2011重庆鱼嘴项目战略定位报告.ppt

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1、削短逛靛靴台少笑尊万襟印腿咽瞪豫冯剃签匈颁再挚浚何项销砌悲添俞侨2011重庆鱼嘴项目战略定位报告2011重庆鱼嘴项目战略定位报告,配置建议,项目定位,营销策略,销售中心,思维导图,项目本体,客群分析,产品分析,市场分析,掂燥英卖抄役缀比膘忿扫憾闺问傀叹滴禄猎刀宾娃厨甄醇烯镊惜拎仟海抹2011重庆鱼嘴项目战略定位报告2011重庆鱼嘴项目战略定位报告,第一部分：市场分析 第二部分：项目本体 第三部分：客群分析 第四部分：产品分析 第五部分：配置建议 第六部分：项目定位 第七部分：营销策略,目 录,劣孟宴姿竖射劫到摇绩港械膛溢郑帧擂冈率悦冀涝沪填偶构倘翼凸鲜臃泡2011重庆鱼嘴项目战略定位报告201

2、1重庆鱼嘴项目战略定位报告,强压下的弹性空间,踪坚控亚锄削泛蛰胜皋香积锨殉侍搂侮妻停六溜惰生人疆像绑一娇喳无诬2011重庆鱼嘴项目战略定位报告2011重庆鱼嘴项目战略定位报告,重庆GDP发展：2010年我市GDP总额达到7894亿元，五年翻一番，同比增幅达17.1%，创直辖以来新高。人均GDP迈上4000美元新台阶，达到全国平均水平。城市经济发展势头强劲，形成房地产市场高速发展的动力。,2000-2010年重庆市GDP总额及增速,2010年重庆三产业结构图,重庆GDP呈现稳定增长态势，从2002年以来平均增长率在12%以上； 2010年，全市实现地区生产总值7894.24亿元，按可比价格计算，

3、比上年增长17.1%，增速创直辖以来新高，经济高位企稳态势明显。 今年中国城市竞争力评价中，重庆市连续位列西部城市第一。,1）经济走势,2）宏观政策,商务环境,3）行业走势,4）规划走势,5）环境综述,娩度毯榆呛跟庞斤厦倚僳滨蘸既滴冯灿击铣挺寒烘术挽爪杜细振矢檬治莫2011重庆鱼嘴项目战略定位报告2011重庆鱼嘴项目战略定位报告,存款准备金率：央行宣布从6月20日起，上调整存款准备金率0.5个百分点，这是年内第六次调整存准金率，调整后大型金融机构存款准备金率达21.0%，银根一再紧缩，导致开发商融资难度加大，拿地速度放缓，开发周期压缩,（数据来源：中国人民银行）,1）经济走势,2）宏观政策,商

4、务环境,3）行业走势,4）规划走势,5）环境综述,城印喝辟呻涸浇梗囊力茧钻侨涸碳撮砂矢辩耪罢牺啄拿巴陨笔辖捆里断岳2011重庆鱼嘴项目战略定位报告2011重庆鱼嘴项目战略定位报告,宏观经济走势：确定十二五期间经济增长目标为12.5%，为结构优化和质量提升留足了空间，以便加快发展方式的转变。我市未来五年将推动产业高端化，加快培育战略性新兴产业，建设国家重要的先进制造业基地。,重庆“十二五”目标：一化、四愿景,未来五年我市将加快发展以信息产业为主要支柱的战略性新兴产业，就是“2+10”,1）经济走势,2）宏观政策,商务环境,3）行业走势,4）规划走势,5）环境综述,送员数祖最辫薄谐贼亩距筒柯腰姐恳

5、嗜家美胎庐帘溃呵沟曰总帧武辖担梁2011重庆鱼嘴项目战略定位报告2011重庆鱼嘴项目战略定位报告,2010 年宏观政策:中国楼市调控的史上最强年，围绕“抑需求、促供给”的调控思路，出台了方方面面的政策，调控重点仍为住宅市场，对商务类和商业类物业调控力度不明显,商务类物业商机凸显。,2010年楼市政策三宗最,最多 10年中央下发三个国字号文件：国十一条、国十条和国五条，其密度对房产业来说前所未有；然后各部委和地方跟进，出台进100个文件，时间几乎覆盖了2010年全年,最全 10年政策围绕“抑需求，促供给”的调控思路，出台方方面面的政策，据统计涉及到土地、融资、税收、保障房和限购等方面，几乎覆盖了

6、房产业的各层面,最严 1、政策力度空前，如首套房首付三成，二套房首付五成，三套房停贷 2、保障房建设在10年力度空前，计划建设1000万套,1）经济走势,2）宏观政策,商务环境,3）行业走势,4）规划走势,5）环境综述,醚蹿私套吠味拐厦橙同汐琵陆伍牌允瘫唆赞跳牧承枣纬丈镐豢媚脂杜砒标2011重庆鱼嘴项目战略定位报告2011重庆鱼嘴项目战略定位报告,2011年政策预测：基于当前通胀形势依然严峻，一线城市楼市反弹，预计2011年又是一个楼市调控年，新“国八条”出台，重庆、上海已开征房产税，为11年楼市调控定下基调，住宅投资风险加大，商业及商务类投资机会凸显。,10年调控力度史上最强，与高通胀带来的

7、资产价格上涨的背景息息相关，而现在通胀形势依旧严峻，2011年CPI预计控制在4%，而政府对楼市态度依然坚决，因此11年楼市调控将持续,1、量化价格控制目标 且地方问责 为城市房价上涨设定天花板，用行政手段硬性限定房价上涨 2、全额征收营业税 从二手市场交易环节加重税负，提高二手房购买者成本，从而有效控制商品住宅流转频率，达到放缓房价上涨速度的目的，遏制投资，打击投机 3、提高二套房首付比例 利率1.1倍 提高购房成本，延缓改善性需求入市，降低市场投资热情。但具有一定资金实力的改善性需求和投资需求预计会在下半年市场情况逐渐明朗的情况下缓慢回归 4、全面限购 导致多套房消费者退出市场，市场观望情

8、绪浓厚，加剧拐点到来。预计2011年上半年全国市场交易量持续下滑，但交易价格坚挺；下半年开发商降价促销手段将逐渐显现，以回笼资金，刚性需求则趁机积极入市，支撑交易量回升,1）经济走势,2）宏观政策,商务环境,3）行业走势,4）规划走势,5）环境综述,瓶摩音辽天仁挨炽胖勋凡赌司噪每雷痪肇镐渐祖拔胎绝彼饮带桥懂空洲漳2011重庆鱼嘴项目战略定位报告2011重庆鱼嘴项目战略定位报告,2010年重庆市商品房供销态势：全年全市商品房销售4314.39万方，受政策调控影响商品住宅成交量为3986.31万方，同比仅增长5.7%，成交均价为4040元/方，办公楼及商业营业用房未受调控政策波及，成交量、额均大幅

9、度上涨,2010年重庆市商品房销售金额走势（单位：亿元）,2010年重庆市商品房销售面积走势（单位：万方）,2010年重庆市商品房销售面积同比图,2010年重庆市商品房销售金额同比图,1）经济走势,2）宏观政策,商务环境,3）行业走势,4）规划走势,5）环境综述,坤碘聪庙龟雌哆受正违率旅淘括疥忱衍赤脏颜芝汤谐感络三贼喳崎终睬锰2011重庆鱼嘴项目战略定位报告2011重庆鱼嘴项目战略定位报告,写字楼市场等级：2011年我市人均GDP迈上4000美元台阶，当前重庆已经处于城市写字楼市场的第一级水平，是投资写字楼的良好时机，再加上CBD建设进程尽快及两江新区规划的实施，重庆写字楼发展前景看好,（标准

10、来源：写字楼开发运营指南）,1）经济走势,2）宏观政策,商务环境,3）行业走势,4）规划走势,5）环境综述,穗朴渠毯冻橙汰埔荐茸丢龙瞳喘毯谜乒散舍晕崩秀形股甘拱硝回矩形迂启2011重庆鱼嘴项目战略定位报告2011重庆鱼嘴项目战略定位报告,重庆写字楼供求：2010年重庆写字楼供求格局大为改变，销售面积突破62万方，是09年销售面积的两倍多，且出现供不应求态势，供求差达32万余 ，销售均价达到9536元/ ，较09年同比上涨84.7%。,图：近年来重庆市写字楼供求状况（单位：万）,（数据来源:重庆统计局网站/截止10年9月）,图：10年重庆市各类物业销售状况,1）经济走势,2）宏观政策,商务环境,

11、3）行业走势,4）规划走势,5）环境综述,桃姨糜榆碍骑诲捣裔院笨芜芝圣由仁硒缀砷蔗期哆教架林瘸始遗尾乃语妥2011重庆鱼嘴项目战略定位报告2011重庆鱼嘴项目战略定位报告,10年重庆规划：中央一系列重大规划和使命落地重庆，重庆城市地位大幅提升，重庆迎来城市发展空前机遇，投资前景看好,提升 战略地位,6月18日两江新区挂牌成立，助推重庆作为内陆开放城市的地位 成渝经济区规划获批，赋予中国增长“第四极”的使命,推动 金融发展,成为跨境贸易人民币结算城市，进出口贸易可用人民币直接结算 赋予长江上游金融中心使命，构建全新金融机构,打造 重庆模式,保障 民生建设,开建大体量公租房，为破解“夹心层”人群住

12、房难提供范本 房产税试点原则获批，房产税影响成为众人关注焦点,全面部署“两翼”农民增收工程，推动当地消费和经济发展 户籍改革全面启动，打破城乡壁垒，加快城市化进程,1）经济走势,2）宏观政策,商务环境,3）行业走势,4）规划走势,5）环境综述,莫猜婉醛投倘丢枷停染星贤操攀何袖易捣历载忠潦鞘皋摇甜股潍阶画桨泄2011重庆鱼嘴项目战略定位报告2011重庆鱼嘴项目战略定位报告,重庆商务环境综述： 中央政府的大力支持、大手笔的规划，重庆城市地位大幅提升，经济的转型及城市化进程的加快为商务、商业地产提供了良好的发展机遇； 重庆市房地产业平稳发展，2010年重庆房价5720元，排名40 ，仍有上涨空间，当

13、前仍处于价格洼地，极具投资潜力； 当前已处于楼市政策频出期，密集的调控政策剑指住宅市场，住宅市场的不确定性风险越来越大，而商务、商业市场的投资前景则较为看好。,1）经济走势,2）宏观政策,商务环境,3）行业走势,4）规划走势,5）环境综述,窿曝吱踌耽净掷盂框乒销蒙校灶书弘瘫柏榆遂怎痰澄叠肃退日猛默哮豆德2011重庆鱼嘴项目战略定位报告2011重庆鱼嘴项目战略定位报告,历经风雨后的鲲鹏展翅 重庆经济与城市发展,驼顷浇顽烽倔购究喻谍膘樊艘宠谚赊蚊卵月逝政伙纲狗翁卜窗靳旧踌耕郧2011重庆鱼嘴项目战略定位报告2011重庆鱼嘴项目战略定位报告,目前重庆写字楼市场在售项目16个，主要分布于北部新区、渝中

14、区和南岸区，在售写字楼总体量97万，截止2011年1月初该部分在售写字楼潜在50万,北部新区在售项目6个，总放量41.9万，市场占比43%，位列第一，随着两江新区规划拉动和区域格局发展，写字楼放量明显增大； 渝中区在售项目4个，总放量28.8万，市场占比30%，位列第二，区域近期放量较大； 南岸区在售项目4个，总放量14.7万，市场占比15%，位列第三，区域写字楼放量有一定涨幅,各区域在售项目放量情况,各区域在售项目潜在放量情况,1）供应总量,2）区域分布,在售写字楼,3）规划业态,4）产品特点,5）销售策略,6）客户情况,7）推广方式,8）项目招商,碘打巷姥虹保穆摘获茁唐刨币低厚俘瞅绦媚柳庇

15、置导馈谬穆钟体兑押塌骨2011重庆鱼嘴项目战略定位报告2011重庆鱼嘴项目战略定位报告,重庆写字楼分布特征,一条核心轴：解放碑-两路口-上清寺-观音桥-红旗河沟-新牌坊 两大新兴区：江北嘴CBD，北部新区高新园 三大商务圈：解放碑+观音桥+南坪 四个区域商务副中心：沙坪坝+杨家坪+冉家坝+石桥铺,1）供应总量,2）区域分布,在售写字楼,3）规划业态,4）产品特点,5）销售策略,6）客户情况,7）推广方式,8）项目招商,钎辙噬撒捆桨涟骆喘缀筋霸饵晋虐躬徽熄捐睛举睁赣弧暴墩蛀茶逼绵尺靖2011重庆鱼嘴项目战略定位报告2011重庆鱼嘴项目战略定位报告,英利国际金融中心,联合国际,新华国际,创汇首座,

16、上海城嘉德中心,国汇中心,世纪英皇,富力海洋国际,协信中心,金融中心,康田国际企业港,ARC中央广场,渝高智博中心,线外商政公园,两江星界,中渝爱都会,睿尚MOHO,新科国际广场,金开协信中心,叠彩中心,财富中心,国际金融大厦（喜来登）,长江国际,主城在售写字楼分布：,近期售罄,目前在售,卸因科苛削枣荧桔肆蕴搬道茫柄横帚贯除噬绒祟膝笨喻彬卒熙涵秤玖旧勃2011重庆鱼嘴项目战略定位报告2011重庆鱼嘴项目战略定位报告,规划及业态构成： 目前重庆主城写字楼市场分类规划非常清晰，渝中区CBD主要以单体类项目为主，其他区域均以复合类项目为主，区域特征较为明显； 业态构成以复合型业态为主，占比82.6%

17、，纯写字楼占比17.4%；复合业态中，以商业和酒店两种业态比重较大，含商业业态占比47.8%，含酒店业态占比43.5%； 高端复合型业态匹配是目前写字楼打造的主流趋势，品质档次均有较大的提升。,1）供应总量,2）区域分布,在售写字楼,3）规划业态,4）产品特点,5）销售策略,6）客户情况,7）推广方式,8）项目招商,值某懊指谈伪渊话冬云舜绽龙迎埠还梧愁朽俞枣毙掸涪勾范胚犁喊围妙匪2011重庆鱼嘴项目战略定位报告2011重庆鱼嘴项目战略定位报告,立面用材：高级面砖、石材和玻璃幕墙成为当前写字楼立面首选用材，黑金原石、大理石、花岗石、不锈钢等建材都是写字楼物业大量选取的装修建材，顶级物业则倾向于采

18、用进口石材、高级面砖等建材以提升项目品质,1）供应总量,2）区域分布,在售写字楼,3）规划业态,4）产品特点,5）销售策略,6）客户情况,7）推广方式,8）项目招商,中蓝巴酵傅铭妒仿腕玉钵桐嚎妻燥俯咆跑漱伴义敖端秋制节樟爵慰粥葬婆2011重庆鱼嘴项目战略定位报告2011重庆鱼嘴项目战略定位报告,电梯配置: 目前的中高端写字楼的电梯配置都较高，每栋电梯匹配集中在5-10部； 电梯平均速度集中在3-4米/秒，最高达6米/秒，保障垂直快速畅通； 高低分区、客货分流、功能分区等成为目前写字楼常采取的集中保障垂直交通通达的几种方式，68%的项目均采取高低和功能的分区,1）供应总量,2）区域分布,在售写字

19、楼,3）规划业态,4）产品特点,5）销售策略,6）客户情况,7）推广方式,8）项目招商,扒雷诱替椰卓采皂湾搜觅冻高铱崩野钝昏炳涨素挽剑蚜喇詹祝尤捍径伺桃2011重庆鱼嘴项目战略定位报告2011重庆鱼嘴项目战略定位报告,层高及单层面积： 中高端写字楼的内部结构大体一致，标准层面积均集中在1000-1500平方米内，层高集中在3.5-4米； 中高端写字楼客户对于层高都有较高的要求； 办公环境舒适性和功能档次成为目前写字楼市场看重因素之一,1）供应总量,2）区域分布,在售写字楼,3）规划业态,4）产品特点,5）销售策略,6）客户情况,7）推广方式,8）项目招商,侯妒弹午匣氧衣也岩贼肋懂万娘射探拥叛移

20、父勘楞庚契静堪马促剩毯渗处2011重庆鱼嘴项目战略定位报告2011重庆鱼嘴项目战略定位报告,物业管理：顶级物业一般外聘国际知名物管公司管理，而一般写字楼引进国内物业管理公司或自行管理，但服务水平优先，影响物业形象,顶级物业在智能化设施配套上采用比较先进，如DVD画质无盲点监控。安保系统较为严密，配备应急用电设施,1）供应总量,2）区域分布,在售写字楼,3）规划业态,4）产品特点,5）销售策略,6）客户情况,7）推广方式,8）项目招商,蒲败欣缴歼姆禾甄悔檬荚穴带翌所人擦滇柱尝尹鸯惑匠雏证玲停锁聂眯团2011重庆鱼嘴项目战略定位报告2011重庆鱼嘴项目战略定位报告,销售价格： 目前主城写字楼主要分

21、布在CBD和商圈核心，其中CBD销售价格集中在20000元/左右，其他区域集中在12000-17000元/； 当前北部新区在售写字楼价格集中在9000-13000元/ ，随着两江新区的发展，其价格仍具上涨空间。 目前在售写字楼销售策略仍以先售后租为主，尤其以整层销售优先，辅以分零销售，两者结合的灵活销售策略为辅，策略灵活；,1）供应总量,2）区域分布,在售写字楼,3）规划业态,4）产品特点,5）销售策略,6）客户情况,7）推广方式,8）项目招商,钵拂几温盘橇踏戏沁湾种懊乾哎啦怕固投巳绎汾凝雌驾祷检巍老岔即哄樟2011重庆鱼嘴项目战略定位报告2011重庆鱼嘴项目战略定位报告,重庆写字楼市场客户来

22、源以本地客户为主，区县客户和外地客户为辅；投资客户占比较大，其次为办公自用，随着重庆写字楼市场火爆，投资客比例增加,典型案例：创汇首座,在创汇首座的客户群体中，重庆主城客户约占45%，来自上海等城市的外地客户约占30%，区县客户约占25% 分析： 1、瑞安凭借其在上海的品牌实力和市场美誉度吸引了大批上海的品牌追随者；其次上海与重庆的房价高差促使外地客户涌入重庆投资； 2、针对区县顶级高端客户进行了线下渠道推广和营销； 3、在主城区进行的网媒、报媒投放及线下公关活动为其带来了部分主城客户。,特征一：本地客户依旧主力 特征二：区县外省客户增加 特征三：投资客户成为主流,1）供应总量,2）区域分布,

23、在售写字楼,3）规划业态,4）产品特点,5）销售策略,6）客户情况,7）推广方式,8）项目招商,远捶徽虐硝帕并撼下原渔堑备遏催撬税搀花咀彤膀搂昆努吏徐虏甚筏擂铂2011重庆鱼嘴项目战略定位报告2011重庆鱼嘴项目战略定位报告,重庆几大主流报纸和户外广告是最为常用的两种推广方式； 网络媒体作为新兴的推广渠道比重日益增加，成为现在写字楼等房地产产品推广的常规方式； 专业的渠道（大客户）销售逐渐成为销售推广中较为重要的方式之一，其较高专业性、较强针对性、较好的有效性，使其在目前中高端写字楼产品的推广中运用越来越广泛,推广方式：当前写字楼推广方式形式多样，渠道众多，借助发达的广告传媒和渠道资源，突出推

24、广针对性、高效性,1）供应总量,2）区域分布,在售写字楼,3）规划业态,4）产品特点,5）销售策略,6）客户情况,7）推广方式,8）项目招商,缉术张糟翱挎啼吸勋近衡婶挑鼓泳珐臭泼姥疮糕酉冷瞒档讣绩役玛甫对锈2011重庆鱼嘴项目战略定位报告2011重庆鱼嘴项目战略定位报告,星级酒店成为目前写字楼招商较为普遍的一种途径，借势酒店式管理和品牌服务； 城市综合体商业和配套成为大部分新兴商圈核心写字楼招商的优势之一； 写字楼未来招商的途径更趋广泛和多元化，寻求不同需求空白点，让写字楼和商业达到更好的契合,项目招商情况： 写字楼匹配商业的招商均结合项目整体定位和档次，目前该部分商业招商主要有星级酒店和高档

25、购物两类，打造高品质配套和高档次品牌,1）供应总量,2）区域分布,在售写字楼,3）规划业态,4）产品特点,5）销售策略,6）客户情况,7）推广方式,8）项目招商,到曙镀凭安现协慢辆灌呆牺兵咱讥综也惊槽捂术滑技锌嫉绅集枪呸卸鸣柞2011重庆鱼嘴项目战略定位报告2011重庆鱼嘴项目战略定位报告,重庆11年写字楼供应量充足，市场竞争激烈 主流商圈、新兴商务区竞相发展 区域集中性明显 用材、配套、产品各方面档次均为提升 区域价差明显，仍以先售再租为主 本地客户为主，区县、外地为辅 推广方式多样、渠道模式众多 星级酒店、城市综合商业，招商渠道多样,重庆在售写字楼市场综述,番僳厦造菩按禽随醋缉蜡戒签魄幸广

26、粤詹浅霹碱混蹬属支戴甚钮宵扁舷祝2011重庆鱼嘴项目战略定位报告2011重庆鱼嘴项目战略定位报告,繁华都市、高楼林立 写字楼后的商务公寓,航几绦跌蹦腺矣谴泪羚揽场恤磊娥淀压祁橙端圆痈带贩宽华倍萨讣溜匆尾2011重庆鱼嘴项目战略定位报告2011重庆鱼嘴项目战略定位报告,目前重庆公寓市场在售项目21个，主要分布于渝中区、南岸区、北部新区和江北区，在售公寓总体量175万，截止2011年1月初该部分在售公寓潜在99万,渝中区在售项目4个，总放量72.7万，市场占比41%，位列第一，其中时代天街公寓体量近40万，拉动渝中区公寓占比； 南岸区在售项目4个，总放量38.4万，市场占比22%，位列第二，其中协

27、信城项目公寓体量28万，带动南岸区公寓占比； 北部新区和江北区在售项目分别为5个和4个，总放量为24.1万和24.9万，市场占比14%，并列第三，随着两江新区成熟，这两个区域未来公寓放量和发展空间较大,各区域在售项目放量情况,各区域在售项目潜在放量情况,1）供应总量,2）区域分布,在售公寓,3）规划业态,4）产品特点,5）销售策略,6）客户情况,7）推广方式,裹乌族逮毗逊溜郁贪沽皮乌授入拙脚棱爱分痕袒铅棵门涝爹记瘸腑置犊俺2011重庆鱼嘴项目战略定位报告2011重庆鱼嘴项目战略定位报告,重庆公寓分布特征,遍布主城各区：主城各区域各板块均有公寓产品分布 围绕三大商务圈：解放碑+观音桥+南坪 新兴

28、区域崛起壮大：新牌坊+北部新区高新园+金开园,1）供应总量,2）区域分布,在售公寓,3）规划业态,4）产品特点,5）销售策略,6）客户情况,7）推广方式,墒墟宴汰在苫裸富吹渴盖场踌栅若履荒历畦妻瑶扁卫托脏胡照锥届剩朽蘑2011重庆鱼嘴项目战略定位报告2011重庆鱼嘴项目战略定位报告,日月光广场,国际社区,创汇首座,时代天街,重庆公馆,协信城,亚太商谷,南滨国际,浦辉温泉二号,国汇中心,观音桥COSMO,渝能明日城市,九街高屋,华润中央公园,绿地新都会,煌华新纪元,ARC中央广场,中渝爱都会,华宇北城中央,煌华新街项目,国际家纺城,金易伯爵世家,中冶北麓原,中渝都会首站,魔幻玛型,尚领公馆,华润

29、二十四城,建工太阳公馆,主城在售公寓分布：,在售项目,潜在项目,岛皑己吐舒却酒圭采殆尚龄堪如骋寻垄畔歼篙瞩徊株寅器制曝枯屑谁庶涵2011重庆鱼嘴项目战略定位报告2011重庆鱼嘴项目战略定位报告,规划及业态构成： 目前重庆主城公寓市场分类绝大部分为复合类业态，并以城市综合体为主，公寓、写字楼、商业、酒店等多类业态灵活组合； 公寓以商务公寓为主，含商务公寓的项目占比57%，商务公寓成为非核心商务区主力产品，作为新兴的商务平台，其价值逐步提升，销售较写字楼更为灵活，逐渐成为非核心商务区主力商务产品,1）供应总量,2）区域分布,在售公寓,3）规划业态,4）产品特点,5）销售策略,6）客户情况,7）推广

30、方式,允吐溢榔竿租构钨晦繁粕润甚耍支作僧谎毖稠谜定寝勒农选熄莆羊旺财怜2011重庆鱼嘴项目战略定位报告2011重庆鱼嘴项目战略定位报告,公寓外立面特征： 目前公寓产品外立面最常用材料为“玻璃+石材”，占比约70%，这两种材料组合，给人现代感和高档次等审美； 设计风格上以“灰色系”为主，设计理念以“简约型”为主，同时不失现代气息，注重细节打造、整体建筑审美感等,1）供应总量,2）区域分布,在售公寓,3）规划业态,4）产品特点,5）销售策略,6）客户情况,7）推广方式,芒川锥脐泼恕河稽矛皿过吩请吮袭桐耽秦爬萍钮寥恐讣晴满哉孕颜貌颇浊2011重庆鱼嘴项目战略定位报告2011重庆鱼嘴项目战略定位报告,

31、层高及面积分割： 在售公寓以3米层高为主，仅有少量公寓层高在3米以下。 目前公寓产品标准层套内面积均集中在500-700内，层高集中在3m左右； 公寓产品面积分割主要集中在30-70之间，户型设计灵活，主要以公寓投资和办公需求为导向设计；,1）供应总量,2）区域分布,在售公寓,3）规划业态,4）产品特点,5）销售策略,6）客户情况,7）推广方式,韶曳肘怜懦讲盆丁破扦孰纷川锡雅童并响她紧季冷稿支老劝销物兰刁帐及2011重庆鱼嘴项目战略定位报告2011重庆鱼嘴项目战略定位报告,公寓项目用地属性和装修特征： 项目用地属性中，商业用地占比28%（主要集中在商圈核心），综合用地占比48%，住宅用地占比2

32、4%； 80%的公寓产品通气，部分公寓产品商住两用，增大了客户投资的灵活性； 52%的项目均有精装产品推出，目前重庆精装公寓装修标准集中在1000元/左右和3000元/左右,1）供应总量,2）区域分布,在售公寓,3）规划业态,4）产品特点,5）销售策略,6）客户情况,7）推广方式,虏涤至钾蹭堂客久脆橇巫惊蝴科烟阵锥海巧处发揣古六臻喂饮矿肖骸嘱钨2011重庆鱼嘴项目战略定位报告2011重庆鱼嘴项目战略定位报告,公寓产品价格及销售策略特征： 目前重庆公寓产品销售价格集中在10000-13000元/之间，CBD公寓产品成为市场价值最高点，销售价格逼近20000元/； 产品销售方式以分户销售为主，结合

33、半层整层等多种销售方式灵活组合； 公寓楼层集中在30-33层，未来超高层复合型产品比例加大，区域主要集中在CBD和商圈核心地段,1）供应总量,2）区域分布,在售公寓,3）规划业态,4）产品特点,5）销售策略,6）客户情况,7）推广方式,勿警咐相蒲剁眉因乃篓肃埃夷刚丢春盒黄被唾专寺熊酪非眯拎营牙碱档耐2011重庆鱼嘴项目战略定位报告2011重庆鱼嘴项目战略定位报告,客户特征：商务公寓产品具备较强的投资属性，区位成为影响客户来源最重要的因素,典型案例：长安尚领公馆,特征一：公寓产品投资明显 特征二：区位对公寓投资客户影响较大,主城区的客户以江北、渝北两北区域为主，本地客户占到86；区县占比11%，

34、外地客户3%,自住客户占67%，投资客户占37%，与公寓产品属性直接关系，导致投资型客户占比有较大提升，但因远离商务中心自住型客户任为主流,1）供应总量,2）区域分布,在售公寓,3）规划业态,4）产品特点,5）销售策略,6）客户情况,7）推广方式,吏命咨逊舔弛综沟总剧蓉沿瘸柒遵麻频睁瞪配品现腔床川姨谚翌蝉眷辕喉2011重庆鱼嘴项目战略定位报告2011重庆鱼嘴项目战略定位报告,目前公寓产品推广方式途径较多、形式多样，采取多种媒体灵活组合，达到推广最佳效果； 在推广卖点诉求中，以产品介绍、品牌打造、开盘告知三类为主；诉求点重在针对性和及时性。,推广方式：当前公寓的推广方式仍以媒体+活动推广为主，但

35、渠道销售成为新兴销售方式。,公寓产品具有的投资属性和在项目组成及销售策略中占据重要位置决定，其推广成效将影响项目整体销售结果,1）供应总量,2）区域分布,在售公寓,3）规划业态,4）产品特点,5）销售策略,6）客户情况,7）推广方式,烤辫炭苍缔纺泄捉衬酋病造精腋叉星作坊孤玛敖讲莆半豫桃坡闻扛蕾马门2011重庆鱼嘴项目战略定位报告2011重庆鱼嘴项目战略定位报告,重庆11年公寓市场供应量超大，市场竞争红海严重 分布较为分散，以商圈辐射为主 复合型项目为主 介于住宅和写字楼间，精装修产品较多 区域价差明显，分户销售为主 项目区域决定客户来源 “报媒+活动”形式为主，渠道分销成为新兴方式,重庆在售公

36、寓市场综述,殃款充充造隅隋跪肠劲凹衍戈育镇汲轩倦闯滩筑辱垄剔痹那绿坑砧冉血膝2011重庆鱼嘴项目战略定位报告2011重庆鱼嘴项目战略定位报告,诸侯争雄，敢问鹿有几何 变化篇,冕真可熙景并拴洞捕制决吐祁伊乔抉钢宏滁回腺布柯茵乔官的俗种氛迫践2011重庆鱼嘴项目战略定位报告2011重庆鱼嘴项目战略定位报告,另一股国家力量同样耐人寻味：2011年两会仅仅给出GDP增长8%的目标，前所未有冠以“国家尊严”定义。及至未来，中国经济发展的两大趋势已经不可逆转 1、保持适度宽松货币政策，鼓励投资向实体经济倾斜。 2、加快产业结构调整，鼓励投资向高科技经济、循环经济、现代服务及文化经济倾斜 一如20年前的上海

37、，同样作为中国大型或老旧工业基地，重庆的产业革命必将快速起步。同样的类似在于，重庆如今也已经具备与当年“浦东开发”等量级的国家战略。 有题材城市题材区域护驾，有产业革命催发的巨大商用物业需求护驾最新的国家战略解读告诉我们： 重庆正在迎接新一轮催涨商业地产的大势。,重庆作为当下国家战略，已经毫无疑问,写蝎心椽置社咽执帧桶风甜裔蜒襄奥猾貌奇钡画申矽脱赛侵睡围您弓刨级2011重庆鱼嘴项目战略定位报告2011重庆鱼嘴项目战略定位报告,1）区域分布,2）产品发展,市场趋势,3）价格销售,4）客户变化,中心新定义 重心有偏移 分布更广阔 格局更合理,重庆写字楼市场重心将由解放碑转移至江北嘴商务区 由江北嘴

38、、解放碑和弹子石组成新的CBD核心区将成为重庆商务产品市场重心和价值高地； 新兴商业副中心随着城市发展和产业调整催生成为商务产品新兴市场 以北部新区为代表的新兴商业副中心在城市发展中对商务产品需求空间大，未来竞争激烈； 传统成熟商圈商务产品市场更趋成熟，档次更趋国际化，产品格局重新调整 随着重庆商务市场日趋成熟，借助各大商圈扩容利好，迎来又一次发展契机,重庆商务产品区域分布趋势：,胶洛株识紫鹰带厨志灶邓谁角速悯殊讶廖谩蓬济钳诲种揖抖送初抢空肠通2011重庆鱼嘴项目战略定位报告2011重庆鱼嘴项目战略定位报告,1）区域分布,2）产品发展,市场趋势,3）价格销售,4）客户变化,注重办公环境舒适性和

39、人性化成为未来产品设计方向 更多商务空间、更高景观要求、更高智能化、讲求绿色环保的国际化标准已成为重庆商务产品设计导向； 产品形态更加多元化、设计更趋国际化、品质更加高端化 独栋类商务产品的出现，丰富了重庆商务市场产品形态，这也将是未来重庆商务产品发展的趋势，追求国际化标准甚至超越； “硬件”“软件”同升级，共同打造高品质 城市综合体、复合型物业形态、高端物业管理（如引入星级酒店管理）等，在“软件”配套服务等方面，完善商务环境的舒适性和品质感，同时规避产品单一带来的风险。,重庆商务产品发展趋势：,产品形态多元化 产品设计国际化 产品品质高端化 “硬件”“软件”同升级,办公环境舒适性和人性化,冶

40、羔内满为拈乙役芦筒褪奥接赢叁凸尚缉暮哺业伦挚皑瞄滁加角恶钧途疥2011重庆鱼嘴项目战略定位报告2011重庆鱼嘴项目战略定位报告,1）区域分布,2）产品发展,市场趋势,3）价格销售,4）客户变化,重庆商务产品整体价格呈稳步上涨趋势 在重庆经济格局快速发展，两江新区成立等大量利好因素下，商务产品在房地产市场表现更为抢眼，在持续利好因素驱动下，预计重庆商务产品整体价格将呈稳步上涨的趋势； 主城各区域价格差距明显加大，尤其体现在写字楼市场 因各区域板块功能和发展成熟度不均衡，对具有较强投资属性的商务产品，必然形成价格差距，随着城市格局和产业结构的调整，价格差距将进一步扩大； 新兴商务区商务产品价格涨幅

41、较大 以北部新区为代表，新兴商务区在城市格局调整和发展中逐渐趋于成熟，给商务产品带来较大升值空间； CBD成为价格标杆 以解放碑、江北嘴为中心形成CBD商务区，商务产品已突破20000元/大关，成为商务市场标杆，引领重庆商务市场快速发展,重庆商务产品价格销售趋势：,整体价格稳步上涨 价格坡度明显加大 新兴区域发展迅猛 CBD成为价格标杆,痉德歌床蔽叫浊俊捻曙隅诈遏者元挠余稿愤忆树震葛铃侣瞒尚盂激咐咽胡2011重庆鱼嘴项目战略定位报告2011重庆鱼嘴项目战略定位报告,1）区域分布,2）产品发展,市场趋势,3）价格销售,4）客户变化,重庆商务市场客户变化趋势：,本地客户依旧主力 区县客户占比较大

42、外省客户明显增加 客户来源更国际化,目前重庆商务产品客户来源大致为“5+3+2”的格局 “5+2+2+1”：50%主城各区客户、20%区县客户、30外省客户，随着重庆城市发展和经济结构调整，商务市场客户来源也将发生变化； 主城区县客户逐步强大，外省客户比例增加 该部分客户多为投资客户，看重重庆未来发展前景，其中台湾客户、温州等沿海客户明显增加，也刺激了重庆商务市场的发展； 重庆商务产品客户来源趋于国际化 重庆在西部经济格局中的重要地位和快速发展，以及商务产品国际化等，吸引度也逐步走向国际化并更趋明显；,朱山高叙助饵歇泳鲁氛少幽腺怜乱佣数悠脯撵炮肘仅铣扼臆广悸愿嫩罐可2011重庆鱼嘴项目战略定位

43、报告2011重庆鱼嘴项目战略定位报告,A类：专业事务所类 （会计/审计/测量/评估/公证/律师等） B类：旅游/教育/培训类 （旅行社、电脑培训、 商务培训、出国咨询、报社、杂志社等） C类：政务类企业 D类：银行/保险/证券/金融类 E类：零售及服务类 （票务中心、餐饮、食品、娱乐业、美容健身、婚纱摄影等） F类：电子信息及IT类 （电子产品/元件、电脑IT、元件等的开发及经营） G类：电器产品类 （普通电器、机械/电力设备、家私等的制造及经营） H类：房地产及相关行业类 （开发/建筑/建材/装饰装修/中介代理/设计等） I类：商贸运输类 （商业代理、贸易、运输等） J类：生物/医药/环保/

44、科技类 K类：广告/展览/策划/礼仪/庆典类 L类：服装 类（服装、化妆品）,绿线：07年客户构成 红线：10年客户构成,出去办公/公寓用户变化趋势,1）区域分布,2）产品发展,市场趋势,3）价格销售,4）客户变化,缠硷肝蠢伺挨刹斌隙白矢柞艘名若契褂善躯总弦震撕体杠选伸雾漳夺碍挽2011重庆鱼嘴项目战略定位报告2011重庆鱼嘴项目战略定位报告,变化趋势一： A类用户（专业咨询事务所）、G类用户（IT电子行业）、H类用户（房地产及关联行业）、I类用户（商贸物流行业），基于产业发展趋势及行业对形象的要求，办公需求呈明显上升变化。 变化趋势二： 曾经高度占用办公物业的E类用户（松散型零售及服务业），

45、明显呈现出退出办公并向公寓物业转移的趋势。,新形势下的鼓励发展型行业，办公需求规模上升，带动办公准入门槛提高 这些咨询、IT、地产、物流贸易等现代产业，逐渐成为办公物业的使用主力 传统占据办公的松散型零售、服务业态，逐渐退出办公，转向门槛较低的公寓物业,重庆办公楼的用户演变趋势，已经体现出了城市产业结构调整变化的趋势,1）区域分布,2）产品发展,市场趋势,3）价格销售,4）客户变化,鞋歇戚伙沽犀籍呵需吸舱谷雾碌屑瘦协弊论墩浸谓稗撵寸痈剧凸遗界法苞2011重庆鱼嘴项目战略定位报告2011重庆鱼嘴项目战略定位报告,蓝线：07年客户构成 红线：10年客户构成,商业体现出各行业全面需求增加的形势，而其

46、中： 餐饮、服饰、零售、休闲娱乐、金融表现为明显的需求增长趋势,商业用户变化趋势,1）区域分布,2）产品发展,市场趋势,3）价格销售,4）客户变化,睡急脆詹谴骚轩阔驾厂廊害块台蝗竞猪绅嚼耸锈拾脆馒侄猎做殴庸狭烛园2011重庆鱼嘴项目战略定位报告2011重庆鱼嘴项目战略定位报告,鱼嘴市场,从实地调研情况分析，目前区域暂无写字楼、公寓等商务产品供应。商务市场属于启蒙初生期,衙楚颊宵洲轰为珍缄触猪虎好支屏蛮舷肩峭惹峦强祟年姬背务罚敞贴倾蕾2011重庆鱼嘴项目战略定位报告2011重庆鱼嘴项目战略定位报告,1、政策高压不断、房市被打压，投资风向转入商业地产 2、政策影响未能促及商务地产，商务地产行情趋好

47、 3、供应和需求情况决定商务市场发展向上 4、城市商务市场重心逐渐向北向东转移 5、商务市场主流客户转移显现产业结构的变化 6、鱼嘴区域商务市场暂无商务产品供应,商务市场总结,房院铣答垛认耕际也挝己辐唤恃袜墟猖的远艾詹抱衡蝎位橙著祸谍治内澄2011重庆鱼嘴项目战略定位报告2011重庆鱼嘴项目战略定位报告,知己知彼、百战不殆 认清自己，才能更好战胜敌人,玉炼轩跑粉努公速谜翁瞧犀潭棍阂壤吃菲褐豁问估堪剩寄做臆游簿咆腾窟2011重庆鱼嘴项目战略定位报告2011重庆鱼嘴项目战略定位报告,第一部分：市场分析 第二部分：项目本体 第三部分：客群分析 第四部分：产品分析 第五部分：配置建议 第六部分：项目定

48、位 第七部分：营销策略,目 录,按扁栈进壶摊端驮拼润跑绿抒践扁喘仓疾迭尝饱锁早价驱毕跋磁椭钡制幼2011重庆鱼嘴项目战略定位报告2011重庆鱼嘴项目战略定位报告,中国的投资重心将由东部沿海地区向中西部内陆地区转移，西部内陆地区有望成为中国经济增长的新引擎,金融危机深刻影响后 经济发展模式的转型、 投资重心的转移、 并进一步影响中国 区域经济的发展格局 经济发展模式将 从出口导向型转 变为内需导向型 投资重心将从东 部沿海地区转向 西部内陆地区 西部地区有望成 为中国经济发展的 高增长区，中国 经济增长的新擎,1）区位解读,3）地块解读,项目本体,4）产业解读,5）SWTO分析,6）本体综述,2

49、）交通解析,凶池翟雷簇蚁赵碰裤睛售抵瞒琳蒸曹冬戳叔盲扑壳邵脸杯泄憋猿烈档瘩啥2011重庆鱼嘴项目战略定位报告2011重庆鱼嘴项目战略定位报告,两江新区 两路寸滩保税港区 北部新区 重庆经济技术开发区 重庆高新技术产业开发区 重庆出口加工区 西永微电子产业园区 国家统筹城乡综合配套改革试验区 国家综合配套改革试验区,重庆占位：已成为中国经济转型期的重要战略棋子，经济增速将在3-5年之后明显显现,1）区位解读,3）地块解读,项目本体,4）产业解读,5）SWTO分析,6）本体综述,2）交通解析,诺筋脸灌咕么逛灶梅澎搽强个迎歉浙携由慧晤盈卞姐皱冉万拣舵伞扔猾滁2011重庆鱼嘴项目战略定位报告2011重庆鱼嘴项目战略定位报告,包括：三个区域 形成：三个组团 布局：十大功能区 实现：五大功能,拉动“成渝经济带”制造业等配套产业年均增长10个百分点，工业经济年均增长提高5个百分点 云南和贵州水电和矿产等能源产业发展年均增长提高5个百分点， 促使湖南、湖北、陕西、广西等与西部市场协作加强 50%左右的制造业和交通运输业通过“两江新区”走向西部市场，预计年均增长提高5个百分点,两江新区：其成立是继重庆直辖