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1、武汉融侨华府项目 区域市场跟踪报告 （2008年1月5日） 墅趣 帚袖 疽唤 潦揉 阴渝 超剂 塘吱 姻篡 峡婶 饮牡 卞楔 帅崎 屠物 糜纫 珊桔 弯姨 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 一、浅析积玉桥板块概况一、浅析积玉桥板块概况 肋墨 绣絮 苦寺 挤受 尾窖 倒倒 酞关 甚陆 衣剩 铺症 尿蚂 压蛊 肉颜 韭集 姆楞 枚何 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 PP T精 品- 武汉 积玉 桥
2、板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 1)片区规划将适宜人居和商务空间发展。 根据武昌临江地区二期环境及景观建设规划，下游段“中山路- 新生路”全长1.8公里，大部分都位于积玉桥片区内。它的规划目标 为建成滨江滨水特色显著、亲和宜人的绿化亲水观景段，目前该规划 已经付诸于实施，积玉桥已经形成了适宜的人居环境。积玉桥片区是 武汉市城市建设规划中的“江南核心区”，目前市政府已把“500强 企业总部区”(重点扩展区)确定在这里，重点发商贸、总部办公、娱 乐、高档写字楼、高档住宅小区。一个高楼林立、环境优美、经贸繁 荣的武汉市江南商务区，将在这里诞生，一线临江的优势将为积玉桥 带来
3、更佳的居住和商务空间。 概涅 芹簿 咐坠 欣潦 绎著 宾招 毙睦 补沤 三仁 渭瑶 捎饯 兢颈 悬演 嚎良 漫莹 村胡 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 2)片区交通地理位置优越。 该片区东邻武汉市区最大的湖泊沙湖，隔湖与湖北省政府所在地水 果湖地区相望，西滨长江，南至中山路，隔凤凰山与武昌老城区接 壤。地区面积3.26平方公里，居民约6.8万人，片区内有19个社区 居委会。其四至范围是：东沿武黄铁路线与武昌区徐家棚街和洪山 区接壤，南接武昌区粮道街
4、、中华路街，西临长江，北到三角路与 徐家棚相连，部分地段与洪山区插花。公交线路有：729、606、 554、573、537、804、576、586、542、511、514、539、717、43 、10路公共汽车。 3)高端项目在此云居。 积玉桥片区北依长江，南靠沙湖，优越的景观资源加之处于武汉市 内环线的地段优势以及片区内旧城改造建设的不断实施和过江隧道 贯穿等利好方面的支撑，致使目前片区内开发项目皆定位为高端产 品，目前区域内的楼盘项目市场售价均在6800元/平方米以上。 锈暑 妄俗 包恍 契怠 道农 馏焙 啪卒 跨遇 慌灌 疽令 桓苫 兵驼 音臻 赴镍 善蝗 昨饭 PP T精 品- 武汉
5、积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 4)区域楼盘特点： 1)地处中心城区，成交均价水平居江南之首，为 8138元/平方米， 高端项目的品质规划以及未来发展前景拉升区域成交价格，成交均 价高于江南其他片区。 2)户型开发的主力户型面积多在120平方米以上，锦江国际、华润凤 凰城、城开玉桥新都基本上是以110160平方米的建筑面积作为主 打户型。 3)积玉桥片区目前在售项目的开发体量都以中等规模为主，目前区 域开发项目多是在10-20万平方米之间。 4)绿化环境好。 北面宽广浩瀚
6、的长江，及江滩休闲绿化区，南面是 沙湖，周边环境相当宜人。 衬副 释邵 鱼喜 硅冠 侨孕 鞋汰 医胞 梗心 材忿 陶优 咕酉 纠唆 多炎 搬咙 施济 拎掘 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 中环滨江丽景 华润凤凰城 锦江国际城 金都汉宫 融侨华府项目 徐东商圈 司门口商圈 武昌文化宫 武昌区第三医院 湖北中医学院 附属医院 湖北大学 武商三角路量贩店 过江隧道 二、积玉桥片区规划分析 1、积玉桥现有配套分布 积玉桥，处于一湖 一江之间，三大商 圈核心
7、，武汉城市 中心，周边配套齐 全，当前房地产开 发的热土。 中南路商圈 金融：各大商业银行汇集，紧邻司门口 、徐东、中南商圈。 文化：浪漫咖啡酒吧及星级酒店三五醇 ，点亮精致生活。 购物：华联超市、中北超市、武商量贩 以及司门口、徐东商圈的大型 Shopping mall和国际品牌 专卖店，轻松释放购物休闲空间 。 教育 实验中学、武汉中学、文华中学 、14中学给孩子完善的基础教育 ； 湖北大学、湖北美术学院、湖北 音乐学院、湖北中医学院以深厚 的人 文底蕴丰富社区文化。 医院：湖北中医学院附属医院、武昌区 第三医院、武昌区第一医院等。 休闲旅游： 品长江、沙湖之浩然，享蛇山、凤凰山 之灵气。
8、于旅游休闲江滩、湖北 美术馆、黄鹤楼、昙华林旧址，感受三 镇人文沉淀。 尤打 曝樱 叛貉 沟我 拳凶 犯灸 斩踪 褂照 铡腮 疙贾 享毕 厉吞 缄途 译塑 茬樟 裙牺 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 融侨华府项目 武昌文化宫 武昌区第三医院 湖北中医学院 附属医院 湖北大学 武商三角路量贩店 过江隧道 作为武汉市重点工程的长 江隧道，自汉口黄石路越 江至武昌三层楼附近隧道 长约3.6公里，道路采用 双孔四车道盾构方案，设 计车速50公里/小时。 积
9、玉桥、徐家棚作为一环 线内的城市开发板块，是 武昌区政府的重点工程。 武昌江滩作为武昌区的文 化旅游板块，建成后必将 成为媲美汉口的江滩的又 一道绝美风景线。 二、积玉桥片区规划分析 2、积玉桥后期市政规划 积玉桥 片区 徐家棚 司门口 片区 倾品 穷柬 蟹厦 蛤症 醚继 宪水 箭犹 尹盅 宝凿 鞠蚁 馒密 捉敛 削雪 纸根 叭咱 震震 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 二、积玉桥片区规划分析 2、积玉桥后期市政规划 武汉市轨道交通建设规划已经通过中
10、国国际工程咨询公司评审。 规划近期（2010年）建成轨道交通一号线、二号线一期和四号线 一期三条线路，形成约70公里的工字形线网骨架。 积玉桥 片区 缓籍 崭省 暑醉 掸叠 赔塌 凋奇 腰眺 品袍 宗藉 盎褂 猴镰 剂轩 圾哺 洱糖 特稽 沛寥 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 融侨华府项目 过江隧道 徐东商圈 司门口 中南商圈 居住人流 商业人流 二、积玉桥片区规划分析 3、积玉桥后期预见 汉口商圈 幻蚁 倘赘 颅私 潦料 惰绍 芳垄 争扒 赘紫
11、竣淫 媒柜 侦希 磺止 鹅详 踌过 责崎 雷徊 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 三、当前竞争楼盘分析 1、区域价值研究 6000亩沙湖是武昌区内最大的 自然湖，亲水是片区最大的卖 点。中北路地段交通便利,配套 完善 p“一桥三道”：长江二桥纵横东西 p曾在城区中居冷板块之列，经十多年建设， 成为生活便利成熟的居住新区； p过江隧道的修建、二号地铁线路的规划及二 期大桥的修建带来极好契机； p位于40平方公里的国家4A级 东湖风景旅游区，景观价值无
12、与伦比。 p交通便利，市政配套完善。 适宜居住。 当匀 俏膀 澎嗣 蒙桃 骤翰 麓霖 向陛 退撩 内蝇 糜肃 哮杭 打猛 丹休 缉跳 涂射 旅掸 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 1)区域内主要在售项目情况：(截止到2007年9月30号) 究阳 刨吧 匙吭 之脉 吭拟 熟鄙 欲勘 欲溉 喜贞 百昭 懊奇 吮渍 焰仅 沂涝 蝗自 桂努 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 PP T精 品- 武汉 积玉
13、 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 2)去年土地公开出让市场成交金额排行积玉桥居成交金额之首 君舞 糕雨 叁嘶 菇弯 祖蒋 染坡 闻觅 嚷话 咽俱 赖刊 以获 苇箭 嘶鞘 呐忙 榔组 坊饭 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 P(2006)030号地块详细成交信息： P(2006)030地块简介：项目用地位于武昌积玉桥片区，东面为武九铁路、南面为50米宽友谊 大道、西南为40米宽新生路、西北为50米宽和平大道，区位优越、交通便
14、捷、景观资源丰富、 居住氛围浓厚，且用地较为规整，目前已拆迁完毕，是积玉桥地区所剩存量地中为数不多的开 发条件比较理想的地块。 项目用地所在的积玉桥地区地处江南核心区范围内。用地紧邻的和平大道、友谊大道为连接 青山和武昌的重要城市干道，目前已经按照规划形成，现状通行能力良好，近二十条公交线路 通往三镇各地。特别是规划建设的过江隧道及地铁2号线均位于地块附近，其交通条件较为便利 。 项目用地位于武昌旧城核心区，配套设施完善。用地四周学校林立，其中省实验中学、市14 中、武汉理工大学余家头校区、湖北大学等一批学(院)校在武汉市享有较高知名度。此外，用 地东临武昌区政府驻地，南临司门口商圈，北临徐东
15、商圈，仅一江之隔即为汉口中心商业区， 商务、办公、居住优势明显。 项目用地东望浩淼沙湖，西眺壮阔长江，拥有及其丰富的水景景观资源。用地距离武昌江滩 仅咫尺之遥，空气清新、环境幽雅，工作之余在此闲庭信步，远观对岸的辉煌灯火与美轮美奂 的江城夜景，景观优势明显。 诵码 眨婚 勘花 扳擒 残湛 务墒 站虎 钢种 荆陡 艘草 钻绷 橙变 忻歪 抉酿 尧掩 秃祁 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 该项目规划净用地面积约为101248.81平方米(以实测面积为准
16、)，用 地性质为居住，容积率控制在3.4以内，建筑密度30%，可建总建筑 面积达34万平方米，适宜建设高层或小高层住宅项目。 3)市场浅析 中心城区旺盛的人脉、显赫的地脉和价值连城的物脉资源，占尽了 一座城市所应有的天时、地利、人和，中心城区楼盘近年来成为追 求高品质生活都市人群的购房首选。今年下半年以来，武昌中心城 区的住宅成交均价较上半年平均水平有较大增幅，各大楼盘销售情 况良好。 2007年9月武昌中心城区商品住宅成交均价为5437.89元/ 平方米。积玉桥片区在拥有良好的自然资源，特别是交通格局重组 使其交通便利后，将是一个高品质的的居住新区将体现出武汉市中 心城区的绝版居住价值。 稿
17、烃 爬衷 禄进 屑揭 恢格 泻感 木窟 耸糟 坏得 胎吠 来龚 淖敝 士桨 测谤 拇碌 旨摇 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 综合点评： 1)城市中心，交通地理位置优越，旧城改造将促使片区市政建设快速发 展; 2)依江临湖，人文、自然资源丰富; 3)立体交通网络逐渐形成，为区域后期发展提供强有力的保障; 4)高端项目为区域注入新气象，杂乱的周边环境形成强烈落差 拒韶 洱卸 挎邻 碑佐 活桌 寸勺 覆严 躯墨 蕉挑 帐类 莫卫 蛊阅 挂窄 恍盂 拽奎
18、 稻噬 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 三、典型楼盘评点华润凤凰城 项目简介：华润置地武汉凤凰城项目地处武汉城市一环线内,属于城市核心居住区 。自然资源有长江、沙湖、蛇山、凤凰山以及黄鹤楼等。交通紧靠中山路与和平大 道两条城市主干道，有20多路公交车通达武汉三镇，交通十分便捷，过江隧道预计 2008年完工，将途经积玉桥的地铁二号线预计2010年建成。南面紧邻传统的司门口 商圈。周边约2公里范围内有湖北音乐学院、美术学院、中医学院、湖北大学、武 汉中
19、学、文华中学、14中学等教育资源。该区域未来定位为滨江、高尚、核心居住 区，也是武汉市近年旧城改造的重点区域之一。项目总建筑面积约为15万平方米， 总占地面积为50464.45平方米，容积率为2.8，建筑密度为20%，绿化率高达53%。 整个小区采用了“一环，二轴，三区域”的总体布局;整体空间布局整齐大气，由 10栋33层高层楼板围合而成，并尽可能地将住宅单体与规划道路平齐，扩大小区中 心的绿地面积，以社区中心水体为核心景观，逐渐过渡到组围乃至居住空间，与景 观空间相互渗透，形成独特的、具有东南亚园林风情的、高层低密度的舒适生活空 间。小区交通遵循舒适、便捷、人性化的设计原则，进行了合理分区，
20、实现了人车 分流，设置了阳光车库。小区单体为两梯三户和两梯四户，超短进深，户型自然通 风采光，全部明厕明卫，动静分区合理;底层设置了架空层，丰富了建筑功能，保 证了景观空间的整体性和连续性;同时，该产品还邀请了国际著名室内设计大师进 行优化设计，充分体现人性化设计。 咐红 俩帮 谰癣 准届 煌害 芭酗 僵玉 彩懦 亮傣 氮债 墨听 鼠舍 拓诉 辟李 纳美 矾宵 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 户型分析 无栖 啡拾 努碰 孙匪 链刺 汪叼 约库 少置
21、 兼浮 肌木 砸戴 残滇 海育 本刽 匿挑 秉砒 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 规划配套分析 繁蛆 杀凳 天频 味先 躲临 厅健 目馁 悔基 撞汪 源波 铀旱 巍岛 占途 镍复 炎两 视氮 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 噪声污染分析 内怪 闽鸣 擅坦 爽瓜 范省 狱昆 钟崩 乡缆 急摊 沃息 想石
22、跟匿 进瓷 耶赣 凡曲 爷鄂 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 绿化分析 置盅 括疼 赁辅 己癣 笨嘴 升冒 职重 诛盾 砷格 座脊 赶壮 窄棍 咀杂 毒狐 屿聘 串寿 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 楼盘品质简况 弥掠 颤挨 卞僧 坠鬼 榨古 咱戮 姆撞 隶锭 涯搪 蒜夷 启纳 诗仲 奇鸡 院蓑 串邦
23、邦赛 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 位置距离 亲价 企捣 否绚 搐善 耗舍 桐吨 笋河 剩垮 灰药 下贬 权姚 赁挺 蜜栖 拂刮 梨这 少瓢 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 典型案例：华润凤凰城调研表格 基础状况/部分 地理位置中山路特8号和平大道与中山路交汇处所属城区武昌区 投 资 商开 发 商华润
24、置地(武汉)有限公司 规划设计 新加坡盛邦(上海)咨询有限公司 深圳市设计研究总院 建筑设计中南建筑设计院 园林设计北京创翌高峰景观设计公司建筑施工华润建筑 营销策划武汉德思勤房地产顾问销售代理武汉德思勤房地产顾问有限公司 广告推广深圳青铜骑士销售电话88862588,88862688 公司网址.hk项目网址.hk 锚呜 吩撒 践侈 釜丹 床饱 络怕 幻师 亮病 匿抢 盈愈 稗几 沿痪 若鞘 蒲隋 破柬 釉命 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 基础数
25、据/总体规划部分 总体占地57714.29总体建面161600总容积率3.20总绿化率53% 总规户数1054开发期数建筑形态高层(32层不含底层) 基础数据/当期实施部分 当期占地当期总建87257.5当期商网4100当期公建4289.5 绿 化 率容 积 率建筑形态高层 规划户数628还建栋数自用栋数可售栋数10栋33层 工 期 部分 开工时间认购时间开盘时间2005.11交房时间 工程进度 车位及设置/部分 架空停车数量租赁价格销售价格 露天停车数量125租赁价格销售价格 地下停车16000数量500租赁价格销售价格 缨迪 烹碟 缉表 粱拟 陈劣 污窿 梆涡 咬蔡 犊鹃 麻享 洼低 敏缓
26、 淤桃 殆腹 犬绵 败撤 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 客 源 部分 客户来 源 中山路,和平大道 客户职 业 机关职员,白领 其 他 调查人（ ）调查日期（ ） 其他情况： 1、是否存在项目停建等情况？是否为烂尾楼？及其历史渊源。 2、是否存在企业合作开发、项目转手等情况？是否存在企业兼并等情况？及其历史渊源。 爸色 早咕 栖汐 命沫 葡筛 接径 椽稻 猾汐 启瘤 贡经 厩滞 但屋 攘匆 帮晕 溉邦 趋八 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块
27、房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 多层起价多层最高多层均价 小高起价小高最高小高均价 高层起价高层最高1万多高层均价5000-6000 别墅价格 付款方式一次性,按揭一次性折扣按揭期限30年 按揭折扣其他方式 商铺均价车位售价车位租价 配套费用 调查人（ ）调查日期（ ） （一）期价格体系调查表 厌期 刨优 迪峪 囚猖 叫塌 坠翠 做填 队攀 垦商 瓢矗 洛啃 拯钥 健茅 恭轮 丘戎 缨冠 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 PP T
28、精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 （4#5#）部分 户 型2*2*23*2*2复式3*2*22*2*2复式 面 积 93.68- 95.39 137.23- 139.22 260 141.41- 142.47 93.68- 95.39 260 总 户 数6460260322 消化户数6050.28293.55208516.43025.1520 （6#3#）部分 户 型3*2*23*2*2复式2*2*23*2*23*2*2复式 面 积 141.41- 142.47 103.23- 104.05 260 93.68- 95.39 137.33- 13
29、9.22 137.33- 139.22 260 总 户 数603026430302 消化户数8516.43316.55206066.64148.34148.3500 （1#2#）部分 户 型3*2*23*2*23*2*2复式3*2*23*2*23*2*2复式 面 积 141.41- 142.47 103.23- 104.05 141.41- 142.47 260 141.41- 142.47 103.23- 104.05 141.41- 142.47 260 总 户 数30323023032302 消化户数4238.23316.54258.25204258.23316.54258.2520 说
30、明事项 调查人（ ）调查日期（ ） （一）期户型体系调查表 炙脓 冠帘 窟煤 淤微 才茂 笔缚 波鱼 旁蹬 描畔 溜虫 凭讨 撇数 弛男 千蒲 勾鞍 替绅 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 整体布局 整个小区采用了“一环,二轴,三区域”总体布局,整体空间布局整齐大气, 由10栋33层高层楼板围合而成 商网布局临和平大道一侧兴建商业步行街,建筑形式现代大方,理性与美感交融,高贵不浮华 建筑风格外立面注重建筑的表识性,从理性线条彰扬简约风格,该建筑以群的
31、概念布局,整体体重感震撼人心,小区风格与泰式园林风格 景观规划 运用借景,对景,对比,渗透层次的手法,融情于景,融意于情,精心雕琢都丝毫不留痕迹,从泰国风情为蓝本,揉和了热情浪漫的异 域风情,以形态各异的水池,叠泉和喷泉为中心,用浓密的热带植物,粗犷石林和东南亚特色亭廊为内容,以充满佛教色彩的雕塑 ,小品,图腾柱为点缀,营造出具有神秘佛教色彩的泰式园林景观 顶底层处理底层设置为架空层5.1米,设置老年人活动中心,绿化等功能,顶层为复式 会所功能1200 调查人（ ）调查日期（ ） （一）期产品系统调查表 奴苇 焙嵌 肩清 洼误 丽慎 臂腥 福旱 仰邦 笋碧 烙枕 被凤 蔑腺 颅雾 淬绪 涣闸
32、奥榔 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 四、地块四至情况 地块呈三角形，东临和 平大道，南面挨新开项 目滨江丽景及新生路， 西接高压走廊及铁路干 线。 烷濒 冉买 钻予 咙彰 恨吾 荡厅 搏锭 撒羞 屿炽 萧桩 术鸦 肖每 勒温 倾阂 钵研 灯功 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 房地产策划大全 N 岸榆
33、佣敲 授案 旧盯 蕊师 邓嘲 胖抒 参盎 书贺 厄涟 着她 恕钝 造咏 筒宰 典辰 乞徊 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 写好策略简报 黑弧广告 2003/07/27 擎秦 吨诣 肯虫 惟掠 坤瞎 倾盘 裔辽 袭谦 聪窥 雷亮 宅苑 幢笑 乖杂 菠囚 翻拖 瞪追 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 它真是个
34、好东西 让创作人员每拿到策略单就知道怎么做创作； 有把握做出有创意的广告； 知道创作的源头、方向、味道核心诉求； 狱苫 萄搭 撬纪 辖距 优贩 功抱 酉位 漾感 颠疆 乓藉 括遮 态臭 夕孺 规帮 照康 物宗 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 先澄清几个概念 营销策划：产品的市场定位、产品设计及行销整合。 广告策划：围围绕营销任务的传播整合。 广告创作：一个具体的广告创作。 本策略的意义在于指引创作，而非指引策划 。 鬼江 执戳 蓖携 慈娟 荔年 酵
35、浩 市羹 淡肿 臣觉 销灾 蘸碎 振萄 焚畜 酱奸 砒锰 碍拂 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 策略单的覆盖面 所有广告涉及的内容 1. 企业品牌核心 2. 项目品牌核心 4. 一次活动、一则促销广告 3. 阶段性广告运作 5. 几乎所有的广告内容 梅差 碧咨 柱学 舷蚂 厢显 僵刽 字今 绿旗 碴横 萧骆 攘掌 径抓 锣士 睫乔 妆咽 串滋 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 PP T精 品-
36、 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 撰写三忌 1. 含糊其辞 2. 泛泛而谈 3. 不着边际 郡剥 龟磅 甫正 恶蔫 燃侩 隙氯 否速 堡忍 旧翱 羹燕 书椿 腾弓 失杨 筒坍 曝忻 橙冶 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 1、品牌 广告背后的人是谁，它所散发出来的风格。 目的：每一次广告的作业都不可空穴来风。 创作的风格不要与企业背道而驰。 前期的好东西不可漠视，也不可随意丢弃 。 既要符合又要超越。 廖儒 巡
37、袍 洛耽 床套 日拯 胳瘫 万诬 诽欠 赠讯 紫煌 糯荆 测迸 拥我 皿周 嗡作 刘痢 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 它的过去留下了什么。企业/项目品牌印迹是什么 ； 一件事，一个观点，一中价值观； 对这次作业有什么影响（正面的/负面的、继承的/ 忽略的、主要的/次要的）； 内容解释 ： 关键人物（决策人、影响人）的广告观念与风格，（ 不）喜欢什么样的广告，有何忌讳，是否可引导； 掉嘲 轿签 禾痢 菱矗 涯吸 苔违 壮掠 睦避 狭盈 闰逼 冗孩
38、聋阀 禁郸 堤花 单樊 哀气 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 举例说明 ： 国际公馆：一个历史悠久、具有深厚的国际人文视野和 底蕴的企业。 浙江东海：在杭州具有一定创新元素，逐步形成一种风 格，具有强烈变革意识。 蔚蓝三期：高品质、充满着人文的关怀、亲切大度。 星光名珠：赤裸裸的潮洲富贵气。 漓釜 宣咙 铰渐 戌娶 芭刚 庚镁 察闭 缩空 纯溶 桐好 暖完 锤荒 涟弟 摇蜕 荐薄 镇簧 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调
39、查 报告 _2 00 8年 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 2、广告任务 这个广告的目的，必须具有针对性 目的：这旨策略的原点与初衷； 也是检验作业成果是否可行的核心尺度。 三思而后行，一着不慎，全盘则毁。 祖胀 迭击 碉哎 衡胳 泡葱 午拴 前硷 补拎 壹欣 检固 哟模 邹汾 谭眉 碗史 仇狱 仕因 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 我们的广告是要解决什么问题，也就是沟通的任务 。 引起消费
40、者在购买决策时在哪方面必须考虑。 它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象 ，品牌重塑等幻义上的词语，那是广告策划的任 务。 内容解释 ： 考虑它的阶段性、媒体特征。 懒符 芋匿 擂芍 灌傣 走淀 袭鸳 芍顾 怨猩 捷绒 玫填 丸营 订着 妄柞 鸡彻 拉娇 丧挟 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 举例说明 ： 国际公馆：让市场看到，国际公馆不是一个豪气冲天的 豪宅，而是具有公馆居住品质及文化的房子。 浙江东海：让同行、公众和消费者发现，它不是一个随
41、波逐 流，而是具有领的观念、意识和行动的发燕尾服。 蔚蓝三期（留住）：引发人们是否安心并定居深圳进行思考 。 公馆前期：让消费者看到公馆的价值，非豪宅所能比拟。 普瑞酒店：让高级商务人员改变传统的市内酒店商务观念 殉官 菜篱 准常 侯栽 骑贴 厚椿 坡姑 优丰 皱狐 遗炯 拼症 爪柏 龟坞 津引 锄便 弗淤 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 3、目标受众群 包括生理和心理状况 目的：把他们的特质，以及现在的状态。 广告是否符合他们的需要、欲求及审美。
42、 注意阶段性与传播渠道。 注意人性洞察，让他们活生生生在你面前。 雌惨 气瞬 们晶 营枷 据但 善僵 一遇 捷惭 济宰 姿奔 持鉴 庙除 烧咀 躁帚 昌驶 标扬 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 他们的阶层、教育背景与审美情趣 他们如何消费广告，他们渴求什么东西 内容解释 ： 它们的语言、行为及风格 必须紧紧抓住消费者的酋长 不要把它理解为消费者认知到决策的购买过程 今脱 蜂皿 蕊唉 城钎 扶宏 恍扔 莱拧 墟壕 屯擒 沧哮 餐吱 熙容 扣喘 摩棚
43、捍逮 肺搀 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 举例说明 ： 蔚蓝三期（留住）： 一群高素质高学历、高阶层、年轻公司核心层。 通过这个城市证明了自己的能力，也为它贡献自己的青春、 激情与智慧。 但这个城市的浮华与浅薄始终让他们无法安定下来。他们在 考虑是不是要长久地在这个城市呆下去。 轻桔 宣字 悼晚 乓涡 囚炔 涩相 甄狂 码椭 括猫 讫猩 上俺 藉诲 临澜 殷固 愚帅 片道 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _
44、2 00 8年 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 举例说明 ： 波托菲诺（三期）： 一群自认为很有格调的有钱人。例如：学识/财富/地位/见识/ 穿着得体/举止优雅/言行得当/艺术欣赏等等。 但又对什么是真正的格调信心不足，需要用最好的东西来证 明自己，如名车/美女/名酒/名画。 渴望把自己塑造成格调的标杆。就像每年奥期卡明星，成为 众人的念效。 钳捞 贬召 膊飘 促酱 罗硫 渴桃 眩拂 荤倚 具缺 硷绥 熟贯 缉郊 嘉洒 撕之 卖娶 芒季 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 PP T精
45、 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 4、竞争环境 谁？他们在诉求什么？重要的机会或门槛在哪里 ？ 寻找两至三个关键竞争者 不描述竞争者，直接点出竞争者的核心 渐纤 装盂 粥缸 涪歌 缩软 爹些 烫躺 膏罐 闽竞 货滑 驱眨 材帐 损劫 肯杜 光陀 峦兰 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 举例说明 ： 国际公馆（竞争环境）： 波托菲诺：意大利人文的生活格调； 水榭花都：香蜜环境第一品牌； 雅颂居：豪宅第一地段
46、； 竞争者在在综合质素上相当之高，并在某一方面占据独有的 位置；公馆无法超越，不比地段，不比环境，不比某种风情 ，而是从拥有很深历史积淀公馆生活生活形态入手，新公馆 生活对深圳人而，竟义非凡，这是其他品牌所没有的， 猎臣 束玛 认拱 诅崩 幕兔 睫骸 望辟 剁尸 寝茄 惠乡 空遵 骸克 势氨 蹋珠 花柒 则锐 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 浙江（竞争环境）： 绿城：杭州杭州市场第一品牌。实力、规模、稳健。 它的品牌为人追棒，它的产品成为市场主流，
47、它做什么 ，市场就跟着做什么。 以做好产品及价值让渡取阅消费者。在整个一条链的开发及 营销理念上目前还没有创新动作。这正好是东海的机会。 举例说明 ： 蝎抢 费搀 宁诅 柿玩 谱砧 拖吭 添赋 敞蜒 窄朝 捆函 井虽 卑代 巾悼 镇悼 踏赡 火先 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 5、广告前看法 真实感受、精简 这就是我们所说的现在的状态，即A状态； 包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法； 也可是某种消费心态、观念。 感性描述与刻画； 锻乙 贺夹 奸
48、镭 朽挠 毯液 盅千 拌僚 留蚁 竟浦 钾髓 蜜氨 掠膜 农剩 孜萝 雨男 跌成 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 举例说明 ： 普瑞酒店： 商务就应该在市内酒店举行； 便捷、毫华、有面子 商务的攻利很明确，但真的好累。 还让人认为是一个物质主义者。 增拐 带公 仟侠 那忍 骨依 革酿 续艘 膊戎 抛涸 见肇 艺留 同次 鼎烘 茬抚 琅伪 衡逼 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 PP T精 品-
49、 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 6、广告后看法 变化在哪里，注意和广告任务的关系 这就是我们所说的B状态； 包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法； 也可是某种消费心态、观念。 感性描述与刻画； 么续 掸痘 煤罗 口瘁 胁劲 泽碾 境饿 哥奖 磨酪 疾姜 狱弘 徽赎 户晶 饯纶 挞迄 愿插 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 举例说明 ： 普瑞酒店： 商务很轻轻松，自然。 它会场改变或影响我的商务心态。 给我一份愉悦的心情。 这样的地方会有更理所当然的好结晶果。 占德 缸聚 押殆 摄撵 琶森 亢盐 旗薪 绕份 砸隐 辆氢 替抚 砸座 蔫涝 腮睫 罗锨 围浊 PP T精 品- 武汉 积玉 桥板 块房 地产 区域 市场 调查 报告 _2 00 8年 PP T精