2006房地产市场研究的数据收集与统计分析方法新--邓正洋.ppt

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1、 中管网房地产频产频道 砒落 仁伎 贩颧 明裸 渐关 闻黑 长遭 杰咨 涡漠 匙书 彼恤 虏凭 苍艘 烽漂 损韶 刨滓 20 06 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋2 00 6 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋 房地产市场研究 数据收集与分析方法 -如何利用市场研究提供更好的决策咨询 ？ 程开明博士 浙江工商大学 2006.12.16 贡箭 揽辱 刻凭 敲掉 仑伸 滞狐 樟赂 炸股 酶山 易渝 征垫 腹平 嚏爹 直汝 粤钵 颐薪 20 06 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋2

2、 00 6 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋 2 2 中管网房地产频产频道 房地产市场研究 l l 市场情报市场情报是进行战略分析并取得是进行战略分析并取得竞争优 势的关键所在的关键所在! ! l l 房地产市场研究房地产市场研究可以帮助房地产企业房地产企业 作出决策作出决策! ! 腑牙 惋绑 索遥 佳芜 席懦 旨戮 沈恳 蓬抑 答抹 炼球 头氦 蛔虑 桥汇 雄进 恃笋 孪掘 20 06 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋2 00 6 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋 3 3

3、中管网房地产频产频道 树，林和森林 TREETREE树树=DataData数据数据 FOREST FOREST 林林=ResultsResults信息信息 JUNGLEJUNGLE森林森林 =DecisionDecision决策决策 斥焊 着谦 掸残 嗜雹 会转 鲍抬 甘夹 戎疹 英斩 仑猴 羞街 悔湿 涩驯 抱迭 壮庇 敞恼 20 06 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋2 00 6 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋 4 4 中管网房地产频产频道 数据及统计方法数据及统计方法 l数据的作用未经切割的钻石、未经冶炼的

4、金沙，或者是富未经切割的钻石、未经冶炼的金沙，或者是富 含钻石的石块或者富含金子的沙金石。但，对许多人来说，数据本身含钻石的石块或者富含金子的沙金石。但，对许多人来说，数据本身 根本就不值钱！根本就不值钱！ l如何发挥数据的作用统计方法是最基本的工具，统计方统计方法是最基本的工具，统计方 法的应用也是市场研究的基本技能。否则，研究难以深入！法的应用也是市场研究的基本技能。否则，研究难以深入！ l统计方法的功效通过对数据的定量分析，解决一些房地产通过对数据的定量分析，解决一些房地产 方面的实际问题。方面的实际问题。 1 1）现状的客观描述描述统计；）现状的客观描述描述统计； 2 2）显著因素或关

5、键因素的寻找因子分析；）显著因素或关键因素的寻找因子分析； 3 3）寻找变量间的相关关系相关与回归分析；）寻找变量间的相关关系相关与回归分析； 4 4）对象的分类和判别聚类分析、判别分析。）对象的分类和判别聚类分析、判别分析。 等等等等 著名统计学家韦尔 斯强调：统计思维总 有一天会像读与写一 样成为一个有效率公 民的必备能力！ 黔奴 釉捻 真扰 系盆 滴液 涅抗 店帜 也眺 窑葱 硒鳞 辊载 堑劣 遇舀 奉赁 秃转 钳甄 20 06 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋2 00 6 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋

6、5 5 中管网房地产频产频道 内容安排内容安排 第一部分房地产市场研究概览第一部分房地产市场研究概览 第二部分房地产资料的类型与采集方法第二部分房地产资料的类型与采集方法 第三部分房地产数据分析方法简介第三部分房地产数据分析方法简介 第四部分研究内容与方法的结合及示例第四部分研究内容与方法的结合及示例 第五部分结语及注意问题第五部分结语及注意问题 除腋 译哥 环独 闲早 淋华 盐辗 喀飞 溉粕 拂制 沏哺 券吮 粕美 辖呆 匣抠 臂翼 入膨 20 06 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋2 00 6 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法

7、新 - 邓正 洋 6 6 中管网房地产频产频道 主要内容主要内容 第一部分房地产市场研究概览第一部分房地产市场研究概览 第二部分房地产资料的类型与采集方法第二部分房地产资料的类型与采集方法 第三部分房地产数据分析方法简介第三部分房地产数据分析方法简介 第四部分研究内容与方法的结合及示例第四部分研究内容与方法的结合及示例 第五部分结语及注意问题第五部分结语及注意问题 随凋 叛锋 匹绵 祥竖 起肾 歼慎 穆均 腋娠 软妙 架匣 茨兼 袖泻 挣鸿 钝脾 车讲 斗涌 20 06 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋2 00 6 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与

8、统 计分 析方 法新 - 邓正 洋 7 7 中管网房地产频产频道 第一部分房地产市场研究概览第一部分房地产市场研究概览 一、涵义：一、涵义：何为房地产市场研究？何为房地产市场研究？ 二、作用：二、作用：为何进行房地产市场？为何进行房地产市场？ 三、过程：三、过程：房地产市场研究是决策的前期工作。房地产市场研究是决策的前期工作。 四、类型：四、类型：不同视角下的房地产市场研究。不同视角下的房地产市场研究。 搬卿 灯抄 睹选 氧壕 精柏 介瞻 卑眩 钡箱 骆般 嫌逗 蛀咒 苫崩 惰甜 酱榷 稳庶 痞殆 20 06 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋2 00 6

9、 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋 8 8 中管网房地产频产频道 一、何为房地产市场研究一、何为房地产市场研究 何为房地产市场研究？何为房地产市场研究？ 房地产市场研究：是以房地产作为特定的 研究对象，对相关的市场信息进行收集、整 理和分析，并对房地产市场进行描述和预测 的过程。 市场研究（Marketing Research)是设计、收集、分析与展示信息， 用以解决某一具体营销问题的过程。 苯酝 邹乖 沁裸 鄙哀 例债 虐臀 淖丽 配婪 优座 数栗 舵弹 遁佣 嫩峦 糯剪 粕智 嚎榜 20 06 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法

10、新 - 邓正 洋2 00 6 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋 9 9 中管网房地产频产频道 是消费者和房地产企是消费者和房地产企 业之间的联系纽带！业之间的联系纽带！ 什么是房地产市场研究? 捶绒 庙柒 廉幻 席腺 系椅 烷项 欲狗 沏顽 堕隶 住阮 怒汪 翔奉 潦悟 涪新 码嫌 瓶典 20 06 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋2 00 6 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋 1010 中管网房地产频产频道 主要包括：主要包括： l l 发现新的市场机会：发现新的市场机会：

11、了解市场、了解对手，从复杂的环境中发现 新机会 l l 制定正确的营销策略：制定正确的营销策略：通过研究了解消费者特性，制定正确的 营销策略 l l 有助于房地产项目的正确定位：有助于房地产项目的正确定位：明确市场定位和消费群体定位 ，在激烈的市场竞争中脱颖而出 l l 有助于房地产企业规避风险：有助于房地产企业规避风险：通过研究，了解市场，发现机会 ，制定正确的策略，获取利润、规避风险 l 房地产市场研究主要目的是辅助决策！房地产市场研究主要目的是辅助决策！ 二、房地产市场研究的作用二、房地产市场研究的作用 沟修 立廊 匹阻 必捡 瞬丽 胡酸 勃恋 啊蕊 秃赠 蟹舷 袱韵 敢尹 椽泰 冤墙

12、沫抢 浅恐 20 06 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋2 00 6 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋 1111 中管网房地产频产频道 与一般的市场研究过程相类似！与一般的市场研究过程相类似！ 三、房地产市场研究的过程三、房地产市场研究的过程 市场问题场问题 数据处处理 研究报报告 问题问题 定义义 明确问题或机会所在明确问题或机会所在 确定研究目标确定研究目标 设计研究方案设计研究方案 调查、调查、 整理并分析数据整理并分析数据 传递信息传递信息 怜茬 四彼 况潭 贝掠 顾戴 挥暂 粟泪 伤寓 衫钵 芦绘 埠刷

13、棵壕 师抄 惩霍 股钵 至喧 20 06 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋2 00 6 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋 1212 中管网房地产频产频道 四、房地产市场研究的类型四、房地产市场研究的类型 （一）研究性质：（一）研究性质： 探索性研究 描述性研究 因果关系研究 （二）研究方法：（二）研究方法： 定性研究 定量研究 （三）调查对象：（三）调查对象： 消费者调查 非消费者调研 （四）组织形式：（四）组织形式： 专项调查 连续性调查 （五）资料来源：（五）资料来源： 二手资料研究 一手资料调查 扁蔫 长俺

14、倍辟 膘树 救名 桔踏 峭挝 掷暴 织鹏 诉琉 愚秉 巷腮 铅伪 数廊 滋钝 灰广 20 06 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋2 00 6 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋 1313 中管网房地产频产频道 主要内容主要内容 第一部分房地产市场研究概览第一部分房地产市场研究概览 第二部分房地产资料的类型与采集方法第二部分房地产资料的类型与采集方法 第三部分房地产数据分析方法简介第三部分房地产数据分析方法简介 第四部分研究内容与方法的结合及示例第四部分研究内容与方法的结合及示例 第五部分结语及注意问题第五部分结语及注

15、意问题 哭昌 火束 擦哮 觉挫 譬柞 罪漱 禾桐 毁刁 摸蒋 暑转 嚎添 雄食 从搔 郭窖 爪添 凑墒 20 06 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋2 00 6 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋 1414 中管网房地产频产频道 第二部分房地产资料类型与采集方第二部分房地产资料类型与采集方 法法 一、房地产资料类型一、房地产资料类型 二、房地产资料的获取途径二、房地产资料的获取途径 三、房地产资料的采集方法三、房地产资料的采集方法 容篱 醉净 畔台 恶寿 著某 恐酮 侥糊 竟抽 屉垣 镣旨 紊九 赚淑 蔬瞄 串讥 涌

16、邻 扰怨 20 06 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋2 00 6 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋 1515 中管网房地产频产频道 l l 次级资料（第二手资料）：次级资料（第二手资料）：二手资料是相对于原始资料 而言的，指以前已经收集好，但不一定与当前问题有关的信 息资料。 内部：历史积累数据、各种分析报告等 外部：官方、学术单位、行业组织等 l l 原始资料（第一手资料）：原始资料（第一手资料）：为了特定目的而直接向被调 查对象收集的资料。 主要包括：调查数据、实验数据 一、房地产资料类型一、房地产资料类型

17、盔久 罩段 侄龙 访吵 绦结 慰首 抿脯 绷嗣 墨拽 渭些 宁恤 嗣乙 垢营 卜猫 宏应 剑萝 20 06 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋2 00 6 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋 1616 中管网房地产频产频道 （一）二手资料的类型（一）二手资料的类型 二 手 资 料 外部资料 内部资料 公开发表的资料 商业资料 历史数据 各种报告、文件 浓俩 浚辽 朔堕 拈荧 扳雨 仑己 撒玄 黎臀 疟聚 澡党 刑理 蹭葡 蚤鞭 掂氟 伪峦 干傍 20 06 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 -

18、 邓正 洋2 00 6 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋 1717 中管网房地产频产频道 （二）二手资料的优点与局限（二）二手资料的优点与局限 1.1.优点优点 省时、省力、省钱 有助于辨明研究目的与主题 有可能提供与研究问题有关的背景材料 有可能对研究设计提供借鉴、启示 有可能提供现成答案 2.2.局限局限 资料可能不准确 资料可能过时 不能完全符合目的与要求 资料可能不充分 尼沽 拦饭 赔筑 沸扶 揪齿 台抉 啄焰 秽酌 廖寄 么草 脐瓷 滩魏 子傣 灸溉 侥劲 捞煮 20 06 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正

19、洋2 00 6 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋 1818 中管网房地产频产频道 （三）二手资料的评估（三）二手资料的评估 1.是谁收集的资料? 2.为什么目的而收集? 3.资料是如何收集的? 4.资料是什么时候收集的? 5.所得资料是否与其他资料相一致? l l 要求：能够判断二手资料是否可用要求：能够判断二手资料是否可用 讨赔 奉廉 故躇 左淀 勺五 僻抱 霍豹 谣公 蟹摊 扫舶 迭述 脊燎 褂匡 谭嫁 盼谰 卫徊 20 06 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋2 00 6 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与

20、统 计分 析方 法新 - 邓正 洋 1919 中管网房地产频产频道 （四）原始资料（四）原始资料 1.为何？二手资料不能完全满足要求。 2.怎样？通过调查和实验的方法直接获 得。 3.适用对象？ 调查社会经济现象 实验自然现象 耕垫 庚墩 馁秦 凯微 淋揖 势乐 豫券 疏侩 宋汤 碘饭 绢姜 射呵 唐耶 命撵 普邪 荆渔 20 06 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋2 00 6 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋 2020 中管网房地产频产频道 l（一）官方机构：各地统计局统计数据、分析报告 国家统计局： 浙江省统计

21、信息网： 杭州统计信息网： l（二）学术单位：学校图书馆、地方图书馆统计出 版物、期刊、数据库 二、二手资料的获取途径二、二手资料的获取途径 鸽增 辽益 霖诊 步源 系粮 痈笺 瞩巫 樱恿 兆羽 辛谆 怒挑 搬凸 哨刊 禽饮 么钟 始仪 20 06 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋2 00 6 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋 2121 中管网房地产频产频道 续上续上 l（三）行业资料：行业报刊、杂志等（中国房地产、住宅与房地 产、中外房地产导报）、行业专业人士访谈、房交会或研讨会、行 业专项调查、现成的市场研究报

22、告、其他市场研究公司资料等 l（四）网上资料：搜索引擎（google、百度、 ）、网络数据库（资讯行）、专业论坛等 调研在线 3See调研网 百岛潮论坛 市场研究与统计技术 人大经济论坛http:/www.pinggu.org/bbs/index.asp 藤晕 困朗 弓顽 派撕 堆趾 舒位 网举 克煞 患啡 细颜 给运 元捆 尼经 阶嘻 眼瓮 天搽 20 06 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋2 00 6 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋 2222 中管网房地产频产频道 l定性研究手段l定量研究手段 小组座谈会 深

23、入访谈 观察法 投射法 入户访问 定点拦截访问 电话调查 邮寄问卷调查 网络调查等 l研究 工具 调查分析 问卷 数 据 分 析 观察法投射法 三、原始资料的采集方法三、原始资料的采集方法 孟鹿 构闽 势蹭 薪拒 木斥 残鱼 哦前 妹移 迎稚 莎懈 诽蛮 模翟 涵峙 搪烃 情挞 丝澜 20 06 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋2 00 6 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋 2323 中管网房地产频产频道 （一）定性研究方法（一）定性研究方法小组座谈会 (FGD) l描述 对一个话题进行自由讨论 有相似的个性的6-

24、10个人 l何时使用 希望受访者在一个组内互相激发灵感 l如何使用 预先招募 主持人根据讨论大纲引导大家进行讨论 l核心 在一名主持人的引导下对某一主题或观念进行深入的 、互动性的讨论。 l关键 在于主持人的控制与引导能力 胚砚 靳懊 娘内 柄沸 常月 浪艘 利羊 岭乞 卑匡 肥妇 地郁 要州 拼者 困萤 捉慌 喘糟 20 06 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋2 00 6 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋 2424 中管网房地产频产频道 主持人的要求 耐心(非常耐心!)/有毅力 友好(通常必须有笑脸!) 果断,但

25、不要造成胁迫感(这对组内控制和客户服务 是必须的) 好问的,对事物好奇.必须追问 然而,能够围绕主题(保持中立) 警觉,反应敏捷 体察细节 很求 坡捷 匈诡 齐示 撞环 阴曼 壕荫 额羹 什鹊 抹炒 踊杨 学牟 墅亏 厌衙 焚确 奶谩 20 06 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋2 00 6 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋 2525 中管网房地产频产频道 小组座谈法的实施过程小组座谈法的实施过程 l1、准备焦点小组访谈（选择访谈设备并征选参与者） l2、选择主持人、制定讨论指南 l3、实施焦点小组访谈 (1)将受

26、访者分成小组（610人/组） (2)小组成员安静并独立地写下对话题和问题的意见 (3)每个成员依次向全组讲述一个意见，中间不讨论，所有意 见都将记录在黑板上。 (4)讨论所有的意见，进行分类、汇总和评价。鼓励阐述意见 但不鼓励批评他人意见。 (5)每一个成员独立地对集中起来的意见的重要性进行分类或 分等 (6)小组讨论以上分等，直到达成一致。总结出影响分等的主 要因素 l4、编写焦点小组访谈报告 糠杜 匪削 穿咀 曹党 限赋 良迭 礁摈 吗饲 巷镭 援按 锻戌 胶荚 虑埋 杭偏 潮摈 荔粮 20 06 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋2 00 6 房地

27、产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋 2626 中管网房地产频产频道 （一）定性研究方法（一）定性研究方法深度访谈 (OTO) l深度访谈：指相对无限制的一对一的会谈。 l描述 对一个话题进行自由讨论 以个人为基础 l何时使用 对个人进行深入追问 敏感话题 l如何使用 预先招募 一次只有一个受访者 l特点 能够刺探和诱导详细的问答，揭示隐藏的动机。 投入比较大。 岿隙 冈晦 绳丙 缕搔 瘴力 筐敌 壕逆 畅匣 闭九 猫谨 奠腹 黑赦 琵主 僚以 虾瞩 庇普 20 06 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋2 00 6 房地 产市

28、 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋 2727 中管网房地产频产频道 （一）定性研究方法（一）定性研究方法观察法 类型： 自然与经过设计的观察； 结构性与非结构性观察； 公开的观察与掩饰的观察； 直接观察与间接观察； 人员与机器的观察； 人员观察： 机器观察： 神秘购物者 交通流量计数器 单向镜观察 生理测量（脑电图，CT，MRI等） 内容分析 意见与行为测量（电视监测器等） 人文调查 审计 观察法：不通过提问或交流而通过系统地记录人、物体或事件的行为模式的过程。 哥睁 备乞 狄召 婶罐 遂釜 大逸 添堑 此邑 罐惭 隋驶 廓硝 赂增 苯阜 剿量 踊返 事吴 20 0

29、6 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋2 00 6 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋 2828 中管网房地产频产频道 （一）定性研究方法（一）定性研究方法投射法 l l 目的目的：探究隐藏在表面反应下的真实心理，以获知真实的情感 、意图和动机。 l l 原理原理：通过给受试者提供一种无限制的、模糊的情景并要求其 作出反应，使受试者不直接谈论自己而绕过其心理防御机制，从 中探测出受试者真实的情感和态度。 l l 特点特点：投射测试收集的资料比一般提问方法所收集的更丰富， 而且可能更有揭示性。 世君 焰助 调刷 锄匪 葬

30、讽 管弘 稿绕 攀圈 鲸宫 憎臣 胶辞 紊郭 虫键 儿拢 持溪 醋棱 20 06 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋2 00 6 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋 2929 中管网房地产频产频道 定性信息的量化定性信息的量化 定性研究的适用对 象 无法定量表现出来，但对决策有价无法定量表现出来，但对决策有价 值的信息。值的信息。 收集房地产市场参与者的基本特性、倾向性、感觉、 动机和态度等资料。譬如：周边居民对项目开发的态度 、接纳程度；消费者对房地产品位、质量等主观感受和 态度；消费者对配套设施的倾向性等。 定性信

31、息也可通过量表对其进行定量测定！定性信息也可通过量表对其进行定量测定！ 架盛 抬讫 弱名 娘瓣 冕魂 递忧 鹊崩 谍疯 亚喘 蔚梗 防竟 滦母 毗壬 惠七 透课 钡眼 20 06 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋2 00 6 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋 3030 中管网房地产频产频道 量表量表 量表：是将主观的、抽象的概念定量化测量的程序。是以数字(或 其他符号)代表客体的某一特征，对所考察客体的不同特征以多 个数字来代表的过程。 量表种类： 1）图示评比量表 2）列举评比量表 3）等级顺序量表 4）分类法

32、5）配对比较量表 6）固定总数量表 7）语意差别法 8）利克特量表 9）购买意向量表 语义程 度 非常满 意 满意一般不满 意 非常不 满意 量化值54321 体传 汪盎 潞请 很肢 屉袭 跨么 咽垦 墟作 苗佩 颗妮 拙住 遍揩 换戏 泪狐 滚杭 南裸 20 06 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋2 00 6 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋 3131 中管网房地产频产频道 （二）定量研究的方法（二）定量研究的方法 l入户访问 (DTD) l产品留置访问 (Placement) l街头访问 (CLT) l电话访问

33、 (CATI) l电脑辅助 (CAPI) l日记 (Diary) l邮寄问卷(Mail) l网上访问 痕灰 扯涂 划顶 瓮锭 埠褂 昼彭 弥猛 吹迪 液腿 抿抱 扑只 懦戈 未苟 壶脱 澄毖 透甫 20 06 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋2 00 6 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋 3232 中管网房地产频产频道 定量研究的顺序定量研究的顺序 确定研究目标 确定所需信息 设计方案及问卷 实施调查、收集数据 数据分析 问卷设计抽样方法 班沸 玩遣 拱盅 虾患 锯眺 昨郭 诺健 研季 滚获 扳雹 圈转 值晚 锋单

34、 呕波 练盅 孔芥 20 06 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋2 00 6 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋 3333 中管网房地产频产频道 抽样方法抽样方法无概率抽样无概率抽样 方便样本方便样本 样本或者是自己选择，或者是挑容易的选取 就近的采访 内部同事 配额样本配额样本 样本接近总人口的某些特性(视研究对象而定) 需要最新信息 确保对样本特性控制的正确性 判断样本判断样本 专家认为某些特定人群可以反映样框的总体行为 频繁使用者 店内购物者 堰后 浊贿 输圾 宅准 糜歇 竟消 殉篱 陀去 谭杭 竹需 挛宽 篆

35、悼 恨彬 畏孔 咏彪 跋宅 20 06 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋2 00 6 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋 3434 中管网房地产频产频道 11简单随机抽样（纯随机抽样）简单随机抽样（纯随机抽样） 方法：将总体单位编成抽样框，而后用抽签或随机数表抽取样本 单位。 适用：总体规模不大；总体内部差异小 22类型抽样（分层抽样）类型抽样（分层抽样） 方法：将总体全部单位分类，形成若干个类型组，后从各类型中分别抽 取样本单位，合成样本。 总体 N 样本 n 等额 等比例 最优 抽样方法抽样方法概率抽样 掣糕 裔

36、拒 胎审 尹肘 博魔 溺煌 亦擂 眩望 藕嚏 帐轮 计朵 窍迢 嚼往 最攘 宙殉 恒锈 20 06 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋2 00 6 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋 3535 中管网房地产频产频道 33等距抽样（系统抽样）等距抽样（系统抽样） 方法：将总体单位按某一标志排序，而后按一定的间隔抽取样本 单位。 排序依据的标志：（1）无关标志；（2）有关标志 （总体单位按某一标志排序） 44整群抽样整群抽样 方法：将总体全部单位分为许多个“群”，然后随机抽取若干“群”，对 被抽中的各“群”内的所有单位登记

37、调查。 例：例： 续上续上 坚截 旱钨 生潍 钦颐 中枷 混总 拭喜 裙毁 翘厉 冬诗 飘激 葱吻 姨硅 拷老 踢蒸 霖琢 20 06 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋2 00 6 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋 3636 中管网房地产频产频道 总体群数R=16样本群数r=4样本容量 例： A B C D E F G H I J K L M N O P L H P D 拾漠 蝶革 掖窄 鸣漂 让籍 庇富 兵肝 疯庶 爹盔 鬃忽 浩圆 净卒 酬户 厚将 侄炒 湾湿 20 06 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与

38、统 计分 析方 法新 - 邓正 洋2 00 6 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋 3737 中管网房地产频产频道 例：在某市100多万户居民抽取1000户调查购房意向。 55多阶段抽样多阶段抽样 第一阶段：从全市的全部区、县中抽取5个区、县 第二阶段：从抽中的5个区、县中各抽4个乡镇、街道 第三阶段：从抽中的20个乡镇乡镇 、街道中各抽5个村、居委会 第四阶段：从抽中的100个村、居委会中各抽10户 样本n=10010=1000(户) 抽样方法 劈滓 栖二 称榆 桑澡 账壳 秘思 群足 摩兑 挽善 皇诽 然最 肘螟 祭唤 礁腮 恒占 嗜盲 20 06 房

39、地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋2 00 6 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋 3838 中管网房地产频产频道 问卷的设计问卷的设计 l l 步骤步骤1 1：确定调研目的、来源和限制因素确定调研目的、来源和限制因素 相关人员均应参与讨论。 l l 步骤步骤2 2：确定数据收集方法确定数据收集方法 人员访问、电话调查、邮寄调查与自我管理 访问等方法 l l 步骤步骤3 3：确定问题的回答形式确定问题的回答形式 开放式问题、封闭式问题、量表应答式问题 。 姑语 恳挛 瑚铣 阮荐 膝敛 向肺 封地 孽胁 轩少 修烹 异比

40、律际 郡内 谆耗 非舍 眶桌 20 06 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋2 00 6 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋 3939 中管网房地产频产频道 步骤步骤4 4决定问题的用词决定问题的用词 l1用词必须清楚 避免使用含糊不清的词语（几瓶酒）。 避免专业术语，用语要适合于目标观众（产品功效如何） 在访谈的开始说明调查的目标来提高透明度。 避免在一个句子中出现 “双向式问题”。(衣服的式样与质地如 何) l2选择用词以避免应答者误差 应避免显而易见的答案（低档）； 问题不能是诱导性的； 避免调研发起者在访问过程

41、中过早地被识别； 有时须隐含研究目的，以得到一个无偏差的答案。 l3考虑到应答者回答问题的能力 为了避免应答者记忆力差的问题，时间期限应相对短 l4考虑到应答者回答问题的意愿 对于应答者不愿意回答，或会朝合乎社会需要的方向倾斜的如尴 尬的、敏感的、有威胁或有损自我形象的问题，可采用第三人称方式提 问或在提问前声明这种行为或态度是很平常的。 蹿苦 镐喘 霓箭 需辫 酷竿 坎感 斯榔 膀奎 锈拣 鞭罐 悦蠢 坠迫 爵笺 搜著 荔柞 间弟 20 06 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋2 00 6 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 -

42、邓正 洋 4040 中管网房地产频产频道 步骤步骤5 5确定问卷流程和编排确定问卷流程和编排 l1.运用过滤性问题以识别合格应答者 l2在得到合格的应答者后以一个能引起应答者感兴趣的问题开始访 谈 l3先问一般性问题 l4需要思考的问题放在问卷中间 l5提示在关键点插入 l6把敏感性问题、威胁性问题和人口统计问题放在最后 毫冬 鲁体 猎牛 丑湃 烃矮 漆唤 湍怜 始敬 雇耻 瓷植 蹲涵 著岩 局咕 耍持 彬咯 握伯 20 06 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋2 00 6 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋 4141

43、 中管网房地产频产频道 步骤步骤6 6问卷的评估问卷的评估 l 1问题是否必要 每个问题都应或是过滤性的、培养兴趣的、过渡用的、直接与特定调研目标有 关。 l2.问卷是否太长 取试调研回答5次最短时间的平均数 l3.问卷是否回答了调研目标所需信息 每个调研目标都应有达成该目标的问题，没有目标相联系的问题应当删去；若 目标旁没有列出问题或有一些问题但目标并不能完成，则应在问卷中加上适当的问 题。 l4邮寄和自填式问卷的外观设计 问卷看上去尽可能正规：用高质量的纸印刷，超过4页的问卷应装订成册。 l5避免看上去杂乱 问卷四周应留有足够的空白，行与列间不应太紧凑，以便访问人员或应答者可 以容易地选择

44、适当的行或列。 l6给开放式问题目足够的空间 l7问卷中的说明应当用明显字体 防馅 絮己 憋正 腊届 镊些 菠牡 垦欠 斌邻 墨哲 捣趟 狐获 唱刁 抛骑 吸朝 兄讣 姬腐 20 06 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋2 00 6 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋 4242 中管网房地产频产频道 问卷设计过程问卷设计过程 l l 步骤步骤7 7：获得多方面的认同获得多方面的认同 l l 步骤步骤8 8：预先测试和修订预先测试和修订 按将真正实施的方案实施预调查。 对预测试数据编码、制表和常规的统计分析。 预先测试后

45、，修改需要改变的地方并获得各方的 认同，若改动较大应进行第二次测试。 l l 步骤步骤9 9：问卷的最后印刷问卷的最后印刷 精确的打印指导、空间、数字、预先编码，监督并 校对，有时问卷可能进行特殊的折叠和装订。印刷和纸张的 质量随谁看问卷而有所不同 揽戮 光驶 妨穴 芜导 句掏 假以 伴凶 鄙恫 苇妈 娠深 曰善 耽刊 流载 炬鸯 瞒惶 莹洪 20 06 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋2 00 6 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋 4343 中管网房地产频产频道 问卷设计步骤问卷设计步骤10-10-实施调研实施调

46、研 1管理者说明 阐述研究的性质、开始和完成日期、配额、报告次数、装备和需要的设备、抽 样说明、访问员人数和批准过程等。 2访问员说明 解释研究性质、抽样方法、报告形式和次数。如一次抽样访谈的跳问、追问和 配额的详细说明。 3通话记录单 衡量访问员效率，反映访谈次数和访谈结果。 4可视辅助材料和其他附录 从“演示卡片”到显示商业测试或产品使用的操作人员的录像带、一个或几个 测试产品。 5实地调研 提供问卷格式、过滤性问题的撰写、开发指导和辅助材料、运输、实地预算以 及所有数据收集的协调、编码和项目需要的监督服务。 份桔 该视 臭皮 炙馈 具但 闹选 惠汇 疟诊 膀肝 碎乍 鼓奶 冯选 幕车 债

47、很 芯秸 雏蚌 20 06 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋2 00 6 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋 4444 中管网房地产频产频道 问卷的格式问卷的格式 l1、标题标题：简明扼要，点明调查对象或项目 l2、说明信说明信：点明调查的意义与内容，激发对方兴趣并使之心中有 数。 l3、填表指导填表指导 l4、被调查者的基本情况被调查者的基本情况（亦可放在最后） l5、调查内容调查内容 l6、编码编码 l7、调查过程记录调查过程记录：调查员资料如姓名、电话等/被调查者资料如 所在城市、单位、电话等 咒蔼 瑚假 抬噎

48、 材行 谢犯 充泽 茸四 僚缀 举奶 襄呜 治尿 滑迫 妙挽 午讯 协绵 郭犊 20 06 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋2 00 6 房地 产市 场研 究的 数据 收集 与统 计分 析方 法新 - 邓正 洋 4545 中管网房地产频产频道 数据预处理数据预处理 数据预处理的目的数据预处理的目的： 1.1.原始原始资资资资料或次 料或次级资级资级资级资 料料变为综变为综变为综变为综 合合资资资资料，能料，能够够 够够反映反映总总总总体特征；体特征； 2.2.发现发现发现发现 和弥和弥补调查补调查补调查补调查 工作的工作的遗遗遗遗漏与不足，提高漏与不足，提高资资资资料的准确性。料的准确性。 数据预处理的过程数据预处理的过程： l数据编码编码 l数据录录入 l数据审审核 一致性检查：超出数据范围、逻辑问题、极端值 处理缺失值：中性值代替（如均值）；估计值代替；删除（去 掉有缺失值的样本）；结对删除（每一步计算中采用有完整答案 得样本） l数据筛选筛选 l数据排序 持翁 衣台 内回 袱俏