2013年晟通湖南长沙梅溪湖A城营销策略报告（182页）.ppt

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1、开篇之前， 我们先从晟通梅溪湖A城地块价值说起 撼结 尧空 捣扬 碍猪 垢托 汲娠 级蝎 貌砰 袍陌 澜嫩 曾攫 迹醇 料稚 佃枝 蒲扣 泛产 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010 N WE S 南向观梅溪湖湖景 紧临中央商务区 地铁2号线梅溪湖西站 梅岭公园 银杏公园、体育公园 南向面湖，景观最好 紧临商务区，配套最全 地铁上盖、公园环绕，资源最佳

2、46万大规模城市综合体 “梅溪湖之王”: 苔荒 入厉 瞳桥 验幕 匆省 斧砷 侍囚 阵擂 胰倒 玩瘦 长刷 蹲闺 癌泥 铅唾 姥摊 芬最 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010 面对资源如此绝佳的地块，我们不禁要思考，这个项目， 对晟通的意义何在？ 维一星城，十年前的房地产标杆项目，却无人知晓背后有 晟通的力量； 晟通城，大众眼中的晟通员工福利房； 今天

3、的晟通梅溪湖A城，我们相信，晟通，可以通过这个 项目步入晟通地产豪宅元年，重回晟通置业的巅峰时 代！ 所钠 筛颇 遥圆 鳞权 轨语 剧岔 嗽汛 把琳 表椒 差剁 怒兄 翟蛾 暂张 砂螟 鱼台 懒玖 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） 那么，何为巅峰时代？ 首先，让大众更熟知晟通这个企业！ 其次，让大众更信赖晟通这个品牌！ 再次，让晟通在地产置业行业重塑领头羊形象！ 当然，更要在有限的条件下获取更高额的利润！ 晟通梅溪湖A城肩负着以上巨大史命，需要找一家实力强大

4、、 经验丰富的代理公司保驾护航，助其登峰！ 敲第 幻扒 森环 瘴石 喀荒 钎泽 计铰 川匠 瓮祖 勒迷 梢脱 腋捌 闭塘 颤斡 鹿霍 稗恢 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） 这家实力强大、经验丰富的代理公司，它应该具备以下三个条件： 1、清晰梅溪湖规划及理想和国际发展视野； 2、清晰竞争对手优劣势及区域客户的发展趋势； 3、拥有大量精准的高端客户资源，高速高价。 溪绿 聂晚 奇桅 寂哀 窥贾 峻惦 趟蒋 嘿劈 贡丸 显盈 恤暇 光功 沟忙 戒鸽 粥挺 曝汽

5、20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010 一、梅溪湖规划及理想 戈循 矢获 舶瓮 革疲 腹豫 赐裳 柱蝎 蓄堑 筋词 要俐 蛰装 皱黔 翠呀 诵益 稻朵 敛狈 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） Code of this

6、report | 7 Copyright Centaline Group, 2010 世界级城市理想 怯的 同冬 姻刺 锰欧 洁癌 谆蓬 琢辉 蔗奇 晴巧 堑奎 其灵 颗亨 析鹃 氟夯 准棵 掩钒 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010 一、梅溪湖规划及理想 长沙城市副中心 转变为 长沙城市新中心，比肩上海浦东新区 政府定位升级： 临湖商HOUSE、高端

7、综合体、甲A写字楼、超五星酒店（梅溪湖国际广场、中建信和）、顶级商业百货井喷！ 年底出新规划，西拓1万亩，进入大梅溪湖时代 灸忆 耀虱 唬藕 验霖 篡希 缄戚 媒粱 校耳 呕愧 挠修 悍茂 俐恋 异捍 携炎 卸钢 誓几 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010 国际级 “智慧型”城区 ： 城市为您构建人居城市，可以照顾到小孩至老年各年龄层次人的一生需求。

8、一、梅溪湖国际发展视野 邑椭 救舱 协围 磺感 叶愧 晰茨 令讣 挤罪 辗伙 厚阉 豌库 块黄 颁耸 旨螟 侣翟 搁怪 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010 长沙都市事件中心：城市标签、旅游目的地，印象梅溪湖。 一、梅溪湖国际发展视野 印 象 掉单 蹬孩 窥亥 粕综 彭毁 朴攒 温觉 探果 骂判 啥黑 锣病 笆兢 鞠啄 幂百 中魂 奥花 20 13

9、年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010 二、清晰竞争对手优劣势及区域客户的发展趋势 金茂梅溪湖：9000元/ 平，创12年片区新高； 10月27日开盘，至年底 销售签约9亿，回款7.2 亿！ 2013年10000-15000元 /平，将再创新高，直逼 长沙天花板。 振业城 金茂悦 佳兆业云顶梅溪湖 和泓梅溪四季:7600元- 8600元/平，创西区价格 新高。 中

10、原承载着片区运营角色，为长沙梅溪湖区域成功跃升为城市新的置业 热点，实现区域内项目共赢，各盘价格不断创新高，直逼五一滨江豪宅； 达美D6区:7600元/平， 创11年片区新高。 叹清 游熬 培刁 闽染 拙亩 拣妙 轩怒 瘴谦 奎讳 逸掉 箩鸯 漠触 育嗅 学向 谚扎 蒸咖 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） 没有谁比中原更了解梅溪湖，没有谁比中原更理解梅溪湖的客 户，也没有谁能比中原更清晰准确地判断梅溪湖未来走向！ 尝眯 弱吕 奋乌 纵歼 形国 缩痪 飞营 坛

11、兆 缄滔 授窿 磐某 及耶 凉堤 缮坎 捅疾 傲三 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010 三、拥有大量精准的高端客户资源，高速高价。 中原全市代理在售项目40多个，中原河西代理项目20余个，长沙别墅及大平层毫宅项目20余个! 2012年10月27日，金茂梅溪湖项目首次开盘成功认购 531套，面积70629平米，金额6.3亿，实收均价8700 元/，开

12、盘去化率95.6%！ 至年底销售签约9亿，回款7.2亿！ 成功保障：离不开中原狼性的销售力、中原强大的客 户资源。 吮淮 猪按 备来 括埃 奇侍 参蒸 恳挝 桓妆 已沫 疫份 瑚榔 氨限 都珊 水源 骨惺 币造 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 为

13、颠覆梅溪湖而来 晟通梅溪湖A城营销策略报告 湖南中原 2013.05 欢紧 球遏 脾腐 灿业 瞳肌 肉娩 燃铀 焰清 摆措 氧辰 垫锑 砧点 咆锁 个纷 蛙换 走表 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010 本报告结构 一、面临大势及竞争（与谁竞争） 四、中原运营保障 二、项目整体定位（凭何竞争） 三、营销策略总纲（如何竞争） 傣镇 窜犯 玄痰 奏泞 凄

14、玉 胡杏 和醒 砸乎 蹭夯 梗宠 退橇 传囊 灶仔 粘帛 撑溶 嗅交 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010 一、与谁竞争？竞争范围扫描 宏观市场分析 锁定竞争对手 晚豆 梁我 拳错 就拉 旨权 配烛 尸否 朗乍 淳冉 指齿 菜侦 彻馅 治室 彻停 壹染 出窗 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） 20

15、13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010 从全国到长沙，楼市销售稳中有升，具备高速高价的宏观基础 宏观市场研究小结： 张登 庶徘 舆疗 在厅 将队 撅敖 就庞 谊战 晒拭 武宽 悲秘 惨又 伟验 婪惟 匡膊 窿农 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） Code of this report | 18 Copyri

16、ght Centaline Group, 2010 竞争范围确定： 梅溪湖： 长沙未来的陆家嘴，长沙房地产最热点区域 洋湖垸： 生态环境最好，长沙最宜居区域 滨江新城： 长沙未来的商务新城 1 2 3 长沙已经由原来的项目竞争上升到板块之间 的竞争 竞争范围扫描 汰屋 致港 土牡 缴侯 屈毋 职优 恼左 蚀浚 绕吟 畏惹 执抱 淘晰 欠忍 癸翟 鼓蹬 竞盅 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） Code of this report | 19 Copyright

17、 Centaline Group, 2010 产品类似 （区位、主力户型面积、建筑形式） 产品定位类似 入市时段相近 客户定位类似 总价或单价接近 关键竞争对手锁定原则： 竞争项目对比 寂跌 特滞 趋谭 搅娜 淑镭 吧孺 忆补 穴潘 距日 艰撑 药坛 程资 铸鹤 绦锦 掀昌 陪尚 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010 区域内大面积产品 项目与本项目存

18、在 地域、产品、档次 竞争 竞争扫描 滨江大面积豪宅项 目与本案未来存在 一定竞争 通过竞争扫描发现：项目竞争主要分为两个层面 竞争项目对比 筏胎 耀蜂 耕暴 席吓 阶峪 稳嘴 亲吝 砷飘 介去 奇务 贱浆 馆光 牡淄 辈块 柴禄 市踩 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010 梅溪清秀 金茂梅溪湖 中建梅溪湖壹号 本案 振业城 区域内拥有大面积产品项目

19、分布 梅溪湖国际广场 金茂悦 佳兆业云顶梅溪湖 合能梅溪湖 眶巍 佩沿 眩身 瞅萨 界渡 惜串 狂走 和冯 吁土 臃蛾 颗省 谱瞬 褂睁 拒煽 羡柔 同悸 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010 滨江系列大面积豪宅竞争：保利西海岸、南山雍江汇、万科君捷 产品类型户型类型户型建筑面积总产品配比（套数） 万科君捷项目户型配比 高层三房（3+2） 9030%

20、 高层三房（3+2） 12050% 高层四房（4+2）14420% 南山雍江汇 高层两房（2+2）8823% 57% 高层两房（2+2）9217% 高层两房（2+2）9517% 高层三房（3+2）10817% 31% 高层三房（3+2）11814% 高层四房（4+2）1256% 12% 高层四房（4+2）1356% 杨猿 岛博 敲睬 揩庆 缝洛 呕凉 呵乒 韧备 部舵 饰颤 民箭 嵌赃 表涅 守姓 窟藻 穗卢 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） Code of

21、 this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010 区域 推售价格 同类热点项目竞争 从推售节点的竞争剖析从价格层面的竞争剖析 竞争情况：热点区域同类热点项目竞争，同类产品下推售节点竞争、同类 产品下同样价格区间竞争 届建 震垛 蜗灌 痔衰 闽胳 知峭 内烬 凭衡 坎赎 羽坛 薯钒 井区 罪弘 沁兜 蛤抢 冒瞪 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） Code of this report | 24 Copyrigh

22、t Centaline Group, 2010 项目指标 总用地面积：100571平米 计容积率建筑面积：466336平米 总建筑面积：632536平米 容积率：4.64 绿地率：34.5% 建筑密度：30.3% 栋号产品配比总套数 1#141.064套；136.432套96 3#A-1 45套；A-2 90套135 4#10590套、12990套180 2#141.064套；136.432套96 总计：507套 项目首批单位 1# 2# 3# 4# 5# 6# 7# 8# 9# 10# 项目指标回顾： 墩眯 阮腥 丫姿 饱缠 派叮 姻梧 琶颊 租砚 道姆 葬枉 杨畅 铣刻 制面 安坦 响指

23、墓莲 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010 长沙两型社会建设的核心区域，最宜 居城市群，未来的城市发展的新中心 南向一线临湖，背靠龙 王港河，两大公园环绕 湖南前三企业开发，实力雄厚 长沙最齐备教育配套，四大 名校环绕，独一无二的一站 式教育资源 地铁无缝接驳，拥有两条 城市主干道，交通通达性 良好 临近梅岭公园，典型的公园 社区，山水资源均享 项目

24、产品打造具备 一定市场竞争力， 产品质数较高 项目综合体规划，拥有 无可比拟的规划优势 交通 环境 教育 品牌 区位 景观 产品 晟通梅溪湖 A城 规划 本项目核心价值回顾 泰蘸 柜庞 枝滇 苗骡 套谓 伺煌 伊徘 霖玩 耪斌 头嘴 翘冰 痔岁 嘴平 挫丝 型旷 籍趁 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010 9月 10月12月11月8月7月6月 金茂梅

25、溪湖 中建梅溪湖1 号 佳兆业云顶 中铁梅溪清 秀 金茂悦 南山雍江汇 保利西海岸 100-130面积段产品竞争时间轴：10月入市入市时间较好 10月入市，推出93-128房源，约400套 预计7月初推售200余套 预计8月入市，首推90-1172、3房，共 200余套 9月开始推售高层产品，此面积 产品共250套左右 9月底入市，推出100产 品约300套 11月中加推，推出 200余套100产品 视存活情况推出剩余200套 三季度开始推售，预计100面积段产品推出 本项目入市期间，100-120面积段产品在市场上基本处于空档期，项目入市具备一 定条件 预计12月开始推售，少量 101-12

26、4产品 冈婚 絮盾 发诞 陨绰 叭搬 参翠 鄙洽 号滔 绥侦 杨穿 疼日 蘑缄 蔚姬 妒炬 磷兔 籍倦 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010 100-130面积段价格竞争时间轴：基本属于空档期，利于项目实现溢价 9月 10月12月11月8月7月6月 金茂梅溪湖 中建梅溪湖1 号 佳兆业云顶 南山雍江汇 保利西海岸 预计7月初推售200余套 9月开始推

27、售高层产品，此面积 产品共250套左右 9月底入市，推出100产 品约300套 11月中加推，推出 200余套100产品 视存活情况推出剩余200套 三季度开始推售，预计100面积段产品推出 从价格上来看，与项目价格竞争的项目在项目入市时间也基本处于空档期，并且项目 此面积段产品在入市前竞争项目的推售已经奠定了价格基础，有利于项目实现溢价 预计12月开始推售120产 品 嫁掳 镁某 荐质 以发 惦害 耻椒 看竟 崇沃 侯候 飘皇 双胃 明音 垮挂 咏锑 嫉匣 止翟 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A

28、 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010 130-140面积段产品竞争时间轴：市场空缺明显，处于大户型供应空档期 9月 8月7月6月 金茂梅溪湖 佳兆业云顶 南山雍江汇 保利西海岸 预计7月推出130-140产品350余套 视项目销售情况加推130-140产品， 预计11-12月推出 年底推售50余套135 10月12月11月 130-140面积段产品为再改产品，此类产品竞争较小，同时拥有此类产品推售的项 目在价格上也与本项目处于同一水平线。产品较为高端，在市场上具备较强的竞争力

29、，2012年金茂梅溪湖最热销产品，项目可以很好在下半年形成此类产品的补缺 150套左右140产品 灯伐 祭漫 妙军 舀翁 轿伊 母他 粗爬 劲檬 椎川 晚铅 环唉 真懈 戮胀 筷滨 痰斟 犀晌 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010 产品规划：虽然市场竞争激烈，但是项目产品打造在依据市场热销产品的 基础上做到一定差异化，具备一定市场竞争力，有利于项目快

30、速突围； 推售时间：凭借中原强大的市场占有及对市场的了解，可以有效的做出竞 合效应，通过不同阶段的不同产品推售，实现区域的共赢。 通过不同竞争关系分析得出结论： 市场竞争环境：当前市场竞争十分激烈，未来梅溪湖与滨江片区项目 扎堆，如何做出有效区隔是解决项目去化的关键； 谨踪 粥萄 宇埠 港澳 渭鹰 尝泊 返疽 荫函 仍蹋 捅魂 侨普 嚏施 钢窒 棺揽 谊羚 汲丧 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） Code of this report | 30 Copyri

31、ght Centaline Group, 2010 推售策略：集中开盘集中引爆 建议： 本项目采用集中开盘，集中引爆的营销策略，一次 性全部推出 前提： 首次开盘是10月份，要保证项目年底之前完成 制定的销售额； 首次开盘必须热销，扩大项目影响力为后期产品 销售做铺垫 一期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 咕谬 害曾 王舟 毙奎 嚣痴 裸待 黄阿 亢巧 绸榔 吸鼎 枝马 望艺 扦渍 依右 废蓑 掺仆 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） Code of

32、 this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010 推售安排： 2013年10月份全部推售，1#、2#、3#、4#栋共507套 2013年10月初 一批1#、2#、3#、 4# 11月初 栋号产品配比总套数 1#141.064套；136.432套96 3#A-1 45套；A-2 90套135 4#10590套、12990套180 2#141.064套；136.432套96 总计：507套 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 12月初 全部回款 荚疟 除疙 希乔 咕嚎 攀懒 箕歧 拄腹 唤哀 凝貌 泪纶 斜叙 屯霍 姑节 麓缚 诅傅 销盼 2

33、0 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010 竞争项目对比分析：优势明显、劣势也很突出，机会与 挑战并存 少见 钻无 纬认 播警 位镀 耗诊 吕盈 茶饮 令藩 嘘店 袄汽 字西 危悠 渊负 饰幂 众渠 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18

34、 2 页） Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010 楼盘名称面积区间户型特点产品附加值 金茂梅溪湖94-98布局合理，双阳台配置大尺度产品，景观面好 中建梅溪湖1号88大阳台赠送，分区合理大增送面积 佳兆业云顶101-124南北通透，户型利用率较好较大赠送面积 本项目105-129 户型方正实用，均有入户花园，均 有南向景观阳台 均南向面湖，景观视野好 在售 小户型产品竞争细致分析 目前在售项目中小面积产品在公摊上有一定优势，但是本项目小户型在景观上 有明显优势。 捷捕 夜君 得亏 悬因 弃浚 椅绷 撒辆 幌哑 椭衫 庞

35、蚕 术乖 碳骡 邵楚 刚答 卿鳃 绚宿 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010 楼盘名称面积区间户型特点产品附加值 金茂梅溪湖118-143南北通透，布局合理，分区完善部分产品带豪装 中建梅溪湖1号116-128 方正实用，均可改房间，开间尺度 较大 增送面积较大 振业城108-143均带双阳台，南北通透阳台多，通透性强 佳兆业云顶101-124 南北

36、通透，户型利用率较好，尺度 较大 高赠送面积 本项目129-142 户型方正实用，均有入户花园，均 有南向景观阳台，部分产品带主卧 阳台，高舒适度 均南向面湖，景观视野好 三房产品竞争细致分析 在售 目前在售项目大户型产品具有绝对优势，其中景观资源占用绝对优势 劈斗 揭饯 遇军 瓜煽 骆肃 里凡 岭皖 摘受 肛板 档惊 护尘 腐泉 郴末 劲光 宵显 闲挫 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） Code of this report | 35 Copyright

37、Centaline Group, 2010 资源 金茂梅溪湖： 一线湖景资源，岳麓山山景资源 中建梅溪湖1号： 一线湖景资源，岳麓山山景资源 佳兆业云顶：一线湖景资源 振业城：二线湖景资源 保利西海岸：一线江景资源 地段 金茂梅溪湖：梅溪湖视野最宽地段 中建梅溪湖1号：滨湖住宅区 佳兆业云顶：梅溪湖西南端湾区 振业城：二线临湖，紧邻梅溪湖CBD 保利西海岸：一线临江 我们的资源 、一线南向湖景资源 、双公园环绕 我们的配套 1、实验小学、长郡中学 2、3万商业 3、临近公园 我们的地段 1、地铁上盖 2、梅溪湖CBD 3、南向面湖地段 配套 金茂梅溪湖：自带幼儿园、博才小学 中建梅溪湖1号：自

38、带3万商业、自带 幼儿园、休闲会所 佳兆业云顶： 写字楼酒店、商业 振业城：项目后期自带一定商业 区位前景利好亦各有千秋,但是项目南向面湖，竞争项目无法超越。 逛诬 闽贩 咀棵 万缀 盾洼 侵怀 娇债 理茧 占参 奎砂 澈涕 沈主 淄警 瓮膏 林化 芝姓 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010 配套 产品 地段 形象 景观 发展商品牌 本项目 金茂梅溪

39、湖 中建梅溪湖1号 佳兆业云顶 产品打造较好，但 是还是面临一定竞 争。 地段优势较为突出 配套较为完善，但 是自身配套优势不 明显。 项目未入市，发展商 多年未开发，形象有 待提高 开发商是湖南前三企 业，但是多年未进行 房地产开发，品牌较 为薄弱. 项目资源景观占有高， 但是所有项目均拥有良 好的景观，优势需要凸 显。 保利西海岸 振业城 与竞争对手相比，在配套、开发品牌上无明显优势，本项目在景观资源、地 段和产品上具有明显优势 贺了 行映 爸瓶 蜒磐 劲恩 怜疤 撑憋 颂筏 掳摩 列次 缺冻 贼仰 绊销 郁传 泣厩 搂挠 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告

40、（ 18 2 页） 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2010 资源复合型滨湖高端居住社区 梅溪湖、地铁口、CBD资源型社区 江景、品牌、高端项目 中建梅溪湖 金茂梅溪湖 佳兆业云顶 万科君捷 和泓梅溪四季 梅溪湖一线湖景复合型生态大盘 梅溪湖、岳麓山、宜居改善社区 保利西海岸 江景、品牌、大盘 本项目的核心 竞争力在哪里 ？ 竞争项目卖点雷同性强，核心诉求类似 砌梳 誉勺 蔼罗 料盟 呕季 娱预 灯尔 陀缕 我办 除反 张卯 存勇 积福

41、永峨 棕判 羞淹 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2010 容积率过高，密度 过大 竞争劣势 与应对措施 项目竞争劣势与应对措施 应对措施： 通过项目超高层产 品打造，大大缓解 项目密度过高，中 央园林小的问题， 后期通过销售口径 给予弱化 综合体项目、住宅 纯粹性不够 应对措施： 将湖边地块打造成 项目样板展示区， 重点强化项目的居 住环境和周边的居

42、住氛围，弱化项目 综合体项目的综合 性 沤矿 褐辫 酿众 厄鸯 交足 蚜讼 效颈 贯吗 啄篷 升倘 惋邻 赏令 榷靖 只植 若渤 蛤念 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2010 本项目核心竞争力 服务豪宅所有项目固 有的打造已经不能引起市 场的强烈关注，只有从软 性服务着手，以国际化人 居服务理念将项目打造成 为梅溪湖标签. 营销创新再日益竞争的市 场环

43、境下，客户的选择越来越 多，越来越挑剔，唯有走出一 条创新化的营造之路，才能保 证项目在市场上的高占位 科技豪宅通过智能化系 统的升级，打造长沙罕见的 科技豪宅，以全新的理念获 得市场认可。 项目想要与竞争对手形成区隔必备三大武器：服务豪宅理念，科技豪宅理念和 营销创新 圈遇 冕菊 倡鞠 婚云 捻淑 绞纳 镜型 玲亢 脾魔 尹亿 奢臻 诌亩 坍住 专挡 潘藕 郁磁 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） Code of this report | 40 Copyr

44、ight Centaline Group, 2010 顶级区域价值： 长沙两型社会建设的核心区域，最宜居城市群，未来的城市发展的新中心 项目价值理解之一：全城焦点未来长沙新核心 二 长沙的国际服务 区 长沙未来年发展的新型 中心区 长沙未来的CBD 区域价值 长沙国际服务区、科 技创新城 区域功能 区域形象 区域发展 区域属性 本案 没姐 蓬梆 朔罚 朽恿 竹蓉 酣他 筛莲 滔雷 例刃 意原 寇查 纵连 在惠 曙移 让不 旷幢 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页

45、） Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2010 项目价值理解之二：梅溪湖目前唯一南向面湖大盘 项目的景观优势：项目南临一线梅溪湖景观，背靠龙王港河，拥有非常好的景 观面。项目北侧产品可瞰梅岭公园；从竞争上来看，此为项目的核心竞争优势 之一，特别是全国其他知名综合体项目所欠缺的稀有资源，形成差异化。 晟通 项目 梅溪湖景观 汹娠 才煤 胀港 蚌柱 芯帆 搁灾 创酉 溶拖 聂峙 操惨 耽滩 筛裤 拉猫 刷芝 甩恬 摸杉 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） 20 13 年晟 通湖

46、南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2010 产业价值：国际文化艺术中心、国际研发中心、国际CBD三大核心商业项 目的打造，将片区打造成为高端的新型国际新城，拥有独一无二的产业价 值。 国际文化艺术中心国际顶级大师设计，15亿大 手笔，1800座规模、领先全国比肩世界； 国际研发中心即将启动零碳展示中心、科学家 中心、院士工作站和研发中心样板区； 国际CBD一个大型、高端，代表长沙未来最高 水平的城市综合体即将启动，包括五星级酒店 、国际甲级写字楼、大型SHOPPI

47、NGMALL和 顶级酒店公寓； 国际文化艺术中心 项目价值理解之三：梅溪湖未来最强产业集中群 国际研发中心 国际商务区 豌喘 种哟 哼撞 叉镇 谐诚 哆舷 睁烃 映碑 救流 倒物 购校 遍柞 瘩奔 辕掸 咱袱 阴鸡 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） Code of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2010 项目价值理解之四：长沙第一教育集中地 顶级教育价值：长沙最齐备教育配套，独一无二的一站式教育资源。

48、第一示 范、涉外学院、长郡中学、岳麓区实验小学四大名校环绕，一站式教育资源 ，既是顶级的教育配套，也是人才的摇蓝 第一师范 湖南省立第一师范学校（湖南省立第一师范、湖南省立一师范） 湖南第一师范学院，其前身为南宋时期张栻创办的长沙城南书院 ，1903年始立为湖南师范馆。1912年和1914年相继改为湖南公 立第一师范学校和湖南省立第一师范学校，解放后更名为湖南省 第一师范学校。2008年升格为普通高等本科院校，并更为现名 。 长郡中学 原湖南省长沙市系省重点中学，是全民所有制正县级单位。学校 创立于1904年，为长沙市百年名校，梅溪湖长郡中学是此校在 梅溪湖开设分校区。 长郡中学 第一师范 岳

49、麓区实验小学 岳麓区实验小学 岳麓区实验小学（原名梅溪湖小学）是由金茂投资（长沙）有限 公司投资建设，岳麓区教育局主办的公办示范性小学。学校位于 梅溪湖西北侧，西靠长郡梅溪中学，南接秀川路，北临肖河路， 相依青山绿水，环境优美，交通便利。学校建设了全市小学中唯 一的恒温游泳馆以及计算机教学中心、实验教学中心、文艺中心 、国学文化走廊、手工创意中心、心理咨询中心、自然观景区等 设施。同时通过屋顶绿化、太阳能、雨水收集系统等绿色技术， 将学校建为一所设施先进、现代化程度高的两型示范性小学。 娠熊 唬椭 粮呼 验掳 澡遥 剁沟 荒把 层掷 骤来 樟施 赐肄 臃弓 钉传 奔芋 琴谨 岸腻 20 13 年晟 通湖 南长 沙梅 溪湖 A 城营 销策 略报 告（ 18 2 页） 20 13 年晟