2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务.ppt

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1、房地产开发企业会计核算与纳税申报实务,圣 才 财 务 SANT & TALENT 主讲人：尹颖 MB:13801740055 E-MAIL:,8/2/2020,1,厚积薄发，成会计英才,组旧锨稽织掐华是饱饰掌丰轴枫鸦契询漓脸同贵瞪履葛炬池聚簇冗毛棺掂2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务,第一模块：会计科目设置与税种,一、房地产开发业务范围与特点 业务种类 土地使用权的转让、买卖与租赁 房屋的开发、销售与出租 住宅、公寓、办公楼、商业营业用房 办公楼 其他建筑物、附着物等配套设施 代建工程 周转房 业务特点 开发周期长 风险高 产品为不动产，位

2、置固定 投资额大 单价高 产品具有多样性,8/2/2020,厚积薄发，成会计英才,2,沁董蜀嘴荚功鸿钢美姜伏诺憋疯疼愚嗡鸯恭缎透豁骏捡瘤婶梗蜜爹筹硕瘁2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务,二、房地产企业经营业务流程,8/2/2020,厚积薄发，成会计英才,3,公司注册,获取土地使用权,房地产开发与建设,转让房地产,持有房地产,首柬杖角额均算瑶目柬座厘值始拙岩促峨托闸贫倘试丈畅悸越诉蹲雁违鲤2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务,三、房地产会计核算体系与科目设置, 房地产企业会计核算制度的演进

3、1983年底前 基本建设简易会计制度 1984.1.1 1988年底 国营建设单位会计制度 - - 会计科目和会计报表 1989.1.1 国营城市综合开发企业会计制度 - - 会计科目和会计报表 1992 企业会计准则和企业财务通 则，分行业会计制度与分行业 财务制度即两则两制 1993.1.7 房地产开发企业会计制度 1998.1.27 股份有限公司会计制度 - - 会计科目和会计报表,8/2/2020,厚积薄发，成会计英才,4,纂楔钮孩拷洪箕踩坏肤巴软韵劝识貉畜溜婉鹰丫众谗勘湃猎矣蜒浮顶俩景2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务, 2001

4、.1.1 企业会计制度, 2006.2.25 基本会计准则及38项具体准则 目前，房地产企业可能执行的是企业会计准则 （2006）、企业会计制度或房地产开发企 业会计制度。 房地产企业会计科目设置 除会计准则中一般规定性会计科目外，房地产企业至少根据本行业特点，开设以下会计科目：,8/2/2020,厚积薄发，成会计英才,5,辨智频松蒋册摹牺词煞香屎宾儒孙如猪凭贮染威搞茂按贡正卢纠斥哭屈托2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务,一、存货类, 材料采购 在途材料 原材料 材料成本差异 开发产品 分期收款开发产品 委托加工物资 周转房 二、非流动资产

5、类 投资性房地产 投资性房地产累计折旧（摊销）,8/2/2020,厚积薄发，成会计英才,6,沤歪潦碑芽碾您象忧眯盂伙炼构躯嚏恒侗揽戊奠懂戎熏韵尾梅撒磅勾搁膨2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务, 投资性房地产减值准备, 长期应收款 在建工程 工程物资 三、成本类 开发成本 开发间接费用 工程施工 工程结算 四、两个成本类二级明细科目 成本类两个重要科目必须进行详细的明细核算，归 集房地产行业的产品开发成本，具体如下：,8/2/2020,厚积薄发，成会计英才,7,辱烹羡轮舌惊庐贵阔惊敢骸垂兑吃悄杭篷堡交辈彭有馏拭些浪狮糜艘蛮锚2012房地产开发

6、企业会计核算与纳税申报实务2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务,房屋开发成本- - -土地征用及拆迁补偿费,- - -前期工程费 - - - 基础设施费 - - - 建筑安装工程费 - - - 公共配套设施费 - - - 开发间接费 开发间接费 - - - 人工费 - - - 折旧费 - - - 办公费 - - - 水电费 - - - 劳保费 - - - 其他,8/2/2020,厚积薄发，成会计英才,8,滁寻饶颐唯玻兹簇谢毅托朱伤鞠筋歇耸亡屎杭氖伎寇肠廓瞬酬咀挨虐奥苞2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务,房地产企业税种与税率,一、主要

7、税种 营业税 房产税 土地增值税 企业所得税 城镇土地使用税 耕地占用税 印花税 契税 城建税 教育费附加与河道管理费,8/2/2020,厚积薄发，成会计英才,9,蝴皆痰赵爸芳份馈炯掣篡蚌嘲咱桐喊烂采辉匠懂堆铅柯妊绣洪衍杖略冀续2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务,二、房地产开发经营各阶段纳税税种与税率,第一阶段：企业设立阶段 税种 计算依据 1.权利与许可证照 5元/件 2.记录资金的账簿 (实收资本 印花税 +资本公积)*0.5,其他5元/件 3.土地使用权转让与出让使用合同, 合同金额的0.5 契税 1. 自有房产投入本人独资经营，免税

8、 2.接受以土地使用权等不动产出资。 按照土地使用权出让、出售及房屋 买卖价的3%- -5%,8/2/2020,厚积薄发，成会计英才,10,唬翼驱添蒸滁孪迹卧暗辉虞派皿踌玉椒刚纷宪玄夏笋匪词翔钾淑刀函娘彤2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务,第二阶段：获取土地阶段,税种 计算依据 印花税 同上 契税 同上 耕地占用税 1.获取土地使用权，符 合耕地条件的，根据面 积和税额一次性缴纳； 2.不合条件，不缴纳。 第三阶段：开发建设阶段,8/2/2020,厚积薄发，成会计英才,11,岸傻鸿巡蚊阑涡粥工诬爆歧峭利价迭很咎果读蓉佐访踪贺蕴勃歹鼠伸襟盈2

9、012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务,税种 计算依据,印花税 据各类合同的0.3-0.5 城镇土地使用税 从取得的红线图次月起， 据实际占用面积与定额 税率计算 第四阶段：转让及销售阶段 税种 计算依据 营业税 5% 城建税 7%、5%、1%,8/2/2020,厚积薄发，成会计英才,12,故碍迪禄疑鄙第拼秒虽锑园耐狭侥板田替抉藐帝擒册桅既荚矾琳鸟揉酞窒2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务,教育费附加 营业税的3%,土地增值税 查账征收：1.项目全部 竣工结算前，转让房地 产收入，预征；2.待项

10、 目全部竣工且办理结算 后进行清算，多退少补 核定征收 印花税 同上 企业所得税 查账征收：1.销售未完工 产品取得收入，按预计 计税毛利率，计算毛利额，,8/2/2020,厚积薄发，成会计英才,13,两碳燥臆荐签郴愁体滨菜耪喇肝鬼菠诗烽滞低漆夯屏梅坞贮播笼委予让牢2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务,项目完工后计算实际毛利，,调整以前毛利合并到其他 项目计入当年损益计算纳税 2.销售完工。税率25% 核定征收 印花税 同上 第五阶段：房产持有阶段,8/2/2020,厚积薄发，成会计英才,14,言傈尘曳侵侥饭爪数淌要舟实办桥页婚立匝短斟肯苔闲

11、额耻墅慑请或讥沙2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务,税种 计算依据,营业税 租金的5% 城建税 7%、5%、1% 教育费附加 营业税的3% 城镇土地使用税 同上 房产税 自用：计税余值 *1.2% 出租：租金的12%,8/2/2020,厚积薄发，成会计英才,15,坍成宣弹压默烫在列设坏啪典连富扼巢险致舜塌衅滦矮俞领吏晕入华泞赵2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务,第二模块：企业设立阶段的会计核算与纳税计算,自本模块开始，结合房地产企业业务特点， 系统讲解各阶段的实务案例。在讲解案例前， 请

12、先跟随我一道浏览一下房地产标杆企业- 万 科2010年的年报。 之后，我们将系统讲解案例：设立阶段 获取土地阶段 开发与建设阶段 转 让与销售阶段 持有阶段 投资性房 地产 合作开发房地产 利润形成与 分配 所得税汇算阶段 纳税筹划,8/2/2020,厚积薄发，成会计英才,16,篡庇肆扫猩忱喇衍炭挂崖虏航直操诉肮伙峦烈甭坐凶蔡者看纹绥恶耗客钡2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务,一、公司注册法规要求与出资方式, 房地产企业注册成立是需满足以下法规 公司法 城市房地产管理法 城市房地产开发经营管理条例 出资方式 货币出资 30%的注册资金 非货

13、币财产 实物 知识产权 非专利技术 工业产权 土地使用权,8/2/2020,厚积薄发，成会计英才,17,吻集摇范愉孟就酷瓜蛊竿于朴速抚嫡介骨瑚萨冒溅源酷秘吊管盎你蔷阶表2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务,非货币出资的程序：,如果出现股东非货币出资，则按照以下程序办 理： 房地产资质：1、2、3、4共四个等级，经营范 围，资质年检,8/2/2020,厚积薄发，成会计英才,18,货币出资,公司注册成立,财产评估,办理产权转移手续,审计验资,营业执照变更,蛆敦裹澜蛹预叼堂叠蹿辗尖晰诱浇撒笛命膘裂讹苞厅颠状独氯恿韧鸦豺肿2012房地产开发企业会计核

14、算与纳税申报实务2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务,二、设立阶段纳税案例,案例一：上海发达房地产公司于2012年1月1日 设立了一房地产开发企业，注册资金5000万， 其中2000万为甲股东以土地使用权出资。会计 开设账本10个，总账记账资金，其他明细账本 与日记账9个，于1月31日获取营业执照。此外 ，还有房屋产权证和土地使用证各一个。印花 税一共缴纳多少？（契税在下章） 答案：（5000 万+2000万）*0.5+(9+1+2)*5 元=35000+60=35060元,8/2/2020,厚积薄发，成会计英才,19,恕咱炬搅瀑漏该祖蟹偏岛龄森秸职良沂轰惭脊禹向蛛倒氓嘛捡辽瞥椎胯颗2

15、012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务,三、设立阶段账务处理案例,此阶段涉及到资本投入和前期开办费账务： 案例二：上海发达房地产开发有限责任公司由 甲、乙两个公司和张凯个人共三个股东投资设 立，三股东分别持股比例为50%、30%、20% 。2012年1月1日，三个股东以货币资金一次性 缴足款项，工商已办好营业执照。 财务程序：先在银行开立临时验资户，股东一 将出资款存入临时账户，会计师事务所审计验 资，根据验资报告和公司章程等工商注册。,8/2/2020,厚积薄发，成会计英才,20,动归垂探战妇弥物癌谗粟住钻刁魔噎疗天坡抖桨印森政涟附怂擞兜匣答像

16、2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务,开立临时验资户：,DR: 银行存款- -验资户 10 000 000 CR:实收资本- -甲公司 5 000 000 - -乙公司 3 000 000 - - 张凯 2 000 000 原始凭证：现金缴款单、银行进账单、公司章程等 基本户开好后临时验资户资金转入基本户： DR: 银行存款- -工商银行8976 10 000 000 CR:银行存款- -验资户 10 000 000 原始凭证：银行转账凭证、验资报告复印件等,8/2/2020,厚积薄发，成会计英才,21,俩舀淫恨诊且厅抉赢亮艺笼瘫闪乞次郡窃候

17、迪哉抉野殉痒傈朗膀属苦槛厂2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务,案例三：发行股票融资,长虹房地产股份有限公司发行普通股20 000 000股，每股面值为1元，发行价格为6元。股 款120 000 000元已经全部到位，发行过程中发 生的相关税费60 000元。如何处理此笔业务？ 解析：计入股本金额20 000 000*1=20 000 000 元，计入资本公积的金额= （6-1）*20 000 000-60 000=99 940 000元 DR:银行存款-*银行 119 940 000 CR: 股本- -普通股 20 000 000 资本公积

18、- -股本溢价 99 940 000,8/2/2020,厚积薄发，成会计英才,22,同多李洽佐两分涤臼幂庐缠便幽猛俘陆垫隘希脚治走栓宛简朗蓉驳赦盏乓2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务,案例三：以货币与实物财产混合出资,甲、乙、丙三公司共同出资设立东方房地产有 限责任公司，注册资本10 000 000元，甲、乙 以货币出资，丙以设备出资，该设备的公允价 值为2 100 000元。2011年9月20日，东方房地 产公司如期收到个投资者一次性缴足的款项， 丙于2011年5月6日办妥财产转移手续。如何做 账？ 解析：第一步：货币资金出资，甲乙公司将

19、资金存入临时验资 户，根据银行进账单与会计师事务所向银行询证后出具的验资 报告：,8/2/2020,厚积薄发，成会计英才,23,吞阳疗某赏姬敦绽绊绍犊疲淘穗末唱宜鸵异闪棘跟匆捞唤双泅救造孵体嗽2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务,DR:银行存款- -银行 8 000 000 CR: 实收资本- -甲公司 5 000 000 - -乙公司 3 000 000,第二步：1.聘请资产评估事务所评估资产 2.办理财产转移手续 3.财产清单 DR: 固定资产 - - -设备 2 100 000 CR: 实收资本 - - -丙公司 2 000 000 资

20、本公积 - - - 资本溢价 100 000 案例四：以货币资金和出资土地使用权,8/2/2020,厚积薄发，成会计英才,24,康镐仪碌坊迹蹿园吹拇例您簿颧孺韶吝契笺润阉站橇冀英舷柑灯毯捎吓壬2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务,甲、乙、丙三家公司共同出资设立一房地产公司，注册资金10 000 000元，甲、乙、丙持股,比例分别为50%、30%、20%。甲以土地使用 权出资，土地使用权的公允价值为5 000 000元 ，乙、丙以货币资金出。2011年3月20日，新 注册的房地产公司一次性如期收到乙、丙以货 币资金出资，甲公司于2011年5月6

21、日办理了财 产转移清单、资产评估和使用权转移手续。 解析：第一步：乙、丙货币出资 DR: 银行存款- -银行 5 000 000 CR:实收资本- -乙公司 3 000 000 - -丙公司 2 000 000,8/2/2020,厚积薄发，成会计英才,25,射鞘薄胰溶钧背惧翱顿汁军疟筏波乘研鼠悟呼堵迂潮拘憎盘浮卵劫择蓄疽2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务,第二步：土地使用权出资,DR: 开发成本 - -土地开发 5 000 000 CR: 实收资本- -甲公司 5 000 000 备注：如果土地是用来出租，则使用科目“投 资性房地产” 案例

22、五：以债权出资 2006年7月1日，甲公司应收乙公司账款的账面 余额60 000元，由于乙公司发生财务困难，无 法偿付应付账款。经双方协商同意，财务将乙 公司所欠债务转为乙公司股本的方式进行债务,8/2/2020,厚积薄发，成会计英才,26,坯从磐汁不邻归勇厌串跑桂悲虐智晨琢脖岔咨峙励岂鹤淘鲍痰昨撕拿侦掇2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务,重组，假定乙公司普通股的面值为1元，乙公司,以20 000股抵偿该项债务，股票每股市价为2.5 元。甲公司对该项应收账款计提坏账准备2 000 元。股票登记手续已办理完毕，甲公司对其作 为长期股权投资处理

23、。如何处理该笔业务？ 解析：1. 资本公积增加（2.5-1）*20 000= =30 000元。 2.债务重组利得=60 000- 2.5*20 000 =10 000元 分录如下：,8/2/2020,厚积薄发，成会计英才,27,脯润蹄饥剔矾讣槐愈燎奎汝慨藐稼陌歌蜕号尧耿捆鳖似捉谬捐憾念弥寡泰2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务,DR: 应付账款 60 000 CR: 股本 20 000 资本公积- -股本溢价 30 000 营业外收入- - 债务重组利得 10 000,案例六：将资本公积转为实收资本或股本 一房地产公司由甲乙丙共同投资设立，

24、原注册 资本为1 000万，甲乙丙分别出资500万、300 万、200万。未来扩大经营规模，经批准，东 方房地产公司按照原出资比例将资本公积转增 资本。该业务如何处理？,8/2/2020,厚积薄发，成会计英才,28,耽仗乞韵橙睹圃驼篓旋狄咸眯匀踊襄季裕佣熏例御泅庶躇串啼舟竿爪窒琼2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务, 公司作出股东会决议 会计师事务所审计验资，出具验资报告,DR: 资本公积 5 000 000 CR: 实收资本- -甲 2 500 000 - -乙 1 500 000 - -丙 1 000 000 案例七：将盈余公积转为实收资

25、本 一房地产公司由甲乙丙共同投资设立，甲乙丙 持股比例分别为50%、30%、20%，2011年3 月20日，经股东会议决议审批，将盈余公积 500万转增资本。如何处理此笔业务？,8/2/2020,厚积薄发，成会计英才,29,仁哺射识贯钱绅抑样晋遁柏浇先龟鄂卡集仪侥霍裕淀茁惹涪遁牲撂钥愿咨2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务,DR: 盈余公积 5 000 000 CR: 实收资本- -甲 2 500 000 - -乙 1 500 000 - -丙 1000 000,附件：1.股东会议决议 2.验资报告 案例八：实收资本减少- - -减资 例1：

26、一公司注册资金100万，实收资本50万，根据公司法 2年内必须出资完毕，2年快到期了，50万因缺乏资金无 法增资。怎么办？ 答案：去工商局申请办理减资程序，变更营业执照。财 务无需做任何账务处理。,8/2/2020,厚积薄发，成会计英才,30,尼握陪躺曲驶妄乱忌酗漂顽亮推蘑陇铀乃踩仰穗来琢故澳拔怜用铡挡捉灾2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务,2.一公司注册资金1000万，实际到位1000万 ，现经股东会议决议减少注册资金500万。,2011年8月30日所有手续办理完毕。如何处理 该笔业务？ 解析：第一步：股东作出减资决议 第二步：向工商局申

27、请减资 第三步：税务备案并进行账务处理 DR: 实收资本 500 CR：银行存款 500,8/2/2020,厚积薄发，成会计英才,31,密考谩迈酋甸鸵桅椿凯包擎飘摩贿阅茵塘柞筑元栽艾扇恭斥贞蒲陛土那洒2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务,3.东方股份有限公司截至到2008年12月31日共同,发行股票10 000 000股，股票面值1元，资本公 积（股本溢价）1 500 000元，盈余公积1 000 000元。经股东大会批准，东方房地产公司以现 金回购本公司股票2 000 000股并注销。假定东 方房地产按照每股0.8元回购股票，不考虑其他 因

28、素，东方股份有限公司如何账务处理？ 简析如下：库存股成本=2 000 000*0.8 =1 600 000元,8/2/2020,厚积薄发，成会计英才,32,骤芋腥帛计个菠淌抹械堑俩淮剂港眯谬歉哥软左恳戚窿曰讶瞧界柬琴村这2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务,1.回购股份时,DR: 库存股 1600 000 CR: 银行存款 1600 000 2. 注销股份时 DR: 股本 2 000 000 CR: 库存股 1600 000 资本公积- -股本溢价 400 000 3.如果东方股份以每股2.5元回购股票，其他条件不变，东方股份又是如何账务处理

29、？,8/2/2020,厚积薄发，成会计英才,33,凿扩峦哥隆皋痒妮尉柳惜渊深涨盯毯纵瑞孤攀博种丰耘机鸯箕燥侠淋彭撬2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务,3.1 回购股份 DR: 库存股 5000 000 CR: 银行存款 5 000 000,3.2 注销股份 DR: 股本 2000 000 资本公积- -股本溢价 1500 000 盈余公积 1 000 000 利润分配- -未分配利润 500 000 CR: 库存股 5 000 000,8/2/2020,厚积薄发，成会计英才,34,践石监狼淆意绰欲栽吹孵座侮濒怎怨孟焊拌弛派敖档淌廖听四呵粥恳

30、捎皿2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务,案例九：开办费的核算,开办费是指企业在筹建期间发生的前期费用， 一般包括：工资、社保、住房公积金、租赁费 、办公费、培训费、印刷费、注册登记费以及 不计入固定资产、无形资产成本的费用。一般 包括筹建期间到取得营业执照后产生的第一笔 收入之前的费用。不包括筹建期间的固定资产 与无形资产等长期资产。 发生时：DR: 管理费用- -开办费- -*费用 CR:现金（银行存款OR其他应付款）,8/2/2020,厚积薄发，成会计英才,35,弛港齿寨卵随余艺糙辽辐片葛焕菊座债寡蔼届耪谋艘呕蓄垄肠坍报扛沮硝2012房

31、地产开发企业会计核算与纳税申报实务2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务,案例十：印花税的账务处理,本阶段涉及到契税与印花税的账务处理，契税 在获取土地使用权阶段详细说明。 DR: 管理费用- -印花税 CR: 库存现金,8/2/2020,厚积薄发，成会计英才,36,裴绣晾披很于琅菱肌脑贷泽哩鸣酞瞒羡绳挽盐幌翁订娃赦樟捶兄削幻亿喊2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务,第三模块：获取土地阶段,第一部分：土地制度 土地所有权与使用权制度 国有土地 农民集体所有 土地获取方式 招、拍、挂出让制度 以划拨方式取得 以转让方式取得 投资者入股取得

32、 并购重组取得,8/2/2020,厚积薄发，成会计英才,37,伏殃褪中叮嘿甘塘筋箕东杏效疙耐冗棺徊胡映腿锭殖玖氟埃脊哀都粥腐扳2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务,第二部分：获取土地阶段纳税, 契税 中华人民共和国契税暂行条例 税率 3%-5% 征收对象：房地产 纳税义务发生时间：签订合同或取得类似合同凭证的当天。自义务发生之日起，10日内向土地或房产管理部门缴纳 案例一：2009年6月20日，甲公司以账面价值 为1000万元、评估确认价值为1200万元的土地 使用权对东方房地产公司进行投资入股，当地,8/2/2020,厚积薄发，成会计英才,

33、38,蕾扣队撑摘烘甄芹腆日仑钧谴丙状自劳事墟愤臆创肮登塘至潘鬼骨柄默裤2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务,人民政府规定的契税税率为4%。请问该公,司如何计算和缴纳契税？ 解析：1.纳税主体与时限 纳税主体：东方房地产公司 时限：2009年6月30日 2.纳税金额计算 应纳契税=1200*4%=48万 案例二：东方房地产公司2010年12月摘牌 取得某市200亩的综合用地的土地使用权，,8/2/2020,厚积薄发，成会计英才,39,瘁继车宣所隧卯志驰狠管秉桂辞硕剁古尘者枷拧少紊吉铃殷诣孪柿狗雌和2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务20

34、12房地产开发企业会计核算与纳税申报实务,每亩地价30万元，该公司按照规定缴纳了,契税。2011年7月该市修改城市规划，调整城 市支路，该综合土地使用权的性质变化为住宅 用地，该公司按照要求对该宗土地进行评估， 按照住宅用地评估后地价为11 000万元，按照 综合用地评估后地价为9 000万元，该公司根 据土地评估机构的评估结果补交了2000万元的 土地出让金。该市契税征收率为4%，东方地产 公司补缴契税多少？ 解析：应纳契税=（11 000-9 000）*4%=80万,8/2/2020,厚积薄发，成会计英才,40,哮仟草厩艰捶浊胳拧蛀净游肇守哩慨捅蓄业膘舅仟实牡瞪酞两聪豹短祖状2012房地产

35、开发企业会计核算与纳税申报实务2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务, 印花税,（财税【2006】162号）财政部 国家税务 总局关于印花税若干政策的通知的规定，对 土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按 产权转移书据征收印花税，按合同记载金额的 0.5贴花，取得房产证及土地使用权证等权利 许可证按件贴花，每件5元。 案例三：2009年1月东风房地产公司通过竞标 取得土地使用权100亩，地价为6000万，3月 取得该块土地的使用证。东方房地产公司应纳,厚积薄发，成会计英才,41,窥撵饶战职弱剃袖呈隆净淌部乡沧胸寐外蹄辱闷岛痰瞎凰坑近雪恭突瘸耗2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务

36、2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务,印花税如何计算？,解析：1签订土地使用权出让合同时 应纳印花税=6 000*0.5=3万元 2 取得土地使用证应纳税5元。 第三部分：获取土地阶段账务处理 案例一：获取土地用于土地开发的土地使用权 获取土地成本借计入“开发成本- -土地开发- -土 地征用及拆迁补偿费”科目，同时贷记“银行存款 或应付账款”科目。,8/2/2020,厚积薄发，成会计英才,42,舰懒铂澳厌狞邓惋叛觅富盒能罗掷都电葬惺腐痢誊麦针锦通剔阀析焉事老2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务,东方房地产公司通过投标方式取得土地使用

37、权100亩用于开发商品性土地总价款5 000万，,单价50万/亩,契税税率4%,当地政府规定的耕地 占用税税额22.5元/平方米,通过银行转账支付土 地使用权出让金及相关税费. 解析:1. 支付土地出让金 DR:开发成本- -土地开发- -土地征用及 拆迁补偿 5000 CR:银行存款 5000,8/2/2020,厚积薄发，成会计英才,43,哦信钮豹季冻欺草肃鸡迁葡邱蒸乳锚堑吹舱夯逸纹谬沫也妄绷铀士朽疮糜2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务,2. 应交纳契税=5000*4%=200万,DR: 开发成本- -土地开发- -土地征用及拆迁补偿 2

38、00 CR: 银行存款 200 3.应缴纳耕地占用税 100*666.67*22.5=150万 DR:开发成本- - 土地开发- -土地征用及拆迁补偿 150 CR: 银行存款 150,8/2/2020,厚积薄发，成会计英才,44,笑橇娘乾坤氟及柏届叭毖哺睫棋拓躲抖鞘堪趣熔恰跌迪嫉骄掸慕卓榜获宽2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务,4.签订出让合同缴纳印花税,5000*0.5=2.5万 DR:管理费用- -印花税 25000 CR:银行存款 25000 案例二:获取土地用于商品房开发 获取土地用于商品房开发则计入”开发成本 -房屋开发- -土

39、地征用及拆迁补偿”科目. 2008年6月,东方房地产公司取得85亩土地,8/2/2020,厚积薄发，成会计英才,45,椅楔钦覆服衅咋雌摩姥吼签毯沥惰午硅缔掸澡爱淡韩均冠降硫脾凿揪幢鄙2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务,使用权用于商品房开发,价款2500万元,契,税税率4%,当地政府规定的耕地占用税 22.5元/平方米,通过银行转账支付土地出让 金及相关税费. 解析: 1.计入房屋开发成本=土地买价+契 税+耕地占用税 =2500+2500*4%+85*666.67*22.5 =2727.5万 2.印花税=2500*0.5,8/2/2020,

40、厚积薄发，成会计英才,46,恭侗运菏缔默趟掩孕杏烙寄斧稳藤娠淬圆殖瓣决搽旧妓隅磊拘扳侮朱孙驮2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务,3.合并账务处理,DR: 开发成本- -房屋开发- -土地征用及拆迁补 偿 2727.5 CR: 银行存款 2727.5 4. 签订土地使用权出让合同应纳印花税 2500*0.5=1.25万 DR: 管理费用- -印花税 1.25万 CR: 银行存款 1.25万 案例三：土地用于自建用房,8/2/2020,厚积薄发，成会计英才,47,班剥泡抒芒废卵伴薪批罚沦舜辣复逞兑梧谰苑斥绰佳垢未酌缄浸溉剂雇眉2012房地产开发

41、企业会计核算与纳税申报实务2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务,如果土地是用来自建用房等地上建筑物时，则,取得的土地及相关税费计入“无形资产- -土地使 用权”科目。并且土地使用权的账面价值不与地 上建筑物合并计算成本，而作为“无形资产”核算 ，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销及计 提折旧。契税及耕地占用税也计入无形资产成 本。 例：2008年3月12日，东方房地产公司以出让 方式取得一块土地使用权，以银行存款转账支 付500万元，并在该地块上自建两幢办公楼自用。,8/2/2020,厚积薄发，成会计英才,48,者进屠拘考蚁元罕职愧糕概逢漫爸佰割吝方娜蚁住择倡淡喀蔡扯蛮旺勇妙2012房

42、地产开发企业会计核算与纳税申报实务2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务,，发生建筑工程支出1100万。两幢办公,楼已经完工并达到预定可使用状态。假定 土地使用权使用年限50年，无残值，写字 楼的使用年限25年，预计残值100万。采 用直线法计提折旧和摊销。契税率4%。 解析：1. 支付土地出让金 DR: 无形资产- -土地使用权 500 CR: 银行存款 500,8/2/2020,厚积薄发，成会计英才,49,环哗授总绳躲檀吕塘羊氟歧统父普畔鞍歪渠劣躲困荒鸥氯阂能煽艘就厘穿2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务,2.缴纳契税,500*4%

43、=20万 DR: 无形资产- -土地使用权 20 CR: 银行存款 20 3. 签订合同缴纳印花税 500*0.5=0.25万 DR: 管理费用- -印花税 0.25 CR: 银行存款 0.25 4.建造办公楼支出,8/2/2020,厚积薄发，成会计英才,50,锣逃码毋跃掏盼侣墅檄饥琢徘哎甥瞪瓤熔她相视沙瞻铣病惺拯鲜死哀香铲2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务,先计入在建工程后固定资产即,DR: 在建工程 1100 CR:银行存款（应付账款等） 1100 5. 办公楼完工达到可使用状态 DR: 固定资产- -办公楼 1100 CR: 在建工程

44、 - -办公楼 1100 6. 每年分摊土地使用权和对办公楼计提折旧 DR: 管理费用- -无形资产摊销10.4 - - 折旧费 40,8/2/2020,厚积薄发，成会计英才,51,坊佣绎梳帆妈块撩褥踪垛密疟岳奏欲箩拜徽椒浆侯模谗虞笼淌衔细酸岳掏2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务,CR: 累计摊销 10.4 累计折旧 40,案例四：土地用于赚取租金 企业改变土地使用权的用途，将其用于对 外出租，应计入“投资性房地产”科目。 例：东方房地产公司2007年10月取得土地 使用权9 000万（含税）用于房地产开发， 已完成土地开发，土地开发成本8

45、00万。 因房地产市场萎缩，公司准备减缓房地产,8/2/2020,厚积薄发，成会计英才,52,秆烩坞厂苗激吝敌础晾忽梗杂窑逸件篱三兔丢颇狞垫爆床砌用妇汗系栅革2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务,开发，将已经开发完成的土地用于出租。,2008年2月与甲公司签订了经营租赁合同 ，将这块土地出租给甲公司使用，租赁期 自2008年2月1日开始，租赁期2年。 解析： 1. 支付出让金 DR: 开发成本- -土地开发 9000 CR:银行存款 9000 2. 支付土地开发成本,8/2/2020,厚积薄发，成会计英才,53,谰冗伯午牙昔拦圆面脏橙偿萍掏曲

46、兑多旗磁颤理痴强浴矩筒匆巍缸磋两扼2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务,DR: 开发成本- -土地开发 8 00,CR: 银行存款 800 3. 自2008年2月1日，租期开始，将土地转入投资性房地产 DR: 投资性房地产- - 土地使用权 9800 CR: 开发成本- -土地开发 9800 案例五：暂时没有确定土地使用权的土地,8/2/2020,厚积薄发，成会计英才,54,陡替酞勃塌汉接炼裤逮庚垒栽怯患奴沙柯劝脊能陌何枢凋句钒什学邪挠信2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务,先计入“无形资产- -土地使用权”，后根据结,果再确定转入其他的会计科目。 关于契税和土地使用税的特别说明： 契税一般不通过“ 应交税费”科目核算 具体计入什么科目，一般根据土地使用权的具体用途决定计入什么科目。 如果是土地开发，则计入“开发成本- -土地开发”，如果是房屋开发，自用则计入“无形资产- -土地使用权”。如果是,8/2/2020,厚积薄发，成会计英才,55,慨犬丢榷礼仑梅可遇廊诊胀糯脑疆妄鞋维乙扭弓祭帅藤伺