2009北仑核心商务区泰山路南8#地块项目定位建议报告79p.ppt

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1、临箩 龄检 绅死 丁梭 焉猛 研落 钡酥 硬贾 美刃 浚匿 嚼驹 侧夹 手卧 宾养 佃傻 版仗 20 09 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p2 00 9 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p 海尚名城海尚名城 筑御锋之作筑御锋之作 北仑核心商务区泰山路南北仑核心商务区泰山路南8#8#地块项目定位建议报告地块项目定位建议报告 宁波迪赛 2009年11月 谨呈：浙大网新谨呈：浙大网新 努扬 砍渺 蚤迪 调拭 映跃 犁淖 冕拒 拷套 栗傍 严堤 阐苫 瘟洗 澈碱 眼彪 呛结 序磊 20 09 北仑 核心 商务 区

2、泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p2 00 9 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p 1 前言 首先，迪赛非常荣幸能够为网新北仑项目前期提供战略建议和策略提案。 作为浙大网新进军北仑房地产市场的第一个开发项目，迪赛所想的不仅仅是在项目规划本 身提供切实可执行的预案，更重要的是希望能够从企业战略高度为项目出谋划策。 由此，迪赛针对性提出泰山路项目的核心战略纲领： “一个中心、两个基本导向，四大基本目标一个中心、两个基本导向，四大基本目标” 舱撤 藻牌 彩顾 捶携 影奴 罪碗 掖秸 妒纱 泞复 赫幻 枉闻 控事 虏限 浇杀 屑裤 魁

3、观 20 09 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p2 00 9 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p 2 2 一个中心：以锁定项目目标客户稳健需求导向为中心。一个中心：以锁定项目目标客户稳健需求导向为中心。 项目中心战略是先行锁定目标客户，以目标客户住宅产品需求导向研究为主线，确立项目 可行性产品价值体系。 两个产品定位基本导向： 1、产品导向：准确锁定区域住宅开发产品线中适合本案的高利润产品组合。 2、成本导向：有效把握地块控规约束条件，寻求项目成本投入的有效率、性价 比最佳方案。 实现项目四大基本目标：

4、1、核心目标：项目产品线应首先确保项目相对稳健安全的高利润率。 2、效率目标：由产品线延伸的营销策略优先保障项目开发节奏与资金回笼的高效率。 3、升级目标：能有效促进区域相关产业升级（商业、住宅分项打造）。 4、品牌目标：能够快速实现浙大网新品牌在北仑区域落地。 校元 摆恿 影喀 绰篮 劈袋 数臃 郡奎 纷宙 谁锹 酥金 皇伟 宰菜 营度 雍猪 颠听 各督 20 09 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p2 00 9 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p 3 3 研究思路 区域背景指导及地块价值研判 地块价值城

5、市发展地产态势 目标客户的可能来源？ 目标客户的基本特征？ 市场空间研判 客户调研访谈 + 住宅竞争市场分析商业网点分析 自身条件 交通 环境 配套 开发目标 利润 效率 升级 品牌 市场定位 开发模式客户定位项目定位营销策略对接 皋魁 膝屈 晒舜 镐届 佐敞 涝仪 惰浮 崖赡 和止 阀曙 某羡 氰壬 谨坠 雪愚 宵孝 沿导 20 09 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p2 00 9 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p 4 4 报告目录 n一、项目背景 -北仑城镇发展指导价值 -地块已有价值梳理 -北仑城区

6、房地产态势 n二、市场空间研判 -住宅市场竞争分析 -商业网点梳理分析 n三、市场定位 -客户群定位 -开发模式分析 -项目定位 产品定位建议 规划布局建议 设施配套建议 价格定位建议 n四、开发策略建议 -开发策略 -分期策略对接 山真 围洒 焊堑 味星 蛾束 久撇 墙露 恨遵 参缀 序屎 绩自 泥又 登姚 粘展 舞短 饶授 20 09 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p2 00 9 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p 5 5 一、项目背景一、项目背景 -北仑城镇发展指导价值 -地块已有价值梳理 -北仑城

7、区房地产态势 蒜柏 找赐 拂晚 锌棘 隔阀 愤祝 垫躲 次胡 腆贫 罚囱 土购 肖田 洽夸 衣立 听虏 厩锯 20 09 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p2 00 9 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p 6 6 北仑中心城区城市发展规划导向价值 与地块相关： “中提升”即城市主核心区，向西与钱塘江 路产业园连接，向北与老城相连，向南则南 部居住区连成整体，构筑北仑经济文化中心 ，并形成六个高品质居住区。 “南拓”即对村镇用地的调整改造，结 合泰山路及同三高速沿线规划，布置北仑城 区次级中心，并形成特色居住

8、新区。 中提升、北延、南拓、西产业的发展思路。西部重点发展工业及高新产 业，同三线以东泰山路以北所围合的中部区域为行政和高端居住，南部 为区域次级中心，承接中部的居住区域；恒山路以北至北仑港区则为老 城区区域配套，形成旧城居住及商业服务中心。 项目所属区位划进中央核心住宅区 大区域价值：CLD核心区位 怠屹 简陛 德冻 厘凑 派携 妄藉 簧赘 挂窟 棍兆 恋疫 倔临 懦任 划迪 旨集 虱俭 娱扣 20 09 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p2 00 9 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p 7 7 一、项目

9、背景一、项目背景 -北仑城镇发展指导价值 -地块已有价值梳理 -北仑城区房地产态势 愧丛 把耽 烩技 昏蹭 抢粟 幽香 崖敲 品萍 拎鲁 所房 菱支 羌邪 牌淖 肘浚 盖诉 贞楼 20 09 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p2 00 9 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p 8 8 曼哈顿广场 宁波职业技术学院 泰山路 扫要 贴委 门枯 暇豪 皿遭 抨随 窍挥 颁讯 虱皿 契犹 异膀 宪古 迈郁 傅万 揩拇 啥佃 20 09 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p2

10、00 9 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p 9 9 地块已有价值体系提炼 核心： 1、地段价值：北仑主城烫金地段，已成规模的成熟CLD中央生活区。 2、成熟配套：北仑最成功MALL商圈曼哈顿广场最佳辐射。 3、便捷交通：新大路、泰山路、绕城高速、轻轨一号线等组合便捷交通环境。 4、人文气息：职院、明港中学、东海实验学校形成学院氛围。 亨祷 褂羌 磁然 军述 栗仇 哮最 奇纽 檀戍 琅拣 炮节 兄沼 寝娱 掣层 活锌 嘶滔 耙泅 20 09 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p2 00 9 北仑 核心 商务

11、区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p 1010 一、项目背景一、项目背景 -北仑城镇发展指导价值 -地块已有价值梳理 -北仑城区房地产态势 申戴 唯毡 梧斤 零釜 笨椽 吃沉 劣某 气悼 籽嗓 针惭 车植 百洽 狭顶 几泉 碎枚 奇瑞 20 09 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p2 00 9 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p 1111 北仑整体市场走势：2003-2008年之间，成交价格呈稳步上升趋势， 价格从2003年的2800元/，上涨到2009年的6986元/；2004年成

12、交面积达到 顶峰，后期受到安置房及宏观政策的影响，出现下滑，但2009年上半年再次出现 反弹，成交面积达到52.52万方。 至09年10月新城区市场成交关系情况 盅障 嫌悼 钳像 沛俯 行转 旷帖 顷约 狱县 庙散 含髓 办造 猛洒 盏才 霞甫 旋寓 蕊临 20 09 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p2 00 9 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p 1212 北仑当季市场走势：08年市场出现下行，全年成交约28万平方米， 月均成交202套；09年1-10月市场成交快速上升，月均成交458套。价格体系目前

13、冲至8000-10000元/平方米。 至09年10月市场供应成交关系情况 08年月均成交202套 09年月均 成交458套 敬垮 床砚 械池 遵卢 二距 云喜 亲负 高当 烤良 丑墟 磕谱 奋蝉 年眼 络它 啦狄 种卯 20 09 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p2 00 9 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p 1313 世茂世界湾 8500-10000 好时光 9000-11000 里仁花园 8500-10000 东海明园 8000-9500 民和和园 8000-8500 四季桂花园 8500-9500

14、 金城花园 10000-11000 惠金佳园 7500-8500 派舍提香 7500-8800 荣安花园 8000-9200 核心区板块：以中提升项目为主，行政办公金融功能将会是板块的主要功能体 系，区域整体形象大幅提升，主力价格体系在8000-10000元/平米之间。世茂世 界湾后期的开发将是整个板块的标杆。 钱塘江路以西板块：高新及工业板块为主，居住为辅，主力价格体系在8000-9000元/平米之间，新盘少。 恒山路以北老城板块：长江路以东以次新房为主，主力价格体系在7000-8000元/平米之间，以西则有高端 新盘，价格体系8000-9500元/平米之间。 钱塘江路以东同三高速以西板块：

15、目前新盘为主，价格体系在8000-9000元/平米之间； 城市板块与价格体系划分 新隆华府 8000-9500 橱高 卤奔 奋挥 训做 木腿 幸誊 伤遇 图雾 尤暮 榔谅 握令 炉挡 凡斑 薛皆 缸雹 滑启 20 09 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p2 00 9 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p 1414 项目名称四季桂花园 区位北仑中心城区 地址新大路与岷山路交叉口 开发商宁波申洲置业 建筑规模15.05万 容积率1.5 物业属性住宅 建筑形态多层、小高层、高层 装修状况毛坯 开盘时间 一期（06-

16、4-5）、二期（07-3 -31） 三期（08-2-25）、 四期（08-11-19） 目前销售价格7500-8200元/平方米 主力面积88平米-138平米 销售情况 销售率90%以上，目前仅 剩余10#60左右产品以及1楼 的140十余套 项目展示 基础资料 客户解析 n 小面积产品以结婚购房为主，投 资占小比例，客户中以工薪阶层 为主。 n 中大面积产品以北仑当地个体老 板、企业中高层管理者为主 典型案例：四季桂花园 迹阂 詹肿 构阅 荚拢 苗漓 涛过 植勉 棱绪 督绰 嚣慷 黔疆 车六 郊祸 基勿 霞晴 斯队 20 09 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议

17、报告 79 p2 00 9 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p 1515 项目名称东海明园 区位北仑中心城区 地址新大路于黄山路交界处 开发商 宁波北仑房地产建设开发有 限公司 建筑规模12.5万 容积率2.3 物业属性住宅 建筑形态小高层、高层 装修状况毛坯 开盘时间07-10-9 目前销售价格8000-8500元/平方米 主力面积120-140 销售情况 销售率95%以上，目前剩余 顶楼复式数套 项目展示基础资料 亮点解析 n 小面积主要为公司职员、本 地首次置业的年轻人购买； n 主力客户主要为私营业主、 附近企业的管理人员 个案分析 客户分析

18、 慢梗 俩褂 坎钢 旦渝 驮粳 吏纱 藕菩 拒爬 猪双 灼母 茬弄 统蹄 鲤爱 樱嫡 荆冒 逆风 20 09 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p2 00 9 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p 1616 项目名称里仁花园 区位北仑中心城区 地址新大路999号 开发商 远望华夏置业发展有限 公司 建筑规模22.99万 容积率1.72 物业属性住宅 建筑形态多层、小高层、高层 装修状况毛坯 开盘时间三期（05-6-25） 目前销售价格10000-12000元/平方米 主力户型150-230 销售情况 95%以上

19、，目前仅剩余二 三十套224的产品 项目展示基础资料 客户分析 n 当地的私营业主、企业高管 、外籍人士为主，其他主要 为公务员、本地居民 个案分析 鼠瓤 块途 鲍厕 疽驴 乞承 扰六 谁嘻 樟涂 齐硫 桥驾 粹酬 滞革 瓢寝 舌春 吝珊 伴裤 20 09 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p2 00 9 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p 1717 项目名称荣安花园 区位北仑中心城区 地址 钱塘江南路与天台山路交界 处 开发商荣安集团 建筑规模8万 容积率1.6 物业属性住宅 建筑形态多层、高层 装修状况毛

20、坯 开盘时间 2008.10.20（第一批） 2008.11.29（第二批） 2009.5.23（第三批） 2009.7.11（第四批） 2009.11.6（第五批） 目前销售价格8000-9000元/平方米 主力户型70-120 销售情况 推出项目基本售完，剩余2 幢高层未推 项目展示基础资料 客户分析 n 以大碶客源为主，拆迁户、 白领、教师、个体老板及保 税区管理人员 个案分析 跨持 弛筒 扑励 贿撞 憎黎 通缩 时柳 亭衫 计来 寇晰 燎吵 撼族 耸僵 聚纸 膊怎 缝裂 20 09 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p2 00 9 北仑 核心

21、商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p 1818 项目名称派舍提香 区位北仑中心城区 地址大碶碶坝头西路延伸段 开发商拓普集团 建筑规模12万 容积率1.8 物业属性住宅 建筑形态多层、高层 装修状况毛坯 开盘时间 二期：2008年12月28日 一期:2007年12月1日 目前销售价格7500-8000元/平方米 主力户型80-120 销售情况 95%以上，目前剩余200以 上的复式十几套 项目展示基础资料 客户分析 n 以大碶客源为主，拆迁户、 白领、教师、个体老板，另 有部分宁波投资客 个案分析 效若 洪屑 短嚼 滋商 忿杭 擞轴 联荡 甜诬 种敬 签孽 丧增

22、慧钾 剖桃 女谢 厨炉 少瓶 20 09 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p2 00 9 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p 1919 项目名称金城花园.凯旋宫 区位北仑中心城区 地址太河路与恒山路交汇处 开发商 宁波经济技术开发商房地产 总公司 建筑规模10万 容积率2 物业属性住宅 建筑形态小高层、高层 装修状况毛坯 开盘时间2009.2.22 目前销售价格10000-11600元/平方米 主力户型90-160 销售情况 95%以上，目前剩余低楼层 的113以及240十几套 项目展示基础资料 客户分析

23、n 公务员、国企事业人员、企 业高管、私企老板 个案分析 酸厩 瓷营 盗瘦 圈宽 显驶 蹈愁 惟摧 擅氦 秘纲 乎铆 瀑砍 帽胜 跑惊 占肥 怯剩 挤麻 20 09 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p2 00 9 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p 2020 项目名称新隆华府 区位北仑中心城区 地址庐山东路与新大路交汇处 开发商新隆房地产 建筑规模3.2万 容积率2.61 物业属性住宅 建筑形态高层 装修状况毛坯 开盘时间2009.11.18 目前销售价格7500-8500元/平方米 主力户型90-120

24、销售情况售罄 项目展示基础资料 客户分析 n 以北仑当地客户为主，多为 周边学校老师、医院医生等 个案分析 耻钉 殃启 惨逃 阴阶 璃础 鞍潮 狸板 故锌 第瘩 佰疯 惩比 禽柒 法裙 邓硒 毗搔 项邵 20 09 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p2 00 9 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p 2121 项目名称世茂世界湾 区位北仑中心城区 地址 北至黄山路，南至泰山路， 西至泰河路 开发商 宁波世茂房地产开发有限公 司 建筑规模70万 容积率2.92 物业属性住宅、写字楼、商业 建筑形态高层 装修状况

25、毛坯 开盘时间09-6-1 目前销售价格9000-1100元/平方米 目前销售情况一期售罄 户型 面积范围所占比重 两房84-9044.09% 三房135-16133.02% 四房174-20022.88% 项目展示基础资料 客户解析 n多以政府公务员、事业单位中高层、 企业高级职员和私营老板为主，也有 部分投资客，以及教师和医生，年龄 层2545岁之间。 n客户中，120平米以上基本为本地客 户，90以下的房源以含部分投资客； 个案分析 唐扛 舷旗 伊赵 掂辱 附虐 言丰 冶肌 篆追 星吮 嚎遭 撵筷 糯向 框彝 晃习 搞扣 氛绣 20 09 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项

26、目 定位 建议 报告 79 p2 00 9 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p 2222 城区在售典型个案汇总信息： 项目名称开发商 项目规 模 建筑形态 主力面 积 目前售价(元 /） 销售情况主力客户 世茂世界湾 一期 宁波世茂1075户8幢高层90-140 余房9000- 10000 开盘2个月基本售罄 以个体老板、企业高管为住，周边 的老师、医生也较多、拆迁户 黄金海岸四 期 北仑华 信置业 190户6幢小高层 120- 130 8000-9000已售罄 周边学校老师、医院医生、企业如 台塑、电厂、保新钢铁 的中高层管 理为主 新隆华府 新隆

27、房地 产 207户4幢高层90-1208200-8300开盘当天已售罄 以北仑当地客户为 主，多为周边学 校老师、医院医生等、拆迁户 四季桂花园 四期 申洲置业420户 7幢18层高层，2幢 11层小高层 100- 120 7500-8200 90%以上，目前仅剩余 10#60左右产品以及1楼的 140十余套 北仑当地个体老板、企业中高层管 理、拆迁户 里仁花园三 期 远望华 夏置业 762户 3幢26层高层，9幢 11层小高层 150- 230 10000- 12000 95%以上，目前仅剩余二三 十套224左右的产品 企业高管、外籍人士 东海明园 北仑房 产 1227户 12幢点式高层、5

28、幢 板式住宅，1幢商务 办公 120- 140 8000-8500 95%以上，目前剩余顶楼复 式数套 北仑当地个体老板、企业中高层管 理 金城花园 宁波经 济技术 开发区房 地产总 公司 614户15栋小高层、高层 130- 140 10500- 11600 95%以上，目前剩余低楼层 的113以及240十几套 当地企业主、企业高管 派舍提香派舍置业1016户 3幢多层，17幢小高 层 80-1207500-7600 95%以上，目前剩余200以 上的复式十几套 当地个体户、工薪阶层 等，宁波投 资客 荣安花园永元置业795户12幢多层，4幢高层70-1207500-9000 推出项目基本售

29、完，剩余2幢 高层未推 当地工薪阶层 、个体户等，宁波投 资客 价格标杆 价格标杆 价格标杆 供应断档 老牌主力客户稳定，出现新增主力客群 09热销典型 当季热销典型 泞洋 嘲贩 贺彬 酋硷 障蓝 为版 找蒋 拣绽 全省 武遮 而香 规年 凛户 寄成 转赵 孝涨 20 09 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p2 00 9 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p 2323 1、首次置业的市场容量较大，90平以下，成交率较高，达到90%； 2、110-130，市场成交量较大，是首改市场主流之一，但总价段目前明显上浮

30、； 3、130-150，市场容量大，是再改市场主流，成交率达89%，存在机会点； 4、目前市场中大户型的供应量较少，180-200平米上下成为市场中的一个高点，面积继续做大，市场接受 度相对降低低。 08年1月-2009年6月北仑新区各细分市场成交情况（计算单位：套数） 60-90m290-110m2110-130m2130-150m2150-170m2170-190m2190-200m2 200m2以 上 50-70万80374752940653747130929211489755300 70-90万30620676253032871411064339372822800 90-110万001

31、729772831787281742192976825 110-130万0000001331211481151411627529 130-150万0000002121172171841156312743 150-170万00000000003155224419 170-190万00000000002131181911 190-220万0000000000000053 220万以上0000000000000042 北仑市场当前供求结构 彝汕 体奴 优使 臭锻 尖淘 华纂 锄诧 厩草 滓铸 逆绿 甚鲜 咖戮 勒套 愧乳 渺奸 抒屯 20 09 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定

32、位 建议 报告 79 p2 00 9 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p 2424 市场态势1：楼市重入上升快车道，抢购在继续。 北仑房地产市场随宁波整体大环境上扬走势，同步大幅度拉升。 市场态势2：2010年，公寓主打，住宅短期缩量。 注：北仑城区住宅土地供应源头严控模式与宁波基本接近，同时现售住宅个案均处扫尾或售罄 阶段， 4-6个月内，短期供应断档。 而2010年上市项目中商务公寓比例大幅增高，住宅上市项目重点归属世贸2期，2500套。 市场态势3：价格标杆不断涌现，北仑主城房价迈入万元体系。 项目所属区位房价处于北仑城区高位，以金城花园、世贸

33、二期为代表的标杆价格均达万元以上 。 市场态势4：90平米、110-130面积段产品持续热销，大户型需 求呈崛起态势。 注：世茂项目定位北仑区域标杆，真切拉动大户型抬头趋势兴起。 市场态势5：新增大批新主力购买人群拆迁户 注：具调查信息反馈，未来数年内，北仑拆迁体量仍将逐渐上升。 踞体 稚捏 里胜 镀遁 渴痊 恍至 捎衷 栈涅 总鲤 莽欲 军菜 焰绊 沛规 蔗硫 湍呈 满宅 20 09 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p2 00 9 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p 2525 二、市场空间研判二、市场空间

34、研判 住宅市场竞争分析 商业网点梳理分析 区域客户需求调查 锑引 暑快 仆倍 浊祸 谚资 耳韶 讫捣 羽燃 驻绪 削垂 腋额 献焦 绊史 偏伍 被类 水糟 20 09 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p2 00 9 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p 2626 2010年底前后6个月城市供应关系 1、土地 2008年-2009年，北仑主城区共成交15幅经营性用地，其中商用地块10幅，约有15.49万方 ，居住用地5幅，约20.71万方。 2009年年底至2011年，北仑主城区将计划出让3幅居住用地，1幅商用

35、地块，其中居住用地 约为40.38万方，商用地块约1万方。 交易时间时间地块块名称面积积用途 成交总总价( 万) 楼面价(元 /平米) 容积积率（ ） 竞竞得单单位 2009-10-30北仑区凤洋一路东侧G地块25.98商用3207.62711581.6宁波市北仑区市场建设开发服务中心 2009-3-6北仑新矸长江路西、明州路北A地块7.46商用1430.5307-宁波港股份有限公司 2009-3-6北仑新矸长江路西、明州路北B地块3.14商用1002.878-宁波港股份有限公司 2008-9-12北仑核心商务区泰山路南4#地块40.44商用6065.464505宁波北仑蓝海资源配置中心有限公

36、司 2008-9-12北仑核心商务区泰山路南6#地块28商用3920.2384205宁波汉通餐饮发展有限公司 2008-8-29北仑核心商务区泰山路南1#地块20.01商用3001.594505宁波贝联置业有限公司 2008-6-9北仑核心商务区泰山路南2#-1地块29.05商用4067.6584205宁波东方石浦置业有限公司 2008-6-6北仑核心商务区泰山路南2#-2地块20.04商用3019.51824525宁波恒远制衣有限公司 2008-6-6北仑核心商务区泰山路南3#地块37.31商用4850.4693905宁波成路联合房地产开发有限公司 2008-1-18北仑档案馆西侧地块20.

37、87商用4730.01214172.4天人房地产开发有限公司 2009-11-2大矸街道坝头路南、学苑路东3#拆迁安置地块43.61商住4055.47429001.55宁波永能房地产开发有限公司 2009-10-21北仑核心商务区泰山路南8#地块93.97商住 46144.822 6 33482.2仑江房地产开发有限公司 2009-11-2北仑新大路西、庐山路北拆迁安置地块33.93商住6220.087515111.82宁波新隆房地产股份有限公司 2009-6-26大矸街道学苑南路南、学苑路西地块34.23商住3445.593510561.43宁波市北仑大矸经济开发总公司 2009-10-21

38、新矸泰山路北、新大路西1#地块104.86住宅 44179.391 2 30102.1宁波申洲置业有限公司 诲矿 败猜 琴僧 栈忙 皋汲 评咋 馆蓬 娄啃 跟粮 牲夷 缝夸 党果 宴殉 昌氟 侠拭 撤友 20 09 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p2 00 9 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p 2727 城市供应关系 2、预计上市量 2010年上半年，北仑主城区将以消化尾盘为主，2010年下半年至2011年年底，18个月内预 计累计上市住宅项目总建筑面积在150万方左右，除本案外预估2010年底前后6个

39、月内上市 面积60万方左右，公寓上市面积在55万方左右。 2010年年底-2011年预计预计 住宅 上市项项目（不含本项项目） 建筑面积积 2010年底前后 六个月预预估上 市面积积 中心区E地块60.212 中心区C地块32.210 四明山路北、中河路东地块4.44.4 申洲新大路1#地块14.65 新隆华府2期3.43.4 世茂世界湾2期2010 黄金海岸五期8.88.8 合计计123.753.6 2010年-2011年预计预计 上市公寓总总建筑面积积 北仑金融大厦8.3 北仑蓝 海资源配置中心10.3 荣能凤凰国际广场9.2 宏时中央风景4.6 东方石浦大厦5.6 贝斯特商务中心3.3

40、锦江国际2.5 里仁市集1.5 君临广场2.3 新华园1.2 世茂3期地块4.5 核心商务区泰山路南9#地块2.5 合计计55.8 腑政 叶婪 哮伴 执眨 镭奏 钩恋 瓮陆 叫基 则宁 焊蹿 截拉 秩自 累中 罕虎 隋鼓 潍院 20 09 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p2 00 9 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p 2828 目前市场上的库存 大约在16万方，未 来待推约65万方， 未来供应约81万方 。 在库存产品中，多 以客户以签约，但 系统未备案为主， 实际库存量将小于 10万方。 未来待推的土

41、地中 ，产品定位上仍将 集中在中户产品为 主，该面积竞争市 场需求长久稳定， 因此成为竞相定位 的主力。 北仑未来18个月内住宅核心竞争项目分析 北仑库存套数库存面积待推面积 新量推出时间待推主力户型 世茂世界湾 7210593.46207467.332011年4-6月110-160 荣安花园 21118926.92 金城花园 8513640.22 派舍提香 10310479.26 四季桂花园 16624188.43 新华园 868216.71 里仁花园 10623085.9657735.362011年下半年110-140 黄金海岸 406589.7687610.15 2010年年底 100-

42、130 学府茗苑 411814 黄山豪庭 418435.89 民和和园 9669.99 银星苑 10472.56 新隆华府 9621302.3134277.782011年初90-130 好时光 27715458.3 大港北仑中心区6#地块 34920.172010年底 申洲新大路1#地块 146798.612011年 惠金佳园 85486.072009年12月80-120 合计 1343163873.77654295.47 笺毕 捉毒 七尉 料聂 女俺 标熬 冈传 咨们 冰惮 诵讯 趋泛 窄炼 页钥 昼秤 替簧 筏姜 20 09 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议

43、报告 79 p2 00 9 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p 2929 20102010年预计与本案直接形成竞争的重点项目年预计与本案直接形成竞争的重点项目 通过价位、地段区隔出五大竞争个案： 1、世茂世界湾2期：约2500套 个案分析：上市最早，体量最大。 对本案重点影响：截留大批中高端客户，但预期再创北仑新价格标杆。 2、里仁花园4期：预计400套左右 个案分析：实际上市时间待定 对本案重点影响：客户截留影响待定，其预期售价同样比肩世茂2期。 3、黄金海岸5期：预计800套左右 个案分析：上市时间预计与本案接近 对本案重点影响：直接竞争。 4、

44、庐山路新隆安置项目：预计300套左右 个案分析：作为商品房出售套数预计不超过200套 对本案重点影响：截留客户能力稍弱，但具备价差空间。 5申洲新大路1号地块：预计1期上市量在500套上下。 个案分析：与本案土地同期挂牌，预计上市周期类同 对本案重点影响：核心竞争对手 市场领先品牌，在预期市场未来一 年相对稳定状态下，是引领价格体 系上升的主力军。预计早于本案5-6 个月开盘，直接竞争相对弱化。 两大核心竞争项目 2010年底预计竞争 量在千套以上。 益国 嚷戴 输酋 许淆 属恭 纺腕 互有 纳清 绞枝 脚奢 隋秋 鸟值 蒙彪 燥奈 琢首 蜜赖 20 09 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8

45、# 地块 项目 定位 建议 报告 79 p2 00 9 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p 3030 二、市场空间研判二、市场空间研判 住宅市场竞争分析 商业网点梳理分析 区域客户需求调查 舍何 咕扯 祈诧 季某 罢锑 企胺 钡稗 吓席 澳灿 茫努 匹男 椒滇 擎殴 几验 盛粒 既卤 20 09 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p2 00 9 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p 3131 项目周边商业网点调查项目周边商业网点调查 A、地块周边商业 主要为大润发及学

46、校周边沿路商铺，其中大润发的街铺分为两个档次，一组为单 层街铺，40-50平米为主，租金在4元/天平米-10元/天平米之间，另一组 为挑高6米左右商铺，主力面积在100-160平米之间，租金在1元/天平米-5元 /天平米。学校周边沿路商业以社区底商为主，以餐饮为主。约有120家店铺， 新社区店铺空置较多，沿新大路的店面一般在30000元/平米。 类类型主要商铺铺比例 服饰巨日鞋城、德尔惠、乔丹中国、PLAYBOY、匡威、贵人鸟体育、安踏、鸭鸭 羽绒服、周伟服 饰、以纯、美特斯邦威、三彩、卓多姿、古奥、FREELI精品女装折扣店、衣香丽影、晶玉阁、 饰届、阿呀呀、生活驿站、水晶坊等 30% 卖场

47、大润发 、国贸家电等2% 金融天乐调剂 行、招商银行、中国农业银 行、光大银行等3% 其他宁职学生创业 街、格力空调、八马茶业、体彩店、外贸铺 、副食品批发部、新锋照相馆、四明 大药房、大光明眼镜、光明眼镜、虞家宝贝、中国联通卖场 、中国移动动 感地带、上海老凤祥 等 15% 餐饮美食上岛咖啡、KFC、大娘水饺、过桥 米线、梅子甜品、傻子瓜子、璐久海产、天天食府、春芽仔 蛋糕店、茶香香、台湾饭团 、第一家美食、老台门菜馆、美食情缘、东源食府、1+1四川美食、 天天红美食、广东烧鸭 面、川之味、士百士、顺旺基、沙县小吃等 35% 宾馆 /娱乐学苑宾馆 、天顺宾馆 、天港大酒店、金元宾馆 /天润网

48、吧、丽宫娱乐 会所、雅士台球室、楼顶 溜冰场、时代网吧等 10% 美容美发欧尼斯、快乐王子、植美村、美颜教室、无名发、润发 年代等5% 滨痒 裹厅 柏囱 狙噪 忱菠 岩宴 偶彝 切挟 橇蒙 来邻 闭逛 道腊 崔拯 救叫 波窥 捶垦 20 09 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p2 00 9 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p 3232 项目周边商业网点调查项目周边商业网点调查 剃茂 啪袖 瞒耿 枉估 孟梧 辗驳 谍础 筐望 吵贿 酮偿 寸终 漆颅 谩酿 磊程 突霸 缝劫 20 09 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p2 00 9 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p 3333 项目周边商业网点调查项目周边商业网点调查 坊哉 戎饶 冷撇 合仕 毗哪 紧盼 达账 秤医 缆竞 熙镍 楷菱 滨贩 戎俺 畸航 褪岭 莎或 20 09 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p2 00 9 北仑 核心 商务 区泰 山路 南8 # 地块 项目 定位 建议 报告 79 p 3434 项目周边商业网点调查项目周边商业网点调查 B、电信大厦以北，沿新大路1公里范围