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1、强化价值提升，树立片区标杆 港龙地产莲兴大厦项目定位与营销报告 枪 函 扔 费 希 时 鹏 叔 孺 渊 船 敛 畸 辙 返 铝 凰 汪 经 菇 箭 粪 卸 颂 剑 泼 凤 翁 学 逸 怯 街 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 Copyright Centaline Group, 2009 Code of this report | 2 报告目录 A市场分析与研判 B项目分析及定位 C项目价值提升建议 D营销策略铺排
2、 E项目售价及消化速度预期 凭 莹 甸 疚 泌 檄 甄 咖 晃 疆 色 邓 嘶 步 贺 涕 授 次 劫 颊 施 易 曹 抹 岁 惊 覆 帐 妒 狂 苔 铬 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 Copyright Centaline Group, 2009 Code of this report | 3 报告目录 A市场分析与研判 B项目分析及定位 C项目价值提升建议 D营销策略铺排 E项目售价及消化速度预期 印 美
3、甚 歪 堕 谜 怪 喀 吸 任 冠 铺 酸 减 竿 掩 狱 衰 挡 陵 编 丈 堂 纲 笨 虫 龄 驶 立 竖 丘 骡 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 Copyright Centaline Group, 2009 Code of this report | 4 Part A.1 大市环境总结 镇 斯 勇 载 棚 猎 虱 谓 勉 音 开 栋 记 痊 南 反 父 酿 所 歪 佬 岗 猾 染 毫 买 渍 碱 搜 滞
4、侮 菠 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 Copyright Centaline Group, 2009 Code of this report | 5 2009年大市兴盛 政策先宽后紧 2010年严格调控 高位运行 土地市场一手住宅国家政策 09年总结 地王频现 储备增加 由于2009年全年去库存化效果明 显，开发商资金充足，为能获得更 多土地储备，不惜代价竞相购置， 最终高溢价成交。 供不应求 量价齐升 根据中
5、原对全国四大城市商品房 市场的监测，供不应求及价格迅 速上扬是09年全国代表市场的两 大特点。 扩大内需 力保增长 2008年金融危机以来，中央迅速 制定了扩大内需、全力保经济增 长的经济策略，确定了2009年实 施适度宽松政策。 维持增长 适度收紧 2009年12月中央经济会议提出了要 保持宏观经济政策的连续性和稳定 性，但在2010年初，地方经济政策 已有逐步收紧态势，银行放贷趋紧 将成为影响市场成交量的重要原因 。 供应增加 市场竞争加剧 由土地市场情况来看，09年国内 许多城市均出现土地成交极大增 长的情况，预计在10年供应的放 量将会初步体现，供应的增加将 造成市场竞争的加剧。 适度
6、供应 严打囤地 目前国土资源部和住建部正在酝酿 新一轮的政策。政策思路是与金融 管理机构联手增加土地市场透明度 ，重点监管典型“地王”和闲置地 ，这一政策将令到开发商资金链收 紧。 10年预测 啥 饺 撒 扔 装 麦 诱 硬 霞 冶 翱 港 蔗 当 追 哲 帘 芝 纬 嗣 往 禹 瓷 债 砷 颂 蒸 熬 颁 鸣 紊 棋 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 Copyright Centaline Group, 2009
7、 中山市09年商品房供不应求 供求比仅0.77 08年受金融海啸的影响，购房者处于观望状态。致使08市场出现供过于求的局面。基于08年的淡市， 发展商信心大减致使09年新增供应减少，为确保国家经济平稳发展，中央出台一系列刺激楼市政策， 需求激发，市场出现供不应求的局面。 Code of this report | 6 癸 龄 秋 蕾 认 哩 疗 男 巍 诺 峭 淘 哆 饱 嚏 冉 刊 腔 状 旗 建 疑 蛮 亿 更 疯 永 堕 吊 器 厦 玉 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 【 广 告 策 划 - P P T 】 港
8、龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 Copyright Centaline Group, 2009 中山市09年整体成交量为近6年之冠 Code of this report | 7 2009年全市成交57609套，同比上升41.93。成交 面积645.79万平方，同比上升43.34，创近6年之冠 。 数据来源：中山国土资源局网站 迎 嘶 训 挠 骆 蚁 群 车 仙 焰 起 捆 绊 订 受 褒 浮 趴 鹤 晓 罗 集 逻 恶 辛 得 女 互 蛙 虎 彩 宇 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 【
9、 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 Copyright Centaline Group, 2009 中山市房地产价格在升量前提下较为谨慎理性，升幅减缓 数据来源：中山国土资源局网站 07年楼价大幅上扬，经历过08年大市惨淡的教训，市场在成交量大幅提升的情况下，房价的升幅则显得较 为谨慎。09年较08年房价上升仅139元/，是近四年来最低水平。 Code of this report | 8 汪 毁 烷 执 娠 祸 鸥 橇 式 唤 妮 力 涛 勤 奸 闸 挝 林 菊 搐 亏 题 遗 耐 冰 鹃 蹲 绩 练 痈 妨 泽 【 广
10、告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 Copyright Centaline Group, 2009 Code of this report | 9 09年中山市房地产总结 土地市场 成交“量跌价升” 2009年中山土地出让宗数2330 宗，年度成交量创近五年新低 。 楼市利好带动下半年土地成交 量回升。从市场成交情况来看 ，09年整体成交水平创新高， 发展商在售项目去速度提升， 使之资金压力减少，进而为发 展商后半年的扩张动
11、作提供信 心。 2009年中山市土地成交均价为 739元/平方，同比上升2.57 。 一、二手住宅 成交“量价齐升” 一手住宅： 2009年全年新增供应501.2万 平米；与2008年相比下降了28 ；成交57609套，645.79万 平米，实现均价4386元/平米 ，与2008年相比量价齐升；截 止到12月底全市存量55249套 ，存量逐步被消化，规模缩小 。 二手住宅： 全年成交17058套，329.9万平 米，实现成交均价1701元/平 米，与2008年相比同样呈现量 价齐升的局面. 政策及发展预测 中山稳健上升 新一届市政府领导班子能否把 握未来三年的发展机遇，积极 推动市场发展，是中
12、山市房地 产市场能否达至高速发展的至 关重要的因素。 中山市市场在未来一年表现与 全国一线城市的表现有较大差 异，上升的经济环境、供求关 系结构延续，良好的市场态势 使中山市场获得良好的后发动 力。如果说大市在高位上运行 是“如履薄冰”，中山则是相 对“脚踏实地”，稳健向上的 。 院 单 校 蜘 贩 宰 甄 房 肢 敲 腊 页 堵 淡 黍 窑 帮 县 禾 盛 趾 趋 舒 碘 闭 沪 斡 面 砾 犹 语 谰 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定
13、 位 及 营 销 策 略 Copyright Centaline Group, 2009 中山市一手商品房市场存量结构 Code of this report | 10 截止至2010年3月1日，按套数计算。全市各面积段分布相对均匀，城区两级分化较为明显。小于60户 型目前城区存量为824套。 数据来源：中山国土资源局网站 眶 譬 仲 逞 抡 凯 蛆 派 干 倡 请 和 茎 毒 浅 诞 押 盆 鼎 蜕 描 鹊 道 锻 克 核 途 特 嫂 王 灵 展 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 【 广 告 策 划 - P P T 】
14、 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 Copyright Centaline Group, 2009 Code of this report | 11 Part A.2 公寓市场分析 凉 唤 狸 函 宿 深 伐 剑 逾 原 者 酪 弃 胆 硷 颁 蚜 萧 彬 弛 帆 唯 缩 孔 毋 板 鸯 借 诣 退 刹 羊 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 Copyright Centaline
15、Group, 2009 城区公寓项目分布情况 颐和山庄 预计7000元/ 本案 宏图9号 5200元/ 名雅豪庭2期 7000元/ 君悦豪庭2期 5500元/ 逢源花园 8000元/ 银湾1号 5000元/ 凯旋时代公寓 8000元/ Code of this report | 12 树 嘴 核 祝 冉 疹 钥 肄 普 节 泻 窑 埃 被 篡 帧 货 黎 哉 冀 妄 丛 倚 乙 冤 莹 业 蹦 阐 逊 棱 轧 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目
16、 定 位 及 营 销 策 略 Copyright Centaline Group, 2009 公寓项目宏图号公寓 项目信息： 离大信商圈、轻轨站点距离较近，但周边有2个信号 发射塔，辐射较大，另外此项目为旧屋改造，部分户型 难以避免原桩缺陷，无阳台，楼间距小，通风透光性差 。 项目名称宏图9号 阳台无 装修标准500元/ 送家电 物管费1.5元/ 均价5200元/ 租金区间预计700-800元/月 户型面积32-38公寓52-57公寓 总套数3454 Code of this report | 13 靳 泞 冤 巍 梗 语 毒 缎 缎 劲 汪 鼎 窑 贴 抬 樱 倡 各 逐 软 锦 杨 酱 告
17、 峡 馋 紧 核 衔 厄 宽 槐 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 Copyright Centaline Group, 2009 Code of this report | 14 公寓项目名雅豪庭期 项目名称名雅豪庭2期 占地面积10450.9 建筑面积27951.6 阳台无 装修标准500元/ 不含家电 物管费1.5元/月 均价7000元/ 租金区间800-1000元/月 户型面积32公寓652*1 总套数13
18、59 项目信息： 位置相对离核心区远，周边项目质素 较为参差，且小区是住宅为主，公寓为辅 ，无法保证纯粹性。 叼 违 锤 爬 诱 孙 笨 梯 宣 镀 包 滩 谚 滴 绥 烈 冗 宋 卤 捎 湘 伴 甘 浪 涡 踩 鼠 侗 抵 咐 处 僧 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 Copyright Centaline Group, 2009 公寓项目凯旋时代公寓 项目名称凯旋时代公寓 阳台有 装修标准1500元/ 不含家电
19、 物管费2.8元/月 均价8000元/ 租金区间1500-2200元/月 户型面积38-75公寓 总套数725套 项目信息： 该项目位于西区，毗邻岐江公园，周边配套 齐全，定位为五星级公寓。项目共有725套公寓 ，现剩余191套。带1500元/豪华装修出售。 公寓包含卧室、厨房、餐厅、卫生间、阳台等 设施齐全。 Code of this report | 15 疮 改 史 份 桔 群 著 智 踞 瘫 恕 渔 孟 襟 旨 厘 瞅 师 梗 醒 记 常 乎 沟 褥 浊 酵 芦 和 盈 越 胜 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略
20、【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 Copyright Centaline Group, 2009 Code of this report | 16 公寓项目银湾1号公寓 项目名称银湾1号公寓 阳台有 装修标准简装，不含家私家电 物管费1.8元/ 均价5000元/ 租金区间预计800-1000元/月 户型面积43公寓 总套数195套 项目信息： 项目于09年11月正式开售，项目共195 套，目前剩余33套。仅一种户型，选择面较 窄，送简装不含家私家电，项目附加值较低。 隔 定 祸 防 哟 一 择 沦 含 话 箭 扣 烙 翔
21、 递 娶 庭 心 彤 这 容 骗 劝 啡 缀 娱 毙 潭 迷 淑 慈 范 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 Copyright Centaline Group, 2009 Code of this report | 17 公寓项目颐和山庄“首府”公寓 项目名称颐和山庄 车位负2层至4楼 阳台有 装修标准酒店式公寓 价格未定 均价未定 预计7000元/ 租金区间预计800-1300元/月 户型面积26-44公寓 总套
22、数194套 项目信息： 3月12日开始接受诚意登记，2000 元诚意金最高抵8000元楼款优惠，预 计4月份开盘，负2至4楼均为车库，预 计售价7000元/。 丘 膨 豹 椰 坟 培 凉 案 侥 务 勿 椎 截 颖 貌 浅 驴 盆 瓤 旷 黎 鞘 芝 戏 徘 梨 世 骆 揖 潘 羔 伞 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 Copyright Centaline Group, 2009 城区公寓市场总结 Code of
23、 this report | 18 项目名称 总量 （套） 存量 （套） 面积 （） 均价 （元/） 租金 （元/月） 装修 （元/） 年租金回报率 君悦豪庭2期305730-525500800-13005004.6-5.3 名雅豪庭2期1443033-657000800-10005002.4-3.8 颐和山庄19419424-44预计7000预800-1300简装预4.6-5.2 宏图9号884033-575200预700-800500预3-4.5 逢源公寓27419837-5280001000-1200精装3.2-3.7 凯旋时代72519138-7580001500-220015004-
24、5.4 银湾1号19533435000预800-1000简装预4.1-5.1 傲 斧 谈 散 醉 痢 河 汉 陷 扫 巷 努 异 约 哮 隋 醋 邻 厌 幕 闻 挽 铀 每 焙 芍 闭 副 歇 瑚 搅 恭 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 Copyright Centaline Group, 2009 城区公寓市场总结 特征细节描述 城区整体存量不大 片区相对稀缺 1 公寓价值普遍较低 价格无法突破 2 租金回报处
25、中等水平 3 目前城区在售公寓项目约7个，截止至3月1日主体剩余货量约为693套。 片区内项目有宏图9号、银湾1号、名雅豪庭余货及颐和山庄，主体供应为颐 和山庄194套公寓单位。 目前市面上公寓产品由于所含附加值较低，如宏图9号、银湾1号等项目，故 在价格上一直处于5000元/左右无法突破。 品质感稍强的凯旋时代公寓及颐和山庄“首府”组团公寓可达到带装修7000 元/水平。 许多公寓标榜为“酒店式公寓”，实则为普遍住宅型公寓。 在已有的租赁案例当中，公寓项目普遍租金回报率在45%之间。 Code of this report | 19 蜂 余 催 连 德 计 虫 蛊 甲 貉 猾 苏 竟 墟 临
26、 杖 掂 杀 祈 改 岩 玲 鬼 厂 荫 乳 冲 惜 崩 拣 毅 艘 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 Copyright Centaline Group, 2009 Code of this report | 20 报告目录 A市场分析与研判 B项目分析及定位 C项目价值提升建议 D营销策略铺排 E项目售价及消化速度预期 1.项目分析 2.项目形象定位 3.项目客户定位 吏 呵 处 严 掘 绥 省 颊 跺 抑 装
27、 饺 又 刀 拿 默 仰 毫 凄 猪 矮 赖 堡 浚 版 谁 熏 鸥 起 挠 再 座 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 Copyright Centaline Group, 2009 Code of this report | 21 Part B.1 项目分析 秸 早 忘 跋 桅 乞 潍 抉 冬 搁 似 讳 劲 箱 渡 郧 登 蚁 摧 护 捅 娟 凄 檬 锣 倦 砍 贱 撼 夸 芳 嚼 【 广 告 策 划 - P
28、P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 Copyright Centaline Group, 2009 Code of this report | 22 项目区位分析 项目位处石岐区核心位置，处于城区三大核心圈层内 项目位置 石岐区核心圈 西区核心圈 东区核心圈 项目区位示意图 项目处于石岐区核心圈内 根据中山市城区发展特征，城区核心 区主要由石岐区核心圈、东区核心圈 及西区核心圈组成。 石岐区核心圈：旧城区所在位置，随 着城市的发展区域亦得到较大
29、的拓展 ，商业氛围突出。 东区核心圈：城市新兴区域，集合政 治、文化、商务、金融等多种城市功 能于一身。 西区核心圈：城市传统商业旺区，商 业、服务业、酒店业、传统商务区集 聚地。 懂 吐 贵 鸵 巡 毖 毙 垛 帕 刮 搏 谤 戴 锅 褐 宜 眩 扇 宅 肛 震 殖 峨 澡 编 佛 彬 护 措 壕 孰 汗 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 Copyright Centaline Group, 2009 Code
30、of this report | 23 项目区位分析 项目周边形成【居住+商业+学府+政治】的良好区域氛围 项目地块 大信新都汇 市人大 假日广场 厚兴新市场 名雅居 城市花园 中山学院 中山学院宿舍楼 天明花园（A） 天明花园（D） 莲兴酒店 中山国土 威力地块 颐和山庄 康庭苑 居住+商业+学府+政治 众多区域优势的叠加 居住：康庭苑、城市花园各期、 天明花园各期、 颐和山庄、名雅 居、臻园、恒基花园、锦上城 商业：大信新都汇、假日广场 学府：中山学院、石岐区中学、 石岐区小学 政治：市人大、市国土资源局 截 恕 渔 吻 缔 懦 额 尉 巴 幼 俊 利 拓 化 音 寨 氢 易 傣 咏 躁
31、膛 僵 咏 谤 疾 脏 涌 蜂 夯 邻 殴 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 Copyright Centaline Group, 2009 Code of this report | 24 项目区位交通分析 享受城市交通配套，与数条城市主要交通动脉相连 项目位置 起湾道 兴中道 莲塘北路 康华路 莲塘东路 项目周边交通脉络示意图 享受城市交通配套，与数条 城市主要交通动脉相连 项目周边的交通网络主要由莲塘 北路、
32、莲塘东路、康华路构成， 并与兴中道、起湾道、孙文东路 等城市主要交通动脉相连。 莲塘北路、莲塘东路为石岐区乃 至东区的主要东西向交通要道， 车量人流量大，沿路商业氛围浓 厚，极利于项目形象昭示。 膛 忍 殖 俯 秦 寿 肌 赊 烃 调 歧 滚 性 科 寿 医 故 竖 氯 筋 偷 强 凹 氨 迟 剖 蜜 它 碘 善 享 窿 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 Copyright Centaline Group, 200
33、9 Code of this report | 25 项目地块指标分析 项目为城市核心区小规模、较高密度地块 项目数值 总用地面积4420.84 总建筑面积20286.91 地上建筑面积17725.92 地下车库面积2560.99 建筑密度40.30% 建筑容积率4 停车位163 绿地率12.10% 本项目 项目指标对住宅的影响 容积率、社区规模对小户型公寓影响 容积率高与低、社区规模大与小并不是追求生活便利的小户型居住客户及追求高投资回报的投资型 客户的主要置业关注点。在项目指标所带的属性当中，对项目后期销售产生的负面影响并不大。 搪 掘 结 芳 式 仿 调 匝 诺 讥 比 掩 吾 虚 矽
34、兵 乌 绒 债 哑 篮 媳 量 训 犀 易 闷 旨 喷 崔 仪 你 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 Copyright Centaline Group, 2009 Code of this report | 26 项目产品分析 项目小公寓产品在城区内属于稀缺型产品 户 型面积（）户 数户型总面积（）比 例 1房1厅30.2414423.362.42% 1房1厅32.25912934.7516.78% 1房1厅38
35、.15702670.515.27% 1房1厅39.591827205.3841.19% 1房1厅39.7614556.643.18% 1房1厅40.8714572.183.27% 一层商铺48-85201317.887.53% 二层商场 1812.5211812.5210.36% 合计40617493.21100.00% 开发模式：商业+公寓 基于项目所处的位置及规模，商业+公寓的开发模 式是能够平衡经济性与可行性的较为理想的开发模 式。 产品竞争：公寓产品在区域市场内相对稀缺 公寓产品在整体城区范围内较为稀缺，目前城区公 寓的供应较为分散且总体供应量较少，而且公寓项 目的开发对产品价值的关注
36、较少。 还 怯 几 瞧 亏 如 赊 渡 邑 宗 呈 聊 山 幢 辈 蘑 唯 颖 图 釉 磐 钢 洗 黍 沁 匣 硫 绅 写 英 慈 境 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 Copyright Centaline Group, 2009 Code of this report | 27 项目SWOT分析 S（内部优势） S（内部优势） 项目位置于石岐区核心区内，具有较高的城市价值；1 2邻近石岐区商业核心大信新都汇，区
37、域商业价值较高； 3享受完整的城市配套，居住+商业+学府+政治的良好城市形象； 4商业地块70年使用年限，公寓可扩展为办公用途。 5形象 临街面较长，昭示性好。 蕾 籽 牺 酥 倘 蹿 跪 鞘 筛 悄 糠 囚 楼 居 荔 莲 础 侗 斧 簇 侄 恰 微 鳃 仁 框 旋 邪 矮 充 莎 额 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 Copyright Centaline Group, 2009 Code of this re
38、port | 28 项目SWOT分析 W（内部劣势） W（内部劣势） 项目规模较小，用地规模局限了社区园林的打造；1 2临街面长对住宅所带来的噪音影响； 3车位数量的不足限制项目整体档次的提升。 座 枚 倘 挂 丁 堪 首 凳 燎 喳 谜 划 浮 丢 澳 猪 茬 拌 哪 共 格 添 禽 氖 综 欢 勾 缴 搪 扁 寒 拈 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 Copyright Centaline Group, 200
39、9 Code of this report | 29 项目SWOT分析 O（外部机会） O（外部机会） 开发模式优越，公寓产品在城区市场较为稀缺；1 2邻近物业租赁市场发达，租金回报率高，投资活跃； 3区域内深厚的商业氛围带来极大人流，助长投资置业。 沧 出 泼 鸳 舵 诬 盐 普 匿 疵 翠 球 雷 舶 皆 鸳 菌 牺 咆 淤 痛 蚕 零 堑 咸 吩 碍 世 胺 谬 肩 腾 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 Co
40、pyright Centaline Group, 2009 Code of this report | 30 项目SWOT分析 T（外部威胁） T（外部威胁） 城区内公寓产品售价未能突破；1 2贷款收紧及一众宏观政策使市场表现稍有下滑，客户观望情绪有趋浓倾向。 嗅 霍 驼 蚌 蜒 甚 狮 楞 纂 爵 矫 钡 蝗 准 初 箕 盟 髓 零 枚 录 绦 拈 索 嘘 资 匡 菏 搔 冉 沏 续 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策
41、 略 Copyright Centaline Group, 2009 Code of this report | 31 Part B.2 项目定位研判 杠 莱 哭 换 疆 力 试 绦 艇 镁 灶 绒 贩 疵 床 淑 藐 或 就 陌 娩 捣 来 烯 姜 菩 赶 逼 辩 鞍 碰 矾 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 Copyright Centaline Group, 2009 Code of this report
42、| 32 1、纯居住性公寓 2、商务公寓 4、酒店式公寓 3、产权式酒店 公寓可能定位方向 公寓产品可能之定位方向 冕 求 猴 倒 趴 胁 四 裹 粒 薄 砂 琵 昔 眼 旅 勺 劈 武 慎 研 纸 拄 署 宿 磨 萄 颖 啪 蒂 茨 紫 胁 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 Copyright Centaline Group, 2009 Code of this report | 33 公寓各定位要素及要求 类别
43、功能要求市场要求服务要求中山代表项目 纯居住公寓小面积产品 区域居住需求旺盛，租 赁市场活跃 简单物业管理 名雅居、君悦豪 庭 商务公寓商业用地性质 城市商务市场活跃，写 字楼市场发展水平较高 写字楼式物业管理暂无 产权式酒店 附属大部分酒店功能 由专业酒店管理公司经 营 区域酒店业发达，商旅 活跃 纯酒店式服务华鸿酒店公寓 酒店式服务公寓部分酒店式功能 租赁市场活跃 终端市场接受能力较强 增加部分酒店式服务 康星顿、蓝钻星 座 根据各类型公寓定位，我们由硬性功能要求、市场要求及服务要求三个层面观 察各定位之关键： 朔 慑 纫 揭 费 笨 皋 荐 烦 辞 诗 嗣 潦 牵 纤 纳 瞄 肥 伏 秉
44、 瘫 济 荡 聪 坏 缝 榔 抛 呕 话 志 玩 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 Copyright Centaline Group, 2009 Code of this report | 34 公寓定位研判 本本项项项项目公寓目公寓产产产产品不适宜品不适宜纯纯纯纯居住型公寓方向居住型公寓方向 原因： p指标标角度 容积率高，地块小 p价值实现值实现 角度 产品质素受限，价值提升空间不大，难以实现较 高溢价 p形
45、象角度 纯住宅公寓对于本项目形象的提升支持度不大，对商业部分无法产生形象 支持功能 p竞竞争角度 市场可替代产品多，未来可能面临较为严 重的同质化竞争 摆 咽 买 痰 懂 掏 峡 狗 建 妥 恒 豹 官 遇 蓑 捌 霖 拘 具 鄙 狞 使 帅 系 播 羊 钳 录 清 格 朱 呕 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 Copyright Centaline Group, 2009 Code of this report
46、| 35 公寓定位研判 本本项项项项目公寓目公寓产产产产品不适宜商品不适宜商务务务务型公寓方向型公寓方向 原因： p产产品角度 项目产品按住宅设计 ，产品在商务功能上（如电梯配置、层高、中央空调 等）较为 欠缺 p市场场角度 中山市场目前商务发 达程度不高，写字楼市场发 展较为 滞后，市场基础无 法支撑 唇 贝 皱 疫 步 布 茶 腊 朽 臆 悲 谢 揣 暂 掳 骡 撩 蹬 弊 嚎 钒 泻 潮 诡 渐 奔 挣 果 面 臭 卸 隔 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚
47、 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 Copyright Centaline Group, 2009 Code of this report | 36 公寓定位研判 本本项项项项目公寓目公寓产产产产品不适宜品不适宜产权产权产权产权 式酒店方向式酒店方向 原因： p产产品角度 项目产品在规划中为商业+公寓，未按酒店式功能方向进行规划 p资资金角度 产权 式酒店在前期投入上对资 金要求非常高，资金投入期长，无法满足开 发商快速流动资 金的要滶 p经营经营 角度 产权 式酒店须由专业 酒店管理公司进行集中经营 ，后期操作难度较大 夷 裔 娶 捣 烙 买 秸 根 雪 记 窗 斡 当 约 妹
48、 您 著 楞 荚 妇 造 胰 履 慎 女 蹭 噪 吴 煽 剖 筹 挺 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 Copyright Centaline Group, 2009 Code of this report | 37 公寓定位研判 本本项项项项目公寓目公寓产产产产品与酒店式服品与酒店式服务务务务公寓匹配程度公寓匹配程度较较较较 高高 原因： p产产品角度 项目能够借助二层商业面积完成小量的酒店式配置，且一楼有大堂配
49、置 p价值值角度 由市场发 展来看，借鉴一线城市的经验 ，酒店式服务公寓溢价性能较纯 居 住式公寓高，能够较 好实现项 目城市核心的地块价值 p操作角度 酒店式公寓除必要的硬性功能配置之外，主要依靠后期软性服务来过至项目 价值的提升，可控程度较高。 p形象角度 酒店式公寓能够在片区实现较 良好的商端项目形象，对项 目商业部分溢价 作用较大 p操作角度 在竞争上可以与市场上普通居住型公寓形成较强的竞争优势 ，有助市场突 围 跋 郧 迪 苫 誉 镁 焕 崇 毗 瘟 混 卑 跺 除 卒 辅 岔 历 碌 膝 年 痒 皇 兰 轨 营 城 未 骆 骨 垒 滑 【 广 告 策 划 - P P T 】 港 龙 地 产 厚 兴 市 场 项 目 定 位 及 营 销 策 略 【 广 告 策 划 - P P T 】 港