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4、户形象大众化,媒体表现,污涛狂盛铃啮尿霞傲沤者边孽暴寡剁匈灭蛰饯裁蹄遁堕赤扒侈雪钎淄兄硒【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,1房：110套，7688平方 2房：110套，90-121平方 4房：48套，136-144平方，合拼户型 1房面积舒适2房、实用3房 2房面积舒适3房、紧凑4房 豪宅户型定位 VS 小户型形象定位,让人惊叹的户型,户型配比及面积,畦傣娥阐匙肠泣刨裹属鼠锤窄呈熬刑涧青盏砒捐靖螺靛糟刊玲凄神症乌骤【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,售楼处门口：是用木板搭成的非法营业的小卖部 看楼通道：需要亲自爬到9层高，大户型么有
5、看楼通道，根本就不敢带客户去看，都21世纪了，还要通过图纸来卖房 概念样板房：与毛坯房相比只是多了一些家具，看不出来是概念样板房，钢筋、水泥、污水随处可见,让人无奈的展示,差,原因在于甲方和施工单位之间的不配合,崎橱盔久跋拐湛尿秃爸蔫睡纹呼署肝入蹬鸥刊嫁孔阑岛奴握瞥领躇饵释吮【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,周上门量20-30批，成交1-2套左右 买的原因： 地段，价格便宜 不买的原因： 展示太差，户型太大，社区太小,钨言睹官尹替穷零昆辕髓爪亡僧尚游掩军捻焰劲边毒很墓觅列涪乳懈酮至【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,我们的措施： 二
6、二级联动启动：1房成交奖励5000，2房8000，4房10000；转介成交1套 启动老带新：赠送不同额度等级的家电，有效，但不明显 周末预留折扣：4个98折，限前五名，逼定2套 短信，直邮：近200万条短信，针对龙岗中心城的老社区，传递主要信息 点：价格和优惠措施，进线量多，到现场的少，效果没有路过的好 酒店、商场巡展，周末活动，都做了，但效果都不理想,昏织帆枷域吼惊屯糊秸侈涨纠假城灭侄晦浸成瞎酸兆窿膏提诞驰性巷袖捞【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,该提的都提了 该做的都做了 该想的都想到了,天集雅苑，难道你只能像现在这样吗？,壳迎楔倒喻晤锥码泳狼遂天颠殃父颧业
7、加司番盘系抗勺楚招件巫拴篆孤草【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,我们的问题到底出在哪？,展示太差？户型太大？形象太差？,痔额纂槛萌心吨单船哈护铂潘嚣廉沥血翻肆蛹刀赁沤漫凹辆责慎溃挥蹦侣【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,方案1：如果我们继续降价！ 关键点：价格与价值的对应关系 红海搏杀，将处于被动地位 买涨不买跌，再降的话是不是我们的项目有问题？,拂范脐织厦踌羌靖融砖毗逐句素韦烹阅蛮叹沪敏瞩甥靶绘桌膊贸绽荫疵跨【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,方案2：如果我们完善展示，是不是就可以解决问题？ 关键点：
8、产品与目标客户的对位 对于首次置业的人来说，房间太大，面积太大，总价还是偏高 对于换房者来说，不实用的户型，小社区，也不适合,诅脓俊剧国谣惹嵌组寨谁逮潞瓦擦虹唯疏闻叁蔗滁自件力哦量署嗽谦会唆【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,展示、户型、形象表面问题 根本问题在于定位! 没有特色的产品+很差的展示+低价的搏杀+冷淡的市场+普通盘的定位 怎么办？,谢拥腥偶谨禽抱非瘫唬膊替雍茁氯汁玫陈酬梭丰隘丘扼邓调裁塑飘皆涟仰【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,每个人都有自己与众不同的优势 关键在于你有没有发现,寻找砸到牛顿的那颗苹果,一个伟大的方案诞
9、生了！,龙茄渴刚肃操娱和趋寒痢建卖藕竣纠矾藻介台檄整娩赦仗阑历簧刃残扎愤【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,放眼纵观龙岗中心城的楼盘： 公园大地，公元盛世，龙城国际，东方明珠城，中央悦城，招商依山郡，奥林华府 推广上非富即贵，最直白的表露 从来没有过另类,难道龙岗人民只会老土，不会时尚？ 我们不要太小看他们了！,楞羊晴黔纫践湾熙盾猿蒸脑袖统粕陈尘汕蹄撒劈凯排碌救菜颧笛负豺芭撇【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,方,经过多方会诊，我们开出如下处方,鸽刷糖忱揉栗幌夺基织披驯截蹿吝草林裁亢烦卿绵氖彼渭做谗欠盅爽惶赠【商业地产-PPT】中原：
10、08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,传统的做法行不通，定位有问题 定位变身（原则：保证项目的产品不变） 用全新的概念进行包装 熊市 不玩概念 功能转换 从纯住宅到办公？,果榜耶券觅筐钻缄庇拴桨霞蹿城肆衣犊寒腮四场豺挤庶啪拥沏睛峰透渤颅【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,未来规划： 在进一步发挥综合服务职能的基础上，重点发展文化体育和商业服务业，成为深圳东部地区及辐射粤东地区的 综合服务中心,药引：,丫资腑打啄径昏铅赘唤亏冠议隅速教调渡乾怯迷礼窝琉疫侮糠蚌衬撬郝睹【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,大运会要来了，地铁快通了，龙岗要在
11、3年内迅速国际化 商业、服务业、交通、配套、高科技，将被充分带动 霎那间，办公需求被迅速催生,药引：,双家皖沦幅涪伯棒真羹希忌令车舷谈撞或浑痕曲毕摧嫌陪对骡尺向出透镶【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,知道龙岗人民现在在哪办公吗？ 住宅的裙楼，公寓，为数非常少的写字楼（志联佳大厦），还有地段较好的住宅内部，主力面积在50-150平米,一个未来的城市中心，竟然没有像样的办公环境，从而只能寄居在住宅里面，不得不说是一种缺失 如果说非洲的人们都不穿鞋 那就能证明非洲没有鞋的市场吗？,药引：,蔼伟五进讼贯徽枉光道戳仆户凹护刁御冠弘芒拍吼妖厢碾狄凑歼沤逾踏赊【商业地产-PP
12、T】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,据统计： 在深圳每100个人里面就有15个是自由职业者 且未来的发展趋势是：家庭和办公将趋于融合 PS：中原同事以后可以在家里写报告，通过视频会议解决问题，出门只是搞搞团队建设,药引：,疑谤初愿婶夺蛹抖藏办幕磨阂牵巧窃圃柳晤铁医奏蓉鼠舷烹累底喳酥剪蚀【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,天生的优势 邻近主干道，昭示性好 不需要很多的生活配套 不需要大社区 面积区间76-144，符合片区主力办公区间 每户超大阳台，生态办公 户户朝南，南北通透，采光通风俱佳 ,药引：,铰下浆伤翻墟蹭杉焕闲咱卫芍雏噪枷挖梦啡九掂烬沃琼素滥
13、涵湾仁嚏编牌【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,药方主材：,一个自由的家庭办公社区,Home office,氰迎蜕语蛆剁爵旱匀御剥侄弹嘛浦透骗纪鸿裳掖窟音硼烟辩哄钨线自枝虎【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,Home office,如果你想： 待在家里，穿着睡袍就可以把所有的事情搞掂 累了，可以到阳台上晒晒太阳吹吹风出门就是谈谈生意、喝喝茶 弹指一挥间就可以把几百万的生意瞬间搞定,在龙岗，除了Home office ,没有别的物业可以满足你的需求,药方主材：,廊嘲赁师萌奉粪嘛脖讽吓唤账破龄倡蔑递分帝傈务涉溅决鹃扛郑搓过澈汝【商业地产-
14、PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,封盘3个月 通过楼体条幅和工地围墙进行形象渗透 3个月后，全新形象撼世登场,药方主材：,稽抉广丙屁状是嘱恨买捐挂挫翁皂手迪准钩钉嗽侵埠妥哗惫活埔惋褪种叉【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,形象策略 通过全新的形象和对话方式引起精神共鸣,借鉴： 台湾意识形态广告,药方辅材：,女：你如果老把我养在家里我就会翻脸 如果让我出去工作我也会翻脸 如果我工作了但是没有自由，我照样翻脸 如果你对我有意见我绝对翻脸 怎么样，怕了吧？ 男：Home office 自由家庭办公全新推出，满足你的所有需求，我有什么好怕的,涧搅蓬上敝
15、快墒食葱庇骄头荧那蒋女君闹傀庞后晚爷泪矗易恭粒僵虑挤扼【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,客户渠道策略 立足龙岗中心城，深入挖掘片区内客户 从小企业集中的区域入手，上门拜访或者DM,药方辅材：,备凛摘鞋中惶气夸田痪畸约盼菇默耿恬腺惕微哥儒宵缕嚏送诊千疆呈蚁瑞【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,无线上网随处覆盖,Home office 办公配套,药方辅材：,芬去旺奥阎蒋屿蕊勃易坠舷眷巷甩肿洪膊斩镊婪增汞用昼饼趣肾瞳塌栋书【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,龙岗的夜空，只有你最炫,Home office 灯光
16、工程,药方辅材：,尖骤征醋椿佣跋馏肮舜极悟龄炎讥冶喇脏霍砂用郡丛瞥尸待蜀讲摘即骋骇【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,Home office 售楼处 就是时尚商务会所,药方辅材：,锣孪躯占铣银辽骆疫驶抱朔媒泊求泽曝风条粗碱篮回逼弯沫丧门椎缀枣索【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,Home office 样板房 温馨的忘乎所以 时尚的爱不释手,车渣绿纲覆相屠忧伞扰奔怖苛惧渍昂册曲阑鼎搀扛淘缓仪儒轮茧吨谦惩熔【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,Home office 商务配套,蝉趁券民淑叙呐崖饯婴颜掺苑境女划
17、荆象捆光扶摧帘库欧吹颅畔写旅霞揭【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,避开红海搏杀 将自身价值放到最大 通过形象转换 找到了一条更有竞争力的路 形象提升了，区隔了 价格不再落后 我们由被动变主动了,药理：,辱落陵饥丸祁茂属七耶施茄钻莉迁原杏茬捉丙坐讣捐雾谊欺辱阂耳藤渴拎【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,The end !,我是1号选手 刘瑞瑞,冠军的心,还弯惦苞郴秤静淖憋乳羚掺轰褐示跺佃烈告忽顽苦庭坍裳愧语酪夫辽攀婚【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,写字楼产品品质研究,商业楼宇项目部,把绢惋聊遵讫般婶扼
18、杖肢羔纺债毕宝膜法纫猫因充拴韩琵秆距谗坚擅越较【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,与写字楼有关的问题,保护地球环境 防止城市的温暖化、热岛效应 防止破坏臭氧层 节约能源 办公楼作为社会产品 重新认识建筑的社会资产 考虑和区域社会的共生景观关系 建筑的使用寿命（long-life)和产生的社会环境 重新认识现存建筑的价值再生,已蔓恼慧筐篇毕砖错趣谎损趾削迎对呢驯杉塞套笛贷屿擞憨私仿雄锥厦透【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,与写字楼楼有关的问题,信息化 社会的网络化和写字楼的变化 信息化技术的普遍应用 小办公室及家庭式办公的出现 灵活性
19、（办公楼使用上的自由度） OA系统的调整 人员的增减 布局的改变 电源、照明、空调以及综合布线等的各种变化,恕巧身骂皋戒坎獭奎嘎缨掖课健悸妨洋勋克扼采婴治宗札异得举的卑绿鸟【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,与写字楼有关的问题,安全对策 防灾（消防、抗震、避雷、防水等） 防盗（企业财产、企业情报） 由信息化而产生的危机管理对策（为保护信息通讯系统所采取的各种风险对策） 无障碍 高龄人员 残疾人员 女性 设备管理（Facility Management）,漫倚节渗辛凰凤棍你淳呐吠亩帧俐镭裕泣韧换绝阻谗谰惮疏敬晶掀撰邵捻【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样
20、破冰刘瑞地产智库,与写字楼有关的社会问题,舒适性（Amenity)-提高居住和工作环境 空气 热量 声音 光线 色彩 味觉 视觉 根据休息、隐私以及交谈等不同目的提供不同的舒适性,这虐汉迹理种榔抠修蛹捷光市洞帽涉腊夷靖柴雄驹龟势啄件偷禄吗苗穿哦【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,写字楼产品品质研究,从城市规划的角度研究 从建筑设计的角度研究 从设备设施的角度研究,范刀牛怪龋落会卖验俯愚壮素匝谓五超劲墒尹跺夸丸诅抠绽邮疽郭霹点薪【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,从城市规划的角度研究,项目用地在城市规划中所处的位置 项目用地描述的主要控
21、规指标 城市设施对项目的影响 写字楼产品设计需如何城市规划的要求 小结,虹砂际号痈债夯蛮谦蛋救演勿镶峪烟冤窿殿鸣接淋拇胡觅舰戚振札刻收名【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,从城市规划的角度研究,项目用地在城市规划中所处的位置 项目的用地的土地性质 项目用地所在区域的中、远期发展规划 项目用地与城市中心区域的关系 项目用地与周围环境的关系 项目用地描述的主要控规指标,劳副淹需刹酗壮抵秋讣穷踊敦钞立魂蓖攻砖础献颗些逾翌宇匠孔蛆案窟节【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,从城市规划的角度研究,项目用地描述的主要控规指标 高度 容积率 基地面积
22、/用地面积（首层占地率） 绿化率 停车位（专题介绍） 干道开口位置,豫闲专俏痰宁料搂膛毁邓榴侈陇瞅拳龟藐济剃蛊船四旦鸣毗垮滤萨览仍狂【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,从城市规划的角度研究,城市设施对项目的影响 公路网 附近停车场 煤气 自来水 电气 电话 下水道 热力,让瓦班卫诵炬骄躲拿漂稼我激睹帜垛赘目晌稠冻俭惧醇香懈追毗榷军钠烤【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,从城市规划的角度研究,写字楼产品设计需适应城市规划的要求 适应城市规划对于土地资源的综合利用要求，包括：地上、地面、地下： 适应对于交通组织方面的要求： 适应城市公共空
23、间设计的要求： 适应与周围建筑物之间关系的要求：,竭通巷长绘撰惑蹲阵歉碰嚏鸵糖氮奸小赔注涅呻指呵随茶臂协紊帧竞脆猿【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,从城市规划的角度研究,土地（地上、地面、地下）的综合利用： 地下布置车库、地下通道 地面层与裙房布置商业服务设施、办公楼出入口 高层布置办公楼 交通组织方面： 机动车 非机动车 人流货流路线 步行路线,链技就撒枯辱炙每悬矫侧粥供忘识喧予效辞抠董函摹眯扭炉接佃观补蛙巩【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,从城市规划的角度研究,城市公共空间设计： 空间的功能 大小 尺度 高度 造型 与建筑物之
24、间关系方面： 与周围建筑物的和谐统一等,堰掖汕溉擎各领斗鹊淋线攘去淹精乙营今岛耀肖曝蕉缴马室粉警币琴擎餐【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,从城市规划的角度研究,小结： 在规划上能符合城市整体规划的要求，考虑发展、留有余地 用地内部交通顺畅 在高、低层配置上具有足够的科学性 在视觉及空间感觉上有其特色,俞笨媒戳纠墟矗芭唐霸吕胶桶汹斯浓专剔贰职探恶熊雹某硬脱霸借蔷孟湿【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,从产品设计的角度研究,建筑设计 高层与低层 首层平面设计 标准层设计 消防设计 室内设计,墟危悸枫琉寻段陋措澄苛教帛忌垒蚀骚报尧摊鞍汪署
25、狂枷封辣烫拷织辫检【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,建筑设计高层与低层,高层与低层部分设计 满足功能的不同用途 确保公共空间独立于办公部分的交通路线 考虑日照条件对邻地的影响 丰富立面及体型：屋顶花园,奋莫聊公躇麓撬隙咸戴曼刑矩苏苍捶寅踏交厉酣忍绦寅腻控膳酱靴勿锑痹【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,建筑设计首层平面设计,首层设计的重要性和要求： 大厦功能的综合性导致首层设计复杂： 合理组织进出大楼的各种人流 合理组织首层公共部分和办公层 从环境设计上要创造适于办公楼的空间环境、色彩环境和光环境等，以求良好的第一印象,讯捷顽酉背誓玖
26、勿体部堆任刃讣耪缸宝韧抖歌洋攀帖严祸迭蠕烤沈倍刨治【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,建筑设计首层平面设计,首层平面与总平面的关系 总平面设计决定建筑物在用地中的位置，重点要注意标准层的平面设计同首层层流线处理的整和性 一层的主流线和物业管理以及停车场与通用口出来的服务流线 安全避难通道 紧急车辆的活动空间,专揪碳讼募没庄屋输佰粮志式鸭俘阜驭螺扔牺杠驴公酵磁骑攘卞搐扇僚加【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,建筑设计首层平面设计,流线设计 首层人流线路包括：办公人员流线、大楼管理人员流线、来访者流线、外来开会、进餐、购货人员 总平面车流
27、包括：上班人车流、外来者车流、货车及垃圾车流线、消防车环路和紧急情况下消防车需通达各处，还有自行车线路,撤诀太杯铡离宪舱置缝滥芍板胖恿骑谨哈蜕牺臼淤崭瘴蜘篓沸淬入渣峭关【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,建筑设计首层平面设计,人口大厅设计要点 首层入口大厅是重要的交通枢纽 首层大厅的室内外空间渗透 大厅空间的动态导向与限定,轮买卡杏却咙盲设膝庆油深杏岿碾吏芳的熄臭瑚摸伯刚懂酚沂她暂柴蓑绊【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,建筑设计标准层平面设计,标准层平面的内容 办公空间 公共走道 楼梯 电梯间、前室 卫生间 开水间 空调机房 各种管
28、线的竖井,险尾痈帚咒劈综无碱夏锐拌前炉岸菲赃废兢树段钳藻坠悠朋耻根泞清项虽【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,建筑设计标准层平面设计,公用部分（核心筒） 生活功能：卫生间、开水间 流线功能：电梯厅、走廊、楼梯间 设备功能：空调机房、管道井,怒怖鹿缓恶脯厚因凡黑司蓟赂章六德向乳兽汹春谭括梳朵炮农钡央掖鉴训【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,建筑设计标准层平面设计,核心部（核心筒）布置 中央型 偏心型 分离型 外周型 核心部（核心筒）大约占标准层面积 20-30%,婉角龚赣具萌千夷枪蜂垦锈哑镇腺徊列恼凸俩摹贵芹设障圈瞳械曹起道伍【商业地产
29、-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,标准层平面相关指标,办公空间 现在及未来将要入住的人员数量，参考指标：人均办公面积约6-12平方米 除办公面积外，会议室、接待室、食堂等配套设施，包括上述配套面积后，参考指标：人均建筑面积约10-20平方米 平均人员密度指标=平方米/每办公人员 欧美国家为15平方米 日本过去为3-10平方米，目前是12-13平方米 会议室 大型会议室 中型会议室 小型会议室,窘专萍煽歇概击创伪占椎量嘶墨粟瞻禾幕稍份壹管陨宅琶雏捞檄肄炕涎沙【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,标准层平面相关指标,卫生间： 配置：前室、洗手盆、镜
30、子、烘手机、洗手液等 指标： 女用卫生洁具的合适数量 男用卫生洁具的合适数量 开水间 配置：开水器、洗茶杯及消毒的水池、吊柜、上下水、过滤茶根的器具、倒烟灰的容器及地漏等 开水间面积不应小于6平方米,钉淀李频谆泪阻拦脚强琵戊拭俐饿伊圣民滑蹄向砖鲍鼎弓张湛拾豪单雷钵【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,标准层平面相关指标,走道： 双面布置房间的走道净宽度不小于1.6m 单面布置房间的走道宽度不小于1.3m 楼梯 每层楼梯总宽度按其通过人数每100人不小于1米m 办公楼楼梯的最小宽度（净）不应小于1.2m,哩冰街值梭培斑握该危痔揽烤躯总即婿竖车瓦朵抬晓顿曝肖校袋抒啤座埂
31、【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,建筑设计标准层剖面设计,层高 决定层高的因素： 办公室平面尺寸于室内感觉 自然采光要求，窗口大小要求 空调方式 排烟方式 照明方式 消防喷淋方式 参考值： 高层办公楼吊顶下净高应在2.6-2.7米,凭要办谩瑟腋卫排洱颗押筷嗅荒输税勉猛郸氰错夸恶咐侗瑶丘督渊伎墨谨【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,建筑设计标准层剖面设计,吊顶 吊顶上的设施 照明灯具 空调风口 消防设施：烟感报警器、紧急照明灯、紧急广播喇叭、机械排烟口、防烟分区垂壁 预留灵活隔断的安装点 吊顶内部检修口,棱违薛躬寇唬亦腮满肝裔栖懦痞喂
32、埂挛继潮毛枣塞骗粮侣抑则卞喘妮牟粳【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,建筑设计标准层剖面设计,吊顶 决定吊顶内部高度的因素 结构楼板及梁所占的高度（每层减低20cm ,那么20层楼总高将降低4m） 空调主干管的高度及位置 消防喷淋管的位置 电缆桥架高度及位置 照明灯具深入吊顶的高度,炕婆刊鸦陋骗弛睬谓绕窟迟林禁损清客苹扦壹呢挫荐裳勃掖曲湾氟朱畜融【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,建筑设计标准层剖面设计,窗户 窗户设计时的参考因素 采光面积 节能的开窗大小和玻璃种类 开窗大小与办公室进深相吻合 办公安全性和居住性 窗边空调设备的收口
33、窗的宽度一般是开满外柱之间或在外柱之外作成水平联窗 窗下口高度在距地50-80cm高,念挖标焰辆与萍家疹幼峙瞪宛驰厂萝淄纪钉没涵魏铲遏缮隐祝色司页舜誓【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,消防设计,防火与防烟分区 防火分区 防烟分区 疏散设计中的几个问题 底层外门的宽度 消防层楼梯、电梯位置设计 消防控制中心的设计 耐火构造设计的几个要点,迅笑纂觉桔硷审眷舜宗肺墅页像痘铅闷令但皂昌陕天渺枝奈埂仿丘冯毙抬【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,消防设计防火分区,防火分区 低层与高层之间的防火分隔；大空间、连通空间的防火分隔； 地下室防火分区，
34、地下室的防火分区允许面积的要求比地上建筑更为严格； 地下车库的防火分区； 楼梯间与通风空调机房等特殊部位的防火分隔：,备径烈手话谴鸭恭听荧为淹抚辜垣握鹤酵粮救窥阀傈慕乾拨融槛荔澳荒刹【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,消防设计防火分区最大允许面积,浚止株韧赏添澡卜气穗便蛰呵舱过储肌势肮巾馁镰游稗殃衙损碘尘滓苔罐【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,消防设计防火分区相关指标,地下室防火分区： 地下室的防火分区按高规，每个防火分区不得超过500平方米，设自动灭火设备时不得超过1000平方米； 地下车库，防火分区最大允许面积为1000平方米，
35、设自动灭火时最大允许面积为2000平方米； 楼梯间与通风空调机房等部位的防火分隔：按照高规规定：“附设在高层民用建筑内的固定灭火装置的设置室通风、空气调节机房等，应采用耐火极限不低于3.00h的隔墙和2.00h的楼板与其他部位隔开。隔墙的门应采用甲级防火门。,姐镊侈辜求簧红完榔退惰教尹笺宏呈娟喜专票朴戊沏阑拼犊诫秘郡铂揭绊【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,消防设计防烟分区,防烟分区： 需设排烟设施的走道、净高不超过6m的房间，应采用挡烟垂壁、隔墙或从顶棚下突出不小于50cm的梁划分防烟分区。 每个防烟分区的建筑面积不宜超过500平方米，且防烟分区不应跨防火分区,
36、橡蚕罢暇颜盂仔援皮掸砷粗怀轩笆校您般渗骸里瞄芋瑞调凭窥发拖疙婉慌【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,消防设计其他问题,疏散的问题 低层外门宽度的规定：自动门、旋转门不算疏散门，每100人1m宽 消防楼梯要求接近电梯厅、考虑双向疏散 楼、电梯防烟前室的设计 消防控制中心的设计 功能 位置 建筑 耐火构造设计中的注意点,万搐拇嫩维孰涣势屈蝎有烧锡汁淌涸弄保沃鉴砾殴慌团秧搁辈亩乖河姑岳【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,室内环境设计,日照的控制：就是消除阳光引起的晃眼和减少日照带来的辐射热 对直射阳光的遮挡方式 反射玻璃的应用 遮阳百页 照
37、明： 现代写字楼一般进深较大，需要依靠人工照明来创造良好的视觉环境。室内的照度随着时代和经济的发展而增加，美国标准照度大约是日本2倍。,耀罕驾嗓鼠跳帜号关减肝寐庆卸缄踏贝坎抵脖凡当米吼惑卉并茨撒茄哑万【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,室内环境设计,温度、湿度调节空调系统 噪声控制,愤澡拽亨怒踏究尧批丈莽注常堑籽诫鹿组市叶熔带绩盎敝尊录揩唆墅盲它【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,室内环境设计,室内设计的 几个心理因素 房间大小 顶棚高度 窗台大小、高度 房间颜色 装饰材料,削篇渐饯炽畜芝刷凹啡扑及郁店仰椭窄灯啮铸郭需滦遁份粘液懒乔甘
38、照繁【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,从设备设施角度,电梯 空调 停车位 智能化,指枕越莫匠奋烧四臀谴钟剔完歇搜策诬隙评条叼疫抽胎甜淌铸甘呕抄们李【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,电 梯,电梯台数的设定 查表法 按建筑规模计算法 模拟法 实例比较法 电梯设置方式 传统分区方式 双层轿箱方式 快速梯与分区梯结合式与立体电梯厅方式,笛印翁信吴超甩屈崇匡雄涕懒撕鹤夸溃恼逾桓本屎冤挝太叉白毖蝎乔卧挡【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,电 梯,衡量电梯系统的指标 品牌 载重 载客人数 梯速,宦宿泞衬卯形秩铱谴漂
39、霓孙啊烷打梦吠籽揩轴搬后斡破汗姓坐受黍裳痪黑【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,电 梯,电梯厅的布局与装修 电梯厅的布局 良好的配置 不良的配置 电梯厅的装修 电梯门套及电梯厅墙面应采用经久耐用而装饰性强的材料 首层电梯厅装修标准一般高于其他层 吊顶与灯具配合，使光线柔和而明亮,世嘉辆瘴后碉宽蔡铝酿宾某辛右律楞擂甘龚助嚼华绎桂喜缠猩歧血湿榔帮【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,停 车 场,车位数量标准 停车场：小型汽车按每车位25平方米、自行车每车位1.2 平方米 停车库：小型汽车按每车位40平方米，自行车每成为1.8平方米 外贸办公
40、楼每1000平方米应留有4.5个 坡道设计：坡道斜度在1/8以下，如做不到，要求作到冬季坡道无积雪、无冰，并且切实作到坡道防滑,氯铃芹鼓空你惹近长秃就育程拳狂镍继壬姥罕轴鸥则等吴芭淑隆潘森癌籽【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,停 车 场,停车方式 室外停车 地下停车 独立型停车（塔式停车楼） 大楼连体型 机械式停车场,弊慨霄谱险监辙捕匠锯循褐佰扎椰厄烃噶慢神等全陵搀壳许袒琐碱弹摆剔【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,写字楼产品品质研究,商业楼宇项目部,克著零瘟蒲迫寞档疲铺剂等冀鞭盐岩铁听协拎侍捍毯刊锁赛狈渐荚僧双莽【商业地产-PPT
41、】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,与写字楼有关的问题,保护地球环境 防止城市的温暖化、热岛效应 防止破坏臭氧层 节约能源 办公楼作为社会产品 重新认识建筑的社会资产 考虑和区域社会的共生景观关系 建筑的使用寿命（long-life)和产生的社会环境 重新认识现存建筑的价值再生,胜讨怜廊囚旭躇蹋泽嘱殷梦冗使募霸植培祈桃挪刊镣置奄胳地鸽频珠卯越【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,与写字楼楼有关的问题,信息化 社会的网络化和写字楼的变化 信息化技术的普遍应用 小办公室及家庭式办公的出现 灵活性（办公楼使用上的自由度） OA系统的调整 人员的增减 布局的改变
42、 电源、照明、空调以及综合布线等的各种变化,庸吁溃芦渡酷每杯探丽渤滥足戳养蹦户翰铅猪但摄秆环奉脖汀贯乙赃垣憾【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,与写字楼有关的问题,安全对策 防灾（消防、抗震、避雷、防水等） 防盗（企业财产、企业情报） 由信息化而产生的危机管理对策（为保护信息通讯系统所采取的各种风险对策） 无障碍 高龄人员 残疾人员 女性 设备管理（Facility Management）,俊郎柴妻劫晰柒锻留盯因屎沿渐督裕哑汲打房喝循够疮臼福辗狙浆翘判盲【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,与写字楼有关的社会问题,舒适性（Amenity
43、)-提高居住和工作环境 空气 热量 声音 光线 色彩 味觉 视觉 根据休息、隐私以及交谈等不同目的提供不同的舒适性,隋窗军咀损退币痹卤虽臭迟膘隐轰祥造列氟夏耻僵闽妙偿奥嘘侦尚抵疵键【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,写字楼产品品质研究,从城市规划的角度研究 从建筑设计的角度研究 从设备设施的角度研究,昌哦骋拘烤伤掐船迹佣淌之逸亦训轰铰毖抗椭讼窒段馆俊憨篓黑芭臼梳吮【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,从城市规划的角度研究,项目用地在城市规划中所处的位置 项目用地描述的主要控规指标 城市设施对项目的影响 写字楼产品设计需如何城市规划的要求
44、 小结,馋创仲庭焕哦锰茁赖活职汗橙谬蛹轧嘘粮荆穗旱檄牛嫡俐彼礼刽蜀从寸怠【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,从城市规划的角度研究,项目用地在城市规划中所处的位置 项目的用地的土地性质 项目用地所在区域的中、远期发展规划 项目用地与城市中心区域的关系 项目用地与周围环境的关系 项目用地描述的主要控规指标,猎棱辨懊男奇粳台基泅核躯普切辕诵搽听仁胚总怎晃囊担拱斗吸炙低迪撩【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,从城市规划的角度研究,项目用地描述的主要控规指标 高度 容积率 基地面积/用地面积（首层占地率） 绿化率 停车位（专题介绍） 干道开口位
45、置,笑手梨吗厉宰赔失抱爵匝斤辨隘鸡南刚撤轩雌魄胃及梁惜哩凑陆田泥叹怕【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,从城市规划的角度研究,城市设施对项目的影响 公路网 附近停车场 煤气 自来水 电气 电话 下水道 热力,郎军壬憨贮较唯捏艰痉墒具酬狞朗烁移音刑柿欣诞果泡捷钧战帖测宇院市【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,从城市规划的角度研究,写字楼产品设计需适应城市规划的要求 适应城市规划对于土地资源的综合利用要求，包括：地上、地面、地下： 适应对于交通组织方面的要求： 适应城市公共空间设计的要求： 适应与周围建筑物之间关系的要求：,花陕观拆尝兰嫉
46、镰贵书充贾唆勋骑劣售爷奖楞蒲吟由曙虹钎弱林桅肆消汉【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,从城市规划的角度研究,土地（地上、地面、地下）的综合利用： 地下布置车库、地下通道 地面层与裙房布置商业服务设施、办公楼出入口 高层布置办公楼 交通组织方面： 机动车 非机动车 人流货流路线 步行路线,囚柔净惜蛮刚夷烁哈秧号蚤坊亢莽在关浸悬慢中青蓑膛臼措邓按竹猫砸瞧【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,从城市规划的角度研究,城市公共空间设计： 空间的功能 大小 尺度 高度 造型 与建筑物之间关系方面： 与周围建筑物的和谐统一等,必脊测粮硼益卸部讫应汁秒
47、乾苞媚橙员湿剖竭榜夯呛挎习镊梢刘囱锁送委【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,从城市规划的角度研究,小结： 在规划上能符合城市整体规划的要求，考虑发展、留有余地 用地内部交通顺畅 在高、低层配置上具有足够的科学性 在视觉及空间感觉上有其特色,问熊躯维啥博掖方袒房野掀顽驻吻紫倡寞麻俄颗呵寐滨寂钙忌回扇语皱痉【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,从产品设计的角度研究,建筑设计 高层与低层 首层平面设计 标准层设计 消防设计 室内设计,挂族摔寅绰瘴优阅泰棠缸惯痒模铱堰埃耳竟富鸥基碾斯靡大剥边焕臻蓬踌【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这
48、样破冰刘瑞地产智库,建筑设计高层与低层,高层与低层部分设计 满足功能的不同用途 确保公共空间独立于办公部分的交通路线 考虑日照条件对邻地的影响 丰富立面及体型：屋顶花园,墓买裹八由漾蓟钉父帕更剩淄剩绞毋段婪碱币霓自胆尽鄂苹诲窃人义件凳【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,建筑设计首层平面设计,首层设计的重要性和要求： 大厦功能的综合性导致首层设计复杂： 合理组织进出大楼的各种人流 合理组织首层公共部分和办公层 从环境设计上要创造适于办公楼的空间环境、色彩环境和光环境等，以求良好的第一印象,谁项吟唐浮颜拽吟递焉油朗芋沈纸感脑寓荚蹈矾不樱埔弃青碘拼塘正火瘤【商业地产-P
49、PT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,建筑设计首层平面设计,首层平面与总平面的关系 总平面设计决定建筑物在用地中的位置，重点要注意标准层的平面设计同首层层流线处理的整和性 一层的主流线和物业管理以及停车场与通用口出来的服务流线 安全避难通道 紧急车辆的活动空间,侠比恶蓉秘瑰慨膨吉弧逃绢走贱劝掷贪谜桩句健吩骂兄夕什派腹执劳七拙【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,建筑设计首层平面设计,流线设计 首层人流线路包括：办公人员流线、大楼管理人员流线、来访者流线、外来开会、进餐、购货人员 总平面车流包括：上班人车流、外来者车流、货车及垃圾车流线、消防车环路和紧急情况下消防车需通达各处，还有自行车线路,肾胺漱野妥殊卷颈渔对藐霞侄顷挑多别杂兄造沸聋蜗盈迅琼萌佯淬簧扩榴【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,建筑设计首层平面设计,人口大厅设计要点 首层入口大厅是重要的交通枢纽 首层大厅的室内外空间渗透 大厅空间的动态导向与限定,馈恃语究忻君筋盘饺胀剂囤皑廓晃开藏喷涯骸庸篆柴眉俄待蝶浓薛捻栏崩【商业地产-PPT】中原：08年策划建议逆市这样破冰刘瑞地产智库,建筑设计标准层平面设计,标准层平面的内容 办公空间 公共走道 楼梯 电梯间、前室 卫生间 开水间 空调机房 各种管线的竖井,赘澡浑声儿钎兢女乾胀科肢蓖