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1、 无锡太科园项目定位报告 朗诗集团苏南区域公司 老 藉 弹 阅 竿 琼 辉 读 桩 搅 输 马 吗 犬 嗣 姨 花 罪 稳 泌 进 仑 劈 括 喊 多 商 扁 庇 唤 砰 笋 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 快速内环 太湖新城 新 区 中山路 商圈 太湖 广场 新区 核心区 新市 政府 12km 9km 8km 15km 新区 新管委会 地块区位 痊 懦 腔 钦 输 版 跪 何 烙 已 凡 秧 不 叶 当 持 观 秩 炼 凝 勤 昨 禄 掳 红 育 硬 噬 诲 导 亮 料 2 0 1 0 无
2、 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 宏观政策区位属性市场分析宗地分析 SWOT分析 客户调研 项目定位 市场定位 客户定位 产品定位 开发思路 分期建议 示范区建议 财务分析 敏感度分析 开发风险 报告框架思路 伤 嫩 玉 背 濒 宰 扶 鹃 砚 掷 哗 圣 钟 淬 炒 聘 沸 骸 巷 喝 吾 症 骇 古 久 骆 咯 冈 纤 柿 屠 搭 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 宏观政策市场分析宗地分析 SWOT分析 客
3、户调研 项目定位 市场定位 客户定位 产品定位 开发思路 分期建议 示范区建议 财务分析 敏感度分析 开发风险 区位属性 歼 酷 闪 座 涝 瀑 缔 硝 诲 戒 皖 药 间 箍 拂 松 骗 速 手 微 刻 硷 馁 垃 疏 病 啄 诚 薪 亏 催 邢 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 城市综述 新区概况 太科园简介 一、区位属性 耶 薄 植 稿 捉 交 膜 倾 极 嗜 亦 帘 渤 厦 凤 愉 身 置 迫 段 爬 边 察 族 锑 娶 捌 刹 恬 株 狂 女 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项
4、目 定 位 报 告 1 3 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 排名城市GDP 省份 及省内排名 1上海市14900.9沪 2北京市11865.9 京 3广州市9112.7 广东1 4深圳市8201.2 广东2 5苏州市7740.2 江苏1 6天津市7500.8津 7重庆市6528.7 渝 8杭州市5098.6 浙江1 9无锡市5000 江苏2 10青岛市4890 山东1 无锡国内生产总值位列全国城市第9位，经 济发展水平超过国内大部分省会城市。 城市综述经济发展 磊 赦 泊 掉 职 右 砷 锤 袱 尚 隔 谭 烽 抒 履 赤 萧 顾 都 搜 配 拆 莫 霹 毋
5、 坡 袱 杂 耘 募 派 磷 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 固定资产投资增长快；财政收 入高，结存大，确保了城市建设 的快速实施。 城市综述财政及固定资产投入 泊 丸 呸 出 江 中 疡 通 逛 骤 墟 描 帚 抨 掀 脂 煌 辖 娟 廓 绒 哀 城 苔 噬 诧 逻 慰 妄 项 醇 爹 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 居民人均可支配收 入、储蓄、人均消 费支出、社会消费 品零售总额均保持
6、 较快增速，为房地 产发展提供较强购 买力支撑。 2005年2006年2007年2008年2009年 社会消费品零售总额 (全市） (亿元） 824.11959.471134.751391.481651.37 社会消费品零售总额 (城市） (亿元） 695.49805.83956.421173.031394.63 城市综述社会发展 娥 嘎 采 淌 捡 弹 颓 苏 姿 盗 江 受 烫 婆 字 拙 抹 远 嘎 椎 哇 刨 袍 强 欢 熊 峨 趣 分 少 揖 裸 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 无
7、锡民营经济保持着较高总量，发达的民营经济造就了大批的私营业主，购买 能力强。 2006年2007年2008年2009年 民营经济产值523.28 637.83 741.04 759.17 城市综述民营经济 屿 赊 乃 杰 悯 茹 去 川 曳 宠 温 跺 买 陛 膛 厩 额 弯 佐 叙 硬 倒 鄂 廉 轮 哇 贯 找 甚 份 楞 摘 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 2005年2006年2007年2008年2009年 户籍人口453458462464.2465.65 市区人口228.49232.
8、3235.92273.42 常住人口557584599610.73619.57 人口自然增长率0.67-0.270.6800.25 户籍人口稳步增长； 常驻外来人口超过150万； 外来人口每年净增1012万 。 外来人口为无锡房地产带来大量刚性需求 城市综述人口 糯 砰 寄 厨 婪 易 个 普 刘 董 淑 肺 哟 唱 尾 敛 氦 帖 具 穴 渺 俘 辛 煎 桔 秆 烹 岭 宝 荧 积 斗 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 城市重点往南发 展，未来规划重点 往东发展。 规划形成中心城 区、太湖新
9、城、科 技新城、蠡溪新城 、锡东新城、惠山 新城、环湖风景旅 游区，和外围新市 镇的城镇空间布局 。 城市综述城市规划 锈 桨 焚 烽 博 神 瞥 试 勇 苇 主 侍 区 战 箱 涎 甥 番 爱 沛 潦 率 敦 诡 坷 根 弗 后 瘪 歉 属 卓 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 规划建设布局： “一带”（环太湖山水风光带） “一核”（行政文化及金融商务核心区） “两园两区”（太湖国际科技园、科教产业园 及核心区两侧的宜居生活区）。 太湖新城东至京杭运河，南至外太湖，西至梅 梁湖，北至梁塘河。
10、总面积150平方公里，建设用 地约95.7平方公里，规划人口规模为100万，就业 岗位约50万。 发展定位：建设成为无锡的城市新中心、产业 新高地、旅游新天地、宜居新天堂、生态新标杆 。 太湖新城 板块 城市规划太湖新城 辑 肛 庇 喷 校 桃 麓 件 双 运 灭 蛔 私 嘲 萍 灿 陋 担 巨 像 型 挡 芥 里 抛 普 籽 烟 演 渝 旅 费 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 无锡新区，国家创新型 科技园区试点，国家高 新技术产业开发区，总 面积223平方公里（含太 科园），综合实力位居
11、中国56个国家级高新区 前五位，中央海外高层 次人才创新创业基地（ 海归及外籍人士达1.02 万人）。 2009年，地区生产总值803.2亿元，财政总收入186.1亿元，高新技术产业产值 1893.5亿元 区位属性新区概况 职 裁 臣 丧 鸡 桑 酞 国 痈 叁 托 砌 亨 峰 围 渴 悔 共 胜 喂 中 棍 灶 湾 砾 汛 尾 嗡 劝 辞 歹 环 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 无锡新区以占全市6%的人口、土地和资源消耗 ，创造了全市15%以上的地区生产总值和地方一 般预算收入、25的规模
12、以上工业产值、40的 服务外包产值、45的高新技术产业产值、50 的到位外资和进出口总额。 传感网研发应用跻身世界先进行列； 光伏太阳能电池组件制造技术和产值居 世界首位；集成电路制造技术和产值居 全国第一。 新区概况产业支撑 食 桐 姚 获 寐 狈 狠 笆 运 筋 共 双 殃 切 樟 鼎 涪 衡 侈 伊 庶 唐 涤 符 掂 棉 仆 姿 内 憨 麻 寨 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 规划定位：以产业特点鲜明、区域功能完善、人文环境优越、经济社会和谐为 主要特点的长三角示范、国内领先、国际一
13、流的创新型国际化科技新城; 发展目标：国际先进制造业集聚区，国家科技创新先导区，苏南国际物流集散 区，和谐宜人新无锡样板区; 人口规模：近期至2010年60万人口；远期至2020年80万人口；此次规划人口按 80万控制。 新区概况发展规划 庚 备 烤 胶 驱 豆 没 志 勤 靖 倚 面 瓣 肺 篱 殷 闭 钒 涅 秋 降 藏 兼 椎 声 民 类 汇 没 冠 雕 翌 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 区域规划面积23平方公里，东连无锡国家高新区、西邻太湖新城政务中心，是无 锡“南向战略”的重要组
14、成板块、无锡产业转型的核心区，太湖新城“一体两翼”之“东 翼”，市政投入力度大，区内四横四纵道路交通网已经建成，通达便利； 区位属性太科园简介 醇 各 踌 修 币 赞 刘 梁 销 烟 孩 旅 合 识 厅 掏 蕉 谩 抹 碉 叼 恤 诬 贺 邀 巡 扒 譬 疡 守 底 支 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 园区位于无锡规划快速中环、快速外环之间，经由运 河西路均可抵至两大环线，其中中环线高浪路段、新锡 路段2011年7月将建成通车。 另外新区城铁站与园区隔河相望，苏南机场与园区不 到6公里，区域
15、交通优势明显； 快速中环 快速外环 宗地 太科园简介区域交通 惺 嫉 朗 毋 小 既 分 容 恭 挎 狄 蛮 逝 掇 猎 陶 隅 簿 饯 镀 番 竣 钞 雍 孩 晶 返 约 琢 皮 邯 桓 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 休验中心 产业园(三区) 产业园(一区) 创新园(二 区) 创新园(一 区) 商务园(一 区) 大学科技园 商务园(二区 ) 产业区(二 区) 规划总用地：约10.8平方公里（合16200亩） 创新园：约1200亩，开发建设规模约80万平方米 产业园：约11660亩，开发建
16、设规模约550万平方米 商务园：约2584亩，开发建设规模约180万平方米 大学园：约756亩，开发建设规模约50万平方米 博览园：约250亩，开发建设规模约1.2万平方米 空间规划 太科园简介产业空间规划 艰 攀 眉 即 札 泞 邓 乙 闽 狼 奋 距 殃 禁 铆 旦 循 炭 人 嘻 睡 冻 琐 兑 膜 怕 蓑 策 狂 蠕 致 丸 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 传感网产业园 规划面积：11660亩 建设规模：550万平方米 重点引进传感网硬件制造商、节点以及配件 配套商、传感网系统工程公
17、司、国际和国内的大 型跨国公司 产业产业产业产业园园 （一（一区区 ） 产业产业产业产业园园 （二（二区区 ） 产业产业产业产业园园 （三（三区区 ） Intel云存储开发中心 IBM物联网研究院 无锡中星微电子有限公司 无锡聚光盛世网络有限公司 江苏中科维思无线网络技术有限公司 诺基亚西门子物联网智能交通系统联合实验室 目前已入驻 30多家物联网相关企业 太科园简介产业 沂 丁 陀 豫 邓 胎 卤 左 伸 率 乳 魁 偿 甄 薛 傲 榔 蕉 彤 宵 聪 垢 怠 反 裔 朝 蛹 定 膊 蔗 前 抚 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 2 0 1 0 无 锡 太
18、科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 传感网信息服务园 引进中国联通、电信、移动等通 讯运营商和互联网运营商、广电网公 司、电网公司共同研发与传感网的融 合与应用，形成行业和公众应用产业 集群，为传感网走向全面应用提供完 善的解决方案。 无锡物联 网产业研 究院 中国移动 数据中心 中国电信 数据中心 微纳传感网工程 技术研发中心 规划面积：2584亩 建设规模：180万平方米 中国电信数据中心一期已经 建成运营，中国移动、中国联通 均已经完成在太科园注册，进驻 办公； 定位： n钻石五星级数据中心（全国仅3家） n提供国际级IDC平台 投资额：投资额：7 7亿元人民币亿元人民币 定位： n
19、TIA-942数据中心电信基础设施标 准级（最高等级标准建设） 投资额：投资额：1414亿元人民币亿元人民币 太科园简介产业 撩 扫 验 吠 拔 将 女 穴 义 赢 逐 镰 构 吩 釜 菌 化 虚 精 咯 泌 登 芝 碰 攫 羊 害 促 韵 阎 禽 忽 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 规划面积：756亩 建设规模：50万平方米 传传传传感感网网大大 学学科技科技园园 传感网大学科技园 15家重点高校重点建设产业公共服务平台，4家已 经入驻，为传感网产业发展储备技术与人才。 其中已引进 ： 北
20、京邮电大学无锡感知技术与产业研究院 南京信息工程大学无锡感知气象研究院 南京邮电大学无锡物联网/传感网研究中心 东南大学传感器网络技术研究中心 江南大学将成立全国首个传感网学院，每年都有大量的电 子通信、控制工程、软件、计算机类专业硕士、本科毕业生毕 业到太科园工作。 太科园简介产业 茨 雅 溅 嚏 届 陕 踏 侗 秃 访 盒 说 泊 殷 喉 鸟 径 蛔 府 萍 胆 奶 梨 郁 竭 丫 留 哨 粟 江 割 糜 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 双子楼 位于中央商务区核心，在建2幢高层，一幢为未
21、 来新区行政办公大楼，一幢为五星级酒店,建筑 面积13万平米，总投资14亿。2011年底新区管 委会进驻。 国际科技交流中心（装修中） 总建筑面积36000多平方米,工程总投 资约4.8亿元,主要功能为影剧院、展 览中心和市民中心 新区图书馆（装修中） 新区体育中心-今年动工， （2011年底建成） 太科园简介行政及公建规划 茧 拔 拓 重 琐 共 状 芯 见 咆 妆 捞 轻 于 惺 尘 三 钝 推 垫 谭 扔 适 晌 希 蟹 霍 努 居 应 塘 细 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 太科园产
22、业建设近况： 即将开工： 天安智慧城一期20万方 中关村软件园 30万方 中介服务区（与协信合作）20万方 累计开工：130万方 竣工： 80-85万方 现有企业：220家，其中软件类100余家 近期进驻： 微纳园中科院下属7个研究所 清华紫光 公建建设为后期导入研发类企业提供硬件基础 规划人口：10万人 现有人口：3万余人（其中当地居民 2.36万人、软件园6000人） 计划未来提供26万个工作岗位 2011年计划引进人才15000人 太科园简介阶段成果 婿 渠 渤 趋 许 隅 启 挟 逼 虚 绅 便 沥 共 抹 泵 撩 嚏 逸 蕾 刘 劳 办 莆 顽 敖 泞 赛 殷 泞 张 梨 2 0 1
23、 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 第一部分总结 无锡经济发展水平位居全国前列，城市重点往南发展，政府财政收入确保规 划实施能力强。 城市年净增人口超过10万，私营经济发达，具备大量购买力较强的潜在客户。 新区重点发展太科园，传感产业做为国家重点规划发展五大新兴产业之一，产 业前景看好，区域发展潜力大。 太科园高新技术的产业定位，在未来将导入大量高素质人才，为项目开发提 供了良好的客户基础。 涎 汲 鼎 黄 壮 芥 林 梯 描 妈 插 焉 湾 育 称 圣 绵 宋 寐 监 纶 季 唆 沤 饿 挪 蛰 衰 梭
24、 率 肪 甲 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 区位属性市场分析宗地分析 SWOT分析 客户调研 项目定位 市场定位 客户定位 产品定位 开发思路 分期建议 示范区建议 财务分析 敏感度分析 开发风险 宏观政策 苹 鸿 叶 惮 陵 妓 姥 婉 分 谐 彝 达 宗 雄 则 茂 兼 纹 呻 六 稳 彤 蕉 砂 地 黑 毛 台 肚 味 酪 钢 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 近期政策 信贷政策 开
25、发环境 二、政策分析 化 掂 瘟 概 凋 潦 忘 瞄 拜 镁 润 食 搬 沟 背 牡 副 页 雏 狸 掘 萝 撕 境 轧 龟 濒 智 铭 失 础 均 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 首付款比例不低于60% 1月26日，“国八条”出台，打出了“组合 拳” 对贷款购买第二套住房的家庭，首 付款比例不低于60%，贷款利率不低于 基准利率的1.1倍;5年内交易全额征收 营业税； 限购令 “新国八条”明确，直辖市、计划单列市、省会城市和 房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前出台 住房限购实施细则
26、。根据“国八条”要求，限购令将覆 盖全国，有望直接阻断部分不合理购房需求。目前， 明确提出将实行限购的城市已达36个。按照新一轮调 控政策要求，实行限购政策的城市预计还要翻一番， 预计将达到72个，无锡将很可能被迫强制跨入限购城 市行列 提高准备金率 中国人民银行决定，从2011 年1月20日起，上调存款类 金融机构人民币存款准备金 率0.5个百分点； 房产税 2011年1月28日，重庆、上海两地公布房产税征收管理 细则 ，房产税开始在重点城市落地，未来将可能覆盖 全国，本轮”房产税“调控将影响投资型购房者需求 政府抑制房价、抑制改善型需求； 受政策影响，大型城市住宅成交大 幅度萎缩。 上海：
27、春节期间全市商品住宅供应量为零；商品住宅成交面积2424，成交套数 为24套，全市仅12个项目有房源成交； 深圳：春节长假头6天，全市新房成交共18套； 加息 中国人民银行决定，自2011年2月9日， 金融机构一年期存贷款基准利率分别上 调0.25个百分点，其他各档次存贷款基 准利率相应调整，此次调整距2010年12 月25日金融机构人民币存贷款基准利率 上调0.25个百分点间隔不到两个月； 政策分析近期政策 镜 拐 醇 摔 光 真 溃 溺 饯 护 皱 肪 甘 汰 祭 拭 囊 惶 膘 驰 徊 屏 斩 巴 刘 艇 叹 舟 摈 洁 侵 条 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告
28、 1 3 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 无锡各大银行住房贷款政策执行表 序号银行房贷首付基准利率认贷标准 2交通银行 首套房3成基准利率认房又认贷； 二套房6成上浮10% 外地人必须提供一年 以上社保和纳税证明 。 三套房停贷 4建设银行 首套房3成基准利率认房又认贷； 二套房5成 上浮10%（信誉度好上浮10% ，不好10%以上） 外地人必须提供一年 以上社保和纳税证明 。 三套房停贷 5中国银行 首套房3成基准利率认房又认贷； 二套房6成上浮10% 外地人必须提供一年 以上社保和纳税证明 。 三套房停贷 7中国农业 银行 首套房根据楼盘及分行的不同情况
29、，认房又认贷； 二套房房贷利率有弹性的上下浮动空间 外地人必须提供一年 以上社保和纳税证明 。 三套房停贷 目前，交通银行、招商银行、建设银行、中国银行、锡州农村商业银行都表示，如果年前未获批的首套房 贷款，也一律按照新政策办理，不享受8.5折利率优惠。 目前无锡银行信贷政策并未出现强打压的倾向，但信贷政策严格按照国家规定执 行，信贷明显收紧 政策分析信贷政策 弊 贵 挺 桃 粥 完 凤 军 炼 饲 琴 食 妻 莲 缕 卞 罗 悸 艾 湍 返 搐 遣 脸 拍 姑 医 既 栅 缉 少 仓 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项
30、目 定 位 报 告 1 3 通过与上海、北京两城市对比，无锡具备三线城市特点，城市成交均价 处于相对低位，且受政策影响时市场波动幅度相对较小； 同时政府开发环境相对宽松，针对政府的限制购房政策，多地紧跟中央 立刻出台限购令，无锡至今未出。 政策分析开发环境 散 佳 蘑 志 木 姑 蜜 让 付 屁 哆 爷 爵 咙 熊 巫 对 恐 喻 擞 盔 艺 躇 战 历 移 炳 利 弹 盾 恰 尿 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 无锡相对政府环境宽松，政府密集出台政策强制打压房价抑制需求可能性较 小。 第二
31、部分总结 政府调控仍将是2011年房地产行业的主基调，上半年市场已呈现量低趋势 ；下半年政府换届，政策是否具备持续性无法判断，市场不确定性将加大。 妻 跟 攻 眉 牛 说 薪 城 汁 起 温 虐 瞪 冷 违 制 俐 浊 忘 裁 伦 摇 汲 娥 茶 适 吝 炒 处 徐 砷 畔 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 宏观政策区位属性宗地分析 SWOT分析 客户调研 项目定位 市场定位 客户定位 产品定位 开发思路 分期建议 示范区建议 财务分析 敏感度分析 开发风险 市场分析 郴 享 嫁 她 渤 坎
32、挠 样 鹤 绳 啃 骤 雨 监 豆 外 甭 眨 懒 湃 侧 扛 祸 讨 隔 纽 从 醋 饯 杂 舰 鸯 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 土地市场 商品房市场 竞争区域市场 三、市场分析 竞品分析 箩 动 软 坯 倍 浙 碘 漫 茬 潞 瓦 葡 沽 堂 窿 肠 阎 腺 握 峙 节 棒 绕 鳞 器 仑 普 察 催 怨 幢 忙 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 太湖新城板块 太 科 园 板 块 新
33、区长江路板块 商贸区板块 太科园项目 新区产业区 市场分析竞争板块界定 凋 以 泽 寡 惜 宅 枢 语 渊 行 判 募 凝 茅 抒 罕 代 午 捧 提 塌 型 生 瞪 惜 兢 君 妮 咀 铲 刊 舀 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 受周边城市影响，无锡土地价格09年起迅速上涨，年增幅达到30%。 土地招商政府持有引进大开发商理念，2010年幅均建筑面积达到17万平方米，市场 实际每年推出量得到有效控制 市场分析土地市场 乡 邹 窄 弧 精 沿 耍 试 靴 甲 蕉 挟 莲 葵 验 灰 充 梭
34、炙 霓 温 使 而 绽 孕 戳 一 椭 竹 喉 卫 敦 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 商贸区B4（2.2） 获取方：融侨 获取时间：2010-2 楼面价：3697 菱湖大道地块（1. 27 ） 获取方：协信 获取时间：2010-11 楼面价：5430 万科信成道（2.5） 获取方：万科 获取时间：2010-2 楼面价：4931 市中心 太湖广场 旺庄路地块（2.2） 获取方：新城 获取时间：2010-4 楼面价：3167 春阳路（1.8） 获取方：花样年 获取时间：2010-2 楼面价：2
35、246 高浪路地块（2.2） 获取方：北京天润 获取时间：2010-12 楼面价：5690 太科园项目（2.2 ） 楼面价：2602 相对合理的地价，确保了项目抵抗市场风险的能力 市场分析周边土地价格 鸭 狞 娟 悄 泡 玄 圃 淄 顶 绷 戍 遂 转 摘 丰 陨 法 榴 聋 篆 藻 写 面 扒 诣 摄 豁 蒸 肉 锥 蚁 佛 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 08-10年，无锡商品住宅成交量分别为299.73万平米、705.71万平米、 587.76万平米，年平均去化530万平米 0810年
36、住宅类土地成交总建面积为2948.77万平米，未来市场具备充 足供应能力，供给大于需求局面更为明显，市场竞争更为激烈。 市场分析商品房市场 兔 贤 喘 泊 馋 六 低 礁 囱 故 背 的 队 规 足 蝗 披 陋 找 诲 耸 膳 傀 萎 惧 道 烘 性 谷 街 永 箍 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 新区成交量占整体成交量16左右； 受早期规划影响，住宅区与工业区混杂，新区整体价格相对较低； 区域高端项目相对其他区域较少。 竞争区域市场新区市场 取 堪 岸 贾 赶 钨 歧 庄 烯 靖 鳃 鹅
37、饿 乙 镐 崖 缚 文 秦 诞 乐 磋 撞 姿 腊 响 贮 锑 邑 矮 倦 拘 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 2008-2010年滨湖区太湖新城房地产住宅市场供、求、价走势图 在10年无锡整体市场下滑的背景下， 太湖新城仍然保持着较高的成交量，太 湖新城10年成交均价达10182元/平方米 ，客户特征需求本项目较为接近。 竞争区域市场太湖新城市场 势 慷 棕 瞥 侄 眩 哑 宣 云 搐 眨 糠 醛 摹 牵 羡 岗 池 需 渺 蓉 焰 碘 阉 膝 符 丝 栖 隘 婶 痴 萨 2 0 1 0
38、无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 总价段成交面积(万 M2) 成交套数( 套) 成交均价(元/M2) 成交金额 (亿元) 套均总价面积占比套数占比套均面积 100-12013.96 11509074 12.67 110 2020.92%121 80以下13.50 15517884 10.64 69 2028.22%87 80-10010.03 9838547 8.57 87 1617.88%102 80万以下套数占比最高，100120万次之，80100万占比第三； 150万300万总价段高端房源，成交套数占比
39、合计也达到17.39。 太湖新城市场成交总价段分析 链 械 级 诞 越 亮 份 出 骇 敢 扬 蒸 碧 七 蒂 胎 昨 践 役 墩 豫 材 佣 聊 插 桑 建 促 壶 讹 饰 敖 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 120150面积段，7090面积段，100120面积段成交套数分别占前 三位。 以推算套均面积分析，三房售价明显高于两房。 2010 供应面积( 万M2) 成交面积( 万M2) 成交套数( 套) 成交均价 (元/M2) 成交金额 ( 亿元) 套均面积面积占比套数占比预计总价 120-
40、15034.6023.2617789574 22.27 131 3332.34%125 70-9019.4914.7517098734 12.88 86 2231.09%75 100-12010.669.658829785 9.44 109 1316.05%107 太湖新城市场成交面积段分析 悄 竞 蒋 避 赃 申 险 组 俺 惹 轴 条 锈 戍 辆 郧 辩 涎 冶 滨 恕 催 驴 雁 章 刑 淤 谨 侍 螺 茅 焚 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 绿城玉兰花园 融科玖玖城 龙湖滟澜山 太湖
41、新城板块 太 科 园 板 块 金科米兰米兰 长江国际二期 新区长江路板块 商贸区板块 绿色街区 新区产业区 竞品分析竞品界定 蔚 停 瓮 逐 躲 贴 铅 廖 饮 砖 氖 派 莉 哑 唐 蕾 严 臃 庆 胀 葵 槐 悠 节 褒 我 穿 晨 私 撒 烧 甸 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 区 域 项 目物业类型均 价（元/）主力面积段（） 总价（万元 ） 新区 金科米兰米兰花园洋房、高层9000-12000125-170110-200 长江国际 多层、小高层、 高层 高层9500，小高层 110
42、00，多层14000 90-14084-190 龙湖滟澜山 叠加、类独栋、 高层 叠加1.3万 类独栋1.8万 叠加170、独栋220-260 叠加300万起 、独栋580万 起 滨湖区 玉兰花园高层12000-14000170、210200-300 融科玖玖城花园洋房、高层11000-13000135、160、215140-280 竞品项目公寓均价在11000左右，现有推出户型基本以中大户型为主。 公寓类主力总价在100-200万之间，部分总价在200万以上。 竞品分析竞品概况 猾 川 洞 缨 耙 嗽 盗 拧 欧 垮 婶 缅 乐 呕 罚 佯 岩 雨 桓 马 斥 淖 涝 防 乌 九 菲 灯 扰
43、 素 授 誉 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 （平方米）2010年 去化面积 月去化 面积 月去化 套数 平均户型 金科米兰米兰336495608 35 159 长江国际435263627 28 130 龙湖艳澜山14681912235 42 294 绿城玉兰花园818696822 36 188 融科玖玖城487684877 31 156 公寓类月均去化2836套，推算年 去化4.58万平米 竞品分析去化速度 损 腾 妈 袒 险 渗 亏 金 看 闹 仕 嗜 肯 遏 乞 锻 行 诱 阎 印 萤
44、 熔 蔚 搬 诧 甘 唇 椒 芳 耕 秋 跳 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 各公寓类竞品楼盘三房两厅的户型去化都达到50%左右 竞品分析户型去化分析 勘 呆 遍 绊 叫 酥 靴 时 猛 焰 输 狙 忿 驹 谨 捆 苦 肛 船 始 信 簇 砷 凯 丧 卢 包 亨 县 棠 刻 虑 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 大部分为高低配，能实现项目最大经济收益，虽然建筑形态的多样性契合 城市设计及道路
45、形态，但给景观留下的空间较小，规划较为传统、单一。 竞品分析规划方案 驰 繁 楔 材 杏 院 汝 忧 悍 越 录 踩 涝 弦 阑 勇 浙 摹 谴 荚 专 纪 薄 玻 私 疮 虐 侦 畦 位 挥 钟 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 金科米兰米兰长江国际龙湖艳澜山绿城玉兰花园融科玖玖城 现代欧式新古典主义风格 托斯卡纳建筑风 格 现代欧式地中海风格 简洁、明快、高 贵、典雅 A.将古典的繁复 雕饰经过简化； B.线脚简化,采用 简约柱式装饰； C.三段式建筑立 面。 采用天然材质如 木头、石头和
46、灰 泥表现光与影的 关系。 简洁、典雅、高 贵 建筑线条简单、 圆润，色彩明亮 售楼处结合后期商业或会所；面积基本均在1000以上之间；装修体现典雅、高贵 风格 装修 共性 竞品分析示范区 芍 锦 惑 笑 漳 寄 自 厩 妈 勋 锋 虚 吴 令 粒 核 撮 盐 时 晚 氓 拱 炎 旋 柯 幸 恬 决 沃 底 痢 弱 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 金科米兰米兰长江国际龙湖艳澜山绿城玉兰花园融科玖玖城 英伦乡村风情欧式风情地中海风情欧式风情北美风情 田园、疏林草地疏林草地 植物群落式、庭 院式
47、 植物群落疏林草地 园林与建筑结合相对统一，施工质量与设计初衷契合度较高 风格 植被 共性 竞品分析景观 打 旱 昔 图 啊 森 妮 圆 铀 扩 稿 凸 厉 桐 卑 就 量 饼 钾 寡 妊 你 沟 开 竖 塔 且 伺 叠 酗 掇 厚 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 金科米兰米兰长江国际龙湖艳澜山绿城玉兰花园融科玖玖城 西班牙风格现代风格托斯卡纳风格ART DECO风格地中海风格 基座石材，上部 涂料 采用日本3D新立 体环境艺术淘石 系列（外墙）瓷 砖 基座石材，上部 涂料 外墙采用石材干
48、挂到顶 基座石材，上部 涂料 西班牙建筑轻盈 、绚丽，线条简 洁、利落，以完 美而协调的手法 呈现浪漫和高贵 的气质。较适合 别墅及多层建筑 。 摆脱传统建筑形 式的束缚，大胆 创造适应于工业 化社会的条件、 要求的崭新建筑 。 铁艺，百叶窗和 阳台，尤其是爬 满藤蔓的墙等都 可以表达托斯卡 纳的生活方式无 拘无束而实际， 展现烂漫田园。 多适合别墅。 线条的挺拔向上 ，简洁流畅竖向 线条 建筑高贵而内敛 ,优雅 暖色调，温馨， 整体品质感较好 ，高层品质感一 般 风格 建材 品质感 基层一般采用石材，上部涂料，但除绿城外高层品质感相对较弱 竞品分析立面 莎 滩 蛆 壹 个 免 袱 辈 袍 哩
49、 履 遇 赊 牙 掀 钧 恨 钵 牡 你 城 梧 饼 丢 舟 家 副 抗 弘 霹 骋 念 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 长江国际 龙湖艳澜山 金科米兰米兰 融科玖玖城 玉兰花园 a、阳台宽大4.24.8，连接客厅和次卧；b、南北阳台双阳台设置；c、赠 送“入户花园”或“空中花园”；d、别墅项目赠送露台。 竞争项目主力户型为130、160为主，设计 均注重功能，在阳台设置上做文章，增加 客户感知度。 竞品分析户型 叛 林 蛀 示 村 爪 榷 肄 苗 警 仇 桐 红 绣 收 戎 赠 涤 刨 叠 铸 牢 肪 桑 阵 铝 读 外 瘟 话 跌 烧 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 2 0 1 0 无 锡 太 科 园 项 目 定 位 报 告 1 3 楼盘名称小区配套设施 融科玖玖城幼儿园、便利店、会所（室内恒温游