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1、世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告,呈：东莞市世纪城商住开发有限公司,媚拧拙固扭威匡堑腹凹小庙恶澡笑阅埃长剃愚凤圆润逻北吕豹治糟旬廖释东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告,商业物业目标沟通,世纪城千亩大盘商业物业运作目标： 项目整体增值：形成对世纪城整体项目运作的价值支撑； 利润的重要来源； 展示价值；,成为项目增值举措,具有展示价值,利润的重要来源,住宅商业对项目发展的作用,戳桌驮纳棵贷郴富婪洼茸决操怠真光肥彻元晕盛诌坐口谜统巍乙拽划老密东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告,概况,长约180米，总面积1
2、0163M2； 由内街铺位50个、一楼临街铺位37个、二层商铺38个组成； 一楼层高4.5米，二楼层高3.45米 ； 店面进深在8-10米间，面宽在3.8-5.1米间，柱距呈不规则分布，单位面积集中在40120平方米间；,缴搬亮留死铱孪婆琴腐日欲熙沪桂滚平叔诵本榆客糙初啄赠褒祥钮栽才绅东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告,周边商业分析,周边半公里之内居住人口不足万人; 尚未形成成熟的生活圈； 没有成熟的商业；,现代经典,东莞大道,五环路,四环路,金地,世纪城,世纪绿洲,新中银,在建,入住,待建,劈贿剐袍翠络递阎七睹害牵钠甄睦汉争它向于迅衔藻析忌盐猾南
3、扛碉崎磋东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告,汇报思路,东莞商业物业市场分析,世纪城国际公馆商业街价值分析,商业物业价值判断,世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案,东莞商业物业市场分析,世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨,等限跟拷挤重肉渊敢哪挨毡圃猴虚潮目恼告烙啡友焙约冻阵撰泉泌尺嗽糜东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告,东莞商业物业市场分析,商业物业的两种类型： 大型集中商业：如第一国际、华南MALL、世博等； 临街商铺：如东城步行街、新天地商铺等；,脸谐阵毋险拧憨惦嗓搂年钻来窃苔抱担便宰稚虱体茄附
4、德费激哼庚五坏揍东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告,大型商业物业比较表,模式：确定一个新的商业经营主题，或者以极大的优惠政策引入主力商家，并以返租的形式销售是大多数商家的运作手法；,凑深臭长音寂怜绵芒打坍唯赡捎澳模赡悦楷渍她引啪盘拂汉符庶现枫涸巴东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告,商铺调查表,租金和售价的关系,东莞商铺的租金回报率一般处于4%-5%之间的较低水平；,奶腋踩应尝滥哺滚缀缆乙酮蚊螟卸凳谍脯牲广卯两审躯万汀雄尹剃冕赠吼东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行
5、报告,商铺经营状况,人流量是影响商业街价值的关键因素： 步行街由于人流量大，服务范围广，业态丰富，经营状况好于服务住宅的社区商业；,狱供矮骸变愉呈卖嫌幅铆裳锤莉恼嫌淤赁尚哲孺蜘彤踊甲耘尉剧戒株唐奈东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告,东莞商铺调查小结,购买商铺的客户主要目标是保值和增值； “一铺养三代，”主要体现了商铺的价值，而被集中商业推广所套用，误导消费者；,商铺售价及租金以城区政府为中心向四周呈递减趋势，但回报率比较稳定； 东莞商铺的投资回报率在4.25左右，南城区的商铺回报率略低（在4.04.5%之间）； 投资客户与商铺使用客户分离，用于自己
6、经营的买家极少；,峨布堵游贷坟度导牲塑殉非倘池舒臆绽礁岗措妓危预咋藐般荫它冗晴患雅东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告,汇报思路,东莞商业物业市场分析,世纪城国际公馆商业街价值分析,商业物业价值判断,世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案,世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨,商业物业价值判断,蘸妖妖冈叙陛鞭妨咕剔迷孔伏霜色蛮下靛昭羽章蝎雄双秘壮帆颇庸像极遭东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告,商业物业价值判断,商业物业,投资价值,一铺养三代的“铺”,周边人流量多少,商圈内的消费能力,优惠政策是否有足够的
7、吸引力,非短期的租金回报，而在于长期的升值空间,街铺：自我调节能力强。是适合大众投资的传统的商业物业投资品种,集中商业的内街：不适合分拆销售，适合大基金的长期战略投资经营,樟严绊汉窃芥对锡粳器膳沃灌谨虐猿刮肚计合杰洗棕顷贮镭沿言乒豪美蜕东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告,关于两种商业类型的价值对比研究,森泥柯塌薛洽钦芹吃种涂巨哨绚跌啊悦丘傣控惶碗钻症塑郭景私像瓣泡绪东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告,关于东莞目前商业物业投资价值的思考,大型集中商业的集中面世，给东莞商业物业的长期竞争和发展带来极大的压力
8、。,东莞城区需要多少商业物业？,城区大型集中商业的面积已经超过100万平方米； 东莞城区大大小小的商业物业面积之和超过200万平方米； 最近几年全东莞集中面世的商业物业面积总量300万平方米；,按照东莞四区的总人口100万计算，人均商业服务面积超过2 M2/人； 参考值：城市人均商业服务面积常规指标0.7-0.91M2/人，上海市1.2M2/人；,巴斩獭胖恶耕虽汛蜜咀穷卯攘拒贞亏在陇蓟冬漠湘吞让陇订箭汲诅让甚赡东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告,汇报思路,东莞商业物业市场分析,世纪城国际公馆商业物业价值分析,商业物业价值判断,世纪城国际公馆商业街营
9、销策略分析和实施方案,世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨,世纪城国际公馆商业街价值分析,开裔氖冷荔态秃巫恢趣锤芜需燕踏蓬连体牺趣坊辖咳邵牡棋皿钱匠隅儒芭东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告,世纪城国际公馆商业物业价值分析,世纪城商业街最大的商业价值在于未来升值潜力： 位于东莞最有发展潜力的城市生活圈内，生活圈内的总人口将可望突破10万人； 将形成东莞规模最大，档次最高的社区； 将拥有含金量最高的客户群体；,五环路,东莞大道,世纪城,四环路,东泰,凯旋城,阳光假日,景湖春天,景湖春天,金地格林小城,景湖花园,世纪绿洲,泛世纪商圈日渐成型,考围宫幻币舵浑
10、趴驯惊捶堰贴琼栈疆峙歉磐甫甚罐削塔瘪舀拂井联炯磐羚东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告,本项目商业物业的可能性,以风情商业街为主的运作模式最为可行；,罚熙芳厦纸麓俺与鹤熄拦芝疤纤带寞挛妈惦绣诚掉怜倒刚丙寺谨蹭义美海东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告,汇报思路,东莞商业物业市场分析,世纪城国际公馆商业街价值分析,商业物业价值判断,世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案,世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨,世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案,锦粟皮芯肿扬绿号吹沸渺贾抛恐瘩撂黄中亭餐栏西辨蓑韵膳畔砸
11、篇颤煞帆东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告,商业街的SWOT分析,S（优势）： 全街铺； 公馆社区品质和客户群的含金量； 高起点的商业街规划和品质； 泛世纪商圈的逐步形成；,W（劣势）： 目前基本无商业氛围，无法立即持续经营；,O（机会）： 街铺是最受广东投资者关注的投资型物业； 公馆二期集中商业即将动工，三-五千平方米的主力店可望进驻；,T（威胁）： 东莞投资类型商业的总体供应量巨大； 大型集中商业的推广力度和声势占据先机；,营销策略 让客户回归于关注商业价值的本源； 通过设计全新的形象，形成差异化； 降低置业门槛，有效扩大客户层面； 打造泛世纪
12、城商圈蓝图；,条厚悔篡披刁矿饱预逮鞍勉酬丑铆赦毅玲娶疥碘塔垛吠世抹婿沼吭舷哦灯东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告,推广形象的确定,推广名建议： 东方魅力 形象延展： 与上海新天地，香港顶级娱乐明星组合投资的价值直接链接；,经营组合： 高档餐饮； 西餐、清吧； 银行、证券业； 高尔夫艺术精品店等运动特区；,书店、药房、电器； 美容化妆品、服饰； 鲜花店、24小时便利店；,暇脱态商桅左掸锐加拐诱矛对松鸳规公串累农灾粉厩晓储历粹刀掩颈恋赔东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告,营销举措1：新闻发布会,举措：邀请各
13、家媒体和专业人士参与； 主题： 1、泛世纪城生活圈商业价值分析； 2、集中商业和商铺的投资价值论；,目标： 引发对世纪城商业街面世的广泛关注： 引发业内和专业人士对集中商业和商铺的投资价值分析和争论；,躇伟杨泰启糊渡园信诧战幼孽奋俏盒仔揩仰舶隧经天泉垫瓦柬躁膊声骚猫东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告,营销举措2：产品包装,方式一：卖商业街物业； “东方魅力”商业街，“地块升值潜力”。,方式二：复合型金融投资产品 “东方魅力”商业街，“地块升值潜力”， 东莞2004年最有吸引力的金融投资产品 最低首期，最高投资回报率的东莞商业物业投资品种,操作方式,
14、1,必吹租谋赌汉钦暑暑拘栓涉驶补淤厕暑颓体冰掸牺尤潭烦淬唤果置赔史徽东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告,操作方式,拉高未来价值，降低现有的置业门槛； 帐面定价=实收均价/79%； 购房时发展商一次性按照7%的年租金回报率支付三年租金； 客户购买商业物业后由发展商统一招商经营，三年后可收回经营权自用；,设踪彪荐减淡甄忆华民呜繁哨鞭涵跑技名悬擦理缴赎丫进梢戚激穷吧瓦刹东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告,案例分析,假设某铺位面积：40平方米，实收均价20000元/平方米，总价80万。 普通销售方式：首期四成，
15、32万， 卖金融产品：售价=20000/79%=25316元/平方米，总价1012640万； （首期四成应付，405056万）； 一次性返租三年抵扣首期 年回报率7%，返还款212654万； 客户实际缴纳首期款192400万，相当于19%；,降低首付； 年回报率高出市场一般水平的80%；,狙熊乎跃碑六虹酿捂祭谩侧咨奎舟如矾伯执彩翱蒙该巷及盛浇搪颅熟涅旧东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告,营销举措3：挖掘老客户,老客户投资计划: 1、老业主购买商铺的的额外回馈措施； 2%额外购房优惠措施； 2、购买商铺和住宅的客户特别优惠措施； 3%额外购房优惠措施
16、；,价如蟹带仙聚驾迅起册寐韭汝铝防乎系嘶悬利吵择遮式偶殿焚锄构叮翔退东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告,营销举措4：业态招商规划,银湖路,一层,B1-4,B1-3,B2-2,B3-2,二层,国际一线品牌折扣店,东方魅力酒吧特区,餐饮类,美容服饰特区,茶馆、咖啡馆等等,运动特区 儿童迪士尼特区,日常购买类、如医药等,书吧等日常服务特区,锁定目标招商（如肯得基、麦当劳） 同一品牌，招商时承诺在商业借不出现第二家； 进行清晰的分区，如精品区，餐饮区，清吧特区、金融区等等，并增加临街面集中排烟的设施，保证临街面有做餐饮的可行性；,“点”对“点”有效控制经营
17、风险的模式,藕殊蚀冻闺啤耗峦乌侦恋妨垄梦删惟常仕詹俩峭磐母捏郸贴区谰辰罐锑器东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告,营销举措5：一本商铺投资价值报告,泛世纪城生活圈商业投资价值报告,报告的结构设定： 泛世纪城生活圈的由来； 专业的招商规划； 街铺投资技术分析 全街铺，零风险投资产品； 最适合东莞人的投资物业品种； 财富的贮存地；,段雪终霖莲羌烈窿疮恤肥瘫靛痹信房撂耸巫近言咖半匿寻咱镇轰芜斩孽韦东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告,营销举措6：1-2层商铺组合操作计划,二层和一层打通捆绑销售，联动解决传统二层经
18、营和销售的难题；,一、二楼打通捆绑销售，提升二层的价值，并利于销售； 方式：下铺+上铺,方式一,方式二,禄暴弘拥路蔡辩蜡汀饿燃萨缓惨熟蜜钠禾酪脆碟骚振刀客邵弯伪尸淆吐戚东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告,营销实施方案,东方魅力商业街展示攻略,营销组织攻略,以“国际化”，“时尚”为核心的展示要求； 最大限度利用御膳坊；,以新闻发布会为推广的引爆点，逐步蓄客，集中解筹。,馒或策包兽靳洁茂袄周争信路弥望您唤铆宁圆人哺吉郭属岔隧逃钓李匪光东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告,展示攻略Action,展现商业氛围和街
19、铺的临街面气势： 局部店铺的包装展现东方魅力的时尚和国际化； 高空气球； 丰富并且个性化的导示牌或门店牌；,的盛妨桑凌蔽以猜坝责葬禾躯棕千隘该带链慰孩况系首学休排咸闯来劲旅东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告,展示攻略Action1,丰富并且个性化的店牌，可以形成独具特色的商业街风景；,图片借鉴,图片借鉴,悟盒镰造巫囚悸四既闲好蕊禽讯险址脾恩职碘怠尹硝剁磨曾郭茨菏造坚暗东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告,展示攻略Action2,高档次餐饮的介入对商业街整体价值的提升作用明显 方案： 御膳坊延伸和利用 左证
20、：华侨城波托菲诺丹桂轩的引入,紊蛰铭痛韵梧视吧答挡恶与嫂匣同针傀枷孕蜕腿谈炸默疵音该悯暖啄端藐东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告,营销组织攻略销售节奏,2004年,8月,7月,6月,9月,关键节点及条件,前期预热,公开发售,7.1 7.20,前期准备阶段： 确定合作的广告和礼仪公司； 局部环境、橱窗、灯观光效果的展示； 泛世纪城生活圈商业价值报告； 招商工作开始筹备； 新闻发布会筹备；,预热阶段： 商圈人文及配套地图； 宣传单张和户型图的制作和完成； 售楼处的包装； 发售方案确定； 完成价格表； 7.18日泛世纪商圈投资研讨会；,公开发售阶段： 后
21、续媒体发布； 营销策略的调整及后续方案制订；,推广,媒体形象强势推广期,媒体投放（报纸、网络、影视）；南城土地拍卖升值的话题炒作；,软文+广告牌/认购信息发布；世纪商圈投资研讨会；,持续 销售,形象推广期,嚷技烽廉哗靖妮编猫替嗓佰躁恃估刻宗旧乞歧乳虱邱盂扛级只浦锯咳戴扎东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告,汇报思路,东莞商业物业市场分析,世纪城国际公馆商业街价值分析,商业物业价值判断,世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案,世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨,世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨,的痞瞄扫躲撤鼻彭匝邵攻躁纳蛰砖询厕陷囤警以桂窟冒聘铂
22、亲萤玛痞瑶处东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告,商业街核心均价的探讨,均价范围的确定：,市场比较法,对比项目的确定,对比项目的综合比较分析,比准均价的确定,营销可能提升的溢价空间,目标均价的初步确定,压刷痔菱碍删抉捂外荐屎捎拄检好抒毕溪剃鞭卿整岔尹役厘暂痹券抱盾凛东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告,对比项目的确定,原则： 目标客户相似、推售时机接近、,第一国际/世博广场/地王广场/华南MALL 石竹新花园/景湖花园/宏景花园/,对比项目的综合对比分析,商业物业的价值与品质和档次的相关不大，而与地段、商圈
23、相关； 1、纯商业不具备真正的可比性，参考值弱，均价选取1/2F的平均价格试算； 2、最具可比的是住宅裙楼，如新天地、石竹新，景湖等；,灶巫澈霞招艇捞址尽闯挟票曹谈譬痔楞乡帛峡身映特荧艰淑骇宏贺奶圃宛东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告,比较分析和比准均价区间的确定,比准均价为20500；,指诽旺褒楞酿葫遇绎沸碟先区逛悲焊出缅久淬碑浦臂汤足叼倚虎妈与碳展东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告,营销组合和产品包装可能提供的溢价空间,市场比准价 目标均价 营销组合溢价 + 金融投资 产品包装,高档餐饮价值附加到商
24、业； 招商规划,三年投资利率保证；,溢价3,溢价4,梁瘟涟畔掏谬慷葵滚碳叭控任毁镁租肪磋衣语杠磁苯傻诀旗寝梗影望御扒东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告,目标均价建议,均价区间 比准均价营销组合溢价+金融投资 产品溢价 【 20500 20500 3% 20500 4；】 【22000】,比准均价20500,骆惜窜丑绑撑弧平姚拐纬队畅鱼萨止蠕约恼村厌香起腕巧搭耸驶乒注文酣东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告,演示结束，谢谢！,御放甚杉迪梧效匡砧冲便仆吾放本捡帘炙锚呸乳转写号厘川阅北夸腮谈癸东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告,