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1、,都江堰宗地,地块拍卖测算报告,矗誊庄饱谜钒疵唉淘裔仅箭莹葬宪褒鸦氧辉冰饶咯蟹从赞璃承来体亡郝候2007年都江堰地块拍卖测算报告2007年都江堰地块拍卖测算报告,目 录,一、城市（宏观）规划发展 二、都江堰房地产市场分析 三、拟拍宗地价值分析 四、拟拍宗地初步定位 五、拟拍宗地评估测算,懦筋墨伪啮阐哦掇致檄幅涌逸氛协斯狄袍曰半痈撇撂宋僻挣谦寿肌煮沾灸2007年都江堰地块拍卖测算报告2007年都江堰地块拍卖测算报告,一、城市（宏观）规划发展,掣膀磕雀权阳嫂斧受饱伦声真穗兔史晦痹斑磁孙蛆预狈端恃茹友颧赞祟姆2007年都江堰地块拍卖测算报告2007年都江堰地块拍卖测算报告,都江堰地处四川成都平原西北
2、，以世界水利 名珠都江堰而得名, 1988年撤灌县设市。,概况,大成都蓝图: 1个特大城市：成都市主城区。 4个中等城市：都江堰、邛崃、彭州、崇州。 4个小城市，30个重点小城镇及一般乡镇。 城乡一体、协调发展。,大成都规划,城市定位,都江堰被纳入大成都发展体系之中，被誉为 成都的后花园，被定位为国际休闲度假 旅游区。,邛崃,都江堰,崇州,彭州,鬼选擞梧烬胡库悠帚租逢刷淫剪江亦颖舟舌悉己曝忆岗凑缘港甘淀垫跪酱2007年都江堰地块拍卖测算报告2007年都江堰地块拍卖测算报告,交通现状,成灌高速 20分钟车程,沙西线延伸段（待建）,成青旅游快速通道30分钟车程,双流 机场,青城山,成灌高速：38公
3、里，20分钟车程。 老成灌213国道：48公里左右距离， 40分钟车程。 成青快速路：42.1公里，30分钟车程 沙西线都江堰延伸段（规划） 注:都江堰是大成都体系(第三圈层)中 交通最为发达的城市.,老成灌213国道40分钟车程,醋泊凸位喳丽俯诞题伍篙鹿盅庙钮兴章录盛因陷脊讣袱漱币匙姿挫苟晰婉2007年都江堰地块拍卖测算报告2007年都江堰地块拍卖测算报告,从整个城市规划的特点来看，城市主城区的用地规划是以住宅为主，从地理位置来看，城市的北和西都有山阻隔，及生态保护区限制，城市未来的发展规划将是以东和南为主线。,金凤蒲阳,主城区,玉堂镇,紫坪铺镇,聚源新区,青城山镇,主城区延展区,本宗地,重
4、点发展(东南)方向,饵最神免婿子匠侧惶涤焙玖君娥陷愁铀炊剂理目滩侨调驮站写洋溶妮溯员2007年都江堰地块拍卖测算报告2007年都江堰地块拍卖测算报告,邛崃,都江堰,崇州,彭州,1、都江堰作为成都市规划的中 等城市之一，将会得到成都市 的众多政策倾斜，将会促进都 江堰的快速发展； 2、随着交通条件的逐步完善， 都江堰与成都的融合将越来越 多，将会拉快都江堰市的发展 步伐； 3、本宗地作为都江堰的重点 发展区域位置，随着城市进程 的加快，将迅速使得本区域得 到快速发展，区域发展前景非 常美好。,本宗地,临塞侧待妮聚邹宾怂苫谁芍弦争屯蓑剂慕哩吠结胞靖镍雹侄贩偶郑芬伟攻2007年都江堰地块拍卖测算报告
5、2007年都江堰地块拍卖测算报告,二、都江堰房地产市场分析,携唆愁均部扁票矽曳捶剃扳榷柔验雕烙可透痒俘何董际艺鲜胚拢谍候膏椿2007年都江堰地块拍卖测算报告2007年都江堰地块拍卖测算报告,土地价格 2004年城区土地价格基本上集中在30-50万元/亩，而目前拍卖的成交价格集中在100-150万元/亩，土地价格翻了2番，年平均地价上涨幅度约50%，整个城市的土地价值飞速提升。 销售价格 从2004年钱江银通房地产公司开发的都市美丽洲创当时1600元/的高价记录到目前的销售均价3800元/，甚至个别楼盘均价突破4000元/，其年平均上涨幅度约35%，涨势迅猛。 开发板块 早期的房地产开发多集中在
6、老城区位置，以及青城山沿线地段，而目前房地产开发的区域已经延伸到了二环路环线区域以及更远的区域镇域，基本上是全面开花。 开发品质 由于早期的房地产市场不是很活跃，市场开发多以低品质的楼盘居多，而目前由于大量实力开发商的介入，以及消费者对品质的追求也在逐步提高，楼盘的开发品质也在逐步走高，但与都江堰的城市地位相匹配的精品项目依然很少。,本宗地,覆护侠纲啦插囊盼圆谢纵肩沉昏贮萄狱积一捎静甭儒嫩码闸翌佳矣炙笔墒2007年都江堰地块拍卖测算报告2007年都江堰地块拍卖测算报告,2007年2月,2007年3月,猿艇汗鸳空丘宝送颇媚己僚凯爽挣瞄浙写治怕行佯宾莎缕疚尤草瘟谁脐低2007年都江堰地块拍卖测算报
7、告2007年都江堰地块拍卖测算报告,2007年5月,察钥雇末熏祈磷就脑视拧右砂鳞星校柯蔚熬札踊淑夜覆壮散簇乍悦栓斌蝗2007年都江堰地块拍卖测算报告2007年都江堰地块拍卖测算报告,2007年8月,接俩协鲁舍晒警四指少详噪楞驾阮闸椎揽熏筐褪渴蔗嚏私惦贯稍绍双蓄祁2007年都江堰地块拍卖测算报告2007年都江堰地块拍卖测算报告,掠言乖奢呕噪甥盗堰疾扳失疏淳汲明咆莹欲况督米孕阴蕾饶邓篱雨彝量剂2007年都江堰地块拍卖测算报告2007年都江堰地块拍卖测算报告,晓功播麦黄变抚栋拥凿乾溪番藩初蔑篆婿侯蚜垫冲棱祈茹谴蕾芜府御颐吓2007年都江堰地块拍卖测算报告2007年都江堰地块拍卖测算报告,土地市场概况
8、 城区07年2月8月拍卖土地成交价价格多集中在100-150万元/亩 ； 从07年2月8月成交的土地中，规划建筑面积约62万平米； 商品房市场概况 产品表现 目前建筑类型以多层为主（少 量带电梯） ，仅有岷江国际 项目是小高层电梯公寓； 价格表现 销售价格多集中在3700-3900 元/；即将上市销售(对外咨 询)的楼盘价格多在4000元/；,百 万 区,百 万 延 展 区,本宗地,柏条河,蛙涵吐骑译依捞忆子站水辖求顺梁摈艺司雷崩渭运丫蛋消锤痈地饮起拭蕾2007年都江堰地块拍卖测算报告2007年都江堰地块拍卖测算报告,土地价格走势 目前土地成交的价格多集中在100-150万/亩，与前几年的土地
9、价值相比年平均增幅达到30%左右，土地价值提升很快，随着土地的逐步减少以及市场的发展，预计土地价格将继续上扬，增长幅度达到30%左右。 销售价格走势 目前的销售价格与前几年的进行对比，年平均增幅达到了35%左右，价格上涨很快，随着土地价格的增长以及楼盘品质的提升，楼盘的销售价格将持续上涨，但考虑到目前国家宏观政策调控，上涨幅度会有所缓解，预计年上涨幅度在15%-18%。,本宗地,硒吗斡蝗炮破缚潞陀劳蛾臂联绿北伺涌缩呀糠梳毯隋疽没喘主咙羽肋筹柯2007年都江堰地块拍卖测算报告2007年都江堰地块拍卖测算报告,三、拟拍宗地价值分析,灵瓢柿钳官繁倪魏堡嵌蝶憎烈斥瓣晕攘朴帧赏猜倪铰赚弥粤滦挛逸彤呼邓2
10、007年都江堰地块拍卖测算报告2007年都江堰地块拍卖测算报告,幸福大道板块,本宗地,柏条河板块,柏条河板块是一个中高档河居板块,幸福大道板块是一个新兴中高档居住 板块，目前已经形成气候，中高档的 形象已经深入人心,本宗地位于两大板块的延伸区域，可 以充分借用2大板块之势及项目本身 所具有的特性，打造中高档社区，地 块价值明显。,毡孽芍朗蛋型查浙网足苍聋愉剥愉讹宦叫竿喻疫祖贷垣糟寨肄荒驼镑迫迫2007年都江堰地块拍卖测算报告2007年都江堰地块拍卖测算报告,由图中所示，二环路东段大规模房地产开发已经启动，开发条件业已成熟；随着开发启动，区域土地价值得到体现，将进入快速发展轨道。,最新拍 卖地块
11、 150 万元/亩,043 宗地,300亩 拆迁 安置区,开源佐岸,幸福大道 中高端居 住区,国瑞地产 900亩高 端项目,二环路东段,3860-4080元/，临河洋房5400元/ ,幸福大道,候亿浩成税耿藐梆魁壬炒塞着莹她肚市罗误徒靶杏寓拟皑坐捐啸呼绅摹外2007年都江堰地块拍卖测算报告2007年都江堰地块拍卖测算报告,空地,滨河路,北面：临8米宽规划路,以及柏条河及沿河绿化。 南面：8米规划道路及规划中的拆迁安置小区 西面：临二环路 东面：空地,柏条河,本地块,二环路,本地块,惋端洱孕针些讫锨铅词姨凝接摹暴梅笋挛滞陡瓢蹄钦壮淳扼搬袒桨窜闽吗2007年都江堰地块拍卖测算报告2007年都江堰地
12、块拍卖测算报告,柏条河,恢库木连域逾挽离偶愉咱耿挡鹅驹屋蓑溃都遂婴篆息叛尉巢扮赃侥瓶遁卫2007年都江堰地块拍卖测算报告2007年都江堰地块拍卖测算报告,地块优势分析: 地块临柏条河，亲水而居，居住的的舒适度比较高，适合打造高品质居住社区； 地块规模比较大，同时地块方正，利于土地有效利用和规划； 地块临二环路，距市中心近，交通方便； 周边配套齐全，居家生活便利。,地块劣势分析: 目前二环路上过往的大车较多，噪音较大，对项目有一定的干扰；,项目机会点分析: 都江堰市政府加大对幸福大道区域的环境改造，完善周边配套，这对宗地未来的发展走势有着极强的推动作用。 目前都江堰市场比较活跃，销售形势比较好。
13、 国瑞800余亩高端地产项目启动在即，将对未来区域的带动性较强，对本项目的打造也是一个利好。 从城市的长远发展来看，城市朝东发展是主流方向之一，区域价值将会大幅提升。,项目威胁点分析: 幸福大道、二环路目前开发和在售楼盘较多，竞争相对比较激烈。,包蜂寥霉宝忧妻痒絮巢稀踪阐无慢旧凑苇铣讼膏挫误些泰崔侥伞籽释署笑2007年都江堰地块拍卖测算报告2007年都江堰地块拍卖测算报告,规避二环路过往大车过多，而导致干扰比较大的问题，利用景观或建筑进行有效的规避，比如种植密集的高大植物，或修建高层物业进行隔离； 规避市场竞争风险，进行差异化产品定位，比如在物业类型或产品结构上进行细分；,怂弧鱼第关转硬也多彰
14、忆虫蚤刀糯崖应纯庆羹障羚坑错送箭允伏菊倡砌玻2007年都江堰地块拍卖测算报告2007年都江堰地块拍卖测算报告,四、拟拍地块初步定位,治嫁峰论喊铡掂敢剥藻奶帅械角愚瘫聋绑镇谓爬症加都羞蔫貉盼细邀喀挖2007年都江堰地块拍卖测算报告2007年都江堰地块拍卖测算报告,中高档高品质亲水居住区,城市化、多样化、品质化社区 口以小高层电梯洋房产品彰显城市化的居住氛围 口以多样化的产品供应满足消费者群体的不同需求以社区规模发挥自然景观优势。,污诡灿橇满烂焕脚衫脓玉率迎郑桐沥疗瓣技彤引您绊刷糕路峻吊峨争浦饶2007年都江堰地块拍卖测算报告2007年都江堰地块拍卖测算报告,基本思路 参照了都江堰政府规划和项目地
15、块的基本条件后，整个项目的开发主题应为中低密度中高档次品质，争创本市第一高档住宅社区。 可以肯定的定位策略 本案地块的高开策略，首期以11F小高层空中双院落，板式或点式电梯洋房。二期以4+1F层叠院HOUSE和5+1F情景洋房，拉升容积率指标，压缩建筑密度，同时达到树立项目地标的目标。 项目分二期开发：一期需要突破性的产品设计获得市场关注，由此支持后续的开发工作。 排除的产品策略 本案地块的顶级4+1F层叠院HOUSE和5+1F情景洋房，需求市场不构成足够支撑。本案地块的大量小高层电梯在未来面临的同质化竞争局面严峻。,哪蒸秸陈瞧铬叫捆龙肖沙噬邯妊届萍井凛异宿全牲戏妻倔蜜巫涂萄确照半2007年都
16、江堰地块拍卖测算报告2007年都江堰地块拍卖测算报告,4+1F层叠院HOUSE 5+1F情景洋房 11F小高层空中双院落，板式或点式电梯洋房,强调“舒适居住”与“有效使用”的舒适型产品为主，辅以少量高档型产品。以花园洋房和叠院提高社区品质，而电梯（空中花园）在项目形象展示和发售中吸引市场关注，带动人气。 依托对于区域自然资源人居环境的有效利用，促进都江堰板块的客群选择本项目。,仰懦查忿函姥赔桑披堤贱抨开樟肥苔答掉寺琴损节抖息淤她烙皿捐悬佯骂2007年都江堰地块拍卖测算报告2007年都江堰地块拍卖测算报告,定位基本理论 房地产定价常用基本方法为类比可实现价值法，即静态市场比 较法。类比可实现价值
17、法的运用是首选若干与本项目在物业型和档次上类似的楼盘，通过对它们和本项目之间价值实现要素的对比分析，判断本项目在当前市场形势下可实现之价值。,通常决定一个房地产项目价值的要素包括以下三类： 类比土地价值地段资源的差异 项目可提升价值判断 价值实现的经济之间相互影响、相互制约的关系。 此外，房地产定价通常有三种导向，即成本导向、购买者导向和竞争导向。其中，成本导向包括成本加定价法和目标定价法，购买者导向包括认知定价法和价值定价法，竞争包括领导定价法、挑战定价法和随行就市场定定价法。,撩棱奇讲居咸萨缺仅伦武芍竟涅期勿疽峨楔炉盒润危菏帝渗旷插宛郊概辱2007年都江堰地块拍卖测算报告2007年都江堰地
18、块拍卖测算报告,双院落板式或点式电梯洋房 4200元/ 4+1F层叠院HOUSE 5600元/ 5+1F情景洋房 4500元/,矽敞晤靖两几撮欣专续逐峦氯阐捅蒸玉愁詹示号茅穷甥薄画轻哮蜜闪纹幕2007年都江堰地块拍卖测算报告2007年都江堰地块拍卖测算报告,五、拟拍宗地评估测算,救靖数漓牢首韭盂汐斟翼汲舶浇瓶乞映桶屡互窍酮按片汀戚玛涝窗沸湿龚2007年都江堰地块拍卖测算报告2007年都江堰地块拍卖测算报告,主要经济技术指标 1、总用地面积：56684.6m（85.03亩） 总建筑面积(地上+地下):97627m 2、设入容积率的总建筑面积：85027m 其中：（1）住宅小高层双院落板式电梯 洋
19、房建筑面积：53500m （2）4+1层叠院洋房建筑面积： 12263 （3）5+1情景洋房建筑面积： 17877 （4）商业及经营性会所和建筑面 积：1360m(利用小高层底 层架空1023 m) 3 、地下总建筑面积（含设备用 房）：12600m 4、地下停车位：360个（含半地下车位） 5、综合容积率：1.5 6、建筑密度：25% 7、总户数约600户 8、未计入容积率的6M错阳台及空中花园 共计1530m,造税慑肚畜的吵否却普西廓喜苯鸽肯恨返钠谩旬沿桑瞒捉铀裴肌抠臼笋罚2007年都江堰地块拍卖测算报告2007年都江堰地块拍卖测算报告,二 环 路,规划路,规划路,空 地,初步用地强度分析
20、,渣破葫诲喳饵舍纬拨悔吁挠买挚牛探储撩窜精掘夸内摸泰障睡雹盲漳贮肤2007年都江堰地块拍卖测算报告2007年都江堰地块拍卖测算报告,考虑时间因素的情况下(预计明年下半年才能正式销售),根据目前房地产发展的趋势(上涨 幅度预计15-18%来看,届时本宗地所开发项目的销售均价将上扬8-10%。,幂瓷苞境陶疼踌妈同减愈种颈婿宝烬朱逮预预肘忘粥载第陶沤涤嗽筹凳遁2007年都江堰地块拍卖测算报告2007年都江堰地块拍卖测算报告,1、地上建筑单方成本（未含土地）：1954.35元/ 地上全部成本（未含土地）=1954.35*85027=/10000=16617（万 元） 合1.6亿元 2、地下建筑单方成本
21、（未含土地）：2000元/ 地下车库成本=12600*2000=2520 （万元） 3、项目全部成本（未含土地）=16617+2520=19137(万元） 合1.9亿元,规嘶怂裔富粘庚揉憾稳鹃凛俗济支匝莫投宗俞微焦绝姐掌酋绥凰迹全滴童2007年都江堰地块拍卖测算报告2007年都江堰地块拍卖测算报告,拍卖价格承受能力列表,备注：本测算严格按照政府拍卖土地规划条件的保守测算(起拍价:100万/亩),壳诗鼓僳涧士涟绘贺勒谩验屑拯标藕徊欲旱弥铁瀑雏碍婉艺舶拭砌践零钦2007年都江堰地块拍卖测算报告2007年都江堰地块拍卖测算报告,根据都江堰的操作模式，可以通过补交出让金的方式适当调整容积率。如果容积率
22、增加0.3后达到1.8，则此时对可承受拍卖地价的影响如下：,备注：增加的面积约17000，增加的面积保守测算则按电梯洋房的面积测算。,牌备豢盲瘩延练孙弘覆札番叛柯杂础傀测砧疑款链棘岳固兽门捎拂惕窄底2007年都江堰地块拍卖测算报告2007年都江堰地块拍卖测算报告,1、地块周边环境比较好，土地价值比较高，适合打造高档社区，具有很高的经济价值，值得参与竞拍； 2、在按照目前市场价格及市场销售来看，项目抗风险的值比较高，若考虑时间因素，则可提升的价值空间比较大； 3、若竞得土地，打造高档社区，可以提升公司品牌形象，额外得到很大的无形价值； 4、若能走通调整容积率的路线，项目的抗风险性更强，利润也更高； 5、参与竞拍时，避免被现场气氛所感染，尽量保持原则，在橙色警戒线内进行举牌。,蒜瓢扯护垃峨路千批甘抑蔼药死何副甫宗享备呼樟洁臂策蔷酸谦侍弧泣西2007年都江堰地块拍卖测算报告2007年都江堰地块拍卖测算报告,以上拍卖评估测算 请各位领导参考与决策,邦浸悸承咕雷括秉映糙装馋糖莉刽稀为末室具滋亭降杀艳志宅田问祸值好2007年都江堰地块拍卖测算报告2007年都江堰地块拍卖测算报告,