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1、 中国管理资讯网 社区商业操作手册 冀晓阳 二零零六 汉略地产研究中心 坞 键 拌 犯 瘪 粪 抄 倘 蝗 逼 急 薄 厄 瘦 历 液 容 猎 抱 滥 列 情 惑 歪 钱 圆 葵 肿 尉 挟 丛 雪 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 中国管理资讯网 我想讲的是一种态度。一种严谨求证、多方法论证的研究方式。 商业地产之新在于它能够带来的巨大利益，但带来巨大社会风险。 商业地产的复杂性也带来社会利益和财富的重新分配。 这不是一次培训！ 发展商关心开发利润。 投资客关心年投资收益率。 商户关心日翻台次数、平均日营业额。 消费者关心楼下有没
2、有自己喜欢的品牌。 政府关心商业所带来的长期税收及就业。 左 彩 税 慷 稗 朱 裙 图 迭 补 编 逸 笋 箱 汗 乎 饰 温 屑 灼 梧 舵 鞍 治 切 碍 米 笨 采 物 距 昼 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 中国管理资讯网 如何轻松驾驭复杂这一矛盾棋局？ 严谨而深入求证是唯一的出路。 本手册正是实际操作的典型方式。 商业地产不神秘。 它只需要更多的精力投入，更深入的研究。 骏 但 媚 灭 宗 拿 沫 裳 咏 佃 涵 扩 潦 荒 暖 报 倘 钧 榜 壮 鞍 额 册 续 懈 乍 糯 酶 丧 衰 倡 碱 2 0 0 6 社 区
3、 商 业 操 作 手 册 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 中国管理资讯网 一、社区商业概述 二、社区商业的定位策划 三、社区商业的分布特点 四、各种类型商家的物业条件要求 五、社区商业特色氛围的营造 六、社区商业物业管理 七、社区商业的营销模式 八、香港商业的借鉴 目 录 壬 施 芜 茫 槛 桐 字 扮 擅 坪 更 畔 斋 近 氟 钓 芽 篙 板 董 西 诬 缕 海 摈 楞 扭 溶 影 哆 窖 崖 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 中国管理资讯网 一、社区商业概述 1.1社区商业类型 1.2社区商业区域（商圈）分析
4、巷 罐 灸 王 甘 募 铬 耙 呀 展 派 卷 特 婉 莆 戏 睬 逸 钝 兽 芬 锚 趴 俐 弟 绚 秦 蚜 律 贞 审 藉 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 中国管理资讯网 1.1社区商业类型 社区商业含义 社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业 形态。是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提 高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的 商品和服务的属地型商业。这一商业形态是城市商业的基础，它的 服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这 一商业的属性决定了它的总规模一般应
5、控制在3万平米以内，商业 业态的设置也有较强的针对性。 珊 胳 蹦 康 杉 病 展 慌 剁 跳 书 饰 切 朵 梭 熬 疯 赂 篡 臻 黑 炕 蓬 来 嫡 润 镀 豺 孺 褂 皋 砰 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 中国管理资讯网 外向型的社区商业面积与住宅面积之比在511之间，商业体量较大， 依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规 模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周 边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。 偏外向型的商业面积和住宅面积之比在25之间 ，这一类别的社区商
6、业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否 则市场难以消化。 内向型商业面积与住宅面积的2以下，社区商业规划时基本不考虑社区商 业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口 规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。 1.1社区商业类型 按照商住比分析 虹 胁 希 涸 续 衰 磕 昼 雏 片 寒 惦 素 擅 壳 瀑 糙 瓣 岸 垃 户 卜 挞 枚 贤 练 城 沫 娶 贸 旷 灯 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 中国管理资讯网 类类型案例户数人口 调整后的商业面积 （）
7、 户均商业面积 （/户） 人均商业面积 （/人） 外向型 美丽365花园1,799 6,297 16,000 8.89 2.54 招商海月花园4,199 14,697 28,000 6.67 1.91 锦绣 江南4,400 15,400 25,000 5.68 1.62 海滨广场4,760 16,660 18,000 3.78 1.08 中间型 阳光棕榈园2,946 10,311 9,000 3.05 0.87 蔚蓝海岸5,119 17,917 15,500 3.03 0.87 内向型 祈福新邨7,464 26,124 19,800 2.65 0.76 皇御苑3,690 12,915 5,94
8、0 1.61 0.46 万科四季花城4,700 16,450 6,000 1.28 0.36 风和日丽3,600 12,600 1,980 0.55 0.16 星河湾10,330 36,155 5,000 0.48 0.14 1.1社区商业类型 按照人均商业面积分析 上表中，外向型社区商业的人均商业面积在1.082.54之间，中间型及内向型社区商业的 人均商业面积在0.140.87之间 。 鲸 族 颈 腕 扑 巡 蝉 赤 慈 趋 挚 倪 丑 二 痛 湍 赃 臆 卞 亿 椭 溯 评 层 枕 贷 级 沥 凭 氏 版 盗 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 2 0 0 6 社 区 商 业
9、 操 作 手 册 中国管理资讯网 1.1社区商业类型 按照距离分析 社区商业提供的服务一般步行5分钟可到。社区商业的特点就是 便民。有专家把构建社区购物网称作“51015”，即居民出 家门步行5分钟可以到达便利店，步行10分钟可到达超市和餐饮 店，骑车15分钟可到达购物中心。 烫 呵 笔 擅 泣 菲 沈 宠 型 缠 撮 测 诡 插 裁 三 亮 摘 草 氏 峰 柯 饱 楞 铬 视 舜 郭 勒 反 况 即 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 中国管理资讯网 1.2社区商业的区域（商圈）分析 社区商业的区域性分析主要包括以下几方面要素： 片
10、区人口统计； 片区消费群特征分析； 竞争对手分析（现有及潜在的竞争对手）； 目前片区的人均商业面积大小； 片区人车流量统计分析； 片区商业业态的统计分析； 片区市政规划分析； 商业物业条件分析等等； 以上几项要素是对社区商业策划定位的主要参考依据， 任何一项要素分析都与项目的商业定位息息相关。 敬 纸 政 吮 现 文 裤 什 谅 陌 栓 级 待 诵 绿 春 啦 钻 唱 蔚 肝 瞳 埋 柒 誉 微 慨 幕 枣 氟 徊 汤 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 中国管理资讯网 一、社区商业概述 二、社区商业的定位策划 三、社区商业的分布特点
11、 四、各种类型商家的物业条件要求 五、社区商业特色氛围的营造 六、社区商业物业管理 七、社区商业的营销模式 八、香港商业的借鉴 目 录 挛 殖 甜 晨 羌 执 匠 胃 窿 忍 霜 液 输 粤 造 裕 锨 庶 月 抓 允 廓 方 浙 助 沤 品 陕 柔 毗 早 离 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 中国管理资讯网 二、社区商业的定位策划 2.1规模定位 2.2市场定位 2.3主题定位 2.4业态组合规划 2.5租售定位 诀 六 烹 建 罢 聘 碎 衬 系 窥 慧 掠 渭 镜 瑶 弹 败 秃 隐 侗 人 弧 伺 孙 券 搞 就 逆 迈
12、陡 连 耿 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 中国管理资讯网 2.1规模定位 商业规模是确定社区商业类型的基本要素之一，特别是对于未确定商业面积的项目 来说，规模的定位更是重中之重，适中的商业规模才能有利于项目的整体发展。商 业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，一般情况下，社区商业的规模 越大，人均商业面积越高，其商业的对外经营性质越强，呈现出成正比的关系。 规模定位中主要考虑的因素有： 区域的商业市场容量； 市场整体租售状况对项目规模的影响； 项目的商业属性（外向型、中间型或内向型）； 主力店的带动效应（一般主力店与其辐
13、射区域面积比为1：1.5）； 竞争性项目对项目规模的影响； 市政规划对项目片区商业规模的影响； 项目自身条件对规模的影响等等。 燎 攻 表 年 泊 筋 剿 夷 纫 揉 先 显 逮 悬 婿 臀 富 坪 遁 须 缮 拾 瘁 馈 彪 肾 闹 耿 揉 预 坝 之 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 中国管理资讯网 2.2市场定位 市场定位是前期定位策划的最重要定位之一，主要包括： 功能定位 按照商业所辐射的区域可分为外向型社区商业（服务半径在1.52公里 范围内，常住人口不少于10万人）、中间型社区商业（服务半径在1.5公 里范围内）、内向型
14、社区商业（在规划时仅考虑满足本社区的居民消费 群）； 按照业态类型可分为：日常生活消费、社区配套、餐饮、休闲、娱乐、专 业市场等，但社区商业中定位为专业市场的商业较少； 档次定位（分为低档、中低档、中档、中高档、高档）； 名称建议（通常是综合项目所处区域、项目自身特点、开发商名称等来 确定）。 埋 去 幼 更 填 绷 乌 辽 请 栅 猴 踪 闭 晌 涕 汐 卵 坦 裁 此 七 粪 鹏 骸 刮 麓 萨 役 引 袄 真 胡 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 中国管理资讯网 2.3主题形象定位 商业的主题形象定位主要考虑的因素： 住宅楼盘
15、的整体风格； 项目片区的整体氛围； 主题营造的可实现性等； 摈 痈 园 敬 释 沦 示 钞 惠 苟 甲 挠 嫂 咯 倦 娘 蓝 哨 啊 敞 锤 努 鹿 终 域 苯 蘑 商 懒 琼 虾 殷 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 中国管理资讯网 2.4业态组合规划 超市、餐饮、便利店、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲 八大类业态构成了社区商业的基础业态。 业态组合规划原则： n 社区商业的基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业的 三大基本业态； n 租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态； n 是否具有招商的可
16、执行性，符合项目实际情况； n 能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围； n 符合商铺建筑设计技术指标。 周 啡 宋 祷 暖 处 迸 才 殿 赶 蔚 狡 潜 忿 阑 拣 哭 讹 灿 悠 嚏 瘟 宰 溃 坏 塌 裁 寸 浑 蜒 晃 夜 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 中国管理资讯网 名称位置规模（） 1家乐福福田区福强路与新洲三街交汇处19,000 2家乐福福田区梅林一村一区12,000 3万佳福田区华强北路华发大厦18,500 4万佳福田区福中路福景大厦12,000 5沃尔玛福田区福星路福民楼9,800 6沃尔玛福田区上步路百
17、花大厦裙楼18,700 7人人乐福田区金田南路银庄大厦21,800 8新一佳福田区彩田南路彩福大厦14,400 9百佳福田区福强路益田村中港城购物广场13,000 10百佳福田区华强北路群星广场6,000 11沃尔玛罗湖区洪湖路湖景花园16,800 12沃尔玛罗湖区凤凰路12号中山花园大厦裙楼12,500 13万 佳罗湖区春风路2021号长丰苑20,000 14万佳罗湖区翠竹路华丽园大厦12,500 15新一佳罗湖区东门中路20,000 16人人乐宝安25区华丰商贸城13,500 17万佳宝安5区新安湖商业城24,000 18沃尔玛宝安35区前进路安华工业区16,500 19新一佳宝安22区公
18、园路24,000 20沃尔玛龙岗区布吉街道大芬社区深惠路旁17,000 21新一佳龙岗区布吉街道白鸽路信义假日名城23,000 22沃尔玛南山区蛇口东滨路与南海大道交汇处20,000 23人人乐南山区后海大道6,300 平均规模（）15,870 2.4业态组合规划 深圳23个社区商业 压 势 阜 钾 猪 微 慢 谩 伟 砍 锹 希 湃 呕 堂 捶 倚 妮 寓 肖 元 追 谦 痪 硷 瞳 脆 氏 密 异 耍 迂 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 中国管理资讯网 2.4业态组合规划 每个社区都有自身的具体情况，因此在配套 商业的业态组合
19、上也会有鲜明的个性，23个 案例也不例外，如某些社区超市业态占了较 大部分的经营面积，象旭飞花园（69.3%） 、港湾丽都（67.3%）、蔚蓝海岸（52.6% ）等；某些社区则餐饮业态经营规模较大， 如波托菲诺（50.5%）、东海坊（70.1%） ，而一些商业规模较小的社区一般以服务配 套类业态为主，以满足居民的日常购物及生 活便利基本需求为目的，如招商海月花园（ 24.7%）、星海名城（20.6%），因服务配 套类商家单体经营面积较小，经营面积占比 达到15以上可以说是该社区商业的主力业 态，发挥着主体作用。 擞 碟 灭 崇 纠 幌 疽 寥 刀 烛 叁 党 选 痘 怠 襟 盖 痞 掷 烟 汀
20、 伍 堪 蝶 甘 送 玻 走 砾 赐 遂 锹 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 中国管理资讯网 2.4业态组合规划 深圳23个外向型社区商业面积比例 着 机 帜 岭 啃 蹿 孤 朽 页 炽 津 斜 榴 剩 孤 嚣 榔 嘻 也 钻 尊 苍 悦 楼 瞪 任 王 爆 谦 墨 倘 匹 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 中国管理资讯网 2.4业态组合规划 深圳23个中间型社区商业面积比例 滩 葛 丘 嗅 父 躺 匣 户 口 噪 徒 感 据 胯 属 醋 剑 袖 钝 禄 慎 和 焚 骄
21、 烟 太 蔫 蝗 走 蛮 楼 本 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 中国管理资讯网 2.4业态组合规划 深圳23个内向型社区商业面积比例 淡 磋 抡 躁 钝 讹 卞 奸 鸡 猿 服 仓 颓 退 笛 凶 愈 渐 弥 液 砒 拄 翘 扛 库 汕 殿 弹 灿 饱 刑 绍 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 中国管理资讯网 社区商业三种类型的业态组合各有特点，区别主要体现在社区商业基础业态上。 2.4业态组合规划 深圳23个社区商业业态组合 业态外向型中间型内向型 超市50.12%
22、30.41%29.23% 餐饮11.92%24.84%17.23% 服务配套6.14%8.98%14.4% 便利店0.49%1.84%0.90% 美容2.57%6.03%8.58% 生活家居0.49%3.43%0.11% 休闲23.96%7.59%6.79% 服饰精品1.81%4.60%3.50% 地产中介0.73%2.87%7.18% 杂货/肉菜/五金/证券0.77%3.38%0.76% 其他0.99%6.04%8.80% 合计100.00%100.00%100.00% 胸 炸 亢 荤 篙 史 北 趾 蔽 菜 忧 娄 斜 做 澎 篓 伎 场 慕 耀 荔 肺 孵 呆 畦 崩 坎 推 掉 旱 豢
23、 盖 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 中国管理资讯网 2.4业态组合规划 典型社区商业业态比例 分 浙 雏 五 甥 雹 更 喻 勃 块 犀 爽 漆 役 避 雪 孰 毁 智 腺 谆 耸 垫 钒 傲 恫 帐 扫 宇 灯 钞 恕 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 中国管理资讯网 2.5租售定位 租售定位原则： p 市场租售态势对项目的影响（租售市场压力的大小）； p 发展商的意图： 若希望短期回笼资金，则建议尽可能的销售； 若有条件长期经营并希望作为自有的品牌来打造，则建议以
24、租为主； 若希望短期回笼资金，同时兼顾品牌的打造，则通常建议只售价值较高 的街铺，而主力店及内铺只租。 p 项目的租售前景预判。 爹 救 撕 州 茧 贤 栏 诛 你 柔 螺 洞 洞 汰 号 鸟 肉 即 胯 面 垦 赢 十 受 医 阅 拧 盼 袭 和 祁 况 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 中国管理资讯网 2.6价格定位 租金定位 租金定位：通常是运用市场比较法进行定价，通过项目 周边主要项目（相近或相类似的商业项目）的市场调研 ，进行综合比较，主要比较的要素有： a、整体区位 b、商业氛围 c、人流量 d、主力店 e、交通条件 f
25、、发展商实力 g、规模主题 h、升值前景 击 忆 砧 骆 贵 畸 微 泞 譬 稽 铆 节 额 炼 摹 氛 蝶 益 圾 栓 寻 掇 讨 惕 欠 蕴 徘 蜡 枪 片 椒 苟 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 中国管理资讯网 2.6价格定位 售价定位 目前主要有两种方法对售价进行定位，即市场比较法和收益还原法。 市场比较法同租金定位类似，综合比较上述几种因素进行分析，如中海 坂田项目（参考项目综合系数评估表） ： 比较因素权重% 可类比项目 本项目 春华 四季园 左庭 右院 万科城 毕加索大道 商业 世纪华厦 整体区位2018151819
26、13 商业业氛围围201716171913 人流量201814181912 主力店1513812148 交通条件1086896 发发展商实实力543434 规规模主题题542432 升值值前景532332 合计计100%85%66%84%89%60% 隋 徐 鹅 挖 莱 道 总 再 催 珊 充 板 陪 担 恐 唾 征 贮 亡 入 慕 擦 哗 而 菌 班 鳃 迭 泰 核 抒 癸 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 中国管理资讯网 根据可比项目销售价格，通过市场比较法，得出项目市场参考价格，如下表： 2.6价格定位 售价定位 指 标 可类
27、比项目 本项目 春华 四季园 左庭 右院 万科城 毕加索大道商业 世纪华厦 合计权计权 重值值85%66%84%89%60% 一层层街铺销铺销 售均价19000175001500020000 权权重值值比例0.7059 0.9091 0.7143 0.6742 所占权权重20%30%30%20% 一层层街铺权铺权 重均价2682 5250 3214 2697 13843 根据市场比较法推导出本项目的销售均价，约：13800元/。 乱 喀 索 页 诧 伍 蔬 撂 诺 噬 脓 作 牺 恨 十 惦 驳 隅 双 股 搭 乳 纺 讥 伸 运 膘 荒 湃 烩 蚀 坯 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作
28、 手 册 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 中国管理资讯网 2.6价格定位 售价定位 售价定位的另一方法为收益还原法，即通过租金的调研来推算售价 。还以中海坂田项目为例： 主要选取区位相同或类似参考性强的项目：雅园路、四季花城、万 科城、惠鑫公寓、四季春城等，进行横向比较。 商业项目雅园路四季花城 万科城毕加 索大道 华美丽苑惠鑫公寓四季春城 租金水平 （元/） 4575-80706060-6550-60 根据目前市场租金水平判断，由于本项目商业处 于成长期，平均租金约5060元/。 听 耸 吴 吻 锥 戒 露 吓 说 榜 膏 喂 昭 购 岩 熙 烩 泊 蓑 机 毙 码 米 越
29、婶 八 膏 摔 干 母 孪 撬 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 中国管理资讯网 2.6价格定位 售价定位 收益还原法根据商业租金与投资回报率来确定售价，按照目前深圳市场租金 与价格比的参考标准，商业前期实际租金回报率一般为6： 均价租金/投资回报率； 由于项目周边商业尚处于市场培养期，租金价位较低，投资回报率相应较低, 均价：60元/6%12月=12000元/ 50元/6%12月=10000元/ 根据收益还原法，项目售价在1000015000元/之间。 即通过市场比较法与收益还原法得出项目的均价为：12000元/ 左右。 律 黎
30、敦 田 咋 秀 耕 狭 区 声 趴 粟 祝 追 剑 糜 闸 渐 动 丹 繁 漠 引 泄 砂 视 逸 债 晚 苇 忍 闽 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 中国管理资讯网 一、社区商业概述 二、社区商业的定位策划 三、社区商业的分布特点 四、各种类型商家的物业条件要求 五、社区商业特色氛围的营造 六、社区商业物业管理 七、社区商业的营销模式 八、香港商业的借鉴 目 录 苹 喜 慑 飞 腺 瘟 性 微 镐 缺 均 嘶 巢 祭 傀 铃 速 浦 奋 慎 侄 透 幼 讲 茶 蒸 医 栖 刃 呈 礼 彪 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作
31、手 册 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 中国管理资讯网 三、社区商业的分布特点 3.1社区商业的分布类型 3.2社区商业各业态分布特点 3.3人流动线的规划 3.4铺位面积配比 3.5合适铺位开间/进深比例 叮 实 妆 兄 翅 腑 飞 垦 噎 卉 舱 遗 冰 肘 挪 墨 幅 绸 垣 阁 章 媳 橙 涟 醋 呛 乔 挖 豆 叮 脯 滨 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 中国管理资讯网 3.1社区商业的分布类型 商业的分布形式是前期规划重点问题之一。整体的分布与商业的规模、性质有直接关系 ，而现实案例中不同业态商家的分布
32、则体现了商家对于位置的偏好及商业整体规划的合 理程度。根据对深圳社区商业的研究，发现各社区商业的布点主要有四种类型： 圈地街铺型 入口街铺型 入口集中型 以点带面型 类型案例优点缺点 圈地街铺型 美丽365花园、锦绣江南 招商海月花园、阳光棕榈园 商业体量可以较大限度的扩 大，展示面较长，可视性佳， 较有效的吸引外部的消费者， 对外性较强，在一定程度上 利于商业的销售。 商业规模较大，不利于业态的 控制，如果出现街铺空置的情 况，对社区的整体形象有较大 的负面影响。 入口街铺型 风和日丽、万科四季花城 蔚蓝海岸 有利社区居民的购物消费， 街铺商业价值较高。 一定程度上限制了商业的规模 扩大，且
33、展示面不长，可视性 不强。 入口集中型 星河湾、凤凰城 祈福新邨、皇御苑 将商业独立于住宅区，减少商 业对居住的影响，同时，在一 定程度商业利于商业规模的扩 大，易于形成规模效应，带旺 整个社区商业。 商业较集中，弱化了社区商业 的便利性特点，有时不方便居 民的购物消费。 以点带面型海滨广场 商业较分散，在一定程度上方 便居民的购物。 商业较分散，难以形成规模效 应。 藩 崭 接 擎 掌 算 吴 价 撵 躯 榷 抨 肝 宿 毡 暑 锦 座 帽 凶 嘴 奖 挞 姨 终 那 脓 机 漂 彬 样 戌 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 中国
34、管理资讯网 圈地街铺型示例：锦绣江南 各类型示例： 入口街铺型示例：万科四季花城 入口集中型示例：星河湾 以点带面型示例：海滨广场 3.1社区商业的分布类型 万 狂 探 盗 住 昼 勇 渤 煞 伺 矢 还 去 晾 碟 庭 辟 琉 伞 无 腊 酪 丛 泊 筹 官 骨 澄 乾 罐 异 袱 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 中国管理资讯网 3.2社区商业各业态的分布特点 根据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一致。从方便居民生活及 合理分配资源的角度出发，应该要注意的基本原则有以下几点： 在商业布点时，可优先考虑体现居民生活便利的业态
35、，如超市、服 务配套类和便利店等业态的位置，既方便社区及周边居民的消费，又 兼顾龙头商家对其它小商家的带动作用； 餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区 居民的正常生活； 对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如装饰公司、美 容一般是以二楼为主要承租面积，但必须预留良好的展示面。 瑚 袒 远 欺 陇 窒 宴 锭 椎 菇 坍 熊 您 貉 潍 馅 峙 翰 殃 火 黑 荡 磷 暑 植 兽 契 棘 揣 嘻 驻 颐 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 中国管理资讯网 3.2社区商业各业态的分布特点 综合社区商业主要业态
36、的布点，则主要有以下基本要求： 郝 攀 命 钩 掌 豹 百 幅 忌 胖 镰 钵 伯 查 笨 叶 丸 蜘 驳 浸 滞 摊 叶 葱 禹 试 眉 宅 惶 玖 蕴 囤 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 中国管理资讯网 3.2社区商业各业态的分布特点 典型案例：万科金色家园 一层 二层 商业分布形式为环绕街铺型，展示面较宽。临莲花路展示效果最好，也是大型品牌主力商 家分布最密集的区域，如麦当劳、肯德基、民润、小六汤包等。 撵 靖 施 莹 痴 塞 栗 葛 闭 哟 士 褪 扬 胸 瑶 诚 缉 骚 荫 谊 兆 蛮 他 伺 阂 祭 弃 殖 馋 李 患
37、 供 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 中国管理资讯网 3.2社区商业各业态的分布特点 典型案例：东海坊 东海坊是位于深圳福田区的大型高尚住 宅社区。商业面积约7,000多。商业属性 为中间型，分布形式为入口街铺型，与高 尚社区的住宅定位相呼应，商业整体形象 较好。餐饮是其配套商业最突出的特色， 占总经营面积的比重大，并且经营种类较 齐全，其分布也相对较合理，主要位于端 口位置，符合餐饮经营特点要求，主力商 家卡碧桃展示面临香轩路，代表了整体商 业的形象。 服务配套类业态如药店、冲印店、饼屋 等均位于社区出入口附近，方便居民日常 消
38、费。 卢 煽 涵 直 酞 花 译 悟 等 娇 绥 月 瞪 胞 沥 密 侥 谜 济 船 片 赏 鼠 胶 翟 梭 嘱 裤 芳 凤 怠 瓦 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 中国管理资讯网 3.2社区商业各业态的分布特点 典型案例：波托菲诺 波托菲诺是深圳华侨城片区的高尚 住宅社区。与东海坊相似，餐饮也是其 经营的一大特色。主力店百佳超市临展 示效果较好的香山街，7-11便利店位置 与其隔汉阳馆相邻，但较靠近出入口。 主力餐饮商家如丹桂轩、舞鹤等位于 相对深入位置，因为有可依托的湖水资 源，并且可解决停车问题，展示面则通 过于香山街加设导
39、视牌解决。服务配套 类业态位于以香山街分界的两边社区的 中间位置，兼顾了整体便利性。 容 臀 嫉 畦 坏 沃 此 斯 村 氧 聚 耸 族 荆 坊 滓 奎 遥 叼 主 左 擎 碉 晴 萨 颓 娥 箭 旨 挠 乙 洽 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 中国管理资讯网 3.3人流动线规划 在社区商业的人流动线中，一般存在人流的集散中心，目前主要表现为 两种形式：人流焦点和人流端点。 人流焦点一般位于社区主出入口或商业的主力店，是人流的集散地，具有唯 一性，一般情况下，人流焦点人流较密集，具有凝集人流的作用。 人流端点一般位于社区出入口和商
40、业的主力店，是拉动人流的关键，可以并 存多个，有效地提升人流流动频率。 在深圳典型社区商业中，人流动线规划较具有代表性的是：西海湾花园、万 科四季花城、万科金色花园、港湾丽都、东海坊和波托菲诺。 沟 矾 沁 锤 析 由 兵 划 焚 栏 胖 吭 属 柴 饺 餐 秸 镊 适 儿 形 珊 蒸 栅 琢 靖 忱 逻 衍 免 雀 粤 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 中国管理资讯网 3.3人流动线规划 讶 惩 聊 苗 廖 困 斋 乳 闸 尹 岔 劲 仇 常 胀 街 平 裂 刑 融 屹 雄 云 湾 变 拓 岿 海 钵 孔 继 宣 2 0 0 6
41、社 区 商 业 操 作 手 册 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 中国管理资讯网 3.3人流动线规划 恶 能 栓 滞 栏 刺 卒 淬 戳 椎 玩 粉 鼻 洛 常 计 旭 娄 营 产 秃 樊 鸯 奔 粥 蔓 轮 骨 属 群 确 磕 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 中国管理资讯网 3.3人流动线规划 浙 十 互 孝 互 锰 扭 系 勘 吻 屏 斩 搔 傀 藐 较 屿 番 掉 傍 宜 嗜 抽 臆 撑 由 谬 沿 鲜 亩 薯 男 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册
42、中国管理资讯网 3.3人流动线规划 以上6个社区中： 西海湾花园和万科四季花城主力店与社区主出入口相距较近，两者形 成一个整体，作为人流焦点； 万科金色家园和港湾丽都的主力店与社区主出入口虽然相距较远，但 由于商业分布较长，两者未能吸引人流经过大部分商业，仍然是以主力 店作为人流焦点。 东海坊商业在临香轩路和农轩路处规划品牌餐饮主力店，以此拉动整 个商业的人流，是商业的人流端点。 波托菲诺以超市主力店、临天鹅湖的品牌餐饮店和社区出入口为人流 端点，三个端点拉动人流经过社区的大部分商业。 烃 擎 燕 诚 讹 篇 市 雕 风 垣 遇 磅 字 解 鹃 氦 瞻 泰 番 仙 计 恨 铃 曰 晦 滨 郧
43、褥 邹 畏 侥 灯 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 中国管理资讯网 从以上6个社区看，焦点型人流动线 和端点型人流动线 的主要特性是： 焦点型人流动线动线端点型人流动线动线 人流集散中心具有唯一性； 能有效的聚集人流，对人流焦 点附近的商铺价值提升明显； 人流集散中心为两个或多个； 两端或多端拉动人流，增加人 流频率，提升商业的整体价值。 3.3人流动线规划 菩 缎 夕 失 滞 邢 陕 鹿 甩 冷 兔 匆 砌 葱 菊 厨 候 橱 迫 梅 坐 帐 痊 钝 感 坪 智 食 枯 煮 毡 糖 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册
44、 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 中国管理资讯网 综合两种类型人流动线的分析，社区商业的人流动线规划应主要注意以下 几点： 1、规划人流动线应简单易达，增强商业的便利性； 2、人流焦点或人流端点尽量临主要道路设置，对外展示面良好，利于导入外 部人流； 3、人流焦点应设置于商业的中心位置，均匀的拉动人流；人流端点的设置应 考虑能否引导人流经过尽可能多的商业； 4、人流动线设计以直线为主，在人流视野范围内的商铺，具有较高租金价值 ，同时适当勾勒弧线，体现层次感及节奏，增加人流动线的变化； 5、人流动线规划中，可结合具体情况设置具有衔接过渡的中庭等设施，一方 面使人流的动线较灵活，同
45、时也起到很好的凝聚人气的作用，提升部分商铺的商 业价值。 3.3人流动线规划 框 搁 河 斯 票 顽 玲 陨 蜗 获 绊 竹 孵 坯 纶 豁 灰 叉 优 踞 屑 屉 树 毋 桃 词 羽 乐 悦 敲 瓣 消 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 中国管理资讯网 3.4铺位面积配比 硬件规划设计如不合理，会导致合适的业态无法进驻，因此， 硬件规划是社区商业能否良好经营的重要环节。 每种业态对于硬件技术指标的要求都不一致，对于铺位面积的 需求也各不相同，结合社区商业各业态面积需求，将铺位按面积区间 分为“30以下、3180、81200、201
46、500、501 以上”五种面积区间。 峪 迈 炔 琶 地 变 幢 泛 碉 幅 民 陨 聪 延 玄 耍 苗 早 买 秤 卒 冀 锈 骆 方 拱 邱 垄 挨 檄 峻 漂 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 中国管理资讯网 3.4铺位面积比 裕 该 菏 泄 无 斟 期 热 暴 拘 窝 淋 乎 腿 锄 服 府 筷 漏 面 命 砾 早 缕 烂 彻 丧 颗 秦 陈 唐 缝 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 中国管理资讯网 3.4铺位面积比 从以上特点看，面积区间较大的铺位在面积比例上占
47、有较大的比例，符合外向 型社区商业的特点：辐射面较广的业态如餐饮、美容等的比例相对其他面 积区间的社区商业较高，而这些业态的经营面积都较大，因此，面积区间较大 的铺位比例相对应的较高。但是，在个数比例上，“30以下”和“3180” 两种面积区间的铺位还是占有较大的比例，虽然其所占面积比例较低，但由于 单体面积偏小，在个数上有着较大的优势。 满 徘 桂 争 熔 标 聪 鸵 晾 般 吟 警 牺 肤 撰 报 腺 满 甫 吨 蜡 伞 摆 华 抑 彰 客 沼 悄 史 师 障 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 中国管理资讯网 3.4铺位面积比
48、中间型社区商业的辐射力相对于外向型社区商业较弱，经营面积较大的主 力店在规模上会相对的减少，因而该面积区间中“501以上”的面积相对应的 降低，但个数比例却有所上升，主要由于在缺少经营面积较大的主力店，为 保持商业的辐射面，相应增加次主力店的数量，形成规模效应。 蛆 靶 伴 寄 渡 汇 宦 诞 台 吧 忿 司 束 攫 励 月 腐 括 乳 畅 涸 符 贩 憾 寡 闹 毖 践 衡 穴 克 锥 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 中国管理资讯网 3.4铺位面积比 内向型社区商业中面积区间较大的铺位面积比例下降较多，主要由于内向型社区 商业的对外辐射力较弱，一些辐射面广且经营面积较大的业态比例会相应的较少。 镍 矛 咋 霹 左 遁 落 慈 虱 若 懒 笺 淹 婿 浴 隧 弃 凉 苇 徊 渍 谦 巨 迷 粕 拦 雪 驯 汝 煌 观 褒 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 2 0 0 6 社 区 商 业 操 作 手 册 中国管理资讯网 类型 面积配比 30以下318081200201500501以上 内向型8.330.39.815.236.3 中间型5.221.314.010.049.6 外向型1.32.85.67.2