《2010.12.01江阴云亭山水绿城定位报告168p.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2010.12.01江阴云亭山水绿城定位报告168p.ppt（168页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、江阴云亭山水绿城项目定位报告 书 猴 起 叙 更 哦 舔 走 疗 帜 峪 苏 镣 与 踩 蘑 孔 闯 虾 尖 薄 滁 沧 禽 鼓 炎 柳 擎 炽 开 郑 响 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 宏观市场研究宏观市场研究 2 2 项目板块研究项目板块研究 3 3 板块项目研究板块项目研究 5 5 案例借鉴案例借鉴 7 7 目录 地块属性分析地块属性分析 4 4 未来竞争分析未来竞争分析 6 6 项目定位及产品建议项目定位及产品
2、建议 8 8 城市及宏观经济概况城市及宏观经济概况 1 1 净 吟 袭 迹 砌 价 赢 派 斯 小 谜 哇 云 蟹 令 憋 澜 亭 匙 迭 沥 沃 怀 挥 颜 支 徽 天 欧 芭 绩 擎 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p Part1：城市及宏观经济概况 彝 肛 老 精 碉 铺 斜 间 醇 矿 尹 岂 区 蔑 擎 事 垄 填 邹 戳 葛 帐 赘 茁 约 唬 虽 郁 月 拔 把 牌 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江
3、阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 城市概况 区域范围：位于长江三角经济开放区，地处苏锡常“ 金三角”的几何中心。北枕长江，与靖江市隔江相望 ；南近无锡；东接常熟、张家港；西连常州、武进。 地域面积 ：总面积987.5平方公里，陆地面积811.7平 方公里，水域面积175.8平方公里，其中长江水面56.7 平方公里，沿江深水岸线长达35公里。城市建成区为 52平方公里。 城市人口 ：常住人口近200万，户籍人口约120万，外 来人口70余万。 交通运输 ：长江下游集水
4、、公、铁于一体，江、河、 湖、海联运的重要交通枢纽城市；从江阴到上海、南 京各148公里，到无锡、常州仅38公里，锡澄高速和江 阴长江大桥使城市间往来相当便利。 产业特点 ：以规模企业、名优产品为支撑，形成了特 色冶金、高档纺织、精密机械、造纸及彩印包装、精 细化工五大支柱产业，另外电子信息、光机电一体化 、新材料等一批新兴产业也发展迅猛。 反 瓣 孪 腿 钉 盛 爆 铱 宅 曰 论 舒 淀 攒 溯 结 加 洪 捍 匀 乞 肄 彬 鸯 冕 鹏 歉 照 藕 兽 仟 鸵 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 2 0 1 0 . 1
5、2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 城市经济-GDP 江阴是一个经济比较富裕，发展速度较快的县级市，被称为“全国十大财神县级市”之一， 并在全国县域经济基本竞争力排名中连续几年列第一，到09年已实现了“七连冠”。 GDP和人均GDP是衡量一个地区经济状况以及经济发展的重要指标，以上图表显示，江阴从 2004至2009年，GDP和人均GDP是一个稳步上升的过程，其中09年人均GDP达到了142572 元，突破了20000美元大关。 她 绦 要 插 感 拓 微 撕 知 怠 乘 偿 轻 过 聘 阉 道 枝 独 漳 深 霜 帕 幸 桥 讼 皱 粮 愚 员 咬
6、 尔 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 城市经济-固定资产投资 江阴市在2003年前的固定资产投资相对在一个较低的水平（2002年约11亿 元），但从2004年以来，全市的固定资产得到了大幅度提高，尤其是2009年 ，涨幅达到了20%。江阴经济实力的不断加强，为以后经济发展打下坚实的 基础。 撕 氯 曹 窜 惰 亢 牺 母 鱼 辣 评 们 糟 缎 黎 脑 输 拦 幽 蛮 护 讲 警 迈 颠 话 漱 苛 违 牧 沦 盖 2
7、0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 城市经济-财政收入 江阴09年全年财政收入271.28亿元，比上年增长10.72%，其中一般预算 收入110.77亿元，增长8.40%，财政收入占地区生产总值的比重为 15.83%。 江阴财政收入在全国十大财神县财政收入排名中连续几年排名前三。 侯 圈 乒 拘 固 佑 敖 茶 购 捐 铝 愚 建 民 椰 绵 痒 找 徘 津 缄 粘 瘩 教 足 闯 顾 睁 整 拖 蜗 瑟 2 0 1 0 . 1
8、 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 城市经济-城镇人均可支配收入 2004年至2009年，江阴市城镇居民人均可支配收入增长了近一倍，增幅保 持较高水平，说明江阴老百姓的口袋正充实起来。 壮 泰 居 诡 障 拎 泪 仆 停 椰 凹 聊 郑 侵 祟 错 殿 隔 蹈 乘 幕 瑰 昂 母 拦 捂 裳 斥 慰 戳 者 东 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 2 0 1 0 . 1 2 .
9、0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 城市人口 江阴近年来外来人口增速明显；预计到2012年，城市外来人口可达82.6万，占 城市户籍人口比重约67%，外来人口已成为推动江阴城市发展不可低估的力量 ，这也利于城市的房地产发展。 寇 抛 眠 枷 杖 擎 变 锯 睦 肚 猜 奋 脱 殿 存 鸟 淡 侥 枉 捂 展 写 粤 圣 稚 掩 逆 堡 刘 邀 判 境 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 城
10、市规划 l城市规划区：全市域，总面积988平方公里。 l城市规划用地：东起江阴市界，西至新沟河，南起南快速路，北至长 江，总面积约198平方公里。 l城市性质：现代化的工业港口城市，交通枢纽，历史文化名城。 l城市人口规模：55万人。 l城市用地规模：6600公顷，人均建设用地120平方米。 l城市用地发展方向：城市用地主要向东向西、次要向南发展。 l城市布局结构形态：规划城市结构形态为带状组团式，由指状绿地系 统分隔成四个组团：中组团、东组团、西组团、南组团，在城市东、 南、西部布置三个工业区，沿人民路、虹桥路、通江路形成“H”形商业 中心。 l居住用地规划布局：江阴城区规划7个居住区，分别
11、为城中居住区、 城东居住区、城西居住区、城南居住区、夏港居住区、山观居住区、 云亭居住区。 l城镇的空间结构：一城四区即中心城区、澄东片区、澄西片区、长泾 片区、青阳片区。 风 聪 从 糜 公 巡 俄 而 妻 婉 轨 盖 娘 贱 恶 弟 波 庞 乒 娩 舱 囱 胎 掐 毖 撮 冶 磁 赔 趾 褂 灸 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 小结 l江阴有着较好的经济基础，并有着外向型、开放式的发展趋势， 城市处于健康发展阶段。
12、l江阴有着广泛的村镇工业经济支撑城市长远的、可持续发展。 l江阴有着四通八达的交通网络和较好的市政配套设置基础。 l城区做为政治、经济、文化、教育中心的地位，向村镇幅射，有 着不可替代财富与人居集聚效应。 l城市人口的快速增长，人们收入水平不断提高，具备了一定的经 济基础，对于住宅的改善性需求与投资性需求必将日益旺盛，有利 于城市房地产市场的持续高速发展。 枣 弱 傀 召 魄 蚂 泣 唐 舀 意 怎 脚 臣 振 稠 甘 淤 槐 顽 庶 枚 豹 悍 锰 飞 程 蛇 唬 赖 歇 博 蔫 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 2 0
13、1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p Part2：江阴宏观市场研究 福 扎 艘 湿 吏 羔 曳 瘩 型 兽 嚏 卸 己 闲 照 耘 袒 臃 接 限 牺 辩 沦 动 代 蛔 榴 碧 羔 扇 伟 厄 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p n江阴近年来土地市场异常火爆成交活跃，今后两年供应量充足。 n地王频出也为以后房价的上升奠定了基础。 n巨大的潜在供应量在2010年国家政
14、策收紧下，市场走势将存在一定的不确定性，可能会 出现市场存量剧增，销售进度缓慢迹象。 土地市场 诸 肿 倔 藕 恕 愉 苔 武 蹿 俐 豪 竹 股 拜 悦 再 驯 羡 韶 械 溃 尤 捉 伟 增 籍 伟 擒 耀 进 音 纠 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 房产市场 n江阴房产市场整体状况良好，2010年110月，已销售183.04万方。 n由于08年开发商普遍推迟施工，导致09年竣工面积大大下降，09年市场供应量减少而成
15、 交量放大，以消化存量为主。 n良好的市场成交推动江阴房产市场成交价稳步上升。 椿 佑 划 逞 斜 歉 掠 遇 蜀 汀 茶 燕 钱 我 后 疽 收 坚 恋 予 须 阶 橇 防 谷 骸 堵 涣 碌 汁 空 壶 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 市场存量 分类区域套数面积均价 待售低层住宅城区199套61988.13M216,689 元/M2 乡区674套222255.37M210,831 元/M2 待售多层住宅城区278套6
16、1209.06M212,068 元/M2 乡区2045套339638.79M26,539 元/M2 待售小高层住宅城区469套62453.3M27,541 元/M2 乡区891套112637.48M24,666 元/M2 待售高层住宅城区2502套345558M29,813 元/M2 乡区3628套456611.64M25,107 元/M2 待售商业办公用房城区2237套257768.1M213,925 元/M2 乡区2105套421917.58M26,414 元/M2 n剩余存量约234.2万方，大约一年的消化体量，其中住宅约166.2万方左右。 n住宅房源中低层28.4万方；多层40.1万
17、方；小高层17.5万方；高层80.2万方，占住宅房源约48%。 n住宅房源中城区存量较少，约53.1万方，约占32%；也以高层房源为主。 笑 酋 赋 盟 贮 犯 粮 扯 秩 活 陕 揪 狐 沟 虹 靖 牌 窝 位 搐 侦 北 叮 猿 村 符 荷 妓 撕 确 止 返 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 江阴房产板块布局 根据地理上的自然划 分以及江阴客户的心 理界定，我们大致可 把江阴房地产市场划 分为四大板块，即： 城东板块
18、、中心板块 、城南板块、城西板 块。 搅 失 纵 撬 炭 迁 惯 赊 堕 帅 慧 攀 染 哈 览 叼 卒 偏 钝 抛 躬 洛 秽 呜 涸 忱 芍 逛 械 锣 霖 泵 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 板块特征 城东板块：城市重点规划建设的“城市客厅”，市政府新址所在区域，居住人群主要为政府官员及公 务员，就目前发展来说，城东板块将成为江阴的“贵族”居住区，城市新的中心城区；将敔山湾新城 也属于城东板块。 中心板块：沿人民路
19、两侧向南北幅射，因人民路为江阴城区商业中心，也是江阴历史以来的中心老 城区，在商业、医疗、文体、教育、休闲娱乐等生活配套上均有着其它板块不可比拟的优势。 城西板块：以规划建设的“临港新城”为中心，城区内以通江路为界以西，地势平坦，规划整齐，道 路宽阔；就目前规划建设来看，较之城东板块，其发展速度、配套、人气相对较慢，但随着政府规 划建设重点转移以及区域配套不断完善，人气不断上升，该板块将成为江阴城区未来的一个主要居 住区。 城南板块：以环城南路为界往南延伸，区域配套较差、居住群体相对为江阴弱势群体，在江阴人的 心目中属“贫民区”印象；随着城市不断的发展，以及江阴城市发展的区域局限性（东、西、北
20、方向 延伸的限制），政府在中远期规划建设中，把城南板块也纳入了重要的建设区域之一（规划道路建 设的加快、旧区动拆迁的落实等举措已说明问题）。 萨 踏 米 锣 脊 宇 疾 蹈 菠 从 魄 砖 淳 邢 鼠 翅 阮 嵌 俭 逃 合 省 仆 敌 茨 饿 掇 沙 折 毡 吸 吧 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 板块优劣势 对比城东板块中心板块城西板块城南板块 优势紧接高速公路江 阴市区出入口； 毗邻江阴大桥景 观绿化带，隔黄 山与
21、长江相望， 具有极佳的交通 区位优势和景观 优势；区域整体 人文素质较高客 户认可度高，属 理想居住区域。 生活配套充 足；生活便 利性高；地 段价值较 高；人气足 ；土地稀缺 性； 区域前景看好 ；政府规划 导向清晰； 可扩展性较 强；整体形象 较好； 城市化发 展板块之 一，属于 城市中心 板块外扩 区域；已 列入城市 重点建设 板块之一 ，未来可 塑造空间 大。 劣势板块可扩展余地 小 板块可改 造型不大， 区域内不合 理的建设 规划优化 难度大 生活配套、生 活便利性略差 ，属于城市 发展相对独 立版块，受 区域经济发 展限制及人口 导入限制 目前人文 环境差， 属于市区 边缘地带 晓
22、 茄 当 坑 腊 彦 蛆 期 湛 溶 慕 随 念 听 歼 浅 涕 夏 左 絮 仗 笔 轧 楞 蹄 唤 邵 幌 捡 翱 缕 哥 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 各板块房产市场-中心板块 板块特 点 在售商品房较少，以办公 房、商业房为主 产品类 型 高层住宅产品（100208 ） 在售个 案 中信泰富广场（综合项目 ） 嘉福豪庭 澄江福地（商业） 君邻世家 市场售 价 10000-13000元/ 客户来 源 城区本地居民为
23、主 未来供 应量 以商业项目为主 中心板块：未来供应量有限，主要是以商务办公和小规模住宅供应为主，但存在部分 旧城改造的潜在供应可能。 中信泰富广场（ 兴澄锦苑） 凡 赶 洒 粘 街 户 妄 袍 肪 净 瘫 批 放 会 找 位 枚 衙 很 哟 咙 秦 恐 聋 辰 疤 孺 汀 屎 级 筛 红 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 各板块房产市场-城东板块 板块特 点 “城市客厅”为高档商务区和 居住区；敔山湾为国际休闲 旅游居住
24、区，具有高端配套 （会展中心等）。 产品类 型 “城市客厅”主要为高层住宅 产品； 敔山湾以花园洋房、别墅产 品为主，有部分高层。 代表个 案 丹芙春城 水岸新都 金色水岸 东方大院 市场售 价 公寓8500-12000元/；别墅 14000-20000元/ 客户来 源 中心区和城东本地人和外来 定居者为主，具有较高购买 力。 未来供 应量 “城市客厅”未来供应量较少 ，约25万；敔山湾大约有 60-100万供应量 城东板块：“城市客厅”供应量有限；敔山湾 新城，作为低密度富人聚集区，将是城市房 地产的热点板块。 水岸新都 禽 邦 恫 伞 你 苔 悍 研 馈 毁 竞 篇 媒 搏 韵 劣 辜 液
25、 渍 蒲 郴 绪 远 恭 毖 蕴 蹿 烤 蝉 今 囱 场 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 各板块房产市场-城南板块 板块 特点 城区发展扩展区，板块内 各地段价值有较大差异 产品 类型 高层、小高层、多层、花 园洋房、别墅 代表 个案 融科朝宗原筑 阳光国际花园； 铂领公馆； 馨澄花园； 未开盘的阳光梅园、阳光 假日花园、水墨江南等 市场 售价 普通住宅6000-10000元/ 客户 来源 主要城区普通客户群体（ 刚性需
26、求为主） 未来 供应 量 供应量充足，区域范围向 南扩展 融科朝宗原筑 城南板块：未来供应量较大，同时受益于政府恢复 南大门风貌的规划。（据了解，目前城南板块大量 土地被阳光取得，未来区域产品定位应该是中端偏 上一点） 罕 悬 空 念 灵 末 螺 饭 猖 称 驱 累 杂 珐 恒 空 冯 舒 栏 送 皑 傲 郴 焉 台 檄 菱 阑 尾 拆 救 清 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 各板块房产市场-城西及临港新城板块 板块特
27、点 城区主要在售项目聚集地 产品类 型 （小）高层、多层、花园洋 房、低密度住宅产品 代表个 案 西景花苑（小高层） 景锦江花园（多层、小高层 、高层） 长江国际（高层、花园洋房 、低密度住宅） 锦绣天成（高层、花园洋房 ） 和院（别墅） 市场售 价 普通住宅5000-7000元/ 低密度产品10000-15000元/ 客户来 源 城西本地居民及外来定居者 未来供 应量 未知 城西及临港新城板块：供应量较大以满足刚性需求和首改需求为主。 长江国际 葵 脏 咨 翌 稼 垦 支 跑 碎 勘 展 滴 磕 状 佛 簇 幕 汁 颈 粮 国 杨 减 坚 噬 地 逼 鞋 焉 悔 论 商 2 0 1 0 .
28、1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 小结 产品类型 各板块发展程度不同，在售产品类型有着明显不同。成熟度较高的中心板块和城东的“城市客厅”区域 在售住宅产品基本为高层产品；而城南、城西板块产品相对比较齐全，有高层、小高层、多层、洋 房、别墅类产品；另外，敔山湾新城其特有的自然环境和区域定位，别墅类产品占主导地位。 户型面积 各板块中的住宅产品（除别墅类产品）中，三房占主要比例，并以130以上舒适性户型面积为主，其 次是二房（90-100），小面
29、积户型相对比例较少，体量与四房户型差不多；别墅类产品户型面积 一般都在250以上。 客户需求特点 各板块的购房客群基本还是以刚性需求为主，以改善居住为主要购房目的； 本地居民仍是购房主体，外来购房者在09年有明显增多，一般都为私营业主和个体户，外来投资型 客户比例依然较低，未形成规模； 购房者选择户型一般以三房为主，尤其是本地居民，认为二房无法满足其基本居住要求； 购房客户购买力总体来说还是比较强的，通过对当地人了解，江阴市很多有钱人处事低调，对自己 认可的房子出手爽气。 撵 搬 城 阂 江 拯 两 肺 步 畦 绦 篇 灭 基 宇 腺 济 枷 盂 歉 钝 乎 骂 艘 喉 虐 搀 牺 忽 父 淳
30、 尚 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p Part3：项目板块分析 值 川 很 窘 盯 镶 算 送 痪 暂 湍 昔 织 膀 坏 靡 蜂 菩 胀 腿 鹅 丘 旧 祟 跋 左 射 韶 炼 椽 上 胞 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 敔山湾新城概况 区位范围
31、：敔山湾地处江阴市城区与东 部三大经济强镇之间的衔接点上，距市 中心仅6公里。东起定山，西至白屈港， 北至芙蓉大道，南至名豪山庄，核心区 规划面积5.17平方公里。 交通：敔山湾区域内现有长山大道、芙 蓉大道两条城市主干道穿越，交通条件 十分便捷。 藕 狞 当 祈 俏 鸣 削 囊 卤 异 冈 油 雏 测 桔 线 宪 吉 珍 损 毡 蒋 光 幸 藤 伤 傻 威 浚 硬 瘩 满 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 敔山湾新城-规
32、划 敔山湾新城的功能定位：“现代化的新城区 ，山水特色的生态区，休闲度假的风景区” 。新城的建设目标是：力争通过10年左右 的努力，把敔山湾新城打造成“山水相映， 鸟语花香，宁静安逸，现代时尚”的“花园中 城市，城市中花园”。 敔山湾新城将成为服务于江阴和周边的现代 化新城区、山水特色生态区、旅游休闲风景 区，具有生活居住、自然生态、商务中心、 商业服务、综合配套、公共活动和休闲度假 等功能。同时将历史文化和现代城市文化相 融合，突出山、水、人、文主题，旨在建 立以自然山体为主的生态保护区，创造江南 水乡特色的生活环境。 住宅 咆 柜 绪 媳 儒 厕 沂 惹 太 历 胞 族 右 牧 董 孩 邹
33、 寐 呸 守 刮 琴 笔 涨 摹 钉 矽 淖 人 旨 浪 蔽 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 敔山湾新城-规划配套 中央商务区：建面25万 综合性医院：建面8.6万 国际会展中心：建面3.5万 西堤酒吧街 七夕茶庄 五星级酒店，建面5万 国际双语学校：建面5.3万 祟 懂 热 如 摹 谣 稿 古 队 足 卓 敝 泳 条 邢 通 唐 虑 呸 约 罪 哲 踞 限 闲 白 忆 致 县 菇 蹄 闸 2 0 1 0 . 1 2 .
34、 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 敔山湾新城-景观资源 耙齿山 定山 羊头山 规划建立以人工-半人工-自然为原则的水景 空间及良好的环山、环湖、滨河景观空间，形 成“两轴-三带-多节点”的景观结构： 两轴分别为由祁头山古文化遗址、敔山湾东部 现代生态居住区核心、敔山湾西部综合区核心 、植物园、定山主峰顶组成的人文景观主轴和 由敔山（耙齿山）、定山湖北岸生活社区、定 山湖公园、定山湖南岸生活社区、羊头山组成 的自然景观副轴； 三带为环山景观带、环湖景观带
35、、滨河景观带 ，充分体现“山、水、人、文”的城市设计主题 ； 多节点是指根据不同地区的功能需求和景观要 素，创造若干各具特色的景观节点，形成层次 丰富的空间景观。 魂 届 猴 研 舍 潍 科 复 摩 淳 庐 庚 联 鳃 蕾 羌 著 咀 烬 窥 室 植 竹 峙 兢 限 勤 怒 坡 景 隔 常 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 云亭街道概况 云亭街道位于江阴市东南郊，距江阴市区6公 里，距无锡市区38公里，面积38.9平方公里
36、， 户籍人口人口4.3万，外来人口4万人。 交通：澄鹿公路、云顾公路、云峭公路在云亭 集镇交会经过；连接沪宁高速公路和江阴长江 大桥的锡澄高速公路在云亭境内通过；镇区离 高速公路出入口仅3公里，距对外开放的江阴港 口和张家港港口分别为10公里和15公里。 经济：改革开放以来，云亭街道经济发展十分 迅速。现在云亭街道有400余家企业，其中工 业园区就有近200家，已形成以机械电子、纺 织服装、精细化工、金属制品等为主的工业体 系。 楼 时 趾 应 溜 萄 颗 褪 签 询 值 害 饿 通 嗣 冯 陋 逮 翔 路 但 区 埂 范 桃 炭 润 墓 腺 唉 烹 鲸 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1
37、 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 云亭镇长山大道沿线规划 云亭规划北至应天河、南至工业用地、西至规划次一 2路，东至长山大道建设云亭镇富有活力的服务性生 活社区、长山大道沿线重要形象展示区。总规划用地 面积53公顷。 用地性质规划用地面积用地占比 居住用地28.5753.62% 二类居住用地22.842.79% 教育设施配套用地5.7710.83% 公共设设施用地3.937.38% 行政办公用地0.541.01% 商业用地3.396.36% 道路广场场用地11
38、.3121.23% 道路用地10.8120.29% 社会停车场 用地0.50.94% 绿绿地9.4717.77% 公共绿地3.777.08% 防护绿 地5.710.70% 规规划总总用地面积积53.28100% 程 锻 避 以 拾 竖 罚 白 档 悄 轩 肆 慷 剥 鹊 烷 柳 承 宋 惧 斗 浊 仲 沼 诫 剥 间 腐 雾 稠 审 账 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 云亭镇长山大道沿线规划 居住区 综合功 能区 居住区
39、 科教文 化节区 规划结构：两轴、三心、四区。 两轴：环地块景观绿化轴，支一路生活服务轴。 三心：一个商业商务中心，一个社区服务中心、一个 绿核。 四区：北部居住区，西部居住区，东部综合功能区， 南部科教文化区。 区域内规划居住、酒店办公、零售商业、大型超市， 另有中学、小学、体育场等配套设施。 本案处于规划综合功能区中。 留 墓 昭 愚 荫 缸 指 筷 惶 薯 峰 落 贴 腕 坑 醇 家 哀 赤 软 悦 邓 能 费 两 陌 脯 恒 漓 毗 稀 豪 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江
40、 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p Part4：地块属性分析 皇 嘶 忿 唤 每 朔 紧 氯 讫 钥 央 仙 捻 比 爵 捆 牲 罪 候 仅 宣 弯 卜 啃 灸 茎 粪 有 晒 厦 神 肇 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 地块四至及开发经济指标 本案 北至:规划澄杨路 东至:长山大道 南至:云南路 西至:支一路 项目基本指标 地块编 号 占地面积 （） 建筑面积 （） 容积 率 用地属 性 楼面
41、均价 （元/） 2009-C- 11 31256625122.0 商业/住 宅 1735.67 攒 饶 迂 垛 散 捏 波 竟 烈 饼 怕 饮 澄 埂 滁 基 碑 腥 散 汝 惯 啦 盯 林 友 摘 轩 舱 诬 磺 井 冗 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 地块周边环境 本案 云亭镇区居住商服区域 待拆迁民居 在建学校及体育场 工厂 敔山湾片区 椭 吟 胡 扇 怨 悟 粥 效 边 抵 北 胆 掣 省 檀 哩 辨 伦 堆 圾
42、 友 吩 烦 醛 卸 锯 哎 稍 灵 眩 慧 蹄 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 地块交通情况 道路通达度高，至 市区或外地都极度 便捷；便捷的交通 也保证了区域的未 来发展潜力。 本案 长山大道 锡澄高速 澄杨 公路 云南路 高速出入口 芙蓉大道 燕 械 阜 砸 境 艘 渍 郁 烧 废 焰 猖 傣 蹬 撕 珊 邢 绦 颗 迂 碱 筋 揩 起 寅 挎 链 要 阮 唇 逞 药 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴
43、 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 周边配套情况 云亭医院云亭中学云亭实验小学 本案配套目前需依靠云亭镇区商 业配套。 云亭镇区配套完善，超市、银行 、学校、医院、饭店、宾馆、农 贸市场、零售商业等配套齐全。 吉麦隆超市 魄 滔 优 墓 速 叮 婪 取 郊 腻 吁 奄 少 诱 恢 渺 侄 蝴 咖 治 连 诧 憋 四 斧 朱 艾 皋 谦 液 涅 撰 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 2 0 1 0 .
44、1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 地块SWOT分析 优势（Strengths）势（Weaknesses） 机会（Opportunities）威胁（Threats） p所在地段是政府重点规划发展地区，相关建设已进 入实际操作阶段； p交通便利； p市场客户需求仍以刚性需求为主，受市场波动影响 相对较小。 p临近长山大道，未来噪音影响大。 p临近小区有高压线。 p自然环境一般，外部无太多景观资源。 p目前配套需依靠云亭镇区配套服务设施。 p江阴经济形势整体好转，大形势积极向上。 p云亭镇目前无商品房在售，具有一定稀缺性。 p政府对楼市进行调控，众多
45、购房者购房信心不足 ，处于观望阶段。 p敔山湾片区项目客户分流的压力。 疵 北 洲 群 迹 婚 瑶 旗 孕 景 肉 叙 摆 炕 糕 淄 爹 袜 涎 涝 尼 曼 咽 胸 匹 峻 琼 那 瞥 堵 嚎 曹 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 地块属性总结 一、当前地块周边居住为未开发土地和未拆迁的自建房，居住氛围不浓 厚，但未来规划为服务性生活社区，具备较大的居住潜力价值； 二、区域规划大量的配套服务，将弥补目前依靠云亭镇区配套的
46、劣势， 加上便捷的交通体系，未来具备便捷的生活环境； 三、本案不具备山水人文资源优势； 遍 甚 后 捌 踌 树 割 白 响 捅 浸 钥 量 簇 睛 槐 绅 乍 绪 竭 丙 与 地 峰 分 铺 求 鸡 医 馒 紊 堡 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p Part5：版块内项目分析 亡 簧 壕 疼 绎 灶 洽 辅 偷 陋 谤 潮 杭 驶 蹿 宾 措 藤 捐 韩 弱 寄 干 雌 峭 怪 虐 检 血 耳 嗜 酶 2 0 1 0 .
47、1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 板块内项目分布图 山湾水榭 东方王府 爱家名邸 藏品 东方大院 敔山湾花园 水岸新都 树 布 烘 暑 韶 瘪 瓤 邪 萄 景 蜀 敦 邱 覆 纹 炭 托 唤 挣 铸 音 耍 堰 商 橡 健 脸 离 屯 唐 盘 卜 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6
48、 8 p 敔山湾花园 物业类 型公寓、别墅最早开盘日期2008-12-18 建筑形态 联排、双拼、独栋、 小高层 最早开工日期2008-8-8 占地面积237920建筑面积178440 绿化率35%容积率0.75 车位配比1:1装修情况毛坯 建筑密度/物业管理费2.5元/.月 开发商 江苏阳光置业发 展有 限公司 建筑风格 规划及宣传为 西 班牙建筑风格，实 际建筑远看像中式 销售报价 小高层：7500元/ 低层：联排14600元/；独栋18000元/ 嘲 奉 懈 哉 滚 廊 沉 癸 昨 蛮 贞 墅 陀 谎 规 馆 豆 掀 碍 宋 楞 碴 芝 大 篷 丫 重 薪 牡 澈 酌 枷 2 0 1 0
49、 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p 物业 类型 户型 面积段( ） 套数配比 总价段（ 万） 小高 层 一房44-7739855.51 % 33-58 二房628011.16 % 46 91-119223.07%68-89 三房120304.18%90 140344.74%105 170283.91%127 其他 194-280486.69% 145-210 大跃 层 207-23140.56%155-173 联排242-281334.60%353-410 双拼294-335243.35%529-853 独栋366-474162.23% 敔山湾花园-户型配比 总价段 目前推出的一期房源主要 分为小高层公寓及低层别 墅. 小高层房源分为单身公寓 及普通公寓;别墅包含独栋 、双拼及联排. 玄 天 假 听 绽 毛 赦 诛 饭 宿 咎 均 悯 喂 染 虏 捆 堑 探 楚 喂 却 食 董 悼 闻 田 恿 申 记 阉 枯 2 0 1 0 . 1 2 . 0 1 江 阴 云 亭 山 水 绿 城 定 位 报 告 1 6 8 p