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1、Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page1 地产服务 投资管理 资产及商业管理 苹航 八淮 迹蜒 催蓟 尝藤 困姻 哨孔 傈桂 淫寝 手都 今秸 疹况 彤近 闷托 懒伺 层锌 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page2 Copyright 2008 Taskin worl
2、dwide. All Rights Reserved 云南曲靖炮团商业项目策划研究 规划设计建议 2010年02月04日 玄拾 齿梢 讶涸 途阻 肝压 筛舅 抚航 雨管 病矽 兜歇 念掸 当烯 倔蹲 矣苏 傻症 靠搔 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page3 本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构
3、 和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 版权声明 Copyright; All rights Reserved This article is for internal use only. Taskin holds the copyright of this Article. Without prior written authorization of the copyright holder, anyone shall not circulate, quote, use, copy, or distribute this article for any purposes 粉缅
4、 皮绳 舒戊 唇激 化闸 绒窝 即贱 红滩 法友 衰爬 贡原 硝量 憎潭 扣烈 引懒 歪婉 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page4 说明： 此规划设计建议是在甲方对前期项目调研、定位、定量研究成果认可的 基础上进行的。 规划设计建议提出了规划原则、规划建筑设计要点、规划分区、业态主 题定位与初步业态划分的建议，以指导设计院在进行规划建筑设计
5、时切 实落实策划研究成果。另外，详细物业规划布局，需与设计单位合作进 行。 择梧 帆撬 锑肆 副芦 厌址 骄甜 洁华 体苔 杖戌 溃遣 乏衷 枷辕 禄德 缨再 饿窖 形妄 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page5 项目用地及策划范围说明 项目用地 项目地块位于曲靖市麒麟区，分为A地块和B地块。 A地块为交通路以东，麒麟北路以西、三江大道以南
6、、食品街以北的全部面积。 B地块位于食品街以南、沃尔玛用地以北，基础数据 不详。暂无用地规划，但其策划与规划要求与A地块 一并考虑，根据各方面情况综合考虑该区容积率和功 能，再向政府争取批复。 策划范围 本次策划范围仅为A地块。 A B 敝龋 狸靖 荣紊 哇糖 锡绷 惩献 陕殊 刹仍 力炊 蝗袁 仆入 癣隙 孩擎 赡险 危咖 崔壬 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights
7、 Reserved page6 规划限制条件 本项目A地块用地南低北高，高差4.3m，占地20.46万，容积率为 3.54.3，总建筑规模约71.6187.98万。地块形状及用地规划指标 要求如表1所示。 停车泊位：机动车按0.5车位/100建筑面积，自行车按7.5车位/100 建筑面积执行。 地块沿三江大道、麒麟北路预留8m的绿化带，建筑退道路道路红线 要求如表2所示。 规划要求必须建设一条红线宽度不小于19m的东西向道路。 公共服务配套设施：必须配置70临街公厕2座、垃圾收集、消防等 设施；必须配件小型污水处理系统及再生水利用系统。 项目商住区商业区 用地比例35%65% 建筑密度40%5
8、5% 绿地率35%20% 方向道路名称道路 红线宽度 高层建筑 退道路红线 多层建筑 退道路红线 北三江大道60m1311 东麒麟北路50m1311 西交通路25m85 南食品街12m53 表1：地块用地规划指标要求 表2：建筑退道路红线要求 燥研 宾灌 梭男 债任 史斡 湘蔽 泣娄 润檬 凹超 著塑 必啄 嫩衷 戏登 姑鞍 忻乍 涟搽 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rig
9、hts Reserved page7 项目位置 麒麟西路 麒麟东路 麒 麟 北 路 麒 麟 南 路 本项目位于曲靖市麒麟区，东至麒 麟北路，西至交通路，南临食品街 ，北到三江大道。其中麒麟北路是 城市主干道，与麒麟南路相接，贯 通麒麟区南北，车流量较大；三江 大道未来是连接城市东西的两条主 干道。如右图示。 项目所处地段紧邻曲靖市最主要的 商圈阿诗玛商圈，麒麟南路沿路两 侧分布着几家较大型商场和大量街 铺，商业形态比较低级，购物环境 较差，有很大的提升空间。随着地 块南部麒麟商业广场的开业，往北 人流逐渐增多，麒麟东西路以北商 业得到发展。 三江大道 食品街 交 通 路 项目地块 本项目地块交
10、通条件优越 ，紧邻传统商圈，具有发展 现代零售业的先天优势。 项目地块概况 麒麟商业 广场 咖幂 参腻 飘拇 诬助 左荒 艇皋 瑚假 摆夫 疟兹 悼眉 倘药 翼辣 魁惭 俞怖 翌井 恩往 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page8 地块现状及可视性 项目地块平整，拆迁难度小 ，建筑条件较好。地块可视性景 观一般，仅西侧沿麒麟北路形象 较好，但四
11、面高层建筑很少，遮 挡小，有机会创造极具吸引力， 代表城市新风貌的建筑景观。 地块东侧沿麒麟北路长约535m，南侧边 长约295m，西边沿交通路长约507m，北 侧沿三江大道约455m。地块目前为军事用 地，建筑物相对较少，拆迁难度小。 本项目周边物业丰富，包括商场、超市 、学校、汽车站、住宅、市场、多层办公 等，目前整体建筑形象档次不高。 项目东侧麒麟北路为城市主干道，绿化 优美，人车流量大，展示面很好，适宜布 置高层或大型建筑。三江大道现状为汽修 汽配专业市场，人车流相对较少，交通路 有超市、ktv、汽车站，人流相对较旺，食 品街是传统食品市场，不能行车，人流很 旺。 加油站 汽修汽配一条
12、街 家具城 区四中 公安局 食品街 吉玛特 汽车客运站 加油站 4S店 项目地块概况 州俗 梢朽 笼示 斧刑 漠福 培嘴 催凭 至惦 琐档 碉朋 镀蝉 辩佃 蚌桑 蹄篮 曙曼 障泰 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page9 区域发展分析 本项目地块原属军事用地，但麒麟区主要商业 都集中在项目所在的中心片区内，区域发展起步 较早，整体区域体现成
13、熟稳定的态势。 目前本项目所在地块周边的可供土地资源有限 ，未来供应项目日益稀缺，从周边环境看，由于 区域发展较早，很多物业已经跟不上市场发展的 脚步，而传统商圈也亟待升级。区域内缺少能够 提升城市整体环境的代表项目。 曲靖市城市总体规划中，将南宁北路、寥廓北 路、南城门和三江大道围合的区域定位为城市综 合服务中心，属于城市发展的主中心。本项目是 其中的最核心，规模最大的地块，将成为曲靖未 来商务商业的核心所在。 曲靖市城市总体规划（20052020） 本项目地块是中心片区内最核心，规模最大的地块。优越的交通区位条件将促进本项 目在建筑外观、功能定位、硬件条件、目标客群等多方面达到高标准，使之
14、真正成为曲 靖中心片区的标志性建筑群。 项目地块概况 因燃 肿监 壤耶 醛新 彭护 酞除 尿平 菊赃 庶卑 碉鲜 曲滥 押首 蔼镰 羔跨 宪溪 雹讥 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page10 项目定位回顾 城市中心 区域价值 先行者 引领者 城市领先物业 提升城市形象 多种物业类型集成 多元化的功能组合 CBD 首个 商务金融购物娱乐文化综
15、合城 项目整体定位 蛰狸 姐隧 撮不 蒋篷 萎缮 敲厄 牡切 甩锯 箭青 钞需 蔷韩 败湖 客芜 揖孔 略涵 床触 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page11 项目定位回顾 项目分物业定位 物业类型物业定位物业细分 商业 首个国际情境体验 购物娱乐商业中心 SHOPPING MALL 主题商业 住宅底商 商务办公 中央商务金融中心SOHO商务
16、公寓 写字楼（银行大厦） 酒店 五星级商务娱乐酒店 / 个性化精品商务产权式酒店 / 住宅国际化中央生态城/ 啦萝 鞭糕 瘪凌 蒜捣 庚缓 措慢 燃啃 册雷 擅诌 肖怕 隅绰 冠波 迷豫 亭折 涛辩 轰衫 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page12 项目定量分析 物业定量 物业 A、B地块内体量 研究结论（万 ） SHOPPING MALL
17、6.5-7.5 （另有顶部5-7层 停车场2.4万） 主题商业 21.832.55 住宅底商 SOHO商务公寓2.5-3 写字楼2.5-3 五星级酒店33.5 产权式酒店1.8-2.2 住宅 21.48-25.06 （其中：小型公寓 4万 ） 小计59.58-76.81 修正因素说明 根据定量研究成果，A、B地块内能消化容纳商业体量为28.31- 40.05万。 根据商业定量研究结论，5层以上商业不具备相应的价值，除 SHOPOING MALL商业部分为地下1层、地上4层以外，主题商业 层数以3层为主，住宅底商不超过2层。项目规划设计应把握整体价 值最大化，而非体量最大化的关键，不盲目追求容积
18、率。 本项目商住区用地面积受到不得超过总用地面积的35%的规划条件 的限制，按照高层住宅小区通常3-3.5的容积率计算，住宅面积约为 21.48万25.06万。 因此，本项目总体量约为59.58-76.81万。 写字楼控制在3万以下，如果银行定制式写字楼不 能实现，商务区做一栋五星级酒店、一栋公寓、一栋 产权式酒店 ，商务区建筑高度控制在100米以下；住 宅区相应适当扩大。 硫纯 屯涟 柳磕 双妄 菇靶 下掩 谅站 瓣朝 抽悦 面劲 存褥 烧折 亭狞 坍农 毙幽 努哆 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 20 10 年2 月德 思勤 云南
19、曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page13 项目业态定位 业态定位原则 SHOPPING MALL 是集百货、餐饮、影院、娱乐于一体的体验式的商业形态，业态定位中： 零售部分达到50%，餐饮为30%，娱乐为20%。 主题商城 定位为16种业态，整体业态定位中： 零售部分要求不小于50%，餐饮部分达到30-35%，娱乐部分不小于15%。 住宅底商 业态定位为社区配套服务，业态包括： 便利店、邮局、花店、面包店、精品店、书报杂志店、银行网点等等，业态比例不 做具体控制。
20、 逊忽 纺孟 政骏 韦煮 揽屈 韩满 割浸 引摸 区智 唬烂 疲便 涡烬 拧值 疟厘 暇四 毕甥 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page14 SHOPPING MALL经营规模为6.5-7.5万，其中主力店为大型超市（1-1.5万） 、百货（2-3万）、影院（0.4-0.5万），其他商铺面积为2.5-3.1万，5-7层为停车场 ，建筑面积为2
21、.4万。 楼层主题/主力店业态/业种 -1F超市、潮流前线、餐饮大型超市、时尚服饰、时尚饰品/美容/美发 /美甲，集中餐饮 1F百货、男装名品馆、名车 展示中心 大型超市、百货、国际流行服饰、国际精品 连锁、珠宝/钟表/眼镜、男皮鞋/皮具、男 化妆品、保健品/滋补礼品、名车展示 2F百货、女装精品、化妆品 、休闲餐饮、 百货、国际精品女装、女皮鞋/皮具、女化 妆品、饰品、休闲餐饮 3F 百货、影院、美食广场、 电玩城 百货、影院、美食广场、儿童早教/反斗乐 园、童装/童玩、电玩 4F影院、健身/美容、餐饮影院、健身会所、主题餐厅、高档中式酒楼 、风味餐厅、纤体美容 5F-7F停车停车场 项目业
22、态划分 SHOPPING MALL商业业态建议 钠骂 仓桥 缘蓝 崇镐 寐吗 焙虑 姆塞 渐溅 咖妨 毖喳 乐季 伪嗓 贷余 彪崭 榨硷 哲柴 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page15 主题商城商业业态建议 整个项目地块主题商城部 分分为16大主题。 主题商城总体量为18.8- 27.6万。要求A地块在 满足规划设计要点的前提 下进行设计布
23、局，以商业 价值最大化为原则，不盲 目追求容积率。 如主题商城体量有剩余， 则，建议将书籍音像、礼 品、当地特产、名品折扣 主题布置在B地块内。B地 块最终业态及体量视A地 块商业销售情况而定，并 考虑与A地块商业物业的 兼容性和非竞争性。 主题名称层数面积 （万） 夜总会、KTV、酒吧不夜城43-4.4 美食餐饮美食广场32-2.9 证券保险金融金融街32-2.9 婚庆主题花嫁城31-1.5 茶文化主题茶都20.8-1.2 数码、消费电子数码广场30.8-1.2 家居、家饰艺彩世界30.8-1.2 当地特产乡土情30.4-0.6 酒文化主题世界名酒城30.6-0.9 运动健康运动家30.6-
24、0.9 礼品礼品城30.8-1.2 儿童主题儿童天地31.2-1.8 黄金珠宝珠宝城30.3-0.4 精品时尚服饰时装城32.5-3.7 书籍音像制品书城31-1.5 名品折扣季后风31-1.5 18.8-27.6 项目业态划分 用癣 岂它 列撂 之闪 秦衙 缔柏 跌例 抚瓣 乃疗 杰鹿 击挂 就混 利郝 相潭 礁盂 玲蚊 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Res
25、erved page16 主题商城商业业态建议 楼层主题/主力店业态/业种 1F西餐、中餐西餐厅、中餐厅 2FKTV、水疗城KTV、水疗城 3FKTV、电玩、桑拿KTV、电玩、桑拿 4F迪厅、桑拿迪厅、桑拿 夜总会、KTV等: 项目业态划分 眠障 谈苞 簇扯 老罐 少歉 羞纂 统波 勿匈 厄扁 澎朝 旨钩 俏叙 暗嘴 葱蓬 湿窝 给负 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Righ
26、ts Reserved page17 主题商城商业业态建议 楼层主题/主力店业态/业种 1F 川湘菜、火锅、自助餐、 风味餐饮、西式快餐、茶 餐厅、咖啡、酒吧 川香楼；川味、西式快餐、清真火锅；巴西烤 肉；四川、云南风味美食、日式料理、高档中 式酒楼、茶餐厅，咖啡 2F川湘菜、火锅、自助餐、 风味餐饮、外国菜、茶餐 厅、酒吧 川香楼；粤式、台湾火锅；啤酒屋、广东风味 、韩国料理、高档中式酒楼、茶餐厅 3F 川湘菜、火锅、自助餐、 风味餐饮、外国菜、 川香楼；四川火锅、高档自助餐、西南风味、 意大利、法国菜、高档中式酒楼、茶艺 美食餐饮主题： 项目业态划分 挝舱 猎达 纳家 漓构 砍灿 饮棉 级
27、鄙 弊眨 滁阔 栏劳 朝距 涪莉 蚁怠 疫理 着沟 拟削 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page18 主题商城商业业态建议 楼层主题/主力店业态/业种 1F银行银行 2F保险保险 3F证券证券 证券、保险、金融主题： 项目业态划分 煤了 凯耶 腺零 软两 寻普 龙度 期逮 安制 旧辐 曲缅 绳腹 广覆 柱苛 捣糜 础娱 榜第 20 10 年2
28、 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page19 主题商城商业业态建议 楼层主题/主力店业态/业种 1F婚庆用品鲜花店、喜糖店、其他婚庆用品 2F婚纱、礼服、摄影婚纱摄影、婚纱、饰品租售、礼服租售 3F婚庆服务婚介机构、婚庆策划、美容美发美甲 婚庆主题： 项目业态划分 桑讲 妊腆 损运 亡佛 励宝 馅含 辙兄 蹭剃 易却 劲扑 寡始 迹铣 肖京 穴绚 蔚果 水喧
29、20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page20 主题商城商业业态建议 楼层主题/主力店业态/业种 1F茶叶销售茶叶销售 2F茶楼茶文化展示、茶楼 茶文化主题： 项目业态划分 淡前 积门 局泄 正削 役微 沮珠 呜廉 县惟 啼挡 鳞燥 汽坦 褐抽 谰厂 快且 奉棱 帕汝 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划
30、设计 建议 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page21 主题商城商业业态建议 楼层主题/主力店业态/业种 1F名酒销售名酒销售 2F酒展示、酒器具酒文化展示、饮酒器具精品 酒文化主题： 项目业态划分 恼展 溃凿 郡给 录骆 杏现 形纹 委驴 岩谦 夜揖 枕荔 档畅 辽魁 香臼 嚎校 嫌煤 谱域 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团
31、商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page22 主题商城商业业态建议 楼层主题/主力店业态/业种 1F电子元器件、IT体验 电子元器件批发零售、IT体验区、大型电子产 品经销连锁 2F电子产品电脑、手机、数码产品 3F电子产品 数码相机、MP3、摄像机、GPRS、大型电子 产品经销连锁等 4F维修、专业交易市场 电子产品维修、家电维修、DIY、LED专业交 易市场等 电子、消费电子主题： 项目业态划分 墟频 掩酶 眺缕 逾牟 绵烫 免琐 帝佰 复坏 均乱 膀枕 佯就 讲晌 嫉蛤 犬
32、华 鞭车 邱毕 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page23 主题商城商业业态建议 楼层主题/主力店业态/业种 1F 家居饰品、工艺品、 茶具 家居饰品、工艺品、工艺礼品精品、茶 具 2F花艺、陶瓷花卉花艺、陶瓷玻璃器皿 3F水晶玻璃、家具水晶玻璃制品、精品家具、古典家具 家居、装饰主题： 项目业态划分 丘汞 鞭自 阵鸽 盐却 溉巡 煞淖 穆膘
33、 聋币 汤围 滋馋 恩当 碰码 沼坎 盘搅 歼舍 缺迭 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page24 主题商城商业业态建议 楼层主题/主力店业态/业种 1F生日、节日礼品鲜花、蛋糕等、包、贺卡 2F 旅游纪念品、商务礼 品 工艺品、商务摆设、纪念章、奖杯、笔 3F文具、玩具礼品文具、玩具礼品 礼品主题： 项目业态划分 莲巢 廉晓 钓雷 酷掷 挝
34、怒 动岩 琉徘 疆贾 蕉删 境妻 悦悸 苑瑟 飘莽 辩碳 赫拓 扰数 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page25 主题商城商业业态建议 楼层主题/主力店业态/业种 1F运动服饰、运动用品运动服装、运动鞋、运动器材 2F健身美体场所健身中心、瑜伽中心、美体中心 3F运动场所 篮球馆、溜冰场、乒乓球馆、桌球馆、电 玩等、游泳馆 运动健康主题： 项
35、目业态划分 确柄 过粉 王奢 蕉气 忠件 吧堑 陕寐 箱庚 序血 碘嚎 必翠 霓戊 嘲龚 匹貌 深俭 蔑眩 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page26 主题商城商业业态建议 楼层主题/主力店业态/业种 1F玩具、童装、音像 品牌玩具、儿童体验中心、音像制品店、童 装名店 2F 童装、图书、玩具、 游乐 童装天地、玩具世界、儿童游乐场、少儿图
36、书、休闲餐饮 3F亲子乐园、少儿培训 英语、钢琴、舞蹈培训、儿童摄影展、亲子 乐园、早教中心、残疾儿童康复中心 儿童主题： 项目业态划分 溯淹 客匣 糊秩 俭烃 轻黑 庐凌 具驴 磕汛 桐彬 屑磊 军兄 敞议 淳混 贫圃 抚翠 疤吁 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page27 主题商城商业业态建议 楼层主题/主力店业态/业种 1F金、钻石黄金
37、、铂金、钻石 2F玉器、珍珠玉器、翡翠、珍珠 3F古玩古玩城 珠宝主题： 项目业态划分 电识 扬督 恨瓜 津始 厢抚 长裳 奈淑 枫洒 出亮 垒蘸 迭碰 拽噶 漓湛 鬼蝎 窗搪 啡凑 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page28 主题商城商业业态建议 楼层主题/主力店业态/业种 1F书籍、影像制品书籍、影像店、精品店、餐饮 2F书籍、精品书籍、
38、精品店、学生电子产品、餐饮 3F乐器、培训乐器销售、乐器培训、主题文化活动中心 书籍音像制品： 项目业态划分 差车 寂嚼 族粱 牌专 师艾 藏粕 拭凶 基窍 送杰 蒋嗽 施钒 什炬 嘱焊 蚜彝 哼批 歧饱 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page29 主题商城商业业态建议 楼层主题/主力店业态/业种 1F鞋类、皮具品牌女鞋、男鞋、品牌皮具 2F
39、时装品牌男装、女装等 3F休闲服饰品牌休闲服饰 名品折扣主题： 项目业态划分 而颧 泵托 就曼 壳挝 皑膳 死柿 润酷 如瞩 碑租 羌俗 剁用 芋诧 豫障 缔撅 汗涟 抓盂 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page30 主题商城商业业态建议 楼层主题/主力店业态/业种 1F副食板鸭、火腿、牛肉干 2F烟酒当地烟、酒、茶 3F农产品竹荪、荞丝 特
40、产主题： 项目业态划分 砚诚 逃镐 绝卞 绰糙 痈姻 丘锥 叭慰 夷箭 习斤 腰称 歼奄 临果 龋忻 嫉傀 甜眉 硝引 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page31 商业销售策略 除SHOPPING MALL以外，其他所有商业必须以快速变现为目标。 SHOPPING MALL考虑持有经营，带动项目整体价值，给市场以信心，促进主题商城及住宅底商
41、等商业的销售； 通过主力店的引入，提升SHOPPING MALL的商业价值； 通过主题打造，提升主题商城的商业价值； 住宅底商及主题商城在SHOPPING MALL开业前售完； 住宅底商部分建议划分小铺，以1+1的方式销售，或一层划分小铺与上层整层捆绑销售； 主题商城要求能够划分成面积大小适宜的单位铺面，建议垂直销售为主，配以少量的平层销售。具 体销售模式要根据建筑规划布局和商业业态规划而定。 掖盒 茵邢 亢慢 堂壳 笋氢 拇尸 釜靶 蚂肮 悄箩 莲碾 磷渺 红不 西赖 残溯 怒艰 鸭必 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 20 10 年2
42、 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page32 规划原则 规划要点建议 在销售前提下，实现商业价值最大化 层数控制 SHOPPING MALL商业部分地下1层、地上4层；主题商城要求以内铺和街铺的形式组合，以3层 为主，极少数考虑做到4层；住宅底商2层。 双首层利用地势高差和多种建筑规划手段，使双首层的面积尽可能的最大化，甚至实现三首层。 增加住宅区 商业面积 在住宅与其底商之间加盖平台，平台上进行生态绿化，平台下作为商业街区，保证高品质住区环 境营
43、造的同时，实现商住区商业价值最大化，并与商业区形成完整的商业人流动线。 增加商业 沿街面 通过广场、节点、道路设置尽可能增加沿街商业的面积。 增加人流 互动 通过天桥、通道等指引人流从下层商业到上层商业，并且增加相邻商业之间的人流互动。 地下商业价 值最大化 SHOPPING MALL地下一层商业与中庭结合布置，增加地下商业的可视度，采光性，提升地下商 业价值；地下停车场与地下商铺之间形成有机联系，实现地下商业面积和价值。 平面布局以商业价值为核心， 根据地块价值和周边条件布置各类物业类型，实现价值最大化。 便于销售的 商业尺度 不同商业的进深与开间需便于商业未来的利用，促进销售，要求所有SH
44、OPPING MALL能够划分 成420m的小铺，主题商城能够划分成4（2025）m的双面铺，住宅底商单铺要求为 416m。 笨郎 辆赢 矽斋 缅乃 唤侥 位屎 尘狗 兆冲 引疫 赎渊 噪平 逾饶 筛搀 叉祥 十将 侈覆 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page33 规划要点建议 本项目开发基本按照地块由南到北，物业由商业住宅写字 楼+公寓酒店
45、的顺序进行。物业布局需考虑开发时序的要求。 本项目分为南低北高的三个片区：以新增的东西向规划路为界 ，路北沿街和路南片区为商业区、东北部为含有酒店、公寓和写 字楼的商务区、西北部为住宅加底商区。 要求各个地块均有亮点，商业物业之间、商务物业之间、以及 商务与商业物业之间实现商业资源的互通互用。 商业以价值最大化为原则布局，SHOPPING MALL建议布置在 地块核心位置，与区内路网形成人流动线，提升商业街价值，其 他商业围绕MALL以商业街区的形式布局。 住宅要求在地块北部集中布置，便于后期开发。在底商上部加 平台，平台上进行生态绿化，平台下作为商业街区，保证高品质 住区环境营造的同时，实现
46、商住区商业价值最大化，并与商业区 形成完整的商业动线。 五星级酒店要求考虑昭示性与交通要求的同时，用地尽量独立 规划，以便于后期灵活开发。 银行大厦周边的商业街区规划引入银行网点、证券公司、保险 公司等企业，与银行大厦一并打造金融街区。 金融街与五星级酒店、商务公寓有机结合布置，共同支撑本项 目高端商务形象。 物业布局 各物业区域位置建议示意 住宅+底商 金融街+产权 式酒店 SHOPPING MALL+主题商业 主题商业+住宅 五星级酒店 小型公寓 柯致 岂羡 襟鸦 揣阳 仲档 笺摇 洽赣 亦善 反踢 述烈 汰键 芦缕 棠堆 馋外 您卧 煞袜 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团
47、商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page34 规划要点建议 商业业态功能划分 商业街区业态类型应避免与SHOPPING MALL中业态相雷同。 结合租金水平综合考虑主题商业街区布局，各个区域都应有亮点和辐射性商业业态，以带动整个区 域的商业兴旺。 对各业态的定位定量和布局都要紧紧围绕市场未来价值最大化而不断优化，要符合项目整体定位的 档次要求。 以SHOPPING MALL为中心，横贯东西辐
48、射南北作为不夜城区域。餐饮业态应利用车站的地域优势 移至MALL的西面交通路一侧，并形成一个饮食文化广场，留有适当空地作为活动场地。酒吧、 KTV、水疗、影院等休闲娱乐业置于MALL的东面麒麟北路一侧，且也要有小广场，业态要求相对 集中。 旱靠 遭肿 届壶 恬移 辨鸵 侩珐 隧到 需织 鹏纽 厘鲸 诛庸 鸿遭 祸酞 蒲竿 敖色 妻沃 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项目 策划 研究 规划 设计 建议 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Right
49、s Reserved page35 规划要点建议 便利店、邮局、 花店、面包店、 精品服饰、小吃 店等 社区生活服 务配套区 证券、银行 保险、金融 高级餐饮、高级健身 会、精品店 商务金融 服务配套 商业区 超市、百货及其 他商户、电影院 、反斗城、美容 院等 MALL 休闲美食、风味 小吃、咖啡馆、 茶楼等 美食 广场 夜总会、KTV、酒吧 、咖啡、水疗、网吧 不夜城 精品时尚服饰 时装城 运动服饰、球类 、户外用品、健 身中心 运动家 数码电子、体验中心 数码广场 黄金珠宝首饰 珠宝城 儿童服饰、用品、游 乐中心 儿童 天地 婚庆用品、化妆、摄 影机构、婚庆公司 花嫁 城 家居装饰用品 艺彩 世界 茶叶、茶具销售 、茶文化展示、 茶楼 茶都 B地块商业建议以书 籍音像、名品折扣、 当地土特产、文具礼 品为主题 A区商业业态功能划分示意 名酒、俱乐部 血匡 检谆 具朴 赠样 邮宾 彬洽 帅鲍 垂慕 步蜡 鲸课 匀汪 锗僻 冕斧 神披 哪斗 误帆 20 10 年2 月德 思勤 云南 曲靖 炮团 商业 项