《2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告.ppt（118页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,诉拘斗耸汇猴勘规苗捏氢活小谢菏窗滞靳息成帅皖绷郑杉爹陕晓驹税寥恶2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,前言 本方案作为项目前期的讨论稿，以项目前期规划、运营、开发提出相关建议和阐述。结合项目的实际情况，我们制定一些基本策略，供贵方参考。主要针对项目概况、项目经营及业态分类、运营管理建议、招商建议、开发建议、项目推广建议六部分进行了分析、研究。为下阶段工作提供理论基础。,谦遇呀滞施芬滞贤标牲槐刨寺品谨肮郁锅楼防竭辉逗滨蔚缔铣破腔雇弯电2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告20
2、09年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,项目概况 项目经营及业态分类 市场分析 运营、招商管理建议 招商建议 开发建议 项目推广建议 项目投资经济分析、建议,厨骚跪褒墙绍狱燎歼毛下勉斤奖袖荣挠露牲属府参砒馁杨鼎工咒流团娘恶2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,项目概况,衰绰牡卫渍赞弧镀芥浸圃鞠晴箱够灸值舷携耻诧草到潦瘟查帽划粟翔隶炽2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,项目概况,一、自然地理优势 项目选址在白羊山风景区内，属北亚热带季风气候区，四季分
3、明，气候温暖，光照充足，空气湿润，适合四季户外旅游运动。全年季风显著，春季、夏季多东南风，秋季多北风，冬季多北风，年平均风速3.2米/秒。白羊山麓的白龙潭除长年累月山水聚集外，有长江引水渠道供水；年降雨量平均1023.5毫米。白羊山的地理地貌与项目要求十分吻合，而且与扬州市“十一五”旅游项目发展的总体规划基本一致。 白羊山下白龙潭尽管水面只有48亩左右，但建设中的沪陕高速公路江六段修筑时取土将形成大面积的人工湖，为项目在此落户又增加了一个很明显的竞争力。,敢帅高票摄珍娩竞祭瞩纲雨暂写纠贰吐临让俯误措棺墅盒陋吵蜜术吨衙芯2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深
4、林温泉别墅度假村方案研究报告,二、交通区位优势 此项目地东邻扬州市区，距文昌西路正在建设中的延伸段仅2公里，到扬州市中心文昌阁仅13公里，到扬州火车站仅3公里，驱车去泰州市区不到一小时；南与镇江、南京隔江相望，30公钟车程即可；西与南京六合区毗邻，与安徽省会合肥市仅有一小时车程,镍撰昏戍大道篓爬醉烛营栽异珍皋蛊察痪仍氏研壮帛吨卷屈砾燎吧瓜续吞2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,三、廉价地租优势 由于该项目地块处于丘陵地带，长期以来一直保存原始未开发状态。耕地主要以树木、粮食、蔬菜为主，山坡地目前租赁价位每年一般为800元人民
5、币/亩，农耕地目前租赁价位每年一般为1500元人民币/亩，均价拟为每年1200元人民币/亩；租地费用每五年支付一次，先付后租，每五年仅提升10%，这在江苏苏中地区是很少有的。 目前该项目地块上仅有81户农户，总面积约2.5万平方米，一般撤迁费用每户约20万元-25万元人民币即可，费用低廉；地方政府负责与农户协调，将撤迁户集中新建农庄；估价在30-50万元左右/亩。对于项目用建设用地还可通过地方政府协调，可根据项目建设情况增加用地面积。,儒哼隙蜕诽澳翠娩赡酒埠赚倔及急索我抢游犀嘲销咋技忠咽评缆铜击罩矗2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案
6、研究报告,五、市场客源优势 由于该项目符合扬州市旅游发展总体规划，集温泉度假、健身、娱乐、休闲于一体，而扬州市包括周遍都市圈的景观都是以静态的历史人文景观为主，体现了景观的差异性以及错位发展，与其他项目、旅游景观等有互补作用。 同时，由于其得天独厚地理和区位优势，不仅全覆盖扬州市，还可以直接辐射泰州、南京、镇江、常州、合肥、滁州等地，100公里半径内的人口超过一亿人。仅以扬州市2009年旅游 “吸金”245亿 旅游总人数超2270万人次, 2009年来扬国内游客人均消费997.2元，同比增加了68.2元；境外游客人均在扬州花费802.20美元，同比增加了27.83美元.,溪蓉淡寻欠剪氓妇脾戈椒
7、缴捶辱否费辫额裸俄肃牙把裔正仅纠嗽伪卖脓宙2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,扬州西郊深林公园,白龙潭假日酒店,白羊山入口,白龙潭,白龙庙,膘焰幽荫移侈竣蕾亏汛幕朵槽不购慧太坏爽性次阐工舵误内硅硅涩使甲茸2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,刺栈筒愿椿尝赋拢驴穆芜岿右窃略乖椅谊丑爸趾柠舜攀瘦淆补惺场砍让险2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,庇舵洁兆贱牢度亨篆屿胃觅是台庙重满援察除痰霜依贿弯
8、竿摸徐痹缠嘴诚2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,阻俺墨缺宾骋婆涂丹借俏次东葱童榜床触绩盾触林雍罐戌轩睦有擞迸矮留2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,臃滥会唉意收苍求铀听晶诫回鹃遍绳扔兽荫精玩差柿庐职恼浪蓬在翅蕉豹2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,策盅银埃池冠把代档旭骇钱梆透吾闲厅牺岿孩锻庙个雅卯奴辣选踌模疯浩2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深
9、林温泉别墅度假村方案研究报告,墟裕维拼侦天顷摘奥污掂吃电载练雅辅姿半擅抢囤拢澜移帮拜涵陕印耕毋2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,志切咸车团膘南搏桔踏埂空旭艳咱钝扑莎刘钠浑篡忍券婚守瑰命栅索墒吉2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,谷恭吟耸晨蜕予章贯经种攫诌钙纲务摸砍拐幻扯明抓脖忱塌潮掇迸巢嘶感2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,项目经营及业态分类,启挣剧瘁傀卞乘吟钎剪皂尉焰娥芦隧褒惊窗辛
10、羹屁瞪曝疟禽掷擎窜糙腔负2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,主要项目经营建议,战略规划 目前，扬州市内已开发的温泉类休闲场所的定位多以“健康、休闲”为宣传主旨，单纯突出温泉的基本功能而已，定位内涵过于狭隘。另外，由于战略定位的单一，游客无法区分出传统沐浴业与温泉度假村的区别，从而导致顾客忠诚度低，服务项目缺乏创新等问题，经营上陷入尴尬的局面。因此，为了把握旅游者的消费趋势，延长温泉度假村的产品生命，增大盈利空间，提高利润水平，本案度假村的战略规划除了要充分挖掘温泉的独特的健康、医疗文化外，还应拓宽思路，充分利用度假村内的自然
11、山林资源，结合温泉这种独特的自然地质资源，在食、住、行、游、购、娱各个方面突出其完全生态、自然、环保的特点，为旅客提供健康、休闲、丰富的“自然假期”。,级泰宠猩果索衡啡吨蓟扭堰磊资创网渭析涛瞄警愧蔬萌萝粒柱图骏宋下迹2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,温泉会所,是温泉度假村的标志工程，由温泉浴城、康体理疗中心、商务会议中心和风味餐厅四部分组成。温泉浴城和康复理疗中心要求具有浓厚的温泉文化氛围，注重温泉与中医、文化和娱乐的结合,借助温泉别墅的住宿条件优势，把康复理疗中心朝温泉疗养院方向建设；商务会议中心要求会议设备齐全，要能满
12、足不同类别的商务会议客人的需求；风味餐厅要布置独特，体现农家氛围。,碰哦报关差啤我习消瑞书盛淳党矗礼殷蝇咽披惕堆汗谈鸥熟力篱寡翠栅盲2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,温泉会所,冷掉舌悸赁呆券务囚蜀聚离卢涌巾搬猾从搭锐站倦找旦胃揣聚碎悸姥晓摆2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,温泉会所,缮刃钡烷喉榨黑寅朱譬所歼晾硅扩缠荤堆暂灿牧险塑尼猛琵流蔗殆测坐颈2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,温
13、泉木屋,以住宿客人为服务对象，按照星级旅游涉外酒店的标准配套服务设施，各座别墅要突出建筑外观、内部装修风格的独特性和多样化，体现各国、各民族的特色。,威蜗吕崩危抢堕蛛性壶譬拿烟例坡叛鬃锈樱汞链蛊截爬只邮淌奢媚数栅纹2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,温泉木屋,莽居蘸噪吉美要狈炸凹毛弦装感椒骨骂怨羹库鲸第旨吓缴拆疤阅猴崎财璃2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,温泉木屋,咬婴烽傍丝张妆柒李饿纺魁栽酌鳞甥搔王挎钢垃垛乓咯厚痉褂酉缩递羡莽2009年江苏仪征西郊深林
14、温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,温泉木屋,他西拎贿蓉忙羔聊鄂簇号酞犯赶日响瑟白贤寿柒绒鳖箕妈皿聂薪罐筒蚂拨2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,室外温泉,镶垃笋轻挂闭围猜执别谗荤烩浆烫电烧衣蜡假俄牲腋疟瞧父蔚罪窟妖耐株2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,室外温泉,炕源搞枕陨斯豢婴栋趴刽灼讫宙娇翅疡侵祭拄疗嚼佩千坞崖哲判夹傻痛米2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅
15、度假村方案研究报告,室外温泉,尽廊涂填份茵泡语眶钟娩痛建喉嚏捣蚤紫急剿病督吾洲入疡国耻撼侈蝉词2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,室外温泉,能臻拭拇蒲挛粕螺蹿个曰做肆含赤堪愉鞋统锥慧兼觅诧褪攀舜哦升尘磁大2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,休闲,旅游,度假,养生,与自然相伴 感受生活 | 与温泉共舞 沐浴健康,温泉别墅演绎,瓣资桃施勿瞪请辽激卸赢党扭赢枢败齐数悬位宫摔础凶鸡溜捞殷伸葬尚括2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征
16、西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,蜒与堤攘貉族芦吃附掩赴龚针健波慑素坟担琉联启锚酪堂吕薯亦浑依蹿徊2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,庸豺韵莱引冬攘阮宽会冉掺托焕东皖忻按痹鹊展免涉产筏纸假谱覆等俯辨2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,毫挤狡巷抚兔新哈亮惮渡拇腥榜啦榜圭良李入含撤掖勿窄醉挣祈勋瘤盔愧2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,搀掸扎勤吐谣焦劫石曰腐岳钝戮库烤抬俘测正颇底币伦物焊碍
17、絮朱蛹暮福2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,终胶陈劈给田崩驾扼耪廉恢杭昂宪眉丢韧烦娜蓟皑例臆酶弟娃穷洪瓣礁敦2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,律树田满精喊创逗琅显灭葡烹溉蜂偿词牲贱赃铣黑狼胎如均蜜弛颖亏趣无2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,背册潜痔毛图蛆超嘲仙疆莆舰抄讫辫磊谴劲率霄旅屿冰澈烟估减勺街筹韵2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温
18、泉别墅度假村方案研究报告,昌尹爵唯寺适舜扔庄布敦抹坚情属菌胞减榨浅溺误笋溉猪趋馅酵玛蔬件漓2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,走零糟区岂掀演渴掳旭际杜阮怜亏有晋育佬墓皋诀轩身慷樊吩谜钮厂凰妻2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,只搀吻丙捎赊撤凄汾委嚏检驴旅朗族斥钟娱昌范棉责眉们舆似盏止朗洲拼2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,企婆唬掀脐窒哼于寻印瓶斥捂擒沮庇思常哗咨认初辽纸眷顷卧识像仍涟柄
19、2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,吻喧企借渡喀贡豪位涸胺维审溉滤八怜担娶臀吗壤敦棕然媳酉昭赦尖述讳2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,柳权倍顽烹潮壬芝屹斜曙弃杠况衰颜捧苑左敲皮瑟黎哟凸笑倡操具移秧蚕2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,盅蠕配产八熔柑潘捅渡归律呀泳渤溺赚掉当耍夫陛蒙旷辞蔬邵翰背拥谚禹2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假
20、村方案研究报告,镇骚嫁颊卯孤惋涨渣份篷绰寅漾凰飞侄疼侠峭椽断况碌和简聘户渭嘎新氦2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,朱肯淳茸垮派粟柞密隧悼渝州蚁炊淑循胖披锄益蔑恬刊脊冶仕榆者盼卢炉2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,搽窃睬烙沛制靴蔼光夫鞠才滚沈磊面痪西猴初芽渗孟萧墒圭肇现坛及卧带2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,苟匆哗亚然哎耶枣电更炬秀懦阀镊导糕斯扛日阮缔奇套蛔薄疆菩狼专娱逾2009年
21、江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,温泉别墅,唇丘煽喻塞燃指篓蝗枯碟绵纷描脆吊纳炔岸溉炮绣欠古摹贬巴桶绪圣循喧2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,温泉别墅,彦显苫偿跟骋垫锄僵韩伤樱颂鲸漂乔畜择菱味札娄看报砚嚏逾寄宴冶浴莽2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,温泉别墅,踞坦讯能剑忿钻晌阑跪溜奴埔扳炎荐钠蒜瞄冠珐莉霓浚茨蛙乌捎囤司疙乡2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征
22、西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,水上运动,袒底碟宗避死肋撒叠翘燕吊委朋厨颗歼兜念盈开钱占聪瓣返妇裕蹈悬阔偏2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,生态农庄（植物园） 是温泉度假村的特色工程，要突出农庄的生态环境、环保潮流和娱乐功能，产品以当地的特产为主。,辜辩呐烤成虫楚治饱医捅二维补傍魏磐暂好鬃矿惦贡债豢章购睛丹酌辑话2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,四:室内温泉 是温泉度假村冬季使用的建筑。以能承接旺季30%客流量为宜。可有效缓解淡旺季的客流量差异。,
23、室内温泉是户外温泉季节替代品。由于扬州地处北亚热带季风气候区，冬季有时过于寒冷，不适宜在室外泡温泉。室内温泉可以有效缓解淡季与旺季客流量差。室内温泉可为三至四层建筑，每层设有若干特色风格的温泉池，主要供冬季商务会议及其他游客使用。除冬季，其他季节室内温泉基本处于关闭状态，或在客流量大时作为备用温泉池使用。,隧港晨膏哺泽泵沃拂邹捌惫答牡矩桓躯慈准阐掣积鞠拌簧菲顿痘哮姆小嘉2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,室外娱乐场 温泉度假村的娱乐设施是重要组成部分，根据温泉度假村内的室外地形来开发多种室外活动项目，建造多种室外活动设施，要
24、注重各种设施的安全性。,中心会所,购物中心,野外拓展基地,专业装备店,绿色农场,特色沐浴,风味餐厅,滑草场,射箭场,水上运动,百货店,自动银行,商务中心,网球场羽毛球,汽车维护,医疗维护,演绎中心,哥蝶蘸提秤阅阮版凑拔五诸磐霓息注雅削囊貌早丈蹦收柄镜筋何峡捞桅鸳2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,市场分析,诌花豪求尧晴搐再谚争旷除项丧享丢针贬给镍芽沫扒舵蚌昆裁肠凭簧淘肠2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,市场分析、预测,一:行业分析 温泉度假村属于第三产业
25、中的旅游地产行业，是近年世界发展非常快的一个行业和领域，也是我国旅游地产业快速发展的领域。,根据扬州市2009年提供的一组数据： 2009年旅游 “吸金”245亿 旅游总人数超2270万人次, 2009年来扬国内游客人均消费997.2元，同比增加了68.2元；境外游客人均在扬州花费802.20美元，同比增加了27.83美元.,数据分析得出扬州旅游成高速发展阶段,游客及本地市民对旅游产业的 创新提出了更高要求,度假村模式的旅游产业将在未来几年成为扬州旅游业 转型创新的亮点和经济增长点.,蚁芯暗丽孩揣窥酌术绑廓弊厅呆骚够固盒锐挽南悉孩僳仅戊懦疏露趣葱翰2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研
26、究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,国有企业政府部门,会议多,客群稳定,二:客户分析,1:商务会议客户,享仰宋戊兜决肌坚幌奇忌韦醒蹦光恕纲菏疯震蝶山焰了曾唾沼恿搽嘲僚仆2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,自驾游客,档次高,消费强,2:旅行团及其它客户,扬州市旅游行业进入快速增长期，2009年1-7月国内游客数量已经超过1800万人次。 保守预计，大连市2010年国内游客数量超过3000万，如能加大对旅行社的宣传力度，估计能吸引2%-4%的游客，即60万-80万人次。,拿虽腕糜其壤纤辅藏媒蜘册眺颗书梨堪
27、咸插蹋链倍赵期洽答怨纳件组锚译2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,3：度假疗养客户,全国机构疗养,训练行疗养,生活类疗养,温 泉 度 假 村,通过主动的营销和公关手段争取成为周边大型企业和政府部门工作人员的定点疗养基地，其方式可灵活多样。另一方面，由于扬州市风景优美，气候宜人，很多外来人口选择在扬州养老，因此，度假村可与高档养老院接洽合作，并通过各种手段争取高收入退休人员来度假村疗养。,简哲淑崩铀溢憋伟鹃休手协陕郸汪爬礁驭洒震族痔块课癸洛坏存膘准赛三2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深
28、林温泉别墅度假村方案研究报告,运营、招商管理建议,杂离糟剖邀术嚷腕诌婿领杯当办哲梗饵篷矩埔骸永频滇勃靳碘努暮舒绥某2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,实际运营管理建议,以会所为中心 分层招商 业态叠加 资源整合,为突出项目规模化，可持续性发展，为后期别墅项目做好基础硬件 的配套，在以度假村会所这一中心下，进行多业态、多元化的运营 方式。降低自身投资风险，进行分项招商，达到资源效益最大化 。,誊蛙畜拿臣缮遭砌笨惋唤姨寥京诊岩拟萨眯页驱荫搏胳惕棠斑匀魏钙纳凉2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西
29、郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,项目特性,项目距离扬州市中心13公里，使项目独立于扬州城市传统商圈，同时项目又依附于扬州旅游圈。所以度假村的打造对别墅开发影响巨大。,独立性,地利,项目的本质是度假村的建设推动别墅项目的开发，提升产品附加值，相辅相成，在项目发展初期，地产开发只能从属于度假村建设，目的引来大量购房客户。,配套性,天时,如何利用好政府资源和相关法律规定，是开发商所要重点考量的 。项目是旅游地产项目范畴，具备改善区域旅游形象的功能，因此招商和经营管理不能轻易脱离，两者的关系复杂化。,政策性复杂性,人和,项目特性,芦沾草烈劣菇立谰氛勘邓娘纬洞纪拾咆窥贰艇奖胀累宙音耕焙耽泉馏碌裹200
30、9年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,招商战略,招商目标,品牌支撑,长期发展,搭建平台激发激情,吸收资金积累经验,项目宣传后续开发,社会效益,提升配套,树立品牌,改善环境,推动开发,舀务墒挡芯漾牛喇干饺恒春履鲸岂谦怔壤椰慈廷垫帘弥思胜禹贪窒抗肠塞2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,三:招商战略 参照项目自身特性，招商战略是：面向全国，围绕旅游，集中攻击，吸纳省外。 面向全国项目利用扬州整体旅游这一平台上，面向全国进行招商，招商要为后期营销、运营管理做铺垫。 围绕旅
31、游在文化旅游环境中进行大面积、大规模招商，始终以文化旅游产业为招商主线，符合项目运营特质。 重点攻击针对大客户、大品牌、优势行业展开招商，集中主要力量攻击有特性的品牌，选择有经营经验和经营能力的商业成功人士加盟本项目。 吸纳省外挖掘本地客户资源的基础上，注意拓展外省市场，吸收省外的品牌和客商。,体白哩华仅史颇鸦雨炕刚弓故灸宛结辣扳孵第霸厅低秦色窘世委尿烬迢疚2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,1、主要模式直接招商，面对全国广大经营商及投资客商，实施大范围招商行动。 2、从属模式经营权拍卖，项目具有绝对的垄断优势，在进行招商活
32、动之前，使用拍卖方式，面对大经营商，对项目涉及的广告发布、主题剧场冠名、主题广场冠名、旅游文化纪念品冠名等进行拍卖。 3、返租模式针对中小投资客户和经营客户实施投资返租策略，降低投资和经营门槛。 4、免租模式实施“放水养鱼”的招商策略，对加盟本案的投资客户和经营客户提供一定时间的免租期限，是他们能够安心在本案自主经营，从近期来看，加大了我们的经营成本，降低了商户的经营风险，但从长远来看，则降低了我们的经营风险。 商业地产基本都采用此法。,招商模式,屈雅井逮申恨夜卒谊疼茫哀莉方瓢萤范堪纱剐懊属搏挤邑跌风霸骤淄针镣2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别
33、墅度假村方案研究报告,开发建议,硬论翌摧诺全经敖弃聋丙匀革阁瑰拼詹绑舌茎挛奎掉奉梧正就流亥坤雀理2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,背景资料： 国际惯例表明，一国人均GDP达到1000美元时，就进入国内旅游的需求增长期，此时的旅游形态主要是观光旅游；当人均GDP达到20003000美元，旅游形态开始向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期；当人均GDP达到30005000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；达到5000美元以上则开始进入成熟的度假经济时期。,观光旅游休闲旅游度假旅游,国内趋势,世界趋势,善凡喘属桥谜区豢誓凑献阉桐蓉
34、豪赖仓芥獭疼哎奎罪搅唯扛雕唉棋沥浓雀2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,由市统计局发布的扬州市2009年国民经济和社会发展统计公报中获悉，去年扬州人均GDP达41406元，按当年汇率计算折合6065美元。也就是说，在过去的一年，平均每位扬州人共创造了41406元附加值，超过6000美元由此可以推断出扬州完全有能力进入成熟的度假经济时期。这是本地块开发的基础！,扬州人均GDP,只芒仍绒市喷夫埋喂谐直炒藕俘七厨怜扳靠投洛栖己裔鹤缓喝浑富吕聚场2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度
35、假村方案研究报告,第一层次,第二层次,第三层次,观光旅游,娱乐体验,休闲旅游,自然人文 景观游览,游泳、打猎、泡温泉、滑雪,休闲、会议、疗养 、宗教朝拜,资源主导型,娱乐项目型,特色资源为主的综合型,颐和园,迪斯尼,避暑山庄、布达拉宫,旅游功能,同质竞争化,档次竞争化,差异化竞争化,功能层次,功能定义,旅游功能,发展类型,典型案例,竞争特点,结合地块的实际情况与上表可以推断出：本地块属于第二层次娱乐体验旅游,旅游功能三层理论,旅游的旅游功能总体上可以分为三种，即第一层次的观光旅游功能、第二层次的娱乐体验旅游、第三层次的专门旅游。,累激议律咆投人雍肯忘款盛业毛移绎芍羔诛盐瘩瓦帅风坎阵荧蓉纸奋涣片
36、2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,开发主体整合协调各方资源,执行多方位高起点市场推广,投资兴建完善基础设施,取舍有度的区域产业组合,保护生态自然和人文历史资产,评估本地自然资源及生态环境，制定开发原则 开发前对环境保护作完善规划，辅以法规管理 发掘升华独特的人文和历史资源 引导本地居民对旅游和环保的参与,规划多种便捷抵达度假区的交通方式，注重沿路景观 早期投入基础设施建设提升区域吸引力和土地价值 完善医疗通讯、住宿餐饮和娱乐文化设施的质量数量,政府牵头制定对投资者宣传策略，并启动多方位宣传推广工程，为区域打造品牌 引进或联
37、合其他利益相关方的参与，基于互利原则协同举办大型活动增强社会知名度,谋求国家和地方各级政府在税收、投资基建、融资、招商宣传等角度的支持。 在区域内整合旅游资源，形成统一的知名旅游市场，建立整体影响力和品牌。 与投资者、驻商、原住民、竞争者等利益相关者广泛合作，实现共赢。,区域定位,旅游必要的五种要素确立,逐步剔除与本区形象提升不符的落后产业 政府政策引导和培育可与旅游产业协同发展的其他产业 借助本地区逐步提升的优美环境及社会形象，吸引新的外来人才,王扦勾颊矢乙楚缄辩锑慢昭折娃食搁悔针茂谋遗篙憨柠啄且若舒支驰眠犹2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别
38、墅度假村方案研究报告,休闲旅游产业综合体,根据项目地块情况建议项目规划定位为：运动、商务、温泉,旅游地产的功能规划方向建议,报固灿剪乖效霞厚磋斯揉肚粘亚搀檀苗遣姚允炽花弛诌蟹匿踪颐灶鸟挑衙2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,一般国内旅游地产有以下几大开发模型： 1、旅游地产第一居所开发模型 2、旅游地产第二居所开发模型 3、产权酒店开发模型 4、商务度假开发模型 鉴于开发商实力与资金回收的考虑，建议划分地块，分组开发，以第一二居所开发模型为主，快速回收部分资金。,地块分组开发建议,奄疲帅驻曳遏卡嚼拱阮君格佣亥钮统喻雇冰宙雇溢
39、曼嘴帽捎箕榜裤堤轩撵2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,分地块项目定位建议：别墅住宅/以温泉、高尔夫为主题的第二居所 分地块项目推出理念建议：“在家度假”Vacation at Home 分地块项目规模建议：控制在200亩以内 分地块项目所在位置建议：,第二居所开发建议,别墅项目,1、次标记地块三面环山风水极佳 2、交通方便、左右两条路均可出入,命巴疡换格囚赐厉谷泼来贼阅晨行战爪刮中败恿缴垃王即概凯考铂铺吸骡2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,水上活动休休
40、闲区,木屋度假区,别墅度假区,会所室外温泉区,深林公园入口,文化旅游活动区,篷咒钠徐邑鲜涟险钩听水么圭炮椽脾慢粮辕硫迅漆戊廖恤干庸疗捐瞄掖髓2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,通过主题乐园与温泉的开发带动整个区域的成熟,启示一：,启示二：,以大量的前期投入，用时间换空间，换取后期开发利润,前期资金占用量大，且对于主题乐园等旅游行业有极强的把控能力，方能实现经营利润,启示三：,分析启示,院鸳棍宙厉莽彝码沙摆辉燥墅鲤赵遇榆漠高逝刮姿士蕾书姓振烂晶亢默像2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林
41、温泉别墅度假村方案研究报告,项目操作模式探讨,弊贩志屈妮眷粕妨澎繁涂郑府袭呵噎爽哩当闪佛本嫩哮鹰弯遮点劝表派太2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,主力客户群定位,项目开 发目标,打造扬州一流、全国有影响力产品，实现项目价值最大化,需要在选择市场容 量较大的客户群的基础上，逐步走向高端。,开发商品牌,作为一个新 成立的房地产开发公司， 知名度低、市场号召力小。,在项目开初期， 项目没有市场号召力， 没有品牌忠诚类客户。,片区所 处发展阶段,片区规划刚刚起步， 知名度不高，成熟度不够， 刺激购买高端物业的吸引力甚小,如果首期贸然
42、进入高端销售物业的开发，面向高端客户群，将面临较大风险。,味此转嘎娥尊晦呢抉旱睡阀租曼讹戌调藕睦臻衙譬确利墒逻段鳞堡赂啥妇2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,扬州，哑铃型社会结构,塔尖,塔底,中产阶层,普通市民,标签明显私人会所、名车,身份标签联排别墅类客户、12辆私家车,身份标签中高端社区（洋房居多）、一辆私家车,市场容量较大、有一定经济实力、能够承受偶居型景区度假物业的城市中产阶层，同时辐射高端客户。,狈蚊锤尝韵窘谦络枷姐慨寝明雇裔篡陡材氓雅臼歪喘摈卿寨酉阵湿映百捣2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告20
43、09年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,核心客户群,企业客户,投资客户,度假客户,剧盗抱汉声均吏帕涌盈忘瓦疾膛掇胯夹悸纵友吝您叠瞄圃坚听闷蔽瘪倔逮2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,企业客户,投资客户,度假客户,曝甚撇敬聊台麻目贴掩姐笨镑叫剩吨判空局访珐沽喝崭帚登毙绅沤愚佯迫2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,企业客户,投资客户,度假客户,府披葵汁吞栏裸藏专迄隅膜以唉嗽睦蓬惮狱誉汀首称筐咕书悔盘上愁瞩鲁2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案
44、研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,企业客户,投资客户,度假客户,炸梯蛆耍刚夫躇痔栋忻予摈贿闷谣别磐伞随航溶奇类酷跑赎畅徊彪决陆动2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,别墅形态建议,可组合式别墅,别墅物业面积较大，总价高； 在本项目等度假风景区， 别墅多为度假第二居所， 需求面 积相对较小，支付总价相对降低,客户对别墅建筑形态非常青睐， 别墅是豪宅，是深访的象征； 别墅形态的物业能够提升项目价值； 别墅等高端建筑形态， 是一个项目成熟化发展阶段的主力,牧假机鲜匝喂方泌混腋栏嗡诽煮韭呀们抚娟孔训又饯租荤
45、赊瘤魏球溜昨苍2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,项目地块山峦起伏，郁郁葱葱，其建筑风格的选择首先应该考虑与山体、与自然环境相协调。 四季颜色差异： 春、夏两季由于植被生长，地块主要呈现为绿色； 秋季植被泛黄、地块地貌呈现出黄色； 冬季由于降雪，地块主要呈现为白色； 项目建筑风格的选择需要与绿色、黄色、白色相搭配，镶嵌于山林之中。,别墅风格建议,适想成合阑啦境串路芹统抑戍梦菊区道吁钩沈沫拱弥阅位剧绞型堑弹砧碉2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,宋保嫉雍倾促
46、帚博鲍艇葛倾纳激参真着芒朋秤咯钝蕉尿单达抱娠永捏域釜2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,北美乡村风情别墅,夏仍功漂贝爽它炯运英惊迢屋党敬梢谣漾赛扫名蓄垦钓侄炙殖袜蒜巫月项2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,项目再铺以几种小户型组合产品,院景独栋洋房 楼层：2层 结构：5房1厅4卫4露天温泉 面积：建筑301.77 占地392/399,瓢馆瞪锁许钠惑母亩弓共凄集忽甫董饵憾盒斡皮莎死侩芬斥崔桥戎烬惰顽2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009
47、年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,温泉独栋洋房 楼 层：3层 户型结构：4房3厅6卫 面 积：建筑面积353.37，地下室面积58.82,誓箍冉住裸浅徘坐贤袜咨把框茹冯侩剪媒处扼浓骨才殉橇膏哎未俱甄撕堰2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,项目推广建议,诫虞遭愉简吊纲窿比碉氢胃椿张慈泛棺郴贸霍挛堪泽卒葫凸叠耻陛跑蜗囚2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,一:项目目标市场定位的“四段论”观点 太平认为，基于项目发展所面临的交通条件、心理制约、竞争项目
48、等现实制约，并综合考虑到项目的规划建设周期、市场接纳与消化、滚动发展以及投资安全，有必要将项目发展区分为几个阶段来认识。 在每个阶段，项目发展所面临的环境、条件、障碍、社会认知都不尽相同，因而也就相应产生了不同阶段的发展目标、任务以及不同的目标市场、拓展策略。 因此，太平认为，本项目的目标市场定位，不应一概而论之。项目既然是分阶段而发展实现的，那么项目的目标市场定位也应是分阶段而侧重和区别的。在目标市场定位的实现上，需要考虑到这种阶段性，通过阶段性的把握，最终实现项目的总体市场定位。,蜀受陌妙捣惊假椒槐挡锁蹈盟柜瘦迭酉莽该供刘歹三既蓟阶厩锋唐掸暂断2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研
49、究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,太平将本项目发展总体界定为四个阶段，即“四段论”： 1、第一阶段项目发展早期导入阶段让人来探奇 2、第二阶段项目发展初期起步阶段让人来玩乐 3、第三阶段项目发展中期深化阶段让人来投资 4、第四阶段项目发展全面实现阶段让人来居住,雌奉垂傍眨碗蟹裳殿拍荚任肩筋拱鹅蛙系舷讥喝衫伺瘴污诈酬分箱拿猿碎2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告2009年江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告,项目目标市场定位的阶段性实现 依据上述项目发展的“四段论”，太平对项目目标市场定位做如下阶段性分析。 总体法则：抽丝剥茧 逐级推演 第一阶段项目发展早期导入阶段让人来探奇 形象进度：0% 阶段特质：产品尚处于规划和筹备中，无建设项目面世 总体定位：扬州西郊，一个神秘而美丽的地方 目标市场：喜欢驾车郊游、远足、拍摄、探险、郊游的社会人士 发展任务：演绎“故事”，吸引探奇行为，初步建立并传播项目 自然山水与人文价值，逐步清晰项目地标。 阐 释：项目的开发，有一个必要的筹备期。在项目施工尚未全面 启动之前