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1、1,哩越阉挪桐鸳惊蚤题仰屋顺伞鱼皆绚旅科手右积值旺圾柠竹欺阻厘孙祈冶2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,2,一、社区会所 纯粹的社区商业,产品,家，在这里延续,疆述馁缴痛年辗巡忙术漳逸丰略双娩坪则懦拎梳移诅蒋杖商昧漾弧填惦哇2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,3,1、会所业态规划： 会所 自助售货机 便利店 超市 ,殴治弹辆帜蛮帜玻亿无式澜惠鸥漱悦闰谐榜愁储庆伟长拄颜纂付燕废瘸庶2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟
2、分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,4,2、会所规模： 规模大小需要根据每个楼盘的具体情况判断: 一般1000-1500户左右的社区,大概面积在3000-4000的会所就够,即按照每户3左右考虑,有些高档项目根据需要可以适当加大。 帝景传说经济规模：2000余平方米,注：人类不同交往形式的习惯尺度： （1） 亲密尺度（0cm45cm） 是一种表达温柔、舒适、爱抚等强烈感情的尺度。 （2） 个人尺度（0.451.3） 是亲近朋友和家庭成员之间谈话的尺度。 （3） 社会尺度（1.33.75） 是朋友、熟人、邻居、同事等之间日常交谈的尺度。 （4） 公共尺度（ 大于3.7
3、5） 是用于单向交流的集会、演讲， 或者人们只愿旁观而无意参与这样一些较拘谨场合的尺度。 隐匿的尺度，爱德华 霍尔（Edward T. Hall），人类学家,茅僵球啊霹胚疼努菩魂独块勺玖俗各沮歼妖漏翌堡颊牡郸摘泽协讨窿倪靳2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,5,3、会所产权形式： 开发商整体产权+独立产权 业主共有产权,围冗信瞒陪猴知栅计科襄饱熊淫冒湘氧挫空村置红预康终兢淘扦敝野挠撩2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,6,4、会所动
4、线规划,找哀赚设晦辽路甸罐左湘被绩晤所干蒸优翱诡再违窗齐俩振菩瞥面熙卷猜2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,7,5、会所空间规划： 遵循“灾平”原则 空间流动性，动线统一设计，视觉标识不间断 根据业态进行最适宜空间划分 空间视觉性，色彩、灯光、气氛营造 宜人的功能尺度 ,后叁萄抄薪汝颂锣帖该屈蔑控柞鹰滞店竹郊哈翼备俺殆湖簇任腔筷全寞硅2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,8,6、会所品类规划： 符合社区高档次消费人群“满足精神需求”特
5、征 如：高级餐饮、儿童教育、如家会所、寄存/托管/托销、婚礼台、情景商品卖场、洗浴/水疗/SPA/热瑜珈、私人PARTY屋,燃溯告汝煤深届萍懊元雀阻庇夹雪恼膏妆雪汛验惑摇个词魂谋衣剪柔俩张2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,9,7、会所经营与管理： 统一经营，统一管理 总承揽 8、会所辐射圈层： 社区高档次业主 社区外社会精英阶层 ,哇极惑蛔贝岳剂漏箔港诗拔喜趾盘拼茅坚浩愿温测滞衙戳漳龄悔软极寓弊2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,
6、10,二、干道临街底商,社区商业与城市干道商业的共享模式,产品,碗高禁苫叁垢盘是骄裙芒苟聋怯蜜篷辗什青旋温盐匙另浇庙肺点讫该揩晓2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,11,1、业态规划： 商业街 社区生活超市 便利店 自动售卖机 ,僚技衔羞蜜矛剁凋砰副靛仕雏韶绿冗起便涵瘪庙街注澎伊匈在忆婉奉讯福2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,12,赦训标堰耕呀簿目矩冻挪侮镶呈稠借酵不哨娇墓段引苹件慰杨笔咋量似瞧2010经典-中天城投商业业态定性、
7、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,13,2、经济规模： 临街界面长度2层进深（10m以上） 3、产权形式 独立产权商铺,注：顾客购物休闲的步速一般是30-40米/分钟，浏览购物的步行距离一般不超过7500米。由此可大致测算，顾客对商场单店营业面积的最大承受能力在2.5万平方米左右。,嫂重憾绥吼撕昂造惦氮病孕鳞阶贰色碎验胞报肌楚店擂帝孵何杰锻盾营品2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,14,4、动线规划,窿秘剧枉蜡安坐董凝抠奥尤监踊评陋牌拳庶泪健疗呐赶擒磕劳建揣会姨京2
8、010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,15,5、空间规划 室内外步行街全贯通，不间断原则 双首层规划 6、品类规划： 与干道商业主题呼应，成街成市。 如：汽车售卖店、建材售卖店、音像店、时装店、洗衣店、休闲甜品屋、咖啡西餐、美食广场、酒吧、品牌旗舰店,肛歉廉媳桅膝曾据丰琳焰殉恋仍衅反溜显繁埂选档思谭囱脸省牢团汛鸥久2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,16,7、经营与管理 售为主，租为辅 独立经营，统一管理 8、辐射圈层 社区业主 社区周
9、边居住人群体 共享城市商圈消费群体 ,易醛额拢率皖熔沫穆良筑剖兰响舰伦砷浆僳郴睬偷贺椰逾瘫楔莉鞍蜀拜耸2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,17,香港柏丽广场：两层白色建筑物，长200米。沿街可见各式商店，均以售卖 名牌为主。邻近还有许多饮食、娱乐场所及小型商场。,之凤号留喊乖豪额类赞技险就秤辗呵徒宫坤蚁侯暂佯柔嘴亮停脆拒码货眨2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,18,三、城市级步行街,产品,邦瓶倘绕吐丝咯漏李瞳伞晰捉着沾案冉票链成腿
10、以杂杰廓溃茅俊糙狡脸掠2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,19,1、业态规划： （1）室内步行街 步行街 便利店 移动售卖车 自动售卖机 超市 ,灶喧长琅腥肯凯萄仪弄婿算氛伍痞该芋廷边曲隶啪绍环怔阵撅羹但我晦虚2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,20,（2）室外步行街 步行街 自动售卖机 便利店 移动花车 ,忠剃遇歌谈那留土羡凌亦笺雀厩录哗荣沛巍贱碑眶鲤弗矮拒摊栈羹遁澎簧2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析20
11、10经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,21,2、经济规模： 纵与横多街成市，竞争性决策 3、产权形式 整体投资+独立店+独立铺,涪刃酷貌胸疏磕苍阂掩纯哎淑喻应书歌驰彪逊络茶端乳钡鸿械属罢演兄昏2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,22,4、动线规划,琐首浚略其骸晕憎缕眺吱甩灿百随阳闪素蛙丛额锈噶钝德杆嗡第肛酿绑翌2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,23,5、空间规划 T字形步行街：社区与城市连通，将城市干道上的人引入
12、社区中消费，实现社区商业经济价值最大化。 平行步行街 网格状步行街：日本大阪步行街模式 全通透的、不间断的、主题休闲的 内街与外街 “金角银边钻石铺”的整体规划。 与城市商业间统一规划 商业动线中的多首层概念,怎跑皇奈速得汗哟但余霄帧创韧粘刘录押札觅岁炒郴孺受拟粟帧沼魔啸盼2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,24,日本大阪步行街,稚橡舰顷幌豌蝗婚本苛蛰克屎蔫燕婪漾札材烃胖酱炼组膛榷利每怖阀蔑折2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,25
13、,6、品类规划： 室内步行街以满足社区业主生活需求为主。 如：小吃店、洗衣店/维修店、鲜花店、生活超市 室外步行街可设计成以各种文化主题为主，拥有自身独特魅力。提供休闲、娱乐、会客、聚餐、住宿等。 如：咖啡西餐、酒吧一条街、KTV、烤肉吧、酒吧、休闲饮品、娱乐场所、旅馆,美细通蛮沛至熟概拾舞诊竣献呀扮鲜审越恩烈褂啃核洗腋元爹哼砧庐汞噪2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,26,7、经营与管理 先租后售 商铺式经营，商场式管理 8、辐射圈层 内街社区业主 外街城市中青年精神消费群体 ,范渣磊话然注谚疹求暇隋葛斤侥氯陷
14、关别巨溅搅睬生侗肉鸣憾纤哀勺忽坛2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,27,案例：成都锦里,锦里集旅游购物、休闲娱乐为一体，满足游客吃、住、行、游、购、娱的要求，集中展示和推广三国宴、四川名小吃、蜀锦、蜀绣、漆器、竹编工艺品、川酒、川茶、川戏、川中草药等，定期举行丰富多彩的民俗文化活动，再现蜀地民俗文化，使游客充分体验四川民风民俗的独特魅力，对蜀汉文化和古成都风貌有更深入的了解，留下美好的回忆。 锦里古街目前主要包括酒吧娱乐区、四川餐饮名小吃区、府第客栈区、特色旅游工艺品展销区等几大部分。,锄亭亮秋染梅肆酥坞艰莹楷
15、颈饶认掘缸堤召闯攀娇朴峦渠腔蛹刷瀑屎痛弓2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,28,折暴付砂双故庭骑坍馅冤左荧永诊驴赋岿哪郝救顷哺阂诧瀑磊格瑟俯郊桂2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,29,四、购物中心,三层以上的商业裙楼 主题式/银座式/主体/式/附属式/全服务概念式（一站式、购物、饮食娱乐、电影）,产品,臼泰呕傻途镜荡彼卓嘴悬窝哉达毅籽掷吠卸超虏槐贪荫契廓岗湍舜伏鹅荆2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析201
16、0经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,30,袁唾波草哭烯棚吐钎狼毅辕荡黄吻稗冕矗壳逊坍拉送绢寡伎颧吵缸吗限引2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,31,1、业态规划： 室内步行街 便利店 超市 自动售货机 移动售卖车 会所 ,诚伊媒剔瞧忻急叭汇蔡脖阳沦珍忿免摄殆据计墅伞但绑奸想衔砌庶阴俊铭2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,32,2、经济规模： 7500-15000平方米 3、产权形式 整体投资+独立店+独立铺,森锐弯
17、直赴虽缄逻烟豆斥踩撒徐正璃蝗脑倚承怒词韭由措翱泌峪巢侯园狗2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,33,4、动线规划,用咀峡凤函苇糊唁科吕拿党辅井椿偶筑旭自秧杜焚恕蕉挽纶姥佳拱夸芝烃2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,34,5、空间规划 统一的建筑设计与中央管理中庭设计 统一的内部商店建筑配置和未来发展安排 多首层进入，各楼层之间交通要方便、通畅 有吸引顾客的景观设计和安全考虑 顾客与货品出入口分离，有方便汽车和行人的进出口 足够的停车
18、空间 各种不同业态的商业设施应相互衔接联线成片；各商家对客流进行共享，避免出现“死角”。,注：某心理报告指出： 顾客到一家便利店所能忍受的最长时间是5分钟，到一家超级市场所能忍受的时间是20分钟，而到一家大型百货商店所能忍受的时间是40分钟左右。,疼馏瑚欣巨帖勤狈芭坍撰沁抛锣构饶芋嚏寓恫总诛憎教耽醒漏黑标解颅倡2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,35,6、品类规划： 有效地满足大多数消费者“一次购齐，一次观赏齐” 的需要，不同楼层服务类型不一，售卖品种多而全。 如： 地下层设置车库与生活超市，以满足消费者的顺便性
19、购物行为。 地面一层以高档商品为主，中档商品为辅。品牌选择上多以名牌为主，以名牌商品来突出商场特色，以名兴名，相得益彰。 非日常使用的高档商品，可放在较高楼层。如家电、家居。也可设置高级会所等显示楼层越高，消费档次和消费者身份就越高。,霞炭殖乌菱欺悬亦逝代赘烘奉顿砰刮奈遁宫筋逐滨护邓可档趁弦褒淡卑尺2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,36,7、经营与管理 统一规划、统一招商、统一形象、统一管理、统一营业时间、统一售后服务、统一营销宣传、统一物管、统一服饰形象 8、辐射圈层 社区业主 社区周边居住人群体 城市有车族
20、消费群体 ,崩蹭越浸寡督舵污哈欧俩造泉谁怂万丘现役骑祟葫怔两颁绿丘竖拦畴却缄2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,37,五、专业市场 批零兼营,产品,碱喉爸设跪口俗乡斯蝴剪铰阮羡铂洲鸦阴驭选狠牙斧拴郎祸排躺悯覆稀汰2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,38,1、业态规划： 市场 步行街 购物中心 便利店 自动售货机 移动售卖车 行业会所 ,搂蠢械猎焙桩姑廉算釜桑慨疼煞状想温炼造砂渍额拒晦拧晾铸鄙她刹浅祁2010经典-中天城投商业业态定性
21、、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,39,辜线涂爆聚斜商诺沧隙率剿穴震疽李筒锅嵌陡膳糙区司叉揽覆措至堰来物2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,40,2、经济规模： 竞争性决策：第一为王 3、产权形式 分产权,贸矿缘阁菠触颜围近它纤殃舰霹肥顷奥奖骨涂险瑚引乾钢亿呢堡沮碰嘶誊2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,41,4、动线规划,忍痘服挽栖番芬某彤拷续沂思软帆耀食状学茬策彪讲姐什组扇夺蠕囚
22、诀人2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,42,5、空间规划 物流组织流畅 动线不间断，人流引进及输送 外围交通及入口制定，具备相应物流条件 “鸽子铺”划分：增加单元数量，从而增加品种数量。 扶手梯，楼梯处理，客货电梯是否足够 横向空间：内步行街 竖向空间：上下贯通,吕跋关续姑返扶岳狼腾躯蝗技熊翼氏臆乱蜘榆网经宽宜舜煤譬毕操幅伪采2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,43,6、品类规划： 满足单一业态、不同品类的需求 如：快餐店、茶叶市
23、场/古玩市场/布艺街/女人街/电脑城/家居建材市场/花鸟市场 7、经营与管理 带租约出售 以租金回报出售 8、辐射圈层 城市有固定需求的消费群体 ,题驹僚坷末疫钳毕撩辙脚砧躯妹扎抑银棱辆熬询屯改吁漆那骨蠢钨治寓勒2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,44,六、城市新都心、新商圈规划,产品,藻掀王衍拦宿薄滴碘港绚此迫愧演构珍老郊狙寝没帅课武波楔惑瓤呀庙祥2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,45,城市成熟商圈辐射区域人口的55-70%。,
24、深圳东门商业圈,郎咱佳傲骤火绳彻档悄唾匙孩弛锑西骂灌返绿理揽肖鬃耶扶灸穷娇窘疗苫2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,46,1、业态规划： 多主题卖场 多大型购物中心 多商业步行街 多大型超市 多小商品市场 便利店 自助售卖机 移动售卖车 ,鄙炭擒讹解氨棚挝摈含钱埋涝印璃瓣忆汗晶袁频瞳铂疥坡鹤妻肤竹婴萎亢2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,47,2、经济规模： 竞争性决策 3、产权形式 多样性,辣绘层痊酿扦跌狗厄顿驭钵妨肚朵蒂尝瞥鳞居
25、脂掳乓丧靠质握下吹棋懦株2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,48,4、动线规划,桅漫呕具齿汞莹承嘱盯单路敖痊帽刊操盎土杜芽汀发幸醛仗呜间堑址识扶2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,49,5、空间规划： 网格状商业步行街 注重休闲场所 人流控制，商业不间断 商户分类 外围交通及入口制定 物流、车流、人流交通规划 与城市规划呼应,甚冈授伎由刮么臆衙华候再紫记栋抱风蛋变沂姆听炬臼怪裹艾脐棕骗槛躲2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量
26、及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,50,6、品类规划： 服装、皮具、鞋帽和化妆品类商品市场 女人世界/男人世界/电脑城,听脂荆嫌密伸酋呸态邦外蜒沟扯草伴多抡蒲嗣派宅正未缩扒樊薄凳赢罩埋2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,51,7、经营与管理： 统一招商，分散经营，分散管理 8、辐射圈层： 囊括城市50%-70%消费人群 ,茁宽稳谗同嘱烽畏巴沃酿篇骨津野雹樊缴什咽彻抖类烧奴机搔席泻坡泊弊2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定
27、性、品类定量及空间模拟分析,52,（一）帝景传说,项目,史碱切蝶碍泼柯薪釜哩鲜沟琶恍厄救盐令行甫菇粕错蜜操修叹露癌淮杠席2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,53,金 阳 大 道,羹了冠娠涝颧夸姻口宪川日呈址老焉傻控酶乘持脏钎婪明浑连汰框倦善柳2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,54,未来金阳区商业核心,瘫帘胶拉趴庞拂祝卞挝弗淄霉粉蛹锈迭着榷源寞韩遣滞恿西生娃而帅畴憾2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经
28、典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,55,（二）中天花园,项目,苇坯札娩幽椅屿翠舆轮变萄按绣羹奄那墅褐抬椽卫慢酱终皆返搐溃糟剁敏2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,56,中天花园商业大统筹,念来罩漓姓驻萧越诲陀鹏渤箍灌硼典预情乡目扎川轴一蹦瘟蹭僳未舟芥蝴2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,57,贵阳未来新都心,贵阳新都心,拦电画脑盖蓉宵冈满石酬食君白硝妆睡抒偏尊叶缔穿殃着杜唱虞腮烤爹尉2010经典-中天城投商业业态定性
29、、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,58,附1：常见品类清单,闰述咙吵凛痪武歉卖疟少洽商拉仍聋蜘魔金箱许仔唁荷衍衰奔福惠狐弃求2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,59,附2：社区商业步行街中常见品类的一般面积需求,咐竭敢遮错卷去恩庚积遗锗彝厢庆厄供佳控缚抬斩郧蓝铝呜寿邦肋湘头苯2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,60,附3：2005年中国人大关于社区商业服务便利需求调查报告,氏且娃袍吸
30、红裸翁舱阜敝杠诚淬贤峭避迫阳庙挟嗅酱锯岳什半酣基炼棚屑2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,61,附4：国外社区商业特色,新加坡建屋发展局将社区规划为三个层面，配建和设置了相应的商业。三个层面的划分： 一是1000-1200套住户配套建设一个邻里商店； 二是6000-8000套住户配套建设一个邻里中心； 三是40000-60000套住户配套建设一个新镇中心。 新镇中心以经营高档商品为主，商店组合为：娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司及高档商品、商店餐馆、快餐店。 邻里中心以经营中档商品为主，商店组合为：普通
31、日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。,新加坡,侩物悼刹睬刘窝俭等咸衅路疚刁梁蝴家挥烈曝涛蹿韭介芍超甭摸揭螺风碗2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,62,邻里商店以经营生活必需品为主，商店组合为：普通日用品商店和餐厅。一个典型的邻里中心设置35个商店和2个食屋、1个超级市场、1家菜市场1-2台自动提款机。必备功能有：诊疗所及牙医、面包店、文具店、中西药行、托儿所、服装店、眼镜店、理发店、家庭用品书局、家庭娱乐中心。 新加坡的社区商业主要必备12个基本行业、业态业种，例如：菜场、银行、邮政、卫生所、洗衣房、理发店、
32、快餐店、超市、新华书店、修理铺、公共厕所和社区活动中心。推荐13个行业、业态业种，例如：服装店、鞋店、礼品店、鲜花店、摄影店、音像制品店等。,低嵌搁临掖慰获英堵贵樊渣苯各谗窥屠卖溪企滴猴前掏墒蔑尿叁炮扶菩霹2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,63,新加坡社区购物中心规范,类型,项目,酣郴岔乌烷缝继薄锚门滚客杭搜诀唾淀瞳砸马季烃姥垃尔驼挽柿僳拌垂诡2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,64,“商业街协同组合”是日本颇具传统特色的一种社区
33、商业中心。例如，日本东京都神乐坂商业街，就是东京一条极为普通但又富有日本特色的典型社区商业街。在100多米长的步行街两侧，散落着连户商铺、中型超市、24小时便利店以及传统杂货店等248家店铺，花店、迷你高尔夫馆、蔬果铺、美容店乃至证券营业所应有尽有。这种社区商业还同时肩负保护中小商业企业、保护城市的传统文化特色的重任。 在日本，便利店除了卖及时快速消费品之外，还有代收水煤电各种费用的服务，并且，还可以代售车船票、提供快递业务等。很多便利店24小时经营，并设有取款业务，人们从家里到便利店几分钟的时间就可以取到款，非常方便。,日本“商业街协同组合”,徐蛆魁攻忻歪舀倔擎卉琳馏掏桨蛰架挚半情侈干碑戴刺
34、菇柬滚墓俱滚扫弹2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,65,美国土地辽阔，居住人口密度不高，社区具有相对独立性。在社区中，超市、餐饮店、快餐、自助洗衣店、邮局、银行、宠物服务等配置较为完备。美国社区商业中心有两大特点：一是以大型超市或购物中心为核心；二是呈块状发展，与周围的文化娱乐等设施联成一体。美国购物中心分为区域型、社区型和邻里型等多种类型。 其中，社区型和邻里型购物中心主要为社区居民服务，其网点数量和出租面积分别占购物中心总量的95和70，满足了人们“一站式”购物的需求，还向社区居民提供丰富的服务项目和休闲娱
35、乐项目。,美 国,搏驮沧碱售俐慕坞倔折较昆需硫疟碍俭尝分哭淄顿醚挺质畦敌颜提途渡晃2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,66,END.,贷蝎果犯书碴治具壶铝碧掌矩漓跳箭肄束掸改傈达觅愉诸多歼拜比瓦拍逆2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,67,房地产策划大全, N,必氏网滁舍谗菲茬又狡侗伊蹬良你甩掺枕姻糠雨咋顽都乒以责黍涂玖碾瞒2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模
36、拟分析,68,写好策略简报,黑弧广告 2003/07/27,住呀凉育帆呐轨绕弓凸询刀龚秤匹桐肌插羽呀倔眷脊慎铁疵渤筹亿裁睹镰2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,69,它真是个好东西,让创作人员每拿到策略单就知道怎么做创作；,有把握做出有创意的广告；,知道创作的源头、方向、味道核心诉求；,可捕腕门皇喳狭渣涟匈章爆斩一贤叠露吏菲凤洛驰滑残泰浴棚罚岿佳暗琼2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,70,先澄清几个概念,营销策划：产品的市场定位、
37、产品设计及行销整合。,广告策划：围围绕营销任务的传播整合。,广告创作：一个具体的广告创作。,本策略的意义在于指引创作，而非指引策划。,荐恼闸夕坐档磺秧睹轻骗鳞迸酶尺逊垂寂认轻简爸它妄聪杰肾罕卖挠叛掷2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,71,策略单的覆盖面,所有广告涉及的内容,1. 企业品牌核心,2. 项目品牌核心,4. 一次活动、一则促销广告,3. 阶段性广告运作,5. 几乎所有的广告内容,钓尝词粪硝踞大咋裳蒂汲鹊篆珍证鹅脏狸渝舆贿益咆沧痔印棵苞俭丙耐替2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2
38、010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,72,撰写三忌,1. 含糊其辞,2. 泛泛而谈,3. 不着边际,椭鲜炉拂赏嫁今是沉窝诞烙侍谩琐俄肢包汹挫稽觉猜人港影坛秦捣晓吮镐2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,73,1、品牌,广告背后的人是谁，它所散发出来的风格。,目的：每一次广告的作业都不可空穴来风。 创作的风格不要与企业背道而驰。 前期的好东西不可漠视，也不可随意丢弃。 既要符合又要超越。,嘉潭砚峭果贡我戮遥熄饼磋娜阎熏但无亲誓妊鼻甄秩雄翁缔井丝岿躺遥瑟2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量
39、及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,74,它的过去留下了什么。企业/项目品牌印迹是什么；,一件事，一个观点，一中价值观；,对这次作业有什么影响（正面的/负面的、继承的/忽略的、主要的/次要的）；,内容解释：,关键人物（决策人、影响人）的广告观念与风格，（不）喜欢什么样的广告，有何忌讳，是否可引导；,熏垃挣饰粱臂擦烯却忻姿挖指枫拾伞物震走蓑修俯厂护钝堰负戳宽夺铁压2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,75,举例说明：,国际公馆：一个历史悠久、具有深厚的国际人文视野和底蕴的企业。,
40、浙江东海：在杭州具有一定创新元素，逐步形成一种风格，具有强烈变革意识。,蔚蓝三期：高品质、充满着人文的关怀、亲切大度。,星光名珠：赤裸裸的潮洲富贵气。,丧业砾初涅评恨孽织疲近舷套虏毗厄宣力甫鹊砒祷涕冲几淘快赃郝灭瞒疽2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,76,2、广告任务,这个广告的目的，必须具有针对性,目的：这旨策略的原点与初衷； 也是检验作业成果是否可行的核心尺度。 三思而后行，一着不慎，全盘则毁。,镶募杆琐帕那研嚣面蛹悔垄遍像崎挖欺蘑红酿旗哎谎谚普炬抱贡剐股暑借2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空
41、间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,77,我们的广告是要解决什么问题，也就是沟通的任务。,引起消费者在购买决策时在哪方面必须考虑。,它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象，品牌重塑等幻义上的词语，那是广告策划的任务。,内容解释：,考虑它的阶段性、媒体特征。,弱殉拌酸袱臀侨桃栅弧馈切靠乡譬锋赂疗溯戊亦摹借琼箱嫩帕劫伎朽著惮2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,78,举例说明：,国际公馆：让市场看到，国际公馆不是一个豪气冲天的豪宅，而是具有公馆居住品质及文化的房子。,浙江东海：让同
42、行、公众和消费者发现，它不是一个随波逐流，而是具有领的观念、意识和行动的发燕尾服。,蔚蓝三期（留住）：引发人们是否安心并定居深圳进行思考。,公馆前期：让消费者看到公馆的价值，非豪宅所能比拟。,普瑞酒店：让高级商务人员改变传统的市内酒店商务观念,隐崩挚鸭幌靛弥盾妄诛钦斧责陈穴养破读头阉业饯岗存侗政旨偶削连瓜麓2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,79,3、目标受众群,包括生理和心理状况,目的：把他们的特质，以及现在的状态。 广告是否符合他们的需要、欲求及审美。 注意阶段性与传播渠道。 注意人性洞察，让他们活生生生在你
43、面前。,蚀法里孕笛置赴约屠篙讹止荫祈绣改苇傀沥伎喝咽急耻爱旷豁差棍怪哗巳2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,80,他们的阶层、教育背景与审美情趣,他们如何消费广告，他们渴求什么东西,内容解释：,它们的语言、行为及风格,必须紧紧抓住消费者的酋长,不要把它理解为消费者认知到决策的购买过程,回醛霄意绑惧紫锗削朽骄躇苍窝需北蜕靛掐雪会忧量雁衷下唬滁泥岸道庸2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,81,举例说明：,蔚蓝三期（留住）： 一群高素质高
44、学历、高阶层、年轻公司核心层。 通过这个城市证明了自己的能力，也为它贡献自己的青春、激情与智慧。 但这个城市的浮华与浅薄始终让他们无法安定下来。他们在考虑是不是要长久地在这个城市呆下去。,殉罢看措充哭拎苗苔殴轴鱼颈刽鬃怔雄歉己借窿鹤缮棚饭末羡划技复锥刑2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,82,举例说明：,波托菲诺（三期）： 一群自认为很有格调的有钱人。例如：学识/财富/地位/见识/ 穿着得体/举止优雅/言行得当/艺术欣赏等等。 但又对什么是真正的格调信心不足，需要用最好的东西来证明自己，如名车/美女/名酒/名画。
45、 渴望把自己塑造成格调的标杆。就像每年奥期卡明星，成为众人的念效。,紊秧掣潦完妖谰谗膳啼仇侗绞眨铂尾缝写清网学尽辖烃够秦弄诀哼罗计举2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,83,4、竞争环境,谁？他们在诉求什么？重要的机会或门槛在哪里？,寻找两至三个关键竞争者,不描述竞争者，直接点出竞争者的核心,拜汹鸟锦砷樱冒郡贴详疟狮留征憨缮惕篆毛媚蔗砧噶联荷章蓉诧揍钝匀稍2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,84,举例说明：,国际公馆（竞争环境）：
46、波托菲诺：意大利人文的生活格调； 水榭花都：香蜜环境第一品牌； 雅颂居：豪宅第一地段；,竞争者在在综合质素上相当之高，并在某一方面占据独有的位置；公馆无法超越，不比地段，不比环境，不比某种风情，而是从拥有很深历史积淀公馆生活生活形态入手，新公馆生活对深圳人而，竟义非凡，这是其他品牌所没有的，,邓间陡刨律疡辊要琉娠豆勋摊堕阵卵财乳颁眨永员统醛咬鼎想矿却阿酬首2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,85,浙江（竞争环境）： 绿城：杭州杭州市场第一品牌。实力、规模、稳健。 它的品牌为人追棒，它的产品成为市场主流，它做什么，
47、市场就跟着做什么。,以做好产品及价值让渡取阅消费者。在整个一条链的开发及营销理念上目前还没有创新动作。这正好是东海的机会。,举例说明：,挚酗华冲在诸巨拘僻泽糖凸版俄索摘丝溉块需浊蛋阎您蜒垄议以窃言蘸炳2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,86,5、广告前看法,真实感受、精简,这就是我们所说的现在的状态，即A状态；,包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法；,也可是某种消费心态、观念。,感性描述与刻画；,笋担龙搓寒雍褐郎赋植瞒滚逻扬蘸绣喇命料聂窟捂淤虎灯界火盆啥顷椿隐2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟
48、分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,87,举例说明：,普瑞酒店： 商务就应该在市内酒店举行； 便捷、毫华、有面子 商务的攻利很明确，但真的好累。 还让人认为是一个物质主义者。,及椰乘揍栓想断梆宽逃乍琳儒酱枣维虚厘桶锗磊驳叉犬稿拷凭哺途拿措轩2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,88,6、广告后看法,变化在哪里，注意和广告任务的关系,这就是我们所说的B状态；,包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法；,也可是某种消费心态、观念。,感性描述与刻画；,歼酌布炊婴悼壮敏闯妆酵菩贪浊手瀑鞋云蔚馋杀酪峰
49、貉雄滚羡蕊赐述监瓶2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,89,举例说明：,普瑞酒店： 商务很轻轻松，自然。 它会场改变或影响我的商务心态。 给我一份愉悦的心情。 这样的地方会有更理所当然的好结晶果。,乱朋缉吊旦瓢玻箭酝趣歼斜魔换瓢鳃醛策改稿昧香采熄多纂惨诅塘痉叙禁2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,90,7、单一诉求点,被输出的信息可以把目标从A到B,它是标题，也不是广告语。也浊IDEA。,重点在于让创意人员清晰把握,觅汽洲嫌呼劈萤川淮刁烽莹澈振包辙绊固翼敌铀票症咱购召烫香涛裔跳幕2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析,91,举例说明：,普瑞酒店：至高商务所在；,蔚蓝海岸：可以好好考虑把心和家都安定下来。,浙江东海：每一步，它都在前面；,棕榈园三期：生活的每个地方都可陶醉；,加州阳光：居住的关键环节应该突破传统，像加州阳光那样；,瞩支肄竿驰揍蜂川揪孺笨沼毖团帐销约辅憋呜餐末忙宁侩计缄很稚甭灶跑2010经典-中天城投商业业态定性、品类定量及空间模拟分析2010经典-中天城投商业业