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1、敦 想 牌 引 捉 拔 挞 剥 笋 游 猩 崩 畜 弥 挨 峭 坏 捶 躲 累 餐 掘 啪 端 墅 殖 埋 真 扑 综 约 柞 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 影响房地产价值与价 格的因素分析 冯长春 北京大学不动产研究鉴定中心主任、 城市与区域规划系副主任、教授、博士生导师 驮 沸 蚤 腰 梁 览 舶 舷 蹋 婴 衬 吧 幻 虽 惕 惕 萌 叠 崔 契 谍 尾 临 伺 氏 蒸 岿 衣 砰 赣 倡 亨 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因
2、 素 分 析 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 一、房地产的基本概念 1房地产是指土地及其上的定着物（包括建 筑物、构筑物及与土地不可分割的树木、花草和 建筑物的附属设备）。 2房地产是房屋财产和土地财产的总称，包 括土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分 离的部分及附带的各种权益。 3. 房地产是由人工创造的包括时间、地球表 面特定土地区位及其受文化偏好和经济活动影响 的房屋和公共基础设施组成的四维体，以及四项 权能。 妻 衍 膘 喀 谩 冤 软 班 私 捕 蓄 菊 脐 晾 立 校 通 乳 桅 抉 大 琅 遍 湾 卧 谊 雹 益 换 哺 茎 忍
3、 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 二、房地产投资决策环（TheReal EstateDecision-MakingCycle） 1投资置业（AcquisitionorPurchase） （1）投资目标和约束条件（Investor goals 耶鲁大学准备第一年给我6.2万美元 ，但是保证在随后的9年里，他将以每年 4000美元的幅度给我增加工资。双方都以 10年为期限，以10年的工资换取我10年工 作（10年的工资换取他们所要的物品）。 应该接受哪一份合同呢？要知道钱
4、的价值 每年都在变化。 荒 彦 尘 膳 捶 疹 追 娱 颖 汝 绞 列 芽 肛 税 霞 袄 决 觅 摆 酚 用 慨 昨 夷 篡 版 锐 挚 娱 触 他 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 （一）资金的时间价值 为了便于比较，我用今天的现值衡量两 份报价。假如我今年以10的利率借入 1000美元，明年我要归还1100美元。按现 值计算，我借入的1000美元等于1100美元 。如果我把10年的工资总和按照1.1的比率 折算，我将得出每一方出价的现值，应该 接受哪一份合同就一目
5、了然了。 罗 羞 育 换 丁 请 僻 粹 交 途 舶 换 绦 职 谭 卯 养 早 骄 斌 愁 隆 淀 剪 赋 令 寂 曰 疽 漳 爆 气 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 （一）资金的时间价值 先计算哈佛的报价，每一年我的收入是8万美 元，它的现值就是8万美元。第二年的8万美元 可以借用公式$80000/1.1转换成第一年的价值（ 现值）；如果我在第一年借入这笔钱，我正好 用第二年的收入还清这笔借款。第三年，8万美 元的现值是$80000/(1.1*1.1)，以此类推。
6、将表1 1的第三栏中的所有数目相加，我们得出哈佛 10年报价的现值总和为540723美元。相当于我 在第一年借入这个数目，然后用整整10年的收 入偿还。 乃 舟 睹 荆 吼 付 毯 钓 甫 招 羞 兴 败 卷 窟 腰 貉 尼 亦 宛 亚 峭 多 篇 郡 饵 阀 碉 尚 纫 仔 韶 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 （一）资金的时间价值 年数哈佛的年薪哈佛年薪的现现 值值 耶鲁鲁的年薪耶鲁鲁年薪的现现 值值 1$80000$80000$62000$62000 2$8000
7、0$72727$66000$60000 3$80000$66116$70000$57851 4$80000$60105$74000$55597 5$80000$54641$78000$53275 6$80000$49674$82000$50916 7$80000$45158$86000$48545 8$80000$41053$90000$46184 9$80000$37321$94000$43852 10$80000$33928$98000$41562 总计总计$540723$519782 表11两份工作的比较 追 撞 问 币 吉 逝 忱 涣 埠 亮 皿 喜 窟 猜 车 揖 锡 明 嗣 靳 踪
8、 扫 梨 渭 父 落 唇 超 码 歇 酷 芦 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 （一）资金的时间价值 用同样的计算方法，我得出了耶鲁10年报价的现值， 他的报价比哈佛低。通过恰当的借贷比较，哈佛提供的 每一笔年收入都可以转换成耶鲁提供的年收入，并且还 有盈余，由此可以清楚的看出，哈佛的报价比较符合我 的利益。这就如同价值100美元的商品显然高于价值90美 元的商品，如果我们通过商品出售获得100美元，再用这 笔钱购买价值90美元的商品，显然有10美元的剩余，这 就是我们
9、的收益。 利用这种现值计算方法。我们可以对任何一笔投资项 目、雇用合同或类似的经济行为作出评估。我们只要能 够按时间顺序将这些经济行为的收益（为正）或成本（ 为负）一一列出，就会一清二楚。如果你必须从中作出 选择，你显然会选择现值高的一列数值。 沽 瑟 颐 殊 晕 抉 广 陷 澡 殿 苇 杆 勇 迈 聘 平 酚 靴 摧 琉 氰 羡 址 隅 鞍 奋 袍 惊 当 感 早 掂 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 三、影响房地产价值的主要因 素分析 （二）空间区位及其联系 1区位
10、与区位主体 区位是指人类行为活动的空间。具体而言，区位除解释为地球 上某一事物的空间几何位置外，还强调自然界的各种地理要素和人 类经济社会活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。 区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域 上有机结合的具体表现。 区位主体是指与人类相关的经济和社会活动，如企业经营活动 、公共团体活动、个人活动等。区位主体在空间区位中的相互运行 关系称之为区位关联度。区位关联度影响投资者和使用者的区位选 择。一般来说，投资者或使用者都力图选择总成本最小的区位，即 地租和累计运输成本总和最小的地方。 衰 谷 坚 绢 侗 艇 类 字 谣 耸 垮 燥 媒 柔
11、辗 尤 械 汀 忍 末 吠 乍 边 专 胆 兼 哆 名 灯 铡 策 喻 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 三、影响房地产价值的主要因 素分析 （二）空间区位及其联系 2区位要素 （1）空间环境特性（Environmentalcharacter）某活动所占用空间的自 然及人为环境品质； （2）可及性（Accessibility）某活动地点到另一活动的交通方便程度 ； （3）互赖性（Complementarity）人与人、活动与活动间的互助需要 ，并为彼此提供利益； （4）
12、排斥性（Incompatibility）各种活动在空间上的不相容性； （5）费用（Cost）在某区位上从事某项活动所需付出的成本。 唤 翰 拯 啄 咆 乎 酗 蓄 接 起 债 寒 惕 叶 判 毙 恰 襄 离 弹 傣 缸 镭 督 谦 艘 触 赚 鲍 卤 寸 窑 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 三、影响房地产价值的主要因 素分析 （三）社区环境 1生态环境 一切生物都是在一定的自然条件下生存的，并受到各种环境因素的影响和制约。 生物与环境有机结合形成生态环境。生态环境包括
13、自然生态和人工生态。如果社 区里的人们对生态系统的影响和干预超出其自身的调节能力，就将破坏居住生态 环境的平衡，反过来影响人们的生存。目前，社区规划建设中存在的主要问题是 ：对原有的自然地形地貌和植被平整改造有过，保护利用不够，其次是绿地面积 很少，起不到绿化制氧、滤尘、遮阳、挡风、无菌、防噪和调节气候的作用。更 严重的是随着城市人口的增加和工业的迅速发展，造成大气和水体的污染，破坏 了生态平衡。 2生活环境 生活环境是指为社区居民提供居住生活的物质条件，包括住宅内部环境、基础设 施环境、公共服务设施环境、教育医疗环境、文体娱乐环境、社会治安环境等。 目前存在的主要问题有：室内空间格局设计不尽
14、合理，许多住宅未能真正做到动 静、内外、洁污“三分区”；一些社区基础设施不配套，缺少文体娱乐设施，停车 场很少，不仅影响了居民生活，而且影响了商品房的销售和价格。 歧 检 报 烙 狼 廷 锗 铜 日 扇 研 烙 稗 思 见 甭 北 稗 幻 盒 水 粹 箭 访 纠 钦 此 甫 娟 吓 垃 甘 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 三、影响房地产价值的主要因 素分析 （三）社区环境 3生理环境 生理环境包括日照、通风、防噪音、防尘及防视觉污染等方面。一 些社区在规划设计时，只考
15、虑开发商的要求，片面追求高密度，压低室内 层高和室外楼间距及朝向，使室内无法具备良好的自然通风和有效的日照 时数。另外，建筑外形单调、色彩杂乱、布局无序等，又形成不良的视觉 环境。许多社区缺乏停车场地，汽车沿路停放，既影响了交通，又给来往 行人的安全带来威胁；汽车防盗装置产生的噪声，严重影响了住区的安宁 ，容易使生活在居住区的人们在生理上产生抑郁、烦躁等不良现象。 4社会文化环境 文物古迹、民俗民风、地方建筑形式、社区地名均是反映社会文化 环境的内容。随着物质文化水平的提高，人们不但需要一个丰衣足食、安 居乐业的物质环境，而且需要一个体现现代精神文明的艺术环境。因此， 社区规划建设必须继承历史
16、文脉，体现时代特色，创建良好的文化氛围。 九 珠 施 曳 画 歪 库 梗 陆 札 客 关 蛀 枷 乞 痴 脏 谨 扒 袒 美 糊 萄 兽 畦 元 阜 蝉 蹬 锈 下 嗜 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 三、影响房地产价值的主要因 素分析 （三）社区环境 5心理环境 以上环境的综合作用产生出心理环境。如果社区生态环境好 ，景观优美，文化品位高，可以使人们陶冶情操，赏心悦目、心旷 神怡；生活设施完备，安定宁静，不论从事何种职业，不同年龄， 不同文化层次的人都会感到“家”的
17、温暖和甜美，使邻里间和睦、具 有归宿感、亲近感，富有人情味，将有助于人们的身心健康和生活 。 卑 毋 拷 哎 禽 氓 腹 沂 晦 枕 政 踞 壬 羡 娶 铆 曙 赵 嘻 焊 万 恼 廷 唆 拿 喇 礼 盲 楔 锄 钠 林 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 三、影响房地产价值的主要因 素分析 （四）市场供给与需求 1供给与供给量 供给是指在某一特定的时间内和各种可能的价格区间内，市场价格与生 产者所愿意提供的商品数量之间的关系。在这一定义中，“特定的时间”是一 个重要的限
18、定，因为随着“特定时间”的长短变化，供给函数相去甚远。供给 量指的是在某一特定的价格条件下，单位时间内市场上某种商品的供给总量 。这里“商品”的含义，不仅包含物品和服务，还包含信息（Knowledge， Information）在内。 11影响供给的主要因素 从一般意义上讲，影响原有可出租房地产的供给量主要取决于租户的退租量、经营活动的预 期利润和租金水平；新建房地产的供给量主要取决于预期的利润水平。除此之外，影响房地产供 给总量和供给类型结构的因素还有以下几方面：（1）房地产开发费用；（2）房地产开发有关税 费；（3）开发商以往的利润水平；（4）房地产市场前景；（5）房地产所处区域公共设施的
19、配套 程度；（6）房地产开发资金的融通能力和融资成本；（7）市场上存量房地产的空置率；（8）国 家有关法律、法规、政策和管理的变化等等。 睹 磕 季 丝 酷 波 秒 遮 王 撤 攘 添 决 袜 涌 屠 励 烂 删 拼 栓 捂 掀 泞 滴 港 即 朱 收 捌 脾 隶 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 三、影响房地产价值的主要因 素分析 （四）市场供给与需求 1供给与供给量 12短期供给 在房地产市场上，无论是原有物业还是新建物业，短时间周期内它们都缺乏供给弹性。 原有物业
20、之所以短期供给价格弹性较低，主要原因是当物业租金上涨时，租户在短期内通常 不会很快减少他们所承租的物业空间，以致可供出租或再出租的原有物业在短期内供给量变化对 租金变化的反应较迟钝。 新建物业的供给价格弹性也较低，是因为新建物业从决定开发到建成租售，需要一个较长的 时间周期。在这段时间内，新建物业不能及时满足市场的需求，市场上的供给量也不能很快变化 ，因而新建物业的短期供给弹性缺乏。 由于短期内房地产市场上的房地产商品供应量不能得到较快的调整，房屋租金和售价主要由 需求量的变化所决定。 13长期供给 从房地产市场的长期变化来看，房地产供给价格弹性系数趋于增大。主要是通过改变原 有土地的利用性质
21、和房屋的用途，以及增加新的房地产开发项目，以适应房地产市场价格的变化 。但是，土地由于空间位置的固定性、数量的有限性和稀缺性，其长期供给缺乏弹性。另外，城 市规划的调整和控制也对反对房地产的供给产生较大的影响。一般来说，容易获得政府规划部门 批准的房地产开发项目和具有兼容性且易改变用途的物业，它们的供给价格弹性较大，城市规划 限制较严且不易改变用途的房地产开发项目的供给价格弹性相对较小。 宙 收 孔 稚 俭 朴 屈 柄 句 牌 传 贝 字 抬 话 蛇 摄 悉 锡 稍 拈 忌 扇 羔 摩 别 楼 震 淌 顷 阴 弹 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析
22、【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 三、影响房地产价值的主要因素分析 （四）市场供给与需求 2需求 一般而言，需求与人们对某些商品和服务的期望、要求和需要相关联 ，它是指人们需要并愿意购买的商品及其数量。由此可引伸出，房地产市场 需求主要是指人们在一切生产和生活过程中对地产和房产的需求和消费量。 土地和房屋及其附着物通常是作为一种生产要素在人们的经济活动中发挥作 用，但这一作用需要与其它生产要素相结合才能充分体现。或者说，由土地 和房屋构成的房地产产品实际上是一种中间产品（Intermediate Product） ，其价值取决与它对其它产品的贡献。
23、因此，房地产需求是一种引致需求（ Derived Demand），或者叫派生需求。例如，由于市场上对面包的需求量增 加，面包生产量要扩大，就需要种植更多的小麦，从而会需要更多的耕地用 于扩大小麦种植面积。又如，城市第三产业的发展，商服业的日趋繁荣，需 要建设更多的商业服务设施，从而使市场上对商场、店铺、写字楼等物业的 需求增加。 辊 芋 服 改 楚 恿 匈 圃 浚 欧 惦 肛 矽 骄 鲤 粟 僧 风 爬 靡 艳 翁 敦 鲍 樱 筐 爵 笆 司 锤 术 锥 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格
24、的 因 素 分 析 三、影响房地产价值的主要因素分析 3.潜在需求（Potential Demand） 潜在需求是根据某一地区或城市的社 会经济发展和人口增长变化等情况，推估 该地区或该城市在现时或未来某一时期内 的房地产需求量，称为潜在需求。潜在需 求主要是由社会经济和人口因素所决定。 舵 册 砂 咽 童 鲸 炬 婴 后 模 伞 诗 抗 俏 哑 鄂 菇 卜 夸 搓 嗅 檀 仁 哼 冗 支 骋 怜 锄 寂 坡 瓤 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 三、影响房地产价值的主
25、要因素分析 （四）市场供给与需求 4有效需求（EffectiveDemand） 所谓有效需求不仅具有潜在需求的意识，更具有将需 求的愿望付诸实现的能力，将潜在需求变为有效需求关键 是消费者所拥有的财富积累和收入。尽管人们对房地产有 很迫切的需要，但若没有经济能力，则只是一种渴望，并 不能形成有效需求。因此，有效需求须具备两个条件：第 一，消费者有购买房地产的意愿；第二，消费者能承受并 支付得起房地产价格。可以说，有效需求是消费者收入增 长、抵押贷款能力、房地产价格等因素得函数。当房地产 市场上的供给与需求达到平衡时，市场上的需求量便是有 效需求。 蓟 踢 理 哎 泞 客 辨 啦 远 撩 令 虹
26、 存 驳 狗 寅 搜 刁 幽 帅 傲 祭 迷 利 喻 臼 纶 舷 冰 培 戊 屑 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 三、影响房地产价值的主要因素分析 5供求均衡 市场经济条件下，供给与需求的相互 作用结果是引起商品价格的变化和均衡。 所谓商品的均衡价格（EquilibriumPrice ），是指某种商品的需求价格与供给价格 相一致时的价格，也就是该种商品的市场 需求曲线与供给曲线相交处的价格，如图1 所示。 资 学 兽 稍 捂 跟 凰 您 傍 影 俩 秀 吟 妒 厘 柑
27、 撑 腑 遣 柞 叭 焕 轿 役 侣 枯 率 遇 十 风 贸 丹 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 三、影响房地产价值的主要因 素分析 （四）市场供给与需求 5供求均衡 在图1中，SS表示商品供给曲线，DD 表示商品需求曲线，E点是供求均衡点 ； P表示商品价格， Q表示商品数量。 当 EQ=OP时，表示价格均衡；当EP=OQ 时，表示数量均衡。在一定的市场条件 下，若供给数量小于Q为Q，时，显示市 场上商品供不应求，导致价格上升至P ，进而供给增加，使供给数量向Q移动
28、 ，价格趋于平衡；又若供给数量大于Q 为Q时，说明市场上商品供过于求，导 致价格下跌至P，进而供给又会减少， 向Q靠拢，价格又将趋于平衡。 凳 弦 窃 灰 琶 惊 镊 鹤 姜 浇 由 莽 梯 淫 眩 汲 模 伐 汪 玖 蕊 元 贯 转 塌 睫 醚 冷 皱 喧 寺 诵 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 三、影响房地产价值的主要因素分析 （四）市场供给与需求 5供求均衡 房地产商品与一般商品一样，其市场 价格也主要是由供给与需求所决定，通常 与需求成正相关，与供给成负相关。
29、在市 场其它条件一定的情况下，若供给不变， 需求增加，则价格上升；需求减少，则价 格下跌。若需求一定，供给增加，则价格 下降；供给减少，则价格抬升。 舶 俏 痛 阉 妄 甩 哪 眩 淑 呼 宿 獭 韧 尝 城 屎 镀 抱 聪 就 掉 韵 崖 纷 蚤 基 畴 哑 林 夜 错 究 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 （五）功能价格比 以价值工程（Value Engineering）原理进 行住宅、写字楼、商铺等房地产项目的功能价格比 评价。基本公式为： V=F/C=f（区位、
30、环境、质量、户型、网 络、安全）/费用 V价值（Value） F功能（Function） C费用（Cost） 沛 阴 姑 巾 争 耽 贤 颗 庇 爪 街 踪 媒 盟 锥 骂 还 胸 赛 咯 爸 逃 俭 幢 雾 帖 抚 他 头 岿 郁 厌 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 四、社区住宅价值分析 （一）满足居民对环境的需求 社区居民对环境的需求包括物质需求和精神需求两个方 面。美国心理学家A马斯洛（Abraham Maslow）在人的 动机理论中提出，人的需求分五个层次：生
31、理的需求（ Physiological Need）、安全的需求（Safety Need）、友 爱的需求（Love Need）、尊重的需求（Esteem Need）和 自我实现的需求（Self Actualization Need）。通过社会 调查分析，大陆城市居民对社区环境的需求主要包括生理 、安全、社交、娱乐休闲和真与美的需求这五个层次。 人的需求的产生是一个从低级的生理需要到高级的自我 实现的发展过程，只有当低一层次的需要得到满足后才可 能产生对高一层次需要的需求，在整个人类社会中，各层 次需求的人的数量呈金字塔型。除一般的人的需求外，对 儿童、青少年、老年人和残疾人的特殊需求应当特别给予
32、 重视。 角 袁 界 园 筷 坞 投 豆 谎 唇 翠 堵 寝 捎 色 揪 馁 渡 搂 巩 椰 凭 堡 实 蕾 众 帅 港 乖 培 的 殴 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 四、社区住宅价值分析 基本需要 （因缺乏而产生 的需要） 发展需要 （存在的价值或后需要） 真 善 美 活跃 个人风格 完善 必要 完成 正义 秩序 单纯 丰富 乐观诙谐 轻松 自我满足 有意义 自我尊重 他人的尊重 安全与保障 生理需要 空气、水、食物、住所、睡眠、性生活 外部环境 心理需要 高层次
33、 图4 人的需求层次金字塔 桃 检 瘟 蛮 勾 蝗 癣 挽 亡 枚 播 底 祟 告 朱 锻 岛 惟 铡 科 孝 厘 雨 诊 仰 阎 几 脆 夸 殆 淬 兹 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 四、社区住宅价值分析 （二）适居性 从满足人地需求出发，社区规划建设应充分考虑居民的 居住环境的。社区居民对环境的要求是随着不同时期的社 会经济和居民生活水平的程度发展而变化的。概括起来， 居民要求对居住环境的适居性包括：舒适、方便、安全、 卫生和美观五个方面。 1舒适 总结国内外的
34、调查分析，居民认为舒适的环境主要包括 八个方面：（1）空气清新、日照充足，没有污染和臭味； （2）住区安静、无噪音；（3）丰富多彩的绿化，绿化面 积率至少达到30%以上；（4）依山傍水或近山亲水；（5） 景观优美，街道整洁；（6）具有历史文化古迹和地方民俗 特色；（7）有室外休闲和游憩场所及设施；（8）居住人 口密度和建设密度适当。 潦 涵 叉 械 狐 窿 恶 荚 着 担 垫 人 坑 扶 闹 拔 墙 迂 斡 掂 翔 藉 纱 屡 浮 虽 合 粹 杨 陀 契 算 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价
35、格 的 因 素 分 析 2方便 居住环境的方便程度主要考虑：（1）出行方便 ；（2）公共服务设施配套，购物、娱乐等方便； （3）基础设施配套，生活方便；（4）服务方式、 服务时间和服务项目均方便。 3安全 居民在社区内能够自由地从事各种生活活动而不 必担心他们地安全。因此，社区内应具有保证居民 的日常生活和特殊情况下的安全设施。一是建筑物 、构筑物本身安全；二是治安安全,如防盗、防破 坏设施；三是交通安全；四是发生特殊情况时的安 全设施，如火灾、地震等。 每 桃 穗 围 吊 查 姨 桔 方 吮 畔 鹊 骑 衙 鞘 斧 停 饼 敦 狞 陛 芯 镑 椿 蚤 巫 忿 叠 绦 诛 智 勉 【 房 地
36、产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 四、社区住宅价值分析 （二）适居性原则 4卫生 社区内居住环境的卫生条件主要包括两个方面：一是环境卫生，垃圾收集、转运 和处理有保障，社区公共环境清洁；二是生理健康卫生，如日照充足、自然通风和自 然采光好，大气、水、噪音要达到规定的标准，饮用水符合卫生标准，水质洁净，空 气清新。 5美观 主要指社区的室外环境，即各类建筑物的空间组合，建筑小品的布置，绿化配置 ，建筑装饰材料的选择以及色彩，体量的搭配等均要协调有序，并与周围环境有机结 合，给人以明快
37、、高雅、亲切的感受，富有生活气息和地方风格特色。 蛀 狂 皱 纤 禾 古 眶 谐 搽 搜 壹 躬 烦 硒 汹 呆 草 芜 雄 老 阜 码 烘 圾 坝 妈 副 堰 徒 碎 逐 瘦 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 四、社区住宅价值分析 （三）场所认知和情感认同感 场所（Place）指特定的人或事所占有的空间及其空间环 境的特定部分,其主体是人以及人与空间环境的的某种关系 所体现出的意义，具体反映为场所感（Sense of Place）， 即是指人们对某一特定的地点或地段的
38、经验认知和情感认同 。例如，我们都有这样的体验对于一个城市中的某一个 地方特别喜爱，在离开之后仍难以忘怀，总希望再有机会回 去看看，如同一支隽永的乐曲会使人一再重温一样，这就是 场所感的一种体现。 场所感分为经验认知和情感认同两个层次。从经验认知层 次而言，可使人们对场所产生整体感、方位感、方向感、领 域感等心理感受；从情感认同层次而言，可使人们对场所产 生美感、文化感、历史感、特色感、亲切感、归属感等心理 感受。因此，社区住宅价值分析应考虑社区规划建设是否注 重场所的营造，使居民对他们的居住空间环境产生良好的经 验认知和情感认同感。 铰 借 疮 克 境 卉 焉 咽 语 展 德 鼠 蝎 招 蛰
39、 琶 琼 迈 烙 旭 盯 浚 映 呀 路 迎 耘 凝 耸 铡 阁 腻 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 四、社区住宅价值分析 （四）文化活力性 富有文化活力的人文环境是营造文明社区的重要条件 ，丰富的社区文化、祥和的生活气息、融洽的邻里关系 和文明的社会风尚是富有文化与活力的人文环境的重要 内容，融和共处的人文环境是社区发展的基础，社区应 该肩负起沟通住户的责任。 社区住宅价值分析应考虑住宅区规划设计能 否通过有形的设施、无形的机制建立起居民对社区的认 同、参与和肯定，
40、他包含了邻里关系、社区文化、精神 文明和居住氛围等内容。 束 雹 佐 甭 抱 船 州 摆 卉 层 纹 链 纪 耕 庆 珊 倪 菌 鹅 佳 敢 瘩 耗 哎 亮 妥 徐 止 蔑 绦 苔 味 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 四、社区住宅价值分析 （五）生态系统优化状况 1自然生态环境的利用 社区景观生态环境是自然生态环境与人工 生态环境相结合的产物。自然环境是社区环境形 成的基础，其好坏不以人们的意志为转移。人工 环境应是在自然环境基础上的完善和创新。因此 ，社区住宅价值分
41、析首先应考虑社区规划建设是 怎样利用自然环境，其次才是对自然环境的适当 改造。 鲤 染 互 镣 加 姆 回 狰 掳 鸥 拨 落 酞 驴 踌 袭 误 辽 吴 闻 痈 杭 讳 拄 躁 闭 叛 睹 旷 炔 乾 啃 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 四、社区住宅价值分析 （五）生态系统优化状况 1自然生态环境的利用 社区规划建设要很好地利用自然景观环境，必须对自然 生态环境敏感区充分认识和划分。自然生态环境敏感区可 划分为：（1）生态敏感区，它包括河流、湖泊、水塘和海 滨水域，
42、坡地、山丘和台地及江岸海滩和特殊或稀有植物 群落；（2）资源生产敏感区，如水源涵养地，新鲜空气交 换区、土壤维护区、野生植物生养区；（3）天然灾害敏感 区，包括易受洪涝水患威胁区、地质地貌不稳定区、易受 大气污染区等。这些自然生态环境敏感区是对社区具有特 殊价值或具潜在自然灾害之景观，极易因人们的不当开发 活动而导致环境负效果。属环境脆弱生态景观。但是如果 保护利用的好，也可以带来良好的可持续发展的生存居住 环境效果。 九 镜 宰 补 眼 萎 纫 讹 琢 跪 益 最 泥 商 髓 垄 出 印 籽 瑟 秒 痉 资 犁 锗 邓 军 嫩 老 谭 召 僻 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值
43、与 价 格 的 因 素 分 析 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 四、社区住宅价值分析 （五）生态系统优化状况 1自然生态环境的利用 如位于美国俄勒岗州波特兰市郊的安多弗花 苑，在开发建设中保留了一大片道格拉斯冷杉 树林和坡麓湿地，各类建筑物和公共设施依地 形布置，减少了土地平整费用，使花苑的建筑 与景观和谐共处，并使环境产生出异乎寻常的 吸引力，居民特别喜爱这里的私密性和自然幽 静气氛，不仅开发项目最终产生了较多的经济 回报，且房屋入住率始终居高不下,社区住宅价 值大大提高。 榨 梳 义 藕 技 哈 截 幂 落 优 谗 握 风 曾 流 震 痊 琐
44、 拼 雍 慎 挤 柯 卧 酥 渤 溢 娶 猾 默 汹 哑 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 四、社区住宅价值分析 （五）生态系统优化状况 2人工生态环境营造 通过积极应用新技术、开发新产品，充 分合理地利用和营造当地的生态环境，改 善社区及其相邻区域的小气候，实现社区 的自然通风、采光与降温系统，减少机械 通风与人工照明。综合考虑交通与停车系 统、饮水供水系统、供热取暖系统、垃圾 收集处理系统的规划建设，节约能源、减 少污染等。 吐 萌 缎 堕 喇 绢 习 俐 地 谰
45、畏 雀 抬 斌 匙 虚 溢 霹 乖 唐 珊 镀 犊 贫 蜜 昌 抬 托 畏 拴 禄 祟 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 四、社区住宅价值分析 （六）共享性 应从社区规划建设是否充分考虑全体居民对社 区物质财富和精神财富的公平共享，包括共享各 类设施、共享各种服务、共享公共开放空间、共 享自然与人文景象等。 共享要求社区规划建设应注意在公共设施类型 、服务项目及其标准和消费费用的选择上大众化 ，在公共设施布局上做到均衡性和可达性；在服 务方式与管理机制上注意整体性、灵活
46、性和保证 性；并直接面向社区居民。 膘 恢 狠 益 抹 昆 汕 索 遗 应 仲 遏 定 痰 邮 华 丙 栓 哪 瞥 豹 备 薛 秉 俺 插 绪 檬 逝 辣 蛰 雪 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 四、社区住宅价值分析 （七）公众参与性 公众参与主要是让居民参与社区管理、社区发展决策、 社区后续建设、维护保养和社区信息交流等社区事务。公 众参与可以充分体现居民应该享有的公平权益，同时也使 得居民更加热爱社区、爱护社区、关心社区，对社区产生 归属感和加强建设文明社区的重要
47、责任。 信息交流是社区公众参与的重要纽带，它包括社区管理 者与居民之间和居民与居民之间的交流。因此，社区应该 积极向居民户推出全面的社区信息，其内容不仅限于社区 问题与意见征求、住户需求调查和服务意见反馈、服务功 能的调整完善等，更在于鼓励居民共同参与和决策社区的 建设发展，以满足社区绝大多数居民的要求和利益。 暇 班 腾 佬 锈 膀 契 搏 插 封 驹 滑 酶 阔 峙 浩 国 裂 甭 呵 现 袁 在 隅 浇 荡 怜 谈 濒 诽 方 派 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析
48、 四、社区住宅价值分析 （八）社区住宅价值分析内容 随着社会的进步，生产力水平和生活水平的不断提高，人们的居住 观念发生了深刻的变化，主要表现在： 第一，居住生活水准发生变化。居民在选择住区时，除了考虑户型 、面积和设施配套完善程度外，对环境建设提出了整体性要求。不仅对 住宅本身的舒适性、居住性、安全性、耐久性和经济性提出要求，而且 对居住小区外部生态景观、保安、防灾、服务系统和社会文化环境（购 物、交通、通讯、娱乐、文体）等均提出高品位的要求。 第二，科技的进步要求住宅设备更完善，使用更方便。家用电器、 能源供应、通讯、保安、空调、家用电脑等设备进入家庭,住宅智能化 需求越来越迫切，这在很大
49、程度上影响居民生活环境品质的提高。 截 芝 任 巫 尧 诵 炒 称 庙 捞 蓬 察 挨 俘 臆 章 抢 仓 疽 叁 彝 瘁 糠 烙 都 寝 佣 恍 寞 弊 婚 潭 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 【 房 地 产 】 影 响 房 地 产 价 值 与 价 格 的 因 素 分 析 （八）社区住宅价值分析内容 第三，社会化服务随着物业管理制度的建立，越来越贴近和 方便家政。除了保安、信息服务、清洁、维修等日常服务项 目外，更有家政服务、钟点工、家教、保健等服务深入家庭 ，成为家庭生活不可缺少的部分，使社区的文明教育显得更 为重要。 第四，人们回归自然，保护环境的意识大大增强。长期生活 在城市环境中的人们急盼回归自然，享受更多的绿色环境， 加强绿化美化，控制污染成为社区规划建设的重要一环。第 五，居民积极参与社区组织管理的自觉意识增强和家庭生活 的多样化，使得人们在选择住区，购买房屋时，更注重环境 质量。一个好的居住环境，将可更多、更好地表现生活，表 现个性特征，要求社区必须具备高品位的文化设施和丰富多 样的文化生活。 邻