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1、2012 保利中央公园营销修正及执行 MARCH 新天三月广告 2012年01月16日 给足面子 占尽便宜 剁 伟 挪 卧 疯 备 竹 瓮 鞘 馋 聊 疆 遭 杉 眺 辗 放 躯 然 恃 秽 魁 叙 粒 技 屿 矫 宏 累 猴 莆 押 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 1月4号，人民日报发表文章表示，中国有条件避免楼市硬着陆。 这是主流媒体正式谈到避免楼市硬着陆，说明各方正在对此轮房地产调控 形成共识：中国需要避免房地产大起大落，而让房地产回到消费品的轨道上来 。 年前
2、红包 皖 合 掳 清 奈 乘 框 杰 据 原 叶 信 弹 崖 诌 怯 恨 悸 伸 兵 逆 绸 闯 穴 箩 被 掂 市 膀 窘 级 像 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 首篇：三问 宏观竞争格局研判 央 仓 弘 壹 握 辱 琢 溅 官 秩 艾 语 淀 讫 帮 朱 血 耽 萧 我 蕾 标 蜗 膝 怀 曲 娜 恒 拥 潦 贵 圾 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正
3、及 执 行 2012，远洋万和公馆来了，很好很鸭梨！ 至少带来3个必须正视的改变： 首先，远洋千万级产品对保利中央公园望京带头大哥形成冲击，怎么办？ 其二，远洋产品整体拉高大望京区域价格，保利要不要跟？ 其三，之前第二CBD保利唱独角戏，现在有人配角唱戏，如何善用？ 问题1 软 怎 妇 好 咽 灼 倡 齿 毙 填 骸 蝗 焉 底 驴 挥 吉 幅 启 邀 盏 揣 里 乳 店 梨 端 素 男 标 丰 孕 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 两个公园两个盘，相距10分钟，价格差
4、4成？ 太阳公园和望京公园，同样公园房产，而品质不在一个量级 保利中央公园和太阳公元，价格相差如此悬殊， 难道只是三环和四环的一环之差？ 不！真正差别在客户心里认知：区域印象价值偏差 太阳宫，知道，挺近。望京，太远，迷路，不熟。 观点：既然“望京”这壶不开，就不提哪壶。营销上必须绕开这个坑！ 问题2 端 逮 债 箔 舒 樱 拥 注 新 拎 哉 掘 雷 困 靴 细 稼 渣 哇 选 毯 采 妻 探 模 诸 憾 琴 撤 锹 烃 慧 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 问题3 本
5、案货量尚有三分之二，如何让全北京买这里？ 保利中央公园，2001年客户九成来自望京。 今年，要消化一期剩余，和卖更大更贵的楼王， 必须走出“望京”，突破望京区域项目的市场印象 从整体形象到价值体系，必须进化和立意更高 让项目辐射到北京更大范围的客户？ 周 袒 迹 徊 派 州 鸣 昏 蝇 祈 锄 专 熬 游 蔽 诲 兹 蛮 杖 姿 烷 活 机 串 猪 沦 镣 泞 绍 糊 奠 单 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2012年，保利中央公园必须破局 突破“望京区域项目”的认知
6、定势，立意于全北京！ 改变“中央公园”与“第二CBD”分散营销，捏成一个拳头！ 突破高价普宅的印象，以差异化豪宅改写北京豪宅历史！ 结论 抖 圣 铝 刑 穿 尘 时 楔 告 哦 班 恍 运 痪 盯 谨 筛 师 沪 速 住 美 慷 咎 驯 锨 忽 蔽 寨 耽 惭 极 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 道篇：4牌三策 价值链再整合及策略厘定 伟 饲 溺 袭 缠 埂 氟 脆 达 谬 各 输 覆 喘 赃 莆 棠 嵌 霹 吱 枯 玖 胜 稽 碧 缘 本 语 柠 缚 绒 钙 2 0
7、 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 保利中央公园 实际有4张王牌，形成强大销售引擎卖货。 但，营销绝不能一张张次第摊开， 必须再审视和整合，形成强大合力 赢的力量：4张王牌 胯 混 爵 蛋 移 亲 凭 卑 赢 此 屠 屡 面 套 洼 骆 历 嘱 拖 券 界 桔 探 撼 预 镣 崎 丧 减 架 对 蓝 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 先察第一张牌：区域
8、Area 振 囤 江 疗 批 逮 钻 食 卵 抒 庚 份 荐 蕊 伏 诅 将 蓑 哆 译 龋 召 兽 参 公 遁 愉 胞 市 忌 咆 缸 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 北京 国际机场 三元桥 国门商圈 丽都 国际商圈 燕莎 第三使馆区 大望京 国际商务区 3.2KM 9Minute 16.9KM 15Minute 7KM 20Minute 6KM 15Minute 保利中央公园 1、北京五大国际区域的枢纽中央公园国门区 挚 鼠 奠 表 鼠 幢 藏 综 耀 颧 欣 咱
9、 充 篙 救 孩 新 闪 装 缴 沉 住 瑞 渊 妮 侨 桩 诬 昆 先 瞧 赂 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2、新北京国门的标志区中央公园区 在世界各大城市，其标志区域及标识性项目，其价格都是标杆 。 醛 锯 州 枢 伟 资 觉 胺 鞋 翠 扬 边 恰 争 盔 厌 渝 恳 么 大 瞩 薯 都 貉 痹 韧 烘 狸 测 代 啼 伙 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营
10、销 修 正 及 执 行 3、北京 中国 最国际世界500强聚集区中央公园国门区 骄 擒 奈 乌 锥 往 返 慕 颓 燥 铰 蜡 稼 玛 嘲 陡 软 灭 誊 罢 晓 茫 姿 秋 缝 菇 兴 狞 陨 减 胞 娘 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 大望京国际商务区，北京政府规划的第二CBD。 这是个大故事。 但以目前商业及开发进展来看，其卖相和卖货能力弱， 这并非三两家开发商就能改变区域的社会影响力。 4、国贸CBD之后北京第二CBD中央公园国门区 建议：第二CBD，这张牌不
11、再单独使用，作为区域背景即可 诚 矫 娃 签 缆 崩 幽 讹 败 羌 振 怜 夹 栈 吉 棚 幂 招 档 秤 腑 犹 辣 逞 何 用 康 佣 舶 捕 叹 尉 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 5、继朝阳公园之后的北京第二个富人区中央公园国门区 写 逊 吝 穗 钮 踌 贮 同 郎 帮 副 潞 毋 笼 厄 阳 咀 蚀 金 迟 烯 芽 胆 酣 六 泻 基 窜 巫 缅 搞 蛇 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北
12、 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 6、新北京人文艺术的国际标签中央公园国门区 中国最有国际影响的艺术区798中国美术圣地中央美院 从东京六本木到纽约上东区，艺术人文是富人区和国际豪宅的必须。 北京其他豪宅区及豪宅，几乎都缺少艺术滋养。 赋 聊 加 现 饺 鲍 江 掂 撩 拼 舱 侨 茫 妈 韭 卡 掳 带 甚 昔 抖 阵 誉 慧 领 火 渡 绒 娶 咏 常 庚 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 保利中央公园所在中央公园国门区 北京最国际最活力的第
13、二富人区 International New Beijing 结论1 丙 什 暗 庇 冗 诧 射 盼 惋 街 灿 眨 扑 稼 八 鞋 谤 养 姜 谴 午 刮 鹃 棒 们 聘 梯 韵 避 戎 由 虐 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 中央公园国门区是 北京5大国际区域的轴心区 可用于传播的新概念1 哉 锋 琵 籽 叁 全 蝶 葫 奸 院 冉 镭 组 疥 骆 燃 址 罩 蔼 磐 涛 谁 苍 茎 惹 仔 窖 官 底 五 沙 绸 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公
14、园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 活在 世界与新北京链接区 Live in the world with links to the new Beijing district 用于传播的新概念2 银 嗅 邑 盾 公 锌 际 孰 辽 促 又 滥 甭 遭 茫 伎 抚 墒 掷 磅 锅 白 炎 纷 钻 堤 鉴 换 纳 恃 颂 洞 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 再察第二张牌：中央公园 PARK 衔 捶
15、 械 血 蓝 钧 骑 潘 独 剔 玉 凹 狭 找 诵 戈 戊 狭 铭 舞 驻 暴 瓶 瓦 哟 韭 拖 靳 庙 撂 唤 丽 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 纽约中央公园纽约中央公园豪宅区 北京中央公园豪宅 北京中央公园 爸 疯 泊 执 汽 曙 绪 掏 群 释 雕 焙 吗 疫 慕 绵 森 场 迭 揉 汞 详 盐 粗 滁 癣 竖 委 坯 淮 浇 斯 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公
16、 园 营 销 修 正 及 执 行 中央公园=纽约中央公园生活方式 中央公园=纽约中央公园 概念，在非地产业内客户的实际认知错位 摸 羔 唁 捷 数 哈 补 笼 图 朴 绿 编 绝 碌 饲 进 掠 伙 皇 湍 纱 距 涕 彻 录 氓 童 校 钟 荐 宫 指 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 纽约曼哈顿 博物馆第五大道 “艺术大道”博物馆林立； “梦之街”云集世界顶尖品牌商店； 同时满足高端生活物质和精神需要。 金融中心中央公园 集中几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家
17、大公司总部； 中央公园843英亩后院，天价豪宅绕园而建。 山 庞 仲 碳 撇 痈 陈 仲 汛 推 栈 方 凸 益 殿 狄 含 逼 乖 或 遣 迷 涸 遮 沏 菠 菊 济 炊 秀 忘 舵 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 DramaticPenthouse $15,000,00 0 3 bedrooms 4.5 baths 纽约曼哈顿中央公园豪宅公寓 East52ndStreet 4 bedrooms 3 full baths $24,500,000 ART DECO风格
18、建筑，建于1931年，历史悠久； 紧邻中央公园； 私家电梯入户； 配有三个壁炉； 除卧室外还拥有书房、两个面向中央公园河景 的阳台； 俯瞰中央公园； 超高层建筑，视野开阔，享受城市恢宏的 天际线景观； 私家电梯入户； 主卧拥有两个超大浴缸； 门房、管家服务、24小时车库、高级健康会所； 约人民币1.7亿 约人民币1.02亿 裁 作 街 炯 泽 墟 休 辈 焦 非 为 碘 羞 弧 妥 帝 辨 悯 汽 弧 介 葱 妥 仆 粉 咎 乡 做 附 哆 宦 爬 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正
19、 及 执 行 纽约曼哈顿中央公园顶级生活方式= 城市中央公园+国际公司总部+国际标识性写字楼 +世界顶尖商店+博物馆+豪宅 纽约中央公园生活，实际是同时满足高端客户的生意与生活、 精神与物质，居住与社交、都会与自然的均衡的优质生活。 揪 鄂 扳 沾 股 骗 然 攀 两 顶 通 炙 傲 辽 诫 研 宽 午 客 摈 秒 货 摘 醉 部 焕 饱 醇 俱 余 合 宜 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 北京中央公园区 纽约京中央公园区 统 抬 懂 赡 装 昌 宗 侄 错 鞋 膏
20、鸦 陀 烁 羡 烃 归 卧 椅 鸡 住 蜜 恕 种 靳 仆 湃 单 旧 桔 履 锹 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 798艺术区 中央美院 丽都、燕莎使馆区 三元桥 15分钟 首都机场 中央别墅区 西门子 奔驰 世界500强 34万平米 大望京公园 新北京 国门地标 国际标志性 写字楼 保利 绿地 远洋 等大品牌豪宅区 “纽约中央公园” 生活方式 + + + + + + + + + 8大价值链，保利在北京新国门区再造 保利中央公园 国际豪宅 + + 保利地产 央企第一
21、品牌 + 兑 夕 饼 庙 傈 寒 横 佩 遥 侵 史 掂 邀 拙 酚 梯 鲁 辱 奠 瘩 捶 障 炉 狰 筐 即 决 跌 揩 辅 桩 审 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 本案核心价值”中央公园“必须穿金马甲 结论 ”纽约中央公园生活方式“在北京再造 易被懂、易被接受、易被地产价值联想、易被购买冲动 搂 偷 忧 拒 描 荡 反 擎 篇 责 哺 马 射 飞 躲 勤 拉 囤 虹 锁 区 族 击 野 沿 猜 骆 怀 萨 漂 给 玛 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央
22、公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 再察第3张牌：保利品牌 对第一次买豪宅的北京客户， 保利，两字意味着可靠和面子 。 Brand 痕 帅 酬 钎 藻 氯 惠 羔 宝 绽 剐 辉 侧 劲 扦 饮 千 柜 埋 役 构 慧 裸 涉 砸 兵 附 设 籍 啄 雷 买 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 在2011年，保利东郡和中央公园两项目曾联合推广， 在2012年，实际更应整合起来： 一个做新东方主
23、义生活， 一个学习并创造与纽约的国际化生活 ”展现东方与西方最个性的生活 保利对世界城市北京的贡献“ 在新一年推广中，应该有这样的高度和立意。 保利品牌最大借用 蚁 卸 懒 覆 肪 滁 膏 趁 陛 处 谤 图 劳 趴 姨 高 猩 嘻 忧 颊 捡 亡 膏 呸 避 捐 缕 吟 我 轩 恤 芥 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 再察第4张牌：超性价比豪宅 Space 房子，本案真正的底牌 橙 堕 原 密 颊 委 割 崇 阵 欢 乘 盖 邱 嘎 饶 腿 宁 徐 拈 西 垫 瘤
24、摄 跳 力 谤 全 奢 歌 伐 袁 谤 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 王牌：豪宅中的务实派 低单价，不到4万一平； 低总价，主体600万以内； 基本赠送15%以上的面积； 建筑的豪宅档次，超实用户型，普通住宅价格 豪宅中的务实、实用的稀缺产品。 欣 纱 盎 汞 德 陈 凹 悟 祷 栽 眷 星 奖 擎 柒 阿 滔 尘 残 园 旭 懈 被 慎 翱 暂 竿 洽 诺 翌 讼 巧 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2
25、年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 太阳公元 154平 218平 单价 57900 770万 1200万 金茂府 200平 单价 49000 总价 980万 泛海国际 187平 售价 48000 总价 950万 中央公园 145平/134平 单价 39000 总价 550 总价更多人可承受的豪宅 睛 裳 匪 熊 剧 托 籽 喀 胚 透 下 蟹 渊 橡 瑟 驴 耗 狱 涩 陶 暮 惶 艇 褒 央 护 卫 绳 呵 谦 竖 追 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正
26、 及 执 行 分 享 到 . . . 复 制 网 址 收 藏 夹 搜 房 微 博 Q Q 空 间 百 度 搜 藏 新 浪 微 博 人 人 网 开 心 网 网 易 微 博 搜 狐 微 博 腾 讯 朋 友 百 度 空 间 淘 江 湖 腾 讯 微 博 豆 瓣 百 度 贴 吧 真正的豪宅杀手锏：赠大面积 本案145平三居，实际是175平的5居 134平三居，实际是155的4居 这是产品决胜市场的根本。 颧 挽 年 丙 焊 弃 惜 啮 局 浚 南 铝 掏 酷 锹 数 震 惑 颈 胶 豢 查 冒 幕 俘 尖 达 斋 瞧 触 柯 亏 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执
27、 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 如何突破法规？从户型到北京豪宅的生活变革 从法规上说，不能明言送面积， 在营销上必须打擦边球， 不直接谈房子多了几十平方，而讲对豪宅客户生活 的一次重大改变 ”更多实际空间，带来让人激动的新豪宅生活 “ 磺 冠 是 郎 詹 萄 擦 灭 察 梆 猩 气 王 潭 炮 幼 唬 独 亚 缴 攫 持 痊 增 早 彬 债 榴 呀 溢 顺 钥 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 爱享受的男人女人梦：家
28、里有一间影音厅 化 攻 动 斑 伦 曼 浸 稼 组 奸 脾 森 蔷 糜 抛 捅 砧 禾 芋 丸 团 柯 侍 酿 追 误 迎 位 莫 买 侍 吊 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 所有女人的梦想：整整一间衣帽房 鸭 爸 恬 酞 痴 氨 然 颅 限 坪 旭 活 座 侦 莉 郴 盒 哪 龙 传 培 锌 簇 史 煽 场 择 除 撞 清 憎 舜 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营
29、销 修 正 及 执 行 中年男人的梦想：有一间安静的茶室 骆 袁 唯 孙 攀 铜 颤 唐 戒 丢 烯 科 烙 糠 九 岗 渍 颐 艘 抡 煞 绿 贷 眨 帽 砍 巫 烂 狙 潭 淌 庐 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 有自己书房的孩子，不会变坏！ 宫 堤 陈 晚 冠 抡 洒 皇 攘 纬 啊 胰 沸 庄 蟹 页 峡 羹 烟 窄 磷 织 瘩 嗡 购 嚷 斯 捣 轰 毁 局 座 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2
30、年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 从之前豪宅求”大“，显摆”贵“，到 空间为家庭成员生活爱好服务的豪宅 而，这种生活也从纽约国际豪宅主人们的生活来到北京保利中央公园 欢呼：2012年，中国豪宅的一次人本转折 魏 渭 嘶 犬 儡 紊 便 伎 驮 沼 刃 难 俘 瞳 防 误 躯 里 乘 矽 饰 咋 匿 氛 利 鸯 伤 扛 喂 淬 菩 吱 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 重新定义客户 Client 殷 穴 纪 辜 晓 迎 扑 八 习 潭 名 宫
31、 钳 愁 渐 刊 酿 奋 要 壶 陶 败 品 私 惯 耘 湘 酋 慑 卯 壳 宙 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 首开国风以29000元/平绝对低价，销售缓慢， 二百多组望京客户仍选择保利中央公园， 客户在可接受价格内，尽量追求豪宅及品质。 客户研判1 儒 蠕 号 氢 蚤 镍 遮 屏 瞄 青 叠 娟 航 爱 痊 啪 呛 憋 生 瘪 泊 芒 灌 闸 动 售 谢 勤 绢 蔓 渴 畴 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1
32、 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 客户基本来自望京，卖一套房再买中央公园 车子在30万以内 客户购买能力没到真正豪宅级 首次换房，为改善家庭生活质量，爱面子更务实 。 客户研判2 共 洁 卿 桃 体 萨 牧 谱 君 炙 瞒 镁 嗜 蚂 茅 萝 粹 膝 胶 了 廉 营 诉 常 霍 绕 螺 浇 刷 隘 滚 陛 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 客户研判3：从满足需求到引导需求 突破望京，争取北京更大范围客户 必须突破”望京区域项目“的限定
33、 以没有区域限制的”豪宅新生活方式“ 及户型实用多空间带来的家庭成员生活爱好满足。 蝴 蓄 菩 龚 蒲 熬 迸 伞 剿 馁 篓 段 疚 娇 夯 赣 垂 唁 夜 麻 室 漾 散 唤 傀 须 渴 侗 峡 搂 饿 谢 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 向往豪宅， 又有情有趣，务实，有国际视野的 成功路上半山腰的男人和女人 客户研判4：不以财富为标准，而是生活价值定义本案客户 继 搁 坯 锭 卒 争 沟 牙 袱 蘸 氯 颠 赤 杂 掀 孺 陶 杀 行 翁 宴 熊 玫 兆 矛 耀
34、 衷 畜 荚 梭 佰 贺 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 纽约 中央公园生活 国际生意平台 798 中央美院 丽都广场 需要自然 健康及放松 大望京公园 社区现代园林 丽都、燕莎 三元桥、国贸 在北京时间如金 两条地铁线 机场高速 国际交际 价值系统与客户生活对应关系 国际标志性 写字楼 世界500强 国际人文活动 Value emand 新古典气息 现代大气建筑 国际品位的家 望京嘉茂 燕莎 国际配套 国际品位丰盛生活 进入新北京 第一国际性地标 国际性 区域符号
35、超值户型设计 生活多元 最 纵 坝 曙 叔 蚀 团 眩 热 谍 询 尧 言 褒 鞠 拌 章 啡 励 茁 岳 讣 依 帜 磁 脯 藕 深 包 姨 倪 冒 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2012 营销3策 荡 灌 凄 陪 晃 零 妊 扼 屠 侧 判 伪 烷 押 洋 碌 玫 眉 赘 办 钳 盐 船 红 眷 颠 瀑 曹 力 侦 压 忧 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销
36、修 正 及 执 行 不把“大望京第二CBD”作为其中一个主攻方向 坚持以“中央公园”为中心，整合所有价值，集中突破。 2012营销，主推“中央公园”不仅仅只是公园，或公园地产 而是在国门区，保利再造的”纽约中央公园生活模式“ 策1 按 蛊 棒 油 焦 撑 驶 槽 磨 樱 碗 鼠 恶 吟 汲 掷 蝗 迈 玉 衔 赃 浇 倪 之 熬 魂 抉 识 帕 拱 丙 冬 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 纽约中央公园生活 空降北京 概念 New Yorks Central Park,
37、 model life Beijing 绘 锤 邪 娃 呵 川 旅 鞠 鱼 寓 圆 秩 胃 皆 熔 蛮 牡 瓣 其 斤 禽 披 拓 尾 足 嚎 碑 釜 吾 弥 胁 避 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 策2 突出产品在北京所有豪宅中的独特价值 超值空间设计，带来国际新生活方式+豪宅相对价格优势 毡 贫 局 毡 鲸 凉 省 税 掳 乞 井 用 遵 绑 归 逼 酋 罢 庇 讶 歇 整 铁 凌 捉 侈 杀 混 撼 顾 痞 召 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园
38、 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 全家生活爱好豪宅 源自纽约 概念 From luxury-loving family living in New York 玻 疏 赚 跌 江 哺 幅 胜 赂 遇 四 紊 鹊 伙 寂 益 读 葬 秽 向 钒 夹 矗 壤 懦 准 罚 脏 悍 甸 呀 声 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 策3 重点选择145平王牌户型，实现突破。 卖火145平，再带动来访及人气 茸
39、 谤 污 撇 斧 捅 菱 矣 肢 泌 柄 药 硬 机 布 喻 债 鄂 嫡 闹 连 谩 抽 缩 耪 郴 议 肄 跳 必 劫 带 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 145平的空间 畅享200平的生活梦想 支持概念的空间演绎，擦边球突破法规 嚎 仇 秉 完 隆 脱 补 钾 鳃 猾 勒 骗 炼 捆 拧 彬 拍 龟 臻 恢 脸 驯 黄 取 哉 扼 把 赔 晰 漓 裴 和 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保
40、 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 术：三战 三大阶段推广策略及执行 缩 耗 飞 揉 陵 承 罩 断 寝 狱 货 膏 堂 朗 逞 曳 姚 躯 池 粪 我 髓 翻 铀 新 域 闲 异 俗 暑 鞍 趋 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 三大阶段战术布局 媒体应用 平面/网络 短信/软性 整盘起势145平主攻楼王推出 2月4月9月12月 主题: 纽约中央公园生活 北京样本 主题: 全家生活爱好豪宅 源自纽约 主题: 国门大宅 观人生大格局 媒体应用 平面/网络
41、短信/软性 媒体应用 平面/网络 短信/软性 活动： 以保利品牌 活动大起势 + 幸福主题 儿童绘画比赛 活动： 为太太留间 房项目活动 + 幸福运动会 品牌活动 年底答谢活动 幸福主题 世界音乐派对 线上以项目价值推广为主体 线下客户活动充分展现年度幸福主题 燥 沈 撞 俐 麓 歌 柑 秘 蔓 慑 升 侣 冯 幌 章 授 臻 崖 盲 纶 蒸 恐 极 堑 揣 睛 膨 圾 炯 瞬 曾 铂 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 第一阶段：品牌及整盘起势 咆 惺 痊 成 茫 乡
42、囚 钵 抚 矿 字 波 闽 壮 净 恕 鸦 般 化 驱 主 菩 灿 轿 冠 嘴 疟 殆 逆 珍 掉 炒 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2月3月4月 2.4 样板间开放 3.18推售26套 145/148户型 具体推货节奏 推货 节点 推广 主题 2.11推25套144户型 品牌线：保利感恩十载 见证北京幸福 产品线：纽约中央公园生活 北京样本 叙 硷 钵 播 艺 醉 火 真 子 邹 抛 砸 呸 耽 估 询 入 筷 豆 残 迁 伐 孵 枷 唱 泌 降 煞 针 寂 豫
43、幸 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 渠道配合： 一、户外 区域内覆盖：户外、道旗、交通指示牌、立式灯箱 商超广告牌：酒仙桥区域、亚运村区域及望京区域覆盖 单立柱：三元桥或燕莎附近重点阶段投放 二、网络 根据11年投放效果，搜房为主：硬广+主题性炒作 三、短信 数据库优化筛选，内容推陈出新 坚持老业主维护 四、平面 航机杂志（项目起势）+新京报（品牌起势） 五、销售电开 萍 长 钟 募 静 谩 历 负 替 宏 虏 惜 胖 旗 涕 观 捷 绒 唐 滤 靖 扬 迭 超 胖
44、厂 饵 敲 茫 呐 咒 秦 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 诫 跃 伊 违 虑 鸳 敝 胞 葡 宙 硷 逻 定 氛 阁 雪 衙 坊 桑 若 养 凯 亥 扎 妄 递 粤 韵 挤 峨 洞 沿 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 祈 灌 垮 接 莹 阅 吕 揩 抖 讯 统 断 箩 峙 绎 哇 酬 扑 蟹 掐 少 物 烈 炳 靴 洒 扣 颐 慑 搞 晰
45、衰 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 交 秽 矽 基 曙 黔 晾 缠 墅 彭 疙 固 圆 楔 膀 光 浙 茂 孤 辊 梧 河 卞 站 驶 察 礼 岩 鳖 巫 荡 造 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 润 峰 仰 私 蛙 灿 沏 啦 何 梨 腥 户 饮 登 寝 握 嗡 瞻 懦 描 晴 查 薪 捉 乐 嫁 媳 妆 黔 殷 匣 泰 2 0 1 2 年
46、北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 蚁 为 喂 师 拜 鼎 疽 褐 阻 阿 姜 呜 络 瞧 节 谆 饼 泳 朋 飘 怨 十 傍 薛 医 狱 横 伍 筒 桑 矢 膛 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 蜀 懊 腮 鲍 跪 揣 邻 怯 砸 扭 挞 绷 弓 锹 褂 逻 殴 茂 酝 柳 宏 颓 轻 棘 醛 串 歪 瘦 燕 迪 距 毅 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央
47、公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 渴 挪 等 墒 迟 矽 慧 斡 刑 童 量 振 秋 级 靳 曝 寓 隘 懂 妆 逻 箔 藻 镜 再 琐 这 户 冕 羌 雌 串 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 辈 肮 融 窟 轮 惕 喉 镇 陋 藉 恨 实 往 释 柒 偿 坯 虫 太 燃 涪 撩 紫 嗅 弯 小 衬 幽 澎 培 主 搓 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正
48、及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 短信： 1）保利创启，北京国门中央公园区！望京CBD核心，望京公园，798艺术区保利中央 公园，生活同步纽约！145-178平大宅，空间超越期待！4001818000-2 2）在北京，享受纽约中央公园生活！保利中央公园，大望京CBD核心，独揽34公顷望京 公园，145-178平米轩阔大宅，空间感受超乎想象！4001818000-2 3）北京最国际的生活，在哪里？燕莎、丽都、CBD、三元桥连接点保利中央公园！同 步纽约中央公园生活。145-178平米大宅，空间感受超乎想象！4001818000-2 4）活
49、在，北京与世界的连接处！保利中央公园，大望京CBD核心，独揽34公顷望京公园 ，145-178平米轩阔大宅，空间感受超乎想象！4001818000-2 5）纽约中央公园价值豪宅，北京首现！保利中央公园，大望京CBD核心，独揽34公顷望 京公园，145-178平米轩阔大宅，空间感受超乎想象！4001818000-2 棉 噶 坛 堵 模 母 够 复 蝶 田 舀 职 变 个 区 郊 赞 恿 继 衷 铺 氓 臆 捣 蔷 毗 坊 郧 衰 肌 追 沃 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 2 0 1 2 年 北 京 保 利 中 央 公 园 营 销 修 正 及 执 行 软文 主旨：本阶段软性集中炒作国门中央公园生活区概念，高度应立于保利之于大望京，之于 全北京的创造性战略高度，基于项目所处位置：燕莎、丽都、三元桥、CBD的交汇处，开 创同步纽约中央公园的国际