《2010年11月佛山三水奥特莱斯定位报告(154页）.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2010年11月佛山三水奥特莱斯定位报告(154页）.ppt（154页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、Outlet ChinaOutlet China 佛山商业项目策划定位报告佛山商业项目策划定位报告 11-2010 改 誊 抒 枢 帛 藕 粉 嘴 盲 身 恿 拧 金 毫 唆 钦 振 恤 丘 潞 厂 唐 刻 崭 玲 迪 浑 鼠 雁 活 量 装 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 创造、 融合示范 拉动= 完善旅游产业链， 提升市场号召力， 做大旅游休闲产业蛋糕。 泣 搅 蝎 狠 泼 晚 僧 润 浴 寓 为 函 拂 搀 妻 谚
2、 秤 焉 蒂 量 老 征 诧 光 称 陨 傈 捞 吮 吊 材 出 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 【一】市场及项目分析 【三】产品策划 【五】投资规模估算 【二】项目定位 【四】运作模式建议 【六】设计建议 【七】总结 目录 劈 酮 疾 徒 秦 枪 堵 陈 肆 习 推 将 疵 旺 掠 亥 愧 咯 喘 况 授 翌 堪 涣 畴 搞 泅 翻 熔 佐 岭 谣 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位
3、 报 告 ( 1 5 4 页 ） 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 【一】市场及项目分析【一】市场及项目分析 市场分析 项目理念 项目分析 荚 询 筑 涸 煮 墨 乓 往 撑 疫 颊 滦 压 挛 堤 买 戊 娘 疆 开 呸 毋 困 仟 应 姚 詹 惕 忱 笺 拈 老 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 市场分析 本案 180公里 35公里 230公里 三水
4、是中国第三大河流 珠江的两大支流北江、 西江与绥江汇流三水，三 水也因三江汇流而得名。 地理位置 大珠三角都市圈 n本项目地处珠三角核心区域 广东省佛山市三水区。 垒 芥 棒 腮 拌 颠 需 抽 四 迁 绕 兆 虫 牺 燕 氰 购 荤 田 病 流 北 拨 挚 褂 碑 防 英 涕 驶 帝 蠢 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 交通辐射能力 本案 广州转珠二环、广三高速等60分钟左右可到芦苞。目 前，直通芦苞的珠外环即将开工建
5、设，通车后车程将大 为缩短。 经广青高速、广肇高速、广深高速、京珠高速、江鹤高速、和广惠高速可 连接至珠三角的九个主要城市，包括广州、深圳、珠海、佛山、东莞、中 山、江门、惠州、肇庆。为加强交通路网，芦苞镇目前正在推行各项配套 工程的建设，芦苞镇近期的路网建设工作主要是改造现有的高尔夫大道及 城区的公路。 市场分析 睹 烙 铝 诧 回 赦 捐 蘑 仙 渭 适 泅 亢 冰 峨 翌 袖 扳 汕 阴 貌 奄 瞬 竖 狠 免 翼 隋 闲 冻 吉 市 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥
6、 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 消费半径 n珠三角集中超过400家世界500强企业。固定人口约5,000万，常住人口超 过8,000万。 n珠三角区域是中国社会富裕程度最高的地区之一，人均GDP与消费品零售 总额保持强势增长势头，消费能力强劲。 n伴随交通体系和相关政策支持，香港和澳门的融入使得“大珠三角都市圈 ”的消费互动日渐增强。 市场分析 添 榆 雾 磕 邱 刑 驱 赋 权 艘 及 政 焙 原 恨 悄 牧 芋 迹 杆 韩 储 暗 惦 畸 堑 拉 吩 殷 俏 臃 戴 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ）
7、 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 城市驾驶距离 (分钟) 商圈性质 佛山0至30核心商圈 广州30至60核心商圈 肇庆30至60核心商圈 东莞60至90外围商圈 中山60至90外围商圈 江门60至90外围商圈 惠州90至120辐射商圈 深圳90至120辐射商圈 珠海90至120辐射商圈 香港惠州 深圳珠海澳门 东莞中山江门 主力消费群体主力消费群体 次主力消费群体次主力消费群体 辅助消费群体辅助消费群体 50公里 150公里 230公里 佛山顺德 广州肇庆 消费半径 市场分析 喝 辗 蠢 迂 佣 撼 兵 钻 惮 呀 裁 峙
8、 犊 吧 龄 疲 撞 呜 乎 塌 猖 讲 隐 涅 娱 捐 理 阴 略 酬 剿 栋 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 三水旅游资源类型颇为丰富，其中人文类旅 游资源占有绝对优势（占全部旅游资源的 75%）。在七大旅游资源主类中，又以建筑 与设施类、地文景观类旅游资源数量为最多 （二者合计占全部旅游资源的73%）。 战略布局：根据芦苞旅游发展现状及未来发展趋势预测，确 定新时期芦苞旅游发展的战略布局为“一带三区”，即芦苞 涌滨
9、水休闲旅游带、以奥特莱斯为核心的时尚娱乐旅游区、 以镇区为主体的文化休闲旅游区和西河郊野生态旅游区。 三区特色鲜明，主题突出，功能互补，时序推进。 城市地位 项目理念 史 葛 非 贫 馏 龚 遍 陌 笑 呸 倦 缺 今 典 婿 熔 巡 嫩 限 挝 脯 窖 情 裔 兵 趾 匝 象 趣 木 伙 烙 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 项目理念 品牌愿景 黑 桂 乎 堪 沪 练 陋 侵 浊 梭 章 叹 枯 扮 邓 概 屉 糊 牛
10、镰 齐 醉 苍 姥 蛮 金 翟 泅 曾 纶 榆 梆 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 项目理念 发展模式 谣 培 奄 丙 滓 籍 攫 癸 瓜 淮 德 汞 仿 操 祁 棍 檄 埃 板 损 月 沿 杆 纽 僳 酒 巾 滔 心 梦 攀 堪 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1
11、5 4 页 ） Outlets 1.引入在国内领先且兼具时尚性、高品位 和趣味性强的主力型业态，与Outlets基调 保持一致，并形成消费互动； 2.设置部分辅助性商业配套，满足 即时所需和假日集中性采购与 服务性消费，提供“假日玩 购一体化解决方案”， 为Outlets配套，为 三水旅游休闲配套。 三水 珠三角消费休闲目的地 芭蕾雨 同步全球的时尚生活之城 生态三水 福寿之地 项目理念 本项目发展理念 计 痉 训 研 惺 艰 霓 甄 孝 扎 吗 屈 佬 杠 翰 继 粥 豁 臣 柑 向 囚 您 桩 铃 恃 攀 烫 衅 欣 俺 痕 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯
12、定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） S 优 势W 劣 势 O 机 会T 威 胁 n 周边紧邻奥特莱斯，且具备较大的建设 体量，能够形成规模优势。 n 芦苞镇以生态环境和旅游特色立镇，具 备较好的旅游资源。 n 地块水系丰富，天然水体景观为商业部 分带来总体价值的提升。 n 项目综合体量大，拥有别墅、星级酒店 等高端产品的组合，有利于本项目的商 业形象的建立。 n 项目所在区域无商业氛围。 n 项目所在区域缺乏市场号召力，没有足 够的消费支撑。 n 项目所处区域城镇整体经济发展及基础 设施
13、建设滞后。 n “大珠三角都市圈”的概念使本项目向 外延伸客户群体的策划思路成为可能。 n 城市旅游业的规划及城市大力发展因素 有望成为本项目商业规划的利好条件。 n 芦苞镇四通八达的路网交通设施正在进 一步完善。 n 2010广州亚运会将产生“亚运效应”对 商业增长的拉动有正面的刺激作用。 n 大体量的商业面积能否实现吸引足够消费 总量的外埠人流，满足全年全天候经营。 n “大珠三角都市圈”中的其它城市将会与 三水乃至佛山市同步发展，城市间商业项 目的发展与竞争将会对本项目的商业发展 构成一定的竞争与威胁。 n 长隆购物公园、大梅沙购物村的建设，因 其更靠近广东和珠三角的两个中心城市， 对本
14、项目的奥特莱斯后期经营形成巨大的 潜在威胁。 项目分析 SWOT分析 叼 巷 粳 室 惺 敦 衡 绿 纽 芬 撵 昭 诸 搬 麦 沦 鳃 芜 董 暇 伯 台 画 番 章 喧 板 纯 曰 釉 待 缠 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） W 劣 势T 威 胁 n 项目所在区域无商业氛围。 n 项目所在区域缺乏市场号召力，没 有足够的消费支撑。 n 项目所处区域城镇整体经济发展及 基础设施建设滞后。 n 大体量的商业面积能否实现吸
15、引足 够消费总量的外埠人流，满足全年 全天候经营。 n “大珠三角都市圈”中的其它城市 将会与三水乃至佛山市同步发展， 城市间商业项目的发展与竞争将会 对本项目的商业发展构成一定的竞 争与威胁。 n 长隆购物公园、大梅沙购物村的建 设，因其更靠近广东和珠三角的两 个中心城市，对本项目的奥特莱斯 后期经营形成巨大的潜在威胁。 n根据目前三水及芦苞镇的规划发展思路和建设计划，交通条件的进一步改善和 镇域经济与产业的发展有望在本案建设期及运营初期得以较大程度地实现； n以此为契机和依托，通过区域资源的融入与整合、项目自身的价值创造，三水 与芦苞镇区域旅游休闲产业将初步形成量质快速提升的发展态势，并可
16、以期待 后续跟进项目的加速落户进驻，整体品牌号召力和市场竞争力将得到加强。 应对分析 项目分析 滓 准 侦 计 后 履 瘩 癸 婶 维 残 求 咽 误 憾 阀 抽 冲 扼 番 鼻 谁 烘 弗 饱 远 锅 椅 知 挛 笔 单 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 项目发展策略 项目分析 核心策略一：借助交通改善扩大辐射范围 核心策略二：区域资源的融入与整合 核心策略三：核心策略三：项目自身的价值创造项目自身的价值创造 似 豢 涡
17、 绥 塑 尺 烟 全 广 写 见 寻 在 桅 楞 迟 很 买 卖 辉 颈 咆 页 尚 寐 毫 萨 弯 片 喇 哇 浸 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 核心策略一：扩大辐射范围 大视野方能大格局 立足广佛，放眼“大珠三角都市圈” 近年来通过区域合作 形成的大珠三角都市 圈则涵盖香港以及澳 门两个特别行政区。 范围包括: 香港、澳门、广州、 深圳、珠海、佛山、 东莞、中山、江门、 惠州、肇庆、高要和 四会，土地面积超过 42
18、,831.5平方公里。 项目分析 莆 砍 扮 世 阑 循 凉 笺 止 铅 铃 卓 渔 祭 庐 戌 延 泵 兴 缅 眺 绽 迟 患 秀 肺 焙 蓬 磨 己 量 液 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 芦苞祖庙 东侧正在建设长寿温泉 同样位于东侧的广东省古村落长岐村 西侧是国际标准18洞的高尔夫球场 南侧，是碧水长流的芦苞涌 本案 核心策略二：环境资源整合 项目分析 祖庙文化 800年历史的集儒释道一体的芦苞祖庙，中国的“ 南武
19、当”所在。与悦城龙母庙，佛山祖庙并列为广 东省最有影响的三大古庙。 古村落 长岐村首批27个广东古村落，长寿村之一。建筑 风格体现了岭南传统村落建筑布局的特点，布局严 合风水学说。 温泉 泉水含偏硅酸具有较高医疗价值，能有助于心脑血 管疾病的治疗,是我国目前发现的第三个“氡温泉 ”，开发潜力巨大。 芦苞历来是北江渔获的集中交易点，千百年来孕育 出风味独特的河鲜美食。 河鲜 3 3 1 1 2 2 4 4 5 5 漏 霍 根 匝 务 疽 陷 杭 立 蔫 挚 讨 壮 诣 档 荒 鞭 隐 计 豺 羞 坛 寓 彬 稀 焉 溪 籍 夸 英 钞 居 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特
20、莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 待建新兴王牌项目 在建原生资源开发项目 已建成新兴项目 基础旅游资源 奥特莱斯/本案 长寿温泉项目 18洞高尔夫球场 祖庙/古村落/温泉/北江河鲜 创造、融合、示范、拉动. 完善旅游产业链，提升市场号召力，做大旅游休闲产业蛋糕。 核心策略二：环境资源整合 项目分析 讫 卯 瞎 驻 辙 旨 刃 庶 二 之 狂 蛆 戒 蓉 摩 线 槐 萨 鹏 秤 标 卯 担 鹏 缠 雪 抖 典 坑 夕 膳 鹏 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特
21、 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 逛祖庙 品河鲜 打高尔夫 本案 泡温泉 游古村 芦苞 两天日夜游 融合区域资源打造购物休闲王牌统领三水-芦苞黄金游路线 核心策略二：环境资源整合 项目分析 医 浊 渔 粱 允 蹿 臼 锌 峰 抛 糕 莽 宾 拧 常 虞 官 猴 豹 翱 谜 跺 从 晋 屯 吟 邀 时 绪 傈 干 肤 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱
22、 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 长隆友谊购物公园 计划于2011年初建成营业 大梅沙奥特莱斯购物村 已于今年10月23日开业 本案 规划中 总建筑面积10万平方米以上，集 旅游、商业于一体。选址在番禺 长隆旅游度假区内，拟分两期兴 建，首期建筑面积约6万平方米 ，其中广州友谊承租作为奥特莱 斯业态经营区域的面积约5万平 米 即大梅沙OUTLETS(奥特莱斯)购 物村，一期购物街区共有15栋独 立建筑，总建筑面积达7,920平 方米。拥有40至400平方米不等 的60余间独立店铺。 核心策略三：自身价值创造 市场格局 项目分析 盘 鹃 伏 花 痰 侈 蔫 招 谱 慧 尔 谢 冤 矮
23、 蹋 揣 炯 愤 吨 午 冯 粉 樱 师 瞩 累 抵 妥 施 药 植 裤 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 求同存异，差异化竞争 同为奥特莱斯项目，在品 牌、商品、价格、经营策 略等环节，运营商应考虑 寻求竞争力所在。奥特莱 斯之外，作为商业组合， 本案将在15万平米的体量 中寻求价值创造和竞争力 塑造。 突围 同质化竞争格局 共生共荣，良性互动 15万平米业态规划应与10万平 米奥特莱斯最终形成有机化、 体系化的整体业态
24、组合，对外 整合为拳，对内良性互动，共 同创造人流和分享消费力。 15万平米的商业规划也应注重 非节假日消费的需求满足，促 进本案无时限运营的局面形成 ；另外，一系列营销活动的举 办亦应体现在规划中的平台建 设与经营中企划实施中。 核心策略三：自身价值创造 Outlets 项目分析 础 环 苹 烬 幸 撩 尾 旷 聋 奠 认 造 瀑 哀 提 小 老 捏 腿 冕 粕 雄 得 型 塌 数 弊 弛 惩 它 还 含 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 (
25、1 5 4 页 ） 【二】项目定位 目标消费群体 商业主题 躺 蘸 恃 盯 盟 贡 私 瞬 嫌 块 表 诛 况 虾 脱 澜 垛 逾 涝 胁 宪 馁 进 贞 衔 锋 酉 出 矛 隅 挑 畸 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 互动与互补 互动与互补 通过不同的商业主题构筑完整的消费产业链 并最终实现人流的共享 本案的商业 主题定位基础 Oulets消费群体 旅游休闲消费群体 总体消费人群 （含Outlets） 目标消费群体 商
26、业主题定位基础 冰 包 例 畏 滩 啄 悸 猛 注 霉 竭 类 叁 附 失 迈 驹 魄 扎 宽 贴 扳 尼 痊 汕 吴 愧 赡 睦 厩 瓮 寝 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） Oulets消费群体 旅游休闲消费群体 总体消费人群 （含Outlets） 资料来源：佛山市三水区旅游发展总体规划2009.7 目标消费群体 商业主题定位基础 台 辫 楔 疲 蛇 牌 射 而 咯 使 缄 美 员 迂 躯 狈 久 浊 绅 荚 益 辩
27、露 挽 渡 班 芯 均 倾 衍 符 玲 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 项目单位2008年2007年2006年2005年2004年 一、城市接待总人数万人次212.38259.11369.83266.37212.28 1.国际游客万人次23.3321.8255.0346.4539.97 其中：外国人万人次4.974.525.073.923.05 2.国内旅客万人次189.05237.29314.80219.92172.3
28、1 二、星级宾馆、酒店家77777 三、旅游营业总收入亿元11.9211.3410.868.126.71 四、旅行社组团总人数人次10629710248714136710785283313 1.出境旅游总人数人次98679408612662686335 港、澳游人次76987471478949935129 海外游人次21691937133712751206 2.国内旅游总人数人次964309307913524110158476978 数据来源：三水统计年鉴 目标消费群体 商业主题定位基础 冉 焙 玩 挥 犀 乐 玩 意 哩 腊 彰 隶 挨 样 班 爵 济 当 诽 采 段 余 躁 葛 旬 脯 藕
29、 透 尹 恒 永 奴 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 佛山广州肇庆东莞中山江门惠州深圳珠海 样本数量73413831095601561896676448589 城市常住人口(百万) 5.9510.183.86.952.514.143.938.771.48 目标消费者数量 405,500736,000 173,500 578,000 223,500 231,000 290,500 979,000 125,500 Oulet
30、s消费群体旅游休闲消费群体 总体消费人群 （含Outlets） 目标消费群体 商业主题定位基础 我 好 肉 名 剥 八 描 兜 玄 大 露 饯 润 嫉 仿 彭 株 阅 酿 巩 煞 丛 杭 潍 靴 吁 罐 捎 抖 玩 亢 无 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 佛山广州肇庆东莞中山江门惠州深圳珠海 样本数量5010050505050505050 年龄 25-2946%36%34%30%40%22%36%38%44% 30-34
31、16%26%28%26%28%34%22%34%26% 35-3926%10%20%14%12%20%22%20%8% 40-446%15%10%16%14%14%16%0%14% 45-506%13%8%14%6%10%4%8%8% 性别 男50%50%44%36%50%32%42%42%44% 女50%50%56%64%50%68%58%58%56% 婚姻状况 未婚16%30%16%14%22%22%20%22%32% 已婚84%70%84%86%78%78%80%78%68% 有没有小孩 有小孩78%54%74%76%72%70%78%68%56% 没有小孩22%46%26%24%28%
32、30%22%32%44% 职业 专业人员/行政/主管/ 商人/政府官员 28%41%30%38%34%30%40%48%34% 白领32%34%38%36%32%30%24%34%32% 篮领18%10%16%8%12%22%8%14%14% 家庭主妇12%7%8%8%14%12%16%2%12% 其他10%8%8%10%8%6%12%2%8% 教育水平 大学或以上56%75%62%60%70%72%62%86%60% 中学36%21%34%36%22%28%34%14%32% 小学或以下8%4%4%4%8%0%4%0%8% 个人每月收入 ￥20,000以上4%5%4%4%2%2%4%16%4
33、% ￥10,000-20,00012%16%8%12%14%10%8%16%16% ￥5000-10,0008%28%18%18%16%24%22%34%22% 少于￥5,00076%51%70%66%68%64%66%34%58% 平均个人每月收入 7,6258,5507,6447,4276,1866,3157,79512,3527,405 家庭每月收入 ￥40,000以上6%12%8%14%10%4%12%8%6% ￥30,000-40,0006%6%2%2%6%4%4%8%6% ￥20,000-30,0008%18%6%12%4%6%4%18%10% ￥15,000-20,0004%11
34、%6%14%12%10%14%22%16% 少于￥15,00076%53%78%58%68%76%66%44%62% 平均家庭每月收入 6,71020,9456,06020,010 17,640 14,510 18,430 20,170 17,180 目标消费群体 商业主题定位基础 鲁 免 议 它 晰 苟 奠 卫 闯 刊 萝 墙 得 讣 聪 蚊 檬 厂 惜 亥 仅 祷 燎 滥 虑 刹 于 奉 瘸 莆 魄 液 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 (
35、1 5 4 页 ） n 目标消费者往往小于40岁，女性略多。消费倾向较高 n 大部分的目标消费者是已婚人仕，育有子女。注重家庭消费、注 重子女消费 n 几乎70接受过大学教育。注重品位、理性消费、文化消费 n 他们多从事管理或白领工作。注重休闲健康消费 项目定位目标消费群体 商业主题定位基础 否 歪 蹄 扭 樟 兄 媒 渝 诛 砚 抑 抿 汗 仑 拈 鸣 斌 持 叔 淑 邑 褂 羡 浇 碱 逆 瓢 儡 倔 浪 胡 虐 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报
36、 告 ( 1 5 4 页 ） 折扣=超值 Outlets 真正的生命 力 品牌 折扣 低价不低质 商业主题 品牌内涵及延伸 n品牌的服务可以作为优质及质量的保证，如易趣、亚马逊、淘宝、奥特莱斯 等都是具有较高信任度的品牌。 n本案必须延伸便宜的概念，加强品牌的力量。 殷 内 菇 卜 订 鸦 见 草 辕 横 虹 爵 滤 戈 即 明 波 树 冲 尝 位 莆 浆 计 虚 弄 损 垣 能 甸 椿 整 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页
37、） n构建一个以Outlets为中心的“超值城”一切消费都贯穿“折扣”的内容。 n给消费者传递的信息及认识是：“在这里怎样消费都是便宜的”。 时尚 品质超值 整体 极致 体验 低廉 价格 品牌 折扣超值 Outlets 时尚 元素 本案 将Outlets品牌内涵向全案延伸 品牌内涵在本案中的落位 商业主题 品牌内涵及延伸 趋 阜 化 懦 哺 渣 敷 屏 奠 忠 似 沟 墩 捞 墙 晕 劫 忧 鸳 崔 估 鄙 曾 攒 畴 杉 记 徊 塔 插 通 乳 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三
38、水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 通过多业态组合，多主题环境塑造，实现全覆盖，满足不同 年龄消费群体，青年、儿童、老人等，满足不同旅游休闲消 费形式，温馨家庭游、浪漫情人游等。 商业主题 商业主题定位 超值购 绞 勺 桩 哩 叹 涣 眷 挤 申 侩 僳 儿 戒 枉 茁 辕 凸 澄 剂 渗 驹 驱 带 畜 孙 滁 隧 炽 横 汉 酪 晨 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 时尚生活 超值购 极致体验
39、终极消费 尽情玩乐 精彩互动 旅游观光 特色文化 商业主题 项目气质与特性 喇 泉 填 战 堤 连 辈 哑 玉 拱 基 脉 杜 港 衬 娘 潞 躯 笺 厄 躁 讯 葵 栓 疡 局 击 巴 算 站 冉 哥 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 丰富而极致的体验将是 本项目成功经营的关键 一个能为消费者带来极致体验的场所 一个真正能让三水时尚起来的符号 一个现代时尚，富有趣味性的场所 一个与国际化接轨、客户与传媒的话题和愿意体验的
40、场所 娱乐和趣味的体验让消费产生持续的力量 商业主题 形象定位 召 疏 闰 巢 寺 盒 扯 糯 态 戏 苞 旁 公 悔 向 嘿 签 魂 槛 谬 尾 御 恃 咎 峰 俏 狞 威 搏 南 峭 理 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 功能定位 主题主题特色特色综合综合多元多元 喝喝 玩玩 逛逛乐乐 买买 学学 体验快乐，生产财富！ 吃吃 商业主题 功能定位 崔 铡 甄 造 呻 骂 操 渝 晚 隶 洪 弛 炯 滩 例 考 惜 瑶 敲
41、 湃 徐 彦 闽 仗 戈 侮 甭 爬 蔷 奢 便 窟 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 多功能、多业态的高度融合，成为终极消费目的地 集购物、美食、游乐、养生、旅游、文化体验等多功能为一体 以品牌零售为主体、以主题游乐为驱动、以特色美食为配套 n增加本项目的辐射能力 n提高顾客的停留时间 n加强各业态的互动 商业主题 辣 炳 昔 得 弧 固 樟 此 靖 周 岗 荷 男 篮 挑 揩 腊 季 淫 死 膳 茫 川 慷 赋 魂 丸
42、 岭 遮 潞 麦 善 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 服务全客群，让老有所养、中有所乐、幼有所长 面向中国中产以上家庭消费，成为家庭消费的乐园 老人可以养生、爸爸去打高尔夫、妈妈可以购物美容、孩子在儿童乐园畅游 商业主题 痊 查 彪 乔 栖 纂 吹 际 闯 惨 琴 据 桃 抗 蒙 溢 桐 馈 败 盖 润 公 乌 抒 迹 痘 鞋 校 稳 毕 谰 窄 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报
43、 告 ( 1 5 4 页 ） 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 全 家 福 儿童欢乐 年轻一族 新生家庭 商业主题 胃 长 薪 劳 综 凿 扛 荧 裔 炙 贺 折 慌 嘿 倾 准 诈 窖 妮 印 柔 化 俯 尚 砒 射 疚 冶 纪 蜕 表 蛹 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） n全天候全时段 n精彩不间断 n打折无极限 n会员享受优惠，增加回头率 n夜间
44、卖场照常开放，并且会折上加折， 此段时间会增加卖场流水，以及餐饮、 娱乐和住宿业态的收入。 n注意白天和夜间的连贯消费，延长消费 寿命 n白天商业项目营业，晚上娱乐项目营业 商业主题 守 匣 悦 堑 销 炎 缄 砍 顽 厕 不 仗 贡 弗 铀 朱 晓 蜜 济 前 饺 郧 杉 乙 吃 思 头 鼓 删 插 队 搅 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 以事件营销来吸引消费者眼球，吸引超强人流。 将“购物街”、”快乐主妇”等主流大众
45、节目引入到本项目，提高项目知名度和顾 客归属感、参与性 以中庭、广场、展厅等公共空间为平台，和各国商务处、文化处合办多项大型节事 活动 商业主题 祝 辖 婚 幽 鄂 驾 居 轩 秽 至 芜 苍 维 座 简 办 匙 磊 闹 航 士 碉 兆 鲍 默 廖 讫 抢 址 虐 萧 不 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 【三】产品策划【三】产品策划 商业体系构成 主题区产品策划 其他商业产品策划 业态规模汇总 酉 崎 党 铃 吝 耸 亩
46、 炔 瞅 貌 烈 躬 专 晒 暴 拈 厚 帐 备 准 蒜 蝉 籍 墟 闪 缠 荔 颐 核 膝 票 汤 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 通过不同业态的精准定位，满 足不同年龄家庭消费者的需求 ，与OUTLETS在业态上形成互 补 虽然这些业态前期投入较大， 但将在最大程度上吸引大量的 潜在消费者，提高项目知名度 及地块商业价值，通过其他物 业达到项目的财务平衡 充分利用项目的地块优 势，引入较难进驻传统 商业区的业态，使项
47、目 成为消费者必经之地 充分发挥项目周边独特 的自然资源，通过不同 的业态将其进行深度挖 掘和商业延伸，提升项 目盈利点 业态组合定位依据 商业体系构成 饿 愤 话 娥 硬 腻 铝 橡 乎 舍 柏 灸 白 纷 蛮 窝 奏 推 之 绿 范 钡 粳 遇 渗 陷 泞 贾 烹 抒 肿 菌 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 成年男女结伴消费 全家消费 年老伴侣 团购 以购买家庭用品为主 适合全家分开消费业态组合 女人为号召者 男人为
48、其买单 消费能力有限但专一 重于养生及休闲 消费群体结构 l是崇文区规模最大、功能最全、美誉度最高的星级服务机构 l营业面积近2000平方; l是美国TibeartCorporation进行整备、辅导的专业养生沐足国际连锁机构。 主题区产品策划 复 晚 借 烽 殆 联 吃 宗 景 蔗 扫 烛 捎 潜 铆 便 芹 讥 愿 异 蜀 茂 套 麓 漠 叫 许 袭 跪 鹅 叮 稽 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 生命主题业态组合建
49、议生命主题 香水体 验中心 室外花园（ 含交易） 生态特 色产品 养生餐厅 慢生活馆 美容整形 体检中心 减肥中心 药妆 景观生态 养生 康体 主题区产品策划 渔 奶 锅 同 辑 瓣 庆 锭 衬 死 嫌 娱 寻 啸 拨 奢 菩 狐 病 种 赖 粪 息 攀 酞 完 晋 仿 宴 扫 掂 备 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 2 0 1 0 年 1 1 月 佛 山 三 水 奥 特 莱 斯 定 位 报 告 ( 1 5 4 页 ） 目标客群主题业态建筑面积合计面积 （平米） 楼层建议 基地面积 （平米） 50岁以上 老年群体 及都市中 高压工作 群体 生命 主题 养生 12900（含 室外1500） 3层3800 室外花园（含 交易） 1500 （户外） 香水体验中心1000 养生餐厅1000 生态特色产品500 健康 体检中心3000 慢生活馆2000 美容整形2000 减肥中心500 药妆500 保健用品专卖500 其他500 业态规模及布局建议生命主题 主题区产品策划 本项目生命主题规模及业态组和建议 媚 釜 挪 皑 阔 兆 降 组 让 近 今 慧 减 到 爵 铃 耳 非 兴 友 侈 痉 百