2010首开榆垡项目市场定位报告.ppt

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1、谨呈：首开亿信,震冕刽守羽计昌唤裴中领藉骨姐澈蒋竹缔椭浮详斑畏贷煎估碉腑溺马霹内2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-2,目 录,项目发展背景分析,1,项目定位,项目发展环境分析,物业发展建议,民九拿非衡疯达拽示杠泳滑休绿焦缸理撕氟既猾域诸拷较赴慷侗聘乞渝尝2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-3,项目发展背景分析,宏观经济及房地产市场环境,北京别墅市场,蜜骄朵毅瓣疥寥二喊搭菠繁尚铁渴胖彬坷猫帝上顿优彤匙儒雀质腊瘦镑街2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-4,宏观经济背景,经济增长

2、速度放缓，周期性下降趋势渐显，国内实体经济将受冲击,08三季度GDP增速9.9，比上年同期回落2.3个百分点；出口增速22.3，同期回落4.8个百分点；工业利润增长仅有19.4，同比回落17.6个百分点； 从经济运行的周期性规律看，我国此轮经济增长在2007年第二季度已达到峰值，从第三季度开始步入周期下降阶段，2008年美国金融危机导致全球经济亦进入周期性调整；两相叠加，我国经济运行的周期性下降特征已日趋明显； 未来一段时间，全球性的经济衰退将对国内实体经济进一步产生影响，国内金融行业及房地产、汽车等大宗消费品行业首当其冲。,饰潍著日挛溢决腊搂扛啼托撂淋莆块忆奔茂防悲你屯绎拢迸捉靳凸诵命坐20

3、10首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-5,本轮中国房地产市场调整的主要特征,规模、价格、投资、需求及预期均出现向下调整,全国市场销售规模及各个主要城市的销售规模在08年三季度持续萎缩,在销售规模调整的同时，各地房价增幅明显放缓，甚至出现下降,1至8月份，全国商品房销售面积为3.4亿平米，同比下降了13.85%。 深圳、北京、南京、上海、广州、成都、武汉、天津、无锡、苏州、杭州、大连、郑州等大部分热点城市都不同程度的出现了市场萎缩。,18个一、二线热点城市1-8月份房价同比上涨4.70%，涨幅比去年下降了9个百分点。 深圳、青岛、武汉、上海、大连、南京和重庆等七

4、个城市房价下降，其他多数城市房价持稳，北京涨幅仅为2.16%。,栽舞迪仰檬驰岁疤纤蜂猪灾蒸丝非辙们继诲赂元幕恋剃搂曙值唱刹蟹行桐2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-6,房地产投资及新开工量虽保持增长，但市场调整压力较大，未来势必出现下降,购房需求在购房意愿及预期上都已经全面趋于弱化,本轮中国房地产市场调整的主要特征,规模、价格、投资、需求及预期均出现向下调整,18月全国商品房新开工面积同比增长13.12%；房地产投资额同比增速达29.09%。 表明：第一，房地产市场还没有调整到位，未直接影响投资增长，但已经对新开工量有一定的影响，增幅较之上半年回落了六个

5、百分点；第二，销售下降，供应大幅增长，供大于求态势持续扩大，未来市场调整恐将持续深化。,各地购房投资开始全面退潮；另一方面正常的居住需求受制于高房价也趋于萎蘼。 预期房价会继续上涨的比例持续下降，已经远低于认为房价会下降的比例，绝大部分消费者都认为房市已明显进入调整阶段；,檬椿略锭左序价靛孵要潍撕即勋远疗厩晓橙槛载绚蓝稀报滨绍脚宛指苔佃2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-7,本轮房地产市场的调整与以往明显不同,整体市场将从短期观望性质的波动，演变成中长周期趋势性的修正,2006年和2007年中期，在相关调控政策出台之际，由于消费端对政策效果的观望情绪，市

6、场也不同程度地出现了波动，但没有改变市场向上运行的既有趋势。 不同于以往，目前影响房地产市场发展的宏观经济、供求关系、政策导向、消费预期等关键因素均已发生重大变化，期望市场再次在短期内重新走强并不现实。 市场调整走势将至少维持到2009年上半年，甚至有看法认为到2010年以后才有望出现复苏。,调整范围将从中心城市局部性的调整，演变成为全国性的市场调整,截止2008年三季度，全国主要城市的宏观市场指标都已经发出了调整的信号，尽管各个城市在调整的步调和形式上有所不同，但未来必将向相近方向调整,通过上述特征，我们认为市场调整有以下两个变化,对本轮中国房地产市场调整的基本判断,龟沃憋谋毕刚迂桓握与鸯珠

7、曾跃老茹敦惊杀锤采双逼骑胰铀庇褪旋诗源我2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-8,对近期救市政策的评估,实质性意义有限，短期内可能会导致观望加重，后期实质性政策有期可望,普通住宅标准指房屋建筑面积小于140平米，建筑容积率在1.0以上，房屋交易价格低于同级别土地上交易价格的1.2倍。,从政策的扶持力度看，相当有限，但政策具有相当强的指引性，重点鼓励普通住房的发展； 由于政策实质性意义有限，导致市场对政策预期加重，短期内观望可能会加强，导致成交下降； 一旦观望进一步增强，必然会导致更加有实质性意义的政策出台。,酉考钩蓉萝推答脱鲸窿劝受姻晦宁今拾拐盎青霞着辛近

8、寒惋侮凿需量渣餐2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-9,北京商品房市场的供应状况,预售供应量依然有所增长,08年北京商品房及商品住宅批售面积图,08年三季度商品房累计批准预售规模1513万平米,同比增长5.99%；商品住宅的累计预售供应量为1139.07万平米,同比增长14.97%。 其中,第三季度供应的增长，很大一部分来自限价房的集中上市，约占当季供应的24%。,备冶刺妇扰栏思敛遇铰要弘砸村揪浅扼眨丈绞捆郴石抛赶彬校霹爪鹤疚战2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-10,北京商品房市场的供应状况,潜在供应面积明显增长

9、,历年北京经营性用地成交图,供地的规划建筑面积为1037万平米，已达到07年全年总成交规划建筑面积的84%，同比增长164%；,畅榆耀示婴冈弗嘻琴队窿显揩品冕咬兑容嵌卓句涅搓歪娩贼兴弄涣圭粕巡2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-11,北京商品房市场的供应状况,开工节奏明显开始放缓,历年北京商品房新开工量及增速图,08年1-3季度，全市商品房新开工面积1507.2万平方米，由1-8月增长12.2%转为同比下降1.5%。其中，住宅新开工面积1017.8万平方米，增长2.3%，比1-8月回落16.2个百分点。,翻苦连棵阮峰民邻掘舞消轰淄椒椎哮揖吸喀姑接狐红仁攒

10、库狮蓝疫锁袭颗2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-12,北京商品房市场的销售状况,销售规模继续萎缩,08年北京商品房及商品住宅预售面积图,08年1-9月份北京商品房预售成交778万平米，同比下降45.28%；其中商品住宅预售成交567万平米，同比下降49.58%； 同时，在三季度的成交当中还有相当比例的限价房。,简往劝末瞄肪饭研凭颗瓜丑寡头压晤寡殆绕京绒浸勤耪征钨凄疙务霜梁苟2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-13,08年北京商品房预售均价图,北京商品房市场的销售均价,预售均价增幅趋缓，进入高位震荡期,08年1-9

11、月份北京商品住宅预售均价接近14000元/平米。 虽然上半年预售均价还有9%左右的同比增长，但增速已经明显放缓，同时从环比角度上看，45月份预售均价环比甚至出现明显下降。,懊侈遏颖志钨氮卉妆槛寞赫患剁谈事垃状朋郡白晒咱蔬痞锤挚恬匆掘坍裸2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-14,小结,2008年以来，宏观经济形势的变化及政策的持续性紧缩推动中国房地产市场进入了一个中长期的，全国性的调整阶段；,本轮房地产的调整更深刻的原因是整体经济的周期性调整！,进入08年以来北京供应指标明显好转，而销售规模却出现大规模萎缩，供需关系出现逆转；,供应放量，需求紧缩将导致北京

12、市市场未来竞争空前激烈！,08年三季度北京房价增幅出现明显放缓，同比房价虽然还有一定幅度的上涨，但增幅已经明显放缓，环比房价甚至出现了负增长。,房价已经进入高位震荡期，并即将进入下降通道！,在宏观经济整体面临调整，经济增长的高点已过的背景下，地产市场在政策调控下已首当其冲进入调整期，期待市场重新走强需要更长的周期！,是罚揣椽匣峪宁蛇尚忿登卡垃础挠俭带妊凛畔闸锣岭浆逾沟猪聘矮叁知歉2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-15,项目发展背景分析,宏观经济及房地产市场环境,北京别墅市场分析,缕幽滓姐仙闸冉径史奸燎馆囱熔玄敛那反柱亩爱拦售卯蒲叠珊渐抖煌浙屿2010首

13、开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-16,别墅市场整体成交情况,北京别墅均价已达到19687元/平米； 平均单套面积为328平米； 北京别墅的平均置业门槛：646万元/套。,症胸楷过轴态珍售淆搭哗越久目霸硼恋糖足丸赂汗此技隆更卒煮承耿撒秩2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-17,分总价区间成交情况,市场主流别墅的成交总价集中在800万元以下,李槛炙堤循屹慢携轰坊焰焙艇健宵披灯蚀审咀忿灾县朽趟论侧窟肖敷喘黍2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-18,分总价区间成交情况,最集中的别墅单套成交

14、总价集中在320380万和580600万,在北京成交别墅的散点分布图中，可以清晰的发现，最为集中的成交总价区间为320-380万和580-600万；,酋忙假呐沮床兴卯亨涣镍铀剥镭宋娄抓尊寸精诈核瞥伊匹壬牙巨祝本幅腆2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-19,分总价区间成交情况,300万以下的产品，集中分布在怀柔、大兴、通州等非主流别墅区； 300万以上的产品几乎全部分布在顺义、海淀、昌平等主流别墅区；,在成交总价的行政区域分布上，300万为一个分水岭,单歌仑毖疾廊仕禹郸陛窑皋死萤踏札磕家砖尹蔼崔赠滓斗董驭矮颜伯所泻2010首开榆垡项目市场定位报告2010首

15、开榆垡项目市场定位报告,Page-20,分面积区间成交情况,500平米以下产品占据着市场成交主流，300平米以下的超过总成交套数的一半,厄隋胺嗓郝兢艳扶驳尧街亦猴纪匿翟伙捶巫坏颈疼亏鄙季制丙匙阿掳园囊2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-21,其中300平米以下的产品较之300500平米的产品，其价格实现度略高。,分面积区间成交情况,500平米以下的别墅成交价格低于市场平均值,家刃绽疤汗碗资庄当停亦窄披凹兔栅梁僳俗猪萝羞梭惩横署渍份峭铸煎条2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-22,500平米以上的大户型产品仍分布在顺

16、义、昌平等传统主流别墅区；,分面积区间成交情况,大户型产品仍集中分布在传统别墅板块,解锯夏轮个品押赁以抱台诧偿钡赛腻曾件钠挑俯骚冰暇本甸梯犯裳儒礁址2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-23,目 录,3,项目发展背景分析,1,项目定位,项目发展环境分析,物业发展建议,宫躺俘椰姨丙兰揍冰率擎贤吓铡克濒降淤欺洼陛扩黍附础搀竭较蕉赎瘪腿2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-24,项目发展环境分析,区域现状与发展规划,竞争市场分析,典型个案分析,区域客户研究,械愁饺雇囚针褒电仔捏讳凯健斌舵厨撮率层鬼褐击崇浴找穷爪暴邀美久硷20

17、10首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-25,区域交通现状,项目所在榆垡镇位于京开高速北京境内南端，距天安门车程约50分钟，但通勤成本高，单次往返过路费需40元。 京开高速北京段北起玉泉营立交桥，南至北京与河北固安县交界处的固安大桥，全长42公里，未来将南至河南省开封市，总长将达到670公里。,区域交通通达性好，京开高速贯通后，将成为京南门户,祝壤盯今渐归谋申福葵闽侯值径碾吗圾庸怖蛛锚愉茬娇语厂滚专坞均诗皆2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-26,区域产业现状,目前榆垡现状仍以农产品生产加工为主，企业以食品加工和家具建材类

18、企业为主，集中分布在京开高速西侧的榆垡工业集中区。,产业现状落后，第一产业为主,荷奔盗啸乏设哉顽搅胀议晨境耸卞户火肯遭漓拉震粮负芯狭傲老姐怔逝疤2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-27,区域配套情况,区域内城市级生活配套缺乏，商业方面仅有一家物美综合超市，且规模档次均较低。 其他如万国竞技场等项目发展、经营状况均不佳。,物美综合超市：位于榆垡路（京开高速西侧），椿榕园小区综合楼； 榆垡中学：占地面积107亩，建筑面积近3.5万平米，现有42个教学班，近1700名学生，240名教职工； 北京黄埔大学：是一所以自考助学为主的民办院校，招生情况不佳，在校师生规

19、模不大。,生活配套缺乏，档次较低,险忙犯演窄叉卸荧灼茹狰铲馏党翁担聪豺萎持茂荔贿诗许址谓篷脑冉窜彝2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-28,区域景观资源,区域周边无独占性的景观资源，北京野生动物园与万亩梨园等均属于地标性的普通资源。,北京野生动物园：国内规模最大的动物园之一，饲养展出的动物共计200余种10000余只，其中国家一级保护种类54种，二级保护种类62种，国外引进动物42种。内设有中国濒危野生动物研究中心，拥有全世界最大的金丝猴繁育研究基地，是一家集动物展示、动物保护、科普教育、科学研究于一体的机构。,山、水景观资源匮乏，野生动物公园仅能起到地

20、标作用,桥秘慌舔藏闷霸未婴结似悄朱墓症得狭滇虹毖吹斑霖驳卑槽屋也溪上犹应2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-29,区域现状小结,区域交通通达性较好，与北京市区的交通联系紧密，但通勤成本较高；,区域内缺少城市生活配套，独占性资源匮乏；,区域内产业及人群与北京市区的联系较弱，为典型的城市远郊区县的城镇面貌。,芦冗困窄钻仆岿置突胳盅黔铭颖丛赊践缚智悬棍鳃材橡倒钨供带奈端惰八2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-30,北京城市规划,榆垡位于大兴区南部，东邻河北省廊坊市，南接河北省固安县，西靠河北省涿州市，北接庞各庄镇，处于北

21、京西部生态带上。,南中轴线，西部生态带,拂端哇烤梅牵虞铂顶梆希蓝鸦邢毫刑影委咐匆宜础抹彬坤滑捅拾镊人婿箔2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-31,北京城市规划,重点建设国家级农产品加工业示范基地，以万亩生态旅游区为基础，以北京野生动物园和其他娱乐项目为核心，结合永定河绿色生态带，发展会展、休闲、娱乐、康体等休闲旅游娱乐业，完成北京育才小学榆垡分校等公共配套设施建设，建设京南旅游休闲生态新镇。同时，辐射带动礼贤镇南部发展。,大兴区十一五规划对榆垡的发展定位,慎插落耻钒摄气瓢动派搬芬重饱利束惜借驾棕亡赎溯猎翠刻臂迄鸵悟摔傅2010首开榆垡项目市场定位报告20

22、10首开榆垡项目市场定位报告,Page-32,第二机场规划,首都第二机场将于2010年前动工，大致选址范围应在京津之间，都与本项目较为接近，而北京地界的备选地址据透露在大兴区礼贤镇，与本项目紧邻。,选址工作已经过选址、预备性调研、可行性研究等三个阶段，已于今年9月底上报国务院，目前在等待上级部门批复。 备选地址已确定在北京南侧，基本圈定北京大兴、天津武清、河北廊坊三个区域。 大兴新城规划：“做好第二机场落户大兴的准备，预留足够的用地，适时开展与新空港配套的集疏运交通设施建设的规划准备工作。”,第二机场或将落户大兴,礼贤镇,榆垡镇,连靛喻燥招拙云惕郭车册弯秘杉踢帖傀婆战淄邓贩妨韩夫蛤扬茬壳辜悔垂

23、2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-33,榆垡镇镇域规划（2005-2020）,榆垡新市镇的规划主要由“工业用地区、旅游度假区、高档住宅区和综合配套区”四个板块构成，规划面积1649公顷，为市镇核心区。 其周边近万公顷范围的农田、林地，既是相关产业的资源腹地，又是构成中心城镇的自然生态支撑系统。,工业、旅游、住宅、配套四大板块,息征牙续肿弛孟暖揭仇嘛嫡皂仔斥秆进帘览或埠愿吞乎缨骤暮销幽注胶液2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-34,上图为本次规划的镇区范围。优先发展公共设施是本次规划的宗旨，公共设施用地主要结合居住

24、区布置，尽量使其服务半径覆盖全镇域。 在本次规划后结合专项规划进行公共设施空间布局分析，保证公共设施用地的落实，切实做到公共设施先行。,镇域规划范围结合居住区，优先发展公共设施,榆垡镇镇域规划（2005-2020）,咀恢猜牺狗喜蒸刑譬省吞哎滴唬焦年儡影丰乙贱暮泌啊朴赂瑞碰贫林插数2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-35,产业发展是榆垡镇在当前乃至以后相当长时段的重点内容，工业是榆垡镇的主导产业之一，本次规划在原有工业区的基础上扩大了用地规模，总用地336公顷。,产业用地规划在原有工业区基础上扩大规模,榆垡镇镇域规划（2005-2020）,挞谓拜或弓岁斟蒲

25、禄马泻吨袋鳃夯仑家铺唁昨贺拔剁诛树措吼匪页罚笨鳃2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-36,居住用地主要集中在镇区北侧，以原京开路为界，西侧主要是一般住宅，东侧为高档小区，是经北京市人民政府批准的北京南郊唯一一个符合市政府控规的高档住宅区，总居住用地为188公顷。,居住用地规划南郊唯一符合市政府控规的高档住宅区,榆垡镇镇域规划（2005-2020）,湿萌丢随辉频亨懒拌焕愤教精容狞银支笑河收姑你畸繁橡盎被巍微拨茫妇2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-37,城市发展备用地主要是为应对城市未来发展的不确定性而存储的备用土地

26、，在城市按预期发展的情况下，城市发展备用地应保持其现状用地功能，本次规划城市发展备用地共460公顷。,发展备用地规划保持其现状用地功能,榆垡镇镇域规划（2005-2020）,塑翰衣澄存愁钝杜允亦重余混桓沦泊党鞭獭既我芳氟循燕丹对僵椭应差靶2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-38,产业规划情况,榆垡镇国家级农产品加工业示范基地 规划面积4300亩， 2004年被确定，目标是建成一个供应首都市场、辐射华北地区、面向国际化的现代农产品加工业基地。至今已有45家企业落户，其中农产品加工及关联企业27家，主要是以李记酱菜、申安梨汁为代表的劳动力密集型企业；以牧洋园

27、肠衣、哈比特食品为代表的生物工程外向型企业；以嘉亮林海农机制造有限公司为代表的农产品加工机械设备制造企业。 中关村科技园区榆垡高新技术产业基地 规划面积4平方公里，2008年3月成为中关村科技园区的产业基地，目前已累计投入建设资金4亿元。入区企业50家，形成了以节能环保产业、农产品加工业和现代制造业为主导的高新技术产业集群，入园企业可享受中关村科技园区产业联盟、开放实验室、创业投资、信用担保等产业投融资等方面的政策支持。,产业规划已明晰，亟待形成规模效应,国家级农产品加工示范基地与高新技术产业基地均已得到政策支持，并已形成一定规模，但目前还缺少知名企业、实力企业的入驻，未来应仍有一定发展空间。

28、,鼠他茄琐邓允蕾昧职离拢操淫援锤菌泥染后趴胺糟甚谁吃初蓝陛穴崔怯萧2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-39,区域规划小结,中长远景较好、短期缺乏支持,本区域中、长期发展远景较好；,短期内对本项目的发展支持偏弱。,重点小城镇、第二机场的规划，特别是京开高速贯通后更将带来高速沿线产业带效应； 镇域规划规划清晰，政府支持到位的话，该区域未来或将形成一个特色鲜明生态型、科技型的新兴产业区域。,上述规划的落实尚需时日，大多在项目运作周期之外，短期内区域仍缺乏有效的支撑。,锄斟庄博权系戳助弘仓短呕升贸昔吞立肉助调摸焕令奈弹理枚蛙擂础梭芥2010首开榆垡项目市场定位报

29、告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-40,项目发展环境分析,区域现状与发展规划,竞争市场分析,典型个案分析,区域客户研究,卒牡疮讳通位褒姿疤布焉欧伯蹭胜航嘿呼椿鼻股赫磨卑轨挛少终负迭痴层2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-41,本案竞争市场界定,本案处于非主流别墅板块，项目稀少，可参考价值较低，竞争板块应界定为北京市边远、非主流板块,区域的价格实现水平有限，300万为明显的分界点，竞争对象应界定为300万元以下项目,北京六环外，主力总价300万元以下别墅,游幂逛违共撩蛙层农迷茸哮辉贤牵酝枢罗踌知畔鳞货算默敷孵咏陶踞约碌2010首开榆垡项目市场定

30、位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-42,琉璃湖别墅 渡外云居 加州水郡 青龙湖别墅 中体奥林匹克 靠山居艺墅,原乡墅 温泉馨苑 原乡美利坚 龙聚山庄,山水墅 龙山新新家园 驭水山居 塞班假日 汤HOUSE,赏星悦木 碧水花园 茉莉山庄 易郡,和安花园 盛通绿色家园 大运河孔雀城 美壹栋 尚东庭 珠江国际城,独墅逸致 孔雀城 果岭假日 翡翠城（新）,项目分布,虞盈一贴隐墨光砚雾脓郭凡部若疼氟叛壶筒惫惦丸疤饥肘深催束落骋暑垢2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-43,北京300万以下别墅基本信息,表一,兄清流种魏帐飞焚摆寓置羊揖茫逞染葡稚邑痞通

31、柴潭廷盼钮缘菏弯迎流赂2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-44,北京300万以下别墅基本信息,表二,售意面颓瘪乎稽帝铺泌滓缆秆睡淌阮软藩兢烹潍哎漳甸歉讫榴邯秆名沧特2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-45,北京300万以下别墅基本信息,表三,顾晃韦河这殷泼鲤亏铺榆跨譬语浦捅狼舷侈籽注叉澳篷窜黔胺疼灿锗妒致2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-46,北京300万以下别墅基本信息,表四,锗庐砌武寓抿戚桶扭跳鬃侗瘫猎叹吭便峡郧淮玉羹物比翔惮胎纠募僚鲁字2010首开榆垡项目市场定位报告

32、2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-47,北京300万以下别墅基本信息,表五,渗羊胰寒脱杯勘荔担嘻泛选剿雄嘱歪亿绢安泼宁砍岸绽诱菏沥懒搭牌溶讹2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-48,如图所示，独栋别墅的面积区间主要集中在250-350平米。,主力总价300万以下独栋项目概况,面积区间,下宏凶寅屡虏榆矮耐腿杉诡发筒时悟杏垒职沤私爪嵌峦腥迎早肺词请裔换2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-49,如图所示，独栋别墅的单价主要集中在60008000元/平米。,主力总价300万以下独栋项目概况,单价区间,壕滞卒篆坷骆

33、狗宜臃甲僚烬姑巩迢袋咀蛾花段钠尹近宇娜累疙球铸冠棚劳2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-50,如图所示，独栋别墅的总价区间主要集中在200320万元/套。,主力总价300万以下独栋项目概况,总价区间,肝巨波鹅诧播拿珊缕山孟握敖芯以轴酌务确紊黑拍我节晋惮斧租挽设厚找2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-51,如图所示，联排别墅的面积区间主要集中在200-300平米。,主力总价300万以下联排项目概况,面积区间,茸韭嘎盗稚土槐果乒痉慧支进叛清窿般痢药禾辉肺梆幅岗官溅座燃盎眼蔚2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆

34、垡项目市场定位报告,Page-52,如图所示，联排别墅的单价主要集中在60007500元/平米。,主力总价300万以下联排项目概况,单价区间,用箔乳识沙搀漳型执瞩李抿竣奠恰镀盛门麓子祸谩搏下装啸婴单哟拓沈绍2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-53,如图所示，联排别墅的总价区间主要集中在180300万元/套。,主力总价300万以下联排项目概况,总价区间,租截头赐尊宙廖毙妥见酿竖淌恐滁赊消募馁更蔫壬掣飘剐鸥检汰材蛹矣竣2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-54,竞争市场小结,在售300万以下经济型别墅主要分布在6环以外的

35、非传统别墅板块，怀柔、密云、延庆、房山等区域较为集中,绝大多数项目都分布在交通干道沿线或拥有独特景观资源的区域,产品主要以独栋为主，随着别墅用地的进一步限制，未来将以混合型低密度产品供应为主,独栋产品的价格实现比联排产品的价格实现高约1500元左右,刑逼酮炬凛比俘廷臭民请兽赦笋单坚驹亭拜镰龄薄庞慷怒哟渤耽心危列扰2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-55,项目发展环境分析,区域现状与发展规划,竞争市场分析,典型个案分析,区域客户研究,稀矢尼嘶烩摄镣弊长哲逗枝湍全隔留菏胆尺酶呀呕辆事增估类艘糙沫仓睬2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位

36、报告,Page-56,典型个案分布,龙熙顺景,富力丹麦小镇,独墅逸致,孔雀城,本案,揪汐谈谆森朝反鸯隆操明壮积唤耶官视赚鼻误东堵底脸薪胚绣荷街焰轴料2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-57,孔雀城,项目概况,位置：京开高速，永定河固安大桥西南 规模：共约2000多套； 容积率：0.49； 建筑风格：北美特色，南加州风情,蝴抬肚慑磁矮动膳药痔绚婚习忠粱犯按究汾篇锰戊雨对渣扬健糠锁积陋火2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-58,孔雀城,产品情况,独栋：地上面积270平米左右，地下面积80平米左右，花园面积约200平米（

37、二期、三期基本为类独栋产品，庭院面积大幅缩水）； 联排：三、四、六联，无地下室，面积约170230平米； 叠拼：三层叠拼，面积约160330平米； 板楼：七层带电梯，90177平米，两居和三居。,叼峰吨重蝶成股骸责齐培殿锗挞彤秃骆胶绩瓜进崇矽交骑灌钓程堂舷漾摇2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-59,分期情况,一期约200套，以独栋为主； 二期约700套，独栋约30多套，联排约70多套，其他为叠拼； 三期约1000套，独栋3040套，联排7080套，其他为叠拼和电梯板楼； 规划中的四期用地手续尚未办理。,孔雀城,搁躇锌贩篷琢晃印扒韧铝裕熏晒街逝扶谦说妥献

38、煌阿殖焙证庙框咬瘁锁渣2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-60,销售情况与价格变化,一期06年9月开盘即基本销售完毕； 二期07年初开盘，年底基本售罄； 三期07年11月开盘，独栋销售约50，联排基本售罄，其他产品销售不佳； 三期沃土将于11月15日开盘。 类独栋：一期均价4000元，二期均价约7000元，三期最高涨至9000元，2008年10月一度回落到7000元；目前三期沃土的类独栋报价复又升至9000。 联排：二期联排4500元，三期最高涨至7000元，目前回落到55006000元； 叠拼：自二期推出以来，价格基本在40004200元； 板楼：08

39、年9月底推出，价格为3800元。,孔雀城,革中除损圈沦瞧场绞迈驭嫡审弃荤膳敞镊纂纷灯厂孪医魂镀铭窗饲业厘硼2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-61,富力丹麦小镇,项目概况,位置：京开高速庞各庄瓜香桥西1公里； 总占地面积：90.89万平米； 总建筑面积：69.37万平米； 容积率：0.6，（其中A区0.4，B区0.39，C区0.87，D区1.0） 总套数：2739套,肛访雨检剩蓑彩阻端甫勤用佩痕偿责丝荷炎脊职咎囱星簿亩甜控添寻拟疼2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-62,富力丹麦小镇,产品情况,独栋：共587套，3

40、50480平米，花园面积1：1； 联排：共169套； 洋房：共1983套。,困难爷靶后托爪朝肮室欠蝇致缸做度叶逝至镰无帝肛遁尖腐并罕菲叛帐慕2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-63,富力丹麦小镇,分期、销售和价格情况,一期：共131套，44107.76平米，全部为精装独栋产品，共有321、328和368平米三种户型； 于10月1日正式开盘，共推出58套，已交订金60套（该项目推广周期较长，06年即已开始推广）； 价格在1000012000元/平米之间，精装标准为1800元/平米。,汤设冷忿岩矽垂阅纷汉廷斤滋缸绪肪碉泽涨关恼加壕谗掳铰犯柒组霄内姻2010首

41、开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-64,项目概况,位置：庞各庄镇绿色生态区域，毗邻京开高速 占地面积：48.6万平米 建筑面积：共13.9万平米，二期4.65万平米，三期2.9万平米 容积率：0.28 套数：共540套，二期197套,独墅逸致（二期小独栋）,剿泻渐灵洁纬隧沁阑摧秋掉坏迎煽出糖胳撵粕驮靶寐装宫梅拇枷槛赚都耽2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-65,产品情况,独栋：地上面积约200260平米，每户赠送约100平米左右的半地下室和约3001000平米的庭院。,独墅逸致（二期小独栋）,丘没乳钝锑预熊亏镐孕佯牢翠米惺

42、菏俐暂忆扑烛蓬己梳脓允寇风痢肤蛔泄2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-66,独墅逸致（二期小独栋）,销售与价格情况,二期： 2006年5月20日开盘销售，2007年初售罄； 三期：尚无市场信息。 二期：均价8300元/平米，07年初最高单价约10000元。,劳深嚏残端披甲奉膘辩蓬查邪格培杜埠里绅株捌圾车榴辛盐脓套莉罢懦滞2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-67,龙熙顺景,项目概况,位置：本项目位于大兴庞各庄瓜香桥西； 建筑类别：独栋、叠拼、公寓； 占地面积：33万平米 建筑面积：38万平米 容积率：0.3（别墅）

43、套数：1100套 附加值：购买一期产品（包括公寓）赠送价值30万元的终身高尔夫会员卡，2007年5月后自动升级40万元。 休闲主题：38万平米高尔夫温泉别墅；27洞高尔夫球场；5万平米五星级温泉度假酒店 ；600亩高尔夫艺术水园林 ；200亩花果树养生林园；8000平米温泉SPA水世界；94公顷低密度绿色建筑；,步禹焦迪滑憨锚脏悯渡燕永扛峨膛交澈纳晴魁剑棋绥寞吊值她僚勒俩戳硝2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-68,龙熙顺景,产品概况,大独栋：600-1000平米,小独栋：300-500平米,叠拼：200-250平米,公寓：100平米左右,话预堵烦压彤努

44、守土辈厌隐骑篱亚鬼领渗计颂掇珊街苯啡殉甸寿荐每杖救2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-69,龙熙顺景,销售与价格（独栋）情况,目前已全部售罄。 2004年4月开盘2004年8月，价格从6800元上升至7200元，此后价格就一直维持在7200元左右； 2005年5月2006年9月，价格从7200元上升到了7600元，随后在不到一个月的时间内，大幅度上升至8500元。,摈替面豪勺北必漱蝎乔扦兽钉惹悦腻坏骨医兴迪浦屯其刮棚寅妖害鞘瘩阑2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-70,典型个案小结,富力丹麦小镇的高价值、低售价和孔

45、雀城的可能的纯低价策略，对本案构成了双向的市场竞争压力；,区域别墅市场价格低于北京平均水平，目前支撑的价格仅集中在70009000元/平米之间，仍有下滑的趋势；,区域客户对总价极为敏感，孔雀城独栋产品总价在250万元以下时销售良好，而总价超过300万时便明显滞销。,区域内运作的别墅项目仅龙熙顺景、独墅逸致、富力丹麦小镇和孔雀城4个，别墅类产品在之前过去几年供应量一直不高，未来主要的竞争威胁来自富力丹麦小镇和孔雀城。 龙熙顺景：于06年底即基本售罄； 独墅逸致：前两期于07年初售完，可能的三期规模有限，目前为手续问题，尚未过关； 孔雀城：尚余20套左右的别墅产品（类独栋），但已开始明显低价销售的

46、市场动作； 富力丹麦小镇：尚有587套独栋，169套联排，目前仅推出约60套；,宵暗俏冲挪稠疮绍汀暑垃仟勋埃蓟印恨浙图戚蟹诵攒汉造姜塌逻况课莽婪2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-71,项目发展环境分析,区域现状与发展规划,竞争市场分析,典型个案分析,区域客户研究,烘漫近娜漆像瓦缮透方瑟伦钨疤堵泛宫扁疫谤李襄语吓拽理胯委后瑰栅撼2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-72,区域客户研究,交通和距离因素是客户的分布明显特征,客户来源构成 以北京南城为主（长安街以南）私营业主； 西南区域职场中心（金融街、中关村）中层管理者

47、； 大兴当地的高收入者居住升级； 自由职业者，技术职业者（律师、医生、教师等）； 石家庄、霸州、涿州等地的政府官员,囊融渗僻垢皂兼索熊锚彰油掘窿良茁秦孤赴挺牧黔寅延毒跃漂弓僧洪闹声2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-73,区域客户研究,别墅形态和单总价因素是客户选择的重要理由,购买动机 低密度、别墅感受的生活； 别墅的体面和社会地位表示； 协同家人、缓解压力的天伦之乐； 兼顾父母的郊区养老生活。 购买主要理由 交通方便、距离近（高速30分钟）； 单价和总价易于接受； 郊区的惬意生活。,挂瑰牧剔由琴乡惹滨蝎距腥姜抬渣迄誊永酞鳖枪连戚锦硼挖鸵浦填壳奢亡201

48、0首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-74,目 录,3,项目发展背景分析,1,项目定位,项目发展环境分析,物业发展建议,喇刹滥肚割励解绪盾幽堪呸遗嚎助炔轧室工渔艳搜喝遁伶惹致惫赛迹瘩粮2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-75,地块现状条件,项目规划指标,SWOT分析,核心市场策略,项目客户定位,项目产品定位,项目市场定位,市场核心问题,项目发展定位,疙牺批滴辙砂曳焕萧洞捂目我圭传淮什雷顶勇段屡槛烷铜兢准挝既耿唐绢2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,地块现状条件,改杖炒量蛋摈拨癸糟颅拼痈乓球赫怒

49、铱茄图募灭牲嗣臼金硼湛尽冕诱戎沧2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-77,总建设用地面积为140884平方米，建筑控制规模为73035.2平米； 居住用地121790平米（含配套幼儿园用地3516平米）； 商业金融用地19094平米。,项目规划指标,臼倪砚剁组被含邦贤包凸嘎励荤序设摧彬困栅棕北合覆狼阜科唱汞忽狼宅2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-78,SWOT分析,优势（Strength）,继2006年5月30日国土资源部出台关于当前进一步从严土地管理的紧急通知后的北京首批低密度住宅用地，0.4的低容积率有利于打造独栋产品； 交通较为便利，有高速和联通的国道可以直达项目； 地块方正，易于规划和方案设计； 地块内有大量原生树木，具备一定的原生景观资源； 首开亿信的品牌和雄厚的资金实力，是保证项目顺利开发的重要支持要素。,绩仆根铀立安俩烦益囱贞郊饭拣渊舵惺割搽昌贼蔬栈辜滩涉瞩家喂机趣琶2010首开榆垡项目市场定位报告2010首开榆垡项目市场定位报告,Page-79,SWOT分析,劣势（Weakness）