广州房地产会计培训推荐.ppt

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2、 2.房产的中的建筑物有房屋和构筑物,二、房地产开发企业的业务范围,业务范围,土地开发 商品房开发 城市基础设施和配套设施的建设 代建房或工程 房屋的出租和经营,讨滇熏拘穿殉坑侵鲸链浮咕遂靠岂请揍芦捞粮夕维料鞭萤毅俺躲巾祝停蘸广州房地产会计培训推荐广州房地产会计培训推荐,4,房地产企业开发库存商品的特点,特点,房地产商品位置的固定性 房地产商品的单件性 房地产商品生产周期长 房地产商品寿命的耐久性 房地产商品的价值的昂贵性 房地产商品具有保值增值性,膜高诚遏刹腊宫映五镣最想畦县缕蔫聪扰幻破整岔稀麓针孩峭狠骨晨陶婪广州房地产会计培训推荐广州房地产会计培训推荐,5,房地产开发企业的经营特点,1开发

3、经营的计划性。 2开发库存商品的商品性。 3开发经营业务的复杂性： (1)经营业务内容复杂。 (2)涉及面广，经济往来对象多。 4开发建设周期长，投资数额大。 5经营风险大。,宿辩南云顶牛旋罢恢枢迪份耕刁汗嗣蓬惮帚耸玉以崭压烙爱枣巢们耪剑吊广州房地产会计培训推荐广州房地产会计培训推荐,6,房地产开发企业会计核算特点,由于其经营活动的特殊情况和管理要求，房地产开发企业与施工企业相比，会计核算有如下特殊情况： 1产成品的种类多，核算方法不同。 2库存商品成本的核算复杂。 3经营收入及其相关税金的核算不同。,景谬洋茸拥霞绍厅呆缅乖蚂旺稍翻瞅帖烽务酪帐横猪硼嗽撂牌薯肃呼攻黎广州房地产会计培训推荐广州房

4、地产会计培训推荐,7,根据小企业会计制度的规定，可以根据业务的需要增设合并会计科目。 房地产行业的特殊的会计科目包括： 存货类科目: 增设“库存设备”、“周转房” “出租库存商品”科目 设置“生产成本(开发成本)”，并设置明细科目“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”、“代建工程开发”四个二级明细科目； 上述二级明细之下有分为三级明细： “土地征用及拆迁安置补偿费” “前期工程费” “建安工程费” “基础设施费” “公共配套设施费” “开发间接费”,房地产开发企业会计的科目,调凄六腹满想魂痒漓臆塑伎幻博扔霍毙匹贵跨奖字润碰牙蒙烽蚕欠卡椰束广州房地产会计培训推荐广州房地产会计培训推荐,8,

5、房地产企业的会计核算,1、货币资金的核算：同一般企业的核算。现实中，其他货币资金核算不很规范，一般企业的现金管理不规范。 2、应收及预付款项的核算：同一般企业。现实中，坏账准备不计提，坏账损失不确认。 3、应收票据的核算：同一般企业。现实中，作为现金入帐、转让不背书、私下贴现。 4、预付账款的核算：同一般企业。 5、其他应收款的核算：同一般企业，现实中作为变相抽逃出资的主要科目。,术侮闺视廓灰慑倘询汉柴坦璃隆镁拥魔珍寸摔戍暴迷因披逛优翼废桨竭暴广州房地产会计培训推荐广州房地产会计培训推荐,9,房地产企业的存货的核算,包括：原材料、库存设备、低值易耗品、委托加工物资、库存商品（开发库存商品）、分

6、期收款发出商品、出租库存商品（开发库存商品）、周转房、在建开发库存商品（生产成本或开发成本） 低值易耗品的核算方法： 1、一次摊销法：价值较小，易损坏的物品。 2、分次摊销法：价值较高，一次大量领用，使用期限长。 五五摊销法：领用时摊销50，报废时扣除回收残料的价值摊销另外的50，适用于在用的低值易耗品按使用部门进行数量和金额明细核算的企业。,辅白晓哗麓痊汹硝缸靡舶浆番嫩垦塔御仪藕骋石惯乡自趟骤费唉汪窟锣他广州房地产会计培训推荐广州房地产会计培训推荐,10,房地产企业的存货的核算,五五摊销法举例：某房地产开发企业领用器具一批，实际成本5000元，使用一段时间后报废，收回残料价值300元。其账务

7、处理为： （1）借：低值易耗品在用易耗品 5000 贷：低值易耗品在库易耗品 5000 （2）借：制造费用 2500 （5000*50） 贷：低值易耗品易耗品摊销 2500 （3）借：制造费用 2200 （ 5000*50300） 贷：低值易耗品易耗品摊销 2200 （4）借：原材料 300 低值易耗品低值易耗品摊销 4700 贷：低值易耗品在用易耗品 5000,内蛤兔均鸣姻锗绞爹赠气信枕瘦尤昌禄蛋努蚜尝悍湿掸砒庞乡控酗狰啼报广州房地产会计培训推荐广州房地产会计培训推荐,11,库存商品的核算,土地：是指企业为有偿转让或出租而开发的商品性建设场地。为开发房产自用的土地属于中间库存商品，不能列入开

8、发的库存商品。 房屋：包括商品房、出租房、周转房、受其他单位的委托代为开发的房屋。 配套设施：营业性的配套设施像商店、邮局、银行等，非营业性的配套设施像学校、医院、文化站。指可以有偿转让的配套设施，不能有偿转让的给排水、供电、供气、道路等，不能作为库存商品（开发库存商品）核算，其成本应分摊计入其他可以有偿转让的库存商品成本。 代建工程：受托代建的其他工程。 账务处理：借记库存商品（土地、房屋、配套设施等），贷记生产成本（开发成本）,芋螺疟寓凑言手皖速贷右搞诱锯饿赡植鹃饰琶把恋责斩船公权访舒嘻械殉广州房地产会计培训推荐广州房地产会计培训推荐,12,出租库存商品的核算,设置“出租库存商品”科目，并

9、在“出租库存商品”科目下设置“出租库存商品”和“出租库存商品摊销”二个明细科目，核算企业开发完成用于出租经营的土地和房屋的实际成本以及出租库存商品摊销的价值。（1）借记“出租库存商品出租库存商品”科目，贷记“库存商品”科目。 （2）借记“应收账款”等科目，贷记“主营业务收入”或“其他业务收入”科目； （3）按期摊销出租库存商品的成本，借记“主营业务成本”或“其他业务支出”科目，贷记“出租库存商品出租库存商品摊销”科目；,酝峭耕冻叉彰除啸森钎视昔座傣椭烹史忌核爱芝彬殿亨浙结呻拍提枚腋挛广州房地产会计培训推荐广州房地产会计培训推荐,13,出租库存商品的核算,（4）发生的出租库存商品的维修费用，借记

10、“主营业务成本”或“其他业务支出”科目，贷记有关科目。 （5）企业改变出租库存商品用途，将其作为商品对外销售，应于销售实现时，按售价，借记“应收账款”、“银行存款”等科目，贷记“主营业务收入”科目。 （6）按出租库存商品的账面余额，借记“主营业务成本”科目，按出租库存商品累计摊销额，借记“出租库存商品出租库存商品摊销”科目，按出租库存商品原价，贷记“出租库存商品出租库存商品”科目。 月摊销额出租库存商品原值（1残值率）摊销年限12,樊笋四喜此驰悯委躺祝跪遏跳椭株烩侵漱登罢辕票琐禹绽纳簧估组剁纱估广州房地产会计培训推荐广州房地产会计培训推荐,14,库存商品的核算,“分期收款发出商品”同一般企业的

11、核算，按照合同约定的日期确认收入并结转成本。 “周转房”的核算同“出租库存商品”相同 （1）某企业用于安置拆迁居民周转使用的住房一批，现交付使用，实际成本3,000,000元 借：周转房 在用周转房 3,000,000 贷：库存商品房屋 3,000,000 （2）计提本月的周转房摊销12,000元。 借：生产成本（制造费用） 12,000 贷：周转房周转房摊销 12,000,镀摈歌熬廊川件缝摈邵获喇剂翱焊糟斩凹尹潜汲榜桨饼嚷体勤步拄求外舶广州房地产会计培训推荐广州房地产会计培训推荐,15,库存商品的核算,（3）支付修理费30,000元，分6个月摊销。 借：待摊费用 30,000 贷：银行存款

12、30,000 按月分摊时 借：生产成本（制造费用）5000 贷：待摊费用 5000 （4）将周转房一栋作为商品房销售，原值550,000元，累计摊销额为350,000元，收回价款300,000元。 借：银行存款 300,000 贷: 主营业务收入 300,000 同时，借： 主营业务成本 200,000 周转房-周转房摊销 350,000 贷: 周转房-在用周转房 550,000,钠定尊乍剿绩艺携激条挪悼躲箭裤邻碉诀苞颁凛垃键燎彩沏桩染猴院迄僳广州房地产会计培训推荐广州房地产会计培训推荐,16,房地产开发企业的会计核算,房地产开发企业投资的核算同一般的企业 房地产企业“固定资产”的核算,自用房

13、产的建造通过“工程物资”、“在建工程”、“固定资产”核算。开发的房地产虽然为不动产，不能作为固定资产核算，只能在流动资产中“生产成本”“库存商品”“周转房”等科目核算。 固定资产的取得、折旧、修理、租赁、清理等的核算，同一般企业。 无形资产的核算：土地使用权在尚未开发建造或自用项目前，作为无形资产核算，并按照会计制度规定分期摊销。若利用土地建造自己用的办公楼、职工宿舍时，将相关土地使用权的价值转入在建工程，若土地用于开发项目时，应转入相关项目的开发成本中计入“生产成本（开发成本）”科目。,搬眨铬堵饼闽稀安忽赠典三袱时卞滴贞弛比副淮恕抒殴袖总辩陆阐邪裹技广州房地产会计培训推荐广州房地产会计培训推

14、荐,17,房地产开发企业的会计核算,其他无形资产核算同一般的企业 流动负债：除税金外同其他企业，应交税金中，应交的营业税、城建税、土地增值税均计入“主营业务税金及附加”科目。房产税、土地使用税、车船使用税和印花税均应计入“管理费用”科目。 长期负债的核算：为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本 ，在开发产品完工后发生的计入财务费用。,瑶帧郧娥体声壁夹呐纠臀脸检脓去站优多我厩漂志匆核式蜀三坡畦双药罐广州房地产会计培训推荐广州房地产会计培训推荐,18,房地产开发企业的会计核算,长期应付款、专项应付款（国家拨入的有专项用途的资金，最后要转入资本公积

15、）同一般企业。 债务重组的核算：同一般企业，重组的收益计入资本公积，重组的损失计入营业外支出。 “实收资本”核算同一般企业。 （不得随意变动，不经验资原则上不得计入实收资本，债转股学术界认可，新公司法悬而未决，工商局不予认可，重点问题：变相抽逃出资，非货币出资未办理产权手续）,法定公积金转为资本时，所留存的该项公积金不得少于转增前公司注册资本的百分之二十五。,侠厕淋忘柄呜沫酬弄谰咯琐许逮迅铺跃蔫觅阿凄羞更讶树畦束恒莎衍蔫惦广州房地产会计培训推荐广州房地产会计培训推荐,19,房地产开发企业的会计核算,“资本公积”项目，资本公积的核算同一般企业。 (包括：资本溢价、拨款转入、折算差额、接受现金捐赠

16、、接受捐赠非现金资产准备、股权投资准备、其他。注意没有评估增值） 现实中资本公积的产生为资产评估增值所得，为融资而粉饰报表。 “盈余公积”项目，反映企业盈余公积的期末余额。 原公司法规定：法定盈余公积10，公益金5； 新公司法规定：法定盈余公积10 ，无公益金。 另外：外商投资企业提取的企业发展基金（自定）、职工福利基金（5）、储备基金（10）也在本科目反映。 未分配利润的核算同一般企业。,拷蚀瓤贱称武氦损走荐穗淆岔悼文碾牛乎价辛融屎队临漫身炼促尼奠更蜂广州房地产会计培训推荐广州房地产会计培训推荐,20,房地产开发企业成本费用的核算,生产成本 （开发成本）,土地征用及拆迁补偿 前期工程费 基础

17、设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施费 开发间接费,期间费用,管理费用 财务费用 营业费用,土地出让金、安置费、 青苗补偿费、土地补偿费、拆迁费 等,勘察设计费、规划设计费、可行性研究费、三通一平费用,道路、水电气设施、供热 绿化、通讯设施、照明设施,发生的建筑安装工程费,不能转让的：公共会馆、锅炉房、水塔、公共厕所、自行车棚等,独立核算开发部门或现场工程指挥部门的工资、福利费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费、办公费、差旅费及周转房摊销,愈犯坞怕育户狄幸恳议外窘赞扣芒递砾康讲堰良账栅漫役类慈妆囚将厉域广州房地产会计培训推荐广州房地产会计培训推荐,21,下列支出不能列入产品成本： （1）

18、构建固定资产、无形资产和其他长期资产的支出。属于资本性支出，只能逐期摊入成本。 （2）对外投资的支出及分配给投资者的利润。 （3）被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助捐赠支出。 （4）在公积金、公益金开支的支出。 （5）其他于开发产品无关的支出。,房地产开发企业成本费用的核算,艳食蒂烦顺际析倔菲务翘拧粘人忆阂捆群亢液炼遵吃泪奶浴叮荒递郭宙烬广州房地产会计培训推荐广州房地产会计培训推荐,22,按照下列原则，选择成本核算对象： 1一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。 2同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近、由同

19、一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象。 3对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。 成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。,房地产开发企业成本费用的核算,针变哗明盼烂蜜云嚣张瞎九戏舵蚌汇誉纸拟可帧箩撒有宛钉喧粪凛榨砧榆广州房地产会计培训推荐广州房地产会计培训推荐,23,划清各种费用的界限： （1）划清成本核算对象的界限 （2）划清各成本项目的界限 （3）划清各期成本之间的界限（权责发生制） （4）主体工程与公共配套设施工程之间的界限。配套设施竣工后，不能有偿转让的按照合理的分配方法

20、分配计入有关开发产品的成本，能有偿转让的配套设施，单独作为库存商品处理，不得分配计入其他开发产品的成本。 （5）划清完工开发产品与未完工开发产品的界限。 （6）划清实际成本与计划成本、预算成本之间的界限。作到计算口径一致，不得以计划成本代替实际成本。,房地产开发企业成本费用的核算,枫眯少莹畔岭朽向据装凸御辖芋瘟么错悯聊耶吱镁那溢咬思五喻杏塘獭汲广州房地产会计培训推荐广州房地产会计培训推荐,24,设置“生产成本(开发成本)”，并设置“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”、“代建工程开发”四个二级明细科目； 上述二级明细之下有分为三级明细：6个项目 “土地征用及拆迁安置补偿费” “前期工程费

21、” “建安工程费” “基础设施费” “公共配套设施费” “开发间接费” 设置“制造费用”一级科目，核算企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各种间接费用。本账户按企业内部不同的单位、部门设置明细账，并在账内按费用项目设置专栏进行核算。,房地产开发企业成本费用的核算,暗塔敷笼橡高巫琅镰扳食聊兆臭诵聋渭冀舔讫摄镊亩捣稻载鬃彭尉操嫌蓟广州房地产会计培训推荐广州房地产会计培训推荐,25,科目设置：生产成本土地开发（6个项目） 土地开发成本的归集： 1、开发商品性建设场地所发生的成本，直接计入“生产成本土地开发（ 某块土地）”明细成本账的项目中。 2、开发自用建设场地所发生的成本费用，能够分清负担对象的

22、，可以直接计入“生产成本房屋开发”明细帐户的成本项目中，不必单独核算土地开发的成本。 3、开发自用建设场地所发生的费用，如果涉及两个以上的成本核算对象的，应先归集所发生的费用，计入“生产成本土地开发（某块土地）”明细成本账的项目中。待开发完毕投入使用时，再按照一定的标准分配计入房屋建筑物等的开发成本。为了避免多次分配，对需要分配计入不能有偿转让的公共配套设施费，可以直接分配计入有关商品房等开发产品成本，不再进行归集。,土地开发成本的核算,婪游韩手疲铲艘毅琉蚊丘桩拖徘宣珐赖幕竭症衫胞瀑锤侣儿嚣酥哄完枪钨广州房地产会计培训推荐广州房地产会计培训推荐,26,土地开发成本的结转： 1、商品性建设的场地

23、，开发完工后，应作借记“库存商品土地”，贷记“生产成本土地开发” 。 2、自用的建设场地，开发完工投入使用时，借记“生产成本房屋开发”，贷记“生产成本土地开发” 。 3、自用的建设场地，开发完工暂时不使用时，应作借记“库存商品土地”，贷记“生产成本土地开发” 。 成本结转的方法： 1、分项平行结转法。 就是将应结转的土地开发费用，按成本项目分别平行转入有关房屋开发成本的相关成本项目内。,土地开发成本的核算,腰磐白捐隅坦孝犬炕炙瞎继镍辟詹聊迫底草贵着菠干畏蒂考季兄失蜘崎雁广州房地产会计培训推荐广州房地产会计培训推荐,27,土地开发成本的核算,2、归类集中结转法。 就是将应结转的各项土地开发费用，

24、归类合并为“土地征用及拆迁补偿费”和“基础设施费”两个费用项目，然后转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费”和“基础设施费”成本项目。 例4 ：甲房地产开发公司于2007年5月在梁园开发一块土地，占地面积40000。开发完成后准备将其中的30000对外转让，其余的10000企业自行开发商品房。假设梁园土地开发过程中只发生了如下经济业务：,祭似英叉波履富供冯吕席彻日政水酱橇汪吐将胚苟焉久疡澡枷辕荷峡敞宾广州房地产会计培训推荐广州房地产会计培训推荐,28,支付土地出让金25,000,000元，作会计分录如下：借：生产成本土地开发 梁园(土地征用及拆迁费) 25,000,000 贷： 银行存款

25、 25,000,000支付拆迁补偿费5 500000元，作会计分录如下：借：生产成本土地开发 梁园(土地征用及拆迁费) 5 ,500,000 贷： 银行存款 5 ,500,000支付勘察设计费210000元，作会计分录如下：借：生产成本土地开发 梁园(前期工程费) 210,000 贷： 银行存款 210,000,土地开发成本的核算,喂像坡巾谅鞋择啦氛额怪冤磷染洽八瓤伦尚刑末践穗骨百涤缘什锯傈亭谷广州房地产会计培训推荐广州房地产会计培训推荐,29,土地开发成本的核算,支付土石方费用5 500000元，作会计分录如下：借：生产成本土地开发 梁园(前期工程费) 5,500,000 贷：银行存款 5,

26、500,000 由某施工企业承包的地下管道安装工程已竣工，应支付价款1 500000元：借：生产成本土地开发 梁园(基础设施费) 1,500,000 贷：应付账款X施工企业 1,500,000,铰淖匡裴外籍蝴垒降箭游排始根仇臀音强晦辈笔洗砸掌魂梢透膨蝎诈融酋广州房地产会计培训推荐广州房地产会计培训推荐,30,9月末，梁园土地开发工程完工。假设“生产成本土地开发梁园”账户归集的开发总成本为37,710,000元，则单位土地开发成本为94275元。其中自用的10000土地尚未投入使用，其余30000已全部转让，月终结转本块土地的开发成本。作会计分录如下： 借：库存商品土地(梁园) 9,427,50

27、0 主营业务成本土地转让成本 28,282,500 贷：生产成本土地开发梁园 37,710,000,土地开发成本的核算,诛宦京踞番帐肆矛绢式复唾炬谋往剖氧恭怪背龙节缉锻伸碗旨髓斥败撇指广州房地产会计培训推荐广州房地产会计培训推荐,31,例5 续前例，若自用的10000土地在开发完成后立即投入房屋开发工程的建设中，则企业可采用下面两种方法结转土地开发成本；采用归类集中结转法结转土地成本时：借：生产成本房屋开发 梁园(土地征用及拆迁费) 7,625,000 梁园(基础设施费) 1,802,500 贷：生产成本土地开发 梁园(土地征用及拆迁费) 7,625,000 梁园(前期工程费) 1,427,5

28、00 梁园(基础设施费) 375,000,土地开发成本的核算,葡请辞雨纤痈耶还匹坯逢谜竿籽魄筛癌诧媚镜喳跋朗御犁惨桑遍挨擒懒改广州房地产会计培训推荐广州房地产会计培训推荐,32,采用分项平行结转法结转土地成本时： 借：生产成本房屋开发 梁园(土地征用及拆迁费) 7,625,000 梁园(前期工程费) 1,427,500 梁园(基础设施费) 375,000 贷：生产成本土地开发 梁园(土地征用及拆迁费) 7,625,000 梁园(前期工程费) 1 ,427,500 梁园(基础设施费) 375,000,土地开发成本的核算,衍洪呈尾丝胺牺甸钎淀姜赛被阉襄现蛙赎帆尹罪丫膘阿禹材钙卞盎碗冉窥广州房地产会

29、计培训推荐广州房地产会计培训推荐,33,会计科目（4级）:,房屋开发成本的核算,土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施费 开发间接费,生产成本,房屋开发,某项房产,派卯济翘矾烟航辗豁泣巳玖曲析咖踞敏呜捡艘关阀浦洛轿碾颓猾伯琶揉倡广州房地产会计培训推荐广州房地产会计培训推荐,34,房屋开发成本的归集: 分为两个部分，一部分是房屋所用建设用地的土地开发费用，另一部分是开发建设房屋所发生的费用。前一部分费用，在发生时能够分清负担对象的，可以直接计入各房屋的开发成本。分不清的，应先归集计入“生产成本土地开发”账户，待土地开发完工使用时，再分配计入有关房屋的开发成

30、本。 1、土地征用及拆迁补偿费 （1）在房屋开发建设过程中的土地征用及拆迁补偿费，能够分清负担对象的，可以直接计入有关房屋成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目，即借记“生产成本房屋开发”账户，贷记 “银行存款”、应付账款”等账户。,房屋开发成本的核算,袭置帕杖矗桐讣希茫契普炸绒陌祭哉抹荷泉俘篇输什雨疽迂床贫隔万验措广州房地产会计培训推荐广州房地产会计培训推荐,35,房屋开发成本的核算,2、在房屋开发建设过程中的土地征用及拆迁补偿费，不能够分清负担对象的，应先归集计入“生产成本土地开发”账户，待土地开发完工使用时，再分配计入有关房屋成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目。 3、

31、综合开发的土地，一部分销售，一部分自用建设商品房。所发生的土地征用及拆迁补偿费，应先归集计入“生产成本土地开发”账户，待土地开发完工使用时，再将商品房开发建设应负担的土地征用及拆迁补偿费转入有关房屋成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目，销售部分转入“库存商品土地”科目。,床飘傲滥沿剿拥郎捂想晾吕膜镐究峨罪任如危葱窝血烬驴穿准疥透三淬靶广州房地产会计培训推荐广州房地产会计培训推荐,36,房屋开发成本的核算,2、前期工程费： （1）在房屋开发建设过程中的前期工程费，能够分清负担对象的，可以直接计入有关房屋成本核算对象的“前期工程费”成本项目，即借记“生产成本房屋开发（前期工程费）”账户，

32、贷记 “银行存款”、应付账款”等账户。 （2）应有两个以上成本对象负担的前期工程费，应按一定的标准分配计入有关房屋的成本核算对象的“前期工程费”成本项目。 另外，开发房屋所占用的土地，在开发土地时所发生的前期工程费，能够分清负担对象的，可以直接计入有关房屋成本核算对象的“前期工程费”成本项目，不能够分清负担对象的，应先归集计入“生产成本土地开发”账户，待土地开发完工使用时，再分配 计入有关房屋成本核算对象的“前 期工程费”成本项目。,猎垄萨孝族塌区萌朔工甫朽蓬兔店悠酶臣衫居末创绕胳未惑慢荒完藐肥映广州房地产会计培训推荐广州房地产会计培训推荐,37,房屋开发成本的核算,3、建筑安装工程费： （1

33、）出包方式：采用这种方式发生的建筑安装工程费，应根据企业承付的已完工程的“工程价款结算账单”，直接计入有关房屋成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，即借记“生产成本房屋开发”账户，贷记“银行存款”、“应付账款”。 对于企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，不能直接作为建筑安装工程费支出，在发生时作为预付账款核算。 另外，企业按照合同规定，拨付给承包单位抵作预付备料款和预付账款的材料，应按照预算价格结算。预算价格与实际成本的差额，应计入有关房屋成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，即借记“预付账款（预算价格）”账户，贷记“原材料（实际成本）”账户，借记或贷记“生产成本房屋开发（预算

34、价格与实际成本的差额）”账户。,壹驴页蚊毅怒召箔腮洒芒障帚篷邑涧各嚼阵终流扮庐廉屠陡邀恬军疆树幕广州房地产会计培训推荐广州房地产会计培训推荐,38,房屋开发成本的核算,（2）自营方式：即自己组织施工力量进行施工建设。应在“生产成本”账户下增设“工程施工”和“施工间接费”明细科目，用于归集和核算企业发生的各项建筑安装工程费用，并定期转入“生产成本房屋开发”明细账户有关房屋核算成本对象的“建筑安装工程费”成本项目。 另外，企业开发房屋占用的土地，在开发阶段发生的建筑安装费用，分清负担对象的直接计入相关房屋成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，有两个以上项目共同承担的，先归集再安装合理的标准分配

35、。 4、基础设施费 （1）在房屋开发建设过程中的前期基础设施费，能够分清负担对象的，可以直接计入有关房屋成本核算对象的基础设施费成本项目，即借记“生产成本房屋开发”账户，贷记“银行存款”、应付账款”等账户。,咎寓哄哥抓弥安鳖呵笛联垢肝柞澎匝梨俊溉誉登洪颅冶找曳晓压膏详喂覆广州房地产会计培训推荐广州房地产会计培训推荐,39,房屋开发成本的核算,（2）应有两个以上成本对象负担的基础设施费，应按一定的标准分配计入有关房屋的成本核算对象的“基础设施费”成本项目。 另外，开发房屋所占用的土地，在开发土地时所发生的基础设施费，能够分清负担对象的，可以直接计入有关房屋成本核算对象的“基础设施费”成本项目，不

36、能够分清负担对象的，应先归集计入“生产成本土地开发”账户，待土地开发完工使用时，再分配计入有关房屋成本核算对象的“基础设施费”成本项目。,迭逗悉瑞怒竣淹惟伸啊者颓赢显醛贵阀刃重况裕剔蕊犁糟耳勾何圭枯功股广州房地产会计培训推荐广州房地产会计培训推荐,40,房屋开发成本的核算,5、公共配套设施费 （1）公共配套设施费与房屋同步建设时，其发生的公共配套设施费，能够分清负担对象的，应直接计入有关房屋成本核算对象“公共配套设施费”本项目，即借记“生产成本房屋开发”账户，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。 如果发生的公共配套设施费有两个以上项目分担的，则应先通过“生产成本配套设施开发”明细科目进行归集

37、，待配套设施竣工时，再按一定的标准分配计入有关房屋成本核算对象的“公共配套设施费”成本项目，即借记 “生产成本房屋开发”账户，贷记“生产成本配套设施开发”账户。,友嘘押丹廓出炸啸亭慎战升挟捍告黍匣为败榆乾女戳虐掷源澜秘语帚镑燕广州房地产会计培训推荐广州房地产会计培训推荐,41,房屋开发成本的核算,（2）配套设施晚于房屋建设时，为了及时结转完工房屋的成本，可以采用预提的方法。按照一定的分配标准确定已完工房屋应分担的公共设施配套费，计入有关房屋成本核算对象的“公共配套设施费”成本项目。待配套设施竣工时，按实际支出数冲减预提的公共设施配套费，实际数与预提数的差额，应增加或减少有关项目的成本。,炼催笺

38、豹耽筋蜗彝泉后阉挛喜副食绒获缩跪曳混财粥信窒傣墅瑶羡蝇抿龙广州房地产会计培训推荐广州房地产会计培训推荐,42,房屋开发成本的核算,6、开发间接费 企业在开发建设房屋的过程中发生的各项开发间接费用，应现在“制造费用”科目进行归集，期末再按一定的标准分配计入有关房屋核算对象的“开发间接费用”成本项目，即借记“生产成本房屋开发（开发间接费）”账户，贷记“制造费用”账户。 房屋开发成本的结转： （1）对于已验收的商品房、代建房，应将其实际成本转入“库存商品”账户。即借记“库存商品房屋、代建工程”账户，贷记“生产成本房屋开发”账户。,泪碰宵规耿牵喀墨绢赴炽捉扳蹿揍稳粳坠钓恰好兽眷蠕搓芜屎意说营眼我广州房

39、地产会计培训推荐广州房地产会计培训推荐,43,房屋开发成本的核算,（2）开发完工的出租经营用房，竣工验收后直接投入使用的，应将其实际成本直接转入“出租库存商品”账户，即借记“出租库存商品”账户，贷记“生产成本房屋开发”账户。 （3）对于开发完工的周转房，竣工验收后直接投入使用的，应将其实际成本直接转入“周转房”账户，即借记“周转房”账户，贷记“生产成本房屋开发”账户。,喊使卜炙勾凿崩值财某蜘惟杭趋蔽盾犬康得蜀芯浪井拭哼彼凑瓢恐族圣犁广州房地产会计培训推荐广州房地产会计培训推荐,44,下午再见,埠歹真层娃枯示态傻事裸磨嵌兄爵疯余开拌酪蔷烫恩猫羊邓咖涣挺笺孕今广州房地产会计培训推荐广州房地产会计培

40、训推荐,45,配套设施开发成本的核算,配套设施的分类： （1）一类是建成后能够有偿转让的公共配套设施，具体包括两部分：一是根据规划在开发小区内建设的商店、银行、邮局等公共配套设施，它建成后应有偿转让给接受单位；二是根据规划在小区内建设的非营业性的配套设施，如学校、幼儿园、文化站、医院等。这一类配套设施是企业的商业产品，必须确定成本核算对象并计算其实际成本。 （2）另一类是建成后不能有偿转让应计入开发项目成本的配套设施，如公共会馆、锅炉房、水塔、自行车棚、球场、景观水池等。这类配套设施不是企业的商品产品，不需要单独核算其成本。应按照一定的标准分配计入有关开发项目的成本。,萝牺咱丑檄萎唉舆玩滔捂绢

41、骏禁零醛嘴仔断兜胃矢集结忿直橡充葫闰画哩广州房地产会计培训推荐广州房地产会计培训推荐,46,配套设施开发成本的核算,配套设施的开发成本的归集 （1）土地征用及拆迁补偿费：配套设施占用场地应分担的土地征用及拆迁补偿费，应按其实际占用土地面积的一定比例分配计入配套设施的开发成本。即借记“生产成本配套设施开发”账户，贷记“生产成本土地开发”账户。 单位面积征用拆迁费征用拆迁费总额各项目占用土地总面积 分配的征用拆迁费实际占用面积单位面积征用拆迁费 公式中，“各项目”包括开发建设的商品房、出租房、周转房、代建房和能够有偿转让的公共配套设施等；“占用土地总面积”是指以上建筑物实际占用的面积，而不是征用的

42、土地或建设场地的面积。,胚动擦母葡脱超牡踢详蜕辑魏坏医哲兄蛙妆深跺然粗僧榔囤具姜荆离不抗广州房地产会计培训推荐广州房地产会计培训推荐,47,配套设施开发成本的核算,（2）前期工程费和基础设施费 能够分清应由某项配套设施负担的前期工程费和基础设施费，可以直接计入相关配套设施的开发成本，其他分不清楚的，先归集再按一定的标准分配，即借记“生产成本配套设施开发（前期工程费或基础设施费）”账户，贷记“银行存款”、“应付账款”、“生产成本土地开发（前期工程费或基础设施费）”账户。 （3）建筑安装工程费： 企业开发建设配套设施所发生的建筑安装工程费的归集和核算方法，与上一节房屋开发的基本相同。无论是出包方式

43、或是自营施工，所发生的建筑安装工程费，均应计入相应的配套设施的开发成本。即借记“生产成本配套设施开发（建筑安装工程费）”账户，贷记“银行存款”、“应付账款”、“原材料”等账户。,譬萄矿寡柄散校安森贤道划管畸巷悟玖停椰斡遁瞧笨豢暗儿闽吹兄昏呛统广州房地产会计培训推荐广州房地产会计培训推荐,48,配套设施开发成本的核算,（4）公共配套设施费： 企业配套设施成本核算对象的“公共配套设施费”成本项目，核算的是能够有偿转让的配套设施按一定标准分担的不能有偿转让的配套设施发生的费用支出。即借记“生产成本配套设施开发能有偿转让设施（公共配套设施费）”账户，贷记“生产成本配套设施开发不能转让的配套设施”账户。

44、 （5）开发间接费用： 企业发生的开发间接费用，首先在“制造费用”账户进行归集，期末按照一定的标准分配计入有关能有偿转让的配套设施成本核算对象的“开发间接费”成本项目，即借记“生产成本配套设施开发(开发间接费)”账户，贷记“制造费用”账户。,疯侍箕窖抗恍腕傣禁种隧渴寡富瑶挣耘富薯阿虞贫荣馒旅儡集哪镜闺悉逝广州房地产会计培训推荐广州房地产会计培训推荐,49,配套设施开发成本的核算,配套设施开发成本的结转： （1）对于能够有偿转让的的配套设施，竣工验收后将其实际成本转入“库存商品”账户，即借记“库存商品配套设施”账户，贷记“生产成本配套设施开发”。 （2）对于不能有偿转让的配套设施，竣工验收后将其

45、实际成本，按照一定标准分配计入相关项目的成本。即借记“生产成本房屋开发、配套设施开发”等账户，贷记“生产成本配套实施开发”账户。,计锹祟阂争衰函衍被型蔷氰宇允欠柜庄源矮很大堂锰吹抠拖覆玄酗民皂这广州房地产会计培训推荐广州房地产会计培训推荐,50,配套设施开发成本的核算,（3）采用预提方式计入有关商品房开发成本的不能有偿转让的配套设施，竣工验收后将实际发生的成本冲减预提的配套设施费，即借记“预提费用预提配套设施费”账户，贷记“生产成本配套设施开发（不能转让的配套设施）”账户，差额分配计入在建工程的项目。 基础设施费与公共配套设施费的区别？,填博管萨辈锯榷磺酸昌缅呻诀辣扰探铡兽溃卒组拢勋孔僻斗嘻庚

46、泛途杆驾广州房地产会计培训推荐广州房地产会计培训推荐,51,基础设施费与公共配套设施费,基础设施费: 指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。 配套设施费: 指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。,娄乌擒斑私班嘿址棚仍雇泣线颅秽乓捻崎娟左蚕潘找套夹吓谚俐年婿扼竣广州房地产会计培训推荐广州房地产会计培训推荐,52,代建工程成本的核算,一、代建工程的种类及其成本核算的对象和项目 代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为

47、开发的各种工程，包括土地、房屋、市政工程等。 会计制度规定：企业代委托单位开发的土地、房屋所发生的各项支出，应分别通过“生产成本土地开发”和“开发生产成本房屋开发”账户进行核算，同上述土地和房屋的开发成本的核算。 除土地、房屋以外，企业代委托单位开发的其他工程如市政工程等，其所发生的支出，则应通过“生产成本代建工程开发”账户进行核算。 代建工程开发成本的核算对象，应根据各项工程实际情况确定。成本项目一般可设置如下几项：（l）土地征用及拆迁补偿费；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）开发间接费。在实际核算工作中，应根据代建工程支出内容设置使用。,挝匪背隅砚缅摘惫煮嘘赢

48、随乐褐蜘伪匆颂竟奴龋骗横睬卧旨藏窜仙蓖跃湘广州房地产会计培训推荐广州房地产会计培训推荐,53,代建工程成本的核算,二、代建工程开发成本的核算 开发企业发生的各项代建工程支出和对代建工程分配的开发间接费用，应借记“生产成本代建工程开发某工程（某费用项目）”账户，贷记“银行存款”、“应付账款”、“库存材料”、“应付工资”、“开发间接费用”等账户。 完成开发并经验收的代建工程，应将其实际开发成本自“生产成本代建工程开发”账户的贷方转入“库存商品代建工程”账户的借方，在将代建工程移交委托代建单位，办妥工程价款结算手续后，应借记“主营业务成本”账户，贷记“库存商品代建工程”账户。,站惹勒遭姐扼钦娩尿星堤从昆索抚方诡氟草撞筛致婪驳挚枝哪任法懊誉霉广州房地产会计培训推荐广州房地产会计培训推荐,54,代建工程成本的核算,例：某开发企业接受市政工程管理部门的委托，代为扩建开发风 景区。发生如下业务： 1、11月1日，用银行存款支付拆迁补偿费300 000元，设计、堪察费40 000元，作如下分录： 借：生产成本代建工程开发 （拆迁补偿费）300 000 （前期工程费） 40 000 贷：银行存款 340 000 2、11月15日，企业承付某施工企业工程进度款400 000元，作分录： 借：生产成本代建工程开发 （建筑安装费)400 000 贷：应付账款应付工程款 400 000 借：应付账款