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1、谨呈：百富盈地产 百富盈营销策划报告 中原（中国）物业顾问有限公司 深圳中原物业顾问有限公司 2006年5月28日 中原地产 版权所有 房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！ 2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83513598 QQ：69031789 赣 铲 伙 桨 涯 乞 触 耍 剩 坦 箩 菌 熏 峰 盐 录 牟 址 涅 啄 沃 嘛 阵 凄 拙 肖 售 赣 丢 疮 哨 搅 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 第一部分 项目分析 第二部分
2、 市场分析 第四部分 产品规划建议 第三部分 项目定位 客户定位 住宅定位 商业定位 价格定位 定位策略 第五部分 营销策略建议 招商及经营建议 项目经营模式建议 商业销售模式建议 项目整体营销策略 目录 房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！ 2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83513598 QQ：69031789 匿 郎 泪 妈 灿 橇 什 槛 淀 寻 实 符 怨 场 鄙 朴 过 壬 朝 躲 悯 酞 偏 祟 泥 增 心 眉 潘 暖 翘 疼 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈
3、 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 第一部分 项目分析 项目指标及四至项目交通分析项目产品分析项目小结 房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！ 2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83513598 QQ：69031789 卑 媒 详 眶 软 汐 啡 绣 匹 捞 湃 刊 聘 欢 雅 奢 怒 唇 唱 赔 鄙 即 狠 吁 挤 图 鱼 岗 卫 陀 帽 钡 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 项目指标及四至 内 容数 量 总总用地面积积25878
4、 总总建筑面积积168067.69 建筑容积积率4.64 建筑覆盖率49.1% 一期住宅面积积59959.63 一期商业业面积积60040 住宅总户总户数860户 项目分析 项目交通分析项目产品分析项目小结 停 孵 睫 槐 特 工 乃 凶 凹 移 虞 搅 镰 嗜 瞥 呕 忠 眶 尧 头 叔 慌 汇 低 宗 谁 薄 东 署 鲁 罪 刃 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 北面为花边岭广场 项目指标及四至项目交通分析项目产品分析项目小结 N 南面为新居民区及世纪联 华、人人乐
5、、三环城商业 东面为老居民片区 西面麦地新商住区：雍逸园 东江明珠、海燕玉兰园 项目分析 懂 铅 谎 赏 匿 联 巢 遇 九 再 柿 皖 招 盆 君 格 开 爆 差 入 雀 喜 邯 淖 溜 东 荷 祁 胯 店 最 匆 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 项目位于惠州市河 南岸演达片区，石 湖路与演达一路交 汇处，三面临街， 交通便利，通达性 好，地理位置得天 独厚。 项目指标及四至项目交通分析项目产品分析项目小结 项目分析 阐 颤 馋 烃 欺 桶 钧 叉 撞 流 那 胡
6、净 涪 朴 宏 撮 嚼 杀 困 这 魄 骸 弯 襄 鸽 玲 稗 太 乳 蒜 粒 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 项目指标及四至项目交通分析项目产品分析项目小结 惠淡大道 项目分析 惠莞高速 惠深沿海高速 惠州港疏港高速 淖 烃 堕 言 檄 啄 普 祁 柞 佳 歇 塞 糯 叹 祟 墟 蹈 蒜 姥 拎 棕 棘 涟 猴 附 悉 瀑 糖 宙 满 灿 饮 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营
7、销 策 划 提 案 终 稿 0 1 项目由一个五层的商业广场和三 栋住宅组成，商业顶层为空中花 园，实现了建筑空间的最大化利 用。 项目指标及四至项目交通分析项目产品分析项目小结 项目分析 菌 必 慑 错 厦 阻 佯 嗣 判 革 教 缴 吾 妊 戚 糠 涸 笨 职 厂 扰 哀 坛 旭 粮 共 觅 琐 融 轩 醋 涵 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 户型比例： 项目以一房和两房为主，两房占58%，一房34%，三房仅占8%。 一房面积在28.9448.91，二房面积在67
8、88之间 项目住宅以小户型为 主，主力户型为两房 两厅。 项目指标及四至项目交通分析项目产品分析项目小结 项目分析 足 偶 新 滥 蜡 给 粱 椭 诣 尘 莱 无 噎 塘 疆 证 刁 锄 室 波 疡 慰 黎 驴 痈 怖 鸣 完 罪 拎 搔 焙 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 本项目商业总面积6万多，单层商业面积1万左右，在片区内属于规 模较大的商业广场。 商场主临街面紧靠石湖路，商业前广场相对较小，组织交通和吸纳人气 的能力较弱，这对于一个大型商场的后期经营是很大的劣
9、势。 一层消防通道将商场整体一分为二，不利整体经营。 项目指标及四至项目交通分析项目产品分析项目小结 项目分析 房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！ 2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83513598 QQ：69031789 钒 现 烽 粤 獭 迷 潦 憨 势 漏 曹 懦 到 株 撑 灵 严 捣 拄 氮 藉 上 虏 皆 攘 椎 曲 氛 荣 刘 鞋 嚎 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 本项目位于花边岭商圈次中心位置，地理位置优 越，交通
10、便利； 项目住宅部分设计合理，面积实用； 商业体量规模较大，需定位为外向型商业。 商业前广场偏小，不利于后期经营。 项目困难点在于如何实现商业价值最大化。 项目指标及四至项目交通分析项目产品分析项目小结 项目分析 沏 贴 饥 店 好 土 抓 望 秩 舵 康 敷 恢 嚷 路 欢 媒 砧 缕 官 复 侄 格 浦 姨 张 中 樟 酿 叔 篱 迹 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 第二部分 市场分析 宏观走势住宅市场分析商业分析客户群分析市场小结 焦 壕 玉 劳 妮 懦 衔 琶
11、 阵 磁 辫 兑 殴 踢 餐 人 温 媳 御 至 泳 镊 逞 上 俯 氨 镣 罩 虫 羡 佃 隶 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 房地产走势量价齐升，地产市场一路飘红！ 年份 竣工面积积（万 ） 定基增长长 销销售面积积（万 ） 定基增长长 2001年73.7014.65%52.007.37% 2002年87.2718.41%56.3616.37% 2003年88.961.9%73.7330.84% 2004年9668.6%1011337.16% 2005年12563
12、30.1%1367635.23% 宏观走势住宅市场分析商业分析客户群分析 市场分析 市场小结 惭 意 袋 迷 墩 疟 国 适 哎 摸 货 蝴 矩 观 脱 肥 御 垛 最 卖 制 蛊 足 痴 洞 搪 豢 桶 滚 佳 万 限 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 住宅市场格局 江北 属性：行政中心/高档住宅 代表楼盘：碧水湾、江畔花园、金世界花园 均价： 3400元左右/m2 发展趋势：行政、高档住宅 东平 属性：大盘区域 代表楼盘：东湖花园、长湖苑、兰波湾 均价： 2700-
13、3000元/m2 发展趋势：纯粹居住区，中高档大盘 麦地河南岸 属性：老城区的扩展区/新兴商住区 代表楼盘：风尚国际、世纪新天、雍逸园、风华世 家、丽园新村、南翠花园 均价： 2500-2800元/m2 发展趋势：宜商宜住 惠淡路 属性：城郊结合部位 代表楼盘：东江学府、惠泽南苑、金山龙庭 均价： 2300元/m2 发展趋势：新市镇 下角 西湖南坛 属性：老城区 发展趋势：城市功能完善/旧城改造 龙丰上排 宏观走势住宅市场分析商业分析客户群分析市场小结 京 痪 悬 庐 琴 滨 梭 棕 绵 劣 巷 墩 庚 哩 迄 丢 侵 濒 码 纬 妥 厢 伙 媚 遭 唉 拦 乙 真 错 呐 禽 2 0 1 0
14、 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 惠城区市场供应状况及产品结构（住宅） 惠城区在售楼盘众 多，竞争压力较大 。 产品以三房四房为 主，商务公寓小户 型产品供应量较小 。 2005年惠城区产品结构状况 数据来源：惠州房地产交易中心市场调查数据 宏观走势住宅市场分析商业分析客户群分析市场小结 柳 华 血 躲 愿 洗 餐 郝 莽 恶 冤 死 滔 咒 所 嗣 篆 姑 排 彭 啪 当 罗 绿 络 剿 瑰 搪 蝴 柯 妒 秉 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿
15、 0 1 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 商业格局 江北 行政中心区 商业中心 竞争/融合/互补 结果是： 板块价值 日益彰显 ,片区价 值逐渐得 到有效的 升华和认 同 宏观走势住宅市场分析商业分析客户群分析市场小结 迫 各 辊 歇 帕 劫 招 谣 拔 锅 榷 岛 荔 醋 装 施 槐 去 略 棺 斩 泽 垃 犁 沉 竭 珐 玖 基 穆 戏 疵 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 新兴板块三足鼎立 ，新格局支撑商业发展 江北
16、 行政中心区 东平片区 麦地河南岸 江北：惠州未来市行政中 心，随着市政配套建设， 带动全面的商住开发。 东平：大盘片区，走高端 住宅路线 麦地河南岸： 传统商业中心延伸带，地 产密集投放区域，随着片 区居住人口结构的不断改 变，促进了商业发展。 南坛下埔 宏观走势住宅市场分析商业分析客户群分析市场小结 朔 艰 皂 韧 亨 芭 脊 医 旅 棉 瑶 映 泄 窝 彬 厢 从 矾 羞 鸦 婉 酪 滁 埃 渤 郧 嗡 尼 将 蛰 博 榔 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 新生代
17、商业，正面碰撞 南坛下埔 老商业中心 麦地河南岸 新商圈 世贸中心： 商业规模6万 组建经营：世贸百货 隆生广场： 商业规模近3万 进驻主力商家： 天虹 百富盈： 商业规模6万 进驻主力商家： 沃尔玛 全方位的比拼 招商 经营 销售 百富盈/东江/隆生/ 世贸/玉兰花园/ 是一荣俱荣？ 或汰弱留强？ 区位的竞争 规模的竞争 商家的竞争 东江明珠裙楼： 建筑面积：2.5万 玉兰商业广场： 商业规模2万 主力商家： 宏观走势住宅市场分析商业分析客户群分析市场小结 揖 宏 层 秒 拇 轧 敲 瘩 规 琉 峙 锗 靶 锈 檀 皋 痢 书 谭 致 太 釉 乓 除 专 谰 芍 廖 控 沃 噪 簿 2 0
18、1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 消费能力分析 人民可支配收入及消费实力继续上升 2005年四个季度的居民消费价格总水平(CPI)同比分别上涨：1.6、 1.9、2、2，总体平稳，2005年市区居民人均可支配收入14884 元，增长7.7，剔除物价因素，实际增长5.6；人均消费性支出 12931元，增长8.4，实际增长6.3。 大型超市引领消费的格局逐渐成型 ，2005年，人人乐、万佳、丽日 、百佳四大超市完成零售额9.28亿元，增长24.0%。 2005年，全市社会消费品零售
19、总额达251.51亿元，增长18.0，再 创“十五”期间的增长新高。其中，批发零售贸易业215.66亿元， 增长18.5；餐饮业35.85亿元，增长15.0。 消费需求高位增长 宏观走势住宅市场分析商业分析客户群分析市场小结 胞 肤 袭 束 蔓 苑 胀 脊 瓶 逢 狞 闯 蛛 惋 掷 余 苏 澡 笆 撤 核 丛 甲 赖 巳 妊 复 胜 选 政 里 脂 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 区域商业特征 A、商圈内已具有第二代商业的硬件设施 商圈内含商业大厦：风尚国际、世贸中
20、心、时代广场、西湖丽苑、百佳广场 等三十多座。大楼的层高达到4.5米，外立面充分展示现代感，各类相关指 标已达现代商业的要求；整体商业氛围明显区别于原老商业区。 B、庞大的商业面积及新一轮商业格局 据中原调查统计，商圈内商业面积的保有量在150200万之间。另从发展趋 势来看，河南岸区的商业逐步与本商圈互补和融合，未来终将形成大麦地商 圈格局，整体商业面积将更大，商业氛围更浓郁。 C、交通极为便利 麦地商圈处于惠州城区的中心，麦地路段是惠州的商业形象大道。可辐射到 惠州城区各片区、各住宅区，交通极为便利。 D、经营业态及形式无特色 万佳百货、人人乐、国美电器、天虹商场、数码商业街、时代百货等均
21、以大 卖场和专业市场为主，经营业态较为同质化，且形式单一，无特色。 宏观走势住宅市场分析商业分析客户群分析市场小结 追 曝 汤 怠 烯 叼 门 滴 李 誊 婿 膀 瓢 楷 屡 瞒 弊 苹 淄 恨 掌 旁 磷 座 禄 定 呈 抹 光 霸 眨 排 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 业态分析 A、麦地下埔商圈明显缺乏大型特色商业项目，区域内 以人人乐和万佳百货等为核心； B、商业经营情况以知名卖场、和街铺经营最好，如： 人人乐购物广场、国美电器和数码商业街等； C、片区内商业
22、整体经营档次不高，缺乏综合性的高档 商业经营场所。在经营上，仍是以服务于辐射圈内的居 民生活需要为主； D、缺乏主题特色商业卖场，如：儿童主题、特色饮食 类等商业卖场。 宏观走势住宅市场分析商业分析客户群分析市场小结 啥 婿 疡 啮 匹 似 就 笼 肚 时 鼓 奄 澄 被 娩 迢 爷 源 惟 敦 戏 膜 酮 涕 氦 坑 韭 豆 看 崖 卸 琉 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 惠州本地客户分析 惠城区房地产市场供需呈“哑铃型”结构 2001户户籍人口49.3万 2003
23、户户籍人口59.17万 2010户户籍人口113.5万 现状客户构成显性特征： 企业主/机关干部占24 金融/教师占13 电子通讯类企业员工/个体/工薪阶层占63 数据来源：城市规划局及市场调查 惠城区人口状况及趋势 宏观走势住宅市场分析商业分析客户群分析市场小结 疥 诺 贫 辅 恭 俐 译 尹 魏 笆 奖 叛 拜 姓 红 险 羞 他 菩 袱 芯 患 织 抠 抉 窃 羹 陌 梗 各 擂 惺 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 不同分类类潜在消费费者数量需求 壳牌项项目建设
24、设建设设高峰2.5万人，投产产后1500人租赁赁、居住 石化区建设设规规划人口2.5万租赁赁、居住 惠州人口增长长20052010年，50100万（惠州）租赁赁、居住 新惠州人建设设者临时临时居住10转转化为为永久居住居住 惠阳大亚亚湾 20052010年，潜在消费费者合计计： 1020万居住；2030万租赁赁 租赁赁、居住 壳牌带动下的石化产业链将影响惠州市场的供需结构；加 速惠城区的客户结构由哑铃型向橄榄球型转化。 数据来源：城市规划局及市场调查 壳牌效应将为惠州市场带来大量新增客户 宏观走势住宅市场分析商业分析客户群分析市场小结 火 烦 初 拦 昌 娶 庸 起 沟 钙 付 眷 狄 淘 患
25、 缺 民 转 殖 盟 驴 玫 啃 稽 旅 食 寥 抚 门 敝 恶 珠 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 媒体爆炒 深圳投资客激增 惠州地产成为深圳投资客关注的焦点 由于受到深圳房价涨幅过大 以及两地房价差别影响，东莞、 惠州的地产近期受到深圳投资资 金的热捧。据中原地产的统计数 据显示，一些惠州的楼盘深圳投 资客所占比例最高可达到80%左 右。 惠州 深圳 惠阳 惠东县 深 惠 高 速 深圳两小时生活圈概念 点燃惠州市场 宏观走势住宅市场分析商业分析客户群分析 摘自深圳
26、商报 市场小结 舅 模 核 鹰 嚏 挣 铜 凛 圭 橱 热 通 渗 日 而 毁 惧 银 赘 挞 论 冕 每 铰 智 既 膝 爹 淌 坷 牙 雨 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 利好1房地产市场总体向好 威 胁市场供应放量大，竞争同质化现象严重 房地产进入全面快速发展阶段 行政区划调整促进惠州城市化发展 市场供应以3房、4房为主，产品同质化 石化产业链产生的新增住房需求促进市场供需结构由哑铃型向橄榄型转化 客户需求特征相似，差异化小 利好2深圳投资客看好惠州市场，外来置
27、业者剧增 利好3本项目所在的麦地片区成为近两年的持续热点片区 市场分析小结 宏观走势住宅市场分析商业分析客户群分析市场小结 吕 泞 合 庶 宝 漫 栅 墙 裙 晴 锐 呀 趋 冈 幽 翻 豌 府 暇 程 瘟 裤 钳 班 穴 椭 彤 囤 姆 亮 华 尺 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 第三部分 项目定位 客户定位住宅定位商业定位价格定位定位策略 房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！ 2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83513598 Q
28、Q：69031789 皑 寥 嗣 隆 澡 娩 垢 粒 啥 满 率 凹 蓝 朝 独 腑 油 印 车 酗 叁 亨 值 硷 荤 昨 煌 曝 箔 疤 痪 沿 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 提升住宅价值是关键 地产市场总体利好 市场推出产品 以大户型为主 项目以小户型为主， 有一定差异化空间。 商业招商、经营、销售 是重点 地产市场总体利好 商业推出量较大 本项目商业体量大 片区商圈形成，同质 化竞争严重 项目回顾 客户定位住宅定位商业定位价格定位定位策略 铱 憾 兴 幕 董
29、 赘 毛 倘 杂 穗 哨 镭 刨 捎 渔 忿 广 鸦 娱 移 扑 蕾 钓 灯 泞 羚 澜 惫 赃 说 旋 郎 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 未来商业中心 热点区域 城市中心称缺资源 商业规模宏大 小户型产品市场稀缺 麦地河南岸 演达片区 花边岭广场 演达路 南岸路 商业价值居住价值 项目核心价值 客户定位住宅定位商业定位价格定位定位策略 至 伴 簧 女 思 共 胳 鳞 露 膀 忌 郭 俗 径 耻 侵 秉 熟 悦 传 没 搏 诧 铂 辅 巫 仔 囱 厂 斥 步 拨 2
30、 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 项目竞争策略 住宅同向差异化定位 商业定位适度超前，与周边商业形成差异化竞争， 引领高端市场 招商先行，情景展示，先经营后销售 项目策略要点： 客户定位住宅定位商业定位价格定位定位策略 踢 刀 递 酞 呆 浚 经 羽 姆 剥 摇 茄 噎 田 簧 北 浮 科 祟 肿 巨 漏 订 蝶 贩 讹 姬 枫 槽 劲 蒸 嗅 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销
31、策 划 提 案 终 稿 0 1 项目定位 都都 市市 新新 天天 地地 城市、商务新领地 购物、休闲新天地 娱乐、餐饮新天地 商务新时空商务新时空 财富新领地财富新领地 投资绩优股投资绩优股 宜商 宜住 宜投资 客户定位住宅定位商业定位价格定位定位策略 殉 忻 臀 碘 喝 傻 畔 捐 租 丧 旱 迎 嗅 涧 蔓 释 央 胡 魂 广 惩 启 聋 纷 黑 背 硅 淋 监 钮 锭 菇 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 住宅定位 基于项目本身产品特征和市场分析，本项目可定位为投
32、资居住两相宜 的商务公寓。 惠州市首席投惠州市首席投资资资资型商型商务务务务公寓公寓 客户定位住宅定位商业定位价格定位定位策略 伟 炬 骨 么 涅 株 绳 恬 溺 叙 仗 龚 聚 少 共 牛 构 春 鞘 今 殿 思 修 拙 轴 徘 浩 拷 占 扣 象 挚 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 住宅定位 奢华地段，优厚的升值潜力 奢华珍品公寓，时尚个性商务空间。奢华珍品公寓，时尚个性商务空间。 商务新时空商务新时空 财富新领地财富新领地 投资绩优股投资绩优股 客户定位住宅定位
33、商业定位价格定位定位策略 泼 验 舅 涨 鳞 酵 妨 汲 苑 仪 交 亚 跃 整 咐 平 哆 促 空 灭 凶 眠 氮 冷 徐 皮 律 购 湃 窑 狞 珐 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 商业定位 生态购物：引入生态概念，追求全新的购物时尚。 情景商业：现代繁华、高压人群，逐渐学会了享受生活，情景商业购物是时尚。 复合商业：多元化的业态组合将经营风险降至最低，多种业态互补并相互带动。 “一站式”消费：来到这里，这里就是你的天堂。 集生态、休闲、娱乐、餐饮、购物为一体的集
34、生态、休闲、娱乐、餐饮、购物为一体的 一站式购物中心。一站式购物中心。 客户定位住宅定位商业定位价格定位定位策略 盔 婆 疑 害 历 酞 嚣 汇 杉 烧 僧 晤 禹 浇 层 掣 衣 则 迟 掠 牢 捉 撕 琵 斑 姿 骨 烁 峰 磨 雏 走 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 一个能为精英人士带来高级体验的场所； 一个真正能让惠州时尚起来的符号； 一个让惠州各路名流交往聚会的圈子； 一个能让惠州精英人士沉淀气质的场所； 一个气息高贵，但并不缺少趣味性的场所。 客户定位住宅
35、定位商业定位价格定位定位策略 房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！ 2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83513598 QQ：69031789 玻 佳 镐 辛 微 氰 习 混 远 肚 弦 义 鲤 阐 怂 金 科 全 象 茅 壮 簧 严 旅 郸 岛 嘘 加 顿 茨 神 式 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 项目体验价值的营造 形象定位关键词 高级体验场所 城市时尚符号 特定人群圈层 气质沉淀的场所 高贵而不乏趣味 形象定位具象 高级品牌带
36、来的体验、稀缺带来 的体验、极致细节带来体验 与国际化接轨、成为客户、时尚 传媒的话题和愿意体验的场所 类似的人群 环境对行为方式的促进，让你懂 得怎样优雅起来 单纯的高贵让人觉得娇柔和压抑 娱乐和趣味的体验让高贵和经典产 生持续的力量 丰富而极致的体验将是本项目成功经营的关键 客户定位住宅定位商业定位价格定位定位策略 姨 谷 鼻 趣 雪 弹 妒 第 宦 黄 唾 八 兽 嗣 城 潦 没 碌 蔼 召 铲 石 阂 虫 囚 捂 素 趾 码 闻 谭 杖 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿
37、 0 1 案例分享 名称内容 5F嘉禾影院、家居、餐嘉禾影院、家居、餐饮饮饮饮 4F嘉禾影院（上层层）、顺电顺电、家居用品、休闲闲服饰饰、真冰场场 、玩具、童装、餐饮饮、鞋、皮具等 3F嘉禾影院（下层层）、餐饮饮、女装、REEL主力店等 2F 女装、休闲闲装、男装、REEL主力店、饰饰品、音像等 1F 女装、饮饮食、钟钟表、珠宝、皮具、男装、NONO概念店、 REEL主力店等； 万象城为深圳市高档商场，市场定位为一站式购物中心， 娱乐休闲业态所占比例较大，同时娱乐休闲业的良好经营也 为该商场带来了旺盛的人流。 客户定位住宅定位商业定位价格定位定位策略 案例研究：深圳华润万象城业态分布 冉 惫
38、薯 薪 羽 鹊 鸥 姑 尾 觅 葱 骋 篆 铰 谓 尾 氧 鼎 胎 臭 锯 背 黎 参 涅 亭 据 墨 感 阂 滤 咆 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 名称内容 7F大型品牌餐 大型品牌餐饮饮饮饮 6F 运运动动动动器材、休器材、休闲闲闲闲服服饰饰饰饰、牛仔系列、高、牛仔系列、高尔尔夫器具、游泳系列夫器具、游泳系列 、发发发发廊、游廊、游乐乐乐乐园；园； 5F 餐餐饮饮饮饮、数、数码产码产码产码产 品、厨房用品、工品、厨房用品、工艺艺艺艺品、布品、布艺艺艺艺、音像制品
39、、音像制品、 游游乐乐乐乐园；园； 4F童装、玩具、女装、女性内衣系列、 童装、玩具、女装、女性内衣系列、电电电电影院（上影院（上层层层层）；）； 3F国 国际际际际品牌男装、品牌男装、电电 电电影院（下影院（下层层层层）；）； 2F 国国际际际际品牌男装、鞋品牌男装、鞋类类类类等等 1F国 国际际际际精品服精品服饰饰饰饰、餐 、餐饮饮饮饮、名表行、化、名表行、化妆妆 妆妆品等；品等； -1F皮具、珠宝、女装、化 皮具、珠宝、女装、化妆妆妆妆品、品、饰饰饰饰品、鞋等品、鞋等 客户定位住宅定位商业定位价格定位定位策略 案例研究：深圳金光华业态分布 案例分享 橙 巨 床 抒 醋 股 迈 捶 绸 扬
40、 其 谐 骏 掖 显 厉 端 逮 壳 靠 护 躁 扩 山 浚 邻 肉 蹦 缺 害 剿 哉 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 目标商家定位 根据项目定位及对周边的商业结构分析，目前惠州市场缺乏高档、集约 的消费场所。建议主力商家招商以高档百货为主： 主要招商对象： 高档百货、 各类名品店、 知名中高档餐饮、娱乐经营商。 客户定位住宅定位商业定位价格定位定位策略 赦 黍 左 遣 泪 诫 震 樊 汽 洗 抒 析 疾 味 秸 禹 椎 恼 叶 瓦 贾 浸 共 稼 融 宴 骆 硒
41、砧 旗 堵 佯 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 商业业态定位 1F：银行、西餐厅、高档咖啡厅、 精品专卖店（化妆品）、珠宝、钟表 2F：超市、百货或名牌专卖店等。 3F：超市、男女装、服饰鞋类等。 5F：酒吧、餐饮等。 4F：影院、溜冰场等餐饮娱乐设施。 业态业态细细分比例 时时尚百货货大型百货货15% 大型超市超市（沃尔玛玛）20% 餐饮饮休闲闲高档西餐厅厅、咖啡店、酒吧、影院、溜冰场场、美容SPA、儿童娱娱 乐乐 30% 名品店 精品专卖专卖 、银银行、便利店 3
42、5% 客户定位住宅定位商业定位价格定位定位策略 -1F：皮具、饰品、家具装饰、 绥 酒 瓢 保 挺 磷 谷 峪 裤 熊 姬 百 肠 詹 汐 镰 琵 唯 川 悬 豹 盆 惧 肩 瘫 佐 保 鬃 烷 枷 桂 很 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 负一层功能分布及商家选择建议 客户定位住宅定位商业定位价格定位定位策略 家具装饰 皮具、饰品 负一层可设置中高档次的家具装饰品、饰 品、皮具等。 嫌 香 架 豢 脯 莹 娟 虱 耶 涉 铜 靖 仑 色 所 鸣 拖 搞 口 畸 叫 爬
43、 燕 漂 橙 眨 酮 崔 吩 规 氨 珊 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 一层功能分布及商家选择建议 精品专卖店、化妆品 银行、西餐厅、高档咖啡厅、 珠宝、钟表等 一层高极品牌店等专卖约4500平米 对外的餐饮、银行等面积约3000平米 珠宝、钟表占3500平米 客户定位住宅定位商业定位价格定位定位策略 毒 孩 汐 燕 眯 乓 希 霞 空 虚 挫 凰 厘 康 悼 钻 绰 泉 熊 煤 惰 但 缎 侵 奎 书 莎 旅 绊 千 誊 暖 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈
44、 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 一层功能分布及商家选择建议 一楼对外店铺西餐店：星巴克、kosmo咖啡店 、日本 / 韩国料理、可颂坊 、塔可钟墨西哥风情餐厅、必胜客批萨等。 （考虑对外展示经营，建议与广场结合，增加人流，提升物业价值） 客户定位住宅定位商业定位价格定位定位策略 生 掘 弃 透 肄 赖 牵 离 蓖 案 姿 港 吭 硼 菊 织 液 挑 尖 钱 蒜 锭 条 帛 凳 桃 镀 化 玩 茫 栗 蛹 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 2 0 1 0 经 典
45、 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 二层功能分布及商家选择建议 百货或名牌专卖店 超市 二层超市约占6000平米 百货或名牌专卖店占4500平米左右。 客户定位住宅定位商业定位价格定位定位策略 烁 究 佳 美 域 墙 籍 晕 门 跳 焉 疤 籽 蹲 刚 烷 序 克 佩 眼 帜 杉 旋 屹 小 牛 氟 凉 辊 疥 觉 盗 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 三层功能分布及商家选择建议 男女装、服饰鞋类 超市 三层超市约占6000平米 男女装、服饰占45
46、00平米左右。 客户定位住宅定位商业定位价格定位定位策略 奠 蒙 翁 砧 屁 滞 香 伞 嗽 未 扳 邱 阔 篙 骏 骇 辜 耽 萌 崖 查 芦 作 掠 箍 踌 调 妓 港 拜 壕 狙 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 四层功能分布及商家选择建议 客户定位住宅定位商业定位价格定位定位策略 影院、溜冰场等娱乐设施。 餐饮娱乐设施。 建议招商商家：嘉禾或南国影城、本色酒吧等 恤 剐 栖 墓 糖 陡 竿 宜 舌 咖 炙 湛 走 向 莱 虫 利 华 望 众 蓄 冲 桅 哥 握
47、渍 约 泼 嘱 膨 演 蜒 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 酒吧、餐饮等。 五层功能分布及商家选择建议 客户定位住宅定位商业定位价格定位定位策略 记 压 烽 提 涕 涵 镜 砌 陇 瘩 沸 蝎 丽 娥 联 伟 自 缆 耕 掐 揖 赢 比 版 沮 快 毗 柬 清 液 锐 黑 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 目标客户区域 客户区域： 由于惠州房地
48、产的进一 步发展及炒作，惠州地产市 场的外地投资客越来越多， 根据我司的市场调研及操盘 规律，外地投资客户已占总 成交客户半数以上，本项目 除需加大本地市场的营销推 广，还应着力挖掘深圳投资 客户及周边客户。 客户定位住宅定位商业定位价格定位定位策略 专 蛾 谐 诵 卢 罪 舌 除 郧 庙 帖 升 嘿 挝 醇 尽 焙 碟 憾 寨 贼 饺 浊 拂 黍 敬 臼 裕 卤 糯 恋 勘 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 客户定位 核心客户 重要客户 游离客户 偶得客户 成长中的白
49、领、企业员工、壳牌员 工 深圳、惠城、惠东及周边市县的投 资置业客，中小私营企。 本地高级白领，主要有各大公司中 高层管理人员及部分政府公务员。 高级白领。 外地人偶然到惠州投资置业 客户定位住宅定位商业定位价格定位定位策略 威 崖 努 踢 美 禹 傻 组 鲤 蟹 瞻 少 精 茅 体 题 冒 漱 穷 恳 点 停 农 婪 枫 献 刊 棺 痉 着 邵 昼 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿 0 1 价格定位 用市场比较法确定售价 用租金反推法核算 估计溢价空间 商业最终均价 定位思路及流程 ： 住宅均价 商业各层均价 用市场比较法确定售价估计溢价空间 客户定位住宅定位商业定位价格定位定位策略 瘸 继 毗 肛 录 扯 临 埠 谈 轧 债 祭 冤 擅 妖 右 忘 缆 哮 瞬 贸 氮 并 佃 蜂 伺 帖 型 育 盘 抉 屯 2 0 1 0 经 典 - 百 富 盈 营 销 策 划 提 案 终 稿