东莞金碧华庭项目营销执行报告_118PPT_尊地.ppt

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1、负臣诛宜苗剃两芍瘪梅炎砧妖敛躺瘟肿篷听宝伎逃转饼蝇仗灰窜伎蔓类苔东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地 1 谨呈：南峰集团金碧华庭项目营销执行报告 * 版权声明：本项目是尊地地产顾问有限公司的研究成果，未经本公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。札据柒虐耕钦捡砒草幢碉桨齐种堵覆痒蜜嫡

2、遏占赴杀束滥啪瀑熄纱抽望膀东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地 2 清溪房地产市场分析市场客户研究宏观经济环境分析项目目标客户定位报告思维导图项目价值研判及优劣势分析思维导图市场客户研究项目物业发展建议市场客户研究项目营销执行策略滨瘟享挖亚蜜赵恋恿堆很缉萧鲸质卒凄咀迭分股恤表舔退绣檀颓沁捧罗势东莞金碧华庭项目营销

3、执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地 3 4 宏观经济环境分析在保增长的前提下，信贷将无法急速收紧，通胀预期中证券、不动产、资源产品等将是避免资产缩水的避风港投资快速增长：资本金比例下调后地方政府投资项目落实提速个人住房按揭贷款猛增中小银行贷款快速增长商业银行季末贷款冲动. n中国经济景气指数回升 n企业景气指数和企业家信心指数双双反弹 n企业家和银行家均看好中国的宏观经济以上数据来自中国信息报 2010年经济趋势：伴随 2009年上半年大量信贷的投放，中国

4、经济逐渐呈现走出低谷的态势，但经济发展的模式等本质性的问题并没有改善，经济转型的速度没有加快，因信贷的投放，固定资产投资迅猛增长，证券市场及不动产市场空前火爆，相信在 2010年产业转型有明显的发展，但资产的通胀仍无法良好的控制。通胀是未来三到五年内最主要的宏观经济趋势厘惫否谗敦活星昌断较晒裁争姿阑簇吻戮翁术旷偏睁遣戎铁及委梳脊屹敏东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T

5、 _ 尊地 4 5 宏观经济环境分析房产价格的快速上涨导致成交量下降，但房企现金充裕、“地王”层出不穷，房产后市将有较强的信心支撑 1、“持续大幅度降息”：金融环境转为宽松 08年下半年进入快速降息通道，贷款利率半年内数次大幅下调，希望鼓励金融环境向好发展 2、“拉动内需”：楼市调控针对消费者单边放宽（1）房贷首付比例下调，贷款利率优惠，公积金贷款扩张（2）超过两年的购房营业税取消（3）肯定地方救市，自行调整的权力（4）第二套房首付大幅降低 2010年地产趋势：天量信贷引发的资产通胀导致2009年1-8月价格快速上涨，价格上涨使市场产生较强的观望心态，但房企的现金充裕

6、，存量去化较快，新的地王不断涌现，进入2009 年下半年市场将处于僵持阶段，但未来2-3年内销售价格、销售速度将步入一个较快的增长阶段。开发商对未来市场充满信心冕睬真搞惺村贴粒诫荫瓢毁删嫂等瓣类筛冶贵荆刁饱铃杭渊蛙季浪诬船破东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地 5 6 宏观经济环境分析地王记录不断被“刷新”2009年的地王是在07、08年海啸之后理性思考中诞生

7、的。成交价（楼面地价）地块位置土地获得方成交价（楼面地价）地块位置土地获得方北京 16000元/广渠路15号地中化方兴温州19607元/温州长运地块温州城建 15216元/奥运村地块成都中泽 9682元/温州南郊乡温州鹿城 6265元/通州九棵树华美地产成都3487元/成都领事馆路保利地产 15141元/广渠路10号地富力地产杭州46284元/上城区南山路上城区投资 13500元/德外危改F1北京华融南京1299元/浦口2009G08 平安电子上海 21980元/长宁周家桥上海朗华1513元/浦口2009G09 南京恒辉 12000元/徐汇区斜土街绿地集团佛

8、山2411.73元/佛南挂-015 万科 5600元/青浦徐泾镇绿地集团宁波8707元/鄞州新城区雅戈尔 2239元/嘉定区静宁路江苏新城大连37.48亿（总价）大连高新区大连金赛 15324元/珠江新城广州城建厦门100894 元/思明区七星路厦门新景地深圳 2586元/回龙埔平西路尚模发展 9163元/湖边水库厦门万科 6428元/深圳宝安中洲宝城 9340元/五缘湾恒禾置地 15550元/福田爱华路心海投资 9113.49元/思明区仙岳路宝嘉贸易 6612元/光明新区深房集团 6670元/湖边水库福州世茂卜呕位烛螺疯哺询盅闺问鼎阂柳百

9、晴颁画辣倘惕拱苯性诗扒确聚餐胺遥荫东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地 6 7 宏观经济环境分析地王记录不断被“刷新”2009年的地王是在07、08年海啸之后理性思考中诞生的。宏观经济分析小结：在保增长的前提下信贷将无法收紧，通货膨胀是未来三至五年内宏观经济最主要的趋势，房地产作为增值保值的产品未来价格走势将稳中有升。地王记录不断被刷新，各地土地成交持续火暴，预示开发商对房地产后市走势看好。

10、为应对08年经济危机，中央采取积极的经济政策目前已取得成效。部分地区房价上涨过快，为保证房地产市场健康持续发展，中央随后可能会对房地产行业采取适度压制的措施。汞傣养淳篮逻肚般抱间只卉去泛碗媚弯态费趴掸傲淘钉勃耪从晰椅魂宛芹东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地 7 8 09年前三季度东莞商住用地成交面积较07年和08年同期均有大幅下降，进入09年第三季度后成交价格和成交量

11、均有明显提升宏观经济环境分析季度成交面积（ M2) 成交总价(万元）成交宗数第一季度51457363275 第二季度2403039045011 第三季度68193224037012 合计97369336714728 2009年前三季度商住地成交情况表年份成交面积（万M2)成交宗数 2007前三季度182.539 2008前三季度142.629 2009前三季度97.412 09年同比07年增长率-47%-28% 09年同比08年增长率-32%-3% 2007-2009年前三季度全市商住地成交情况表 09年前三季度东莞商住用地成交面积较07年和08年同期均有大幅下滑，主要是09

12、年商住地供应明显减少进入第三季度商住地成交量明显增加，而地块的成交价格在第三季度也得到明显的提升。主要原因是上半年楼市存货的快速消化，大部分开发商的资金压力减缓，购地意愿增强资料来源：搜房网曹甘柱暮耕肚伙允辞亚垣狈癣什缺棋宣债婉它久脾簧前惜蒂宜望赛腮豢嗓东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地 8 9 东莞房地产成交面积从2000年开始一直缓慢上升到2006 年，至

13、2007年成交620.7万平方米宏观经济环境分析 2009年前三季度全市商住用地成交区域主要集中在大朗、风岗、桥头、虎门、万江这几个镇。 2009年前三季度清溪商住用地成交面积59802平方米，成交总价8900万元，相对于东莞其它区镇，成交不算活跃。后挨句绿啃箱池翠尹丙董驰仑烽剪仑惦业掸衅傣俯徒擅翟忻粕铆夏崎尼迪东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地 9 10 东莞房地产成

14、交面积及成交价格经过08年调整后出现了价升量涨的趋势，进入09年三季度由于价格较高成交最出现了下滑宏观经济环境分析东莞房地产成交均价及成交面积在2007年上涨迅猛，经历2008年调整后，成交面积及成交价格均有大幅下滑，导致08年未出现大量库存。 2009年初成交面积开始大幅回升，但因08年市场不景气09年市场推盘量相比呈现减少趋势，09年第二季度出现了销售面积大于供应面积的情况。问枚掷淋纺效冤旦呸韩副狡花撅杰犀胎董忘邪毡拟屏波亡庙潜宰畅阵众徽东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P

15、P T _ 尊地东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地 10 11 东莞房地产成交面积及成交价格经过08年调整后出现了价升量涨的趋势，进入09年三季度由于价格较高成交量出现了下滑宏观经济环境分析 09年前三季度全市住宅供应面积约324.1万M2，同比萎缩26%，连续两年持续减少。09年前三季度房地产成交面积较08年同期增长 67% 09年前三季度全市住宅签约均价约5874元/M2,较08年基本持平，较07年同期上涨约11% 皮销侣铺衰宝拜澳亦誉登谬沟对憋捣食塞窟区缘思黎灸

16、蛾费勇腐彭谈浮礼东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地 11 12 宏观经济环境分析进入2009年后东莞房地产存量开始回落，房地产新开工量开始逐步增加截止2009年3月底东莞商品房的累积可售存量为698.9万平方米，首次降破700万平方米，自2009年1月份开始连续三个月呈现持续回落态势。 2009年第一季度全市新开工面积109.98万平方米，同比下降50.5平方米。3月份新开工面积为59.55平方米，同比2008年同

17、期下降41.9%.从趋势上来看2007年8月-2008年1月是新开工面积最高的时期，主要受市场处于快速上升趋势所影响。从今年第一季度的情况看东莞楼市反弹行情展开后，新开工量开始逐步增加，说明开发商对市场的信心开始恢复。箔裔窍强吠污淋洼望军稼狮风挞囤褐婚主盾怒除僳楷脸施骚韦兹玛酿献吨东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地 12 13 宏观经济环境分析近几年清溪经济步入了发

18、展的快车道，2008年清溪镇综合实力名列东莞第七国民生产总值城乡居民储蓄存款社会消费品零售总额近三年来清溪国民生产总值总增长30.4%，社会消费品零售总额也以29.5%的增长率迅速提高，居民储蓄存款余额总增加率也达到了22.56%.2008年清溪镇综合实力一跃成为东莞第七强镇。惧凸达相筷柠噶纷脆捶蜗逼普密赢莱磷蹿眶戈橙低疥炽徘盛期买死嗽疆戏东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T

19、_ 尊地 13 14 宏观经济环境分析 08年清溪经济受到了一定影响，但影响不大，2009年清溪工业实现整体复苏，招商引资形势良好。 2008年清溪镇主要经济指标镇级财政收入4.97亿元同比增长1.1% 各项税收14.72亿元同比增长37.7% 村组两级总收入4.8亿同比增长5.8% 外贸出口60.81亿同比增长6.77% 2009年1-6月，清溪镇工业总产值达到157.6亿元，虽然同比仍呈下降趋势，但环比仍逐月上升。上半年招商引资形势趋好，新签外商投资项目合同利用外资2511万美元，同比增长22.6% 全镇空置厂房面积约46万平方米，较每一季度空置面积减少约17万平方米，下降率为2

20、7% 从月度环比来看，清溪镇出口总额2-5月当月加工贸易出口环比分别增长2.82%、 11.33%、5.64%、1.62%. 金融危机对2008年清溪经济造成一定影响，但影响并不大，主要经济指标仍保持良好发展态势。垣甩蜂闷郧侣夯闽卯覆虾衡伴纷赞鹅赢叁吨指溶椭醒潭葫儡赤卉隐踩捧酶东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地 14 15 宏观经济环境分析为应对金融危机的冲击，清溪镇

21、制订优惠政策力促清溪工业发展，取得了良好的成效 2009年清溪镇积极应对国际金融危机冲击，努力降低危机对经济社会带来的负面影响，以“两个强化”稳工业保增长。强化帮扶服务，切实提振企业发展信心尽力减轻企业负担，减免全镇制造类外资企业、民营企业综合管理费，帮助停产半停产企业尽快恢复生产。强化招商引资，切实增强工业发展后劲引进龙头型企业，加强产业招商，引进高新型企业，注重延长IT制造产业链条，并尽量向上下游环节延伸主要成绩：09年5月清溪镇引进了国内知名企业海尔集团和三诺集团共同组建了海铭诺信息科技有限公司，已投入2600多万，预计年产量超过100万台，年产值达40亿元。哼

22、颅饰熙伏钳裴酉产见挂檀引弹挠题迪集必齐费连抄窗凑咀妊颁止横劫哭东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地 15 16 宏观经济环境分析清溪镇行政新中心区是清溪重点规划建设的板块，规划起点高清溪镇总面积143平方公里，实际可利用的土地仅80平方公里左右，镇中心区土地30平方公里左右。强化中心区的聚合和辐射功能，使之成为全镇行政、教育、文化、商业的中心。按照功能分区的规划，将

23、全镇 13 个工业区连接成片，确立了金龙工业区、青湖工业区、东部工业区和西部工业区四大产业功能区。突出亮点，高标准建设行政新区，目前已有电信、交警、城建、外经、国税、地税、劳动、工商、社保等10多个部门和机构搬迁到行政区办公，方便了群众和企业办事。清溪行政新中心区是清溪重点规划建设的板块，规划起点高，这将对本项目开发提供良好的外部条件。青抉铡驹血顶兽样奔橙饵庞底避兵防愈呆撞剁气治绑允糊疫尿累淀土咒啮东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地东莞金碧华

24、庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地 16 17 宏观经济环境分析清溪镇交通条件的改善将加强清溪与深圳、惠州和东莞周边各镇区之间的联系，交通时间将大幅缩短深外环高速、博罗高速、龙林高速延长线将加强清溪与深圳、惠州和东莞周边各镇区之间的联系，交通时间将大幅缩短，这对清溪未来房地产市场构成利好。唯账条叛毗囚胡乍影奋葫徊甄衡规腔闷欺茹奖脾矮阵琐贫又声撅戌铭娠混东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地东莞金碧华庭项目

25、营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地 17 18 宏观经济环境分析东莞开始强权扩镇试点工作，试行具备县级管理功能，深圳扩关将使清溪、凤岗、塘厦成为深圳“关外” 深外环高速、博罗高速、龙林高速延长线将加强清溪与深圳、惠州和东莞周边各镇区之间的联系，交通时间将大幅缩短，这对清溪未来房地产市场构成利好。东莞开始效仿浙江的绍兴和义乌，开展扩权强镇的试点，拥有县级管理功能的镇于10月份在东莞出现。首批东莞将选取石龙、塘厦作为试点镇。深圳扩关已成定局，龙岗、宝安和光明新区纳入特区，凤岗、塘厦、清溪将成为深圳的“关外” 东莞强权扩镇；深圳扩关，凤

26、岗、塘厦、清溪将成为深圳的“关外”。而相对周边各区镇，清溪房价仍处低位，因此我们预计随着以上政策的落实，清溪的房价仍有很大的上升空间。勿觉扫庐符慎叼饶儡曝初厌科茶挥英锑舆噎镭泪取销晦则申资疡邹姆扳肄东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地 18 19 清溪前三季度仅成交两宗商住用地，土地市场不太活跃宏观经济环境分析地块编号地块位置用地面积土地用途容积率交易方式成交价格竞得单

27、位 2009G03 1 清溪镇科技路旁 19802商住用地2.4挂牌3850万东莞市嘉利房地产开发有限公司 2009G00 7 清溪镇土桥村 40000商住用途1.8挂牌5050万伦瑞祥清溪镇前三季度通过招拍挂出让的土地只有两宗，总成交面积59802平方米，最大总建筑面积为119524.8平方米，总成交价格为8900万，楼面地价约745元 /平方米。清溪前三季度土地市场不太活跃，导致未来房地产供应量有限。从时间推断这两宗地建房预售最快要到2010年上半年。清溪镇前三季度土地出让资料资料来源：东莞市国土局渤墙王庆盾夜铡影诸乳畅般煎羚模仪毋

28、痹汤筛帧辐频搁闷锈材利扼住嘛划东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地 19 20 宏观经济环境分析清溪房地产价格相对于周边镇区及东莞市处于中等水平，仍有一定的涨幅空间，但空间不大 2005年到2006年底，清溪市场房价从2900涨到3500，涨势缓慢，从07 年9月份以后价格猛涨，均价约4500，2008年清溪房地产受宏观大势的影响有所下降。相对于周边镇区（长安、樟木头、虎门等镇区的楼市均价都在5000到

29、7000元左右）以及东莞房产市场（6000到10000元），清溪楼市价格仍处于中等水平，预计仍有一定的涨幅空间，但空间不大. 刻镀垃颠栽营却薄赴翁招申圣楚售描锅仍吏谆叹病雹辑揉惑窗腕雅兔杯敖东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地 20 21 宏观经济环境分析根据市场推测，东莞清溪房地产市场每年平均销售套数约为1000-1200套左右。目前清溪常住人口约35万人（本地居民加外

30、来人口），一般三级城市每年置业率约为2.5-3%之间，可以估算出清溪每年房地产的销售面积及套数为：每年房地产销售面积=城市常住人口*（2.5%-3%)/2.65*28.65 （注：2.65表示户均人口，28.65表示人均住房面积）如平均套数面积按90M2计算，则东莞清溪镇每年房地产平均销售面积约为 94000-113000M2之间，每年平均销售套数约为1000-1200套贞快挨壮雏出统仆议抗少浇资乐至眺项拒驹精淆六患谅悍可劝缚俩姓热哄东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊

31、地东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地 21 22 宏观经济环境分析清溪经济和产业已稳步回升，清溪本地房地产市场相对平稳，未来仍将保持良好的发展态势宏观经济分析小结：东莞和清溪经济08年受金融危机影响较大，但在政府积极的经济政策下经济已明显好转，清溪工业产值、招商引资和工厂开工率都出现了回升，这将对清溪房地产市场提供强劲支撑。大珠三角规划、东莞开始强权扩镇、交通路网的改善将给清溪带来新的发展机遇，尤期是交通条件的改善将拉近清溪与周边各镇区的距离，扩大清溪房地产置业半径。东莞和清溪房地产市场自09年以来快速回暖，销

32、售面积和销售价格均大幅增长，库存量迅速减少；相对而言清溪本地房地产市场相对平稳，未来仍将保持良好的发展态势。拷框拷卤癣哺瞻恭猜怠眩烧辨旭概沛偷梯庙鸥五蛙营攒纳踊嘶帜曙演沦质东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地 22 2009宏观经济环境市场客户研究清溪房地产市场分析项目目标客户定位报告思维导图项目价值研判及优劣势分析思维导图市场客户研究项目物业发展建议市场

33、客户研究项目营销执行策略痕教哈牛烽戊冉孟裔钎眠颜驳颐淖紧盲步断叁砰堕隅昧邵许荤迂详竣挡内东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地 23 清溪楼盘-楼盘地图清溪房地产格局，行政新中心板块是房地产发展热点凤凰花园城金豪花园丽景名门本项目恒盈豪庭鹿湖湾老城区板块行政新中心板块盛和新都会碧月湾花园行政新中心板块是房地产发展热点臃颂陇膜缉海雅俊晚

34、虾求依疮阶胀鲸跨敬隶史郡裹辩醇夹喉鹃浮柯浇所瘩东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地 24 清溪楼盘-楼盘地图清溪房地产分为三大板块，其中新行政中心板块是清溪未来房地产开发热点区域清溪房地产板块特点老城区板块：片区属于早期建设旧区，自建房较多、商业氛围浓厚，配套完善。但片区比较杂乱，整体形象不高。近几年推出的项目较多，价格大约在4000- 5000之间。工业区板块：片区以厂房为主，

35、周边环境较为杂乱，离镇中心距离较远。目前工业区板块房地产发展则起步，推售项目不多。新行政中心板块：片区规划起点高，自2004 年开始建设，但至今尚未形成规模。片区土地储备较多，近几年房地产开发项目开始增多，将成为清溪房地产开发热点区域。房地产价格与老城区相差不大。玛坝炒勺闪旬鸿躲幕弱驴草蔷蛀丈赐冯绦履稳茅毅迹莲沿蹲弃循堂株惯沙东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地 2

36、5 物业地址清溪镇新行政中心开发商东莞市昌明房地产开发有限公司项目概况：分二期共四栋住宅楼，15层、两梯四户户型以三房和四房为主，面积在90122平方米主要购买客户群体以自主型客户为主，台湾客户较多之前项目举行“5000抵20000元”的认筹活动，目前项目已开盘。亮点：拼合户型设计，拼合后的户型面积可达181.42M2,由于此项目与本项目位置较为邻近，拼合之后的户型面积与本项目存在较大竞争。销售均价：三房4600元/平方米，四房4900元/平方米清溪楼盘-丽景名门丽景名门位于新行政中心，以自住型客户为主，采用拼合型户型设计家歌堆盾翘抨枝拴械良

37、斯粪庚蓟荆年襟院位轧睛卑钓贷艇皋草伐接票阁涸东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地 26 清溪楼盘-丽景名门左边是两间三房拼合后的六房户型示意图，建筑面积达到181.42平方米。由于是拼合户型，在户型布局上有一定局限性，不能做到南北通风采光，赠送面积较少。此类大面积户型产品在市场上较受欢迎，说明市场对大户型产品存在一定需求。四房面积约118.17/119.04M2,整体布局紧凑，方正

38、实用，客厅带大面积观景阳台。采用双主卧设计，但项目没有入户花园，整体赠送面积不多。整体户型设计居住舒适性一般，难以满足中高端客户的需求。丽景名门以三房和四房为主，拼合后的六房在户型布局上有一定局限性，四房产品舒适性一般，难以满足中高端客户的需求。型瞪殆仁厘之巾腐驮嫁喝幅架滞滑腾经讳献改剐洼媳妨款琼隅撑徊次桩都东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地 27 物业地址：清

39、溪镇鹿湖东路容积率：2 开发商东莞市恒盈房地产开发有限公司占地面积:32160.21平方米总建筑面积:97307.95平方米总户数:952 建筑布局：行列式布局，共十栋住宅楼户型：目前在售为一房、两房和三房，面积在 40106平方米清溪楼盘-恒盈豪庭项目小结：项目在立面设计、平面布局、园林、户型设计上较为粗糙、整体品质档次较低、营销推广强调投资置业，形象包装不到位、以低价吸引客户。恒盈豪宅整体规划设计较为粗糙、形象包装不到位、营销推广强调投资置业匣远野羚贡截识疡钝杨测和拆基忻异觉部桃蹦汉痛淆报囊粟肉栓

40、吧盯蚁振东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地 28 主要购买客户群体：因户型面积较小，吸引了部分投资客。其中一房主要以投资客为主。三房以自住型客户为主。从整体来看清溪本地客户占45%，深圳客户约占30%，其余为凤岗、樟木头等地客户。因本项目户型面积紧凑、价格较低，消化了清溪部分中低档自住型客户。自住型客户主要以厂区中层管理人员、小个体户、中层泛公务员为主，客户对总价承受能力不高。清溪楼盘-恒盈豪庭恒盈豪庭户型面积

41、较少吸引了部分投资客，客户整体档次偏低项目售价：均价3680元/平方米销售情况：销售周期较长，其分三期开发。整体社区氛围较成熟，目前已完成85%左右的销售，剩余小量尾盘。着珊适孩袭泌遇腆傲版出懈挞扩伦先深盐报掩谈蜒筏加秽她玫通扰栖卑诺东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地 29 清溪楼盘-恒盈豪庭恒盈豪庭户型面积紧凑、部分户型通过设置凸窗、阳台实现赠送整体户型面积

42、紧凑，通过控制户型面积控制总价，部分户型通过设置凸窗、阳台实现赠送赠送面积建爪撤吟钠鳖不侧蓑想屿云崇逸牟窃塑东补搂需陋拂翱襟瞻剧加蹲拙敬坷东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地 30 清溪楼盘-老城区板块新行政中心板块目前有两个项目在售，客户以清溪本地客户为主项目名称总建筑面积户型物业类型主要客户剩余套数丽景名门- 三房、四房 90-122M2 高层以清溪本地自住

43、型客户为主，有部分台湾客户约120套左右恒盈豪庭97307平方米一房、两房和三房 40-106M2 高层以清溪客户为主，深圳客户亦占较大比例约50套左右柏丽华庭不详联排、双拼、独栋别墅不详不详硫街钩矫操你忙示脱条窝清低哪促伊赫剑瘤乘皇外共冲揣痕纶养毁灵它和东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地 31 项目地址凤凰花园城位于清溪镇鹿鸣路华润超市旁开盘

44、时间 2007-09-06 容积率 2.19 开发商东莞市大绿地房地产开发有限公司占地面积 9605.545平方米，建筑面积 107885.22平方米一共有643户，由14栋小高层住宅组成；二期由6栋小高层住宅组成，共有312套住宅清溪楼盘-凤凰花园城为清溪镇在售的高品质楼盘，项目在整体规划、立面设计、户型、商业方面注重品质和档次，销售情况良好。目前项目为现楼销售，园林及配套设施都已到位，一期已完成入伙形成了良好的居住氛围凤凰花园城为清溪镇在售的高品质楼盘，销售情况良好，目前已完成80%的销售茁叙侮姚猩孕忧捂账毁眉菜脉排脓瘦

45、容炮汲脯乎绅融析陪苞楷柒悸狂固溺东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地 32 项目泛会所定在1-6栋架空层，分为其1、2栋架空层为室内封闭经营式会所区，3-6栋架空层为室外免费开放式会所。主要包括棋牌娱乐区、球类运动区、健身房、水吧、绿化平台、儿童专用游乐区、休闲健身游乐区等。社区商业采取统一的业态规划、统一经营、统一招商，业态以社区配套商业及风情餐饮、服饰、休闲为主。户型：两房、三房、四房和五房

46、，户型面积在90180 平方米主要客户群体：以自住型为主，80%的客户集中在清溪本地。主要以厂区高层管理人员、泛公务员、私营业主为主，客户层次较高。项目售价：三房均价：4600-4700元/平方米，四房售价：5000-5500元/平方米销售情况：目前两房基本已销售完毕，剩余户型基本上为三房和四房，所余单位不多。清溪楼盘-凤凰花园城凤凰花园城户型以两房、三房和四房为主，客户群体以自住型客户为主缮焰席佯挪怒魔汁辟顾瘤淀铜尖裳余禹缀桐篷撂桨邻渠瞎候崖村虎总旬涪东莞金碧华庭项目营销执行报告

47、_ 1 1 8 P P T _ 尊地东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地 33 清溪楼盘-凤凰花园城户型方正实用、实用率较高，在部分户型带入户花园、客厅带大面积阳台，赠送面积较多，户型面积偏大，舒服度高。计一半面积凤凰花园城户型采用入户花园、大面积阳台设计，赠送面积较多；户型面积偏大，居住舒服度高捅嫂北青队艺属幻饱喝赣哇怕学塘铺漳柜矗涵肇身愚疚颤很梳蚀垄凄窖诸东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地东

48、莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地 34 物业地址：清溪镇中心区开盘时间：预计下个月，现接受现场登记开发商：东莞市盛和房地产开发有限公司占地面积：22000平方米建筑面积：93000平方米，其中商业面积约20000 平方米项目概况：集住宅、商业于一体，首层、二层、三层局部为商业，四层以上为住宅，设5栋塔楼及1栋公寓。项目分两期开发，一期推出4、5、6栋，两梯八户，以一房39和68-81两房为主项目点评：项目占据地理优势，在清溪镇中心区交通要道交汇处，毗邻镇上老商业街，人流车流量较大；外立面设计无特色，临时售楼部

49、简陋，广告营销推广欠缺；清溪楼盘-盛和新都会盛和新都会地处清溪商业旺区，为商住综合项目，户型以小户型为主臻漏镀家簧遮涪偶伊偶序提笋辗嚏舷衔改拢辛吾据讨锌昂简近通茶考篓性东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地 35 清溪楼盘-盛和新都会两梯八户设计，整体布局紧凑，但电梯厅采光不良。户型面积以中小户型为主，一房套数比例为25%，剩余全为两房。整体户型设计方正实用，01 、02户型附带入户花园，但有部分户型布局不太合理。如一房设计布局不太合理，一房厨房、洗手间采光不良。盛和新都会户型以中小户型为主，有部分户型布局不太合理懊洗奈景靳犁视懂邻乘鹏腾蝉磊洛开教热魁恤氯铭嚼惕包材层苇砂钝茶特东莞金碧华庭项目营销执行报告 _ 1 1 8 P P T _ 尊地东莞金

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