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1、第 1 页 小区经营与管理 特征码 mHYcQmGjtlYdvhnaApyI 小区经营与管理 现有物业小区，大部分把盈利及企业利益放在首位，很少物业 公司以高质量的服务来赢得业主的赞同，以服务创品牌，用以 服务谋求企业长久发展的模式来管理物业，使得现有小区鱼龙 混杂，在今后的物业市场以致房产市场只能站在市场边缘，或 被别的经营者代替或淘汰出局。在以及公司各级领导的大力支 持下，我定会打造出一个一流品质的团队，经营起一个一流品 质的物业公司，通过不懈努力，力争实现 3 年追平建业，5 年 赶超建业的奋斗目标！ 一、经营思路与理念 个人的经营理念是把现有的物业管理融入到酒店式管理，以及 管家模式来
2、经营小区。以高质量服务来打动业主，赢得业主发 自内心的赞许与支持。以高品质团队的力量，为企业出谋划策， 开拓市场提升企业总体的品牌知名度，以铁的规章制度来约束 员工，同时作为企业的管理者，首先要把企业的员工放在首位， 因为为企业创造巨大效益的就是为公司付出辛勤汗水的员工， 第 2 页 这样也能激发员工的企业意识，员工把企业放在首位，使得员 工在工作中能更大的为企业付出。 二、前期经营管理模式 1、前期筹备工作。前期只有 4 栋 144 户，20000 平方，6 层带 电梯，这样就会使小区的运营成本大大增加，小区前期虽然很 小，但是想成为一个正规的小区，就要把各个部门组建起来。 做好企业文化和各
3、项礼仪以及各项规章制度的培训，要求各部 门员工礼貌用语，工作姿态规范，仪容仪表标准，服装配套整 洁，以便在今后工作中更好的为业主服务。为企业争创品牌效 应。使得公司无形资产大幅提升。能在未来的物业市场以及房 地产开发市场，立于不败之地，企业能够做大做强。物业进入 小区后要把前期工作准备就绪，做好各项验收，发现问题及时 和工程部协调处理，把所有能处理的事情尽早在交房前都处理 完毕，同时制作双书、交房流程表、装修流程表、消防手册以 及小区管控方案，制定应急预案、规章制度、以及各项表格、 小区内部标识牌等等。 2、人员配备与服务规范。前期的人员配置是保安 6 名分 2 班， 客服如公司支持的情况下客
4、服应上 3 名，为了今后公司项目能 随时调配出人员，同时也是为了防止人员跳槽撤离，给公司带 来不必要的麻烦，维修人员 2 名，以便有调休时不空岗，保洁 绿化人员前期上 5 名，每人每天打扫一栋楼，和小区内部的卫 生，还有日常小区绿化、浇水。以及垃圾清运，后期业主装修 第 3 页 完毕，保洁员可多分配责任区，保安人员配置白天 4 名保安夜 班有 2 名保安，按 12 小时工作制，后期按业主入住率再次调整 保安人数，以及工作时间。保安人员不光是负责门岗，小区内 的正常防盗、防火、防透水的日常巡查，还要做到为老、弱、 孕、残这些业主动帮忙，主动帮业主提拿重物，摆放楼道前的 自行车、电动车，以及疏导小
5、区业主的车辆进出等。创建一支 纪律严明服务热情和严格纠章的保安队伍，保持本小区良好 的治安秩序，更好地为广大业主服务。 3、后勤服务流程。客服是小区物业与业主沟通的桥梁，客服也 是以后经营模式改变中的一个主体，客服人员前期交房验房， 后期转变为小区管家，不仅是为了物业费征收，还要融入到业 主的内心，与业主日常沟通，为业主排忧解难，及时反馈业主 的意见和建议，其次客服还要兼顾受理业主的日常报修信息， 以便及时派发业主报修单，维修人员接到报修单后，5 分钟只 内必须到达现场，小的室内开关，以及小的管件维修，必须在 30 分内操作完成，维修大型管件要在 24 小时内完成，若物业 当时无能力完成，则要
6、向业主做好解释说明，并于 48 小时内请 专业维修公司协助完成。小区的维修工还要负责小区基础设施 与公共设施的维护保养。维修人员到达业主房中之前，先按门 铃或敲门，业主开门后维修人员应主动表明身份和来意，使用 文明用语，如：“对不起，打扰您，我是物业的维修工，请问 您这里是不是有东西需要维修？”进入业主家室内前要佩戴鞋 第 4 页 套才可进入，在确认业主维修项目后，要将收费的项目维修费 用及时告知业主。业主对维修服务收费有疑问时要耐心讲解。 免费的维修项目要马上展开工作，操作完成后要用随身携带的 干净毛巾打扫工作现场，维修完成要请业主在报修单上签字确 认，有需要收费的项目，维修人员要通知客服人
7、员，做好收费 登记，维修人员不能私自收取维修费用，严禁吃拿卡要行为。 维修人员离开现场要与业主说：对不起，给您添麻烦了，维修 完成后维修人员要立即通知客服，客服人员要在 2 小时内做回 访登记，报主管领导备案。 4、小区绿化。建议前期栽植地面草坪，铺设停车位，后期种植 果树,果实分给业主。小区绿化占小区投入一大项，公司可考虑 租用一片地，建设苗圃，自己培育树苗和花草这样既可降低成 本，又可将培育出来的花草租给用户使用或出售。要让小区绿 化既美化景观，又彰显生态文化与人文特色， 从而提 升小区整体品味和公司的品牌形象，增加公司的无形资产。 5、丰富完善小区产业链。小区不能单一靠小区物业费以及停车
8、 费用来维持小区的发展，小区应在前期展开多种经营。本小区 有丰富的地热资源，建议高总在小区内投资一个温泉洗浴，这 样不但能扩大小区经营还能为企业争创效益。小区门面房由小 区物业代为经营管理，或租给商户使用或物业自主经营扩大市 场，开设一个洗车场,以及配套的车内装饰物,价格同比市场低 与其竞争抢得先机.洗车场下面做几个沉淀池,洗完车的脏水流 第 5 页 到沉淀池内,经过沉淀,可重复使用,这样可降低成本,洗车场可 相对小区业主有一定优惠条件,来吸引刺激更多的车主消费。还 可考虑在小区内建设一个恒温游泳池，可实行会员制,按不同会 员收取不同费用,泳池卫生清洁要有严格的消毒制度，配足备齐 救生人员及急救设备，小区内可提供单独护卫服务、小区业主 代驾服务、家政服务以及有偿钟点工、月嫂、护工、保洁等服 务。同时建议为小区 70 岁以上的老人在寿辰之时，以公司名义 为其送上爱心蛋糕，祝寿献福。物业还要定期举办社区活动， 邀请业主参与，以便拉近业主与物业的良好关系，和谐如同一 家人。每季度搞一次业主测评，了解业主对物业今后发展的意 见与建议。以便更好地提升服务质量，赢得业主对物业服务及 公司品牌的肯定。 本人所写经营管理模式，只是看到今后市场的发展趋势，有共 同目标的可以探讨一下，如果感觉我写的的扯淡。呵呵就当扯 淡吧！