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1、盐城西环路商住项目 定位策划书 谨呈盐城创世纪置业有限公司 精和置业顾问机构（南京） 2009年7月 名 畜 缄 蛋 蛋 酋 傲 骗 昔 逼 咋 芍 霖 耙 磺 暂 巢 匀 华 亮 陪 术 吐 譬 是 砂 燥 辽 礁 龄 乌 渝 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P I 城市解读篇 n 城市概况 n 宏观经济 n 城市建设与发展 帽 硬 揩 电 立 局 瑶 划 锁 冉 麻 农 区 谣 测 烯 葛 迢 臣 楷 阮 痔 酷 维 谴 芍 筑 颁 伸 翘 躬 绥 2
2、 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 盐城市位于江苏沿海中部， 地处苏北平原中部，在浦东经济 开发区、长江三角洲辐射区内， 是江苏沿海中心城市之一。 盐城东临黄海、南与江城南 通市、泰州市毗邻，西傍文化名 城扬州市和古城淮阴市，北与山 城连云港市接壤。 盐城位于沿海、沿江、欧亚 大陆桥经济带，是京沪东线的重 要节点，是江苏省沿海中部城镇 群的区域性中心，而且在上海两 小时交通圈范围内，可以成为上 海北翼滨江沿海发展轴的重要组 成部分，为盐城实现跨越发展提 供了
3、历史性机遇。 地理位置及特征 够 尽 荒 财 畔 僳 效 琐 舵 埋 驳 荡 玄 汉 跳 有 荡 宫 艰 殉 刀 蓖 计 灾 脆 恍 深 刷 栋 芳 措 速 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 盐城下辖一区二市五县，市区、东台市、大丰市、响水县 、滨海县、阜宁县、建湖县、射阳县，市区下设盐都、亭湖两 个区和盐城开发区。 行政区划 炔 觅 炎 惹 院 田 忿 由 斥 叮 赡 泳 哦 之 钦 陈 派 椰 跃 陀 丑 让 答 严 鸿 溉 冗 址 集 糙 忍 蚜
4、2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 公路 沿海高速连盐段、徐盐高速淮盐段建成通车，全市高速公 路通车里程增至371.3公里，宁靖盐高速公路盐城北段建设顺利推进，一 个以高速公路为主骨架、干支配套的公路网络基本形成。盐城至南京、 上海3小时车程即可抵达。 水路 4500多公里航道贯穿城市乡村，内河水运发达，为江苏水 运大市；沿海港口建设步伐不断加快，大丰港二期工程正式开工，拉开 了全市新一轮港口开发建设的序幕。大丰港一类开放口岸获国家批准， 2007年7月正
5、式对外开放。 铁路 盐城新火车站建成使用，客货运输全面开通，列车停靠班 次增加、运转提速，铁路运输更加便捷。 航空 盐城民航站运行盐城至北京、广州、首尔航线3条，航班 量每周12班；大力拓展国际货运，实现了航站国际货邮吞吐量零的突破 ；盐城民航站已成为一类航空开放口岸，盐城机场被列入国家“十一五 ”口岸发展规划。 便利的交通为城市规划和发展奠定了良好基础。有利于未 来城市人口规模的扩大，促进住房的刚性需求。 交通状况 仿 荤 祥 拈 周 珠 涡 膏 客 翌 具 腕 论 需 宫 在 备 疯 屁 滔 荷 慢 坛 蚂 峙 腑 洽 孜 惹 话 宙 硼 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目
6、 定 位 策 划 书 1 0 9 P 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 人口总量保持平稳增长。年末全市户籍人口811.7万人，比上年末 增加1.9万人，其中城镇人口363万人，比上年增加8.6万人。全年人口 出生率为10.82。，死亡率为6.13。，人口自然增长率为4.69。 人口状况 城市人口的不断壮大，使得对住房的刚性需求增大， 对于房产市场来说是利好消息。 汤 萄 忌 淳 文 器 哥 逗 盯 叙 躁 保 亨 懂 显 叛 于 荒 蛮 靡 忽 看 哩 获 耿 柞 蔗 征 尖 恨 稽 牡 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目
7、定 位 策 划 书 1 0 9 P 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 盐城市历年GDP总量 2008全年实现GDP突破1623亿元，同比增长13.2%;人均GDP达到 2.1万元，首次超过3000美元。2009年实现地区生产总值870亿元， 比上年同期增长12.5%。 经济总量跃上新台阶（GDP） 尽管08的经济危机对很多产业造成影响，尤其是沿海城市的 进出口行业，但总体GDP的稳步上升，为09上半年房产市场 的回暖提供了硬实力。 姚 百 渺 系 呕 渠 李 遣 考 躁 抛 堑 事 碴 祟 辜 堪 九 册 渴 搁 垒 躇 耐 川 湖 叉 屎
8、 庙 宅 廷 陪 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 2008年财政收入达216亿元，增长45.7%，实现了两年翻一番。 其中第三产业实现增加值549亿元，增长15.4%。2009年上半年财政 总收入139.7亿元，比上年同期增长37%。 财政收入再创新纪录 财政收入实现历史突破，预示着盐城市经济社会发展的实力 进一步增强。 奔 雀 麓 滇 酝 崎 而 村 沿 粟 聘 皋 猫 苑 胃 檀 广 褥 焦 磅 兆 池 鄂 丛 顺 画 进 峨 产 闻 霍 辙 2
9、0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 2008年的金融危机并未影响固定资产投资势头，全年完成固定资 产投资首次超千亿，达1120亿元，比上年增长35.6%。 固定资产投资持续强劲，对于区域环境和项目发展而言都是重大利好 。 盐城市历年固定资产投资总额 投资总量实现新突破 温 盘 浇 孔 顷 数 盾 觅 致 耪 种 医 旗 团 内 去 扇 杨 巨 概 秀 耪 罕 缮 掳 励 侥 顺 枚 砸 啤 除 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划
10、 书 1 0 9 P 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 年初至今，A股市场除了在2月中下旬经历过一次短暂的小幅调整 外，指数扶摇直上，沪指累计涨幅超过85%。不过，A股的持续上涨并 没增大股民对市场风险的担忧。今年沪指有望上冲4000点，而当前账 户持仓超过80%的股民人数占比达到44.8%。 股市 股市和楼市犹如U型管，在经济的变化中相互流动。股市转 牛，必然会分流部分房地产领域的投资热钱。 汾 界 羞 箍 弹 喂 本 迸 方 樟 愤 毯 蛙 江 歪 徐 烧 哭 洋 伸 冤 喜 扇 侗 费 焦 虫 涎 鸳 氨 将 撬 2 0 0 9 盐
11、城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 盐城市历年人均可支配收入 盐城市区居民人均可支配收入高于苏北平均水平，与徐州及苏中 各市水平较为接近，增长率也居于苏北第二、全省中游。 居民可支配收入的增长，以示着居民生活水平的提高，为房产市场提 供了较强的购买力。 居民收入水平 晋 赏 张 沤 尸 廓 友 山 冒 斩 秸 挑 悟 烷 姨 庙 睦 亦 相 轨 芝 躯 尖 善 零 税 读 搓 圭 苔 赎 恋 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9
12、P 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P GDP呈稳步上升趋势，为盐城房地产发展提供了硬实力，大环境利 好，为房地产行业的增势奠定了基础。 至2020年，人口规模将进一步扩大，本地人口的不断增加，意味 着需求市场的不断扩充。 便利的交通环境，利于外来人口的流入，承载了一部分刚性需求 ，为房产市场提供潜在消费群。 人民生活水平不断提高，人均可支配收入增加，推动改善型住房 的需求，为房产市场提供较强的购买力。 股市与房产市场的关系犹如U形管，股市的好转必分流部分房产投 资额。 宏观市场小结 哨 窃 庶 碾 原 杭 骤 痞 估 蒋 尉 杀 抚 沥 直
13、 挡 饶 笺 穿 吞 孵 工 愁 型 掇 丫 粱 晾 制 截 磐 焰 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 南拓 东东跨 北调调 西延 至2020年，盐城市发展方向：东 跨、南拓、西延、北调。主城区形成 “一城二片，比翼双飞”的空间形态 。 按照盐城城市的总体规划和功能 分区，“南拓东跨”将成为城市发展 的主要方向。由于市政府和相关部门 及盐城中学、盐城一小等新校区的集 中建成，城南得到了快速发展，将成 为一个极具发展潜力的新城区。在此 背景下，城中片区的商
14、业服务和居住 功能将进一步增强，在城市功能中的 地位并不会相应削弱。 城市发展方向 专 俗 榴 债 求 烛 糙 称 蝴 揖 撅 涂 拯 弯 委 珍 蚕 炳 捣 本 锑 驼 甲 郝 鉴 街 纫 刊 铰 释 吹 可 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 城中片区 新洋港以南、通榆运河以西、青年路 以北、西环路以东的区域。以商业服务和居住功能为 主。 城南片区青年路以南、通榆运河以西、新河以北 、西环路以东的区域。以居住和行政、文化、教育功 能为主。 城西片区西环
15、路以西、宁靖盐高速以东、世纪大 道以北、新洋港以南区域。以居住功能为主，沿世纪 大道可布置物流、仓储、市场等功能用地。 西南片区西环路以西、宁靖盐高速以东、世纪大 道以南、徐淮盐高速以北区域。以工业为主，沿世纪 大道可布置物流、仓储、市场等功能用地。 城北片区新洋港以北、通榆运河以西、宁靖盐高 速以南、串场河以东的区域。基本维持现状功能，在 铁路货站附近布置主城区主要的物流、仓储用地。 河东片区通榆运河以东区域，是居住、工业相对 平衡的城市新区。 城市功能分区 指 凶 篇 孩 照 青 床 傲 膛 里 新 从 呆 孰 钦 废 患 颧 相 铣 丝 搔 珍 帛 浇 捂 性 荣 倒 逻 撂 滥 2 0
16、 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P A、城中片区 强化建军路、解放路沿线的城市中心功能; 增加公共设施、市政公用设施、开 敞绿化等公共空间，改善环境质量; 合理控制居住用地开发强度;保护历史文化遗 存，延续城市发展脉络;强化滨水空间建设，塑造城市特色。 B、城南片区 规划期内重点建设区域，完善社会服务设施配套，吸引更多人口入住;适当提高 土地开发强度;加强城市设计研究，形成亲切宜人的空间尺度。 C、城西片区 妥善处理农村居民点拆迁安置问题，避免形成新的城中村;潘
17、黄镇及早撤镇 设办，各类用地按规划要求合理布局。 D、西南片区 制定合理的准入标准;实施集中的能源供应和污染治理;协调布局结构和自然水 网的关系，创造优良环境。 E、城北片区 加强污染治理，改善环境质量;近期禁止居住用地开发，鼓励区内居民向外迁移 。 F、河东片区 开发大道和世纪大道之间的用地作为远景大型公共设施用地加以 控制， 近期可作为生产性绿地;加强基础设施的共建共享，避免重 复建设。 分区建设控制要求 惊 宽 区 皮 堑 缎 胎 扰 严 粱 刑 绥 恕 找 腑 痛 雍 祟 椒 乔 弯 蹲 揩 萤 扫 漾 爱 契 儡 醋 挨 阉 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位
18、 策 划 书 1 0 9 P 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P II 房地产市场 n 房地产市场宏观分析 n 房地产市场板块分析 n 竞争项目个案分析 葫 蓄 喇 堰 菱 曳 梨 雪 蚌 因 湘 凸 蜗 偿 叔 区 续 申 奇 室 汽 痛 撞 必 懒 笋 危 找 冈 厨 搽 般 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 盐城市历年房地 产开发投资额 2009年以来，房地产开发投资由年初增幅下降后逐步回升。2月
19、至6月 份全市房地产开发累计投资增幅分别为-8.6%、2.3%、6.5%、7%、7.3%。 房地产开发投资的回升为区域市场发展酝酿新一轮契机。 房地产投资 蛮 仁 倦 操 裕 农 吉 咀 达 噎 混 疯 遂 棱 逮 棱 逾 此 乃 婉 岸 炳 俏 蔷 挥 掳 躲 哆 勿 驼 柯 明 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 随着二季度以来楼价突然飙升，对二套房贷政策的预期也开始 转向。以工行为首的大行及部分股份制银行已收到通知：各楼盘二 套房贷不再有七折优惠，并
20、对二套房贷严格执行首付四成、利率上 浮10%的政策。 二套房贷收紧政策，对初次置业者没有影响，但对于改善型购房者 来说，因反复测算成本导致购买欲望下降，而投资者，由于成本的 增加，投资欲望受到抑制。 房产新政-二套房贷收紧 瑞 岗 遵 侈 储 揣 纬 洞 俯 雷 欧 疟 攀 诉 滩 眠 为 剧 稽 寄 骂 帛 签 诱 艘 郊 挣 磕 迹 苍 溉 征 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 分析：主要原因由于6月30日盐城市相关房地产暖市政策到期，出现 政策到期
21、前的购房热潮。 总结：房地产销售的回升有利于下半年和未来市场的不断突破。 盐城楼市销售价格在 08年之前增长迅猛， 08年金融危机后，价 格在3700元左右趋于 稳定，但随着城市发 展，地价等其他费用 增加，销售价格还要 升高。 价格和销量分析 销售情况：08年金融危机后楼市萎靡，销量惨淡。进入09年3月全市房地产销售 回升势头更加明显，2月至5月份增幅分别为-17.7%、7.1%、22.8%、39.6%， 特别是6月份销售火爆，1-6月累计销售243.24万平方米，同比增长62.9%。 攀 监 亚 辗 韦 淬 纺 翘 怒 妆 巡 恬 烃 凉 躁 顶 赢 券 蔚 秃 谦 啮 镶 辐 邻 拽 伶
22、 沉 退 诛 粥 浸 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 盐城市区房地产板块分布图 整体板块分布图 咬 肖 紊 丝 楞 清 熟 场 闲 薪 溪 犬 埠 揽 呼 圾 弦 便 盈 丁 脏 叔 读 树 钧 蓖 遥 歌 逻 滋 懊 惭 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 仅次于城南板块，该 板块也是市政府将重点“ 福佑”的区域
23、。受市政府 和盐中等利好的辐射，以 及自身优越的地理位置、 自然环境和较高的人居指 数，该板块已经得到大多 数购房者的认可。随着一 些品质楼盘的诞生，该板 块将是盐城市中产阶级的 首选。 盐读板块 肋 织 文 递 巾 揩 馏 奏 刃 占 翌 崇 蓟 沟 丰 滓 钳 枷 垦 二 哑 丹 色 截 使 有 狸 首 浅 淹 钓 螺 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 楼盘名称总建面 积（万 ） 建筑类型主力房型均价 （元/ ） 户型面积 （） 楼盘地址开发商 汇景
24、新城16多层、小 高层、别 墅 三室两厅 、 两室两厅 4000100左右解放南路西 新高力斜对 面 盐城市广联 置业有限公 司 钱江方洲60多层、小 高层、商 铺 三室两厅450092-126解放南路与 东进路交界 东北处 盐城市苏嘉 房地产开发 有限公司 公园道1号50小高层、 高层、商 铺 三室两厅4400110左右跃马路与东 进路交界东 南处 盐城市联鑫 置业有限公 司 文华名城27多层、小 高层 三室两厅40001600左右跃马路与东 进路交界西 南处 盐城市华祥 置业有限公 司 大宇时代名 都 26小高层三室两厅400090-138盐中南校区 东侧 盐城市大宇 房产 盐渎东进 国际
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26、板块 骋 谋 谢 润 饶 帧 洁 没 崖 触 的 破 述 吊 坏 祁 肯 快 啼 挽 鞭 隐 穷 住 肝 指 奥 你 肢 孽 点 桥 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 楼盘名称总建面积 （万） 建筑类型主力房型均价 （元/） 户型面积 （） 楼盘地址开发商 盛世华城12多层、小高层两室两厅410093-140青年路与西 环路交界 东北处 江苏晋万置 业有限公司 八菱华庄10小高层、别墅两室两厅3900110左右青年路与西 环路交界 东南处 盐城市房地 产
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29、楼价低 ，将来升值潜力大，但目前公 建市政配套不成熟，交通不太 方便。 城东板块 赦 沥 颗 呻 喇 耘 霜 他 萌 颊 逸 换 解 齿 哗 索 竹 草 钱 濒 氨 囚 隅 戏 阴 等 柿 浴 喇 锑 箕 睦 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 楼盘名称总建面 积 （万） 建筑类型主力房型均价 （元/） 户型面积 （） 楼盘地址开发商 和风雅居3小高层、多 层、商铺 三室两厅390080-140文港路与建 军路交汇 处东北侧 盐城东方 绿地置业 有限公司
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31、20左右经二路西 侧 盐城市金 马置业有 限公司 城东板块 笼 溜 宝 玖 咳 裴 睬 孔 域 文 只 观 乍 顾 谅 扦 使 刘 见 割 烹 案 械 政 铜 仙 脯 景 晚 欲 绪 豫 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 城中板块的特征 是区位优势明显、市 政配套成熟、生活便 利、区域认可度强， 但供应量低、供不应 求、楼价偏高、消费 者承受力弱。 城中板块 研 半 中 葫 竖 寻 湖 袖 锤 探 瓢 性 雍 堆 卜 佰 育 澜 腐 案 羽 匣 淮 早
32、氨 颜 纲 锣 送 遭 芥 仪 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 楼盘名称总建面 积（万 ） 建筑类型主力房型均价 （元/ ） 户型面 积（ ） 楼盘地址开发商 悦达东园10小高层、商铺酒店式公 寓 3800120左右人民路与黄海路 交界东南处 盐城悦达房 产公司 河畔之星8小高层两室两厅 、三室两 厅 340090-140海龙北路与小洋 河交界西北处 中诚信房产 公司 清华名居10小高层、高层两室两厅 、三室两 厅 4500112-120双元路16号盐
33、城广润置 业有限公司 锦江冠城105多层、小高层、 高层、商铺 三室两厅 、两室两 厅 340098-140永宁北路68号上海荣庆房 产公司 华兴嘉园4小高层、商铺三室两厅4300110左右盐马路20号江苏华兴 投 资集团 万方名城18小高层三室两厅390050-160双元西路2号盐城正泰置 业有限公司 中茵海华广场16高层公寓、商铺三室两厅4100100左右建军东路20号盐城中茵置 业有限公司 明悦景庭169多层两室两厅 、三室两 厅 400073-160黄海路与解放路 交界东北处 盐城明新房 产公司 华府景城20小高层、高层两室两厅 、三室两 厅 3800起120-141人民路东侧江苏天华
34、置 业有限公司 城中板块 斩 缓 切 柠 固 厘 恳 亨 厩 孽 渴 阑 溺 孺 嚎 赢 琢 渐 哲 断 属 界 锋 话 付 靳 裹 跋 瑶 物 娱 条 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 主要为老城改造项目， 涉及的拆迁量较大，拆迁工 作的展开有一定困难，因此 该板块的上市量较小。而且 由于此区域多为老公房，当 地人对城北的区域印象较差 ，当地也有“宁往南一尺， 不往北一寸”的说法。但该 区域的配套成熟，加上部分 品牌开发商的介入，如悦达 ，使得城北板块
35、还是受到了 一部分人的追捧。 城北板块 坪 微 返 五 耿 寡 摧 抽 率 牛 做 浴 攫 给 伊 囚 肥 拂 坠 铸 纶 檀 托 勘 轧 舅 贯 再 界 柿 钻 音 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 楼盘名称总建面积 （万） 建筑 类型 主力房型均价（ 元/） 户型面积 （） 楼盘 地址 开发商 香榭星城37多层三室两厅230040-123开放大 道与水 新公路 交汇处 盐城大 兴房产 公司 杭嘉 城市花园 73多层两室两厅270090-125开放大
36、道181号 盐城杭 嘉置业 有限公 司 金塔 新港明珠 4小高 层 两室两厅 、三室两 厅 290090-100盐青路 47号 盐城金 塔置业 有限公 司 城北板块 懒 竭 卤 喜 略 颇 恒 厚 楼 斌 之 上 刨 贫 熔 宗 雾 掀 朵 弯 覆 邹 狄 杰 庙 愈 宵 曰 损 雕 日 丘 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 城南板块将是盐城市重 点打造的区域，以文教、市 政办公、居住为主要功能， 目前市政府、盐中、市一小 等已经迁入，楼盘数量也在 各板
37、块中居首位。随着周边 配套的成熟，该板块的房价 也将提高。学校、环境和发 展潜力是该板块最大卖点， 也是城市中发展远景最好的 区域之一。 城南板块 砌 仁 振 隋 冀 岁 耳 尽 壶 挽 亭 译 有 炭 求 崔 拳 档 怎 誊 窗 晌 画 存 铆 青 虚 囱 诧 湃 睹 凳 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 楼盘名称总建面积 （万） 建筑类型主力房型均价 （元/） 户型面 积（ ） 楼盘地址开发商后续供应 量（万 ） 恒荣世家22小高层两室两厅 、 三室
38、两厅 3500100左右盐城路与盐渎 路交界东北处 江苏月恒置 业有限公司 13 恒盛都市豪庭13多层、 小高层 三室两厅3700128左右解放南路与盐渎 交界西南处 盐城恒盛置 业有限公司 8 华厦绿城30小高层三室两厅3500-3700120-140跃马 路南段盐城华厦融 创置地有限 公司 10 中远世纪城18小高层、 商铺 挑高公寓420030-68世纪大道88号盐城中远投 资发 展有限 公司 5 金沃城南印象24多层、小高层 、商铺 两室一厅 、 三室两厅 360090-125日月路与新都路 交界东北处 江苏金沃地 产有限公司 20 棕榈泉广场49高层、商办写 字楼 两室两厅 、 三室
39、两厅 3600-3800101-142解放南路与盐渎 路交汇处 西北 侧 江苏荣诚置 业有限公司 3 学林雅苑10高层、小高层两室两厅 、 三室两厅 370080-120盐渎 路西环路 口 盐城市瀛尚 房产 8 清华学仕园22高层、多层、 小高层 两室两厅 、 三室两厅 3600110盐渎 路与西环 路交界处西200 米 盐城市银润 宏发置业有 限公司 8 天澜湾33高层三室两厅未开盘36-120南一中对面江苏润 嘉置 业有限公司 33 中庚香城美地12小高层、高层两室两厅 、 三室两厅 4000120左右开元路与西环路 交界东北处 江苏中庚房 地产开发有 限公司 6 城南板块 罚 罚 挟 绰
40、 斧 酥 烂 瞄 奎 烟 簧 扬 佰 锭 炯 描 俺 缓 蜘 粤 狈 裸 吃 粹 介 北 裴 惰 妨 撞 祝 左 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 项目位于西环路与南纬路交汇处，地处城南板块，此板块是全市各板块 中楼盘数最多的区域，后续供应量大，预估在未来23年内板块内在售楼 盘的后续供应量将达到约114万，对于区域内项目而言，销售压力巨大 。 想要从众多楼盘中脱颖而出，就要发现竞争项目的特点，找到项目的独 特之处，用差异化的定位去吸引购房关注项目。我方
41、归纳出他们的卖点 可归纳如下： 卖点共同点项目名称 教育一中附近楼盘学林雅苑清华学仕园 高品质品牌地产商 或外立面富有品质 感 恒荣世家中庚香城美 地 都市豪庭 规模大规模居住社区天澜湾 环境自然环境依云香溪 产品智能化、特色户型中远世纪城棕榈泉广场 竞争项目详细情况分析见后页 区域内竞争项目情况总述 慎 拼 捕 屑 蚕 沥 篆 臀 耐 拓 航 估 庇 弛 冲 峻 阂 脖 尊 泉 皱 搐 含 膝 妊 市 黄 世 说 酚 冻 房 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0
42、9 P 项目名称恒荣世家 项目地址盐城职教园北对面 开发公司江苏月恒置业有限公司 建筑设计 思纳史密斯（美国） 景观设计 博嘉联合（香港）建筑类别 小高层 占地面积150亩 主力户型 852房2厅1卫 总建面积22万平米 106-1173房2厅1卫 绿化率36%以上 1303房2厅2卫 物业费0.4元 ，垃圾费0.04元，电梯费1元 销售价格3180元起，9层价格为3580元 项目优势 景观优势观优势 ，以多主题形式展开，既有公共活动空间，又有私密休闲 空间，兼顾风光观赏区域 户户型优势优势 ，特有的双阳台，采光通风效果好，特别注重功能实用性 ，得房率高。 物业优势业优势 ，采用海派社区管理理
43、念结合盐城本土生活习惯和风土人 情，“24小时封闭式”管理模式，并在业主委员会的监督下系统运 行。 竞争项目情况分析之一 瓷 鲜 舱 蜜 衍 捎 恫 出 停 白 柴 甜 益 瞄 泰 骤 烹 皂 嚼 驻 哎 兽 维 缎 岛 犀 汾 还 网 评 充 澡 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 项目名称依云香溪 项目地址世纪大道109号 开发公司江苏创世纪置业有限公司 全案营销杭州盛世方略 占地面积53614 平米建筑类别 小高层、联排 总建面积84524 平米 主
44、力户型 912房2厅1卫 绿化率55 %963房2厅1卫 销售价格均价3280元1203房2厅2卫 优惠政策首付3.8万，预存1万抵2万214-240联排户型 项目优势 景观优势观优势 ，日本著名景观公司 设计，含纳52米城市景观绿化带 ，32米超宽沿河景观带，半亩中央宽阔水景，绿化率高达55。 户户型优势优势 ，采用纯板楼设计，大开间，短进深，拥有人户花园、 超大面积观景阳台。特有34小户型，配合80两房组成亲自套 房。 智能化优势优势 ，配置了楼宇对讲系统、多媒体视频监 控系统、周 界防范报警系统以及电子巡更系统使您的居住更加安全有保障， 小区内背景音乐与公共广播系统等不仅提供了多方面便利
45、，也令 居民的生活更富情趣。 竞争项目情况分析之二 蓑 澳 汉 魄 秉 啤 伐 宠 讫 伤 伙 泅 霓 称 无 纸 吊 遵 搓 贵 四 车 埠 侧 翼 为 乘 吗 华 亿 繁 膳 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 项目名称中远远世纪纪城 项目地址 盐城市世纪大道88号 (红星美凯龙旁) 开发公司 盐城市中远投资发展有限公 司 建筑设计 台湾赖育志建筑师设计 事务 所 营销代理南京道非道建筑类别 小高层、公寓、商铺 总建面积18万平方米 主力户型 SOHO
46、公寓34-50 挑高5.2米 物业费1.0 -1.2元 住宅-952房2厅1卫 1203房2厅1卫 1304房2厅2卫 1504房2厅2卫 销售价格 soho均价4000元 住宅现房均价4200元 项目优势 智能化优势优势 ，融入生态科技的理念，提供24小时新风系统，24小时供热 水系统，24小时智能化安全保卫系统，提供一种全方位的新型生活方式 。 景观优势观优势 ，24小时天然氧吧，遍种优良植物，女贞、香樟、桂花树诸多 乔木高低搭配 。 目前盐盐城唯一的“买买一层层用两层层”挑高5.2米的公寓。 竞争项目情况分析之三 肮 壹 舶 呻 顽 西 兔 曳 乔 霹 域 羔 镰 取 咱 搜 外 胳 黎
47、 柔 尔 玖 淘 戴 观 伴 赦 铆 北 淫 泡 耀 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 项目名称天澜澜湾 项目地址南一中对面 开发公司江苏润嘉置业有限公司 规划设计 北京中建建筑设计院 全案代理 江苏风行今日策划传播建筑类别 高层 占地面积155000 平米 主力户型 36-47精致型1房1厅1卫 总建面积330000 平米83-85舒适型2房2厅1卫 绿化率50.1 % 92、109、115的经济型3 房2厅1卫 容积率1.8129的经济型3房2厅2卫
48、 得房率87% 备注预计9、10月开盘 项目优势 景观优势观优势 ，天澜湾“全水景观花园社区”享有盐城目前罕有的超大 规模的水域资源，恢弘53.8亩，合约近40000的中心水岸景观带， 特别设计 300米的真水岸生活长廊，以不同主题的亲水景致，形成 以“莲香蛙鸣、水岸观廊、水泊石舟、亲水平台”等一系列景观设 计在内的真水岸生态景观，从而创造出如同山水画的江南美景。 智能化优势优势 ，采用全智能安保系统闭路电视监 控、电子巡更、 周界报警及安保24小时值守的周密安保措施。 竞争项目情况分析之四 卜 伐 顶 杨 旭 哮 尿 罪 便 谓 洒 樱 抚 畏 赃 狄 撤 惶 睛 纬 喜 株 哉 炔 伏 责
49、 抑 沫 警 雪 回 债 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 2 0 0 9 盐 城 西 环 路 商 住 项 目 定 位 策 划 书 1 0 9 P 项目名称香城美地 项目地址盐城市西环路与开元路交汇处 开发公司江苏中庚房地产建筑设计 江苏铭城设计 室内设计 上海高迪 建筑类别 小高层、高层 景观设计 法国埃尔萨 总户数 727户 (总车位620个) 占地面积48431 平米容积率1.8 总建面积102073 平米 主力户型 90精致优雅型2房2厅1卫 绿化率52%127尊贵典雅型3房2厅2卫 建筑密度 17.5% 136豪华气派型3房2厅2卫 销售价格 90邻街位置均价为4000元 10月新开100以上户型均价预计4200 项目优势 建筑优势优势 ，断桥铝合金窗，双层中空玻璃， 外墙采用新型EPS聚苯保 温材料、花岗岩及面砖。 景观优势观优势 ，法国埃尔萨担纲设计 ，120米超大楼间距，形成近15000 平米的中庭园林景观。