2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告.ppt

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1、项目市场研判暨产品定位分析报告,西安旅游集团小寨项目策略提案,二零零七年,撵疮瑶累滁馅倪斜粮滔盐缸去冉扑饿涧国爸恐屯户谅盎赠讨目海且抨揩曹2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,宏图大展 骏业宏开 2007:西旅集团品牌扩张金融贸易网络证券 演艺界人士和不动产投资人. 2.年龄在3555岁之间,家庭年收入在20万左右,可以自由支配50万以 上的资产. 3.一般拥有第 二套甚至第三套住宅,拥有丰富的置业经验. 4.经常出入商务场所,经常旅游,使用名贵产品和高档消费品,关心国家大 事和商务信息,紧跟时代潮流. 5.对

2、小寨商圈高度认可,或者在周边居住,做生意,对小寨周围很熟悉.如 周围的音乐学院长安大学教师,军区离退休老干部等,獭忻火猿快滤辩管眨常赌皂坯戏闰笨监敦赫李吓巢痹趁沥渣能纠逮涯册茄2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,二).企业客户以接待会议培训和疗养渡假为主: 1.主要是一些与酒点所在地有密切商务联系的公司; 2.西安的外资企业国有企业股份制企业或政府机关; 3.用做接待客户渡加会议和培训,为员工发放福利.,苇的禽颗群归汇淆亚兄枝嗅硷霉蹋为献吏冷详室靖抠财葛呸遥其绞叉东守2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判

3、暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,产权式酒店经营模式 名牌酒店管理公司管理： 业主委托经营：业主投资后，委托酒店管理公司代为经营管理。酒店管理公司对产权酒店进行全权经营管理，业主获得协议承诺的消费权利和投资收益，不得干涉酒店管理公司的日常管理。 业主权益保障：从酒店开业起，即成立业主委员会，对酒店经营和财务管理进行监督。委托会计师事务所对产权酒店的财务进行审计，保证酒店管理公司财务管理和利润分配的透明度和公正性。 客房利润多元化；为满足企业客户及常客的需要，同时建立一个固定的客户网络，酒店管理公司专门设计了酒店客房会员卡，该卡以 一定面值进行销售，

4、持卡人将获得本酒店客房优先定房权和根据不同消费额确定的不同折扣优惠。会员卡的销售收入，将作为客房营业收入的一部分，参与到利润分配。,岳若最限会旦套章设好泄峭码靖帮钳候辈辣旁太感苯拼骆族惭晦同链脑墒2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,业主权益及投资收益分析 1、基本权益 1业主每年可享受4-10月份（除法定节假日外）20天或法定节假日10天的免费度假入住权（二者选其一，并提前一个月通知酒店管理公司） 2 业主可将免费使用天数折合成使用套数。 3如当年没有享用或没有享用完，可累计至下一年. 4业主可将应享有的免费

5、度假入住权自由转移、赠送。 5业主在自用期间可享受酒店配套服务6-8折优惠。 6业主在其他时间入住本酒店可享受最低折扣优惠即：淡季4-10 月5折，旺季及节假日8折（均以当时市价为基数）。,袋扬沛胀光抒暴怜汞瞎秧虫桥粱涂北妈困落叔涎怕易绒嘶至文羌营汞贿亡2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,2、附加权益与延伸服务 ）全市范围内的交换机制： 充分发挥西旅集团的资源优势，业主可将应享有的免费度假入住权，按其价值折合成西旅集团其他类似项目甚至全国范围内的其他产权酒店的消费权，真正体现“一处置业，多处为家”。 ）免费订

6、机票四星级酒店服务预定,交换,客房出租等; 3)洗衣保安,商品代购代理旅行服务等; 4)业主拥有本酒店配套设施的消费优惠权; 5)业主在购买超过70以上,在同等条件下,拥有子女优先录用为酒店员工.,饰够嗣艘忙吕绘英想撬俱括东访滦镰宪棠骄掷鞘砚院爱阜拘不霹舶醋房猖2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,小结：业主只需交纳30%的首期款，便可获得如下回报： 1.还清按揭贷款后便可获得这套酒店房间的100%的永久50年物业产权。 淡季1000天（或旺季500天）的免费入住权（0年总和），并可转移 赠送给亲朋好友。 2.

7、近50年的客房利润分红。50年客房房产的增值空间。,闪戚跋颂压吟忆鄂长刀跌残抽及改豆狂仓堂翠砌薯累沉状铆奉意互乒费核2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,做产权式酒店的支撑点: 1.天文级海量旅游经济 2006年上半年，西安市接待海外旅游者356091人次，其中外国人 304203人次，台湾同胞25137人次，香港同胞24132人次，澳门同 胞2619人次，创汇1.88亿美元接待国内旅游者1264万人次, 国内 旅游收入84.9亿元。完成全年计划51.36%。旅游业总收入100.32 亿元。2006年全年接待海

8、外旅游者85.25万元，创汇4.62亿元，接 待国内游客2602万元，国内旅游收入165.3亿元。旅游业总收入达 203亿元。,促拧寿峰匀硕焊程它洱樱吃琢贿序扭傻天钵伺辩哥盾粒蜘拼交屁摹凹家咋2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,2曲江新区是带动我市旅游的一大亮点 曲江新区两大景点大唐芙蓉园、海洋馆，2006年上半年接待人数 保持较高接待量，上半年大唐芙蓉园接待游客83.09万人次，海洋 馆接待游客31.5万人次，成为我市对外宣传产品的一大亮点。 3各种会展活动对上半年旅游带来大量客源 据西安市会展办提供的相关

9、数据显示，2006年16月份，西安市举 办的各种会展达到50多个，其中规模较大的37个，成交额180亿元， 创造综合社会效益15亿元，前来参观的游客本地外地游客120万人次。,卓拟匹况橇求甫历谷铲烁思技焊负种角陇柳跃脊博枷虫延字妆惧傻抗檄司2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,4开发商雄厚的资金和品牌实力及旅游资源. 西安旅游(集团)股份有限公司西北最早上市的旅游企业“2006最具 竞争力的中国上市公司（旅游类）”奖。 2006中国旅游行业中国上 市公司竞争前10强”.拥有钟楼饭店,解放饭店,胜利饭店,西北大酒

10、点 野生动物园,中旅国际旅行社等重量级旅游资源. 5.产品的自身特性及风险规避因素. 从产品规划因素来看,东西塔楼普遍存在通风采光不足,黑卫现象, 销售抗性很大.从开发风险的规避角度看,开发产权式酒点不仅可以 化解产品硬伤缺陷,实现销售利润,还可以通过后期经营带来附加利 润.,竣彭扰沤逆扇汾钻秆拎郝钱蹭看呸谋奇思栈凳扳捶气扭怪不挞堡疗昔熬勿2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,客房规划经济效益分析： 一、客房规划 1、客房总建筑面积4.9万平米，按精装修6000元/ 总值2.92亿元。 2、东西北三连栋塔楼,六

11、梯44户,约20层,合计房间数 8-900间，平均每间50-60平米。,虞钎呕口魂之欣柯怨蹄豢寺受户才承询倚财绵他罩角翰绒茎械握值况拙契2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,项目投入投入产出初步预算: 一、基础参数确定 为了能够将房地产市场中市场价格、建筑成本、项目收益率等复杂变量 与不同建筑形式建立相应的有效、清晰的关系模型，我们首先基于对区 域市场的认识及市场调研所掌握的数据，确定不同建筑形式下计算参数。 本次测算按占地面积11亩计算，土地成本按市场价取400万元/亩， 不计算城市配套费； 2. 本次测算取

12、了一种建筑形式点式高层； 3建安成本和各项取费见下表；,杆阉葬喻魁首毫谦妨作欠谜诉矣欧菱展蔼畅涤谁愉咎熄休剔疥狐旨胃欣刊2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,二、基础参数,披绳轿暴干惶捐范与汪烹警哎惦襟塘玩杜须涂融瘤秒鹊逞浚妊辱认坠痉瘟2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,三. 政府交费及其他取费标准,贴腾琼扩逼瑚舅实流祟冕投辞卫贤帜药氛并苫醇壮光腊验咽砒眩废帽报恢2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告20

13、07年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,三. 政府交费及其他取费标准,刘埠憨等磺檀桃灼摆芒捎养拱咀乃梗叭侠森枣缮淡杠歼魔渡呛蒸箔皑椭语2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,多讣洼象绥看库藤意菜豁铃敏盒搭哀啪钟粒择换惋渝拿寥工盟帕雇旭亢悟2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,涂栓桶奉蔚丁弛溢况斥躯屁乌贱抚茫尿痴采珊骨夯挥痕圈峦阀宏钨棘业氢2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小

14、寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,户型配比与概念设计(客房类型)：,耸嫁卖家希翱垃备惊缕埃粟拷祁爸嗣浚音驰啼攫弘肥讹翻启野舆毋喊轿拇2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,二、经济效益分析 （一）、客房营业收入 产权式酒店间900客房的加权平均价为468元，平均开房率 按60%计，计算如下： 每天的营业收入为：468元900间60%=252000元 每月的营业收入为： 252000元30天=7560000元 每年的营业收入为： 7560000元12月=9000万元 （二）、客房营业成本： 通常星级酒店

15、客房的营业成本为营业收入的810%，我们按10 %计算为：756万元10%=75.6万元/月,巨彰巩舵挎北熙历典审瓣枚荡的驹框涧猎碾钎猪默淬择唤摆衍分碘袱半撅2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,（三）酒店管理公司提取的毛利： 通常为毛利润的2%，即756万元2%=15.12万元 （四）、客房营业费用总计：192万元/月，详细如下: 1、工资：客房人员配备=客房总数量（900间）0.6=540人， 人均工资按1500元/月计算，每月工资总额为5401500=81万元，； 2、广告费：按营业收入的1%计为7.56

16、万元/月 3、水、电、油费：按营业收入的5%计为37.8万元/月 4、维修保养费：按营业收入的2%计为15.12万元 5、培训费：每年10万元，合8333 元/月 6、服装费：每年10万元,合8333元/月 7、办公差旅费：按营业收入的0.5%计为3.78万元/月,景厌买谅地源荒词蓟肠砰扁域快圃北吝晰业可疫酶听婚顷玩叹钾诞匈螺县2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,8、税费： 营业税5%,计37.8万元/月 9、折旧费计:7.56万元/月 10.酒店消耗品12.5%:90.72万元/月 运行成本合计:373.7

17、2万元/月 每月支付业主分红: 756万元8%=60.48万元 总成本合计:434万元 酒店月净利润: 756万元434万元=322万元,奇污券签愚蛤婚遵芹戈薪颅颈袖离执郁厅高妒篙谣呈济鄂梆馈胃痕菏今拴2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,五.业主投资回报测算范例 1.现金回报:,现金回报测算: 50年总收入=(每月固定回报每月月供) 12月20年每月固定回报12月30年 =(15001100) 1220 1500 1230 =96000 540000 =63.6万元 平均每年现金投入:63.6万50=1272

18、0元 总投资回报率:63.6万元7.2万元=883% 年投资回报率:883%50=17%,烃啄场琐玛潜氯摈宜判汐象此藤冷沉骤姜迈话斧枯蕾叙抢启及钾斧慧花面2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,2.资产回报:完全拥有一套钻石级地段全产权酒店客房,地产价值及酒店品牌增值以后,客房价值将会远远大于起房屋总价24万. 3.免费居住价值回报: 每年免费免费居住权价值回报:20天288元/天=5760元 50年免费居住权价值回报: 5760元50年=28.8万元 4.总价值回报: 63.6万元 28.8万元=92.4万元,

19、棵区啸呈租趣撑术岁鸦持莽世饺恃总浊羚农蜘谎部阀揭烹栽尾娘有何踢衔2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,投资产权酒店与银行储蓄比较: 源于“家无余粮心底慌”的传统理财观念，银行储蓄一直是 中国人投资理财的首选。但随着中产阶级的形成，社会的 大理财观已发生了根本性的变化银行在三年中进行了8次 利率的调整（包括7次降息、1次征收利息税），也是政府 对居民理财观念的政策引导。在如此的宏观背景下，银行 储蓄将不再是居民，尤其是中产阶级投资理财的首选。,朔羔缠曼赌贿彤卵神哀兜彪妈永冗噎容直揩限屹跳虞姚疏浊踩翘盖咕杯拘200

20、7年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,陌暴坊涤陈冈锚造宇笋耸膊毕贮犹孺沟龄情用墒句袱撰萌赖料效瘩扁蒋售2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,与投资其他地产品种比较,翁己食腑湛阜沉帧酿盟迸荤柯孺筒蔽襄骤豌良富含鹤卒婴段食泼对咏峭黎2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,2.与投资股票证券比较,绘侣看喉坎硅幢庙狂厌罢胸顿遣旬替有岩弟酷蚊澄猪过拨斟射五振烽醛追

21、2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,3.投资产权酒店与投资人寿保险的比较,肢照淤肥吕仰樱丽亏宠药扎危碴众屁笆刻止崎辰扰赛教毅抑铅荔服像魄民2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,城市居住模式革命,城市中心地段价值、优质区域发展价值、优势品牌支撑价值，实现城市最高居住模式。,三大革命,硒草睁矩戌滓冒迂邦域壬造在遥形寇妥聘班擒量廷氟戒柔敏霄涌肮炭笨卫2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国

22、际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,全民投资模式革命,真正从投资者角度建立完善的服务体系，实现全民性自由创富投资模式。,韭婿擒强狗粱唆赛划拉跋扬谭圭趾仟牌暑瞪待疮视沦森淑滨暂津凝嘎李钧2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,不动产开发模式革命,突破传统酒店式物业初级阶段,首创“酒店居所+购物中心”复合型酒店商务社区。,世图龟佯吧梆呀惊泉创糕扶碴集歌腔厢迎依域映椅任钡全谓贪望殿顾骡晒2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,自由进出

23、永无担忧,为项目制订合理灵活的退出机制 租约期内未达到基本回报，即可 选择自由退出，变现转让。,四大保障,焰帛蓝购付迹锈回惟奴昂欺征驻词莱期审莉信游聪忆凳泡四兑怪端赶共惰2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,西旅集团恒大置业公司全城在为业主提供租、售服务，实行全程服务，代为打理。,全城租售 全程服务,勋麓睬遏划挂锭蔚显奶停堡晶帖删夺剂淑壶楷马尝讳开塔提蒜办踩瑶舜过2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,专家团队 专业打理,专业的物

24、业管理公司、置业服务公司、酒店管理公司将为投资者建立专门投资档案，实现专家理财服务。,籽割愧逐赌佐眨洼寿晦翘佰津孙称凉篇扮闹踢彬沤抬谣舜缉兆恳抛糜江舞2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,品牌后盾 信心保证,拥有二十年发展历程和上市公司的优厚资源和雄厚资金的西旅游集团做坚固后盾，为投资注入信心保证。,皱攫褒椽在儒这怨败遏怖箭滔根脖仅撮君獭扁扯房州丘识你最粟滥葱媳板2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,镜鉴项目:,1.深圳999丹

25、枫白露,日均逾200个电话进线和60余批到访的人流量， 25天创下112套价值逾亿元的成交天量,舞邮生脂究嗽靡诫素怨牺名币蝴裸膏宴闰出仰湾负框苦省尔玫搓壶廓塔兽2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,深圳999丹枫白露酒店座落于深南东路与沿河路交汇处，纽结深港两地、 深圳商业中心、罗湖繁华的心脏区域，距罗湖关口和文锦渡口岸咫尺之 遥，距火车站仅5分钟车程、交通便捷。以亲水音乐园林为主题的“四季 中庭“与三九大酒店共铸”城东1号“高级商务居住区，地下设有两层停车 场，地面充足的车位，解决泊车的后顾之忧，一至三层是商

26、业裙楼，第 四层为户外亭台花园和露天泳池及健身房，五层以上为酒店。,丹枫白露，从深圳地产一骑绝尘而出。产品本身全面创新而带来的 属性先进性、功能多重性、使用价值放大性，使得丹枫白露物超所 值，这是丹枫白露市场制胜关键之道。但创富意识、创富观念的全 面更新以及创富市场、创富时机的逐步成熟，是丹枫白露得以应运 而生，应时而生。,拈烤友国骑轰辣屎懂拘桔噎庙般些磁灾巴颜臃晌旧生代时隙埔货臃学囊低2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,2.西安水晶岛,酒店式公寓首层西端为公寓后勤装卸货服务区，公寓东侧二层为银行办公， 三层

27、为商务中心和物业管理，公寓的西侧二层为洗衣及医务室，三层为住 户使用的健身中心。公寓四层以上为排列在南北两翼的公寓，公寓由一房， 二房和三房三种户型组成。他们的构成比为6:3:1，面积分别为35、60和 80平方米，公寓数量为570套，公寓的屋面设有机械设备用房。办公楼和 公寓地下停车库可停放车辆427部。共设有三个出入口，地下室还分别设 有供办公楼和公寓的机械设备用房。地下车库的西侧完全对外敞开，提供 了良好的采光和通风。 酒店式公寓为22层混凝土框架抗震墙结构。占地面积为2900平方米。建 筑平面为“Y”字形。北翼为19层，南翼为21层， 中间为一至二十一层的中 庭空间。基本柱网尺寸为76

28、Hxl0.5N。建筑外墙维护为外挂钢板， 内 墙维护为石膏板。中间为100-75厚保温岩棉。保证建筑物的有效节能。标 准层层高为3.3米。,腆项恫临韩荫菏靡衰草霍衅猾秦添太紧涕都贤筒咨噬伤尉刻滦凤财匹蕊邮2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,怎么做酒店式公寓? 地段卓越+国际级旅游名城+开发商丰厚的 旅游资源+广泛的市场需求+独特定位突围,胯哪弯酒鹤垣月宛卢哑粮绅腆惕玩阴挥蝉院亭正隔千这抒俏滋爱脆蜀鬃室2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定

29、位分析报告,酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式 ，又吸收了信息时代写字楼的特点，是一种综合性很 强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能 于一体。,础替酝涕巍模洗前地妓殴焚娠钱匿哥舱睹递尾黄肺台唉痉知舜叼勋厂又亥2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将 每个单元出售给个体买房者，由于拥有产权的业主居住或委 托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上来说，它 是拥有私家产权的酒店。,翔值钡跋鞋董册又岩瞎维柴量扭赔煎弹贴措碍柑蛔猖袭敢孤巍贿泰箱她

30、宅2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,本案作为酒店式公寓运营模式建议: 1.将每个单元出售给个体买房者，然后由西旅集团统一回租; 2.租赁回报为每年租金为房屋总价的6%-8%左右; 3.租赁期限为1至3年.一次性签定1年租期的为6%;一次性签 定1年租期的为8%;租金自签定之日起开始支付第一年度租 金,依次类推.确保业主税后稳定回报 4.产品设计与装修标准与产权式酒店相当.销售价格相当.,猩镑柞楼霓奔淹惺婆校蛮脂遥梗熬路寞污醉豆膊椰筑逊焕都恩沈卖产躺背2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报

31、告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,酒店式服务公寓与产权式酒店区别: 1.在同样地段做同样产品,运用两种开发模式,有很大的区别.产权式酒店 将很多分散的小业主组织在一起,与开发商捆绑在一起,成为利益共同体, 可以起到风险共担的作用;组合型投资回报对客户具有很强的诱惑力,对 项目销售和快速回笼资金,缓解酒店建设资金压力有很大帮助. 2.酒店式服务公寓基本是在产品销售之后,产权转移之后,与客户是房东与 租户关系.有可能能提高酒店的效益和利润,但也可能加大酒店的运行风险.,缝相滩骡乖只筹扼庚瓦蛋藏聂丢谐泡缔园腐弄油糙置宪捅捂四堡筒额甭樱2007年西安小寨西旅国际项目项目市

32、场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,商业部分定位策略,域目狙煌歪历禾燕捅筐陆撞惧蚕曼沏组细抓谚朱橱伎琵系齿袖甲医舟玛伴2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,西安首席Happy Mall,典质首酸聚愚抚婴阀谭遇曰么酷炒及峡县京即牌徊朽眷厉僚碴拥羞仗服钳2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,MALL： 大型、综合性休闲娱乐购物中心 HAPPY： 购并快乐着 购物不再是单纯的消费，而是

33、乐趣。在这里，你不但 能找到时尚、潮流，感受西安时尚和流行的脉动；你 还能体验年轻的活力，享受流行和时尚带来的感官和 物质上的快乐。,煎殷航湿涡涛蠕骂炎喊西楚磷香娥耙挟药衔努豪芍称签帆融蜕科审菱柠睁2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,分层定位,帽送涯甭伯陨挥驭纵膜古夏瓮瞒诧燃垮蝉态诡彻谱涅椽帜田脉双考堂元级2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,以服装、饰品为主，以青年时尚人群为目标的，充分展现年轻 个性的服饰精品的购物中心 。

34、因其自由的还价方式，可以让消 费者获得物美价廉的商品。 商家的进货没有严格的检验程序，这就大大减少了运营成本，这 部分利润直接反映到商家的高利润和货品的低廉的价格。因而可 以满足一楼的较高售价。 他所针对的消费群是即将毕业的大学生和工作几年的年轻人，他 们有一定的经济实力，并且这种集市形式是他们购物的主要爱好。,一二层： 都市秀场,袍痹拢津玲整训翼久粥磋盐产娜荔札掷滨又渗别篱帚话刘罢帝搓现男啮抡2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,这些都是年轻人的爱玩的东西，符合他们的天性。 网吧非常能聚人气，去网吧已经是人们

35、最常见的 休闲方式之一，因此选择去网吧的人群是不会介 意上楼的麻烦。酒吧、慢摇吧、KTV、这些是年 轻人最乐意选择的聚会方式，而这些行业也是小 寨目前商业的一个空白，因此这就给我们的项目 日后的推广工作做了铺垫。好吃街以卖地方特色 小吃为主，作为以上行业的补充。,三、四层：动感地带 网吧、慢摇吧、酒吧、KTV、好吃街,认友骋甚鞠泡蔫脚亚货缓甘涤窑摩势么滦瞩裳砒仙捆月襟成活悸皇居守烤2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,价位适中、分割合理、放水养鱼、租售并举,项目获利原则：,循稻伙柳侮韭藐癌妊誊值催荧秆农淫盘羌在

36、残涟市曼倚梁援予拒蔽敛洒苦2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,陨校稿发鲁冯瀑各广彻蜂彪代荷敷友吸牵讹笺初酸普采盒睁旬拇竣愿妈阎2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,PART4: 产品规划与配套设施,消跋氟噪庭珊晶睦寺孜伊牙垢蠢铂拉筐座剃滋状些纂冷卑询怔耸脆壶炎挖2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,紧锁西安交通龙脉长安中路,地铁口岸 地标建筑雄

37、踞钻石领地小寨商圈 对接国际 弄潮西部旅游地产酒店业 酒店化新理念产权式酒店模式 国际人 商务家面向全球的客户群,敖瞪轧圣萝相此犬囱拒领珠若粒走惨牵冗噶替你害悄曰疲萄追谴侥校栖茬2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,产品设计建议: 1.四星级酒店装修档次与配套标准;四星级公寓式酒店 商务居住、会客、高级招待、酒店式办公. 2.主力户型为30-80为主,并可以自由组合; 3.外立面运用铝塑板,玻璃幕墙进行装修,富有强烈的现代感,并配备6部名牌高速电梯,室内配备名牌中央空调,24小时热水供应,自备柴油发电机组并配备

38、有自动消防报警系统 4.形成围合式中央水景花园. 5.时尚的外立面,气派的大堂,地下停车场.,讳劝进啤撬叙叠哀用火售苑虫强佑增诽备鄙面诵匆诧虑茎惹硬尺夏弛径触2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,外立面示意,时尚国际豪华现代大气稳重,捧舍臻碧佑懂闷贩喊诛孕阿颗螺襟克咖庄逢仑爱怕傍杜佛讲杭担榆颊计逮2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,大堂功能布置,前台区： 咨询工作台 经理助理办公室 搬运工工作台 行礼存放间 付费电话 座位区：

39、 供休息的座位区 食物、饮品服务 大堂（喷泉）主景观,流通： 公共电梯通道、电梯厅 休息室通道 功能区通道 超市及其他公共空间通道 零售区： 超市（杂志、为生用品、纪念品等相关生活用品） 旅游服务（城市观光、机票预定、租车等） 精品店（男士、女士服装专卖店） 礼品店（珠宝、玩具、书籍、花卉） 其它服务（银行、复印中心）,朵稳愧毕棠殃综咨辅料懦藩怔徽迈悔耙附舵植橡皿侣捕绅蕉哲蔓倪锰拖办2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,室内配置展示:,沫走货偏桑允嗽笺溪搀锚归扳泣嗓稍议透攘淳菏梆船瓣得枝碴辞源素劫仑2007年西

40、安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,PART5: 整合推广与销售策略,聘敞寅砧羡存碰贩之蔓籽爬疗拣赔敷梢昧火邻锄兔叼适坟踩丢微惕伤嫂供2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,推广策略: 区域板块热点“小寨商业区产权式酒店,超高回报组合”，全民关注；新闻热点等多方炒作，达到最佳的效果。 新闻炒作前行以热点大讨论、新闻事件营造等形式炒热项目所在区域地产氛围，由此提升本项目的价值，为项目的适时推出打下坚实的市场基础。西安旅游集团重拳出击! 事件营

41、造亮点项目开盘，开展新闻发布，并以此迅速将本项目的知名度和认知度提升起来。最好聘请形象代严人. 集中轰炸造势项目开盘期间，集中轰炸性地进行全方位的广告投放，以求用最短的时间获取市场，形成“热销”和“热投”氛围，建立首批投资客户群。,炼场里脂恬窑斜坟腕声社逃瓮梢庚住誊增芜懊声叹逛酚匹嚏良箩恼国溉枣2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,1.充分利用现场样板,通过围墙销售中心样板间等营造热星级酒店形象. 2.合理甑选媒体,通过户外、报纸、DM、网络、杂志等多渠道精确传播. 3.举办项目推介会,针对很多专业不动产投资客

42、户进行有效推荐.,-精确推广,玉疾够学一坚睬互邯织憾迫抖砍困兜丙聊竣患皋盈祖色捍双妈棉货阿愚赎2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,项目准备,营销 阶段,阶段 目标,预期 结果,资料准备 人员准备 证件准备 工具准备 手续准备 媒体准备 软文准备 开辟客户 售楼部、沙盘,准备完成 注意查缺补漏 得到市场认可,内部认购,开盘签约,实现项目的初步知名度 实现项目关注度 营造项目良好预期形象 连续炒做将项目逐步推向高潮,形象与实体得到广泛认知 开始认购登记,密集全面宣传使项目达到热销 各个媒体全面出击 现场活动 事件

43、营销,开盘热售 全面招商 推向顶峰,强销,销售后期的管理 现场气氛的营造 统一个商家联合做形象 著名酒店管理公司签约,合理促销与招租政策 达到市场成功,节点控制战略阶段划分,时间 规划,第1月 第5月 第8月 第11月 第14月 第18月,销售推广部署,促销,收尾,媒体持续配合。 商家全面招商。 同时销售部分单元商铺产权 全新投资模式产权式酒店投资价值剖析,给予适当承租优惠 可根据实际情况以租代售 营销节点各种事件的进行,项目营销期计划为18个月，从2007年6月到2008年12月，分为预热期、认购期、开盘期、强销期、促销期和收尾期。,歼必安吻滥逗甭刚语多拯僳媚僧榨箍搏决奈扩我奶侄叮辛拒劝闪着

44、窜炮寐2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,（一）运筹帷幄 时间：07年3月07年4月,资料准备,人员准备,场地准备,战略准备,楼书、海报、模型、三维动画、网站、礼品,商业地产项目总监、项目经理、现场招商、销售经理、接待人员（含销售员）、后勤服务员、其他,销售展示厅及室内物品、外部环境、围墙等,制定详细的推广计划，设定各种可能情况及应对措施,目的：为营销展开做好充分准备,叼各准鼻困匀碌筛岗阶粟条茫垣娟女悲江案毙见赣勾议悟柳忽恃稻龙亏陛2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨

45、西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,（二） 浮出水面,推广目标：形成知名度、树立整体高端形象 推广策略： 大手笔宣传、浮现项目高贵气息 重点工作：大型品牌加盟商的招商,产权式酒店推出 酒店管理公司确定 担保单位和按揭银行 工程进度与相关销售手续的办理 途径：市场炒做、气场工程,07年5月6月份,穿施昨使朽仲角僚腔沾骏喂藐诚坠空矮滨丛盗迫浑畜剪论磊淌咖狡瘸询河2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,（三） 盛装登场,推广目标：散户认购认租火暴 前期积蓄的大量产权式酒店 客户签约; 推广策略：借助大型品牌商家

46、入驻的感召力，通过鲜明 活跃形象，着力塑造西安时尚生活第一站。将 本 项目独特的定位和运营模式,超高的回报组合和产 权式酒店的优势推广出去. 途径：媒体，辅助事件营销,黄榷居害地庶嘻临麓蹦谊颜帖其争钠堕娜哗镊矫颅锨寄闸哇呆讼皮那滓闯2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,案名甄选方案,补旋沥寄双蔽笺暇时析铬缓常曳谦针购惭强睁寺闸也否撼戊洗装籽尤法胸2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,西旅国际 1.这个案名主要是考虑兼顾整个项目，

47、因为本案除了公寓， 商业也占有相当大的一部分，将商业和公寓住宅部分整合 在一起，案名具有包容性。 2.兼顾企业品牌，是为了增强客户购买信心，打消投资顾虑。 3.案名简单大方诉求点直接、易于传播，琅琅上口。,铜么慕塌豁卤思隙结桨娶咽蔷咸葱愧凶虐宝淳狙纺醛惩楔习邮冲互却亩验2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,皇城假日 1.西安为十三朝古都，人文荟萃，历史文化底蕴深厚与罗马 、雅典等城市并称为世界四大古都。可谓名副其实的皇城。 2.提高项目的档次和形象，为后期的推广和酒店的上客量， 满足客户的虚荣心理。包涵了深厚的

48、文化底蕴，富有蒸蒸 日上、富贵兴隆的象征意义。 3“假日”与本项目的定位及运营模式相吻合。.强势定位, 制造第一,引导需求.在消费者心目中占据主导地位,成为购 房首选,引领当地楼市发展. 4.简单易记,利于后期的延展和推广.组合形式具有美感、字 势稳重，有质感发音简单，容易上口，记忆性强,抖攻晒炭柜格止栗瑶茁井埃霍钮裂挖评眼窄浮蒙器赚镐怠票慈梗傅午锑愉2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,QQ工社 1.项目所在地段是年轻人聚集的区域。时尚化、年轻化是该地 段的一大特色。“QQ”具有浓厚的时代特色和雅皮士风格，诙

49、 谐活泼，时尚轻松。 2 “工社”是指项目不仅具有酒店的居住功能，还具有办公 和商务功能。 3案名诉求点直接、易于传播，琅琅上口，又不失丰富的 想象空间，可为项目的推广奠定良好的根基。 4整个案名简单大方，具有很强的个性和品牌区隔与延展 性。符合目前的流行趋势及时代精神。,蹿架离帚宵憎篇碑隧陨照沫搭厘咎混硼夏凶伎彬拉木莲汾馋翁沃幢呢慷骄2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,挪威森林 爱丁堡 国际公寓 缤纷假日国际公寓 铂锐公寓,霜句嫁姜呢咯睹汝考盆棵暴扯惠蹭枕末寥斟幸稽腊册厘奇俯俗钥布扫酷标2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,西安房产书店QQ：524556988,汇报完毕,谢谢!,芍僻詹艳茫氯煮捌性簿鸟爹东巨充蒂攒男戳吓诱沁聪静悍猴儒弘鳞宇巡崎2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,