《2007年杭州市星桥瑞金华庭嘉苑项目初步提案.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2007年杭州市星桥瑞金华庭嘉苑项目初步提案.ppt（132页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、铺 暴 芥 侍 猎 碘 嘴 泉 全 享 忍 吮 声 钳 忆 宿 险 运 检 垣 体 责 顽 糙 内 忍 煮 唱 向 屡 断 蠕 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 妙 慰 术 券 呐 扶 现 颜 厨 渊 群 缩 乾 瓷 颗 撼 匠 比 包 氯 懈 烙 痢 批 抖 酪 昨 复 刁 陀 喜 潍 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步
2、提 案 星桥瑞金华庭嘉苑 2007.42007.4 瑞金项目组瑞金项目组 项项 目目 初初 步步 提提 案案 椅 允 园 响 膏 呆 棚 馏 饮 筛 车 条 马 仕 窖 执 闯 追 衍 肆 秧 夯 未 弃 镭 牟 衣 赊 危 肢 睦 箩 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 提案基本结构 第一部分、宏观环境分析 第二部分、竞争对手分析 第三部分、差异化战略 第五部分、营销推广要点 第四部分、项目定位建议 漆 挟 倦 肚 绅 苏 键 顶 苔 戌 眶 嗣 呼 卧
3、 镁 嗽 裤 盏 畏 逊 寇 厢 刚 塔 蕉 踢 酪 睫 咨 游 壁 钥 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 1.1.基本概况基本概况 2.2.宏观经济环境宏观经济环境 3.3.房地产总体情况房地产总体情况 4.4.房地产趋势分析房地产趋势分析 第一部分：宏观环境分析第一部分：宏观环境分析 待 曝 娜 奴 梦 耗 野 轮 钳 罕 宙 干 纂 划 滚 邵 眉 朗 六 羚 司 残 娠 禁 辣 周 兆 的 袭 柔 磁 诱 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥
4、瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 一、星桥街道基本概况 关键点： n区位：星桥街道位于杭州市东北面，隶属余杭区。它东依临平街道 ，西邻江干区丁桥镇，南接乔司铁路编组站，北靠余杭风景旅游胜 地超山。距杭州主城15公里、杭甬高速公路接口处4公里、上海171 公里。 n交通：星桥街道交通便捷，京杭运河南段上塘河、沪杭铁路、 320国道东西贯穿全境，与杭州绕城公路相邻。 星桥区域地理位置条件较好星桥区域地理位置条件较好 丝 晃 黑 囤 壮 防 荤 厨 磊 霞 悔 沂 烫 乞 复 银 拉 渴 强 熏 诸
5、 轻 乏 获 统 屡 星 缨 吗 坞 布 篱 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 二、宏观经济环境情况 2003-2006年杭州市、余杭区主要经济指标（数据列表 ） 指标 年度 国内生产总值 （亿元） 人均可自由支配 收入（元） 消费性支出（元 ） 储蓄存款 （亿元） 杭州市余杭区杭州市余杭区杭州市余杭区杭州市余杭区 200320922001289812918995091181589.96128.5 2004251524314565150931121311
6、0101835.2145.5 20052942.65285.8166011686313438121272191.66175.6 20063440.99349.9190271887016786132952555.24196.7 平均增长14.33%16.23%11.23%13.28%13.10%13.13%18.05%15.57% 逸 幼 廷 递 托 棉 蒜 檄 美 庭 筑 琐 单 式 芥 杉 料 漱 骤 概 本 匀 诚 拴 轿 冯 曙 邱 拯 零 撅 件 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华
7、庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 数 据 表 明 可支配收入、消费性支出增长较快可支配收入、消费性支出增长较快 有一定的购买力有一定的购买力 储蓄存款每年增长幅度最大储蓄存款每年增长幅度最大 消费潜力较大消费潜力较大 余杭区各项主要经济指标增长速度较快余杭区各项主要经济指标增长速度较快 区经济后劲足区经济后劲足 茧 什 亡 矿 呐 譬 犊 矽 蹦 杏 陡 揭 孪 捷 讽 楔 抱 驻 蛔 崭 劳 合 月 佣 颐 仿 莉 力 颅 潭 奇 算 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项
8、目 初 步 提 案 三、余杭区房地产总体情况 2005年余杭区房地产投资项目中，住宅投资48.38亿元，比上年增加 29%；别墅投资为8.61，比上年下降32.5%。其中，住宅、办公楼、商业营 业用房、其他投资比例由上年的85.2：0.6：7.8：6.4调整到88.5：0.9： 5.8：4.8。 余杭区房地产项目结构，房地产开发投向以住宅为主 礁 寨 据 惊 线 剿 氨 恨 垛 怠 挝 待 箍 揍 皮 厕 李 进 淡 茅 崖 券 采 埠 谦 嚷 镀 膀 爹 预 售 沛 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥
9、 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 20022005年杭州市、余杭区房地产主要数据列表 指标 年度 房地产投资额 （亿元） 施工面积 （住宅） （万平方米） 竣工面积 （万平方米） 销售面积 （万平方米） 杭州市余杭区杭州市余杭区杭州市余杭区杭州市余杭区 2003196.3733.561876.7264.24529.4179.85414.5579.85 2004258.1644.52406.78372605.4791487.6191 2005328.5457.53381.86672.7679.2140.5605.14140.5 2006410.5765.164214.22789.
10、6902.76131.2704.19131.2 平均 增长 30.37%23.54%28.43%49.7%17.13%17.1%13.7%17.1% 映 赋 彪 锋 戳 稗 澈 修 局 逐 棚 少 屿 颤 叫 钡 昨 捧 何 舱 凰 司 样 梧 蛾 疥 犹 隶 欺 挤 痛 磊 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 n n 杭州市、余杭区房地产投资额、施工面积、竣工面积逐杭州市、余杭区房地产投资额、施工面积、竣工面积逐 年增长，表明房地产发展前景好。年增长，表
11、明房地产发展前景好。 n n 从销售面积数据分析看出，从销售面积数据分析看出，2004200520042005年增长幅度大年增长幅度大 ，之后恢复稳步增长。表明房地产的消费热度不减，但，之后恢复稳步增长。表明房地产的消费热度不减，但 逐渐趋向理性化。逐渐趋向理性化。 数 据 表 明 疑 妨 粱 眼 毫 帖 录 埋 刑 殆 庚 选 狞 德 若 牛 贤 根 囚 只 忽 贵 毯 担 拯 钡 则 丑 遣 烟 迪 澳 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 房地产投资额
12、房地产投资额 20022002年年 33.5633.56万元万元 20052005年年 65.1665.16万元万元 增长194% 销售面积销售面积2002 2002年年 75.0875.08万平米万平米 20052005年年 128.1128.1 万平米万平米 施工面积施工面积 20022002年年 264.24264.24万平米万平米 20052005年年 789.6789.6万平米万平米 增长299% 增长171% 房地产主要增幅情况 四、房地产趋势比较分析 轻 辈 牙 膜 伐 镀 饮 皂 恒 邓 冷 蘑 形 喜 柑 链 序 婆 矿 凉 亲 东 观 装 豹 嚣 猫 紧 罚 苛 爬 墟 2
13、 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 对比分析 房地产投资额房地产投资额2002 2002年年33.5633.56万元万元20052005年年65.1665.16万元万元 增长194% 施工面积施工面积 20022002年年264.24264.24万平米万平米 20052005年年789.6789.6万平米万平米 增长299% 从以上两项数据可以看出，余杭区房地产市场的投资量及开发量大幅增加，同 时说明房地产的投资热度一直居高不下。 年份 指标 2002年20
14、03年2004年2005年 余杭房地产销 售面积占杭州 市房地产销售 面积的比例 18.1%17.8%20.9%18.2% 余杭市房地产销售面积占杭州市房地产销售面积的比例在18.5%左右 余杭地区在近几年间一直为杭州楼盘热销区域 鳃 啤 酪 滥 后 绎 婆 媳 密 冬 讼 替 胚 该 锚 凸 稳 没 昌 涡 似 授 赶 诫 沟 氧 夺 铂 癸 骆 讥 颖 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 通过以上分析可以看出，房地产市场的总体形势良好， 但是由于供应量
15、过大，竞争越发激烈，这是摆在我们面前 的最大问题。同时，消费者的购房已逐步趋于理性，对项 目的各方面要求会更高。所以，充分了解竞争对手，寻找 差异化竞争势在必行。 顿 伯 有 葱 肄 梁 鞋 膜 角 祷 侯 厂 灸 钡 模 粉 南 论 啦 枣 忱 毖 闺 猾 忌 况 遮 钥 宁 闲 迈 纂 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 小结 对星桥周边的宏观环境进行分析后， 可以看出： 所以要在充分了解市场环境的基础上，知晓竞争对手所以要在充分了解市场环境的基础上，
16、知晓竞争对手 的优劣势。知己知彼，方能百战不殆！的优劣势。知己知彼，方能百战不殆！ 供应量大营销推广创新 理性消费品质提升 嗅 服 骋 基 蔑 私 望 几 勋 淋 丫 傣 靠 酒 蚕 甸 则 并 钞 掌 酞 台 冯 帝 幼 嗓 裁 畔 呛 如 敷 印 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 提案基本结构 第一部分、宏观环境分析 第二部分、竞争对手分析 第三部分、差异化战略 第五部分、营销推广要点 第四部分、项目定位建议 懂 囤 兵 继 钢 芥 储 垛 歌 腹
17、龋 凋 亢 菇 韭 逢 烫 脓 困 杖 崭 嘛 坟 泣 怀 夯 肋 态 缀 龟 獭 瘩 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 第二部分：竞争对手分析 1.竞争区域介绍与分析 2.星桥板块竞争分析 3.小结寻找突破点 迢 瘟 殉 卜 患 阑 稚 倒 恒 辩 伴 捐 抢 渺 首 严 街 岂 链 吹 藕 哉 樟 肆 愉 央 讳 所 啤 窝 谈 氢 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 2 0 0 7 年 杭 州 市
18、 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 一.竞争区域介绍与分析 瓶窑区域房产特点 临平区域房产特点 星桥区域房产特点 竞竞 争争 区区 域域 分分 析析 结结 构构 淑 蛤 茧 奠 针 蜀 掺 嘶 硅 截 淹 猾 钓 傍 俄 吧 央 器 努 垦 梯 孜 灭 乡 金 桐 狱 伪 陋 团 系 色 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 星桥区域房产特点星桥区域房产特点 n在售房产：主要有天都城、黄鹤山居、星雅嘉园，主要以天都城为代表 n建筑形态：
19、大多以多层为主，少量别墅和小高层 n户型：以80-130方的两室两厅，三室两厅为主 n配套：普遍缺乏，档次较低，主要依靠星桥镇 n房产价格：大多在3500-4500元/平米左右 n消费对象：主要是当地居民及杭州市区客户，以及部分临平居民 流 张 液 啸 阮 告 译 卸 森 赠 挺 港 盂 际 霖 没 说 储 澜 泌 与 诽 涅 宠 酚 邑 捷 峙 叹 枚 帜 龋 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 n在售房产：项目较多，也有绿城、华立等品牌房产公司的项目
20、n建筑形态：比较多样化，有多层、小高层、别墅等 n配套：比较完善，拥有莱蒙商业街及地铁等大型配套；区域内配套 档次也较高 n售价：在4500-6000元/平米左右 n目标客户：主要以临平当地、周边居民为主，以及部分杭州市区客 户 地域上邻近！ 杭城东北/星桥/临平 临平区域房产特点临平区域房产特点 进 草 遂 辛 山 铲 渔 代 旁 乎 迢 证 哄 哗 泄 裳 钒 抵 邮 衬 桃 眨 牵 凝 冈 巳 淬 既 注 窥 腻 排 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提
21、案 优势优势劣势劣势 星桥板块星桥板块 距主城更近 空气质量好 价格便宜 配套缺乏，档次较 差 交通相对不便 临平板块临平板块 发展成熟、配套完 善 交通便捷 价格较高 竞争关系 星桥区与临平区域对比分析星桥区与临平区域对比分析 视 武 仍 勃 麦 繁 主 炼 妇 庸 贫 课 唁 球 铂 引 子 喀 弘 哭 秘 辗 沫 娄 钳 筒 鸦 腥 逗 殷 殖 擦 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 n在售房产：主要有瑞达城市花园、华达汇观山花园、兴和苑等项目 ，缺
22、乏代表性、品牌性项目 n配套：主要依靠瓶窑镇，档次较差 n价格：主要集中在3500-4500元/平米之间 n目标客户：主要为当地及周边区域居民 价格上接近！ 3500-4500元/平方 瓶窑区域房产特点瓶窑区域房产特点 按 菲 排 稚 斩 淆 划 咒 阂 货 酷 典 望 浴 韵 嘶 刨 咕 榨 牟 肪 冠 蔑 怠 籍 仁 辕 挚 餐 首 名 乃 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 优势优势劣势劣势 星桥板块星桥板块 名气大，为市民所熟 知 靠近临平，完善配
23、套 规划发展前景好 受临平影响较大，客 源分流严重 瓶窑板块瓶窑板块 临近良渚，文化历史 底蕴深厚 缺乏名气，认知度低 缺乏配套 地域偏远，交通不便非直接竞争 星桥区与瓶窑区域对比分析星桥区与瓶窑区域对比分析 判 拎 暂 系 蔼 台 烈 个 絮 碎 庸 灸 甚 禾 砾 硕 徐 楚 刻 侈 酒 领 麦 釉 烘 呜 哄 坪 郸 雹 烤 效 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 第二部分：竞争对手分析 1.竞争区域介绍与分析 2.星桥板块竞争分析 3.小结寻找突破
24、点 陈 焚 裁 论 小 甘 柑 蜕 髓 主 痛 愚 佯 沁 何 浑 咏 昼 咯 瑟 败 疼 第 实 理 河 筋 属 迷 系 详 纠 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 二.星桥板块竞争分析 区域概述 个案分析 分析小结 板块楼盘个体详情 板块楼盘总体比较 板块销售情况 板块楼盘图 竞 争 分 析 框 架 劳 很 炼 穆 肖 牢 姓 臻 般 高 丢 吱 轨 铱 哩 害 敲 例 雀 矗 盖 隙 僵 伦 倒 邹 朝 咏 某 儡 坎 真 2 0 0 7 年 杭 州
25、 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 黄鹤山居 天都城 爱丽山庄 天都城 天泉苑 星雅嘉园 天都城 天河苑 瑞金 华庭嘉苑 星桥板块楼盘图 瘟 运 儿 惰 炔 灵 芥 萎 竟 钒 匙 稚 锚 氯 烟 胜 氓 慢 服 脸 捶 橱 态 珠 凉 猾 卒 食 客 爪 骆 援 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 根据余杭透明售房网星桥区域数据显示 （数据截
26、止07.03.28） 纳入网上 销售面积 168326.19平米 可售面积99347.43平米 纳入网上 销售套数 1468套 可售套数873套 主要在售楼盘有天都城、星雅嘉园、黄鹤山居， 销售一般，竞争激烈；当地居民难以消化，需要 外部客源支撑。 销售一般 竞争激烈 星桥板块楼盘销售情况星桥板块楼盘销售情况 香榭一期50万方星桥居民 1.6万 黄鹤山居7万多方流动人口 0.76万 星雅嘉园约8万方 小计65万方小计2.36万 粥多僧少，当地人口难以消化，需要外部 客源支撑 星桥区域供应量与人口数据 内 习 岛 刑 邹 酌 莱 觅 惯 遇 刹 玛 强 厅 刺 匆 师 睦 溜 直 榴 扛 民 逼
27、 真 芦 雕 强 叠 琼 蓬 接 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 区域概述 个案分析 分析小结 板块楼盘个体详情 板块楼盘总体比较 板块销售情况 板块楼盘图 竞 争 分 析 结 构 牌 换 婚 致 瑶 诧 氓 搪 淬 肿 吩 变 抗 茹 澳 搪 进 烤 厌 绵 鉴 湖 祟 死 污 臻 卫 铸 局 寓 陡 教 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉
28、 苑 项 目 初 步 提 案 规模规模建筑形态建筑形态建筑风格建筑风格景观绿化景观绿化指标指标户型户型 天都城天都城 6000余亩地 400万方 香榭一期住 宅约50万方 多层、别墅古典主义为 主，兼带欧 洲风格 主要由一系 列的轴线和 对景组成 容积率1- 1.4 绿化率30%- 45% 26-300平方 ，目前在售 主要以120- 140方为主 黄鹤黄鹤 山居山居 60.54亩 7万多方 多层欧式风格中心花园及 宅前绿化 容积率1.51 绿化率 37% 75-240方 两室两厅三 室两厅为主 星雅星雅 嘉园嘉园 约8万方小高层现代风格建筑前后的 绿地 容积率2 绿化率33% 82-139方
29、 两室两厅三 室两厅为主 星桥板块楼盘总体比较 汇 闹 逝 纳 附 桓 氦 闭 坪 张 龙 渠 智 蘸 贤 摩 琼 听 辑 四 聪 铺 蹭 炭 爬 刘 机 翱 囱 歉 粮 涉 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 销售率销售率价格价格知名度知名度生活休闲生活休闲 配套配套 交通交通推广卖点推广卖点 天都城天都城 天河、天泉 苑大约64% 天湖天风天 月苑已基本 售完 均价4300元 /平米 极高星桥镇 小区内配套 主题公园 公交车 小区巴士 规模 异国风情
30、主题公园 黄鹤黄鹤 山居山居 约50%均价3600元 /平米 较低依靠星桥镇公交车价格优势 星雅星雅 嘉园嘉园 约63%（可 供销售部分 ） 精装修起价 4430元/平 米 低依靠星桥镇公交车精装修 底层架空 5.8米阳台 系 侍 讥 菏 侵 基 垃 崭 僳 退 摆 屋 掀 译 派 振 秧 署 哺 拔 尝 煎 狮 轧 锹 祈 某 滩 垄 树 诽 园 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 n规模大，知名度高 n配套完善，交通便捷 n主题公园、香榭大街，休闲 娱
31、乐设施完善 星桥板块楼盘个体详情 之 天都城 扇 匙 漏 肥 确 劲 激 帚 民 副 耀 捷 赐 骏 迁 卉 串 掣 拙 盼 冬 泛 砚 尤 丙 量 瑰 灰 乘 命 汰 以 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 n规模小，知名度低 n配套缺乏，依靠星桥镇 n缺乏小区内特色主题景观 星桥板块楼盘个体详情 之 黄鹤山居 斟 辕 斟 彤 煎 扮 鸳 衅 屈 鬃 牲 磕 抑 兑 抑 悉 狠 将 湘 每 咕 把 逃 取 扫 垮 捣 渣 揭 荒 拼 绘 2 0 0 7
32、年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 n规模小，知名度低 n配套缺乏，依靠星桥镇 n缺乏小区内特色主题景观 星桥板块楼盘个体详情 之 星雅嘉园 拯 煤 外 锐 绵 烤 烛 士 织 娱 伐 英 吐 喂 联 危 昂 奇 崩 葫 糜 固 屹 巴 尹 榔 佳 契 惩 排 樟 榔 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 本 案 天都城 星雅嘉园 黄鹤
33、山居 差异 类似 星桥板块楼盘分析小结 天都城 规模、配套、景观、交通、知名度 星桥板块 领先地位 月 会 槛 慧 御 惠 腥 董 交 刻 嗣 绦 踢 手 象 碍 达 菩 伎 耳 穗 哪 各 侈 记 厕 助 逃 呻 踪 恒 癣 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 第二部分：竞争对手分析 1.竞争区域介绍与分析 2.星桥板块竞争分析 3.小结寻找突破点 腿 砌 摸 藏 凋 元 墓 牡 堵 核 规 力 扫 猴 既 级 好 愉 茶 糖 梧 劳 宰 康 敝 比 碰
34、 逮 中 磺 痰 汇 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 选定主要竞争对手 临平板块 天都城 锁定不同客户群 最核心竞争对手 黄鹤山居星雅嘉园竞争对手 突破点？ 品质差异 价格差异 瞻 琵 逸 选 瓷 昔 铱 浑 渠 古 辛 栋 矗 已 接 她 窒 力 咯 相 钎 乓 奉 示 牟 惫 滤 坟 琢 绎 暇 手 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑
35、 项 目 初 步 提 案 品质上超越黄鹤山居、星雅嘉园的基础上， 与天都城在产品上差异化 在保证品质的基础上，从实体与概念两方面实现本项 目和他项目的差异化 找到突破点 完 漳 佣 佬 钢 虚 休 旨 驹 隘 蒙 男 获 玻 耕 庸 奎 锨 咏 粱 嫌 馋 缮 狭 孔 梅 枷 步 荷 常 杜 桓 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 小结 对本项目竞争对手进行分析后，我们可以得出： 一.本案主要竞争对手是天都城及星雅嘉园、黄鹤 山居。 二.星桥区域目前供大于
36、求，竞争激烈；当地居民 及外来务工人员不能消化，需要外部客源支撑。 所以要在知晓竞争对手的基础上，对比本项目的优劣势，所以要在知晓竞争对手的基础上，对比本项目的优劣势， 从实体和概念两方面入手寻找本项目与他项目的差异化。从实体和概念两方面入手寻找本项目与他项目的差异化。 撬 土 税 杜 蹄 玛 洗 煎 豢 蹦 住 快 卤 匪 寒 哨 鸟 盛 碘 涕 千 朗 款 涅 笋 哦 消 胖 橱 友 奏 嫡 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 知己知彼，方可百战百胜！
37、 研究了竞争楼盘的基本情况，需 要对自身有一个清晰的认识，以便扬 长避短！ 狞 级 钧 绦 引 重 柿 酱 皇 屈 碧 盏 书 捞 罕 惹 寅 捍 蛊 辊 厨 阐 唐 述 凡 傍 煞 豫 暴 曝 鸥 贯 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 地块地块SWOTSWOT分析分析 优势优势(S)(S)劣势劣势(W)(W) 水系环绕，环境优越，适宜打造 成以水为主题的景观 地处星桥核心区域，出家门即享 星桥街道完善配套 开发商品牌实力，带来更为专业 的管理、开发模式
38、 小区周边尚是农村集镇，脏乱 差现象较严重 机会机会(O)(O)威胁威胁(T)(T) 规划前景趋好，政府通过规划准 备打造杭城东北为生态核心居住 区，对本案形成辐射效应 随着留石、秋石快速路建成通车 ，星桥与杭城交通网改善，出行 更为便捷 天都城规模较大，目前有计划 加快后续建设，将形成较大的供 应量 天都城由于较大知名度、规模 、景观优势，对该区域的客源起 到了较大分流作用 局 弯 抄 尊 羔 荧 奎 暮 葱 花 垛 羡 贝 懂 衍 攫 四 钱 竖 啸 斧 贴 眷 失 羌 盲 织 泥 汐 属 诛 沧 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 2
39、0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 通过SWOT分析后，发现本案具备 其它项目的共有优势，同时也只有 在项目内部下足功夫，从而在激烈 的竞争中脱颖而出。 激 溃 久 钳 朔 咬 钻 悍 篇 朴 犊 釉 银 秸 圾 趁 杯 染 扣 舜 炭 句 皇 他 焉 津 灰 俐 厄 妒 埃 益 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 认清地块价值 如何打造该楼盘 打造何种楼盘 缎 梆 跟 吟 缆 杨 职 喝 古 甜 嵌 逞 誊
40、 堆 赂 粪 纶 崎 鲤 昔 乔 瞒 藤 剥 如 杠 迹 跌 佬 底 侠 炉 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 提案基本结构 第一部分、宏观环境分析 第二部分、竞争对手分析 第三部分、差异化战略 第五部分、营销推广要点 第四部分、项目定位建议 恐 陛 猫 划 嘘 搅 凭 岁 谈 桩 出 茎 颓 搏 寻 眺 蒂 纶 砌 玫 袁 萝 侥 漆 撬 蔡 苞 瓮 俘 鸳 氨 嫁 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案
41、 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 实体差异 景观建议及概念差异 差 异 化 战 略 框 架 景观绿化 建筑风格 第三部分：差异化战略第三部分：差异化战略 文化植入 实体支撑 户型建议 豺 葫 偶 茸 群 哮 腮 凛 史 纹 惹 颜 吉 沾 谐 象 震 狙 谱 榔 蝴 刃 囤 汁 梅 益 真 者 便 仁 脚 吻 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 一.实体差异化 鉴于本项目目前的情形更适宜局部的细节调整
42、，所以 将先从项目实体入手，以建筑风格、户型建议、景观绿化 几个能更直观地体现差异化的方向提出局部的改进建议。 实体差异化框架 景观绿化比较及改进 建筑风格比较及改进 户型改进建议 明 卒 泅 厂 衙 缔 峡 夸 奠 讨 渐 粘 逾 灭 蛀 瘪 复 案 鹊 谱 峨 幼 羌 鱼 减 荚 什 呈 阻 音 练 大 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 黄鹤山居天都城 天泉苑 天都城 天风苑 天都城 天月苑 星雅嘉园 实体差异化 之 建筑风格 蓟 仑 辑 傣 弓 涝
43、 读 琴 虚 魔 尚 发 底 红 具 恩 刷 航 鸭 坎 掀 挥 弦 晦 腹 厕 踏 鬼 词 洛 咏 谱 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 以新典雅主义风格为主，兼带欧洲 风格，有着强烈的法国风情 建筑风格比较及改进 特点： 当前住宅建筑风格的流行模式 比较注重对局部细节的装饰 强调线条的简洁流畅 色彩比较柔和 改进建议： 改用其它建筑风格 风格从古朴稳重 转为生动活泼 有一定的异域风情， 但又符合国人的居住、 审美习惯 滋 噎 臣 我 坷 悍 篙 官
44、毁 仟 切 皋 纤 盖 堰 嘉 唁 苹 睡 砌 糜 耗 锡 人 格 粱 烫 姿 怀 杰 陈 虽 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 改进建议： 入户花园 增设入户花园 业主独享花园 增强生活情趣 首层错层设计、外送花园 增强户型层次感 空间区分明显 过度自然 减低客户对一层户型的抗性 实体差异化 之 户型建议 户型缺乏变化，创新性不强 标 肯 锄 援 贬 圈 诡 屿 宴 更 梗 夏 桐 姿 轩 挟 颜 烬 仟 靖 战 梗 吟 固 荚 狭 朵 谩 阿 巍 质
45、 僵 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 错层设计 分区明确 过度自然 入户花园设计 半室内空间 自然过度 增强生活情趣 幼 抑 牟 掸 仅 颤 庶 招 颇 闰 秋 馈 霍 冗 熬 蓖 绰 月 衫 迪 床 剧 乍 竭 默 市 磷 笑 厄 痕 俏 并 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 天都城 天湖苑 黄鹤山居 实体差异
46、化 之 景观绿化 姨 羔 闽 哥 窥 兵 乡 捻 延 豆 段 赚 擦 自 矫 幌 织 镀 淘 啄 饯 执 苏 父 铭 渡 骇 阅 茅 犬 哲 愧 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 受建筑布局影响，以均好性的 宅前绿化为主，有中心景观区， 缺乏次中心景观区 景观以平面为主， 缺乏多层次的景观设计 大多带有水系设计， 在小区中心设置人工水系为主， 缺乏贯穿性、流动性 景观绿化比较及改进 改进建议： 景观多层次 设置中心景观， 次中心景观，景观带， 景观长廊
47、景观立体化 通过阳台花塘、 坡地起伏打造立体化景观 景观水系自然 贯穿小区，具有流动性 景观突出主题 突出主题，与概念、 文化、生活方式协调统一 视 舟 乾 臣 崎 窄 年 列 村 衬 蛤 辊 闺 折 震 骡 鳃 虐 秦 誓 荫 蚁 惦 意 诗 俺 疲 想 鸡 侩 吠 俱 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 实体差异化的改进有助于本项目在与他项目的比较 中寻得一定的先机，但真正优秀的项目除了需要本身实 体的品质外，更需要一种由内而外的内涵的散发。 即通过分
48、析找到项目内在支撑的前提下植入文化概 念，用一种全新的生活理念打动消费者将是项目优势最 直接的提升。 二.景观建议及概念差异化 概念差异化框架 提升优势 文化植入 认识优势 实体支撑 由 抬 瘟 币 沈 蹄 穴 县 咯 缎 赚 附 陡 赂 鸣 冬 铸 衫 连 症 四 赊 黍 瑶 史 夜 篱 艰 溉 匝 与 便 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 概念差异化 之 现有实体支撑现有实体支撑 1条景观中轴，2条沿河景观带，3条景观长廊 水系环绕，两边沿河，另有水系穿入小区 建筑布局南高北低，东西协调对称，布局错落有 致 建筑风格新颖，生动活泼 景观设计 建筑布局 建筑风格 在现有实体支撑的基础之上，根据选定的景观风格 植入一种文化 ，营造一种生活方式，实现概念差异化 套 物 撂 逗 串 匈 谜 杉 捞 歉 蝉 瘫 鼠 储 柑 钓 靳 诈 础 瞥 迟 倒 咒 晦 馅 慈 戈 深 易 吨 江 厕 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金 华 庭 嘉 苑 项 目 初 步 提 案 2 0 0 7 年 杭 州 市 星 桥 瑞 金