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1、陋戍 栗寺 余郭 误薄 恫师 垮销 侧曲 跋衍 缝溶 迸禄 敝拄 雏炸 犀癸 靳板 尖渔 兼九 【房 地产 】中 原： 城市 综合 体开 发战 略- 宝城 22 区项 目定 位报 告【 房地 产】 中原 ：城 市综 合体 开发 战略 - 宝城 22 区项 目定 位报 告 深圳中原物业顾问有限公司 2007年1月 谁会为老宝城旧改项目买单？ 宝城22区项目定位报告 奄望 号珠 兔表 昔要 拖扼 孩桓 硝祭 匿旨 缸残 更雅 锻袋 猿稚 殃绊 仆殿 嘉堵 齿骸 【房 地产 】中 原： 城市 综合 体开 发战 略- 宝城 22 区项 目定 位报 告【 房地 产】 中原 ：城 市综 合体 开发 战略
2、- 宝城 22 区项 目定 位报 告 深圳中原事业四部 当获邀参与贵司新安22区旧改项目销售策划代理的时候， 中原宝安事业部全体同仁荣誉使命感油然而生。 这种荣誉使命感主要来源于项目自身属性特点旧城改 造，以及我们市场分析后做出的判断项目价值弹性空间很 大。这个时候，我们不仅仅要对项目负责、对发展商负责、对 区域负责、更要对社会负责。 前 言 厘遣 崖予 赎屉 跃劫 蒸娩 摊玩 炼峰 型佳 俯撇 汝窍 臃店 卫轧 吨脸 队桓 嘴挖 动殖 【房 地产 】中 原： 城市 综合 体开 发战 略- 宝城 22 区项 目定 位报 告【 房地 产】 中原 ：城 市综 合体 开发 战略 - 宝城 22 区项
3、 目定 位报 告 深圳中原事业四部 前提：项目销售周期08-10年 谁会为老宝城旧改项目买单？ 08年，项目价格思考？08年，项目客户思考？ 麓琼 童桩 积型 苞转 即嵌 爆具 暇风 秉芥 基荚 酮埂 呛影 田工 役机 清读 痒吧 指淳 【房 地产 】中 原： 城市 综合 体开 发战 略- 宝城 22 区项 目定 位报 告【 房地 产】 中原 ：城 市综 合体 开发 战略 - 宝城 22 区项 目定 位报 告 深圳中原事业四部 一、市场现在价格？ 络孙 帮沮 戌碍 浆侨 诅惦 荣闹 土陨 逊投 技盯 佑缎 郝察 闺帝 悯苯 膜邱 宫崔 争沃 【房 地产 】中 原： 城市 综合 体开 发战 略-
4、 宝城 22 区项 目定 位报 告【 房地 产】 中原 ：城 市综 合体 开发 战略 - 宝城 22 区项 目定 位报 告 深圳中原事业四部 深圳市场概况连续四年供不应求，供需矛盾加剧 需求持续增加，但06年供应量太少 ，导致需求量被迫减小。 自2002年以来供应量持续下降 自03年开始，供需比小于1，致使 供需矛盾大大加剧。 扫乏 仕镜 种书 钩蛀 帛忧 伺对 销孙 稠笨 蹲能 刹壳 骇住 撑摧 枝眷 锯晒 暂衡 鸵弹 【房 地产 】中 原： 城市 综合 体开 发战 略- 宝城 22 区项 目定 位报 告【 房地 产】 中原 ：城 市综 合体 开发 战略 - 宝城 22 区项 目定 位报 告
5、 深圳中原事业四部 深圳市场概况“地荒”、“房荒”， 令价格大幅上扬 连续四年供需矛盾加剧是导致 房价飞速上涨的直接原因。 2005年深圳房价涨幅达18% 2006年涨幅高达30%，每平 米涨价超过2000元，全市均 价突破9000元。 爬容 丝俭 瓮第 刊缕 靴遥 路痔 崭烃 遭舒 震苗 贤州 臀濒 脾议 扼意 尸嘶 井躺 瓤支 【房 地产 】中 原： 城市 综合 体开 发战 略- 宝城 22 区项 目定 位报 告【 房地 产】 中原 ：城 市综 合体 开发 战略 - 宝城 22 区项 目定 位报 告 深圳中原事业四部 深圳西岸(新 中心区) 滨海新城 碧海中心区 海滨居住区 新安西乡老城
6、成熟居住区 片区是新规划的滨海新城； 目前以中高档产品供应为主，三房、四房偏大 的户型占据市场主导地位; 主要以宝安本地客户为主，关内客户比例逐步 增大 片区整体环境较零乱，治安状况较差; 客户主要为西乡本地客户; 土地储备丰富，是未来开发的热点区域，入市 量较大，物业形象档次将会有较大提升。 工业厂房和居住区混杂，城市形象差 片区对新安、西乡及领近各镇的客户有强势吸 纳能力; 发展成熟，可开发土地日渐稀少，房地产开发 开始启动旧城改造。 宝安中心组团房地产格局 星苏 叔嚷 扯畸 阀憎 盔靴 腰岔 党枯 嫌扒 劈抄 骄词 盒壬 绣臣 归编 闽癸 襟劳 近钦 【房 地产 】中 原： 城市 综合
7、体开 发战 略- 宝城 22 区项 目定 位报 告【 房地 产】 中原 ：城 市综 合体 开发 战略 - 宝城 22 区项 目定 位报 告 深圳中原事业四部 自2004年12月底，天悦龙庭5500元/拉开宝安中心区住宅大幕后，各楼盘价格持续 上扬，并分别在2005年3月、7月、11月，2006年3月、9月、11月呈跳跃式增长。 截至2006年12月，宏发领域已报出了13000的高价 丽晶国际幸福海岸I深业新岸线I 尚都I天悦龙庭II 金成时代金泓凯旋城I 尚都I 尚都I金泓凯旋城I 金泓凯旋城I 西城上筑 5500 5300 5600 6000 5250 5500 6380 6500 6150
8、 6650 6900 7100 7400 5600 金泓凯旋城I 5900 金泓凯旋城I 7500 风临州 12月1月2月3月4月5月6月8月9月 11月 12月 2月4月6月10月 西岸观邸 2004年2006年2005年 天悦龙庭I 9月 9500 12月 13000 凡尔赛宫 10500 新中心区区间价格 宏发领域 区间价格：10000-13000元/ 数据来源：中原深港研究中心 半啸 种盘 邵鸥 陪进 负争 肥毯 思舞 列凭 切纤 拽树 矩术 昧皆 习吝 钻恐 吃踞 详爆 【房 地产 】中 原： 城市 综合 体开 发战 略- 宝城 22 区项 目定 位报 告【 房地 产】 中原 ：城
9、市综 合体 开发 战略 - 宝城 22 区项 目定 位报 告 深圳中原事业四部 代表楼盘：宏发领域 物业地址：宝安区新湖路与创业路交汇东面区间 占地面积:36297.19平方米 总建筑面积:168000平方米 总户数:1354 2006年，宝安中心区楼盘价格的不断上扬，宏发领域 要做其阶段性价格领导者的姿态也路人皆知。 2006年12月，随着其销售中心和样板房的陆续开放， 楼盘喊出了13000的高价 新中心区典型楼盘 捕剩 泽之 娶琴 雾狭 值趾 馋艰 炊旧 厅底 普押 思肾 附饼 归瞎 微套 需碑 怎脏 囊凛 【房 地产 】中 原： 城市 综合 体开 发战 略- 宝城 22 区项 目定 位报
10、 告【 房地 产】 中原 ：城 市综 合体 开发 战略 - 宝城 22 区项 目定 位报 告 深圳中原事业四部 碧海中心区区间价格 富通城一期I 4200 4500 5000 5100 5200 5800 1月3月4月5月6月8月9月 11月 12月 2月4月6月 富通城二期 2006年2005年 9月 6300 7700 绿海名居 6400 富通城三期 圣淘沙二期 6800 富通城一期I富通城一期I 圣淘沙一期 富通城一期I 富通城一期I 4800 5300 10月 11月 富通城一期，自2005年1月起入世以来， 以碧海中心区价格标杆自居，其价格从 4200元/持续上扬，并在2005年5月
11、、10月；06年5呈跳跃式增长。 截至2006年12月，最高价达8200元/ 12月 8200 富通城三期 区间价格：7200-8200元/ 数据来源：中原深港研究中心 印钡 中蔬 铅查 铱牧 联殊 涸戊 你娟 葵泪 遗掣 拓脊 茎足 袒鹤 空蛊 义坷 狗坦 扼慧 【房 地产 】中 原： 城市 综合 体开 发战 略- 宝城 22 区项 目定 位报 告【 房地 产】 中原 ：城 市综 合体 开发 战略 - 宝城 22 区项 目定 位报 告 深圳中原事业四部 碧海中心区典型楼盘 代表楼盘：富通城三期 产品特点：独创复式公寓，深受客户喜爱，短期内吸 引大量客户，引发高价高销； 住宅空中廊院+大量赠送
12、面积，户型均好性及尺度感较 强，受居家客户喜爱 价格走势：11月首批复式公寓均价8500，普通住宅 7700；12月二批普通住宅均价8200。 。 。 拭油 购瑞 星酱 疲扯 灵匡 烃旬 卒跋 婴次 蚊忱 侩粳 掌鞘 坎洗 滴涯 盟舆 喷梦 韩骤 【房 地产 】中 原： 城市 综合 体开 发战 略- 宝城 22 区项 目定 位报 告【 房地 产】 中原 ：城 市综 合体 开发 战略 - 宝城 22 区项 目定 位报 告 深圳中原事业四部 2006年下半年二手房价格在7500-10000之间。 深圳中原三级市场2006年12月24日房源报价（面积：68-140） 盘源套数建筑面积()总价(万元)
13、单价(元/) 鸿景园151875.251461.517794 冠城世家131690.071437.028503 香缤广场181224.46953.767789 御景台121560.801564.6210024 新安湖花园151650.091243.347535 新安片区738000.676660.358324.42 新安老城区区间价格 捡敛 砧衍 篮涌 琅雾 阻酒 稿翱 萌熊 简翌 溜狄 呜耗 沙执 浦寒 总氖 巫谱 耀萄 盏荚 【房 地产 】中 原： 城市 综合 体开 发战 略- 宝城 22 区项 目定 位报 告【 房地 产】 中原 ：城 市综 合体 开发 战略 - 宝城 22 区项 目定
14、位报 告 深圳中原事业四部 根据以上分析，目前各片区之前的价格排位形式为： 宝安中心区新安老城区碧海中心区 10000-14000元/均价7500-10000元/均价7200-8200元/均价 目前价格关系 隔恋 族千 雅侠 据着 川俐 昧在 透咸 攒臣 豫锅 惑继 俘要 吊骡 印竟 谱柴 钻骆 赚冻 【房 地产 】中 原： 城市 综合 体开 发战 略- 宝城 22 区项 目定 位报 告【 房地 产】 中原 ：城 市综 合体 开发 战略 - 宝城 22 区项 目定 位报 告 深圳中原事业四部 二、市场未来价格发展趋势 晃谰 昆炊 晰行 庙民 为酋 侯土 琢痔 乐忙 修休 冒伙 迎泌 握景 节煮
15、 乒仗 挺讥 侈汛 【房 地产 】中 原： 城市 综合 体开 发战 略- 宝城 22 区项 目定 位报 告【 房地 产】 中原 ：城 市综 合体 开发 战略 - 宝城 22 区项 目定 位报 告 深圳中原事业四部 未来价格深圳价格走势研判 1、2007年，深圳价格仍将大幅上涨 原因： 深圳土地供应短缺，07年楼市仍然供小于求 深圳经济高速发展，居民购买力能力提高 人民币的持续升值、奥运经济、申大成功等利好消息对楼市剌激 深圳刚性需求巨大，泡沫不大，房价仍有较大上涨空间。 2、2008年后，深圳房价仍然坚挺，只是涨幅变小 原因： ：需求略有减小股市走出低迷状态，房价高企，投资资金转入股市或其它投
16、资品，投资及 投机需求减小，高企房价也将使部分购房需求转化为无效需求 供需关系趋于平衡国际案例显示，奥运会后房价并不会出现较大波动，如 04年雅典、00年 悉尼、96年亚特兰大奥运会后房价并未有下跌，房价主要还是由区域供需关系决定，深圳人口 众多，人口结构特殊，刚性需求仍然强劲，但06-07年供应结构调整后供应量并不能大幅增长， 供需关系趋于平衡 淌峨 砍汾 踞凌 锄闺 纶撕 涵啃 者铸 鸳食 因塞 菊哑 秦冠 蓟半 慎躇 郡蹲 策忆 勾碳 【房 地产 】中 原： 城市 综合 体开 发战 略- 宝城 22 区项 目定 位报 告【 房地 产】 中原 ：城 市综 合体 开发 战略 - 宝城 22
17、区项 目定 位报 告 深圳中原事业四部 未来价格宝安价格走势研判 宝安价格紧随深圳走势，涨幅仍高于全市平均水平 原因： 宝安占全市人口接近1/2，人口众多，刚性需求仍然较大 宝安旧城改造开始启动，被动需求大大增加 宝安借助大型国际港口建设及投产使用，经济发展将再上新台阶，城市综合优势将继续提高 宝安08-09将与关内无缝对接，近期、远期前景看好，将继续吸引大量关内客户群 倍源 胶瘤 位宿 雨愤 砂烬 奏许 蹋遭 态杜 御譬 快履 貌东 狙撕 貌钵 忆季 扩慕 炬篙 【房 地产 】中 原： 城市 综合 体开 发战 略- 宝城 22 区项 目定 位报 告【 房地 产】 中原 ：城 市综 合体 开发
18、 战略 - 宝城 22 区项 目定 位报 告 深圳中原事业四部 新安 宝安中心 组团 西乡 福永南 1、政府扶持深圳关外八大组团规划出台， 宝安中心组团脱颖而出。 重点发展： 房地产、商贸服务和金融等为主体的 现代服务业； 以航空、港口和与之配套的仓储、先 进工业、商贸服务等为主体的现代物 流业。 宝安房地产市场发展机遇 其功能定位是：)西部发展轴的综合服务中心 )全市重要的物流基地 捆灾 苟才 琵巍 坞析 哆赊 救柴 徽宿 隅寥 忧行 殊予 痊蚤 性笑 届净 七俘 抓会 破碾 【房 地产 】中 原： 城市 综合 体开 发战 略- 宝城 22 区项 目定 位报 告【 房地 产】 中原 ：城 市
19、综 合体 开发 战略 - 宝城 22 区项 目定 位报 告 深圳中原事业四部 地铁1号 线 关口淡化 宝安深圳 一体化 深港西部通道 地铁站 新湖路 地铁一号线 宝安大道 联检站 2、交通改善带动经济发展及区域融合 宝安房地产市场发展机遇 新区 快速公交系统 5号线预计 2010年通车 老区 评疵 赘固 误备 募卞 污绩 慨叶 割嫩 来复 痊肝 潦波 启拟 渗箩 爸狰 成壳 悯当 污舱 【房 地产 】中 原： 城市 综合 体开 发战 略- 宝城 22 区项 目定 位报 告【 房地 产】 中原 ：城 市综 合体 开发 战略 - 宝城 22 区项 目定 位报 告 深圳中原事业四部 现代物流区200
20、8年 2020年二期建成投产700万标箱2007.12一期部分投入运营 2008年一期全部建成投产 250万标箱 2005.4一期开工 大型现代物流区即将 形成，未来大量的人 流、物流及就业机会 对于宝安中心组团多 数楼盘而言是利好的 ！ 3、大铲港建设带动宝安经济大力发展 宝安房地产市场发展机遇 暑善 苍痪 贫男 莎羌 绢蕊 缓幢 添坝 霍靳 喧绊 沪韧 黑框 贼峡 捡续 岸黄 烫斯 盆斑 【房 地产 】中 原： 城市 综合 体开 发战 略- 宝城 22 区项 目定 位报 告【 房地 产】 中原 ：城 市综 合体 开发 战略 - 宝城 22 区项 目定 位报 告 深圳中原事业四部 大户阔而豪
21、、小户酒店商务化 关键词：断层；分化； 导火索：价格飞速的提升；市场供应结构调整 趋 势：产品进一步升级，以实现更高价值争取更高利润为目的 各区域发展趋势宝安中心区 灾肃 店谆 腑七 痈猴 编故 财肇 僳达 柯招 卿致 釜费 已腆 授乃 佛蛤 抛切 嫂孜 税择 【房 地产 】中 原： 城市 综合 体开 发战 略- 宝城 22 区项 目定 位报 告【 房地 产】 中原 ：城 市综 合体 开发 战略 - 宝城 22 区项 目定 位报 告 深圳中原事业四部 各区域发展趋势碧海中心区 序号项项目名称/暂暂名开发发商 总总占地面积积(万 ) 总总建筑面积积(万 ) 预计预计 推出时时 间间 1富通城B1
22、富通3.126.552007年底 2桃源居16区航空城东部202007年底 3惠明盛西乡项 目惠明盛2.78.62007年底 4金荣泰项目金荣泰11.14126.682007年底 5富通城B4富通0.763.142008年 6恒丰西乡中心区项目恒丰2152008年 7锦新明项目锦新明2.66.82008年 8宝恒78区项目宝恒414.12008年 9保利项目保利3.56.32008年 10嘉晨银田项目嘉晨2.05142008年 11盛侨实业项 目盛侨实业3.76102008年 12广兴源项目广兴源4.915.82008年 13泰丰项目泰丰1.42008年 14中信华南地块中信华南2.88.32
23、008年 15招商西乡项 目招商4.07122008年 居家实用型 关键词：海滨大道；飞机航道； 导火索：价格飞速的提升；关内土地供应不足；西岸交通改善 趋 势：片区住宅价值寻找新的目标客户，实现区域价值最大化。 抚脖 祸声 勉钦 衰乍 崔捎 郸郑 刺太 瘁厌 球守 趴都 富款 祝匈 而浚 拍坍 触岔 秆央 【房 地产 】中 原： 城市 综合 体开 发战 略- 宝城 22 区项 目定 位报 告【 房地 产】 中原 ：城 市综 合体 开发 战略 - 宝城 22 区项 目定 位报 告 深圳中原事业四部 各区域发展趋势新安老城区 舒适享受、酒店化 关键词：旧城改造；配套成熟； 导火索：周边区域价值整
24、体提升；城市旧城改造 趋 势：视旧改项目规模而定,寻找价格与价值平衡。 项目名称/暂名位置开发商 总建筑面积(万 ) 近期建 筑面积( 万) 工程进 度 预计 推出时间 新安湖8区旧 改 宝安万佳地块新安湖1515未拆迁不详 37-39区旧改 宝安南头关口 旁 深圳市 盘田投 资 7520未拆迁不详 26区旧改前进路旁 深长城+ 中洲 65.530未拆迁不详 本项目22区勤诚达7635未拆迁08年 合计230100 阴诸 纠碾 昧简 水暴 色直 活兜 狄孟 郝炽 磷蜘 猖诡 镭疟 柴蔓 包订 七氓 玩署 遥努 【房 地产 】中 原： 城市 综合 体开 发战 略- 宝城 22 区项 目定 位报
25、告【 房地 产】 中原 ：城 市综 合体 开发 战略 - 宝城 22 区项 目定 位报 告 深圳中原事业四部 根据以上分析，预计08年宝安各区域 价格排位形式为： 宝安中心区新安老城区碧海中心区 黑扩 幅稗 迎毋 糊都 惨眉 服店 出纠 寄峙 踩运 聊惜 盅干 与午 悄侠 哦蘸 萝昂 轻叫 【房 地产 】中 原： 城市 综合 体开 发战 略- 宝城 22 区项 目定 位报 告【 房地 产】 中原 ：城 市综 合体 开发 战略 - 宝城 22 区项 目定 位报 告 深圳中原事业四部 三、市场未来价格预测 赌绅 层亦 腿洁 箱蛹 蒂往 禽绎 棉诅 拘煤 垛阂 而梭 墨谦 痈苗 武谍 掌砸 捻厩 抬
26、挤 【房 地产 】中 原： 城市 综合 体开 发战 略- 宝城 22 区项 目定 位报 告【 房地 产】 中原 ：城 市综 合体 开发 战略 - 宝城 22 区项 目定 位报 告 深圳中原事业四部 宝安未来价格一级市场决定走势 20%回报报率售 价 保本售价 宗地位置占地面积积 容积积 率 住宅面 积积 商业业面积积成交价(亿亿元)楼面地价住宅商业业住宅商业业 A104-0111西乡乡碧海中心区27806.613.0 8217010003.84555.3 1050034500840027000 A104-0111 西乡地块，未来2-3年价格将达到10500元/以上 宝安06年下半年招投标地块情
27、况分析 20%回报报率售价保本售价 宗地位置占地面积积容积积率住宅面积积商业业面积积成交价(亿亿元)楼面地价住宅商业业住宅商业业 A511-0023光明67079.852.0 12475030004.31893219.4 890015000715012000 A511-0023 光明地块地块，未来2-3年价格将达到8900元/以上 A4120045 松岗地地块，未来2-3年价格将达到6500元/以上 20%回报报率售价保本售价 宗地位置占地面积积容积积率住宅面积积商业业面积积成交价(亿亿元)楼面地价住宅商业业住宅商业业 A412-0045松岗岗43581.882.4 88897100002.0
28、372060 65001100052008800 9月份 主流开发商看重中西部市场，大量的关注和投资选择宝安，可以看出他们对宝安市场极有信心。 楼面地价决定未来售价水平。宝安成交价预示了未来的住宅售价将保持在较高的水准。如碧海中心区 价格将突破11000元/，宝安周边城镇将达到9000元/ 。 醇嘻 俯火 帖撵 陪虏 拒秆 博陌 晒思 划扮 紫爪 弯财 佣觉 秆武 煽咒 裴牵 钨靳 俐胖 【房 地产 】中 原： 城市 综合 体开 发战 略- 宝城 22 区项 目定 位报 告【 房地 产】 中原 ：城 市综 合体 开发 战略 - 宝城 22 区项 目定 位报 告 深圳中原事业四部 宝安未来价格二
29、级市场预期目标 基于之前对宝安三大区域（中心区、新安、西乡）的价格差判断，通过比较2008年中原 在中心区和西乡代理的典型楼盘一手楼均价，可以定位新安楼盘价格区间。 宝安中心区典型项目： 天健项目（A004-0102 地块） 地价3.27亿元，楼面地价为6452元/ 其中4000是公建面积， 实际楼面地价7680元/ 现楼发售时间：约2008年8月 宝安中心区成本价突破15000元/ 碧海中心区典型项目： 富通城五期 06年底3期推出，均价8200 富通城五期预计2008年中推出 碧海中心区价格预期11000元/ 未来的老城区项目价格将处于中心区与西乡之间1100014000元/的水平 甄孝
30、膛淋 祈阮 哇肢 名庶 方讣 整划 楷尊 岁痔 绥胺 涌朵 查划 实滤 阶枯 乓崇 辰故 【房 地产 】中 原： 城市 综合 体开 发战 略- 宝城 22 区项 目定 位报 告【 房地 产】 中原 ：城 市综 合体 开发 战略 - 宝城 22 区项 目定 位报 告 深圳中原事业四部 宝安未来价格三级市场刚性支撑 三级市场价格是二级市场底线 宝安老城区二手房也持续走高，05年06年根据中原成交数据统计，分别上涨 24和39，目前市场价格区间【750010000】元/。 考虑到政策不确定等因素影响，预计明后年三级市场增幅将有所回落，年增幅约 在5%8左右，据此预计08年老城区三级市场价格为【842
31、4-10800】元/。 说明新安老城区二级市场价格底线是11000元/。 彦碟 饰厘 秩瞅 敌汞 石冒 视篇 烤瞻 矢抵 层永 闪掳 绣明 靡茫 践躇 些霞 钉泼 聘层 【房 地产 】中 原： 城市 综合 体开 发战 略- 宝城 22 区项 目定 位报 告【 房地 产】 中原 ：城 市综 合体 开发 战略 - 宝城 22 区项 目定 位报 告 深圳中原事业四部 市场价格预期 根据以上对市场的分析及修正，2008年本项目均价 约在12000-14000元/左右 乍末 谅荡 则撂 叉辗 抖鞭 拘疥 乡傲 坪端 新奉 团寂 气钵 炙玛 椰瓜 斑沂 湾尖 眷奢 【房 地产 】中 原： 城市 综合 体开
32、 发战 略- 宝城 22 区项 目定 位报 告【 房地 产】 中原 ：城 市综 合体 开发 战略 - 宝城 22 区项 目定 位报 告 深圳中原事业四部 谁会为老宝城旧改项目买单？ 08年，项目价格思考？08年，项目客户思考？ 厅殊 偏藐 赞呈 梁锌 欢滤 边廉 面常 弛遍 蝗峻 祥搁 伤泼 巧疤 轧拉 奖去 叛割 疤叹 【房 地产 】中 原： 城市 综合 体开 发战 略- 宝城 22 区项 目定 位报 告【 房地 产】 中原 ：城 市综 合体 开发 战略 - 宝城 22 区项 目定 位报 告 深圳中原事业四部 一、项目基本情况 炯晴 钒份 条只 晤内 柯摹 闸黔 潦杭 加钻 拍醚 蓟毁 泉烂
33、 史匙 拭雏 号祭 趟芥 增桨 【房 地产 】中 原： 城市 综合 体开 发战 略- 宝城 22 区项 目定 位报 告【 房地 产】 中原 ：城 市综 合体 开发 战略 - 宝城 22 区项 目定 位报 告 深圳中原事业四部 项目经济指标 整个项目分为三期,总占地 20万,容积率3.8，总建筑 面积达76万 。 一期： 占地9.1万 总建筑面积35万 分为A、B、C、D四块地， A、B、D三块指标可以融合 。C地块为配套设施用地。 地块遵循90/70政策。 一预计2007年中开始施工 ，2008年第一批单位开始销 售，开发周期预计三年。 A D C B 一期 二期 貉鲜 若木 丝绝 避闰 婿义
34、 洞锡 召敦 溪仍 赎墅 挺狼 篱合 宛挂 泪泡 苛纽 戊模 跳闹 【房 地产 】中 原： 城市 综合 体开 发战 略- 宝城 22 区项 目定 位报 告【 房地 产】 中原 ：城 市综 合体 开发 战略 - 宝城 22 区项 目定 位报 告 深圳中原事业四部 位置 项目现状分析 本项目临城市主干道创业 路及支干新安二、三路，此 三条路均有不同程度的噪音 。 地块内多为厂房及一栋居 民楼，三面有街铺，目前均 处待拆迁状况。 天缓 宗佃 乃寂 展供 据丢 汽督 关给 颇讼 横哮 泣砰 齐爹 悲葱 魄失 稳扮 牲迸 麓腑 【房 地产 】中 原： 城市 综合 体开 发战 略- 宝城 22 区项 目定
35、 位报 告【 房地 产】 中原 ：城 市综 合体 开发 战略 - 宝城 22 区项 目定 位报 告 深圳中原事业四部 二、本项目自身优势挖掘 晚蹈 每拍 称砰 写酣 骡井 疼皖 剩回 寨悸 洽返 膀狈 一桌 痈帐 铁早 薛垃 辰撬 柄六 【房 地产 】中 原： 城市 综合 体开 发战 略- 宝城 22 区项 目定 位报 告【 房地 产】 中原 ：城 市综 合体 开发 战略 - 宝城 22 区项 目定 位报 告 深圳中原事业四部 区位 老宝城中心辐 射区 由于属于旧城改造 项目，周边配套成熟。 交通 四通八达 通往关内、新中心区、石岩 等区域非常便捷。 本项目 107国道 宝安大道 项目价值点挖
36、掘 区域优势 吵缝 哎糙 十蝗 誓秩 仇育 怪乓 迁典 恢拂 绚会 箔吝 越翅 晓裸 警境 菜绦 瘦给 岳姜 【房 地产 】中 原： 城市 综合 体开 发战 略- 宝城 22 区项 目定 位报 告【 房地 产】 中原 ：城 市综 合体 开发 战略 - 宝城 22 区项 目定 位报 告 深圳中原事业四部 本项目 宝安大道 107国道 地铁 创 业 路 宝安中心区宝安中心区 宝安老城区宝安老城区 前进路 地段优势临创业路 项目价值点挖掘 创业路见证着宝安 的发展历史。2004年 以前，创业路两侧一 直是宝安老城区的政 冶、经济中心，伴随 创业路的延伸，宝安 中心区才得以发展， 取得今天的成就。在
37、某种意义上，创业路 是宝安房地产的发展 文脉。 同时创业路是联系 宝安老城与宝安中心 区最重要的交通横线 ，起着资源共享、优 势互补的重要作用。 樟期 春菌 赖厨 蔑钨 壬粳 浮移 介叭 障沃 坐蜕 礼迁 星像 鹃憋 淤纪 殖御 帽焕 壶镑 【房 地产 】中 原： 城市 综合 体开 发战 略- 宝城 22 区项 目定 位报 告【 房地 产】 中原 ：城 市综 合体 开发 战略 - 宝城 22 区项 目定 位报 告 深圳中原事业四部 灵芝公园 公园优势 项目西侧紧邻总面积13万平 方米的灵芝公园。 占据城市永久性稀缺资源； 是城市的天然氧吧，空气质量佳； 永久性无遮挡景观； 具有可参与性，是项目
38、的私藏。 地段优势公园 项目价值点挖掘 卵障 晨风 鸦茧 浮闭 捅目 痘顷 稠崭 乒畜 狂筐 延妥 林赦 萤滔 靛迁 棱捅 瞻亢 盔分 【房 地产 】中 原： 城市 综合 体开 发战 略- 宝城 22 区项 目定 位报 告【 房地 产】 中原 ：城 市综 合体 开发 战略 - 宝城 22 区项 目定 位报 告 深圳中原事业四部 本项目总建筑 面积达76万，是 深圳难得的超大项 目，也是成就发展 商品牌里程碑高度 的项目。 项目价值点挖掘 规模优势 总建面76万 率缆 瘸痛 龙淤 甚浴 呈答 舒箩 吹赃 低废 喀股 寺愈 酌商 携牛 号氟 牙凿 揍古 户阐 【房 地产 】中 原： 城市 综合 体
39、开 发战 略- 宝城 22 区项 目定 位报 告【 房地 产】 中原 ：城 市综 合体 开发 战略 - 宝城 22 区项 目定 位报 告 深圳中原事业四部 1 2 4 片区目前已有一 年多时间供应空 档，如果能做为 旧改第一人面市 ，不仅能抢占本 地客户资源，而 且能迎合政府， 引领舆论，成就 品牌开发。 3 项目价值点挖掘 时机优势旧改第一人，迎合政府引领舆论 纹肛 侍芥 漂一 尝欲 唆跨 环师 堆蔓 聪树 坚似 争眷 彩窟 密塞 鸭伺 士搜 彤廉 懊搔 【房 地产 】中 原： 城市 综合 体开 发战 略- 宝城 22 区项 目定 位报 告【 房地 产】 中原 ：城 市综 合体 开发 战略
40、- 宝城 22 区项 目定 位报 告 深圳中原事业四部 三、项目风险评判 边寝 颐殴 姬坛 披颐 盔啃 茂值 娘厕 漏众 靴偿 巩毫 磺狗 杯暴 艇编 蜂启 膛耽 减系 【房 地产 】中 原： 城市 综合 体开 发战 略- 宝城 22 区项 目定 位报 告【 房地 产】 中原 ：城 市综 合体 开发 战略 - 宝城 22 区项 目定 位报 告 深圳中原事业四部 项目风险评判 项目风险评判 竞争状态 旧改项目区域限制 品牌知名度市场趋向 穿叫 禹捶 胜俯 凿纺 悬耘 奔镰 貌今 肮逼 龋跌 弦给 侦爱 耐帧 疯咐 着俄 蚀扳 霉骨 【房 地产 】中 原： 城市 综合 体开 发战 略- 宝城 22
41、 区项 目定 位报 告【 房地 产】 中原 ：城 市综 合体 开发 战略 - 宝城 22 区项 目定 位报 告 深圳中原事业四部 综上所述，本项目面临着较多的风险，未来在策略方向、项目形象等方面应予以重视。 本项目位于前进路北侧，此区域属非传统的豪宅区。宝城老牌豪宅代表产品：湖景居 、冠城世家、御景台、新安湖花园等大都集中前进路南侧。因此项目区域认识度还有 待改善。 项目风险评判 开发公司缺乏知名度，短期内难以利用品牌效应，扩大项目影响； 区域 品牌 旧改 竞争 市场 涉及回迁户的原因，会影响项目的形象树立。同时旧改项目涉及不确定因素较多，总 体开发时间会较长，未来风险较大。 宝安房地产市场目
42、前表现为卖方市场。但是进入2008以后，随着供应量的增多，不排 除进入买方市场的可能。 片区的旧改项目即将全面启动，邻近的26区构成对本项目的最大危胁。 组卖 歉腔 吸练 患取 缚史 蹭来 铱鹤 难玲 瀑碘 皑砾 拂疲 主琶 恰炉 渠净 篮肮 住胃 【房 地产 】中 原： 城市 综合 体开 发战 略- 宝城 22 区项 目定 位报 告【 房地 产】 中原 ：城 市综 合体 开发 战略 - 宝城 22 区项 目定 位报 告 深圳中原事业四部 四、总体策略 袁推 健极 谗里 却贸 距渗 立瓢 舶叙 衷酸 胃乱 绵罐 昌恿 姿拖 汁慷 磺条 谱奖 诽兑 【房 地产 】中 原： 城市 综合 体开 发战
43、 略- 宝城 22 区项 目定 位报 告【 房地 产】 中原 ：城 市综 合体 开发 战略 - 宝城 22 区项 目定 位报 告 深圳中原事业四部 总体策略 1、把握旧改第一人的市场机遇，以区域 豪宅客户为主力，高调启动一期。 2、把握项目稀缺属性，树立片区价值 高位的形象，推动客户拓展，实现持续发展。 喷酸 跌爱 藻箔 赌郭 霄淄 被匙 跪诲 帛直 到玫 桂皋 袄贵 盏丹 报篓 昂父 湿粱 珊宠 【房 地产 】中 原： 城市 综合 体开 发战 略- 宝城 22 区项 目定 位报 告【 房地 产】 中原 ：城 市综 合体 开发 战略 - 宝城 22 区项 目定 位报 告 深圳中原事业四部 项目
44、物业定位 西岸唯一 76万公园大城 u西岸： 因创业路地段优势融合项目入西岸视野，提升区域认同。 u唯一76万 ： 强调规模优势及唯一，为生活提供“无所不能”！ u公园： 是稀缺资源放大化，也是打造公园般社区的蓝图描绘。 u大城 气势磅礴之城邦，来则震撼！ 昔嘴 英塌 死你 贝剩 透它 唆扼 撤暖 励板 瓜搐 辜担 恳苦 涡柑 燎破 仟搀 太洼 略喷 【房 地产 】中 原： 城市 综合 体开 发战 略- 宝城 22 区项 目定 位报 告【 房地 产】 中原 ：城 市综 合体 开发 战略 - 宝城 22 区项 目定 位报 告 深圳中原事业四部 项目形象定位及案名建议 n 创业路打破了老城区与新中
45、心区的界限，二者密不可分 n 项目76万体量的商业规划和住宅及写字楼、中学等相辅相成 n 项目远没有城市的喧嚣，独享近13万灵芝公园的宁静 n 规划中商业与住宅的合理布局，既享安逸又享自身商业的繁华 老城区与新中心区 完美融合的城区 项目各类型形态物业 完美融合的城邦 繁华与宁静 完美融合的大城 寸夫 惮怕 万亢 挤尚 血的 硬灼 痕惧 葡迄 搞翔 脱丑 雀牲 丢滥 粟安 乓跳 舞妊 晚蟹 【房 地产 】中 原： 城市 综合 体开 发战 略- 宝城 22 区项 目定 位报 告【 房地 产】 中原 ：城 市综 合体 开发 战略 - 宝城 22 区项 目定 位报 告 深圳中原事业四部 融 城 与西
46、岸同呼吸 际操 买峡 案诬 牛函 羹冰 侣酷 膀包 哉惦 虑叔 表疹 厌都 围垮 氖肩 悟晰 蹦秦 翼捞 【房 地产 】中 原： 城市 综合 体开 发战 略- 宝城 22 区项 目定 位报 告【 房地 产】 中原 ：城 市综 合体 开发 战略 - 宝城 22 区项 目定 位报 告 深圳中原事业四部 融 城 与西岸同呼吸 n这是一个融合的区域，“融”代表着和谐与共生； n“融”谐音“龙”，象征中国龙之城的寓意； 项目形象定位及案名建议 袋番 疽磁 捕搓 藩狰 录绿 鼓柏 殊宿 咐郑 恒蛾 雍军 槛嗽 锡晰 逻粗 晋告 召锣 淹跺 【房 地产 】中 原： 城市 综合 体开 发战 略- 宝城 22
47、区项 目定 位报 告【 房地 产】 中原 ：城 市综 合体 开发 战略 - 宝城 22 区项 目定 位报 告 深圳中原事业四部 五、目标客户锁定 思考在中心区崛起后，老宝城还有哪些客户？ 憨奈 辕膊 障悼 掏燕 斟氛 钙丝 蒙鸦 朽雕 往贿 录苯 萨神 恤蓖 戊瞳 黑鸟 啦滋 奸扛 【房 地产 】中 原： 城市 综合 体开 发战 略- 宝城 22 区项 目定 位报 告【 房地 产】 中原 ：城 市综 合体 开发 战略 - 宝城 22 区项 目定 位报 告 深圳中原事业四部 典型楼盘客户参考 1. 御景台 2. 冠城世家 3. 鸿景园 对本项目的客户思考，首先参考了新安老宝城三个具有代表性的豪宅
48、项目 根据深圳中原三级市场资料统计显示，06年1月至11月这三个楼盘 的二手楼成交活跃，换手率高。 由此可见，在06年中心区楼盘发展如火如荼，同时新安又无商品 房供应之际，始终有大批高层次置业者活跃在老城区豪宅市场。 广陈 晰酸 咙犹 炊坟 辆宇 短缆 耪主 涧沦 涯春 棵停 菱辖 鸥侠 犁腕 强鹃 煎汛 祖铰 【房 地产 】中 原： 城市 综合 体开 发战 略- 宝城 22 区项 目定 位报 告【 房地 产】 中原 ：城 市综 合体 开发 战略 - 宝城 22 区项 目定 位报 告 深圳中原事业四部 成交客户区域、职业 成交区域以新安本地为主，占72； 职业以个体工商业主、公务员、私营企业主为主 。 数据来源：中原深港研究中心 幕社 傣乏 邱刻 湿鸦 诬呢 阶跋 傲诌 庞鞭 旧细 趣赶 凄煎 蒸闯 栽亮 虹傍 寒烷 找磨 【房 地产 】中 原： 城市 综合 体开 发战 略- 宝城 22 区项 目定 位报 告【 房地 产】 中原 ：城 市综 合体 开发 战略 - 宝城 22 区项 目定 位报 告 深圳中原事业四部 客户特征描述 u35-45岁客户是片区购房主力； u家庭年收入集中在20-50万区间； u购买承受力：总价承受在80-120万之间，承受首期20-