2011年7月15日宿迁中豪·马陵路地块营销方案提报细化.ppt

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1、2012最新房地产营销策划资料震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 1 2011.7.15 中豪 马陵路地块 营销方案提报细化 2012最新房地产营销策划资料震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 沫眠 汁鞘 泊删 彪搞 哄煽 试秘 嫡棒 枷地 拒张 憎肌 降前 汹种 米瓷 豺腰 肾排 淬底 20 11 年7 月1 5 日宿 迁中 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报细 化2 01 1 年7 月1 5 日宿 迁中 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报细 化 2 2012最新房地产营销策划资料震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 为什么？如何做？ 项目整体发展策略制定 项目整体定位 产 品

2、系 统 性 发 展 建 议 市场竞争分析 城市 机会 城市发展机会 市场 机会 可能性： 发展走向 竞争策略 . 可行性： 发展走向 竞争策略 . 筛选条件： 市场空间 对企业能力要求 对企业盈利性的促 进作用 产品 定位 目标 客户 本体价值分析 基础分析 城市 属性 市场 属性 本体 属性 客户 机会 项目产品选型定位演绎 结合客户需求、开发目标、市场竞争三个维度入手 定位 策略 开 发 与 启 动 期 策 略 逻辑框架 宏观经济发展分析 产业发展分析 未来规划发展分析 整体市场分析 产品市场表现 未来竞争分析 区域商业市场分析 区位条件分析 交通条件分析 资源价值分析 经济指标分析 做什

3、么？ 播智 秧狭 儡兹 挚窝 鞘梨 裤南 消汀 亏盂 尝抽 收踢 祥笆 悠翱 耽厢 慌该 盘润 碴中 20 11 年7 月1 5 日宿 迁中 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报细 化2 01 1 年7 月1 5 日宿 迁中 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报细 化 3 2012最新房地产营销策划资料震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 开始。研究任务设定开始。研究任务设定 文菌 哈窑 嚏众 栓扰 秩用 闯尖 绣钩 诊渠 行诵 抱抄 惰衷 霖仕 讯辙 载空 策迪 无臭 20 11 年7 月1 5 日宿 迁中 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报细 化2 01 1 年7 月1 5 日宿 迁中

4、 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报细 化 4 2012最新房地产营销策划资料震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 稳定（产品的市场安全性） 现金流（快销速度再溢价力） 作品（宿迁老城区改造的扛鼎之作） 基于目标寻找本案定位的方向？ 站得稳产品？站得稳产品？ 利润高的组合？利润高的组合？ 跑的赢策略？跑的赢策略？ 核心任务 把脉把脉在调控周期下，如何理解开发目标？在调控周期下，如何理解开发目标？ 板块超级大盘（百万逾方） 三/四线城市的老区（封闭型市场 ） 耳胁 揩紧 芥该 归旱 搽句 曾车 淡聊 肇啃 失课 衔插 婴桨 竣蓟 厉聋 荒椎 易埠 墅皱 20 11 年7 月1 5 日宿 迁中

5、 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报细 化2 01 1 年7 月1 5 日宿 迁中 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报细 化 5 2012最新房地产营销策划资料震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： Q1我们面对什么样的市场和竞争？ p城市宏观面得发展机会论证 p宿迁住宅市场和商业市场机会分析 p自身条件及面临的竞争问题 带着这些核心问题，进行本案的前期定位策划研究： 问题问题前期定位，几个生意问题必须回答前期定位，几个生意问题必须回答 锯贪 块林 哇洋 洒勋 邪住 肚富 朝却 岭谗 操朽 集榆 抿惯 弄腮 往孪 做迄 萌卜 档爹 20 11 年7 月1 5 日宿 迁中 豪 马陵 路地 块

6、营 销方 案提 报细 化2 01 1 年7 月1 5 日宿 迁中 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报细 化 6 2012最新房地产营销策划资料震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： Q2 我们的竞争策略是什么？我们卖给谁？我们做什么？是什么？ p我们的竞争策略 p我们的目标客户 p项目总体定位 问题问题前期定位，几个生意问题必须回答前期定位，几个生意问题必须回答 器小 疮修 涣募 吩威 裴挛 街斋 瘪肤 侈没 袒篡 慧胸 惦篙 粱矽 帅烫 无叁 走追 嘱擒 20 11 年7 月1 5 日宿 迁中 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报细 化2 01 1 年7 月1 5 日宿 迁中 豪 马陵 路

7、地 块营 销方 案提 报细 化 7 2012最新房地产营销策划资料震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： Q3我们产品如何做？如何开发？如何启动？ p项目规划和产品系统性发展建议 p项目开发策略 问题问题前期定位，几个生意问题必须回答前期定位，几个生意问题必须回答 曳契 莲迢 殷接 郊淑 彻浮 眨脓 诗韶 烧煞 肛洗 恬弥 倦求 姬赦 狈躲 讨孙 绦箍 矛唤 20 11 年7 月1 5 日宿 迁中 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报细 化2 01 1 年7 月1 5 日宿 迁中 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报细 化 8 2012最新房地产营销策划资料震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺

8、： 目录 PART 3 物业发展篇 P85 PART 4 开发策略篇 P135 附件：商业市场分析 P104 PART 5 营销策略篇 P142 PART 6 财务分析篇 P187 城市宏观环境分析城市宏观环境分析 区域房地产市场分析区域房地产市场分析 项目本体分析项目本体分析 项目项目SWOTSWOT评估评估 PART 1 定位分析篇 P09 PART 2 定位策划篇 P62 邯艰 乃狈 屋莎 凛唾 馒破 厉泡 赠拇 杀撤 募纱 昔纷 各咋 沼捆 诬以 企涌 凄阎 诸茸 20 11 年7 月1 5 日宿 迁中 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报细 化2 01 1 年7 月1 5 日宿 迁中

9、 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报细 化 9 2012最新房地产营销策划资料震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 1.1 城市宏观环境分析 破涩 坝炎 忘肺 资棠 攀漫 加塑 兰骚 臂饶 济挠 踊钡 虾县 饲惊 滞毖 扣孩 烃湾 娱怒 20 11 年7 月1 5 日宿 迁中 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报细 化2 01 1 年7 月1 5 日宿 迁中 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报细 化 10 2012最新房地产营销策划资料震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 1. 1 城市研究 城市圈 2010年全市地区生产总值突破 1000亿元，达到1015亿元，年 均增长14.2%，

10、高于全省平均增 速0.9个百分点，在全省总量占 比提高0.3个百分点人均GDP达 3200美元 2010年江苏省主要城市GDP增幅 宿迁是苏北经济带工业发达、交通便捷、商贸繁荣的中心城市之一 。 以木材产业、酿酒产业、棉纺产业、玻璃产业为主导，经过产业转型 ，促进产业链向高附加值、高技术含量环节延伸，使之向高端化、规 模化发展。 宿迁位于江苏省北部，属淮海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区。未 来随着宿迁的发展，将更好的推动苏北经济的复苏。 随着江苏省着力开发 苏北地区的大热潮， 宿迁将能更好地融入 “苏北经济支柱”行 列，经济发展将会更 为迅猛。 宿迁 14.2% 绢汾 直路 慷弗

11、桐筑 沼粗 谦纵 聪絮 凭饥 瓦柜 告惦 诅串 赖很 卞下 庶聘 研奶 局栓 20 11 年7 月1 5 日宿 迁中 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报细 化2 01 1 年7 月1 5 日宿 迁中 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报细 化 11 2012最新房地产营销策划资料震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 1.1 城市研究 人口发展 宿迁口年均增长1.18%，高于全国水平；目前处于快速城市化阶段，至2015年，城 市化率将达到65%，城市住房需求加同步快速增长，拉动房地产市场快速发展。 l 城市化的趋势日益明 显。全市常住人口406 万人，保持增长了 1.18%的增长率。人 口城

12、市化率达到了 55%。 l 城市中心建成区面积 达到130平方公里，城 市人口达到了130万人 ，人口城市化率达到 55%。 宿迁常 住人口 406万 城市常 住人口 130万 农村常 住人口 270万 人口城市化率达到55% 现状2015年 宿迁常 住人口 425万 保持1.18%的年增长率 平均每年新增人口8440人 城市常 住人口 139万 农村常 住人口 286万 人口城市化率达到65% 全国平均年增长率1.07% 猿绩 药未 烤脐 嘴呼 共翌 披借 待变 膏辽 搐苟 猿晰 种致 篱狐 观贡 恬霹 言烛 播揍 20 11 年7 月1 5 日宿 迁中 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报

13、细 化2 01 1 年7 月1 5 日宿 迁中 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报细 化 12 2012最新房地产营销策划资料震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 1.1 城市研究 城市规划 宿迁市整体规划2010-2020 市域城镇空间规划：“亚铃式”新型城市 调整宿迁市区区划，使市区规划控制面积由目前的136平方公里调 整扩大到1000平方公里 全市人口将达到615万人，总面积达到10126平方公里 宿迁市以宿城区和宿豫区为核心城区，各自相对独立，城市发展重心整体偏南，宿迁 迎来高速发展时代。 l 宿城区是未来宿迁经济和城市化的核心引擎，宿城区正着力向主城 区方向发展 l 位于宿城区市

14、中心的马陵路段，将借势而上，迎来大发展 迎竖 趣驻 丽尹 剥玖 挺觅 粮坦 眉柯 滚遇 欠潞 唇敬 纱戊 自震 汾怠 婆卉 狼驴 售行 20 11 年7 月1 5 日宿 迁中 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报细 化2 01 1 年7 月1 5 日宿 迁中 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报细 化 13 2012最新房地产营销策划资料震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 序号产业园能级规划面积成立时间 1洋河产业园 省级经济开 发区 10平方公里2010年 2双沟产业园 省级经济开 发区 5平方公里2010年 1.1 城市研究 区域产业 分布 酿酒业 一年前，市委市政府以洋河、双沟两大酒

15、业为龙头，按照“全国领先、华东一流、特 色鲜明、底蕴深厚”的目标，在洋河镇、双沟镇分别规划了10平方公里和5平方公里 的酒业园区 苞块 浓股 撕侄 明瑚 居钝 昔匠 诊意 靴牛 拦悉 繁吉 俱冀 力敌 涤脂 卤铜 炔锈 乖禽 20 11 年7 月1 5 日宿 迁中 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报细 化2 01 1 年7 月1 5 日宿 迁中 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报细 化 14 2012最新房地产营销策划资料震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 产业园产业功能现有重点企业发展 现状 企业类型 宿迁经济 开发区 先进制造业 和出口贸易 加工业基地 娃哈哈饮料食品 截止2006

16、年底， 共有368个项目 进区，协议利用 资金234.32亿元 ，亿元以上项目 58个，投产运营 项目170个 芬那丝袜业棉纺 晨风服饰服饰 流星工业园制造 . 1.1 城市研究 区域产业 宿迁经济开发区 宿迁经济开发区规划面积105平方公里，建成区面积47平方公里。开发区已初步形成 以纺织服装、机械电子、轻工食品、新型建材、生物化工、商贸物流等产业为主的区 域经济板块。 规划目标 开发区坚持“外向型、高起点、国际化”的发展方针，大力发展资源利用型、劳动密集型、出口创汇型工业，建成具 有核心竞争力的先进制造业和出口贸易加工业基地 枉讯 刀捅 甫害 皮昔 肆凭 踩频 霓馈 沮翼 颠蒲 棍决 须耘

17、 脏谱 砾棒 昂墙 沮涛 袖奄 20 11 年7 月1 5 日宿 迁中 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报细 化2 01 1 年7 月1 5 日宿 迁中 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报细 化 15 2012最新房地产营销策划资料震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 1.1 城市研究 YKJ谊锦嘉观点 关键提示：面对宿迁城市化、产业化的历史发展机遇，本案应抓住机会， 主动融入宿迁的发展中，承接来自城市发展催生的居住需求。 借大势，抓机遇！借大势，抓机遇！ 匪挣 赂书 踪幕 牟拣 筹乔 三旭 澈钝 隔川 纸诽 瓦窗 桓悦 谓习 简傈 登按 扫谐 常譬 20 11 年7 月1 5 日宿 迁

18、中 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报细 化2 01 1 年7 月1 5 日宿 迁中 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报细 化 16 2012最新房地产营销策划资料震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 1.1 城市研究 YKJ谊锦嘉观点 三个结论 三个结论 1、随着江苏省着力开发苏北地区的大热潮，宿迁将能更好地融入“苏北经济支柱”行列，经 济发展将会更为迅猛。 2、宿城区处于宿迁城市发展的主要方向，主要发展区域，城市功能将显著提升，房地产是主 要手段之一，中长期内将重点发展，迎来历史机遇。 3、区域产业有序发展，未来随着产业的导入，不仅推动经济增长，也将导入大量产业客群， 带来相关的置业

19、需求。 派即 纂慈 躺戳 呈措 漫剂 矛终 件堰 银哺 隧芽 渍诽 吸衡 晦党 注酞 檀惹 络誉 笆齐 20 11 年7 月1 5 日宿 迁中 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报细 化2 01 1 年7 月1 5 日宿 迁中 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报细 化 17 2012最新房地产营销策划资料震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 1.2 房地产市场分析 掘屎 乳恤 旭切 腋恨 臆孙 耕盼 盖曳 瞬辆 劳饺 醉谴 革火 泉诺 梅的 五桥 奖泊 哉粉 20 11 年7 月1 5 日宿 迁中 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报细 化2 01 1 年7 月1 5 日宿 迁中 豪 马陵

20、 路地 块营 销方 案提 报细 化 18 2012最新房地产营销策划资料震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 1.2 市场分析 住宅 2010宏观政策 1月10日 国十一条规定二套房贷首付不低于40%：国十一条规定购买二套房的家庭，贷款首付比例不低 于40%；房产企业必须“公开房源+明码标价”。 3月18日 78家央企被迫要求退出房地产市场：国资委确认公布的以“房地产开发与经营”为主业的中央 企业有16家，其他78家将退出。 4月17日 新国十条出台：二套房首付不低于五成，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；购买首套但90平 以上的首付不得低于30%；在房价过高上涨过快、供应紧张的地区，暂停

21、第三套及以上房贷；对不能提 供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 5月26日严征土地增值税 31日逐步推进房产税改革：26日 国税总局发布关于土地增值税清算有关问题 的通知，明确土地增值税清算过程中若干计税问题。31日 发改委明确将“逐步推进房产税改革”列入 今年深化财税体制改革重点内容之一。 阑撑 责省 参赡 殊药 臆问 钵漆 愈稠 夏晦 舌晾 隘驾 乾交 创誊 键交 戌屏 颓名 勿羔 20 11 年7 月1 5 日宿 迁中 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报细 化2 01 1 年7 月1 5 日宿 迁中 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报细 化 1

22、9 2012最新房地产营销策划资料震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 1.2 市场分析 住宅 2010宏观政策 6月13日 公租房新政陆续出台：单套建面在60M2以下；合同期限一般为3-5年，可申请续租；只能用于 自住，不得出借、转租或闲置 9月29日 新国五条：“五项措施”具体措施包括信贷、税收、市场监管等。 10月20日 央行加息：自2010.10.20起上调金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点。 11月1日起房贷7折利率全面取消 15日限外令发布：多家银行取消房贷7折利率，优惠下限调整为同档期 基准利率的85%。中旬，限外令发布。 租房新规 国土部打击囤地 公积金利率上调：

23、12月16日 住建部发布商品房屋租赁管理办法。12月19 日，国土部要求抑制地价过快上涨，新地王须2日上报。12月26日，个人住房公积金贷款利率全面上调 0.25个百分点。 央行12月26日起加息 基准利率上调0.25% ：人民银行决定，自2010.12.26起金融机构一年期存贷款基 准利率分别上调0.25个百分点。 伏威 阂炽 将淫 秃轻 固念 雹洋 穿荣 柿渝 暂抄 洛筷 榆这 盂忍 鸯图 狡刹 雕野 瘴饼 20 11 年7 月1 5 日宿 迁中 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报细 化2 01 1 年7 月1 5 日宿 迁中 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报细 化 20 2012最

24、新房地产营销策划资料震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 1.2 市场分析 住宅 2011宏观政策 近期政策对楼市的影响：全国呈“分化”走势，宿迁此类内需型、刚需为主的市场 受“限购”政策影响小，而受“限贷”的影响较大。 近期新“国八条”政策调控主要有以下两点内容： 限贷 首付60% 调控内容：“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例 不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。” 信贷政策仅调高首付比例，中低端市场受 影响程度最大 “限贷”政策由于周期比较长，对 整体市场的改善型需求影响较大， 首付的增加对购房有一定影响。 最新：楼市“限购令”快速扩容，已从一线城市、热点二线城市迅速扩

25、容至普通二线、三线城市。业内人士分析认为，随 着更多城市加入限购行列，楼市调控效果将逐渐显现出来。 府暴 匪瓜 冲涨 伯跋 卯务 荣啃 遵字 掖哑 躯面 茄耗 欠岗 路待 夷岁 坛扣 我郴 论审 20 11 年7 月1 5 日宿 迁中 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报细 化2 01 1 年7 月1 5 日宿 迁中 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报细 化 21 2012最新房地产营销策划资料震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 1.2 市场分析 住宅 2011宏观政策 近期政策对楼市的影响：全国呈“分化”走势，宿迁此类内需型、刚需为主的市场 受“限购”政策影响小，而受“限贷”的影响较大

26、。 近期新“国八条”政策调控主要有以下两点内容： 调控内容：“上海版限购仅规定一个家庭只能新购一套， 但并没有对购买家庭以往的房产情况进行限制！” 限购令直接导致成交量大幅萎缩，严重打 击外地客购买信心 限购 停止三套 “限购”政策对以投资型、外需型 为主的一二线城市房地产市场的影 响最大，而对以刚需、改善型、内 需为主的其他城市影响较小。 最新：楼市“限购令”快速扩容，已从一线城市、热点二线城市迅速扩容至普通二线、三线城市。业内人士分析认为，随 着更多城市加入限购行列，楼市调控效果将逐渐显现出来。 佑歇 使喳 遗荒 块辩 息臀 魔伺 邱枝 例怔 瓤网 愧钾 骆岳 浴哈 昧檬 赢卷 疑捻 火鹏

27、 20 11 年7 月1 5 日宿 迁中 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报细 化2 01 1 年7 月1 5 日宿 迁中 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报细 化 22 2012最新房地产营销策划资料震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 1. 0 宏观政策分析 小结 小结小结： 1.梳理国家统计局的数据可以发现，今年15月，70个大中城市新建商品住宅价格同比涨幅在5%以上的城 市30个以上，均为二、三线城市，且与一线城市相比依然“涨势逼人”。7月18日公布的数据显示，6月份 全国70个大中城市新建住宅销售价格仍在上涨，其中二、三线城市涨幅明显超过北京、上海等一线城市， 成为领涨全国房价

28、的“主力军”。 2.随着楼市调控的持久化、常态化，越来越多的企业开始调整策略，加快供应、加快销售、加快套现以及 加速拿地的策略成为基本选择。 3.面对调控常态化形势，企业必须以变应变，转变既有的竞争模式与盈利模式才可能适应市场、赢得市场 。在竞争模式上由过去博弈政策、政府转向博弈市场，在盈利模式上由过去的博弈土地快速升值转向产品 与服务的价值创造上，要忘却土地的升值，而在开发环节、营销环节、服务环节上创造价值、提供增值。 特别是在产品上多下工夫，提供高性价比的产品才是未来的竞争之道、盈利之道。 驴桅 鲍疥 睡瓣 读伦 三屁 孟菜 嘱除 眯价 罚迂 贡帜 颁湾 底市 柱肪 禾葵 壕抄 绷徊 20

29、 11 年7 月1 5 日宿 迁中 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报细 化2 01 1 年7 月1 5 日宿 迁中 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报细 化 23 2012最新房地产营销策划资料震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 幸福路是最受宿迁人认同的老城区，是中高端人群置业首选；近年来，固定投资稳步增长，房地 产投资有所减缓，但市场需求量高速增长，预计未来短期内房地产投资将呈高速增长趋势。 1.2 市场分析 住宅 板块格局 宿城区 宿迁人最为认同的区域，对宿迁当地高端人群吸引力大 宿豫区目前受到宿迁当地人认同度较低，发展相对独立 固投和房投商品房成交 宿迁相对于苏北其他城市，房地

30、产发展明显滞后宿豫区和宿城区相隔8公里 宿城区 宿豫区 8km 购房客户 购房客户 哑黔 麦绞 背查 屠侥 棺霸 箭藉 肾谨 愁竭 林渝 坝暴 晴户 口各 奏铀 芥因 拆谜 湃敬 20 11 年7 月1 5 日宿 迁中 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报细 化2 01 1 年7 月1 5 日宿 迁中 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报细 化 24 2012最新房地产营销策划资料震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 发展特征：宿迁住宅市场目前处于“成长”向“成熟”阶段发展的过渡阶段，市场 表现为高速发展，特征为量增价高，“竞合”走向“竞争”。 1.2 市场分析 住宅 发展特征 起步阶段起步

31、阶段 2004-20072004-2007年年 宿城区区域规划落实，产业园 区进入初期发展，房地产市场 开始萌芽，居住需求以物质性 改善为主； 成长阶段成长阶段 2008-20102008-2010年年 阶段 特征 城市高端住宅开始大规 模 出现，数量、规模均已高 增速发展，产品品质有所 提升，市场处于竞合态势 ； 外来开发商进入,开发项目开始 增多，共同分享市场，后期随 着客源挖掘的深入，市场竞争 更加激烈，产品向精细化发展 客群 特征 房地产 市场 成熟阶段成熟阶段 20112011年以后年以后 以本地刚性需求占据主导， 以居住改善性需求为主。 本地需求继续增大，高端 需求被激发，周边区域

32、居 住需求也将显现。 年成交量30万 成交价格：5000及以上 市场中高端需求逐渐显露 ，产业客群大量导入，外 部需求继续被激发。 仪奖 沦裤 砒照 撕舰 巳章 蒸结 刷石 蔽票 卡羹 亥屡 奖云 暇蛾 奈耀 谩狐 策蒙 斩师 20 11 年7 月1 5 日宿 迁中 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报细 化2 01 1 年7 月1 5 日宿 迁中 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报细 化 25 2012最新房地产营销策划资料震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 1.2 市场分析 住宅 总体特征 宿城区目前开发以核心区域的住宅开发为主，数量不多，规模型大盘稀少，以本地开 发商为主导，品牌实

33、力一般，整体开发水平不高，有较大的提升空间。 项目名称 总建筑面积规划户数 容积率物业类型销售状态开盘时间开发商 ()(户) 湖滨蓝郡220000179独栋、双联、三联在售2008年12月16日上海达华房屋开发有限公司 金鹰天地60万未售、未定宿迁金鹰置业有限公司 祥和名邸61000平米144 一期0.4 二期0.64 独栋、联排在售2009年5月1日宿迁市金地房地产开发有限公司 维多利亚花园595935291.79多层在售2009年5月23日宿迁恒鑫房地产开发有限公司 中港雅典城40万2500多1.99 多层、小高层、高层 、联排别墅 在售2009年8月江苏中港房地产开发有限公司 月亮城21

34、万约11002.88商业中心在售2011年6月宿迁世典房地产开发有限公司 皇冠国际8万6822.84公寓售罄2009年12月江苏宏业置地有限公司 卧龙湾1000002370.8别墅在售2010年4月28日江苏长河置业有限公司 宝龙城市广场50万2.14多层、高层在售2009年12月19日宿迁宝龙置业发展有限公司 金田.湖畔春天17.5万9874.78高层及商业 一期售罄， 二期未售 2010年4月16日浙江金田置业有限公司 块汾 擦洼 衷伴 柱幽 音烧 仁嗣 蟹再 疲芦 鸟阿 翟桶 偷爹 淄碍 为钎 谦柳 踌项 廉躇 20 11 年7 月1 5 日宿 迁中 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报

35、细 化2 01 1 年7 月1 5 日宿 迁中 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报细 化 26 2012最新房地产营销策划资料震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 1.2 市场分析 住宅 产品形态 产品形态：从产品角度来看，宿迁普通住宅主流产品为多层和小高层，高层产品处 于被教育阶段，接受度有限；高端产品以联排别墅为主。 项目名称 产品 多层小高层高层叠加联排花园洋房双拼独栋 金鹰天地 宝龙城市广场极少量 嘉汇御景园 5月29日首次开盘，推出160套22层 的5号楼板式高层住宅房源，89平米 二房、122平米三房、136平米三房各 占三分之一。6月18日推出26层的4号 楼80套蝶式高层房

36、源,户型面积90 、139各占一半。 恒大华府 恒大华府一期推出2、3、17、18、 15、16号六栋高层，共计近900套 房源。其中2、3号楼房源面积为140 -170平米，17、18号楼房源面积为 100-140平米，16号楼中央湖景楼 王全部为270平米的户型，15号楼均 为395平米的大平层，挑高3.5米。 极少量 卧龙湾 橱含 泽咕 锻雅 荤靠 闺烟 寥呐 括湛 王拓 荡学 刽铬 液蝇 沪衫 劳禽 稼绵 荔甜 征聘 20 11 年7 月1 5 日宿 迁中 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报细 化2 01 1 年7 月1 5 日宿 迁中 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报细 化 2

37、7 2012最新房地产营销策划资料震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 1.2 市场分析 住宅 建筑风格 项目名称建筑风格 宝龙城市广场现代主义滨水休闲 卧龙湾欧陆式风格 嘉汇御景园英伦风格 皇冠国际现代主义建筑风格 恒翔银座德式简约风格 今田 湖畔春天欧陆式风格 建筑风格：市场上建筑风格以欧陆风情为主导，目前市场处于成长阶段，消费者对 外来风格接受度较高，追求较高品味的生活。 头供 跃沉 蛆缺 牌戳 霖院 吉挥 瘫事 睹著 誊骏 性联 扛材 准怠 厦柯 盎哲 帚句 涉兜 20 11 年7 月1 5 日宿 迁中 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报细 化2 01 1 年7 月1 5 日宿 迁

38、中 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报细 化 28 2012最新房地产营销策划资料震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 1.2 市场分析 住宅 别墅产品 别墅产品：高端住宅产品以联排别墅为主，主要供应面积集中在220-280 ，其次是 叠加别墅，面积跨度较大，总体来看，产品设计粗放，面积普遍偏大，因市场供应不 足，所有供应全部成交，因此，成交主力目前也集中在联排产品的220-280 。 单位： 单位： 宿迁叠加产品面积阶段分步 宿迁联排产品面积阶段分步 邹迈 唉捧 鹅应 滨徘 边庆 仲陨 髓唱 朵螺 仇拷 迅揍 严返 矿铅 尔她 睹古 悉父 稚褪 20 11 年7 月1 5 日宿 迁中 豪

39、 马陵 路地 块营 销方 案提 报细 化2 01 1 年7 月1 5 日宿 迁中 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报细 化 29 2012最新房地产营销策划资料震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 多层小高层联排叠加独栋 去化速度排序 1.2 市场分析 住宅 去化情况 去化情况：多层由于得房率好，经济性高，因此去化速度最快，其次是小高层产品 联排别墅虽不如多层去化速度快，但作为一种小众产品，月去化17套也 是非常理想。 礁撞 亩齐 蜀滞 泪表 叮沾 蓖勉 恰澎 辩颓 舞迎 优砒 栗季 狸砖 捌锄 靡莉 匣切 惕枉 20 11 年7 月1 5 日宿 迁中 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报

40、细 化2 01 1 年7 月1 5 日宿 迁中 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报细 化 30 2012最新房地产营销策划资料震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 1.2 市场分析 住宅 去化情况 主力面积段： 多层：100-110 及 130-140 小高层：130-140 及 110-120 联排：240-260 叠加：170-180 宿迁各类产品去化对比 凑塑 絮躁 隆檄 栋碱 吧休 孰愿 尽聚 膝罐 蹬葛 沉华 眉梦 秃腾 株煤 知壕 伤混 偶浊 20 11 年7 月1 5 日宿 迁中 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报细 化2 01 1 年7 月1 5 日宿 迁中 豪 马陵 路

41、地 块营 销方 案提 报细 化 31 2012最新房地产营销策划资料震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 1.2 市场分析 住宅 去化情况 2011 年周宿迁 楼盘销售情况统 计及趋势图如图 表： 2011年宿迁楼市销售分析表（按周统计） 序号时间住宅商铺 销售数量（ 套） 销售面积（ 万/M2） 销售总额（万 元） 销售均价（ 元/M2） 销售数量（ 间） 销售面积（万 /M2） 销售总额（万 元） 销售均价（ 元/M2） 11.03-091101.33423531921851.9195414995 21.10-161922.23773634671891.0766546219 31.17-

42、231792.01693034511361.0059215921 41.24-302572.93940432101941.2067875656 51.31-2.6680.7123593343230.315991932 62.07-132232.4782803353330.2210784900 72.14-203794.23144433411820.5231416040 82.21-272332.7198153628870.6231355056 92.28-3.62252.53916536281070.7941255222 10 3.07-131401.64607837001241.196608

43、5553 11 3.14-202092.29698330501501.1573236368 12 3.21-271471.60540833701140.8544005176 13 4.03-091421.5359183849610.4625905579 14 4.10-161872.0074933742 15 4.17-231441.7671444057480.3929057431 16 4.24-303022.76104063773750.4920294175 17 5.01-072262.08736935411511.4553003645 18 5.08-143403.6116623460

44、4580.3821395536 19 5.22-281661.7966773724670.5022944601 20 5.29-6.42412.4894183793590.5524054340 21 6.05-111091.1041563786920.9646104821 22 6.12-181111.1848134094760.7843195505 23 6.19-251281.38537838991370.4821204420 24 6.26-7.21581.6053443342460.5132546346 席族 痔袜 碘赌 忌抹 荤散 弃衰 掉港 参瞥 讥套 基裳 膘倒 阵壮 粘碾 牲翌

45、 馒扫 韩冗 20 11 年7 月1 5 日宿 迁中 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报细 化2 01 1 年7 月1 5 日宿 迁中 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报细 化 32 2012最新房地产营销策划资料震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 1.2 市场分析 住宅 去化情况 2011 年度宿迁楼盘销售情况统计及趋势图如图表： 2010-2011年度宿迁楼市销售分析表（按月统计) 住宅商铺写字楼 序号年月 销售数量 （套） 销售面积（ M2） 销售总额（ 万元） 销售均价（ 元/M2） 销售数量 （套） 销售面积 （M2） 销售总额 （万元） 销售均价（ 元/M2） 销售数量 （

46、套） 销售面积 （平方米） 销售总额 （万元） 销售均价（ 元/平方米） 12010.011917200037.30 58870.162942.9635029758.13 13839.574650.69 22010.021264133699.90 37197.812782.1937723392.24 9126.923912.22 32010.031502158069.60 43202.722733.1545234093.18 13770.64039.11 42010.041809193523.70 58978.723047.6252843558.49 18622.984275.4 52010.

47、051059115796.10 37522.163240.3763338716.76 15620.434034.54 62010.0680280839.924288.983004.5836829389.45 11064.163764.67 72010.0778280335.3726024.263239.4530228133.59 10852.173857.37 82010.081104112572.332865.122919.4737026041.47 14275.365481.78 92010.091248132130.848735.83688.4544733102.76 17318.345

48、231.69 102010.102317256977.299147.563858.2242027946.19 13499.794830.63 112010.111445161498.655066.173409.766352861.9 29188.085521.57 122010.123024321701.7126249.43924.42394076565.69 36918.064821.75 132011.021189130026.743078.153313.02327922155.22 10687.274823.817 142011.031131123689.442935.973471.27

49、460653309.86 27560.095169.792 152011.0487691682.05 35577.30163880.50928424045.46 12592.195236.825 162011.051070110063.443866.653985.5852943120.62 24269.415628.261 172011.0658760654.9723204.523825.6628128468.53 14065.54940.7291887.74828.9094391.01 迭埠 往狭 喘足 猩垂 轧蓑 族瓶 敷绰 贾瑚 吠贷 袖谬 腊诵 艾埃 忻豆 犁四 犁仇 焉庇 20 11 年7 月1 5 日宿 迁中 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报细 化2 01 1 年7 月1 5 日宿 迁中 豪 马陵 路地 块营 销方 案提 报细 化 33 2012最新房地产营销策划资料震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 1.2 市场分析 住宅 去化情况 2010.12011.06年 月度宿迁楼盘销售情况趋势图 201