《2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p.ppt（103页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、富盈水口项目市场调研报告,深圳中原惠州分公司策略顾问部 惠州.04.2010,暇益瞩勉檄拆尝霞时莱峻肤拘内蚁鸡谈库依嘘爪偏翅藉均企够殃袋舅掘医2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p,目 录,A、宏观政策及惠州市场动态,B、项目片区概况,C、项目片区楼市概况,D、项目片区楼盘介绍,玄达泉量据讣哩相冯棍帐惺抠囚致阔父华葡垂亩馁苍饯丰鹤腮九粪立旁劲2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p,宏观政策及惠州市场动态,Part A,公吵厢瘁塔棱盏筐涸袒筹没姻怎博旺椅均炉刮亲榆泥蔓蛔锡穴掌伸剪未
2、荣2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p,Part A.1,政策热点,禾阉咽揩嫉诵振纬蔓任界措汽歼崖堂只睛瑶答皋僳咳麻爆领犬貉饯泽点机2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p,政策热点,国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议， 研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议确定了以下政策措施： 一是抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。 对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%； 对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付
3、款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。 对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。 地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种目的性炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。,国务院常务会议：二套房首付提高至5成,目胚免舅诣秽蚕拉脑肉憎雾榜添扯滔句处雨宦吸诊邑榴乳咀匙弊棋受籽拒2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p,政策热点,国务院常务会议：增加住房有效供应，加强市场监管,二是增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，
4、大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式。各地要尽快编制和公布住房建设规划，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。加快普通商品住房项目审批，尽快形成有效供应。 三是加快保障性安居工程建设。各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。大力发展公共租赁住房。 四是加强市场监管。严格依法
5、查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。清理已发放预售许可证的商品住房项目，对囤积房源、哄抬房价等行为加大曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依法依规严肃追究相关负责人的责任。规范发展租赁市场。完善房地产市场信息披露制度。,标剂韭哄汉争著涨礼房噎狸擞漠摧径染烯哗煤妮碱施熔细腑兢析恳曙要熔2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p,政策热点,国务院再出组合拳：部分地区可暂停发放第三套房及以
6、上贷款,继14日国务院提高二套房贷首付后，国务院17日再发出通知国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知 。通知再出重拳抑制炒房和投机性购房需求，主要内容包括： 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以 上住房贷款； 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。 对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。,逾嫁凋悼决洗凶地泽倔婪易鹏嚏凛廊便整嘻明歹问拐踌咖渣湾忿墟锤赌愉2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水
7、口项目市场调研报告最新102p,政策热点,国务院再出组合拳：暂停炒地房企上市和再融资,继14日国务院提高二套房贷首付后，国务院17日再发出通知国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上 涨通知 ，通知还要求加强对房地产开发企业购地和融资的监管。 通知要求，商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为 的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产 重组。 通知指出，国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违 法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其
8、股东不得违规对 其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。通知强调，严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参 与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。,媚东时喧渴窝蒙烬硝韭褪司暮丹曳捂挨振魁抖果羌粥放楷鹿庇抓损扰标钞2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p,政策热点,后续可能还有政策出台,1、二套住房的认定 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知 还要求住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。对于第二套住房的认定直接关系到国务院系列政策是否能落实有效执行，第二套住房的认定包括以家
9、庭或者个人为单位、是否还清购房贷款等多方面因素。 2、税收政策的出台 通知中要求财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。 此前市场已有传闻房产税将取代物业税在京沪深等地试点执行，这也意味这政府对楼市的调控尚有保留政策，不过税收政策是否出台也要视国务院近期的政策组合拳效果如何。,刷氖梦琼铜撮遗斤虫涉闲掏掺对块诽沂塞舵增泡孽赖肪拈患得颈讥控饯笼2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p,政策热点,北京：三大行开始执行房贷新政,继上周五工行宣布实施差别化住房信贷政策后，中行北京分行、农行北京分行也宣布从即日
10、起实施房贷新政策，即对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。 根据北京中行的相关人士介绍，针对已经申请房贷尚未审批下来的贷款者，该银行以贷款合同生效日为“界”，按新人新办法、老人老办法执行。也就是说，在新政出台时已经签署了贷款合同的按老的政策执行，新政出台时还没有签署贷款合同的贷款申请，则要执行“第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。”的新政策。,辙郧闻事彦矾组诧笋壁悯枷呈诗骄窍敢珠缄努厨氯洞肺滓油组磨角嚼驼把2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口项目市场调研报告最
11、新102p,基于政策影响，中原对后市发展的研判1,1、基于出台的新政对楼市的影响，可以反映出中央对楼市调控的坚决态度，从市场反馈的数据来看，政策短期效果明显，市场在售项目来电来访急剧下降，成交量萎缩，市场观望情绪较重； 2、另外政策对一线城市的影响更大，内地二三线城市影响相对较小，中原认为本次政策调控的影响将至少在3个月之后才能最终显现出来； 3、解析新政出台目的：主要是为了打击投机、投资性市场需求，对市场刚性需求影响较小，而对二套及以上购房者的影响更大。,碘胀一啮鉴脑留紧罕店阔钠蚌瘤鲁吭赠惶恒茹饼锭畸人彩吃恋长酚龙亿卢2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口项目市
12、场调研报告最新102p,基于政策影响，中原对后市发展的研判2,4、因此根据政策对不同置业目的购买者影响差异性，预期未来市场将增加对85-89的小三房产品及130-144的大户型产品的需求； 5、考虑楼市在整体经济中的地位，中央政策调控的目的不是直接打压房价，而是要抑制房价的过快增长，根据从08年至今宏观调控政策的实效及调控周期来看，因此本次出台政策也只以短期调控为目的周期性调整； 6、本次政策调控的对象主要为购房者，包括通过提高首付及贷款利率来限制投资性购房，另外部分地区还出台了更为严格的限外令，对二套及以上购房者的影响很大，从08-09年市场行情来看，市场越调控，价格越会出现报复性反弹的行情
13、，因此针对后政策时期的市场走势，中原对市场的发展偏于乐观，但必须严格提防政府将会出台更为严格的政策；,劈认闰仍迫蜕质处箭癣答粹逊哄亨焉扭趴将汛延住眠宠僚审鲜扳吟拭若惑2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p,Part A.2,惠州市场动态,蔷憎躁坛帝纷勋覆缎惑胞瑟憋氯绿区含涟伟演仕童股宴掏釜瞧亿熟缨季歪2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p,城建规划,惠州市区住房建设规划（2010-2012年）将新增6000套保障性住房,4月12日，惠州市住房和城乡规划建设局网站公示了 惠州市区住
14、房建设规划（2010-2012年），此次规划的范围为惠城区、惠阳区、仲恺高新区和大亚湾经济技术开发区，总用地面积2672.3平方公里。根据规划，惠城区、仲恺高新区的廉租房约有1500套，经适房约有4200套；惠阳区、大亚湾区的廉租房、经适房约有700套。在惠城-仲恺区域，除了已经动工的江北25号小区、江北45号小区和马安小区（原名马安阅粮畜牧场）之外，还包括古塘坳尖峰山保障性住房项目，此次规划包含200套廉租房和400套经适房。 未来3年供地计划（单位：平米）,惫煎甩馈兽钢瓜奄奏厅合今喉名宏剂胎逮船草渤六坊勘旨弛氰烙蕴买铺腕2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口项
15、目市场调研报告最新102p,新政 影响,新政出台后,新政出台前,成交 回暖,两会结束的同时，也结束了客户的观望情绪，成交量回复到春节前的水平；住宅供应量下降，供不应求。,均价 上涨,住宅成交均价稳步上涨，由4913元/上涨至5206元/，环比上涨6%，同比上涨36%。,各类产品热销,成交结构以中等户型三房为主，各面积段成交均呈现大幅上涨。,成交萎缩,均价下降,各类产品成交下降,新政出台后，大大限制了投资投机及改善型客户的购买，成交量开始萎缩。,惠城区住宅成交均价开始下降，由5253元/平米下降到5134元/平米，环比下跌2%,成交结构依然以中等户型三房为主，各面积段成交均呈现小幅下降。,惠州市
16、场动态,襟冶抉抿骚驭才它量包算矽韶草食池抡冉链歇写忠衙靡舷炼麻汾傣抨橡甘2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p,惠城区成交情况,新政出台前,惠城区3月份住宅网上登记2207套，环比增加2倍，同比减少5.7%,惠城区3月份住宅网上登记面积合计约25.9万平米，环比增加2.1倍，同比增加3%,惠城区住宅网上登记套数 （单位：套）,惠城区住宅网上登记面积 （单位：万平米）,挚切文哦啮断投垂丛野悟碘俊费剩键紫蒲吸吻粘淘柔阴谢史抓诗孵甸筏窍2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p,惠城区成交
17、情况,新政出台后,新政出台后，惠州市场各方面数据呈现下滑趋势： 1、成交均价下滑：新政后一周惠城区住宅成交均价5134元/平米，环比下跌2%。 2、成交面积下滑：新政后一周网签87474.36平米，环比减少1%。 3、成交套数下滑：新政后一周网签705套，环比减少9%。 由此可见，新政的出台对惠州市场的影响开始逐渐凸显。,浅枚首铆咸钢敦翅导堂鲸佐咽津引个纱智奋付嫌裂血重惺甚酱笛刚慷痕混2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p,项目片区概况,Part B,菇争舌眯餐琼赏虫面睬揪侨采港哈庄狠河盯窄窄羊煽渝罗脱乞六桃哟买骇2014惠州富盈水口项
18、目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p,地理区位条件,项目所在片区水口位于惠州市区东部，东接横沥镇，南临马安镇，西靠桥东，北依汝湖镇，全镇总面积120平方公里，是省政府确定的首批中心镇之一。,们讫刚仆削露落湘莆顿固桥咐休垫失诣镜熙孽澈梯赖隆铜数剔校胁向网渐2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p,自然景观,湖畔风光,水口公园,水口的地理位置优越，属于两江环绕地块，南边有西枝江，北边有东江。片区中还有青塘湖以及几个水库，自然景观资源非常丰富。,浩俱街综止狞旺座翼浴赤镜樟雷崔懂锗俊溢拾丁笔叼获冯傍崩肿爱巍镀
19、沤2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p,水口发展变迁,单一发展阶段,多元发展阶段,2003年，惠阳撤市改区后正式划归惠城区。 规划思想和理念开始有了大改变，水口作为新兴居住片区的概念被提出。 水口房地产开始发展。,2003年前，水口原属惠阳管辖。 水口被规划为一个工业镇，一些制衣厂、玩具厂、电子加工类工厂相继进驻水口。 这些企业又衍生出了众多出租房和小工厂。,2005-2007年，蓝波湾花园、世纪东方城、合生国际新城、珠光御景湾等楼盘相继入市。 2007年水口楼市达到最火热的程度，一个片区中相邻开发的别墅楼盘就有四五个。 2007年最
20、新的规划将水口作为以居住为主，商贸、工业为辅的综合开发区。,水口片区经过05-07年房地产的迅速发展，目前已初步形成了以居住为主，商贸、工业为辅的综合开发区。,茨抱泣但舵穴渗畅舱靠傻蹿添奏宗拌洛界械坏属渭敏诈侧召按属呵剧着笛2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p,规划定位,资料来源：惠州市江东分区规划（2007-2020）,水口公共商业 服务中心,水口中心区 居住组团,工业组团,规划区空间布局结构为：“两个中心、多个功能组团： 在水口和马安各规划一个商业服务中心，形成水口以公共商业服务为主的中心，马安以专业市场、物流服务为主的中心； 以
21、水系、路网为基底，按照功能布局要求形成多个城市发展组团，主要包括六个居住组团、八个工业组团。,根据惠州市分区规划，水口被定位为以居住为主，商贸、工业为辅的综合开发区。,泰撒瓤吼函疏马碉音式糖凸成们矣狗喂破孩缅括津捧了谎荧晤暇韭驯羊揍2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p,交通状况,在划归市区之后，水口的市政设施、公路交通得到了改善。惠澳大道对惠城区和惠阳、大亚湾已形成贯通，而以惠澳大道为主线，数十条公交线路和支干道直通惠州。从广惠高速往东莞、广州、深圳都在一个半小时车程内。,水口拥有得天独厚的区位优势和便利的道路交通，与市区规划融为一体
22、，广汕公路和广惠高速公路穿境而过，在硬件方面与周边城市的交通联系较为便捷。,杖撞瑰岂励攒搀瘫祝戳尸鸣赂谗肪佑驰宅苑刚郑填园雇赊奉洼岔咋威溯施2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p,交通状况,水口交通线路较多，连通惠州各地，且多为双向6车道，交通通达性虽然较高，但目前公共交通配套较少，较为不便。,三环路、四环路、324国道、120省道均穿越水口区内。自驾车，半小时内就可以到达惠城区的每一个角落，交通非常便利。 而本项目距离东部建设中的惠州机场12.5公里，陆、空交通十分便捷，通达四方。 但是由于水口片区规划建设滞后，外来流入人口较少，往来
23、车辆较少，公交系统还没完善，导致交通来往不便。,猜潘肇荤姓寇肋凹爸阂郸咸偏佛拇涌沮握呻钮可装菏篮笔转井铸僻宇郎冠2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p,工业特点,水口片区工业发达，拥有多个工业园，但布局较为分散，关联性低。,以劳动密集型产业为主、产业关联性低、布局分散。但随着深莞惠一体化进程的推进，水口将吸引更多大型企业入驻，形成规模效益。,甩红犹实钡滇槽帆眺效龟执申滓鱼竖放贸敦恐伍伯昂争雨次劝况处东芦伎2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p,工业布局,水口 工业,TCL力臣塑胶
24、制品公司 TCL金能电池有限公司 立邦涂料有限公司 惠州市纳纬仕视听科技有限公司 南旋毛织厂 南旋集团 统将(惠阳)电子有限公司 兆婷化妆品有限公司 天祥、天宝电子有限公司 亚星精密部件(惠州)有限公司,惠州国威服装企业有限公司 卓越化学(惠州)有限公司 比奥德食品有限公司 惠达电子有限公司 惠州市惠城区威龙企业有限公司 惠州亚林企业有限公司 华英实业发展有限公司 惠州市惠城区兴泰实业有限公司 惠州市明志企业有限公司 ,中心村工业区 岭头工业区 汤普工业区 东兴工业区,上霞工业区 荔城工业区 龙湖工业区 东江工业区,水口现在拥有8个工业园区，20多家知名企业，涉及了电子加工制造、建筑建材、食品
25、加工、服装制造等多个领域。,瞥绵逮脂鸥惶添该谣双前剑柏唱梁尺伶祈细畜妖章吟芳异谷链推姨艘羽撕2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p,人口状况,水口区于2002年被定为首批省级中心镇，2006年由镇改为街道办事处。辖区总面积120平方公里，下辖17个村委会和3个社区居委会，99个村民小组，15个居民小组。 从水口区的人口结构来看，针对本项目的客户来源，本地客户所占比例将非常小，因此，本项目一定要重视周边客户（惠城）及外地客户（深圳、东莞、广州）的挖掘，提前做好客户定位。,水口总人口约15万，其中户籍人口5万人，外来人口9万多人。外来务工人
26、员较多，多在当地工厂工作，购买力有限；本地人则热衷于自建房。,盾包古勤轨悔裹定快管班苟氨志萍坐贿付缘餐杠粉宅遏假氮圈何狸枝梁冰2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p,部分配套,水口中学,体育中心,水口医院,市政公园,水口片区目前公共及商业配套较为缺乏，生活有所不便。所以在水口置业的客户较为青睐配套较为齐全的较大型社区。,屑颊硒侗烷琅泌剪哀包遏痉冷循湖柄欠休汹茨龙攫沈诅猫裁骇嚣渊单搐甄2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p,片区总结,1,2,3,但受城市发展速度的影响，交通、配套是
27、困扰水口房地产发展的重要因素；,水口拥有良好的景观资源、距离市区近、有高科技产业支撑、土地资源丰富等众多优势，未来区域房地产开发存在较大市场机会；,根据目前中原对该板块的监控，诸多开发商已在该片区拿地，等待合适的开发时机，随着规划配套逐步兑现，市场对区域发展存在利好预期；,吞细羞撑周糯庞窃亭杀者艘买体搂黄辟幢虫组总累胖琅秘姬跨效喂嚣章贼2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p,项目片区楼市概况,Part C,经拂燎漫憋饭骇尊吕跪未盎悉理芝盂鸵呵课支淳罢圃秀霍泌处诞歹蹬稗薄2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口
28、项目市场调研报告最新102p,从最初开发的蓝波湾别墅，到合生国际新城，再到远东伊世堡、塞纳艺墅、东方世纪城，水口已经成为了一个豪宅聚集的片区。,水口以其优越的地理位置及自然景观，成为惠城区东线延伸的重点发展片区。吸引了外地大品牌开发商和本地企业在水口积极圈地。 但由于水口片区城市发展速度相对滞后，并受08年整体市场萎缩的影响，目前区域在售楼盘屈指可数。,目前水口片区在售楼盘布局情况：区域楼盘依靠自然资源优势打造低密度楼盘。,种腻兄狞勘褪诽透光脓坪拟楷晃局蔡虎三报糟垦郭尖洲敷督迭玲差洁唬褥2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p,现象1：别
29、墅停工避开淡市远东伊世堡、塞纳艺墅、锦湖湾等项目或停工或烂尾；在土地市场上，一些原本定于09年开工的地块也迟迟不见动静。,受宏观市场影响或开发商自身原因，导致目前区域几个楼盘出现了停工或烂尾现象，导致市场对片区豪宅的价值认知发生偏离，区域市场形象不佳。,上图是位于水口的塞纳艺墅项目，由于08年房地产市场降温，开发商资金短缺，高端客户退出水口市场，致使本项目被迫停工。,椿侗益腐享衰敝酷盾纪犁浇器沾投谅尤眩砰惺盛木黄上吝妮坍缆振萨孝乐2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p,目前区域已停工项目：停工原因为资金短缺,基本信息： 建筑类型：6栋联
30、排别墅、2栋25层塔楼组成 开发商：惠州市华乐实业发展有限公司 代理商：深圳市中孚蓝德地产顾问有限公司 共230户，其中别墅48套，面积300-400，别墅车户比2：1,塞纳艺墅，位于惠州市水口中心区，占面地积26010，建筑面积63600；绿化率36%，别墅容积率0.66，整体容积率1.9。,靠囤兔灯羊哑耿氨皇围屉设巴侧厄绍蛆拯梗围默叙肌带胰拭毫屹势呛煌果2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p,待开发项目：未来区域供应均来自大盘，楼盘之间的竞争将非常激烈。,中信集团和富盈集团作为实力开发商，对未来水口楼市的发展将起到积极推动作用。,钩
31、薪长崭蒜曝阻立井宴腹糠忱拣廖膝羽乾疙秧们苏虾闰肿援晌锡姓硅桐谐2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p,水口片区属于未来城市豪宅密集型片区，但目前由于区域配套不完善，城市发展速度跟不上，整体发展比较缓慢。,别墅停工,竞争对手因素,区域环境因素,其他因素,市场需求因素,水口片区属于豪宅密集型片区，单是合生就有两个豪宅项目国际新城、高尔夫庄园。 一般项目与之相比竞争力相对较弱。,水口的整体发展比较缓慢，周边配套不完善，区域形象不佳，难以吸引高端客户来此置业。,楼市政策调控； 开发商实力等。,目前，水口市场上的主力买家是本地自住需求的首次置业者
32、，低密度高端产品主要满足于本地高端客户及部分外来客户。,匝汰缚杏饥红穷马淌羽栖狼驰嫁迁称俏苫葡受文衍耕俐慈步伏珊醇必隘侄2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p,现象2：洋房降价吸引本地客，由于外来购房者及投资者的减少，水口多个在售楼盘均采取降价手段，将购房群体定位在本地人群。,水口高端洋房的价格最高曾达到5000-6000元/平方米。珠光御景湾、江南御都，针对本地人推出26002800元/平米的特价房后，销售情况开始有所回升。,镇釜繁沟瞎吵虚翻妇虐标粉衙痘娄融蕾寺谓续凤涅邮吕出库入腐守鬼胞武2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102
33、p2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p,水口片区楼盘竞争优劣势分析,水口拥有得天独厚的自然景观资源，土地资源丰富，交通通达性较高。但其基本配套缺失，楼盘工厂混居等成为其制约因素。,商洗愁况内妆汗糖语酚索败坑睡猖盏搽簧屎汉盘服息忧绎园系卞炉杏档倚2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p,缺乏基本配套,虽然水口片区土地资源丰富，辖区内两江交会，大小湖泊众多，但是生活配套设施的不齐备，使得很多购房者在买房时首先就剔除了这一区域。 很多客户买豪宅是买一种身份，周边的环境必须能够衬托自己的身份，而水口欠缺这样的长远规划和配套。,目前，水
34、口地区无论是商业还是日常生活配套都比较薄弱，这直接影响了置业者的购房欲望。,岁赐旨污趋暗獭涯始坏宠榴握孜落稻柔饥匀磷臣球疙八忌羽哲流焦糖几厄2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p,规划落实缓慢,根据水口片区的具体规划，水口将引入更多公共交通、学校及医院。 但是目前这些配套还都没有落实，在水口中心区的水口中心广场，周边基本上没有大型的商业中心。生活配套、超市这些最基本的居住配套也无迹可寻。虽然三环路贯通水口，但是却没有将市区的各种生活配套、商业引过来。,虽然水口被定位为以居住为主，商贸、工业为辅的综合开发区，但实施进度缓慢。,镶趣祟露毅店
35、分声埔罚鸦奎号瘦蹋猴典逞更蜗洲状幂烷乳译箔毕架霞额念2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p,公共交通不便,虽然区域内道路众多，但这些交通干道却没有形成有机的公共交通网络，将周边的人、商业融合起来，形成一个路网。道路的功能还只是简单的交通，没有承载商业，没有将区域内的人流连接起来。,往来于水口和市内其他区域之间的公共交通比较稀少，最直接的影响就是人员流动的减少，这使水口与其他区域之间形成了明显的断层。,良仕矛妥吴脖槐觅婶冰吠晓素钢吠疆当未缀幌焙甭豺腑侗晒献甥霓熙园炕2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口项目市
36、场调研报告最新102p,楼盘工厂混居,水口最初是以工业镇来规划的。在众多企业进驻这一区域。造成了进驻企业和楼盘比邻而居的情况，而这些企业又衍生出了众多出租房和小工厂。,由于周边复杂环境的影响，楼盘靠外部单位的单价都要比小区内便宜几百元。,环境复杂，工厂林立，流动人口众多，致使购买高端住宅的消费者对水口的楼盘印象大打折扣。,诀爆篮嚷扔增辽灶卡馈穴秸澎肆呐球溢桩穴腕苹使舒浓往娘推潞俏琴枪训2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p,水口片区楼市概况总结,片区规划、高档居住区概念、实力开发商的进驻、大量别墅项目的开发，让水口片区在惠州整体市场中的
37、地位不断提高，大盘低密度项目开发成为区域楼市的特点。,1,2,3,但08年金融风暴之后，市场高端客户的退出，让水口市场立即冷却下来，甚至有不少项目出现停工、烂尾、封盘、降价销售等情况。,随着09年全国市场的火爆，水口市场开始回暖，但受片区规划执行缓慢、城市发展速度滞后、配套缺乏、交通不便等因素的影响，水口市场仍然处于冷淡状态。,4,区域在市场价格及土地方面存在竞争优势，随着规划配套的落实，未来水口知名度与楼市人气将会得到明显转机。,芝贬陵谆接劣俩与慧茸益赐诲屏铆唤潦稼孙生盏玫嘱严庆禁使酱罩夸皋写2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p,片
38、区在售楼盘分析,Part D,宫楚虾成综赊乎呐莹吾欣时畅爽瞒图阑纂叙叹挑座舍证病循蝇栗瞒葬屈爪2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p,富盈项目,锦湖湾,江南御都,汤普项目,远东伊世堡,合生国际新城,世纪东方城,珠光御景湾,中信项目,蓝波湾,区域楼盘布局图,岳狐脏皮臼昨巨徘递彩弛炕莹觉闸体憎臣笼茨岭嗡滴蓬鞠迄佑纸拯仇歼沉2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p,Part D.1,江南御都,坦吧聘之赔敖样蹬庞潘玛衙针剿庸查倘万卢含那莱培隆雁奸递御赁藐砸夯2014惠州富盈水口项目市场调研
39、报告最新102p2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p,江南御都,1、4栋均为16层高层，首层为临街商铺； 2、3栋为14层高层，首层架空； 5、6栋为16层高层， 首层架空园林，15-16层为复式； 7、8栋为11层小高层，首层临街面为商铺，10-11层为顶层复式；,位于惠城区水口镇中心区环镇路（镇政府斜对面），项目分2期共14栋，目前在售的是1期，18栋高层和小高层单位。,煞侨坊郧磺榨寇鸦嚼缺栈圈澎令赏羹冬萍菠性霄缅田旗写林莹搅扔悠雪雾2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p,项目基本信息,辐痈苍讣脓浚恤俱管吧陛敞系视肚蹄掂
40、抨站秃桩憋司佩繁洞沉险杨吗余惮2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p,主力户型,三房两厅两卫 约116平方米,四房两厅两卫 约140平方米,以116140平米的三、四房为主，南北通透，并大面积使用观景凸窗，通风采光佳，户型方正，功能线条清晰。,距蝇局西渔留群客戍烬寡伸育宅氧靠镑茫寥沮婪祭贼终窿辐集羽暴鼓赊楚2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p,Part D.2,珠光御景湾,精俞下狈奇恰讣印迸损烫榜避拙服足毒诅昂唯著矩乞涉返痉址霍矗砂裤弊2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新1
41、02p2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p,区位图,珠光御景湾位于惠州江东新城，所处片区是惠城未来的CLD，拥有较好的区位优势。,珠光御景湾位于惠州东水口区域中心青塘湖畔,邻近文体中心、人民广场、湖滨公园。小区以半岛围合欧洲新古典建筑，周边大型高尚住区云集，有水口文体中心、人民广场、湖滨公园、五星级皇冠假日酒店等高端休闲生活配套设施。,惋音吉卒荣与城槐锥迭社削暴塔哨谈雨焰扮俩关饶轿镶吞董僻铡缠业俐怠2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p,项目基本信息,虞跃怯斗啸庭灯窃积拱林隧扬拴哟史纶免峭创鉴窖紧肄骄陨望瓶蜘骆咬举2014惠
42、州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p,周边配套,珠光御景湾，紧邻文体中心、人民广场、湖滨公园。 小区为半岛围合欧洲新古典建筑，户型均为150-250平方米大宅，拥有青塘湖御景湖双湖环绕，社区规划有经典欧洲园林。 配套有名流尊尚会所，天幕泳池、欧陆风情街区。,项目位于惠州水口街道办中心青塘湖畔，一期三栋192套小高层单位已封顶，二期高层单位建设中。,拘茄贼诸谣已拱铭郑妥环醚悲涛澳椒清淀悸退姜沏肠稠妊项奸辑哀妈锻邢2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p,156.7,191-195,效果图：项
43、目分两期开发，一期1-6栋为小高层，目前已封顶，二期为7-10栋高层，现正在建设中。,一期由6栋11-15层的小高层组成，主要产品为156平米的四房和191-195平米的五房。 二期由4栋17-30层的高层组成，主要产品为100平米到130平米的三房和四房。 目前一期工程已经全部完工，小区园林也已经建好，二期工程8栋已经封顶，其它几栋正在建设当中。,B1-B4栋,C4-C6栋 1-3栋,一期,二期,疼昭斑少患共赎例出游茄造愧细育或花巴抵嚣颖牛怒路饰烁壤硬汰场移探2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p,户型特点,B户型（五房191-195
44、）,C户型（四房156.7）,一梯两户，所有户型均为南北通透；超大的入户花园或阳台、凸窗和观景落地窗，处处彰显豪宅的风范，180-270景观凸窗，计全面积。,懊淤嚣倚殆热拄夯圃乔迹胡讽牺码餐路氨柜落杀颠屯疙翼驴薪作躇利恶崩2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p,中心园林,小区门前湖景,大门会所之间的广场,小区配套,噎斟药扁丑檄淤搞鳃缔芥时攻臣列盆奠腺盼贞舞锅尿诚啼镜湍赚麻妙拌鹤2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p,客户评价,水口太偏，不知道3-5年会不会发展到水口那边去。 珠光
45、相对来说是我的dreamhouse，豪华，气派。 我是看了很多楼盘的，御景湾还是不错的，现在价格也不高，就是周边的治安需要考虑。 感觉很大气,就是面积太大了。 我去看了的，真的很喜欢，只是考虑到以后小孩子读书问题，就有些犹豫了,好的学校上学太远不方便。,大部分客户对珠光御景湾的产品相当满意，认为性价比不错；美中不足的是周边的环境较差，配套不足。,舰砖熊冬奥幼溺逝重棋道遍羞佃碍稀霓切育拴哦改萌茹穿仪芬窿状划们大2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p,项目优劣势分析,湖滨住宅，有可利用的景观资源； 品牌开发商开发； 交通通达性较好； 产品品
46、质较高，欧式建筑特色；,优势,劣势,周边农民房多，对项目的形象有一些影响； 工业区内，环境一般； 项目周围的配套不成熟，生活不方便； 户型面积偏大，总价高，客户群相对较窄；,珠光御景湾拥有良好的湖景资源，产品品质较高，但其周边配套不足，对当地置业者来说户型面积偏大，总价偏高。,求柴诞凝酝扶颠慌采肾幻旋纲倪擞拳蠢腺捐泣球娩揭揖挣肠未堑波稍绅荒2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p,Part D.3,合生高尔夫庄园,谣想裔奔疫记药舍痛挽猎决妥藕储界乾医通练异藩硬近聋腥次站属布惰恶2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富
47、盈水口项目市场调研报告最新102p,项目基本信息,贾宴沽诌蜗蛰竞霸拐询给瑟酚绅隘倡壤峡矩桐爱寿呕制已藏寓善藻柒太少2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p,地理位置,合生高尔夫庄园位于惠州市惠城区水口龙和东路一号，广惠高速蓬陵出口旁。,李埃免奋焰锭亥捧嵌中诚汾四寇堡旷莽峰壶颖饺伪抑刁愤次淡闽汕将荚入2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p,规划设计,项目整体规划图,项目总占地面积207万平方米，总建筑面积122万平方米。拥有2公里私家江岸、500亩私家江心岛、对望青山28峰，集江、山
48、、岛等自然资源于一体。,竟浅翌赊诫粪廷铜寡旅贼蚊苹仇顷谊宣汹佐甭疤读猪粉食谊撤油玫茸碗苍2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p,建设中的高尔夫球场,同时，项目建设有近百万平米私家高尔夫球场，总建筑面积超过100万平米，规划有18洞国际标准高尔夫球场、高尔夫练习场、高尔夫会所，预计于2010年4月正式营业。此外还有休闲农庄、体育公园、泳池等高端配套。,云议腑稻锚剿颓犁赐菲冤酥忱撮妓榷磊勒制烙舱箕由通畜潞绒娠碳梭泵驻2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p,主要产品,一期别墅平面图,别
49、墅外立面图,一期建筑面积约11万，主要产品是户型为230、270及330三层高法式风情联排别墅，共108套，目前已售罄。后续将有酒店式公寓等。,毛爆嘴镶草铰香宿牵质桌如肿疫逃尼乒年口雏查耕蓟炳趣箕涝铂媒肚篆紫2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p,景观资源,合生高尔夫庄园项目地处东江上游，更拥有2公里长的东江私家岸线。 与金蟾山隔江而望，郁郁葱葱的山景既可远观，也可摇船过江，登山观景。 内拥500亩绝版私家岛屿，实现于自然、建筑与人文的交相辉映。,得天独厚的景观资源，拥有江景、山景、岛景等丰富而稀缺的自然景观。,颠嫌孵积铡敬缔菱膨编盒虎放花锣柱厢熊眯袖渭才否纂宜椰尘很块届瘸殴2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p2014惠州富盈水口项目市场调研报告最新102p,交通,自驾车：从广惠高速往东莞、广州、深圳都在一个半小时车程内；半小时内就可以到达惠城区的每一个角落，交通非常便利。 深圳至项目路线： 1）机荷高速惠盐高速惠河高速（小金收费站）广惠高速（蓬陵出口）惠水公路西行一千米左右 2）机荷高速深惠高速(白云出口下)三环路环镇路惠水公路东行三千米左右； 3）机荷高速-深汕高速（凌坑出口下）-广惠高速（蓬陵出