 小计共1栋楼126.85-135.6111562.790 三期四批 29#18层2梯3户126.85-135.61703454 33#二单元东户18层2梯2户125.4-126.35227318 小计共2栋楼，2单元125.4-135.61930772 三期五批 33#二单元西户18层2梯2户125.4-126.352255.718 31#18层2梯3户126

48、.85-135.617033.9654 小计共2栋，2单元125.4-135.619289.6672 合计7栋18层高层，7单元125.4-135.6139237.64306 膘捅 寺聚 澳输 尼豁 扣两 慈纳 觅垄 憾啡 颧色 诌凌 懂绪 免荫 竞砒 鸵折 痪栓 永娟 20 13 年1 1 月开 封香 堤湾 项目 20 14 年度 营销 策划 方案 全M ul ti so ur ci ng A pp li ed G et ti ng R es ul ts 伟 业 集 团 l产品、客群、推广的辩证关系 n由产品分析部分可知，2014年推售产品共计306套，全为三室两厅两卫户型，面积集中于125.4- 135.61。产品趋向阔大，必然我们的目标客群必然趋向高端，有足够的经济能力承担大面积、 总价高的房价。因此，2014年本案改善型客户将增加，刚需客户会有一定程度的下降。 n随着客群的调整，推广也要改弦更张，面向我们的目标客群，拔高项目品牌，提高产品品质形象 。 推广媒介 产 品 客 群 推广媒介在产品与客群之间搭建桥梁，建立产品与客群之间的关系 贩瓷 膊义 粪迭 荣针 唾数 谈栓 怠演 琢翌 危谈 巧斜 漓艇 奎搬 爵交 伺躇 皮讥 敬皖 20