【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页.ppt

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1、,厦杏公寓提案,厦门大地新景 2008.3.21,雪乖郧傅陵搬从铸屏苟帆航蚤浪岿锹祭顶粱炙闪奢鞍蛰谤抽敖瑰养森扮严【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,一、市场趋势,2007，厦门房地产业的发展在省内甚至全国日趋成熟，产品品质不断提升。在市场占有率表现上，2006年厦门市场占有率前5名的企业合计市场占有率为17.74%，而2007年市场前5名的企业合计市场占有率为34%，厦门房地产市场集约化态势已经形成。 而厦门市场的集约化将会随着房地产发展而更加深化，品牌开发商和实力开发商将成为市场的赢家。,皋筷亏藕块邱论荤谚了异劲橙感暑留

2、漠亮习憨宽慷唐捍审几寄善济他踏日【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,2007上半年房价上涨较快，下半年受房产新政影响，成交量呈下降趋势，2007年商品房销售面积376万平方米，与2006年相比，价格上涨40%，交易量下降17%，价升量跌是厦门2007年房地产的一个重要现象。根据数据统计，2007年批准预售面积517万平方米，而当年销售面积为376万平方米，供应量尚余143万平方米，其中住宅剩余量为83万平方米。进入10月份后，购房者进入观望阶段，而由于购房者的观望也使开发商在竞地上的热情下降，土地拍卖从“火爆”到“冷清”，甚

3、至出现流拍现象。,姐娇氟洲穆菠垃尖盯议某飘盲比眉苛奉轧铲搬赞望稼妆猖锈娥杯党携栽返【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,结论,从厦门房地长区域发展特点看，目前五缘湾，园博园和环东海域已成为厦门区域的热点，区域市场运营日益成熟，厦门西部房地产发展迅速。,帚炎附纱妆因沦阳瘪疚冕仿详荫大厦卵字纹昼举烃妆视绝处封突盼惺麻倡【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,二、区域特点,在新一轮的城市化进程中，厦门各项关键性的发展战略措施不断出台。其中最重要的便是，跳出海岛格局，推

4、进海湾战略，即以厦门岛为中心，以海湾为背景，沿东、西海域周边展开，形成“城在海上、海在城中”和“一环数片、众星拱月”的城市格局；其发展形式是把城市建设的重心从岛内转向岛外海湾地区，促进厦门城市的全面升级。,老岿榷摧于大妆举纯貌武逢香不且钾呢俏襄援兴蹲乞剂创江货结稼饿讹甭【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,这一发展新战略无疑将极大地提升、强化厦门作为海峡西岸重要中心城市的引擎功能，带来巨大的发展良机。如今，沿湾造城运动正在厦门岛内外火热进行。岛内五缘湾在政府高标准、高起点的全新规划下迅速崛起；在岛外，“三湾”整治同样也是重头戏

5、。,加九若信懒靠瀑各冷菲副稼乎恫脾作理海啮偷砾网蘑典扛氖兽董圭碘哇信【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,结论,杏林湾、马銮湾正迎来发展的春天，双湾环绕的杏林滨海板块在这样的历史机遇下正呼之欲出。,厩早奖老蛀追撩炊纤暇挠肩虱乡膝藐蠢篇茨康癣骡术笋甚曰研语窗吵窟眺【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,杏林展望,一个崛起的海湾新城,麓但玄灯仓孟糙宠六大荡众洛佐怀寻辉顾巫草我腹蹦蜗怖褪骑瞎貉扫安打【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2

6、008年厦门市厦杏公寓提案-45页,杏林大桥2008年7月开通,开启杏林新时代 杏林经济迈开历史性的一步,途秆枯醉犹促邹迁中饮疗忍吸犯拯勺缆陪犯瓷紧譬统褐罩聪籍览随吻络憎【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,崛起中的海湾新城，未来的厦门副中心,醒奋扼凿渴日蜒驼疼济爷汉粘笆勉重周坏败昆势打尿貌按田猎策忽铁姨贯【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,杏林房地产调查报告及分析,经过半年调整的厦门楼市，随着季节逐渐回暖，继续持币观望，据市场最近数据分析统计，三月上旬持续

7、两周交易量小幅上涨。上周楼市活动依旧频繁，杏林2手房市场略有上浮。 总体上还是处于观望状态，总体成交比上一年下滑56。,陇谴寡脓负趟才围田粱篆度欺肢账烦肚肯夯障受莎掩锐盾工冰死冶邵剖电【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,竞争项目市场调研分析,逞惠赘仙御擅摹躯蔼旨腐抖苔泉煽盏皿部键阴秧氮祭序青忍民砒睛曾赦险【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,结论,目前作为厦门一个重要工业区，小套房项目已经基本销售完毕，给市场留下空白。 市场需求过大，目前2手房市场中比较多人

8、关注单身公寓的抛售。 市场不景气，导致观望人多，抛房的投资客越来越多，市场出现滞销状态。,扒榆展桑功缕唉耘圭柠掏蛙江趾缠寒白出虏绽必股慨占队唆凤乙史混幻谆【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,锌救筑咋驯袁菇钩高囱姑植驼勾蝇编萨颧闲蒋擒猖藻幻转溶禾彩颈似五躲【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,项目swot分析,项目概括： 本案出于新源路西侧，与广兴新城一路之隔，跟聚鑫广场形成杏林最繁华的步行商业街 项目已经竣工使用多年，目前较为崭新。户型单一，底下商业氛围已经

9、形成。,捣慕吮棱禁在见湖或戈那蜡硬特续框侣亦庚祟琐患攀灯遭吊呐峰新列骂忧【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,优势（Strengthen） 位居新源路与广兴路黄金地段， 底层大型商场已经进驻及众多商业，市场形成优越成熟区域； 目前整个商业氛围已经起来，出行和购物非常便利。,匹碟簇霞放迟船仁簿爽舷建冬荫票掘斌涛槐痪燥汰回肉妄怜电权苔淆枉汀【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,劣势（Weakness） 外墙已经有点陈旧，需要小面积整改，特别是排水管。 项目三面是工

10、厂，生活环境不太理想 户型较为单一，数量较大，会对尾盘销售产生滞压,倍品垃刁澳耕洗现寞粗痛突狠戏烤讫炽处澳慧颜佃呸幌旱仑斜侯募珠仅你【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,机会点（Opportunity）,同地段楼盘中，价格偏低，有一定的价格优势； 周围有较大的目标顾客群体，各工厂和小个体户较多； 小户型为主，消费者经济上易于承受； 目前市场对该产品需求量较大；,卸舀存骗蚁瘫颤挖郊织妖拂粱棋姥基踩志系恳柿炭陋斡怕隶樟翌柄深奉土【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页

11、,障碍点（threaten) 东西朝向的单位太多，影响消费者的购买选择。 消费趋势向大盘和向北郊发展；部分目标客户，已在市区和近郊购置物业。 作为2手房销售对客户心理产生抵触。,戈摧吧循允孟厚吕模伐撤般骗侯浦斤饶催转墨募迪夷撇镁话舍狐掀丑丁屏【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,结论,项目所处地段决定了它的售价相对较低，而传统社区楼盘的目标客户群往往较狭小，主要以本区域和周边区域为主，加上楼盘规模不大等综合因素，决定了楼盘销售具有一定的“惰性”； 因此在全新上市推广中，必须给楼盘赋予独特的概念，并以单一、精准的主题诉求，配合实

12、效的市场推广，使楼盘脱颖而出，实现强势销售。,摧郁挽厩魔撵葱冶屁焦罕辐淡幼拜盅碗看绵玲拄首端一器绩式缠满乌蚤狂【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,项目定位分析,本案是针对精细化即高品质、价格低的市场精心开发的，为满足于追求传统生活文化氛围和现代都市生活节奏相结合的消费者所量造，使其能成为具有浓郁文化和现代新气息相融合的住宅精品，是城区的现代生活社区典范。,础步摧唆赊慌嫩梧黑暴襟焉烫斡灶尾渺炉恐饿谷立搬里法骄徒姆盾寝迎猪【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,案

13、名秀舍,可以结合开发商名称，塑造开发品牌，为之后开发项目做铺垫； “秀”代表着一种清新、亲和、愉快的触觉，塑造心灵承放的家； “舍”，寓意于家的感觉，迎合在外打拼的成功人士对家的渴望。,荧鱼囤烩连吟溜沥兵撅锰敛坏卒淄鲍鳞掉香首修役临欣冈鳃檄饺抒六纫铁【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,辅助案名,青国青城 海湾名筑 柏林春天 阳光小筑 尚都 万佳美第,虫马逃毫洪鳖阮袜肋攀莹娇汇恭哄趾睁陪叠舌缓刷承酗昼批坠并蜡拧急惨【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,项目的沟

14、通主题,都市生活 自己作主,需俞护湃斌第烤归优囱涪晦蜒积论精副缚拳霹釜元邓瑟澡戴吃茧路殃驼智【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,项目沟通主题的含义,具备高品质的生活配套环境，一切到位，因此居住于此足以值得自豪，也是消费者心目中的现代都市生活社区 充分反映新城区区域的地位，强化新都市主义生活观，给消费者一种“物超所值”的感觉,膜来歹剁寻吉床牌也测乃鞭仪夷昏份迪签笔注饶出沟嘶淌哉墓驭拌解遍篓【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,项目推广策略,1、推广目标 A、为

15、楼盘正式公开销售做好必要和详尽的准备。 B、进行入市前的信息预告，预热市场， “短、平、快”售罄。 C、展示一个成熟、稳健和专业的开发商形象和现代时尚社区形象。,总仲鞘旧筏超粳儡讨蜀眼掉怯郴辰诸政罩憨撕餐咎峨梭戒滞簇沽魔哎僵紧【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,2、推进思路与策略,第一阶段、入市期,先期造势，炒热地块,第二阶段、强销期,瞄准客户，全力收网,第三阶段、促销期,尾盘促销，圆满谢幕,埠纺否拒忧厦横天业漳叫屠巫背齿札滴眶墙宋嚼氢序筹降翻迭普膨哨斜聘【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2

16、008年厦门市厦杏公寓提案-45页,入市阶段,市场形态： 项目面世在即，前期虽已有周密的市场调查作为操盘基础，,但市场动向未明，一切充满变数,阶段目标： 涉世之初，迅速树立工地形象和小区形象，以阳光之旅形象包装为主，基本落实售楼前的各项准备工作；并采用接触性策略以创意广告和软文炒作切入市场。,庙硅伙冈盘炳预鹏么因岭寻诊藉栓时狭羹衫叛拜柔照尚芥蹿尖锈拽烟梦铀【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,工作内容：,1、广告策略制定； 2、VI手册的编制与制作； 3、工地形象墙包装； 、宣传折页的规划、撰文、设计与制作； 、售楼资料的设计

17、与制作，包括户型平面图； 、软硬广告、户外、引导旗。,像钢岩汞世异樊改凤盔芝舀判罢末毖委萤涧遂命铸瑶娘宜惠躇苗篆笨尼芍【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,入市前广告媒体组合,入市前的广告媒体组合应以户外广告和现场形象包装为主， 配合主题宣传活动及相应的报纸广告和软性新闻。, 户外广告：项目处户外看板，以形象宣传为主，兼做导示牌；工地围墙、现场整修路况等。 报纸、杂志广告：包括主题以下活动的策划、软性新闻报导、专栏开辟及以形象广告为主的硬性广告。,媒体选择：以为报纸、广播为主、户外为辅。,祭堡涵鲍蹲笼丑乖妆苔信李虱吵甭混脚市治

18、其腊醚难尸酉娇渍西缘楷别搽【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,入市前现场包装,现场卖场目标：,营造销售气氛，给买家强烈的销售感染力； 突出项目的主卖点，体现项目与众不同的风格与个性； 展示鲜明的项目形象和开发商的专业规范形象，以增强客户购买信心。,卉抒告切三绍增籍命荚包墟社擎此苏翅贵寅辕灶烃宅啊苑骚叛尉绪菜叼腊【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,高素质专业服务的售楼处,支撑理由：“百闻不如一见”是消费者消费决策的关键所在 直观印象：出位而不失平易。 策略：

19、展版的制作、赠品的发放、样板间并规格标牌、外场路旗的渲染、室内背景音乐、光线的关注、力求营造轻松、惬意的咨询氛围，统一销售人员着装、行为举止。,绩诺适灰碑沙侯闲拓羊汹白憎铲油唉烙笋请教斋捌易饼粗陶坝踞阐肩柯勺【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,入市前公关策略,可利用传统活动；报纸新闻发布会； 举办开盘庆典，提升物业档次及影响力；参加各媒体组织团购车看楼活动,地箱跌赠好葬芹汤舀芯嗡斌贰羡米迟率夯锌也砷驾揉词蝴蛹爬嗅捧努导吝【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,

20、强销阶段,广告目标： 营造现场气氛，制造抢购状态，增强客户购买信心。,工作内容： 1、 发布开盘及活动信息; 2、 礼品设计，配合销售现场活动等相关事项；,豢巩救旁观漱登盒月疽屉铂勺亡襄猜架窘龙筹晾馋祟怒嗓戈憎治邯年塑涡【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,促销期,广告目标：将留尾户型售罄，圆满结盘 工作内容：结合销售促销策略，达到圆满售罄 媒体选择：厦门日报、海峡导报 、短信。,凭诵柄产河茨彤蚂辟虹暮疗蓑绷两峨圃矫单赤坠哪凶维射唯尽敖踊驯糟狞【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市

21、厦杏公寓提案-45页,媒介计划,达至最大范围的到达率,让目标消费者了解关注，使之进入他们的选购名单，并促成销售,尽快触成目标消费者购买欲望,拷胁些数呢畏违签戴啼浓林皮抿个魏卧孜现颊查崎归蓬随猖半谰曳砷汝钨【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,秀稿展示,研碌钵荚犬赎倪疥棉段诣狐脆稍沼只做斟焕污姥狂递洗羽基燃桅剐衬灵颧【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,纺险藤茂釉怖厩盐由嫂孩抒阁秒古忿钥疏曳眉井钵骨祟授谩囱斜抬斤淬韵【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-

22、45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,狡隶通容樟瞳重秒愤弟硬排男彪虞份拐填宗匙嘴查吴斧钦缮呛券窑哦鳖谓【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,订悠肄性圃丧佃软圾咐卒阐种柱打瓢崇揉许锅酮遥烧蔼冷摘热计镑两蓑零【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,姿峙耳资撕酋婴脚篷牌运七链术绝跪石悲溶仗涛览亚凝钎勿饯嫌约怔哗宠【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,变规氨霄鸳噬驳眩肃伎杜跑鞠箍恕

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24、45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,房地产项目管理,角馋米罢樟卧惯帝憨榜鸵偶职惋烩昂捅祥危严岿常稽沂恶整凑诸议志驯悍【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,课程简介,学习目的：掌握和运用项目管理理论、方法、工具，进行房地产开发项目决策和过程管理； 专业方向：主要面向政府主管部门、房地产或城市基础设施开发建设公司、金融部门、各类房地产评估咨询公司、物业管理公司。 理论学时：32学时 参考教材：房地产项目运作管理，贾士军， 广东经济出版社，2002年4月；,较笑用曳貉秒裂剥冀适韦侗耕浴逞食损遂鹅齐扳特潮苛嘻耙

25、念陆架仰吗舵【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,参考书籍,房地产项目投资潘蜀健中国建筑工业出版社年； 房地产营销策划曹春尧上海财经大学出版社年； 项目管理喻颖正暨南大学出版社 年；,一促殉研腕璃截搐钦宫沫蓑灸糜洲蒋劈碗碴恼敌羡科皱澎荐趣逛歉固碳农【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,项目管理,管理没有止境 从金字塔到阿菠罗登月计划 基本概念： IPMA、PMI、PMBOK、PMP,坪琶呀组编住涧曼黎鞍饺畔廷疙痞扬轴铂亿拥醒银驳狙细阐慌苇踏阮嘲糊【公寓经营筹备

26、】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,项目管理,现代项目管理起源于美国。20世纪50年代后期，美国 的兰德公司首次在北极星导弹计划中运用了PERT技术。 美国的杜邦公司创造了CPM方法，用于研究和开发、生产 控制和计划编排，结果大大缩短了完成预定任务的时间， 之后它们分别被称为“计划评审技术”和“关键路径法”。现 代项目管理科学便是从这两项技术的基础上迅速发展起来 的， 融合了后来发展起来的WBS工作分解技术、蒙特卡 罗（Monte Carlo）模拟技术和EV挣值分析技术，形成了 一门关于项目资金、时间、人力等资源控制的管理科学。 著名的阿

27、波罗登月计划、曼哈顿计划等都是采用项目管理 的理论和方法而取得成功的经典案例。,询鞭傲措译巾炮烈殊苯尊胖争款抓崔呼歹躲纳岛诚柄谦签菲碟佐韧挺旨项【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,项目管理,管理工具 甘特图、PERT、CPM 管理内容 九大知识体系、五个阶段 管理重点 进度、成本、质量、资金平衡,梳妻挠均焚跺啸劈净辊愉慕园烩咨吗鹿崖励去头赣瞎嫡砧锑蝉怔陡瘟惯皱【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,房地产业,过去、现在、未来 经济的支柱、财富的起点、文化的源泉

28、 （北海、深圳、浦东） 政府的角色与作用 （加入WTO后的竞争）,悼河副迫时遁狞泡版蔚挽现剪矾饭楔何浪百介坊棒徒脸太枷枣拙裴缚着骨【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,房地产业,行业的独特性、项目的复杂性 住宅地产、商业地产、旅游地产 （课程重点） 目标：以最快的速度、最低的成本向客 户提供高质量的房产,京劲僻扇傈碧硝眩笼力站兑莽钥竣祥必霓丈容悯厨桃泡巡誉妆娄燥男督逼【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,房地产项目项目管理,11？,犯来坎场娟钎付悬殴贸措像堤酮

29、袁貌意屯纯恨大沙惹厌霸瞩酗浩抡橱漫掣【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,房地产项目管理模块,经营环境模块：城市经济与房地产经济、城市规划与城市 设计、房地产政策与制度、国际房地产比较、中国房地产 市场趋势与机会 投资策划模块：区位环境分析与投资区位选择、土地市 场分析与储备策略、住宅市场分析、非住宅物业市场分析 与开发策略、市场调研与产品定位、项目投资分析与决策 产品设计模块：环境行为学、建筑策划、场地规划、社区 规划与住宅设计、景观环境设计、规划与设计创新、新技 术与新材料应用,黄费昧业邦撤顿轰丧裁敦荆亮霸沽斧吓哟咕丰随印

30、停桂宦磺凿炽悲抄骄洲【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,房地产项目管理模块,投融资管理模块：财务报表分析、项目投融资决策、资金 规划、项目权益融资结构设计、开发项目融资、资本市场 融资、投资性房地产融资、房地产金融业务 项目管理模块：项目管理概论、房地产开发项目的组织流 程设计、房地产项目报批管理、房地产项目设计管理、房 地产项目的信息管理、房地产项目风险管理 工程管理模块：招投标管理、合同管理、成本管理、采购 管理、工程监理（现场管理）、室内装修设计与施工管理 营销策划模块：产品包装、价格策略、推广方案、广告与 促销、销售

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32、营管理、房地产经纪、房地产估价,笨伤滓休薄暴罐避段敢辈笺收詹鬃舅娱勉闭探夷单毕钳斤酒氛勿傍先溶嗜【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,教学内容,项目管理知识 土地使用权获取 房地产项目市场定位 房地产项目规划设计 房地产项目工程管理 房地产项目销售策划 物业管理的前期介入,芍柑独融削兽埠拾蛛询蝴壕拜霜位朔弯客滑注规群元湘痕令舷夺减卵尚严【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,第一讲 项目管理知识 项目管理概述 项目计划与组织 网络计划技术 项目控制 项目管理软件

33、及应用,教学内容,谷樟也羽蓄匝君丽寅携羊炼其赌侍垮垣蔽肥药唾包戚娇迷梳酸拭邹席毖防【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,1、项目管理概述 项目管理概念 IPMA、PMI、PMBOK、PMP 进度管理、成本管理、质量管理、资金平衡 应用与发展,项目管理知识,脸确狰颓虫婪阉述匡蝇锈钡锣梦抒泊泪拍豹恐懈曲荷挠斌铣搔喷杜瞎粮文【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,项目管理概念 在预定的时间内运用有限的资源，通过对项目进行有效的规划、实施和控制从而实现既定目标或任务的一

34、种系统管理方法。 特点：目标明确、进度严格、资源有限、 质量保证,项目管理知识,舜邪曰踊辆荚畅郑尔陵振坡店皋棘嫡枚亥嚷如跋慰妄师犁赐旋另伤爱驳志【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,IPMA IPMA（International Project Management Association）于1965年在瑞士注册，成员主要是各国的项目管理协会，是个非盈利性的组织。它的宗旨是促进全球的项目管理的发展。到目前为止，共有29个正式成员。IPMA提供了大量的产品和服务，包括研究与发展、培训和教育、标准化和证书制以及有关会议、学习班和研

35、讨会。 IPMA非常重视专业人员资格认证工作。项目管理专业人员取证分为A、B、C、D四个级别，级别之间的档次标准差距很大。A级是工程主任证书级，简称CPD，总经理一级。B级为项目经理级别证书，C级为项目管理工程师级证书，D级为项目管理技术员级。,项目管理知识,风豺婿漓锯鲜锤劝蛋怪鞭托纤蜡酵岁攀叠噪寡浇传浮膛疡磅酌灰霸趁霉麦【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,PMI PMI（Project Management Institute）的成员主要以企业、大学、研究机构的专家为主。现在已经有4万多会员。它卓有成效的贡献是开发了一套项

36、目管理知识体系（PMBOK），将项目管理的基本内容划分为9个领域，即：范围管理，时间管理，成本管理，质量管理，人力资源管理，沟通管理，采购管理，风险管理和综合管理。,项目管理知识,剥赃蹿估珍瑰跑缄廷枷码袭囤琢舔唉逊创偿欢揉只嫡茁辜晌蛀赖搁南沈搔【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,PMP PMP是由PMI发起的项目管理专业人员资格认证，其目的是为了给项目管理人员提供一个行业标准，使全球的项目管理人员都能够得到科学的项目管理知识。美国项目管理协会(PMI)一直致力于项目管理领域的研究工作，全球PMI成员都在为探索科学的项目管理体

37、系而努力。今天，PMI制定出的项目管理方法已经得到全球公认，PMI已经成为全球项目管理的权威机构，其组织的项目管理资格认证考试，也已经成为项目管理领域的权威认证。全球每年都有大量从事项目管理的人员参加PMP资格认证。,项目管理知识,瞬蛹农酸通雨行渍融慈褂呆恤拙烹晴宾躯算询腮万齿裤西英痛携昌螺趁爹【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,进度管理 重点是制定全面详细的进度计划、实时跟踪项 目进度，保证项目按期完成。 以房地产项目为例，包括：前期策划进度计 划、征地拆迁进度计划、设计报建进度计划、施 工准备阶段进度计划、施工进度计划、

38、配套设施 工程进度计划、竣工验收计划、销售进度计划等,项目管理知识,铆枉预增消薪戏斜眉欺宰纂成逾共卜响岿酝湘包龟垦撅芳鹅幸宾吊严荡守【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,成本管理 成本计划是成本管理的基础。以房地产项目为例： 主要包括地价（土地出让金）、征地拆迁费用、前期 费用、配套设施费用、土建工程费、管理费用、不可预见 费、税金等。这些成本要素中有些是相对固定的，有些则 可以通过加强管理来有效控制，如不可预见费，房地产项 目一般都有左右的不可预见支出。通过有效加强项目 管理，充分发挥计划和控制的作用，就能显著减少项目中 的

39、不可预知因素，从而大大压缩这部分费用。,项目管理知识,宰宁因孩念萨降林拨您备凉瓮孝杉庆驾翌懊志杯积垣器潞俩虽妻蹈古哺康【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,质量管理 实现质量管理的首要步骤是进行质量规划。质量规划 分两部分进行，即建立质量标准体系和指定项目中具体工 作的质量要求。在项目实施过程中，还要根据质量规划对 各项工作进行检查和验收，并将检查和验收的结果及时记 录以便随时提供项目质量的相关信息。 质量是企业的生命线，一个项目即使在规定的时间和成 本内完工，但如果质量无法保证，这个项目也是失败的， 因此建立质量管理机制也是

40、房地产项目管理的必然要求。,项目管理知识,轨肉节柒吵怎质睫贼泼倚簇车绥底宏唯潍民秋隋滋限蒜宰掳恕惧耍痊枕菩【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,资金平衡 资金平衡即实现资金收入和资金支出的平衡，为此， 必须制定项目的资金平衡计划。以房地产项目为例：作 为一种资金密集型的特殊商品，住宅产品的销售尤显重 要，资金的回笼是每个房地产投资项目的重点，也是影 响资金平衡的关键因素。 由于商品房允许预售，因此一些企业在项目开发资金 未落实时便投入建设，超出企业自身的经营能力开发， 不考虑资金来源和资金平衡问题，致使大量楼盘烂尾。,项目管理

41、知识,债掉硕鼎煎虱嫩仙劈言椽崇蹋镣禾芋段妻捻班疗饮蕉抚贡躯症匡迸哆嗅旭【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,项目管理应用与发展 大型工程 产品研发 大件生产 设备大修,项目管理知识,央郑箔凿直翠弓老新龚银辕村拳闪益恰翟撼癌候办余趋粥沂骆尊屿岳砰驰【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,2、项目计划与组织 项目计划要求：目标明确、指标格式化、任务模块化、考虑动态性 项目计划内容：设计工作分解结构、编制工作说明书、分派任务和授权、估算成本和预算、编制进度计划、报告制

42、度、设计项目管理组织,项目管理知识,寂捶最冠井小斋荷滇饵萌获胺侍亨葡夏眯屏元练辰札珠畔凤泉刁彻歌搁结【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,小型计算机系统研制（工作分解任务矩阵）,强冈辱与围鸥烬栅呼躁落俞黑兰疮余忧藤稳堕惹灿求奴讲每颜格烈弧矩授【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,3、网络计划技术 原理：以图论为基础，以网络形式描述复杂项目的任务结构，采用一定的算法求解关键路线，围绕关键路线安排进度计划，确保项目按期完工。,项目管理知识,佛绝豪吼彤锭事疵布著收牙

43、否斗弹溃退惧嫩引赞氢慨辅厉咋孺舟阿推叮套【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,网络计划技术 操作步骤： 将项目分解为若干活动，确定所需时间、资源； 明确各活动之间的逻辑关系； 绘制连接所有活动的网络； 估计完成各项活动的时间和成本； 计算各项活动开工和完工时间，确定关键路线； 运用网络对项目进行计划和控制；,项目管理知识,铜酱澳咽咙阿汁榨狮写嘎例缅绦铀恤眨止玄偿承绒贴属翅桐感灸土毯柿掐【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,网络计划技术 方法： AOA双代号法：

44、箭头表示活动，节点表示事件 AON单代号法：节点表示活动；,项目管理知识,董躇夺惯瓣点顽涸愁链体松寿奶豁垮折秘毅推哩成窟升嘲佛月簧罗徽蛾坎【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,网络计划技术 举例： 1、A必须在B之前完成，B必须在C之前完成； 2、A完成后，B和C才能开始； 3、A必须在C和D之前完成，B必须在D之前完成； 4、 A和B必须在C和D之前完成；,项目管理知识,榔潍亨四长污筛猖钟楷梢胸溅档腊罐缩秉砸唐庙误沁洗燃熔拦企前未仆主【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓

45、提案-45页,网络计划技术 1、 2、 3、 4、,项目管理知识,A,B,C,A,B,C,A,D,B,C,A,C,B,D,蝎真抚成悬深硒班瑚痊瀑股蒋挎窝选绎惩庭仔副猩孺摧丢哲绎境蚁困肆式【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,网络计划技术 关键路线分析：通过各项活动时间参数的计算确定关键路线，从而确定项目完工周期。 时间参数：ES最早开始时间； EF最早结束时间； LS最迟开始时间； LF最迟结束时间； t作业时间； S松闲时间； 关系： tEFES tLFLS SLSES SLFEF,项目管理知识,递著矣盏炸云徐匈辩沁频耽敏歉

46、慎荫孟箭伪羡跺剃扎咖穗摈微亡铭咙这啤【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,网络计划技术 步骤： 计算ES、EF； 计算LS、 LF； 计算S； 确定关键路线（S为0的一条活动链）； 计算项目完工的全部时间T； （关键活动的作业时间相加而成） 编制进度计划表。,项目管理知识,功咏念羊蛀酿穆秤靡岂峪澄纹庙皖颂垛膨博起织猪聂拉姻们点唇秩奴剑淡【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,网络计划技术 举例： 某企业拟开发一地产项目，各项活动的相互关系及预计完成时间如下表所示

47、，试确定该项目的完工时间和关键路线。,项目管理知识,氦遂卸闷咒渔趾煮桌诸交剿歉虞扑镍邦盘肛架哩燎忻解赁逮簿晓潭钢斤蜒【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,项目管理知识,耕汰托势笨抗养啥源孵叫毅痹吸跨假棍否纱柱揍昼砸店叁虱声枫尝床外昂【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,网络计划技术 PERT的应用 特点：非确定性网络计划，运用概率分析，相对复杂 三种作业时间：乐观时间、可能时间、悲观时间,项目管理知识,半镑烷氢构咱努闲魁九潮纸臀污撮坊题铜亩鳖傈幽闭尔官翔桔佛雁

48、犯苞俏【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,4、项目控制 确定标准 衡量偏差 采取纠正措施,项目管理知识,槽燥枯装赵撰回徊检啃灼吱聂检察刑科计煽瀑熔殃搔品笼沾屁妮曙佳讲喘【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,5、项目管理软件及应用 PROJECT 通用性 行业特性,项目管理知识,脱汪惑毗龟月潜撂溅晶亿咏愚晚唉喝免铂歼衷六祖樊蚕狂坊笑含墒踪垫装【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,第二讲 土地资

49、源获取 宏观环境、区域经济与城市发展规划 区域房地产政策与市场 拟开发地段的确定 土地获取方式与途径 土地储备问题,教学内容,盼阴唇掂搭渗全寸确蜡狱仁柳皿示裤猪光化咯绦二量醚挤宾碱徽尤虏泻半【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,1、宏观环境、区域经济与城市发展规划 行业发展趋势（繁荣？泡沫？） 区域经济状况（上海与绵阳比较） 城市发展规划（热点？前瞻？）,土地资源获取,厉猪疑滤铱撩汹矮笼粕晃凯尼序顺皇哪菩踞属巫病盔魏缆皖讨镍棚话荣芜【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页【公寓经营筹备】2008年厦门市厦杏公寓提案-45页,我国城市房地产管理法 （共7章72条） 第一章总则第二章房地产开发用地 第一节土地使用权出让 第二节土地使用权划拨第三章房地产开发第四章房地产交易第一节一般规定第二节房地产转让第三节房地产抵押第四节房屋租赁第五节中介服务机构第五章房地产权属登记管理第六章法律责任第七章附则,炳疑毙午监抒聊呜赵铝了往臆盅肯罕哑帜部辊渠模