《2010年5月杭州远洋·杭一棉地块产品初步定位设计建议报告.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2010年5月杭州远洋·杭一棉地块产品初步定位设计建议报告.ppt（124页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、产品初步定位设计建议报告 远洋杭一棉地块 营销管理部：2010年5月 衅骋 梢拯 破菜 聘它 此锹 焚飞 廊讨 浚兔 伙劲 祟倦 笺槐 恫碎 稳轩 戳沟 高炊 厦且 20 10 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告2 01 0 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告 杭州历来以“一城山水半城湖一城山水半城湖”享誉海外，在杭州城市中心区的老建筑中，众多依山傍水的小别墅、花 园洋房成为王候、高官、富商的私人公馆与府邸，而随着城市的变迁，以往这些真正代表尊贵地位与身份财富 的城市别墅早已成为了公众场所，顶层人士对天地、院落、别墅的
2、欲望与需求只有在远郊实现。 城市别墅，弥足珍贵城市别墅，弥足珍贵 城市别墅的回归，正是千万人居住品质的回归城市别墅的回归，正是千万人居住品质的回归 殊跺 舆患 稠蔽 肌憾 旺消 胳壶 钳孝 坍佐 磋磐 苞营 笛医 昏源 栗灭 戚拣 练靛 液曲 20 10 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告2 01 0 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告 项目整体相关情况分析 知名地产公司产品借鉴 项目产品亮点设计建议 A、B地块产品基本定位 杭一棉地块初步产品定位建议 报告目录 歇居 瞄戈 测雁 助娠 官庆 僧就 锣遍 携桂 增貌 棵
3、梯 虽误 胸酉 冉霉 岁监 亡踌 褪主 20 10 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告2 01 0 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告 杭一棉项目位于杭州市拱宸 桥西侧，属于桥西板块。项目东侧紧 邻京杭大运河，距市中心5公里，距西 湖风景区7公里，地理位置优越，为市 中心优质景观资源地块。 项目区域环境和配套条件十分优 越，项目临近运河文化广场、拱宸桥 、地域文化价值突显；周边配套齐全 完备，临近文澜中学，具有巨大升值 空间和开发潜力。 杭一棉地块 项目区位项目区位 慢膝 率麦 愈带 鞠黍 显堆 庶懂 软峦 击苑 务李
4、 叙悲 掩夸 誓桓 沟背 凰和 休凛 作躯 20 10 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告2 01 0 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告 桥西板块地处杭州市中心北面。2007年 上半年以前区域厂房林立，破旧不堪，到了08 年年底，区域内高楼林立（多数为住宅商品房 ），在建加上刚交付的商品房项目超过十个。 板块内07-08年销售均价在13000元/ 左 右，目前售价约23000元/ ，以毛坯为主， 区域内还包括了几个经济适用房项目。 随着区域整体发展，区域居住及购房人群 以外地新迁入新杭州人等人群为主，目前区域 人气尚
5、未真正形成，商业氛围有待增强。 项目区位项目区位 杭一棉地块 掺堆 诧缠 摹师 撬枚 拇恭 鱼纸 蛆隘 滥厄 叭书 戈非 丢屎 铣用 兜店 鸵沉 镇袁 婿漠 20 10 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告2 01 0 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告 1、杭州城市发展的下一个重点与核心是“运河板块”，目前像烟花大会、地块推出、城市规划、道路 建设、环境整治、文化建设等一系列举措中，运河板块都成为重点。 2、城市主流观点：运河板块将成为继钱江新城之后，又一个城市高规格、高品质、高价值打造的核心 区块。 3、运河板块目前
6、的几个大力发展的区域分别为运河商务区、桥西高尚居住文化区、北部运河新城、创 业创意新天地、田园等，杭一棉所处的正好是桥西板块核心，毗邻运河商务区。 4、桥西板块目前成型的利好：运河景观工程、高家花园、运河历史保护区、运河博物馆、运河广场、 三大主题博物馆、大关路/丽水路/大兜路建设、桑卢、品牌教育学校（文澜、育才）等。 5、周边商业、市场密集，欧商、百安居、联华等都已较为成熟。 6、桥西高尚居住文化区随着众多楼盘的交付已逐步成型，品质也将会随着区域住宅物业价值的提升得 以提高，区域内商业配套将随着近期开发建设逐步成型。 区域发展区域发展 央北 香版 鳖噪 编钠 草妆 耗滴 娇牙 姚歉 朴笼 躲
7、翘 放析 然几 揭脖 粤犹 收阉 裔欲 20 10 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告2 01 0 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告 项目指标及规划项目指标及规划 A B A地块：城市顶级别墅 B地块：高端精装景观公寓 地块块名 称 占地面积积（ ） 容积积率 地上建筑 面积积（ ） 限高（ 米） 户户型政策备备注 A地块块341160.72388112 90以下套型面积 占总建筑面积30% B地块块509532.311892060 90以下套型面积 占总建筑面积30% B1 43700.9393312幼儿园 合计计
8、84916146734 幼儿园 项目关键词：城市中心、运河沿 岸、城市低密度豪宅居所 惯感 褂孤 惨醉 傻姚 柏拙 扒蕉 牲劫 噎刃 碾戍 察办 烩磁 荆咽 岁凉 苏诛 烬液 篙螟 20 10 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告2 01 0 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告 定位发展诠释定位发展诠释 项目将成为运河桥西板块中心最具代表、而且是第一个引领区域高端住宅的产品，项目将运 河居住文化的精髓融汇其身，以其自身稀缺的景观资源、生态文化和历史景观文化引领整体市 场目光会聚在运河沿线，共同构筑区域高档居住集群，形成与
9、西湖、西溪、钱塘江高尚居住区 并行的住宅经典。 项目定位高端城市类稀缺产品（城市别墅和稀缺欧式经典高层），以运河景观特色为主诉求 ，与远洋公馆综合体CBD核心居所定位(城市中心、综合体诉求)有所差异。 项目形象定位： l跻身千万级豪宅一线项目(高价格实现高端占位) l拉升区域价值，建立顶级城市豪宅话语权 lA地块以“独有的景观资源+独立的私家园林+独特的产品价值” 定位运河首席别墅豪宅，以构建顶级物业为项目源动力，树立产品 标杆；B地块将镌刻极具符号特征的经典建筑，打造与众不同的经 典建筑类型，以建立区域城市豪宅形象典范。 瘴撅 气壮 遣本 基于 掉渊 死轩 杨权 真禽 繁麦 漱隅 戏搜 妮牌
10、 锤纯 颓关 嗜版 仅吼 20 10 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告2 01 0 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告 产品定位产品定位 定位核心：城市中心、成熟高品质居住、一线运河生态景观、花园；静谧悠然、 稀缺低密度住宅与高端豪装住宅组合、具备千年运河文化底蕴的城市绿洲，它见 证北杭城中心国际水岸豪宅的开端。 我们是唯一的，我们蔑视竞争，我们追求突破，我们的定位是. 领袖杭城国际顶级水岸公园住区领袖杭城国际顶级水岸公园住区 瞧传 谩寨 鞍凰 始敛 淮肘 然躁 镇父 篆荔 诸垣 派元 键贾 措漳 组卢 罩咕 美汾
11、锈厄 20 10 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告2 01 0 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告 定位诠释定位诠释 领袖杭城国际顶级水岸公园住区领袖杭城国际顶级水岸公园住区 “领袖杭城领袖杭城”代表一种阶层的标签，意味着：代表一种阶层的标签，意味着： 他们，是这个城市权贵的代表 他们，是具有高学历，见多识广的人 他们，常是朋友圈中的精神领袖、风云人物 他们，崇尚国际融合性的文化理念 他们，是讲究生活品质，注重生活细节的人 他们，认为豪宅代表自己 他们，更是崇尚私家游艇、庭院垂钓这些富人运动的人 “ “国际顶级水岸公
12、园住区国际顶级水岸公园住区”提供了一种全新的国际公园生活体验：提供了一种全新的国际公园生活体验： 我们，提供国际化理念的规划和建筑形态 我们，提供全新的社交场所，倡导全新的生活价值理念 我们，提供尊贵与私有的园林和景观资源 我们，提供高端生活所相应衍生的情趣空间水疗SPA、温水泳池 我们，提供离开喧嚣城市后的身心愉悦空间 我们，提供与众不同的生活居住意识 我们，提供领袖杭城国际顶级的生活方式 腿蔑 烤署 或枯 至十 疹罕 私掌 勤沙 菇悔 兴砚 吉总 囤效 纷疆 胜庶 笼渡 猫归 颂渠 20 10 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告2 01 0 年5 月杭
13、 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告 定位思考定位思考 1、尽量考虑“类”别墅产品，因为别墅、排屋的价差依旧非常明显，特别是住别墅的顶端客群回到排屋的 心理落差太大，难以接受。 2、户型面积合适的区间为500-850，以效益成本、市场发展的角度、客户需求并综合考虑到地块容积率 的要求，主力户型选择500-600较为恰当，有效提升项目市场竞争力，个别景观较好的位置（临近运河、 景观视线较好）设置600 以上大户型。 3、单价合适的区间为60000-65000元/ 。因为我们这个项目是一个标杆，在景观上、地段上、产品类型 上、装修上均没有可比性，参考杭州其他区域的别墅的价
14、格，我们认为合理的价格在60000元/左右 ，但 效益最大化的方式是定在60000元/以上的价格区间内。（必须找到杭州市场从未出现过的价值利益点， 才会成为真正的N01）。 4、总价合适的区间为3000-5000万。选择3000万的原因是考虑到项目的区位和景观优势，完全可以吸收市 场主力高端客群，并有效拉高接受总价，受众面广。选择4000-5000万的原因是考虑将小众顶端别墅客群拉 到本区间，回归城市的第一居所，并同时享受到别墅的生活感觉，追求奢华的享受型生活需求，因此，销 售速度会因绝对值的限制，周期较长。 A地块定位思考： 脐蜒 柠佯 沿皑 抿涪 合诺 煽奉 黄付 叶走 邦钠 惋赦 割讹
15、蜘折 叶牟 张靖 洽公 唾渍 20 10 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告2 01 0 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告 定位思考定位思考 1、以高层景观生态豪宅落地，结合运河优势资源、现代化高科技配置打造高端文化生态居住 豪宅。 2、在市场形象上必须打造具有独特风格和鲜明特征的产品，必须在内部空间的打造、户型设 置、园林景观的规划以及科技智能、配套上建立具有独特的价值利益点，以支撑高价格的定 位形象； 3、户型面积合适的区间为170-250，以满足城市中心主力高端改善型需求，满足市中心自 住功能，满足改善型舒适三
16、房、奢华四房的有效需求，提升项目市场竞争力。 4、单价合适的区间为35000-40000元/（含4000-6000元/装修），与顶级高端类别墅物 业形成一定差价，满足高端改善型居住需求。 5、总价合适的区间为600万-1000万。在满足城市高端居住价值的基础上与类别墅产品在总价 上产生一定的差距。 B地块定位思考： 染厕 绢荷 绎绊 读巡 沦拒 挽羡 鹿绣 茄重 颜惯 凹氦 吱缉 驹撤 鼎十 沽异 潘藩 霸蚜 20 10 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告2 01 0 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告 国内案例参考国
17、内案例参考 星河湾龙湖万科 溢红、滴翠、醉黄、吟白你爱谁？ 尤众 床栋 嚼溯 冕壶 分朴 翼鞠 巳抵 窗扒 裹跟 铺待 游萧 实今 饭运 谆忙 参遭 藏脖 20 10 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告2 01 0 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告 案例1：北京星河湾 向星河湾学习？ 整体规划 园林景观 立面标签 户型设计 装修品质 产品细节 卖给住过别墅的人 精装每一寸土地 脊佬 陆句 林赡 巴型 澈狂 褐历 茂萤 派站 鳞魄 蓄旷 圆叭 诗弊 仕汝 复甄 阉敖 拦发 20 10 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地
18、块产 品初 步定 位设 计建 议报 告2 01 0 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告 北京星河湾 煽掌 郧屎 游咋 掐荒 淳哩 携炊 隧泼 楔棉 剥侠 遁烁 欣渝 候凤 遁珐 歇吠 搞泰 鸦蚂 20 10 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告2 01 0 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告 北京星河湾地块周边原状 谆仓 跟竿 杀幌 耗诛 儒副 悠氧 芯刺 肇酪 萤望 熊纱 龄螺 锈葛 腕陋 不宰 炉昔 焰扭 20 10 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建
19、 议报 告2 01 0 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告 午缺 伞饼 楚捅 詹唱 椿苔 稻沦 动妮 益裤 度缨 长告 盐哀 奇苫 尺险 拔运 饥巴 呐绰 20 10 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告2 01 0 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告 龋耙 肌哀 昌篙 寄笔 牡拼 诸酸 娜唯 卞固 巨乱 瞳吱 抒茫 汉恩 种只 仰快 骄棒 锅崩 20 10 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告2 01 0 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产
20、品初 步定 位设 计建 议报 告 北京星河湾 整体规划 顺应地形、变化有序，北高南低、打破 常见南北兵营式排列，保持建筑错落之 美，以代征用地作为项目的核心配套资 源加以利用。 大围合，性均好，代征用地做公园 舞狠 昭倘 何鸥 竭婪 吼刺 销伤 恨啡 敞彦 石貉 淄咨 矣绷 井锣 雨扰 炎祈 殿炕 交奖 20 10 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告2 01 0 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告 北京星河湾 园林景观 主动创造场地高差 立体园林景观，主动创造场地高差，形成 自然起伏，有效增大绿化面积，并且使园 林景观
21、产生丰富的层次感，同时增强了首 层住户的私密性。 深遣 况硅 艳欠 曰倡 费沤 率萤 翘勘 翠醋 格淘 苹稽 硼虐 捉羽 突稠 停坛 晕区 脓森 20 10 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告2 01 0 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告 重绿植轻硬地、重木轻草 北京星河湾 园林景观 对周边环境进行改造，将社区环境向外延伸 泞抱 窃碰 拐乌 藻椿 朴溜 山驯 敌权 肆镣 盖甥 活翰 捅浅 邯怀 揪君 软姆 否乍 账刽 20 10 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告2 01 0 年
22、5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告 北京星河湾 园林景观 同纬度树种移植 水体大循环 北京星河湾整体可养殖水域1.2万立方，利用 地势营造自然落差，把生态公园-一期亲 水池塘-二期亲水池塘-青年沟有机融汇 在一起，形成水体大循环。 开展北温带园林改造工程，把园区的30万 土壤做了改良。并在全世界同纬度国家寻找 树种移植到北京，并在周边建立苗圃 椿老 朝足 还此 梯豫 溉堂 资遗 云仙 映夯 肘除 遂车 稼堂 苔挠 蒸倚 婉暂 粒氢 局舀 20 10 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告2 01 0 年5 月杭 州远 洋 杭
23、一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告 在园林小品的选材上，多选用石、（黄蜡石，用于景观营造；大理石用于地面铺贴)、木( 进口梢木)等天然材料。座椅、栏杆、灯具等造型独巨匠心，与建筑统一和谐。） 北京星河湾 园林景观精装每一寸土地 钻芒 气救 轿裁 挝笋 臃谩 界弄 惺妻 钙溢 诬倔 菩注 纳饭 杏愈 藉协 仇头 黄脯 裤给 20 10 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告2 01 0 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告 北京星河湾 建筑设计 西班牙建筑风格，以质朴的材质与柔和的色彩表现清雅的格调，以体量错落、
24、虚实 对比营造丰富的整体形象，建筑成为区内外景观的主角之一。通过平面的多座向布 局，加之单体立面丰富的变化，形成起伏多变的天际线。 质朴的材质，柔和的色彩 山痊 挫荒 和闽 呛缓 刨嘉 其述 蝇前 或深 垢刃 蚤延 潦于 绢盛 代情 夸诀 摄羹 腑撑 20 10 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告2 01 0 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告 北京星河湾 建筑设计 住宅首层抬高1.5米，可使地下车库直接采光通风。1.5米的高差形成坡地的立体绿化 ，自然延伸到楼墙窗前，首层推窗触绿又可避免了视线干扰。 住宅首层抬高 堰
25、丝 孰介 侮爆 薛浓 轮怖 获裂 鱼业 骑冀 鞠镶 道揪 琼百 史匙 懂泡 茬滁 拱龙 原根 20 10 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告2 01 0 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告 北京星河湾 建筑设计立面标签延续 广州、北京星河湾外墙均采用澳洲沙岩和加拿大佛漆 广州星河湾 北京星河湾 骆瘟 火斋 哥屯 茵演 燃财 秽官 快曼 忧刻 千跌 骆伎 溉量 佰磁 诫杰 稠呻 谋滞 钧鸽 20 10 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告2 01 0 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地
26、块产 品初 步定 位设 计建 议报 告 北京星河湾 产品细节 用多阳台取代飘窗台，使住户有更 多与外部景观接触的开放空间。 采用隐形管道设计，建筑物外立面 找不到外露的管道。 专门做一些小飘台用于收藏空调室 外机，二期把空调冷凝管也装入墙 体，三期更考虑到空调室内机的美 观性。 无外露管线 竞与 条肤 揍敷 棍情 拴瑟 崇筷 晾良 巷指 皋宙 涂巳 仁事 辱曝 潜匣 棘腾 营久 卖疮 20 10 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告2 01 0 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告 立面设计细节丰富，檐口富于变化。建筑符号
27、的重复 运用“八角亭”成为整个社区外立面的标志性符 号，这种建筑符号的重复利用，形成星河湾独有的风 格。 北京星河湾 产品细节 下部石材处理精雕细琢， 入口部位的着重装饰。 嚣俗 逐甭 赖幂 矗哆 橡藤 边渊 樟臆 纸咒 较青 除涉 瞪要 搔尿 这芹 废传 百哨 啄揩 20 10 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告2 01 0 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告 市内标准的室外木栏杆铜包件 北京星河湾 产品细节 车行道采用沥青铺面及隐藏式沙井盖设计，减低震动及噪 音，也令社区景观富有对比度和层次感。 采用铁艺围墙实现“
28、透绿” 鸿假 挛请 耕沦 享留 妖撕 汤硼 刻饰 劲顽 辫羊 析捞 挫康 毙即 舵稀 态厉 固庚 雪链 20 10 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告2 01 0 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告 北京星河湾 产品细节 将可在顶部绿化的异形井盖隐蔽在灌木丛中，扩大了绿化覆盖面积，而且使路边绿化更具立 体层次感 搞疲 种调 品吊 湛象 凳节 规摈 诀杉 松龋 静袄 栈关 锐镣 淄遵 世雅 晤姿 受师 诊巩 20 10 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告2 01 0 年5 月杭 州远
29、 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告 北京星河湾 户型设计 将别墅的设计元素充分运 用到高端公寓的设计中 客厅层高高于其它房间 延伸功能空间，拓展阳台的观景功 能 大面宽，短进深 佣人房也都带独立卫生间，方便使用 主卧带步入式衣帽间和功能完备的 独立卫生间 全喷 继振 告茁 贾镇 真擅 嵌河 敢示 缺赎 杉因 侄浅 例发 奄订 遂床 格颇 瑶烹 羡工 20 10 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告2 01 0 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告 浴室的门框特地用花岗岩垫高 有效防潮以保证门的经久耐用
30、 北京星河湾 装修品质 石材、木套线踢脚处的交接 处理 浴室间的细节处理 炒廷 台遭 瞪仲 哺藤 咀软 餐情 臀包 遂狸 彤折 爷口 匀遍 欲钾 基恋 灼鬃 牲欢 缠傲 20 10 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告2 01 0 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告 厨房橱柜台面灶台和洗菜备餐台面高低差处理（更方便操作） 卫生间洗手台面阴阳角的圆滑处理，不仅美观而且可增强安全性。 面盆与石壁间的角线均用石材镶边，边角打磨后还精心雕饰出纹理。 北京星河湾 装修品质 北姻 缉痛 发攒 领诣 渡随 静峡 犊尊 爷披 棱弯 辞撼
31、 傅褒 牧奉 逞曹 汉纂 坑威 仇饯 20 10 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告2 01 0 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告 精美的地面拼花 北京星河湾 装修品质 黑胡桃木子母门比普通门 加厚40。 人性化的扶手 蛮告 帛淑 段暖 鹅许 蛋下 出坍 迢阶 屎疵 育闹 邓矽 揖瞄 皖首 跳银 饼照 龚隘 楔臭 20 10 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告2 01 0 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告 在广州星河湾，他们曾经提出一个业界
32、著名的“五把尺子”来要求规范自己： 第一把尺子：市场认不认同？ 第二把尺子：对手认不认同？ 第三把尺子：专家认不认同？ 第四把尺子：业主认不认同？ 第五把尺子：自己认不认同？ 随着星河湾在北京的开发建设，星河湾再次提出了一个新的五把尺子来进一步提升自己 ： 第一把尺子，是业主需要有70年满意的生活和不断增值的物业； 第二把尺子，是星河湾的景观要做到50年不落后； 第三把尺子，是企业要有全国性甚至国际性的品牌； 第四把尺子，是星河湾每一个员工，要有对得起自己职业生涯的业绩； 第五把尺子，是星河湾在这个行业里要有长远的生命力和别人无法替代的核心竞争 力。 星河湾的五把尺子 堪罕 环酸 礼瞄 六吏
33、圭益 辣荐 柄渐 邻搓 关恐 葡晃 贡挪 帽祷 谁渊 沽么 崖道 暂弘 20 10 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告2 01 0 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告 北京星河湾的成功之道 企业文化 产品设计 产品价值 成品、精致、装饰 配套、景观、环境、细部 舍得、用心、创新 管理技巧领导驻场、流程灵活、采购同行 豌棚 骑芥 旅亩 森莉 靴窘 衰启 床坛 钧秦 枣陵 杉惋 媳锐 逊其 蘸鸟 胡斥 哆搪 喘肯 20 10 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告2 01 0 年5 月杭
34、州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告 案例2：北京龙湖 向龙湖学习？ 景观出众，惊艳展示 全国标准，成本优化 细节品质，人性服务 客户体验：强化景观和生活意向，让人找到家的亲切感。 卖给热爱生活的富太太。 For You Forever 霄荐 溯褂 加难 棱斌 伞憨 铃见 社牲 颇踢 檄缠 辙苯 秉沛 磷核 瑞瞳 蛹抱 橇壶 昂助 20 10 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告2 01 0 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告 北京龙湖 景观出众 更多采用大量的软景，少量硬质铺装 叙碳 色正 柞餐
35、 分魔 帽戒 少闲 楚截 咯昏 柏再 引醒 早跌 怪遥 殉嘛 愿嫉 泊篙 下求 20 10 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告2 01 0 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告 小尺度上注重植物层次的搭配 注重色彩搭配，运用色彩对比，形成视觉冲击 北京龙湖 景观出众 五层垂直绿化：一层7-8米大乔 木；二层4-5米小乔木、大灌木 ；三层2-3米灌木；四层花、小 灌木；五层草坪； 始纶 肾赶 撅絮 吗貉 唇纬 伤宴 汇呸 媳驼 豆胡 彻况 柞篓 疗偷 蔗耐 瞧勾 龄践 空滩 20 10 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块
36、产 品初 步定 位设 计建 议报 告2 01 0 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告 儿 童 戏 水 场 景 供来访客户小孩游戏 通过示范区和样板间展示未来生活场景，通过体验营销感染客户 生活中水池场景调味品真实呈现 北京龙湖 惊艳展示 女 儿 房 生 活 中 的 儿 童 桌 真 实 的 生 活 冰 箱 锤痛 蔷礼 震羔 卒剪 挚泰 屎骤 唉哪 帐派 够妆 视邵 恨喷 吩贯 朗抓 役棚 积芬 啸韵 20 10 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告2 01 0 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建
37、 议报 告 全国标准 北京龙湖 龙湖要求项目90%采用标准化产品，10%自行创新。售楼处 只有五种标准，在风格、立面等方面不允许随意改变。保证整 体风格的延续，并可以快速复制。 花盛香醍售楼处香醍漫步售楼处 标准化的操作思路 滟澜山联排别墅 香醍漫步联排别墅 不同城市、项目之间在标准化的同时，在景观、装修标准、营 销推广力度等方面，要求新项目比之前的项目深度更深，品质 更高。 缄骡 维谷 栓小 偷峭 许窒 挛勤 委舆 惊械 亭疗 秤曰 刚鹃 幸川 冷獭 橙鳖 革折 拐藏 20 10 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告2 01 0 年5 月杭 州远 洋 杭一
38、 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告 成本优化 北京龙湖 严格控制成本，材料尽量选普通的材料 同纬度选择植物，保证成活易打理，节约成本 自建苗圃基地，快速更换的同时节约成本 嘿横 媳炕 俞货 挫卸 鳖很 宽稻 百饭 燃厕 瞄某 喝环 饺雌 淡唐 变乔 际诽 蔓吮 撰粟 20 10 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告2 01 0 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告 细节品质 北京龙湖 温馨的入口处理 马桶插座高度的考虑铺满鲜花的垃圾箱 示范区中的雨伞刻有企业理念的井盖 善待自然的环保理念 绍懒 悔周 牛稽 替厄
39、 与刽 梯茎 匹徒 瞳憾 拖涡 搪辞 矽踊 刀武 享徊 屿育 幻细 舆郧 20 10 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告2 01 0 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告 人性服务 北京龙湖 秉承“善待你一生”的服务理念 ，贯穿到每一个细节，以细节感 动客户，以专业打动客户，形成 美誉度。 示范区每需有多少银杏落叶也 写入物业管理人员的工作指引里 桅勾 诌涤 祟甸 围粤 虎镊 学靳 入嘎 邱农 蓖抹 籽瞳 舒忙 尸复 律竹 谍氢 碳缺 岭诛 20 10 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报
40、 告2 01 0 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告 企业文化客户、使命、服务 龙湖的成功之道 产品设计 产品价值 流程、体验、展示 景观、样板房、细部、服务 管理技巧战略先行、流程设计、复盘思维 互碳 祁界 浩憨 腔煌 脾辕 余咋 宇俱 罩鼠 限羡 厉绍 炒擎 臀词 碍仁 屿召 催梨 螺秀 20 10 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告2 01 0 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告 在借鉴、参考国内知名开发商的成功项目后，我们发现 细节对于项目品质的重要性，也发现成功项目的价值
41、来源， 印证了远洋“向细节要品质”的公司理念，以此我们有针对 性地对杭一棉AB地块作了相对较为全面的产品规划设计指 导建议，作为整体产品定位的基础和参考依据。 湍槛 倪齿 竞册 炒角 跳遂 侄坐 瘫逆 啮肥 矿奥 凡章 阐槽 透孽 浸币 闸托 靠咐 道邓 20 10 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告2 01 0 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告 A 弛嫉 伏寡 卓威 睹固 授酪 愚拿 迪竹 字镐 掩努 旨寺 窝刨 虹荆 崇室 召巧 带炽 懊牌 20 10 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计
42、建 议报 告2 01 0 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告 市场定位市场定位 本项目作为未来市中心别墅类第一居所，在产品设计上可更多的将项目的功能实用性与极致经典的建筑风格 相融合，并有效结合私家园林景观资源，注重打造个性与生态，开发优势亮点设计，并突出项目绝佳的地段、 高品质的产品配置、高效的安全性和优越的低密度住宅产品价值。 本项目别墅产品要在充分吸收杭州老别墅以及目前多种风格别墅的特征及优势，充分运用现代领先建筑表现 手段和技术手段，将经典的建筑风格以当代最领先的方式创造城市创新别墅类型的第一居所，这也正是唯一能 让这种城市别墅的回归、开创城市别墅
43、的雍容、华贵再现的先决条件。 A地块：城市中心、坐享一线运河生态景观 、天地共享的低密度水岸别墅住区 都市繁华核心圈内的低密度产品、欧洲经典皇家建筑 风格、低密度原生态环境、不可复制的唯一性和 国际全方位安保系统、作为第一居所的顶级豪宅社区 担队 熏拿 豫温 歹撑 跌隙 锗隙 豹阿 羹狡 篆赂 琼耕 菇若 训嫉 砚屁 墙绿 锅匿 次恩 20 10 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告2 01 0 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告 形象定位： n n 创新欧洲皇家建筑园林豪宅主要包括两方面的基本内容：创新欧洲皇家建筑园林
44、豪宅主要包括两方面的基本内容： 一是传统别墅风格（如巴洛克等）特征在当前时代背景下的演绎和变化；一是传统别墅风格（如巴洛克等）特征在当前时代背景下的演绎和变化； 二是经典价值产品对于建筑理念、私家园林的充分发掘与深入。二是经典价值产品对于建筑理念、私家园林的充分发掘与深入。 n n 创新欧洲皇家建筑不是纯粹的传统巴洛克等建筑风格，它是新古典主义建筑的延续创新欧洲皇家建筑不是纯粹的传统巴洛克等建筑风格，它是新古典主义建筑的延续 和发展，是在和发展，是在借鉴欧洲古典皇家宫廷建筑元素，吸取文艺复兴时期后期大师帕拉迪借鉴欧洲古典皇家宫廷建筑元素，吸取文艺复兴时期后期大师帕拉迪 奥奥(Andrea Pa
45、lladio)(Andrea Palladio)之代表作之代表作圆厅别墅的建筑精髓，并追求整体恢宏与庄重，圆厅别墅的建筑精髓，并追求整体恢宏与庄重， 和谐对称，庄严壮丽，精致完美的和谐对称，庄严壮丽，精致完美的基础上，以现代人的审美需求和生活理念来打造基础上，以现代人的审美需求和生活理念来打造 富有经典价值和美感的作品。富有经典价值和美感的作品。 创新欧洲皇家建筑园林豪宅创新欧洲皇家建筑园林豪宅 BAROQUEBAROQUETOWN-HOUSETOWN-HOUSE 嗣魁 琉锌 皖踪 蝉宽 想费 梁羞 省稗 嘉诣 滇吠 芽晓 臃借 硷苛 裴跃 架蒙 其既 询案 20 10 年5 月杭 州远 洋
46、杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告2 01 0 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告 新古典主义建筑是文艺复兴运动在建筑界的反映和延续， 提倡建筑要复兴古希腊和古罗马的建筑艺术装饰；特点是高台 阶、粗柱廊、厚山花，一般以粗大的石材砌筑底层基础，以古 典柱式和各种组合形式为建筑主体，加以细部装饰。整体构图 追求雄伟、严谨，使得建筑整体具有一种庄严典雅的气势。比 照罗马建筑的经典元素，新古典主义在檐口、栅花、线条等方 面可以说都是世界建筑菁华的集大成者，它在建筑比例上严格 符合人性的适宜尺度，这也是新古典主义至今仍在世界领域被 广为采用并且不断发
47、展演变的经典艺术价值。唯有尊者才能登 临，才能所享！ 新古典主义皇家建筑风格强调建筑、空间礼仪感：有高大的 门头，有过渡的圆厅和高挑的空间，有一定的礼仪空间，形成 很强的导向感，塑造出古典的尊崇感和高贵气质，给人一种纯 洁、端庄、高贵的美感。 建筑风格：新古典主义皇家建筑风格 侄媚 迢姿 氨刹 豫斤 冗篡 埔列 疯袁 懊舵 俯溪 舰绍 淌辑 敖南 疚斜 逼耸 宵氟 醉螺 20 10 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告2 01 0 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告 形体组合富于一定的变 化，立面细节丰富而且 细腻，着重
48、体现尊贵和 价值； 可部分采用质感强烈的 石材或砖以提升价值感 外立面的颜色的选取应 以简洁、清爽的色调为 主； 在统一的风格指导下， 可通过材质和立面颜色 组合的变化形成差别， 避免单调。 建议从传统欧式建筑风格（如巴洛克）中汲取元素，在欧式建筑中融合现代实用主 义风格，将私家园林景观、水文化等独有的资源结合在一起，并让美与经典成为社 会衡量本项目居住标准的体现，因此，在设计中应注意做到： 棒诛 焊觅 蓖垣 妇聂 谷我 掐填 苛济 燕绅 粥船 洁宫 撞嫡 秘固 媒陶 代常 矾柳 宅温 20 10 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告2 01 0 年5 月杭
49、 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告 北戴河怪北戴河怪 楼奇园楼奇园 中海北中海北 滨滨1 1号号 建筑立面建议：石材、钢筋等传统与创新混合型材料的使用石材、钢筋等传统与创新混合型材料的使用 旭日旭日 左岸左岸 学涤 纺浦 奋怕 噎巾 瘩右 吱廷 签詹 菇敷 陵腿 玲华 铜咎 冷顶 熊楔 狗胯 极摘 撩紧 20 10 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告2 01 0 年5 月杭 州远 洋 杭一 棉地 块产 品初 步定 位设 计建 议报 告 上海顶级 别墅 世茂山庄高尔夫郡银湖绿洲江南园本项目 外墙 西班牙、法国 进口砂石锻造 成宽一米以上 的整石 粗糙斑驳的石 质立面，赤陶 屋顶 厚重大气的毛 石原材竖墙， 暗色系的砖石 立面相拼而 采用印度/巴西全 进口天然花岗岩石 材干挂即使，具保 温性能 外墙保温材料 ，结合石材与 木材的运用， 颜色搭配需有 体现尊贵、档 次感、价值感 门、窗 室内用凯庭门 窗，一律采用 节能型双道密 封结