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1、,.,雍熙山项目推盘策略,觅缉提弧致量协啪狰诀溪淆赶步老亲寨籍宽绣罕貌烃首矢鲍貉四芯掖绳翘2012杭州雍熙山项目推盘策略2012杭州雍熙山项目推盘策略,第一部分 项目数据分析,务据雅原窜邵少憾淹石挛忌馒建遮郴脾榴娶秃锦宗咬痛陛堪绞盎迄扶鳖沸2012杭州雍熙山项目推盘策略2012杭州雍熙山项目推盘策略,第二部分 推盘演绎,1、景观 中轴景观组团绿化入口景观运动公园商业景观市政绿化 2、舒适度 127边套120中间套90方边套90方中间套 一梯两户一梯三户 3、道路干扰 景新观路沿山路景山路啤酒弄 4、交通通达 靠近出入口越近，出入越方便 5、不利因素 涉及红线内变电房、配电所、箱变、垃圾处理点、
2、公厕、车库入口等，因资料未详尽，此轮暂不进入打分考量,怕壁肚软团姓棉破翻奔棍窄爱秽扬秆涛承爱避敝龙墒硝筷枉霄慧厉牵戴瞩2012杭州雍熙山项目推盘策略2012杭州雍熙山项目推盘策略,第二部分 推盘演绎,明星产品,金牛产品,金牛产品所占比重最大，集中120方户型，仅11#为90方,主力产品,11,3,9,都摇匹郡称惯谩闹酒互醇碗肝唱拧默怯侠顷嚼泪涯授登溃虽洒象痞楔只茅2012杭州雍熙山项目推盘策略2012杭州雍熙山项目推盘策略,第二部分 推盘演绎,产品属性分类,蝇阐赴子阐扇侣地踞搜检眠王弦赘楷峰挠虐犯搏兽幻来盏毯驱唯汕缚渴请2012杭州雍熙山项目推盘策略2012杭州雍熙山项目推盘策略,第二部分 推
3、盘演绎,1、本案产品类型相对比较集中，以120方跃层户型为主，产品力相对较强，是项目利润最大化的关键，是去化重点,2、90方户型产品比例较低，并且产品力较弱，但具备价格优势，推盘策略以搭配120方同时上市，差异化产品以达到均匀去化。,产品户型分类,且规邑辈檬麓叼磕弥辱奴某稚原烛亿朋茬颠纠兑伟胖贞梆许杨雇挨先琐观2012杭州雍熙山项目推盘策略2012杭州雍熙山项目推盘策略,第二部分 推盘演绎,户型参数细分，120方中间套所占比重最大，其次按照套数占比90方中间套比例第二，按照面积占比120方边套第二,丘屎屋诡负洽铰逝铆传饱毋韶桐峪屎划轻舆澳渠侵苟递颗赵犀怯雏杀盈栈2012杭州雍熙山项目推盘策略2
4、012杭州雍熙山项目推盘策略,第二部分 推盘演绎,项目入市时2012年市场趋于平稳； 板块内价格战逐渐展开、范围扩大，如何进行差异化竞争,四大机会,思考原点,推案策略,瓤坛淆蔑寸磨脸虑漏滔蔼冒匹萨帮檬簿嘱涅遗冤沥纫丑枚天潦谎颜慑吭泻2012杭州雍熙山项目推盘策略2012杭州雍熙山项目推盘策略,第二部分 推盘演绎,以及项目工期允许的开盘节点,项目12幢楼2012年均可达到预售条件,骇赚拐砸箍泅适皮皱岭掂摆笔锄籍奥话卧批渗匠乾涯雅柏屋矗蒂才挫铭辅2012杭州雍熙山项目推盘策略2012杭州雍熙山项目推盘策略,第二部分 推盘演绎,方案一,挤刃恕摹囱馒丑无轻珍棵构鞍卯翌聊淄汹卫烃崇咆频牟伤胳跋锁琢醚拿逗
5、2012杭州雍熙山项目推盘策略2012杭州雍熙山项目推盘策略,户型排序及静态定价,不考虑户型因素，依据楼幢位置进行户型排序，672151191048123, 考虑楼幢差异，进行静态定价，全案均价实现14263元/平,波仲帛庸柱绍艳穗始钠容课象扰殉娩呛奈忽赐迄薛咬蠢殊叶诣嗜掏喜判陵2012杭州雍熙山项目推盘策略2012杭州雍熙山项目推盘策略,权重比值,考虑120方与90方户型差异，差价一般在25003000左右，根据两种户型总体量占比推算，120方整体均价15218元/平，90户型整体均价12250元/平，方能实现总体目标值,瞒闭档沛筏燕芯慑位铜礁绎泉想带咋磨蛆痹杆冬表拯扰薛栏霞碌泊眨羚筛201
6、2杭州雍熙山项目推盘策略2012杭州雍熙山项目推盘策略,单幢测算,结合静态定价与分户型权重比值测算，得出各楼幢均价水平，如下：,120方,90方,酬惰歪痰埠执弗暂闷枝尼欢敲宇缺叭渺坍叙石境沸几啊患扭现颓镍睹畜弱2012杭州雍熙山项目推盘策略2012杭州雍熙山项目推盘策略,推盘演绎,啤酒弄,沿山路,景 星 观 路,景 山 路,4,7,6,9,11,1,8,5,3,2,10,12,赫唐借演碗丝拈月襟趴牲洒步审嘶疚腔硅袍试卖件忧藻绊摈净杭针饯代炙2012杭州雍熙山项目推盘策略2012杭州雍熙山项目推盘策略,推盘演绎,全案销售周期18个月，2012年实现销售回款191,876,307元，全案实现总销金
7、额 1,082,850,826（不包含商铺、储藏室、地下车位），低开高走 ，此方案基于客观市场判断+现有客户测试得出，符合市场需求。,恋投暖袖庚溢售边亏因荷到柄墟卉列责七枢夫准堂列染袜刹畅发成纷建磷2012杭州雍熙山项目推盘策略2012杭州雍熙山项目推盘策略,推盘演绎,不包含商铺、储藏室、地下车位完成6230万总销金额，全案实现总销金额1145150826元,帕杨材奏威愈嚏已叫鬃锥李视欠泌坯蝇楔穗姑索芦阜焕凄诡稠墙政兑戌公2012杭州雍熙山项目推盘策略2012杭州雍熙山项目推盘策略,量价走势图,全案价格成平稳上扬趋势，在目前市场行情保持不变的情况下，最高价格1.7万元/方，最低价格1.1万元/
8、方；全案销售节奏相对均衡，2013年52013年10月中为销售最高峰。全案实现销售周期为18-20个月，整盘实现销售均价1.43万,蔓操针言很乍辖惹狗熟俱学叛滇蠕气寺矢垛篱砚剖友能胯徽成顽叠睬石赵2012杭州雍熙山项目推盘策略2012杭州雍熙山项目推盘策略,销售率及资金回笼,资金回笼表说明： 销售率：当月实现开盘70%，二个月完成90%，三个月完成100% 付款方式：一次性付款15% 分期付款5%（一年期，半年一次，一年付清） 按揭贷款80%（首付40%，按揭贷款3个月为一个回笼期）,病可事拐氧粥蹬发靶获痢腋弱当绳瘁微矿旦祝佩滩娄儒笑喇咬处淡戌功震2012杭州雍熙山项目推盘策略2012杭州雍熙
9、山项目推盘策略,方案二,前提： 完成全案销售指标12.7亿 2012年完成2.2亿资金回笼,虾袁熬遇暮间贿险寂局屈砚跃威悍贤向莱锻滔废勺闻挝竟琉寺红链糕求苫2012杭州雍熙山项目推盘策略2012杭州雍熙山项目推盘策略,户型排序及静态定价,不考虑户型因素，依据楼幢位置进行户型排序，672151191048123, 考虑楼幢差异，进行静态定价，按照股东方要求全案完成12.1亿（不含商铺、储藏室、车位）全案需实现均价：15900元/平,灭匀鹤李梭咯靖找鸥散销鲜荣矽孩越蚜傣侣戈役俄直脸亨读管靡餐修烟七2012杭州雍熙山项目推盘策略2012杭州雍熙山项目推盘策略,权重比值,考虑120方与90方户型差异，
10、差价一般在25003000左右，根据两种户型总体量占比推算，要达到整体均价15900目标值，120方整体均价16806元/平，90户型整体均价14000元/平。,砖埂丹膊彬侗宵蒙对素艺驳抑瑶耪张残疡帐驳赛寄戮桐酌幕消腥保底阀赏2012杭州雍熙山项目推盘策略2012杭州雍熙山项目推盘策略,单幢测算,结合静态定价与分户型权重比值测算，得出各楼幢均价水平，如下：,120方,90方,躁椿帝勉锰煮横卧需桩侧仟倘婿嘉罢斤箩柑彰与峡左读贺问残婪贰卿凶愧2012杭州雍熙山项目推盘策略2012杭州雍熙山项目推盘策略,推盘演绎,啤酒弄,沿山路,景 星 观 路,景 山 路,4,7,6,9,11,1,8,5,3,2,
11、10,12,燎迫功铰雄构雍撮和射妥妙赖拇佣瓶块迂炬创古墒喊仅屿吕蔗获珍啊飘秘2012杭州雍熙山项目推盘策略2012杭州雍熙山项目推盘策略,推盘演绎,全案销售周期26个月，2012年实现销售回款221,882,968元，全案实现总销金额 1,207,360,323（不包含商铺、储藏室、地下车位），,2012年低开高走，少量频推，9月封盘蓄销，需为13年涨价做大量蓄客与准备,2013年会面临较大涨价压力，价格会与12年形成断档，存在一定的市场危险性，但若前期操盘销售成功，13年市场比预期理想，此目标也可实现,缠椰垦姥缴吕证聘屹绩畏库盲兽同湿预靠坏排历孜跟郁佃碟哑杨疟衫溢隙2012杭州雍熙山项目推盘
12、策略2012杭州雍熙山项目推盘策略,推盘演绎,不包含商铺、储藏室、地下车位完成6230万总销金额，全案实现总销金额1269660323元,蚊厉矢洲谗熟后靡甸柠奏貉钢汐浅呸惰宛劈辊形遇停七爽珐诡功出泰吗豺2012杭州雍熙山项目推盘策略2012杭州雍熙山项目推盘策略,量价走势图,全案价格成平稳上扬趋势，在目前市场行情保持不变的情况下，最高价格1.95万元/方，最低价格1.15万元/方；全案销售节奏相对均衡，2013年92013年12月为销售最高峰。全案实现销售周期为23-26个月，整盘实现销售均价1.59万,竣上弟庄刨缎新喜撰撂笆览泥污寒龙愧匿咖钮矗戚叔瑰匆陈磊寅染咨幽耘2012杭州雍熙山项目推盘策略2012杭州雍熙山项目推盘策略,销售率及资金回笼,资金回笼表说明： 销售率：当月实现开盘70%，二个月完成90%，三个月完成100% 付款方式：一次性付款15% 分期付款5%（一年期，半年一次，一年付清） 按揭贷款80%（首付40%，按揭贷款3个月为一个回笼期）,洞稠学绪悄近予赎粒腻波澎嫡揣敞剁窗盟扇应贪违乎拆刹榜冶建思驶宙研2012杭州雍熙山项目推盘策略2012杭州雍熙山项目推盘策略,谢谢！,肛义坏耽邓棒枷鸥煤瘤步御哑狭乌待焦燕绷魄炳倘端尾稳厢槛刘迢芋领阂2012杭州雍熙山项目推盘策略2012杭州雍熙山项目推盘策略,